中國(guó)旅游地產(chǎn)重慶環(huán)城游憩帶旅游項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略案例研究報(bào)告

淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)

——以重慶環(huán)城游憩帶為例《2011版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載目錄旅游地產(chǎn)內(nèi)涵國(guó)內(nèi)外案例研究重慶環(huán)城游憩帶旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀對(duì)策及展望1.旅游地產(chǎn)內(nèi)涵旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生

旅游地產(chǎn)的定義

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)

旅游度假地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的分類指旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間，比如說餐館、娛樂城、旅游商店等。旅游商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是與旅游景點(diǎn)主題相關(guān)聯(lián)的商務(wù)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等。旅游度假地產(chǎn)的特點(diǎn)是自身有完善的配套和可以提供特色服務(wù)，力求給游客賓至如歸的度假感受。周莊“三毛茶樓”三亞亞龍灣

旅游住宅地產(chǎn)

其他旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的分類主要指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與旅游景點(diǎn)地產(chǎn)不同在于旅游住宿地產(chǎn)以提供住宿功能為主，包括可以進(jìn)行出租及出售的各類旅游區(qū)住宅建筑。重慶南山·加勒比青島·奧運(yùn)村無錫·江南坊碧桂園產(chǎn)權(quán)式酒店ABDC分時(shí)度假旅游主題社區(qū)房地產(chǎn)大盤或

新城項(xiàng)目旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品指依托旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)等優(yōu)越的自然條件、人文條件的基礎(chǔ)上開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項(xiàng)目，有時(shí)在城市里，有時(shí)在城郊，實(shí)質(zhì)上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼在一起。主題社區(qū)不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),而景區(qū)住宅實(shí)際就是商品住宅,可以購買其產(chǎn)權(quán)。把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(zhǎng)的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶，會(huì)員獲得每年到酒店或度假村住宿一段時(shí)間的一種休閑度假方式。并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)員可以把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實(shí)現(xiàn)低成本的到異地旅游度假的目的。在開發(fā)面積很大或周圍有需要保護(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境的前提下,建造的不同于小區(qū)配套景觀的有大規(guī)模人造景觀或自然借景的開發(fā)項(xiàng)目,消費(fèi)者不擁有產(chǎn)權(quán)。如高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等。2.國(guó)外案例——印度尼西亞Bintan旅游度假村

項(xiàng)目背景整體規(guī)劃布局分為分布在沿海六個(gè)大的組團(tuán)：AngsanaResort&SpaBintan度假村BanyanTreeBintan度假村BintanLagoon度假村ClubMedRiaBintanResort度假村MayangSariBeachResort度假村NirwanaResort度假村提供相對(duì)對(duì)立的交通路線和各具特色的完整的游樂設(shè)施及配套服務(wù).市場(chǎng)吻合度客源市場(chǎng)定位

發(fā)展面積100左右平方公里的北部海濱作為度假區(qū)，以來自或途經(jīng)新加坡的旅客，集中推廣周末度假的概念

作為多元化發(fā)展，針對(duì)不同層面游客，同時(shí)保護(hù)自然原生態(tài)Bintan的定位與目標(biāo)游客群體客戶來源構(gòu)成:不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的游客來源不盡相同:①周末度假游客主要以新加坡人為主;②其他時(shí)間特別是假期游客類型較多,主要來自與歐洲、澳洲亞洲游客主要以韓國(guó)、日本、馬來西亞、臺(tái)灣為主客戶身份構(gòu)成:①單身/背包客②夫妻或情侶③家人團(tuán)聚度假④團(tuán)隊(duì)旅游度假社區(qū)布局高級(jí)套房ClubMedRiaBintanResort度假社區(qū)提供308套房針對(duì)不同層次需求的客戶群高爾夫發(fā)球區(qū)和果嶺豪華套房1123244前臺(tái)、餐廳、酒吧、影院物業(yè)及游憩設(shè)施ClubMedRiaBintanResort

