房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)-《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)》預(yù)測試卷2

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)-《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)》預(yù)測試卷2單選題（共73題，共73分）(1.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。張某和王某為甲機構(gòu)聘（江南博哥）用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構(gòu)成立至今已有5年時間，5年中甲機構(gòu)不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構(gòu)擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構(gòu)代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構(gòu)的授權(quán)下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并對該辦公用房進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。在該辦公用房經(jīng)紀(jì)活動中，張某應(yīng)()王某開展有關(guān)工作。A.領(lǐng)導(dǎo)B.指導(dǎo)C.協(xié)助D.監(jiān)督正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理高，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗也比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理豐富。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)瑣碎、復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)指導(dǎo)和幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理也有義務(wù)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。(2.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。張某和王某為甲機構(gòu)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構(gòu)成立至今已有5年時間，5年中甲機構(gòu)不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構(gòu)擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構(gòu)代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構(gòu)的授權(quán)下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并對該辦公用房進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。甲機構(gòu)在發(fā)展壯大后擬向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展的經(jīng)營戰(zhàn)略為()。A.聚焦戰(zhàn)略B.低成本戰(zhàn)略C.一體化成長戰(zhàn)略D.多樣化戰(zhàn)略正確答案：C參考解析：一體化成長戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用自身的優(yōu)勢，使企業(yè)向深度和廣度發(fā)展的一種戰(zhàn)略。一體化成長戰(zhàn)略有兩種類型：①縱向一體化，如具有較強市場優(yōu)勢的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，通過提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的配套服務(wù)，如代辦貸款、協(xié)辦房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，使其服務(wù)內(nèi)容向縱深發(fā)展，或是向下游聯(lián)合或兼并相關(guān)服務(wù)企業(yè)組成聯(lián)合體，統(tǒng)一規(guī)劃和發(fā)展。再如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)根據(jù)市場需要和自身的條件，充分發(fā)揮企業(yè)在市場研究、房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、融資能力等方面的優(yōu)勢和潛力，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并，組建經(jīng)濟聯(lián)合體，向上游拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)。②水平一體化，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)兼并或聯(lián)合同類同層次企業(yè)，通過規(guī)模經(jīng)濟加速發(fā)展的一種戰(zhàn)略。(3.)李某有一處住過兩年的房屋要轉(zhuǎn)讓，委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的小張辦理房屋的買賣事宜。假如你是小張，請回答以下問題：經(jīng)過小張的努力，賈女士有意購買李某的房屋，賈女士在與李某就該物業(yè)洽談轉(zhuǎn)讓的過程中，小張不得()。A.將房屋轉(zhuǎn)讓涉及的稅費告訴賈女士與李某B.將李某的房屋正被租賃的情況告訴賈女士C.將賈女士想把此房屋抵押貸款的情況告訴李某D.將李某所經(jīng)營公司的業(yè)績情況告訴賈女士正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有義務(wù)告知委托人房屋交易涉及的稅費、房屋的權(quán)屬性質(zhì)等。D項，在執(zhí)業(yè)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會獲得委托人的個人隱私及其他商業(yè)秘密。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)保守委托人的隱私及商業(yè)秘密，不得將有關(guān)信息擅自泄露給他人，或利用信息牟取不正當(dāng)利益。