估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編1

估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編1單選題（共28題，共28分）(1.)比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是()。A.所（江南博哥）在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造正確答案：D參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。(2.)運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實(shí)例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)（100）來(lái)確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差一年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值×1/（1+1%）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項(xiàng)A正確。(3.)某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()萬(wàn)元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18正確答案：A參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]=15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（萬(wàn)元）。(4.)關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是()A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間正確答案：D參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。(5.)政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是()。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B.征用造成的家具.物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C.征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失D.征用期間市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)正確答案：D參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。(6.)下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免正確答案：D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅收制度政策因素。(7.)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來(lái)延遲銷售D.銷售完成正確答案：C參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)延遲銷售之時(shí)。(8.)下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是()。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。參見教材P37～38。(9.)關(guān)于估價(jià)目的的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途正確答案：C參考解析：本題考查的是估價(jià)目的。選項(xiàng)A正確，估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告做什么用；選項(xiàng)B正確，委托人一般不會(huì)無(wú)緣無(wú)故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的，如果委托人有多種估價(jià)目的，應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目；選項(xiàng)D正確，估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途，針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。參見教材P30。(10.)土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于()。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況，例如房地產(chǎn)使用管制（如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。參見教材P51。(11.)下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是()。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計(jì)C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容；選項(xiàng)CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。參見教材P46。(12.)關(guān)于合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值B.續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值C.房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值正確答案：D參考解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，人民法院書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值；未書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，一般評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，或者同時(shí)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值，并作出相應(yīng)說(shuō)明，供人民法院選用。參見教材P99。(13.)房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來(lái)源于()的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人,包括：（1）在自己的土地上建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照；（2）不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；（3）挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。參見教材P128。(14.)某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬(wàn)元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬(wàn)元，已抵押貸款余額為48萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬(wàn)元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬(wàn)元。A.12B.25C.27D.40正確答案：B參考解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬(wàn)元，再次抵押價(jià)值的抵押凈值=再次抵押價(jià)值-預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金=40-15=25萬(wàn)元。參見教材P95。(15.)房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價(jià)之日正確答案：A參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。(16.)評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測(cè)算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對(duì)續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測(cè)算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)方案綜合測(cè)算結(jié)果（多種估價(jià)方法的，采用簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為()元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775正確答案：B參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。該在建工程續(xù)建為寫字樓時(shí)，采用成本法的測(cè)算結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的兩種續(xù)建方案的測(cè)算結(jié)果分別為9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原則，選取10000元/m2的測(cè)算結(jié)果。綜合測(cè)算結(jié)果為：（8800+10000）/2=9400元/m2。參見教材P166～171。(17.)為評(píng)估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93正確答案：B參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。可比實(shí)例正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比實(shí)例成交日期為2016年10月1日，每月比上月上漲0.3%，調(diào)整至2017年4月1日為：3608.25×（1+0.3%）6=3673.68元/m2。參見教材P195。(18.)在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是()。A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。(19.)下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是()。A.對(duì)住宅本身進(jìn)行投資改良B.由于人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高正確答案：B參考解析：本題考查的是保值增值。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P67。(20.)某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/㎡，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/㎡。A.5893B.6387C.6473D.7016正確答案：C參考解析：本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公攤面積建筑面積=145+23=168m2，建筑面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473元/m2。參見教材P189。(21.)某幢沒(méi)有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2?年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2?年，空置率為10%。現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬(wàn)元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬(wàn)元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%，則該寫字樓因沒(méi)有電梯造成的功能折舊額為()萬(wàn)元。A.78B.102C.180D.302正確答案：B參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價(jià)值增加額＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（萬(wàn)元）；沒(méi)有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價(jià)值增加額－隨同增加電梯費(fèi)用＝301.76－200＝101.76（萬(wàn)元）。