度假社區(qū)度假物業(yè)周圍分布不同的游憩設(shè)施Clubmed的國(guó)際聲譽(yù)對(duì)消費(fèi)者發(fā)揮作用，7日6晚度假游每人收費(fèi)1200美元，在民丹島同類設(shè)施中屬于高水平。*ClubMed，地中海俱樂部，是一個(gè)大型跨國(guó)企業(yè)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的度假村集團(tuán)。不含交通費(fèi)用。開發(fā)節(jié)奏各個(gè)開發(fā)公司開發(fā)節(jié)奏的有效控制，使得項(xiàng)目順利進(jìn)行開發(fā)模式前期投入巨大，多家公司共同開發(fā)①IndraMayaVillas②MayangSariBeachResort③ManaManaBeachClub④NirwanaResortHotel⑤BanyuBiruVillas⑥BanyanTreeBintan⑦AngsanaResort&Spa⑧BintanLagoonResort⑨BintanLagoonResortVilla⑩BintanLagoonGolf經(jīng)營(yíng)模式通過對(duì)物業(yè)的持有和銷售成為項(xiàng)目開發(fā)Bintan的不動(dòng)產(chǎn)類型包括：BintanMulti-Family傳統(tǒng)的、多功能居家型物業(yè)BintanMixed-Use多功能混合居住物業(yè)，包括居住、零售商鋪、工作室BintanCountryclub度假村BintanRetail為業(yè)主和租戶提供的多種商業(yè)配套：包括百貨雜貨、各種居家型商業(yè)BintanLightIndustrial為單一或混合型輕型工業(yè)提供租賃工作場(chǎng)所，比如制造業(yè)、代理、研發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)銷售持有對(duì)片區(qū)的貢獻(xiàn)通過旅游開發(fā)，充分發(fā)揮民丹島的生態(tài)人文資源，使得這個(gè)?？扛垩葑?yōu)閬喼奚踔寥澜绲穆糜问サ孛竦u在16-17世紀(jì)是中-印貿(mào)易航線上知名的?？扛?，廖內(nèi)人的祖先是強(qiáng)健的海上武士和漁夫，他們世代依靠海洋為生。時(shí)至今日，捕魚業(yè)仍是民丹的主要產(chǎn)業(yè)，并成為民丹島的風(fēng)情與魅力。案例評(píng)價(jià)成功因素的權(quán)重分析：對(duì)資源的合理運(yùn)用，對(duì)客戶的正確把握，及片區(qū)的聯(lián)合式開發(fā)，成為項(xiàng)目成功的最大因素2.國(guó)內(nèi)案例——深圳東部華僑城