(4.)以下不屬于存量房買賣產(chǎn)權(quán)過戶需要遵守的程序的是()。A.繳納稅費B.繳納物業(yè)費C.產(chǎn)權(quán)登記過戶D.領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。正確答案：B參考解析：存量房買賣產(chǎn)權(quán)過戶需要遵守一定的程序，具體包括：①繳納稅費。存量房權(quán)屬過戶實行先稅后證制度，即買賣雙方要先持《房屋買賣合同》及相關(guān)證件到各區(qū)縣地稅局繳納交易稅費，然后才能辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。②產(chǎn)權(quán)登記過戶。雙方持買賣合同、完稅票據(jù)、相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記過戶即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。③領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。辦完上述手續(xù)后，買方在各區(qū)縣的規(guī)定時間內(nèi)持《領(lǐng)證通知單》，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門領(lǐng)取房屋不動產(chǎn)權(quán)證。(5.)存量房商業(yè)抵押貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價()原則決定。A.取低B.取高C.取均值D.取評估值正確答案：A參考解析：存量房貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。(6.)存量房過戶買方需提供的材料不包括()。A.買方身份證、授權(quán)委托書、代理人身份證、購房資格證明B.戶口簿/暫住證C.與賣方簽訂的《房屋買賣合同》D.不動產(chǎn)權(quán)證正確答案：D參考解析：買賣雙方在存量房過戶的過程中都要提供相應(yīng)的資料。其中，存量房過戶買方需提供的材料包括：①買方身份證、授權(quán)委托書、代理人身份證、購房資格證明；②戶口簿/暫住證；③與賣方簽訂的《房屋買賣合同》。存量房過戶賣方需提供的材料包括：①產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證、戶口簿；②不動產(chǎn)權(quán)證；③與買方簽訂的《房屋買賣合同》；④共有人意見書；⑤結(jié)婚證復(fù)印件，如離婚需提供離婚證、離婚協(xié)議、財產(chǎn)分割協(xié)議，如喪偶需提供死亡證明處理證明；⑥若為公房，還應(yīng)提供與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同；⑦如是中央機關(guān)直屬產(chǎn)權(quán)的房子，業(yè)主還需提供物業(yè)費、供暖費結(jié)清證明等。(7.)某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為()。A.350萬元B.336萬元C.315萬元D.460萬元正確答案：C參考解析：存量房貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為：450×0.7＝315（萬元）。(8.)買方如果具備申請住房公積金貸款的條件，在同等條件下，三種個人住房貸款的優(yōu)先順序為()。A.商業(yè)貸款＞公積金貸款＞組合貸款B.公積金貸款＞商業(yè)貸款＞組合貸款C.組合貸款＞公積金貸款＞商業(yè)貸款D.公積金貸款＞組合貸款＞商業(yè)貸款正確答案：D參考解析：客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代辦個人住房貸款時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)詳細(xì)告知客戶貸款辦理流程和銀行貸款政策，并充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，提出合理的建議。例如，客戶是否具備申請住房公積金貸款的條件。如具備，在同等條件下，建議優(yōu)先選擇住房公積金貸款；賣方對資金時間的需求是否允許買方使用商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸款，如果允許，在公積金貸款不足的情況下，可以選用組合貸款方式；如果以上兩種方式不可行，則只能選擇商業(yè)貸款。(9.)根據(jù)規(guī)定，首次購房人的貸款首付款為______，再次置業(yè)者的貸款首付款為______。()A.30%；70%B.35%；60%C.35%；70%D.30%；60%正確答案：D參考解析：一般來說，首次向銀行申請貸款購房的被稱為首次購房人，其貸款首付款為30%，利率為基準(zhǔn)利率。當(dāng)購房人再次向銀行申請貸款時，被稱之為再次置業(yè)者，其首付為60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%～15%。(10.)根據(jù)個人住房貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容，不屬于代辦服務(wù)合同內(nèi)容的是()。A.委托雙方的基本資料B.雙方的權(quán)利和義務(wù)C.擬定貸款方案D.服務(wù)收費正確答案：C參考解析：根據(jù)個人住房貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容，代辦服務(wù)合同主要包括以下內(nèi)容：①委托雙方的基本資料；②委托事項；③雙方的權(quán)利和義務(wù)；④服務(wù)收費；⑤違約責(zé)任；⑥委托雙方簽字蓋章。(11.)以下不屬于房屋繼承和遺贈的產(chǎn)權(quán)登記需要的程序的是()。A.辦理繼承權(quán)公證書或接受遺贈公證書或生效法律文書B.地稅局核定契稅（繼承除外）C.在網(wǎng)上提交申請D.領(lǐng)證正確答案：C參考解析：房屋繼承和遺贈的產(chǎn)權(quán)登記需要一定的程序，流程如下：①辦理繼承權(quán)公證書或接受遺贈公證書或生效法律文書；②地稅局核定契稅（繼承除外）；③到房屋登記大廳提交申請；④受理；⑤領(lǐng)證。(12.)個人住房貸款中需要查詢買方的()征信。A.信貸B.商業(yè)C.雇傭D.其他正確答案：A參考解析：征信按服務(wù)對象可以分為：①信貸征信；②商業(yè)征信；③雇傭征信；④其他征信。其中，個人住房貸款中需要查詢買方的信貸征信，為金融機構(gòu)的信貸決策提供支持。目前我國商業(yè)銀行普遍采用的個人信貸征信是中國人民銀行征信中心出具的個人信用報告。(13.)住房公積金貸款年限一般為______，借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款人______。