估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》深度自測卷2

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》深度自測卷2單選題（共35題，共35分）(1.)某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來（江南博哥）正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3％，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.6正確答案：D參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=100-20=80（萬元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×[1-1/（1+8%）30]=900.6（萬元）。(2.)王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為()萬元。A.2000B.5820C.6000D.6180正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地成本為：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（萬元）。(3.)從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。A.煙囪B.水塔C.橋梁D.住宅正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、旅館、廠房、倉庫等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構(gòu)筑物，選項D為建筑物。(4.)關(guān)于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是()。A.確定價值時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定價值時點在后C.確定價值時點與得出評估價值應(yīng)同時進行D.確定價值時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。確定價值時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后。(5.)某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新購建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建成本為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為()元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正確答案：B參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。（3000/1.2）＋2800×90%＝5020（元/m2）。(6.)估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟壽命＝1/45×100%＝2.22%。(7.)當?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是()。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價值C.提供與減少的價值相應(yīng)的擔保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價值，也不提供相應(yīng)擔保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。選項A錯誤，和抵押權(quán)人的行為無關(guān)，是抵押人的行為導(dǎo)致的價值降低。P17。(8.)在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，()通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受正確答案：A參考解析：本題考查的是受理估價委托。主動爭取，在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，“主動爭取”是估價業(yè)務(wù)的主要來源。(9.)為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是()。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則正確答案：D參考解析：本題考查的是一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。為財務(wù)報告服務(wù)的估價，一般也應(yīng)遵循一貫性原則。P172。(10.)下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價是()。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估正確答案：B參考解析：本題考查的是價值時點原則。選項A、D，價值時點和估價對象狀況都是現(xiàn)在。B價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況。選項C，受賄房地產(chǎn)的價值時點是受賄日，估價對象狀態(tài)也是受賄時的狀態(tài)，都是過去。P163。(11.)某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07正確答案：D參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。(12.)采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是()。A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%正確答案：B參考解析：本題考查的是謹慎原則。由于評估的是抵押價值，采用謹慎原則，不高估收入或低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低。抵押價值評估，凈收益按低的選，報酬率按高的選。P171。(13.)下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是()A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價值評估D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：（1）房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)；（2）房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)；（3）房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；（4）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。(14.)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置()以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年正確答案：C參考解析：本題考查的是合法原則。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。(15.)威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示()。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本正確答案：B參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。N：單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc：市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格。(16.)利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是()。A.市場提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法正確答案：A參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率。(17.)有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的()除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益正確答案：A參考解析：本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。(18.)下面不屬于造成功能折舊的因素是()。A.建筑設(shè)計缺陷B.人們消費觀念的改變C.建筑技術(shù)進步D.環(huán)境污染正確答案：D參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們消費觀念的改變以及建筑技術(shù)進步。選項D屬于外部折舊的因素。(19.)下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格正確答案：D參考解析：本題考查的是路線價法。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。(20.)運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤正確答案：D參考解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。投資利息和開發(fā)利潤，只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個項目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。(21.)馬克思的地租理論不包括()。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租正確答案：B參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。馬克思關(guān)于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。(22.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于()萬元。A.280B.285C.290D.295正確答案：A參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（萬元）。選項中最接近的一個為選項A，280萬元。(23.)某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為()萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17正確答案：C參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。