龍千里swot分析12課件講解

龍千里swot分析資料來源于企業(yè)資料，致謝龍湖地產(chǎn)優(yōu)勢—strengths

1、創(chuàng)新精神創(chuàng)新是現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的必備條件。1995年開發(fā)的龍湖南苑是第一個項目。當(dāng)時沒有成熟的開發(fā)經(jīng)驗，沒有企業(yè)品牌，幾乎是什么都沒有，但龍湖董事長吳亞軍善于學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，最終建成后的南苑在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面都為重慶樓市樹立了標(biāo)桿。令人印象最深的是當(dāng)時打出“善待你一生”的廣告，這句廣告詞后來成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的經(jīng)典，并且延用至今。當(dāng)然，這也是龍湖三千里的經(jīng)營理--善待你一生！龍湖三千里牽手國際大師，用別墅景觀標(biāo)準(zhǔn)打造小戶型的立體社區(qū)景觀；新穎的蝶形布局，結(jié)合創(chuàng)新板式結(jié)構(gòu)，用豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶型建筑平面；70-90平米精致舒適戶型，兩層挑高對翻陽臺，精致陽光房，保證每一戶全面采光、自然通風(fēng)。讓小戶型享受豪宅景致。私密性比較好，盡量避免房間對視的情況生。2、規(guī)模優(yōu)勢在位于城東建設(shè)路的各大地產(chǎn)巨頭之中，龍湖首先贏在了在規(guī)模上。龍湖繼3月30日拍得二環(huán)路東二段1號113畝多地塊之后，加上龍湖三千里項目，成為建設(shè)路用地規(guī)模最大的開發(fā)商，這是龍湖與其它開發(fā)商相比最明顯的優(yōu)勢。這么大的規(guī)模，使得龍湖可以大展拳腳。3、成本與服務(wù)優(yōu)勢

龍湖的管理效率是所有這幾個公司里最強(qiáng)的，有速度有質(zhì)量，業(yè)內(nèi)很多人做不到的事情在這家新銳開發(fā)企業(yè)皆有可能，龍湖的成本比所有這幾家企業(yè)都低。算下來雖然低價貴點(diǎn)，通過其他的營運(yùn)，基本能和首創(chuàng)持平。同時龍湖比首創(chuàng)更加具有良好的市場口碑，更加專業(yè)周到的服務(wù)。龍湖三千里的另一個競爭對手是萬科金域藍(lán)灣，與萬科相比，龍湖通過價格優(yōu)勢，快速回籠資金，推進(jìn)項目滾動開發(fā)，避免從產(chǎn)品上與萬科的正面競爭。4、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢

龍湖的規(guī)劃設(shè)計首先是從消費(fèi)者的長期居感受為出發(fā)點(diǎn)，合理的設(shè)計與一般的房地產(chǎn)形成對比，使得消費(fèi)者長期受益。并且龍湖與一些世界知名的設(shè)計公司合作，聘請邁思（亞洲）顧問有限公司為其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，邁思首席建筑設(shè)計師江寧說，“我們認(rèn)為，龍湖三千里是邁思最好的作品之一，我們相信她一定能夠顛覆成都對高層住宅的想象。她的韻律感，以及自成一體的氣質(zhì)，在這個城市都顯得那么獨(dú)具一格，她的優(yōu)雅、她不隨波逐流，她就是三千里?！痹谌∶O(shè)計上，A-Ztown愛這城給人一種故弄玄妙的感覺，然而，“龍湖三千里，于繁華最深處”點(diǎn)醒了夢中人，遠(yuǎn)比首創(chuàng)來得實在。而淺水半島，一個成立不久的公司，無論在規(guī)模上、公司人員上，還是資金等方面的實力，都遠(yuǎn)不及萬科、龍湖這樣的大公司。5、物業(yè)管理優(yōu)勢

