開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬考試3

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬考試3單選題（共35題，共35分）(1.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)（江南博哥）發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是()模式。A.選擇專(zhuān)業(yè)化B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化C.全面覆蓋D.市場(chǎng)集中化正確答案：D參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。選項(xiàng)A企業(yè)選擇幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)；選項(xiàng)B企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品；選項(xiàng)D只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P121。(2.)下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)正確答案：A參考解析：本題考查的是投資估算。選項(xiàng)A屬于管理費(fèi)用。參見(jiàn)教材P262。(3.)建筑安裝工程費(fèi)不包括建筑物的()。A.建筑工程費(fèi)用B.設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用C.安裝工程費(fèi)用D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)正確答案：D參考解析：本題考查的是投資估算。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)三大類(lèi)。選項(xiàng)D是和建筑安裝工程費(fèi)平行的概念，沒(méi)有包含關(guān)系。參見(jiàn)教材P260。(4.)()的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A.凈經(jīng)營(yíng)收入B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C.有效毛收入D.空置和收租損失正確答案：A參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。凈經(jīng)營(yíng)收入的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。參見(jiàn)教材P367。(5.)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶(hù)時(shí)，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)正確答案：D參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)時(shí)首先要考慮的因素。參見(jiàn)教材P358。(6.)由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴(lài)帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱(chēng)為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。假按揭是操作風(fēng)險(xiǎn)，違約不還稱(chēng)為信用風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P311。(7.)()是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)A是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出的判斷；選項(xiàng)B指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段；選項(xiàng)D指消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿，通常根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來(lái)6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買(mǎi)房的調(diào)查結(jié)果來(lái)構(gòu)造。參見(jiàn)教材P44。(8.)物業(yè)甲為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2017年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2017年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無(wú)法判斷正確答案：B參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。物業(yè)甲的價(jià)值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物業(yè)乙的價(jià)值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000。甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200。甲、乙物業(yè)價(jià)值的期望值相同，則標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小，甲的標(biāo)準(zhǔn)差小。參見(jiàn)教材P233。(9.)投資者所要求的最低利率是()。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率正確答案：A參考解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。參見(jiàn)教材P151。(10.)房地產(chǎn)的租金水平是由()決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.空置率正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。參見(jiàn)教材P49。(11.)某家庭以2000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬(wàn)元，那么從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額為()元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60正確答案：D參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。參見(jiàn)教材P158。1.計(jì)算出貸款額1）房屋總價(jià)：2000×120＝24（萬(wàn)元）2）貸款額：24×70%＝16.8（萬(wàn)元）2.計(jì)算出月供3.第6年初一次償還本金4萬(wàn)元，則在6-15年間減少的月供為4.提前還款后的月供1417.68-444.08＝973.6（元）(12.)下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差正確答案：D參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即先求解兩個(gè)方案的現(xiàn)金流的差，再對(duì)這個(gè)差求內(nèi)部收益率。參見(jiàn)教材P209。(13.)租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)B資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，指即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化；選項(xiàng)D是物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用。參見(jiàn)教材P21。(14.)僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售玩具的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)玩具的廠(chǎng)房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳?)。A.更適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠(chǎng)房一般設(shè)計(jì)需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強(qiáng)的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場(chǎng)需要變化用途，所以風(fēng)險(xiǎn)要小。參見(jiàn)教材P7～9。(15.)如國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%正確答案：B參考解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。參見(jiàn)教材P26。(16.)在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是()。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。復(fù)蘇階段在房地產(chǎn)自然周期的第一階段，此階段在長(zhǎng)期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。參見(jiàn)教材P51。(17.)2017年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%正確答案：D參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。參見(jiàn)教材P40。(18.)橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為()的方法。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.合同管理D.成本控制正確答案：B參考解析：本題考查的是進(jìn)度控制。制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。參見(jiàn)教材P83。(19.)有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，屬于()。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查正確答案：B參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A通過(guò)收集初步數(shù)據(jù)提示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和想法；選項(xiàng)C檢驗(yàn)因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買(mǎi)者。參見(jiàn)教材P107。(20.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于()。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率正確答案：B參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求。參見(jiàn)教材P180。(21.)如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法正確答案：B參考解析：本題考查的是制定租售方案。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法。參見(jiàn)教材P99。(22.)某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為600萬(wàn)平方米，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)平方米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷(xiāo)售量是()萬(wàn)平方米。A.450B.475C.520D.580正確答案：D參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。本期預(yù)測(cè)值＝平滑指數(shù)×前期實(shí)際銷(xiāo)售量＋（1－平滑指數(shù)）×前期預(yù)測(cè)值＝0.8×600＋（1－0.8）×500＝580。參見(jiàn)教材P116。(23.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)首先用于()。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅正確答案：A參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P271。(24.)下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是()。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費(fèi)用正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格；權(quán)益投資比率；空置率；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P216。(25.)當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，一般采用()。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析正確答案：C參考解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見(jiàn)教材P235。(26.)以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法正確答案：A參考解析：本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。參見(jiàn)教材P261。(27.)對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法正確答案：A參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。選項(xiàng)D還必須滿(mǎn)足效益相同的條件。參見(jiàn)教材P210。(28.)建筑規(guī)劃一般在1萬(wàn)－3萬(wàn)平方之間，服務(wù)人口在10萬(wàn)－30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1億－5億元之間，該物業(yè)為()。A.市級(jí)購(gòu)物中心B.地區(qū)購(gòu)物中心C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里服務(wù)性商店正確答案：B參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。參見(jiàn)教材P356。(29.)對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是()。A.