大規(guī)模綜合性旅游項(xiàng)目開發(fā)原則：早期通過旅游開發(fā)為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)；后期通過地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游滾動(dòng)開發(fā)深圳東部華僑城開發(fā)時(shí)序安排旅游開發(fā)分主題園區(qū)階段開發(fā)：先期環(huán)境塑造與形象展示為主，再開發(fā)文化旅游產(chǎn)品，后開發(fā)刺激性主題體驗(yàn)項(xiàng)目2007年開放項(xiàng)目2008年開放項(xiàng)目2009年開放項(xiàng)目開放項(xiàng)目開發(fā)特征開發(fā)目的關(guān)鍵因素環(huán)境塑造與形象展示文化旅游產(chǎn)品打造為主刺激性主題體驗(yàn)產(chǎn)品打造為主旅游開發(fā)公眾休閑配套提前開發(fā)，培育其價(jià)值成熟，后開放會(huì)員制休閑配套驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)礦泉SPA：公眾礦泉SPA培育會(huì)員制SPA和健康管理高爾夫：公眾球場(chǎng)培育會(huì)員球場(chǎng)成熟山林礦泉及湖畔泳池主要服務(wù)游客，消費(fèi)居中，由7大湯泉區(qū)組成；因特垃根活力礦泉和健康管理中心面向高端客戶，推廣會(huì)員制，消費(fèi)居高，由頂級(jí)風(fēng)情療養(yǎng)和健康管理中心組成18洞公眾高爾夫球場(chǎng)服務(wù)游客和高球客，600－800元/次.人，多次賽事推廣和球場(chǎng)參評(píng)培育高爾夫價(jià)值；18洞私人高爾夫球場(chǎng)主要服務(wù)地產(chǎn)客戶，并配套頂級(jí)會(huì)所，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)；山林礦泉會(huì)員健康管理私人球場(chǎng)公眾球場(chǎng)66打練習(xí)場(chǎng)酒店開發(fā)高級(jí)酒店立形象為先，服務(wù)地產(chǎn)客戶與商務(wù)政客；主題酒店跟進(jìn)開發(fā)，服務(wù)游客，形成主題酒店群因特拉根酒店外觀因特拉根酒店大廳檀越主題酒店房車主題酒店瀑布主題酒店大地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)在擬選區(qū)域資源成熟時(shí)進(jìn)行開發(fā)，發(fā)揮依托區(qū)域的峰值價(jià)值階段開發(fā)Ⅰ基建和環(huán)境恢復(fù)，塑環(huán)境可進(jìn)入；Ⅱ立形象育資源和區(qū)域價(jià)值；Ⅲ完善和強(qiáng)化文化旅游，高端地產(chǎn)回現(xiàn)平衡財(cái)務(wù)；Ⅳ旅游與地產(chǎn)起飛雙贏塑環(huán)境，梳交通，解決山地區(qū)域可進(jìn)入性和可游玩性核心項(xiàng)目開發(fā)樹立區(qū)域形象5星主題酒店和36洞山地高爾夫立形象，培育資源價(jià)值完善組團(tuán)開發(fā)，強(qiáng)化文化項(xiàng)目開發(fā)，細(xì)分客戶依托山海價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)開發(fā)回現(xiàn)，平衡前期投入強(qiáng)化娛樂和節(jié)慶旅游項(xiàng)目，留客旺夜，提升旅游收入和區(qū)域價(jià)值

依托山湖景及區(qū)域價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和旅游雙盈利2.國(guó)內(nèi)外案例研究——成功經(jīng)驗(yàn)借鑒

總體開發(fā)原則旅游開發(fā)酒店開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)早期：區(qū)域早期通過旅游開發(fā)促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)與銷售；中期：因旅游運(yùn)營(yíng)收益較少，同時(shí)收益期較長(zhǎng)，投入較大；區(qū)域

開發(fā)主要依托地產(chǎn)開發(fā)快速回現(xiàn)，支撐區(qū)域開發(fā)的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)；后期：地產(chǎn)開發(fā)的回收資金反哺旅游投入，景區(qū)旅游進(jìn)入到深度開

發(fā)早期：低投入，快速見效，建立區(qū)域旅游新形象，覆蓋較廣客戶群；中期：旅游產(chǎn)品檔次升級(jí)，打造高端旅游產(chǎn)品；后期：旅游產(chǎn)品不斷深化，增加新的吸引點(diǎn)；早期：少量高端酒店建立形象，以中端酒店開發(fā)為主，滿足游客需求；中期：隨著高端旅游度假產(chǎn)品開發(fā)，酒店規(guī)模和檔次不斷提高；后期：酒店根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動(dòng)力需求而進(jìn)行設(shè)置；早期：依托成熟市場(chǎng)和區(qū)域高認(rèn)知度資源開發(fā)相應(yīng)物業(yè)；中期—后期：地產(chǎn)產(chǎn)品隨旅游產(chǎn)品升級(jí)，不斷高端化；3.重慶環(huán)城游憩帶旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)環(huán)境分析土地供應(yīng)分析重慶旅游地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展階段…旅游地產(chǎn)環(huán)境分析發(fā)展相對(duì)成熟，已形成高、中、低三級(jí)價(jià)值體系旅游地產(chǎn)環(huán)境分析中、高端度假物業(yè)在近郊有較好的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性相對(duì)低端度假物業(yè)而言，中高端房產(chǎn)消化速度較快，單盤年均消化速度在2-5萬平方米左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性較好精品旅游地產(chǎn)環(huán)項(xiàng)目介紹洪崖洞民俗風(fēng)貌區(qū)以最具重慶巴渝傳統(tǒng)建筑特色的臨江吊腳樓風(fēng)貌為主體，依山就勢(shì)，沿江而建，目前已經(jīng)成為很多外地到重慶旅游團(tuán)的第一站；

