開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》深度自測(cè)卷2

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》深度自測(cè)卷2單選題（共35題，共35分）(1.)以下各項(xiàng)中，不屬于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券的是()。A.抵押貸（江南博哥）款傳遞證券B.抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)C.抵押貸款直付債券D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類(lèi)型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。(2.)投資者要提高()以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。A.期望投資回報(bào)率B.平均收益率C.基準(zhǔn)收益率D.內(nèi)部收益率正確答案：A參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。(3.)下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的是()。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.資本金利潤(rùn)率D.資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率(4.)制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是()。A.業(yè)主的目標(biāo)B.租戶(hù)的目標(biāo)C.政府的目標(biāo)D.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的目標(biāo)正確答案：A參考解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。(5.)商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是()存在差異性。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B.城市區(qū)域功能C.購(gòu)房者的需求D.城市地理環(huán)境正確答案：C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分就是以消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體，其關(guān)鍵點(diǎn)在于顧客需求的差異性。(6.)運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是()；二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。A.投資的長(zhǎng)期性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性C.投資可逆性D.投資不可逆性正確答案：C參考解析：本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性；二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。(7.)下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是()。A.依法收回的國(guó)有土地B.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地C.集體土地中的宅基地D.依法收購(gòu)的土地正確答案：C參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。集體土地不納入土地儲(chǔ)備。(8.)某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是()。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3正確答案：D參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。(9.)下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的是()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)。(10.)建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于()。A.投資機(jī)會(huì)研究B.項(xiàng)目評(píng)估與決策C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究正確答案：D參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。(11.)以下各項(xiàng)中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是()。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開(kāi)發(fā)狀況和地上物狀況正確答案：B參考解析：本題考查的是可行性研究的內(nèi)容?？尚行匝芯恐械拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開(kāi)發(fā)狀況和地上物狀況，場(chǎng)地平整狀況等。(12.)2017年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%正確答案：D參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。P40。(13.)動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以()所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資正確答案：B參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間。P187。(14.)一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的()左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%正確答案：D參考解析：本題考查的是投資估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%左右。(15.)竣工驗(yàn)收時(shí)，()負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門(mén)正確答案：A參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。(16.)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括()分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。(17.)使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是()。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布正確答案：B參考解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；（2）通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。(18.)租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)B資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，指即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化；選項(xiàng)D是物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用。P21。(19.)房地產(chǎn)的租金水平是由()決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.家庭收入水平正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。P49。(20.)僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售玩具的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳?)。A.更適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設(shè)計(jì)需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強(qiáng)的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場(chǎng)需要變化用途，所以風(fēng)險(xiǎn)要小。P7～9。(21.)按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指()。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)C.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。P38。(22.)需求比供給增長(zhǎng)快，空置率繼續(xù)下降，租金增長(zhǎng)率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)?？罩寐世^續(xù)下降，說(shuō)明屬于第一、二階段，需求比供給增長(zhǎng)快，說(shuō)明屬于第二階段。P51。(23.)對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的，收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。；選項(xiàng)B是支出方面的；選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會(huì)隨著收益率的變化而變化。P21。(24.)下列風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.匯率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。(25.)對(duì)于開(kāi)發(fā)－持有出租－出售模式和購(gòu)買(mǎi)－持有出租－出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是()。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B直接出售的才有銷(xiāo)售收入，如果是出租后出售的，稱(chēng)為轉(zhuǎn)售收入；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買(mǎi)成本；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)。P147～148。(26.)對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是()。A.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)正確答案：C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)。P112。(27.)某人以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05正確答案：C參考解析：本題考查的是償債備付率。1.計(jì)算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬(wàn)元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬(wàn)元）；2.計(jì)算出償債備付率=可用于還款的資金/應(yīng)還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。(28.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項(xiàng)目，容積率為3.0，預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)成本為45000萬(wàn)元，增值稅和稅金及附加為銷(xiāo)售收入的5.5%，如要實(shí)現(xiàn)30%的成本利潤(rùn)率，則住宅的平均銷(xiāo)售單價(jià)為()元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94正確答案：B參考解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。P218。(29.)某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%正確答案：D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。(30.)銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36正確答案：A參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/（1+i）^n]，第五年第11個(gè)月月末，尚未償還本金為P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）^5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。(31.)“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是()中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法正確答案：C參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。P227。(32.)某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開(kāi)發(fā)成本為7500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為1650萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的5.5%，銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/m2，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為()萬(wàn)元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00正確答案：A參考解析：本題考查的是土地增值稅的計(jì)算。P195。(33.)建筑規(guī)劃一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)平方之間，服務(wù)人口在10萬(wàn)～30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為()。A.市級(jí)購(gòu)物中心B.地區(qū)購(gòu)物中心C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里服務(wù)性商店正確答案：B參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。P356。(34.)由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴(lài)帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱(chēng)為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。假按揭是操作風(fēng)險(xiǎn)，違約不還稱(chēng)為信用風(fēng)險(xiǎn)。P311。(35.)