參見教材P323。(22.)采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，正確的是()。A.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為100B.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為97C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值×標(biāo)準(zhǔn)化修正100/()×房地產(chǎn)狀況調(diào)整()/100=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象下的價(jià)格上式位于分母和分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別是可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為103；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為95；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為100。參見教材P201。(23.)某已抵押的收益性房地產(chǎn)每年收益情況如下，有效毛收入500萬(wàn)元，房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，業(yè)主支付的水電費(fèi)、供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，收益法估價(jià)中，該房地產(chǎn)的凈收益為()萬(wàn)元。A.245B.275C.315D.345正確答案：D參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。（四個(gè)不包括）凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=500-50-40-65=345（萬(wàn)元）。參見教材P252～253。(24.)某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年，重置成本為100萬(wàn)元，廠房?jī)?nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購(gòu)置價(jià)格為40萬(wàn)元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬(wàn)元，舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬(wàn)元；拆除廠房花費(fèi)7萬(wàn)元，動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬(wàn)元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬(wàn)元。該廠房的殘值率為()。A.1.43%B.2.00%C.7.86%D.11.00%正確答案：B參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建成本的比率。殘值率＝（10－7－1）/100×100%＝2.00%。建筑物殘值率的計(jì)算，和動(dòng)產(chǎn)設(shè)備無(wú)關(guān)。參見教材P315。(25.)估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，則自辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/45×100%＝2.22%。(26.)關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說(shuō)法，正確的是()。A.自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間B.為建筑物有效年齡與其未來(lái)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D.為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和正確答案：B參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物有效年齡是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡。經(jīng)濟(jì)壽命=有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材P238、313。(27.)關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法，正確的是()。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法C.估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用比較法D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法正確答案：A參考解析：本題考查的是選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。選項(xiàng)B可以采用客觀收益的數(shù)據(jù)，使用收益法；選項(xiàng)C可比實(shí)例搜集困難不能成為棄選比較法的理由；選項(xiàng)D錯(cuò)在只能的說(shuō)法上，也可以用比較法。(28.)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括()。A.估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證B.估價(jià)師對(duì)其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價(jià)師對(duì)其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證D.估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說(shuō)明正確答案：D參考解析：本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明應(yīng)包括以下內(nèi)容：①注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；②估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制；③注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見；④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。參見教材P418。多選題（共15題，共15分）(29.)下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有()。A.高檔公寓B.標(biāo)準(zhǔn)廠房C.房地產(chǎn)開發(fā)用地D.行政辦公樓E.在建工程正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。(30.)比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()A.租賃權(quán)限制情況B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)B是建立比較基礎(chǔ)中的“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。(31.)關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說(shuō)法，正確的有()。A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用C.大于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用E.包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，即：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的，即預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。(32.)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有()。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金正確答案：A、E參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限，凈收益為市場(chǎng)租金減去合同租金。(33.)下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有()。A.建筑面積B.建筑進(jìn)深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。(34.)下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的有()。A.農(nóng)地B.寫字樓C.加油站D.二手商品住宅E.行政辦公樓正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是收益法適用的估價(jià)對(duì)象。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。參見教材P218。(35.)關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有()。A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E.咨詢性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。概括起來(lái)，與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：（1）由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成。（2）提供的是專業(yè)意見。（3）具有公信力。（4）實(shí)行有償服務(wù)。（5）承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。(36.)下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有()。A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B.地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述。房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說(shuō)明各部分的狀況。土地權(quán)益狀況的描述主要說(shuō)明下列方面：土地所有權(quán)狀況；土地使用權(quán)狀況；土地使用管制情況，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃條件包括：土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度；土地利用現(xiàn)狀；出租和占用情況；他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利；其他特殊情況。建筑物權(quán)益狀況的描述，房屋所有權(quán)狀況，出租或占用情況；他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。其他特殊情況；其他。參見教材P78。(37.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲的因素有()。A.周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B.家庭規(guī)模小型化C.下調(diào)貸款利率D.GDP增速放緩E.城鎮(zhèn)化速度減慢正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。選項(xiàng)A正確，在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，例如建設(shè)用地使用權(quán)出讓中新出現(xiàn)一塊“地王”，會(huì)馬上導(dǎo)致其周邊的房?jī)r(jià)上漲；選項(xiàng)B正確，隨著家庭的小型化，即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢(shì)；選項(xiàng)C正確，從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。參見教材P137、145。(38.)下列估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來(lái)的有()。A.在建工程抵押估價(jià)B.期房預(yù)售價(jià)格評(píng)估C.