金陽?重慶映像則將記載著巴渝歷史的江北城老街異地復(fù)原，實(shí)現(xiàn)了我市主城區(qū)首次歷史建筑異地風(fēng)貌保護(hù)；巴國(guó)城是一個(gè)體現(xiàn)巴國(guó)歷史文化的仿古建筑群，并吸納了中國(guó)漢唐時(shí)期的建筑精華，集巴渝特色商業(yè)街、開放式休閑公園、大型文化廣場(chǎng)、庭院式五星級(jí)酒店、高檔會(huì)務(wù)中心為一體，目前已對(duì)外開放。洪崖洞民俗風(fēng)貌區(qū)美心長(zhǎng)江洋人街美心集團(tuán)打造的美心長(zhǎng)江洋人街是重慶都市旅游地產(chǎn)的代表，該項(xiàng)目先期啟動(dòng)商業(yè)旅游地產(chǎn)，提升片區(qū)人氣后帶動(dòng)住宅物業(yè)的開發(fā)。項(xiàng)目占地約3055畝，總建筑面積約153萬㎡，包括商業(yè)約25萬㎡，住宅約98萬㎡，會(huì)所、學(xué)校、會(huì)展中心等公建設(shè)施約30萬㎡，各類國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)80片及網(wǎng)球配套設(shè)施建設(shè)。目前該項(xiàng)目已經(jīng)成功打造了大量商業(yè)，為市民提供了許多休閑娛樂的場(chǎng)所，人氣相當(dāng)旺盛，對(duì)整個(gè)片區(qū)的預(yù)熱大有裨益，將會(huì)極大地帶動(dòng)后期住宅的開發(fā)。精品旅游地產(chǎn)環(huán)項(xiàng)目介紹海蘭云天?會(huì)務(wù)中心位于九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)海蘭湖畔，占地1000畝，湖面600畝，背靠白塔坪森林公園，植被豐富、空氣清新、風(fēng)景秀麗。海蘭云天包括了海琴酒店、海韻賓館、天語別墅、海韻休閑運(yùn)動(dòng)中心及燒烤城、溫泉城，是能同時(shí)接納1000人的重慶公認(rèn)的近郊配套最為完善的溫泉休閑度假會(huì)務(wù)中心。海蘭云天?會(huì)務(wù)中心重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)多分布在城郊地帶，有向城市的核心地帶集中的趨勢(shì)起步雖晚，但良好的發(fā)展平臺(tái)使其潛力巨大產(chǎn)品類型較少，以度假村、度假酒店和景區(qū)住宅為主重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展問題前期規(guī)劃多存在問題旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目一般離城區(qū)較遠(yuǎn)，不能借用城市已有的較完善的配套設(shè)施，因此開發(fā)項(xiàng)目要特別注重滿足旅客和居民基本生活的需要，充分考慮配齊配足各項(xiàng)使用功能和服務(wù)設(shè)施，以方便生活，有利經(jīng)營(yíng)。巴國(guó)城項(xiàng)目的古城樓修得大氣磅礴，文化廣場(chǎng)視野開闊。美中不足的是，由于前期規(guī)劃選址的原因，巴國(guó)城核心地帶聳立了數(shù)根高達(dá)數(shù)十米的高壓輸電線樁，城樓上方線網(wǎng)密集，嚴(yán)重破壞了景觀的視覺美感，與周圍的古建筑格格不入。雖然開發(fā)商采取了一定的彌補(bǔ)措施，比如頗有想象力地將電線樁離地面較近的半截包裝打磨成有祥獸圖騰的裝飾圓柱，但畢竟項(xiàng)目的整體效果已經(jīng)大打折扣。巴國(guó)城案例重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展問題市場(chǎng)定位不夠明確，旅游元素相對(duì)薄弱目前重慶市的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠明確，仍是一種房地產(chǎn)的邊緣產(chǎn)品，更多的體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)的特征，在配套設(shè)施上比普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)了休閑和娛樂，但又沒有完全將其作為一種旅游休閑產(chǎn)品來經(jīng)營(yíng)管理，沒有被納入到旅游產(chǎn)業(yè)的體系中來。海蘭云天案例由于地理位置較偏遠(yuǎn)，周邊白塔坪森林公園、海蘭湖、溫泉等旅游開發(fā)還不是很完善，相比重慶周邊其他景區(qū)知名度還不高，對(duì)于旅游者的吸引力不夠，從而影響了產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)銷售。