下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，租金和空置率非同向變動(dòng)，如自然周期的第二階段初期，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降。多選題（共15題，共15分）(36.)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要力量包括()。A.金融業(yè)的發(fā)展B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.人文環(huán)境的變化D.社會(huì)環(huán)境的變化E.政治制度的變遷正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要力量包括：（1）金融業(yè)的發(fā)展；（2）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善；（3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；（4）人文環(huán)境的變化；（5）自然環(huán)境的變化；（6）政治制度的變遷。(37.)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步驟，下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的有()。A.提出投資設(shè)想B.實(shí)施投資設(shè)想C.評(píng)價(jià)投資方案D.細(xì)化投資設(shè)想E.獲取土地使用權(quán)正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序包括：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。(38.)股票市場(chǎng)融資方式包括()。A.首次公開(kāi)發(fā)行B.配發(fā)C.增發(fā)D.認(rèn)股權(quán)證E.公司債券正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是股票市場(chǎng)融資。股票市場(chǎng)融資包括首次公開(kāi)發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)四種融資方式。(39.)按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為()。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E.軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式。當(dāng)一些企業(yè)采取某些措施或行動(dòng)后，（1）從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者反應(yīng)不強(qiáng)烈，行動(dòng)遲緩，其原因可能是認(rèn)為客戶(hù)忠實(shí)于自己的產(chǎn)品；也可能重視不夠，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)對(duì)手的新措施；還可能是因缺乏資金無(wú)法作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)；（2）選擇型競(jìng)爭(zhēng)者可能會(huì)在某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷(xiāo)總是強(qiáng)烈反擊，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)等）卻不予理會(huì)；（3）兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)任何方面的進(jìn)攻都迅速?gòu)?qiáng)烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會(huì)立即發(fā)起猛烈的全面反擊，對(duì)這樣的企業(yè)，同行都避免與它直接交鋒；（4）隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式難以捉摸，它們?cè)谔囟▓?chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。(40.)國(guó)際上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。國(guó)際上形成了以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式，以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的建房方式，以及各國(guó)普遍采取的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式。(41.)常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有()。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)D.蒙特卡洛模擬法E.調(diào)查和專(zhuān)家打分法正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有三個(gè)：調(diào)查和專(zhuān)家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。選項(xiàng)BC屬于風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)的方法。P230。(42.)開(kāi)發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.租金收入E.房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)D租金收入屬于現(xiàn)金流入；選項(xiàng)E開(kāi)發(fā)投資中沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的成本。P148。(43.)按照物業(yè)用途類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為()投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)E倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)不是單獨(dú)的一類(lèi)，屬于工業(yè)物業(yè)投資的一種。P5。(44.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為()。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序。選項(xiàng)E屬于前期工作階段，不是單獨(dú)的一個(gè)階段。P65。(45.)關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法中，從投資的角度來(lái)看，正確的有()。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：（1）投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；（2）通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；（3）風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。(46.)下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有()。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差受凈現(xiàn)值期望值大小的影響，不能完全衡量風(fēng)險(xiǎn)高低，用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；選項(xiàng)D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反應(yīng)離散程度，越離散風(fēng)險(xiǎn)越大。P233～234。(47.)在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷(xiāo)正確答案：A、E參考解析：本題考查的是償債備付率?？捎糜谶€本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷(xiāo)，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等?？记昂阢@押題，超壓卷，(48.)成本計(jì)劃可分解為()方A.材料設(shè)備成本計(jì)劃B.管理費(fèi)成本計(jì)劃C.人工費(fèi)成本計(jì)劃D.不可預(yù)見(jiàn)成本計(jì)劃E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是成本控制。成本計(jì)劃可分解為材料設(shè)備成本計(jì)劃、施工機(jī)械成本計(jì)劃、人工費(fèi)成本計(jì)劃、臨時(shí)工程成本計(jì)劃、管理費(fèi)成本計(jì)劃(49.)關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有()。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金正確答案：A、C參考解析：本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。選項(xiàng)B兩者之間可能大于也可能小于，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金；選項(xiàng)D無(wú)特定關(guān)系；選項(xiàng)E在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，基礎(chǔ)租金一般低于市場(chǎng)租金。P351。(50.)下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有()A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是償債備付率。償債備付率對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以?xún)敻懂?dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。判斷題（共15題，共15分）(51.)商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。(52.)由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。(53.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程也很難沿直線一步一步向前進(jìn)行。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程也很難沿直線一步一步向前進(jìn)行，(54.)某貸款年利率為5%，按季度計(jì)息，則該貸款的年實(shí)際利率為5.09％。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際利率=（1+名義利率/計(jì)息周期數(shù)）計(jì)息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。(55.)基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。(56.)某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是投資組合理論。系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1，預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同。(57.)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是：經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書(shū)、年度開(kāi)工計(jì)劃、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是：經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書(shū)、年度開(kāi)工計(jì)劃、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。(58.)對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只能在處置（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┪飿I(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。置業(yè)投資中，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果，既可在處置（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┪飿I(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。P176。(59.)我國(guó)土地交易的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵。土地公有制，土地所有權(quán)歸國(guó)家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能交易，可以交易的只有使用權(quán)。土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易P39。(60.)如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)調(diào)高折現(xiàn)率。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。P180。(61.)土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。P54。(62.)一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越深，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越大。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)投資者的實(shí)際意義也就越小。P38。(63.)房地產(chǎn)價(jià)格是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋的眾數(shù)價(jià)格表示。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。P43。(64.)抵押率是貸款金額與抵押物價(jià)值之比，又稱(chēng)貸款價(jià)值比率。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。抵押率是貸款金額與抵押物價(jià)值之比，又稱(chēng)貸款價(jià)值比率。(65.)在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是寫(xiě)字樓的租金。在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用。P353。問(wèn)答題（共2題，共2分）(66.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000m2，地下車(chē)位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車(chē)位從第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2·年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項(xiàng)目自有資