()A.1～20年；60周歲B.1～30年；70周歲C.1～10年；60周歲D.1～20年；65周歲正確答案：B參考解析：住房公積金貸款年限一般為1～30年，借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。另外，只要公積金貸款申請人所購買房屋的“房齡＋貸款年限≤47年（磚混）或房齡＋貸款年限≤57年（鋼混）”，都可以申請公積金貸款。(14.)人民法院對已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人()的寬限期。A.6個月B.5個月C.7個月D.1年正確答案：A參考解析：人民法院對已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人6個月的寬限期。在此期限內(nèi)，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。只有6個月的寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院才能強行遷出。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應(yīng)由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。(15.)目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價值的()。A.50%B.60%C.70%D.80%正確答案：C參考解析：目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價值的70%。抵押房地產(chǎn)價值通常采用抵押房地產(chǎn)的評估價值，銀行一般委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。(16.)大多數(shù)銀行對個人住房貸款規(guī)定的最高償還比率為()。A.30%B.40%C.45%D.50%正確答案：D參考解析：在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標(biāo)，目前大多數(shù)銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，一般是50%，即給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50%。(17.)企業(yè)抵押經(jīng)營貸款主要適用人群不包括()。A.中小業(yè)主B.個體經(jīng)營者C.公司管理人員D.全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人正確答案：D參考解析：企業(yè)抵押經(jīng)營貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級管理者房產(chǎn)做抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設(shè)備或者企業(yè)經(jīng)營用途的一種資金周轉(zhuǎn)方式。主要適用人群為：①中小企業(yè)主；②公司管理人員；③個體經(jīng)營者。(18.)企業(yè)抵押經(jīng)營貸款的特點不包括()。A.循環(huán)授信B.貸款金額足C.提前還款靈活D.貸款年限較長正確答案：D參考解析：企業(yè)抵押經(jīng)營貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級管理者以房產(chǎn)作抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設(shè)備或者企業(yè)經(jīng)營用途的一種資金周轉(zhuǎn)方式。該產(chǎn)品亮點是：①貸款金額足，根據(jù)抵押物的評估價值，可貸十萬至上千萬；②循環(huán)授信，借款人獲得銀行一定的貸款額度后，在期限內(nèi)可分次提款、循環(huán)使用，支取不超過可用額度的單筆用款時，無需申請即可再次提款；③提前還款靈活，個人經(jīng)營性貸款提前還款方便，借款人手中有余錢即能還貸款，無需提前預(yù)約。(19.)不動產(chǎn)登記申請書不包括()。A.申請登記事由B.附帶動產(chǎn)情況C.申請人情況D.不動產(chǎn)情況正確答案：B參考解析：不動產(chǎn)登記申請書主要包括：①收件情況；②申請登記事由；③申請人情況；④不動產(chǎn)情況；⑤抵押情況；⑥地役權(quán)情況；⑦登記原因及證明情況；⑧申請證書板式及持證情況；⑨不動產(chǎn)登記情況。(20.)下列關(guān)于代辦不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的流程，說法錯誤的是()。A.交付材料時，如果本人無法到場，委托他人辦理的，提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書即可B.在接收委托人提供的相關(guān)材料時，要注意簽收并妥善保管C.將抵押合同、不動產(chǎn)權(quán)證書等資料遞送當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門，領(lǐng)取領(lǐng)證回執(zhí)單D.與委托人簽訂不動產(chǎn)登記代辦合同，收取代辦服務(wù)費正確答案：A參考解析：代辦不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的流程：①介紹相關(guān)政策及流程。②了解權(quán)屬現(xiàn)狀。③收集相關(guān)材料。在接收委托人提供的相關(guān)材料時，要注意簽收并妥善保管。與辦理轉(zhuǎn)移登記一樣，交付材料時，一般要求買賣雙方親自到場，如果本人無法到場，委托他人辦理的，還應(yīng)提供受托人的身份證明以及經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。④簽訂委托合同。與委托人簽訂不動產(chǎn)登記代辦合同，收取代辦服務(wù)費。⑤前往登記部門辦理登記。將抵押合同、不動產(chǎn)權(quán)證書等資料遞送當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門，領(lǐng)取領(lǐng)證回執(zhí)單。領(lǐng)取不動產(chǎn)登記證明。(21.)在證書防偽水印紙內(nèi)埋入全息開窗安全線的是()年版房屋所有權(quán)證書。A.2012B.2008C.2006D.2004正確答案：A參考解析：2012年版房屋所有權(quán)證書在證書防偽水印紙內(nèi)埋入全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內(nèi)業(yè)，寬2mm，其上文字內(nèi)容為循環(huán)排列的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”字樣，在光線下呈現(xiàn)不同顏色的鐳射光。(22.)購買經(jīng)濟適用住房不滿()年，不得直接上市交易。