龍湖的物業(yè)公司秉承“善待你一生”的經(jīng)營理念，在物業(yè)管理中充分體現(xiàn)以人為本的關(guān)懷，以“滿意+驚喜”的服務(wù)，為所有業(yè)主提供溫馨、全面、周到的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。公司全體員工以踏實、細(xì)膩、認(rèn)真的工作作風(fēng)，在客戶和行業(yè)中贏得了優(yōu)異的口碑，并獲得了多項榮譽(yù)，同時也得到中央、地方各級領(lǐng)導(dǎo)的高度贊揚(yáng)。龍湖在重慶起家，其優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理赫赫有名。如今，龍湖又將其物業(yè)優(yōu)勢帶到了成都，在眾多的競爭公司中仍然處于優(yōu)勢地位。龍湖三千里的物業(yè)管理全國用戶滿意度第一名，絲毫不遜于萬科金域藍(lán)灣的物業(yè)管理，并且相比萬科金域藍(lán)灣2.68-2.8元/平米?月的物業(yè)管理費(fèi)用，龍湖就更有優(yōu)勢了，建設(shè)路其他樓盤的物管更是望其項背。6、比較完善的配套設(shè)施

兼具室外泳池、室內(nèi)恒溫泳池、壁球館的人文社區(qū)。龍湖三千里的配套設(shè)施在建設(shè)路片區(qū)是首屈一指的，較之其它競爭樓盤，龍湖三千里在配套設(shè)施上具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢。7、優(yōu)秀的營銷團(tuán)隊

在此次競爭樓盤調(diào)查中，我們深切感受到，無論是電話訪問，還是現(xiàn)場咨詢，龍湖三千里銷售人員的服務(wù)態(tài)度是最好的，萬科不盡如人意，首創(chuàng)更是放不下其首都老大的架子。業(yè)內(nèi)人士的評價以及網(wǎng)友的論壇里面，反饋給我們的信息都證明了這一點(diǎn)。劣勢—weakness1、部分產(chǎn)品設(shè)計不夠合理

龍湖的產(chǎn)品太小太局促，尤其是一期，幾乎每個房屋的都有2.7米寬的房間。2.7米的房間是一個獨(dú)立的房間，很難擺一張合適的床，很難做其他的安排，臥室舒適尺度的面寬小于3米就很難受了。龍湖的樣板間幾乎都有改動，因為原始的格局有問題2.缺乏明確的客戶定位

成都萬科已經(jīng)將金域藍(lán)灣準(zhǔn)確地定位在“成都精英人群的高端居所”。通過金域藍(lán)灣產(chǎn)品戶型上的創(chuàng)新，將金域藍(lán)灣的客戶群從建設(shè)路乃至當(dāng)下成都樓市普遍的“90平方米大眾型”，細(xì)分為“120平方米享受型”，從產(chǎn)品上取得了最大的差異化優(yōu)勢。三千里顯然沒有做到這一點(diǎn)，從其購房的隊列來判斷，好像是老少皆宜。3、初來乍到

萬科早在1984年5月就在深圳成立，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)。成都萬科成立于1993年，發(fā)展至今在成都市場已經(jīng)具有相當(dāng)成熟的開發(fā)經(jīng)驗。而龍湖1995年創(chuàng)立于重慶，2006年才在成都首開項目。因此，龍湖三千里在知名度上敗給了萬科金玉藍(lán)灣。4、小戶型開發(fā)經(jīng)驗不足

此次龍湖在成都開發(fā)的是高層電梯小戶型，而在這之前龍湖在重慶成功的高層電梯項目基本是大戶型，初次嘗試小戶型更加考驗水平，加上成都人對生活舒適度的要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶人，即使小戶型，也不能降低成都人對生活舒適度的要求，這使得顧客對龍湖三千里的信任程度不及其他樓盤。這對于龍湖來講是一個極大的挑戰(zhàn)，與競爭樓盤比起來，也是劣勢所在。5、缺乏一定社會責(zé)任感與萬科比起來，龍湖在社會責(zé)任感方面比較欠缺。且不談具體對社會公益事業(yè)的貢獻(xiàn)誰大，單在這方面的宣傳上，龍湖就敗在了萬科之下。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。在社會責(zé)任感上，萬科在顧客中間具有較好的口碑。機(jī)會—opportunities1、房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速2006年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強(qiáng)勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點(diǎn)；住房價格漲幅回落，但仍然處于高位。今年成都乃至全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展達(dá)到了一個新的高度，房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展無疑給龍湖這樣的房地產(chǎn)公司帶來了機(jī)遇。2、區(qū)域發(fā)展