金源方特科幻公園該項(xiàng)目新奇獨(dú)特，參與性強(qiáng)，但是票價(jià)達(dá)110元，只有1．4米以下兒童才能享受70元的優(yōu)惠票價(jià)，而旅游主體大中學(xué)生則只能購買全票。開發(fā)企業(yè)在制定營(yíng)銷手段的時(shí)候，沒有充分考慮客源市場(chǎng)的消費(fèi)能力，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)提出更合適的消費(fèi)價(jià)位。導(dǎo)致從實(shí)際效果來看，該公園的客流量較小。重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展問題損害景區(qū)環(huán)境，破壞旅游區(qū)規(guī)劃格局一些房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)和建設(shè)中，往往不經(jīng)嚴(yán)格的科學(xué)論證，盲目開發(fā)，文化品位不高，過多的強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，在景區(qū)內(nèi)大興土木，不斷蠶食景區(qū)內(nèi)部空間，并且忽略了房地產(chǎn)建設(shè)布局與周圍景觀的關(guān)系，極大地破壞了景觀的協(xié)調(diào)性和自然氛圍，影響了觀賞效果和游客情緒，導(dǎo)致景區(qū)工化、商業(yè)化、同質(zhì)化和城市化現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了資金和土地等資源的浪費(fèi)，也不利于旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。南山的生態(tài)破壞已經(jīng)非常嚴(yán)重，到了南山，撲面而來的已經(jīng)不是濃濃的綠意、高山流水，而是圈地1000畝正在建造的大量別墅。南山案例重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展問題本地特色不夠突出近年來重慶的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但其中富有重慶本地特色的卻不是很多，部分主題公園、度假酒店、高爾夫別墅在其他地區(qū)也能找到，這無疑降低了自身產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。洪崖洞案例這一現(xiàn)象也與整個(gè)重慶的旅游發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)，多年來重慶的旅游業(yè)更注重景區(qū)的游覽，而不太重視旅游相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)，在全國(guó)叫得響的重慶造的旅游相關(guān)產(chǎn)品很少。4.重慶環(huán)城游憩帶旅游地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策及展望旅游地產(chǎn)開發(fā)策略符合整體規(guī)劃，高占位，依附于江體、山體、植被等自然的資源形成具有市場(chǎng)潛力的差異化定位，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)的度假勝地，創(chuàng)造獨(dú)特度假區(qū)場(chǎng)地特征滿足高端客戶的度假置業(yè)和新的生活模式的需求引爆獨(dú)特的體驗(yàn)點(diǎn)，以濱海休閑度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套優(yōu)先啟動(dòng)，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿品牌形象，為項(xiàng)目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)詳盡的開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目定位市場(chǎng)吻合提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同層面的客戶重復(fù)消費(fèi)開發(fā)次序立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，逐漸規(guī)