房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》?？荚嚲?

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》?？荚嚲?問(wèn)答題（共3題，共3分）(1.)甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托評(píng)估一棟其于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)位于（江南博哥）市中心繁華地帶，土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，該樓于2015年7月底竣工后對(duì)外營(yíng)業(yè)。2017年9月，乙公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款。房地產(chǎn)估價(jià)師首先選用了收益法，選用了三個(gè)類似的可比實(shí)例最后確定可出租建筑面積的月租金65元/m2（不含物業(yè)管理費(fèi)），扣除了年維修費(fèi)用、年管理費(fèi)用、年增值稅及附加、土地使用稅、租賃管理費(fèi)，確定了年凈收益。根據(jù)乙公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，取商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)1200萬(wàn)作為凈收益，收益年限選用了土地剩余年限33年，報(bào)酬率選用了該商場(chǎng)的投資回報(bào)率9%。采用成本法估價(jià)時(shí)，先用比較法確認(rèn)了土地價(jià)格1000元/m2，根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)工程文件結(jié)合社會(huì)平均值確認(rèn)房屋成本價(jià)格是3000元/m2，估價(jià)時(shí)根據(jù)乙公司提供的成本數(shù)據(jù)，市政配套設(shè)施費(fèi)享受應(yīng)上繳政府部門(mén)的減免20%的政策優(yōu)惠。因商場(chǎng)還有未償還債務(wù)200萬(wàn)，只剩一年期，本次估價(jià)未予考慮。請(qǐng)你指出房地產(chǎn)估價(jià)師這樣估價(jià)的錯(cuò)誤有哪些正確答案：參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中存在下述錯(cuò)誤：（1）估價(jià)報(bào)告中年凈收益有錯(cuò)誤。年收入未考慮押金利息收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用未扣除房產(chǎn)稅。（2）收益年限只選用了土地的剩余年限錯(cuò)誤。收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計(jì)算。（3）報(bào)酬率應(yīng)選用房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率，而不是商場(chǎng)的投資報(bào)酬率。（4）選用實(shí)際成本錯(cuò)誤。房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本配套費(fèi)減免20%是歷史的，也不是社會(huì)平均客觀成本。（5）成本法沒(méi)有考慮折舊因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的減值影響。（6）再次抵押未考慮尚未償還債務(wù)的影響錯(cuò)誤或指出是續(xù)貸評(píng)估可不考慮尚未償還債務(wù)的影響。(2.)賈某2016年7月15日購(gòu)買了一多層住宅的頂層6樓，2017年4月賈某辦理入住并開(kāi)始裝修。2017年6月和7月該市連續(xù)數(shù)天暴雨，賈某房子頂部出現(xiàn)多處漏雨，已裝修的屋頂破損，新進(jìn)入的實(shí)木大床、部分家具、地毯也被屋頂漏下的雨澆發(fā)霉，賈某找到開(kāi)發(fā)商要求退房。1.因房屋漏水原因，開(kāi)發(fā)商可否準(zhǔn)予賈某退房2.如果因?yàn)楝F(xiàn)該房屋市場(chǎng)價(jià)格上升，賈某選擇接受開(kāi)發(fā)商賠償，如果你是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，選擇什么方法評(píng)估應(yīng)對(duì)賈某做哪些賠償正確答案：參考解析：1.商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房人有權(quán)退房。《房地產(chǎn)基本制度與政策》109頁(yè)。一般情況下漏雨屬于質(zhì)量缺陷，可修復(fù)賠償購(gòu)房人。2.（1）估價(jià)師應(yīng)分析、測(cè)算、判斷可修復(fù)和不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損及房地產(chǎn)損害中可修復(fù)和不可修復(fù)的部分；（2）對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額；（3）主要賠償包括房屋的拆除、修繕、恢復(fù)費(fèi)用和相關(guān)的直接經(jīng)濟(jì)損失，家具的損失。（4）對(duì)不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，選擇損害前后價(jià)差法，分析損失金額。(3.)兩年前，甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租，由于該城區(qū)缺少辦公用房，甲公司辦公室出租率達(dá)到100%?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造成為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋列入征收范圍。甲公司為了獲得最有利的征收補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了專業(yè)咨詢。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，《國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)辦法》，甲公司能提出哪些估價(jià)要求對(duì)甲公司可能提出的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答正確答案：參考解析：1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、裝修后的辦公用途房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)。（2）辦公樓的裝修、改造費(fèi)用的估價(jià)。（3）對(duì)該辦公樓承租人的損失大小進(jìn)行評(píng)估。2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以做出的答復(fù)：（1）對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；該宗房地產(chǎn)應(yīng)按照改造之前原法定用途，即標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估，并且評(píng)估價(jià)格中不應(yīng)包括改造、裝修辦公樓的費(fèi)用支出，但按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)，可另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償。（2）如果經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確認(rèn)認(rèn)可，也可以按改造以后的辦公用途進(jìn)行估價(jià)（注意土地使用權(quán)性質(zhì)是行政劃撥還是有償出讓的區(qū)別）。（3）對(duì)于當(dāng)前辦公樓的承租人損失應(yīng)由甲公司與承租人協(xié)商解決。單選題（共10題，共10分）(4.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競(jìng)價(jià)。委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。甲詢問(wèn)乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，未來(lái)住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營(yíng)，董事會(huì)期望的投資回報(bào)率為8%。甲估價(jià)公司優(yōu)先選用()方法估價(jià)。A.估價(jià)對(duì)象位于XX市XX區(qū)XX自貿(mào)區(qū)內(nèi)，雖然近幾年來(lái)周邊土地招拍掛市場(chǎng)有多宗的成交案例，但案例基本都對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人主體資格存在較嚴(yán)格的限制條件，適宜采用比較法進(jìn)行主體資格修正評(píng)估B.估價(jià)對(duì)象區(qū)域較少單純土地出租案例，均以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式經(jīng)營(yíng)，適宜采用收益法自主經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行評(píng)估C.近幾年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，不適宜選用成本法，但適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估D.