在政府的規(guī)劃之下，東邊住窮人的時代已經(jīng)過去了。隨著東郊的“騰籠換鳥”城東東調(diào)置換出大量土地，九大實力開發(fā)商的先后進(jìn)駐讓這個區(qū)域成為一個新的戰(zhàn)略高地。于是在這里，我們看到了成都房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、起點(diǎn)最高的一次新都市主義復(fù)興。一年內(nèi)，建設(shè)路的三次“大增兵”讓這個區(qū)域充滿了硝煙彌漫的味道，同時建設(shè)路板塊一年之內(nèi)漲了近三倍的地價，對龍湖地產(chǎn)來講的確是一個好兆頭。城東建設(shè)路的發(fā)展才剛剛起步，對于龍湖而言，在這片土地上還會有更大的發(fā)展，更多的機(jī)會。3、激情高漲的投資熱

眼下，流動性過剩，CPI指數(shù)，通貨膨脹等這些經(jīng)濟(jì)學(xué)的專業(yè)名詞都觸及到一個熱門詞語“投資”，其中相當(dāng)大的比重投入到樓市里。除此之外還有外國的熱錢看好中國市場或者瞅準(zhǔn)了人民幣升值，把錢砸向了中國樓市。威脅—threats1、國家宏觀調(diào)控政策

由于房價的上漲已經(jīng)影響到了整個國家的民生問題，國家已經(jīng)對整個房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，并且頒布一些法律法規(guī)進(jìn)行限制。例如最近出臺的政策：建設(shè)部.發(fā)展改革委.財政部.國土資源部.人民銀行.稅務(wù)局.銀監(jiān)會七部委5月11日《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》９月５日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》

指出，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動向、新問題，建設(shè)用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴(yán)把土地“閘門”任務(wù)仍然十分艱巨。針對上述問題，《通知》從以下八個方面向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府和國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)提出明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。10月9日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定對建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。規(guī)定還對關(guān)于掛牌出讓截止問題，關(guān)于繳納出讓價款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書問題等作了進(jìn)一步明確和修改。2007年9月27日晚11點(diǎn)許，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會網(wǎng)站同時發(fā)布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ吩谥厣暝蟹康禺a(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。央行9-27日出臺的政策對房地產(chǎn)市場影響頗深。深圳房地產(chǎn)明顯降溫，十月供應(yīng)量大增二成交量下降三分之一。成都目前也呈現(xiàn)出觀望狀態(tài)，秋交會上這一點(diǎn)尤為突出，雖然看房者擠爆了會場，但買房的還是不算太多，大多數(shù)購房者都只是收集了大量的樓盤資料。這對于即將開盤龍湖三千里，是一個不小的威脅。2、次債危機(jī)帶來的警示

美國的次貸問題，簡單說就是低收入者無法償還高息貸款，導(dǎo)致整個金融鏈條的動蕩。對于我國來說，眼下樓市過熱已成不爭的事實。在任何一個市場上，沒有只漲不跌，樓市也不例外。未來樓市調(diào)整是必然的，只是時間早晚的問題。在我國樓市的調(diào)整格局中，也會出現(xiàn)貸款違約率上升的問題。其實，中國的住房按揭貸款風(fēng)險可能比美國次級債券風(fēng)險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分(即"次級信用")，但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連"次級信用"都沒有。這是因為近幾年來，凡是個人要申請住房按揭貸款，沒有誰是不能夠從銀行獲得貸款的，住房按揭貸款者基本上是沒有什么信用等級可分的。這樣，一部分信用欠佳的貸款人就必然會進(jìn)入到房地產(chǎn)按揭貸款市場中。盡管目前國