由于交易稅費均由賣方承擔，合同約定成交價就是買方實付金額，正常負擔下的價格＝買方實付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費；另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（萬元）。(24.)房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為()。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為：土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用。(25.)下列項目中，可以作為抵押估價的估價對象的是()A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)B.一個高爾夫球洞C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.列入征收范圍的房地產(chǎn)正確答案：C參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。選項AD均為不得設(shè)置抵押的房地產(chǎn)，選項B是不能獨立使用的房地產(chǎn)，不具有抵押價值。選項C共有產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是可以設(shè)置抵押的，不過需要得到其他共有人同意。(26.)下列選項中，不屬于抑制房地產(chǎn)價格措施的是()。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的影響因素。抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們控制房地產(chǎn)價格上漲或?qū)е路康禺a(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，例如：（1）在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給；（2）規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤率來定價；（3）制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格；（4）采取金融、稅收、限購等政策措施遏制房地產(chǎn)投機，抑制或穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。P138。(27.)對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括()。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致正確答案：D參考解析：本題考查的是確定估價結(jié)果。不同估價方法下測算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。(28.)某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是()。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)正確答案：A參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（萬元），改變用途價值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（萬元）。(29.)某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物現(xiàn)值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（萬元）。(30.)某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為()萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135正確答案：C參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。設(shè)房地產(chǎn)重置價值為V，成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息），開發(fā)利潤＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋0.007V，V＝6053（萬元）。P298。(31.)下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是()。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項D屬于房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。(32.)利用直線趨勢法對某類商品住宅2010～2019年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2020年的平均價格為()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757正確答案：D參考解析：本題考查的是長期趨勢法中的數(shù)學(xué)曲線擬合法。取2014年對應(yīng)的X＝－1，2015年對應(yīng)的X＝1，則滿足∑X＝0。偶數(shù)年，間隔2。（若為奇數(shù)年數(shù)據(jù)，最中間的數(shù)取0，間隔1）2020年，X＝11，則Y＝3522＋385×11＝7757。P385。(33.)在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對周圍環(huán)境的描述的是()。A.自然環(huán)境B.人文環(huán)境C.景觀D.施工環(huán)境正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。周圍環(huán)境描述包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。(34.)某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是()萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000正確答案：C參考解析：本題考查的是剩余技術(shù)。土地價值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產(chǎn)價值＝土地價值＋建筑物價值＝3000＋6250＝9250（萬元）。(35.)()是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。空間直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會失去意義。多選題（共15題，共15分）(36.)甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有()。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元正確答案：C、E參考解析：本題考查的是路線價法。選項A應(yīng)該為40萬元，選項B應(yīng)該為70萬元；選項D應(yīng)該為100萬元。(37.)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細分為()。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B.全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率D.某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率E.某國家某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)價格變動率或價格指數(shù)可分為：（1）全國各類房地產(chǎn)的；（2）某地區(qū)各類房地產(chǎn)的；（3）全國某類房地產(chǎn)的；（4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)的。(38.)下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于國際因素的有()。A.世界經(jīng)濟狀況B.房地產(chǎn)投機C.政治對立狀況D.軍事沖突狀況E.城市化狀況正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是國際因素。影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。選項BE，屬于社會因素。(39.)成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的()。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項目規(guī)模大小相當D.項目建設(shè)期長短相近E.項目經(jīng)營期長短相近正確答案：A、B、C、D參考解析：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足的要求有：①與估價對象的區(qū)位相近；②與估價對象的用途相同；③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；④與估價對象的檔次相當；⑤與估價對象的規(guī)模相當；⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。由于要計算利息，則項目建設(shè)期長短也應(yīng)相近。(40.)下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有()。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)正確答案：B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)按權(quán)益狀況劃分的種類。選項A，抵押權(quán)為他項權(quán)利；選項C，共同所有房地產(chǎn)處置時要受到共有產(chǎn)權(quán)人的嚴重干預(yù)；選項E，拖欠工程款，存在債權(quán)債務(wù)紛爭。均為不干凈的產(chǎn)權(quán)。P71～73。(41.)下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有()。A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實合法有效的正確答案：C、D參考解析：本題考查的是估價假設(shè)和限制條件。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。選項A是一般假設(shè)；選項B是依據(jù)不足假設(shè)；選項E是濫用估價假設(shè)，應(yīng)該對估價資料合理懷疑，并進行有效核實。P419。(42.)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項B，建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容；選項D，土地使用權(quán)的性質(zhì)是管制內(nèi)容，但是不管制其來源。(43.)估價委托合同的內(nèi)容一般包括()。