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)正確答案：C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P112。(30.)下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是()。A.相關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)型的存量D.改變用途數(shù)量正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。選項(xiàng)ACD屬于供給分析。參見(jiàn)教材P139。(31.)下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)盈利能力指標(biāo)的是()。A.成本利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.償債備付率D.資本金利潤(rùn)率正確答案：C參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。選項(xiàng)C是清償能力指標(biāo)，非盈利性指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。(32.)某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%正確答案：D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見(jiàn)教材P201。第一步，求出借款還本付息P＝70萬(wàn)，i＝5%，n＝15年(33.)房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值。A.利潤(rùn)為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.最大費(fèi)用D.最大利潤(rùn)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。選項(xiàng)A為保本點(diǎn)。臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值。參見(jiàn)教材P219。(34.)某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11正確答案：C參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。參見(jiàn)教材P177。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計(jì)算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7(35.)關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說(shuō)法不正確的是()。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類(lèi)型C.我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開(kāi)始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。應(yīng)從下一年年初開(kāi)始按新利率計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P308～309。多選題（共15題，共15分）(36.)從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場(chǎng)好，再會(huì)有投資）；在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期（預(yù)期市場(chǎng)不好，先不投資）。參見(jiàn)教材P53。(37.)在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的有()。A.房?jī)r(jià)租金比B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.開(kāi)發(fā)投資杠桿率正確答案：A、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)；選項(xiàng)C屬于供給指標(biāo)。參見(jiàn)教材P43～44。(38.)以下可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資評(píng)價(jià)的反映項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括()。A.速動(dòng)比率B.投資利潤(rùn)率C.內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率E.凈現(xiàn)值正確答案：C、E參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)只有三個(gè)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。選項(xiàng)A是清償能力指標(biāo)；選項(xiàng)BD是靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。(39.)以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括()。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。兩證一書(shū)一審批。由于是招拍掛方案，選項(xiàng)A選址已包含在一級(jí)開(kāi)發(fā)中；選項(xiàng)E是建設(shè)行政主管部門(mén)的管理，非規(guī)劃部門(mén)。參見(jiàn)教材P72～74。(40.)從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營(yíng)利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。細(xì)分市場(chǎng)的四大特性包括可衡量性；可實(shí)現(xiàn)性；可營(yíng)利性；可區(qū)分性。參見(jiàn)教材P121。(41.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括()。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。基本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表；財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；利潤(rùn)表；資產(chǎn)負(fù)債表。參見(jiàn)教材P267。(42.)常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有()。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)D.蒙特卡洛模擬法E.調(diào)查和專(zhuān)家打分法正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有三個(gè)：調(diào)查和專(zhuān)家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。BC屬于風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)的方法。參見(jiàn)教材P230。(43.)按照物業(yè)用途類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為()投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)E倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)不是單獨(dú)的一類(lèi)，屬于工業(yè)物業(yè)投資的一種。參見(jiàn)教材P5。(44.)開(kāi)發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.開(kāi)發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。開(kāi)發(fā)－持有出租－出售模式現(xiàn)金流量圖包含土地成本；建造成本及其相關(guān)費(fèi)用；租金收入；運(yùn)營(yíng)成本；轉(zhuǎn)售稅費(fèi)。參見(jiàn)教材P148。(45.)下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是制定租售方案。選項(xiàng)AB屬于購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)。參見(jiàn)教材P98。(46.)現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的核心可以稱(chēng)為STP，是指()。A.市場(chǎng)分析B.目標(biāo)市場(chǎng)選擇C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)定位E.市場(chǎng)調(diào)查正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分（Segmenting）、目標(biāo)市場(chǎng)選擇（Targeting）和市場(chǎng)定位（Positioning）。參見(jiàn)教材P117。(47.)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行()等工作。A.客戶(hù)評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)B貸款人即是銀行，自己不需要評(píng)價(jià)自己。參見(jiàn)教材P330。(48.)在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是投資估算。選項(xiàng)D是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法，不是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算方法。參見(jiàn)教材P261。(49.)房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市融資方式。選項(xiàng)CDE均為債務(wù)融資。參見(jiàn)教材P297。(50.)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般不考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D.出租單元的面積規(guī)劃與室內(nèi)裝修E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)正確答案：B、E參考解析：本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。寫(xiě)字樓租金確定，考慮以下三方面因素：可出租或可使用面積、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。參見(jiàn)教材P350～351。判斷題（共15題，共15分）(51.)由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。參見(jiàn)教材P36。(52.)準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個(gè)名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個(gè)基金，用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。準(zhǔn)備金也叫大修基金。參見(jiàn)教材P370。(53.)市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的消費(fèi)數(shù)量。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)規(guī)模是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量（主體），消費(fèi)數(shù)量（客體）稱(chēng)為市場(chǎng)需求。參見(jiàn)教材P111～112。(54.)對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，即使對(duì)于剛建成的新的建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。(55.)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。參見(jiàn)教材P22。(56.)以出讓方式獲得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓價(jià)款由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成；以出讓方式取得毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。參見(jiàn)教材P259。(57.)名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。參見(jiàn)教材P156。(58.)通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見(jiàn)教材P216。(59.)我國(guó)土地交易的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。土地公有制，土地所有權(quán)歸國(guó)家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能交易，可以交易的只有使用權(quán)。參見(jiàn)教材P39。(60.)如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的偏離程序。如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。參見(jiàn)教材P56。(61.)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金支出等。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金支出等。參見(jiàn)教材P145。(62.)對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只能在處置（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┪飿I(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。置業(yè)投資中，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果，既可在處置（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┪飿I(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。參見(jiàn)教材P176。(63.)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最低貸款利率。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高的貸款利率。參見(jiàn)教材P182。(64.)投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是投資與成本。投資分析中使用的成本