估價(jià)對(duì)象規(guī)劃條件明確，具有投資開(kāi)發(fā)潛力，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值以及開(kāi)發(fā)成本等信息相對(duì)透明或易于取得，故宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法正確答案：D參考解析：估價(jià)對(duì)象規(guī)劃條件明確，具有投資開(kāi)發(fā)潛力，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值以及開(kāi)發(fā)成本等信息相對(duì)透明或易于取得，故宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。(5.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競(jìng)價(jià)。委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。甲詢問(wèn)乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，未來(lái)住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營(yíng)，董事會(huì)期望的投資回報(bào)率為8%。假如選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法，則選擇估價(jià)前提()。A.業(yè)主自行處理前提B.業(yè)主自主轉(zhuǎn)讓前提C.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提D.業(yè)主被迫轉(zhuǎn)讓前提正確答案：C參考解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提，題目背景已經(jīng)說(shuō)明乙公司如果拿到此地想分5期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，因此選擇“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”。(6.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競(jìng)價(jià)。委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。甲詢問(wèn)乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，未來(lái)住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營(yíng)，董事會(huì)期望的投資回報(bào)率為8%。采用動(dòng)態(tài)分析法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，正確的是()。A.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D.對(duì)五期分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)后加總正確答案：C參考解析：動(dòng)態(tài)分析法是要將未來(lái)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)（在本題中是取得土地的時(shí)點(diǎn)）的，選項(xiàng)D錯(cuò)在不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)格不能直接相加。(7.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競(jìng)價(jià)。委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。甲詢問(wèn)乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，未來(lái)住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營(yíng)，董事會(huì)期望的投資回報(bào)率為8%。如果選用比較法估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是()。A.臨近項(xiàng)目西邊的商住招標(biāo)出讓土地，面積10公頃的B.同一供求圈，掛牌出讓的商住地，面積40公頃C.臨近，剛剛協(xié)議出讓的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地D.掛牌出讓的商住用地，但對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人主體資格存在較嚴(yán)格的限制條件正確答案：B參考解析：根據(jù)選取可比實(shí)例的要求，選項(xiàng)B適宜選為可比實(shí)例。(8.)某公司于2012年9月10日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為2500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為2000萬(wàn)元，問(wèn)：該公司2014年9月10日破產(chǎn)時(shí)，該公司能有()萬(wàn)元拍賣款償還銀行。A.1900B.2500C.2000D.1400正確答案：D參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，因此可用于償還銀行的拍賣款=2000-600=1400（萬(wàn)元）。(9.)某公司于2012年9月10日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為2500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為2000萬(wàn)元，問(wèn)：假若銀行對(duì)甲評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)重新評(píng)估，則重新評(píng)估的日期應(yīng)為()。A.2012年9月10日B.2014年9月10日C.銀行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日正確答案：A參考解析：抵押估價(jià)的評(píng)估日期是2012年9月10日，申請(qǐng)重新評(píng)估時(shí)，重新評(píng)估日期為原抵押評(píng)估的評(píng)估日期2012年9月10日。(10.)某公司于2012年9月10日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為2500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為2000萬(wàn)元，問(wèn)：拍賣估價(jià)時(shí)，采取成本法時(shí)，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算；采用的建筑面積應(yīng)為()m2。A.22500m2B.20000m2C.大于22500m2D.無(wú)法確定正確答案：A參考解析：成本法估價(jià)時(shí)，建筑面積=20000+2500=22500m2。(11.)（三）甲方（開(kāi)發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬(wàn)工程款。在建工程抵押貸款還有100萬(wàn)元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前半年開(kāi)始銷售，共售出3000平方米，均價(jià)10000元/平方米?，F(xiàn)甲方想請(qǐng)丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估剩余部分房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。優(yōu)先選用的方法為()。A.比較法和收益法B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益法C.成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法正確答案：A參考解析：建造的商品房總面積為5000平方米，已經(jīng)售出3000平方米，剩余未出售部分為2000平方米，評(píng)估剩余部分房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可選用比較法和收益法。(12.)（三）甲方（開(kāi)發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬(wàn)工程款。在建工程抵押貸款還有100萬(wàn)元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前半年開(kāi)始銷售，共售出3000平方米，均價(jià)10000元/平方米。甲方想申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅旱牡盅嘿J款，則抵押面積為()。A.5000平方米B.3000平方米C.2000平方米D.小于2000平方米正確答案：D參考解析：建造的商品房總面積為5000平方米，已經(jīng)售出3000平方米，剩余未出售部分為2000平方米，剩余未出售部分中可能包含公建面積、回遷部分面積等，因此抵押面積小于2000平方米。(13.)（三）甲方（開(kāi)發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬(wàn)工程款。在建工程抵押貸款還有100萬(wàn)元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前