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價服務(wù)費及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價機構(gòu)的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務(wù)正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是受理估價委托。委托人的資產(chǎn)狀況不需要在委托合同中約定。(44.)下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的描述中，正確的有()。A.建設(shè)期又可分為前期和建造期B.在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊C.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊E.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有重疊(45.)下列房地產(chǎn)中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有()。A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.未來狀況下的房地產(chǎn)D.“干凈”的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。選項D、E屬于按權(quán)益狀況劃分的種類。(46.)某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有()。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。（1）由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年，估價對象土地取得成本＝200×[1－1/（1＋6%）45]/[1－1/（1＋6%）50]≈196（萬元）；（2）應(yīng)計算利息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）；（3）土地取得成本之外其他計息項目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（萬元）；（4）投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用）；開發(fā)利潤＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。P298。(47.)關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有()。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進行市場狀況調(diào)整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價方法正確答案：A、D參考解析：A項，路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理?；鶞实貎r修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法。B項，路線價法不需要進行市場狀況調(diào)整，基準地價修正法需要。C項，利用路線價法求取臨街土地價值時不進行交易情況修正。D項，應(yīng)用路線價法需要進行臨街深度、土地形狀、臨街寬度等的修正。運用基準地價修正法進行宗地估價時包括：收集有關(guān)基準地價的資料、查找估價對象宗地所在位置的基準地價、對基準地價進行市場狀況調(diào)整、對基準地價進行土地狀況調(diào)整、計算估價對象宗地價值或價格。E項，路線價法被認為是一種高效率、低成本、相對科學(xué)準確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法，是批量估價方法，基準地價修正法不是。批量估價主要適用于房地產(chǎn)計稅價值評估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價、房屋征收估價不宜采用批量估價。(48.)在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有()A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法正確答案：A、D參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。Y是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。移動平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。(49.)下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有()。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素的分類。房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。(50.)下列選項中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素的有()。A.經(jīng)濟發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。選項E，屬于社會因素。判斷題（共15題，共15分）(51.)在運用移動平均法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的變動程度進行移動平均。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是移動平均法。在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價值、價格變化的周期長度進行移動平均。P390。(52.)價值時點為現(xiàn)在時，實地查勘工作不包括調(diào)查了解估價對象的歷史狀況。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是實地查勘估價對象。調(diào)查估價對象的歷史使用狀況是實地查勘的工作內(nèi)容。因為在估價過程中也可能需要過去的一些歷史數(shù)據(jù)。P412。(53.)買方市場下，成交價偏向買方最高出價，賣方市場下，成交價偏向賣方最低要價。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。賣方市場下，成交價偏向買方最高出價，買方市場下，成交價偏向賣方最低要價。P87。(54.)在房地產(chǎn)征收、征用中，不需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。(55.)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的財務(wù)上可行的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值(56.)資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是直接資本化法。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力。(57.)房地產(chǎn)司法拍賣估價，評估的是市場價值，而房地產(chǎn)抵押估價，評估的應(yīng)是謹慎價值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。房地產(chǎn)司法拍賣估價，評估的是市場價值，而房地產(chǎn)抵押估價，評估的應(yīng)是謹慎價值。(58.)假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。(59.)房地產(chǎn)征收補償估價，因估價對象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價時要考慮這些因素對房地產(chǎn)價值的影響。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是估價對象的確定。征收補償估價不考慮債權(quán)債務(wù)因素。視作干凈的完整產(chǎn)權(quán)進行評估。P405。(60.)廣義的房地產(chǎn)，就是不動產(chǎn)和相關(guān)動產(chǎn)；狹義的房地產(chǎn)等同于不動產(chǎn)。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。廣義的房地產(chǎn)等同于不動產(chǎn)，狹義的房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的一部分。(61.)某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效年齡為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法?？傉叟f額Et＝C×d×t，成新率q＝V／C＝（C－Et）/C＝（C－C×d×t）／C＝1－12×1.6％＝80.8％，屬完好房。(62.)對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重有所不同，對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重則相同。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同，對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同(63.)自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可采用市場提取法，由可比實例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。(64.)某房地產(chǎn)的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款余額為540萬，抵押率為60%，則需要設(shè)置抵押擔保的房地產(chǎn)價值應(yīng)為540/0.6=900（萬元）。再次抵押價值為100萬元。(65.)某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的相對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是人口因素。某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。問答題（共2題，共2分）(66.)某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月租金為60元/m2，且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和土地使用剩余期限均為35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3.5%，自動售貨機、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入15萬元。維修費、管理費用、水電費用、房產(chǎn)稅、其他稅費等每年為200萬元，房屋年折舊費為220萬元，房屋設(shè)備等需重置項目的年重置提撥款為40萬元。經(jīng)調(diào)查得知，該寫字樓用地重新購建價格的樓面地價為1000元/m2，土地報酬率為7%，建筑物報酬率為9%，請求取該寫字樓的房地產(chǎn)價格。正確答案：參考解析：收益法，組合技術(shù)1.（1）求取房地產(chǎn)年凈收益有效