預(yù)購(gòu)商品房抵押估價(jià)D.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房?jī)r(jià)格評(píng)估E.建筑物火災(zāi)毀損價(jià)值評(píng)估正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)；選項(xiàng)E，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)(39.)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括()。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境C.較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動(dòng)不同步正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是對(duì)同種房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。參見教材P287。(40.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法，正確的有()。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，其起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期，即開發(fā)經(jīng)營(yíng)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)建設(shè)期簡(jiǎn)稱建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設(shè)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間，可分為前期和建造期。銷售期是自未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。參見教材P346～347。(41.)關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用及其適用的估價(jià)對(duì)象的說(shuō)法，正確的有()。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用來(lái)比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)D.直線趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)的房地產(chǎn)E.平均增減量法適用的估價(jià)對(duì)象是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。用來(lái)比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。運(yùn)用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。選項(xiàng)E錯(cuò)在“幅度”二字，這是平均發(fā)展速度法。參見教材P384～388。(42.)運(yùn)用政府已公布的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系評(píng)估宗地市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)修正調(diào)整的價(jià)格影響因素包括()。A.市場(chǎng)狀況B.交易情況C.區(qū)位狀況D.使用期限E.開發(fā)程度正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格或價(jià)值時(shí)，宗地價(jià)值或價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×用途調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)，已經(jīng)是正常交易情況。參見教材P378。(43.)關(guān)于估價(jià)委托書的說(shuō)法，正確的有()。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書B.估價(jià)委托書應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫，估價(jià)師不得代其起草C.委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書內(nèi)注明D.估價(jià)委托書可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求E.估價(jià)委托書應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。選項(xiàng)A正確，估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的，則可為估價(jià)需求者起草好估價(jià)委托書，準(zhǔn)備好估價(jià)委托合同，經(jīng)與估價(jià)需求者協(xié)商議定后，由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書，與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同。選項(xiàng)C正確，委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)委托書中注明。選項(xiàng)D正確，委托人的估價(jià)要求（如估價(jià)質(zhì)量要求、估價(jià)工作完成時(shí)間等），委托日期等內(nèi)容。選項(xiàng)E正確，可將估價(jià)委托書而不是估價(jià)委托合同作為重要的估價(jià)依據(jù)放入未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告附件中。參見教材P400。判斷題（共15題，共15分）(44.)比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場(chǎng)價(jià)格。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。(45.)建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。(46.)估價(jià)報(bào)告使用期限與估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)估價(jià)責(zé)任的期限一致。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限；如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止，即在估價(jià)報(bào)告上蓋章的估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的估價(jià)師要負(fù)責(zé)到底。(47.)為估價(jià)委托人競(jìng)買國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價(jià)的估價(jià)，屬于咨詢性估價(jià)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。咨詢性估價(jià)（或稱為參考性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。(48.)抵押估價(jià)中選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來(lái)的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。收入要保守，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不能保守。(49.)繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時(shí)，最主要的是看其對(duì)客流量的影響。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。(50.)實(shí)際估價(jià)中，不是所有影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來(lái)量化，但估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來(lái)量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來(lái)量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。只有當(dāng)影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無(wú)法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。(51.)“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來(lái)源，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還款來(lái)源”，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證。參見教材P28。(52.)成本法評(píng)估包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購(gòu)建價(jià)格。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的求取思路。實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇求取重新購(gòu)建成本的路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑，即適用房地合估路徑求取的，應(yīng)采用房地合估路徑求取。參見教材P303。(53.)估價(jià)師不能在開始估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是估價(jià)結(jié)果。簽證性估價(jià)因?yàn)橐蔼?dú)立、客觀、公正”，所以估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得為了招攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。參見教材P36。(54.)在運(yùn)用收益法評(píng)估商品住宅價(jià)值時(shí)，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價(jià)，則選取的資本化率較?。蝗绻x擇報(bào)酬資本化法估價(jià)，則選取的報(bào)酬率較大。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是直接資本化法語(yǔ)報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法中，資本化率是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大時(shí)，資本化率是選擇較小的。用報(bào)酬資本化法時(shí)，報(bào)酬率不受影響。參見教材P271。(55.)實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)值類型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。參見教材P342。(56.)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，并搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)分析，利用模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材P378。(57.)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價(jià)相等、開發(fā)程度不同的要求劃分不同均質(zhì)地域。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，劃分不同均質(zhì)地域通常是劃分地價(jià)區(qū)段，即將“用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近”的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區(qū)域。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》舊教材P383。(58.)評(píng)估整個(gè)住宅小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和綠化景觀。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。估價(jià)對(duì)象是整