A.3B.5C.7D.9正確答案：B參考解析：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記權(quán)屬狀況核驗要點之一是房屋性質(zhì)，是否是限制出售的經(jīng)濟適用住房、央產(chǎn)房等。按照政策規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。(23.)分類檢索是遵循快速檢索、查詢的規(guī)則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類……，這體現(xiàn)的房源分類原則是()。A.簡單實用原則B.按級分類原則C.產(chǎn)品性質(zhì)原則D.主次分明原則正確答案：B參考解析：房源分類管理主要是為了提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房源信息系統(tǒng)管理，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作效率，實現(xiàn)快速查詢、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分類原則包括：①按級分類原則；②簡單實用原則；③主次分明原則。其中，按級分類原則主要運用分類檢索，分類檢索就是遵循快速檢索、查詢的規(guī)則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類……這樣有利于房源分類管理工作更系統(tǒng)、更清晰化、更精細(xì)。(24.)下列房源中，()是單位、機關(guān)、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。A.集資房B.房改房C.解困房D.商品房正確答案：B參考解析：房改房（即已購公房）是單位、機關(guān)、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。目前房改房經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)并補交了土地收益后，可以在市場上進(jìn)行流通。(25.)由政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金而建造的一種住房是指()。A.解困房B.房改房C.商品房D.集資房正確答案：D參考解析：集資房是指由政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金而建造的一種住房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資房通常也不可上市交易。(26.)下列房源中，()是面向中低收入者提供的普通住房。A.經(jīng)濟適用住房B.集資房C.商品房D.解困房正確答案：A參考解析：經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。(27.)在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享的房源信息共享方式稱為()。A.私盤制B.公盤制C.混合制D.限制性公盤制正確答案：B參考解析：公盤制是指在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，將所有房源信息完全共享。A項，私盤制是指房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錄入信息管理系統(tǒng)，其他經(jīng)紀(jì)人只能查看房源的基本信息（物業(yè)名稱、房型、面積、出售價格、配套設(shè)施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式等關(guān)鍵信息只有該受托經(jīng)紀(jì)人及其上級主管才能看到。C項，混合制則是公盤制和私盤制的混合使用。D項，無此說法。(28.)當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實地勘查一套住宅房源后，發(fā)現(xiàn)該住宅所有權(quán)證所載面積小于實際面積時，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正確的做法是()。A.刪除該房源信息B.建議房源業(yè)主提高出售報價C.向房源業(yè)主隱瞞以加快成交速度D.向房源業(yè)主說明并在房屋狀況說明書中標(biāo)注正確答案：D參考解析：對物業(yè)進(jìn)行勘查和評估是對房源信息進(jìn)行完善的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)需要詳細(xì)勘查和評估物業(yè)情況，并依據(jù)物業(yè)勘查和評估結(jié)果編制《房屋狀況說明書》。詳細(xì)的物業(yè)勘查和評估可以幫助經(jīng)紀(jì)人了解物業(yè)的真實情況和完善房源信息，方便更精準(zhǔn)地匹配客戶，對減少糾紛、促進(jìn)成交有非常大的幫助。(29.)()是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。A.客源B.房源C.營銷策略D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正確答案：B參考解析：房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源信息作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)核心競爭力的重要組成部分。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利，這就為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)贏得并穩(wěn)固其市場地位提供了一個重要基礎(chǔ)。(30.)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在存量房交易過程中多起到()的角色。A.交易撮合B.帶客看房C.居間服務(wù)D.現(xiàn)場解說正確答案：C參考解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在二手房（存量房）交易過程中多起到居間服務(wù)的角色，通過提供服務(wù)促使房客源合理匹配和買賣（租賃）雙方交易的達(dá)成，因此房源是服務(wù)內(nèi)容構(gòu)成部分，不可分離。(31.)房源價格波動經(jīng)常隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動。表明房源具有()。A.環(huán)境影響性B.差異性C.不可替代性D.動態(tài)性正確答案：D參考解析：房源具有如下特征：動態(tài)性、可替代性。其中，房源的動態(tài)性主要包括兩個方面：①物業(yè)交易價格的變動，價格波動經(jīng)常隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化。(32.)為及時更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有()的特征。A.相似性B.動態(tài)性C.可替代性D.可操作性正確答案：B參考解析：房源的動態(tài)性主要包括兩個方面，一是物業(yè)交易價格的變動，二是物業(yè)使用狀態(tài)的變動。由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀(jì)人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標(biāo)發(fā)生變動時，及時進(jìn)行更新。(33.)()是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營功能的商業(yè)不動產(chǎn)。A.公寓B.商鋪C.鋪面房D.LOFT正確答案：A參考解析：商業(yè)用房中有一類特殊的不動產(chǎn)，就是公寓。公寓雖然有居住的功能，但從本質(zhì)上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企業(yè)經(jīng)營單位，公寓用地的性質(zhì)可能是商業(yè)用地或者綜合用地，可以說公寓是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營功能的商業(yè)不動產(chǎn)。(34.)在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，住宅類房源一般按其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可以分為()等。A.商品住房、商鋪、房改房、廠房B.商品住房、土地、寫字樓、廉租房C.商品住房、廉租房、房改房、小產(chǎn)權(quán)房D.收益性物業(yè)、商鋪、寫字樓、庫房正確答案：C參考解析：房源一般分為住宅和非住宅兩大類。按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價商品住房、私房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）、自建住房等。(35.)在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房源的物理屬性是指()。A.物業(yè)的用途B.物業(yè)的權(quán)屬狀況C.物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)D.委托方在委托過程中的心理狀態(tài)正確答案：C參考解析：房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災(zāi)等特殊情況，房源的物理屬性在交易過程中是不變的。(36.)房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了房源的()。A.理論價格B.市場價格C.成本價格D.心理價格正確答案：B參考解析：表征房源信息的物理指標(biāo)，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標(biāo)。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。(37.)王先生有一套房屋，2016年可以售出價格為145萬元，2018年可以售出價格為160萬元。2013年5月王先生急需一筆資金，只得以142萬元成交。引起該套房屋價格最終變化的是()。A.市場信息B.出售心態(tài)C.新舊程度D.市場供求正確答案：B參考解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。房源的初始委托價是由業(yè)主（委托方）決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。(38.)張先生委托該中介公司出售他的房屋，原來一直要價是65萬元，但一直沒能售出。由于張先生因生意原因打官司輸了，按照法院判決，急需一筆錢作為賠償。于是同意以60萬元的價格出售，在不長的時間內(nèi)該房屋就成交了。造成張先生降價是因為房源的()屬性。A.可替代B.法律C.心理D.物理正確答案：C參考解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。(39.)商鋪按照()來劃分，可以分為鋪面房和鋪位。A.功能B.特點C.所在的地理位置D.方法正確答案：C參考解析：如果按照商業(yè)用房所在的地理位置來劃分，商鋪可以分為：①鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪；②鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。(40.)一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司擁有的房源()，其競爭地位就越有利。A.環(huán)境綠化越廣B.價位越低C.數(shù)量越多、類型越豐富、質(zhì)量越高D.區(qū)域位置越優(yōu)越正確答案：C參考解析：一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。對于購買方（或租賃方）而言，自然更傾向于選擇房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供服務(wù)，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機會；對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)而言，房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機會。(41.)按客戶的需求類型，客源可以劃分為()。A.自用客戶和投資客戶B.機構(gòu)客戶和個人客戶C.買房客戶和租房客戶D.住宅客戶和辦公客戶正確答案：C參考解析：客戶信息按不同的方法進(jìn)行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質(zhì)，可分為機構(gòu)團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶。(42.)下列關(guān)于客源構(gòu)成要素的說法錯誤的是()。A.需求者的構(gòu)成要素是自然人和法人主體B.職業(yè)不屬于自然人的構(gòu)成要素C.購買方式屬于需求意向D.法人主體的要素包括法定代表人正確答案：B參考解析：AD兩項，客源是對房地產(chǎn)有現(xiàn)時需求或潛在需求的客戶，包括需求者及其需求意向。需求包括以獲得物業(yè)所有權(quán)為目的的購買需求，也包括以暫時獲得物業(yè)使用權(quán)為目的的租賃需求。需求者包括自然人和法人主體。自然人需明確姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等；法人主體包括企業(yè)或其他單位、組織等，需明確公司名稱、性質(zhì)、法定代表人、法人授權(quán)委托人及聯(lián)系方式等。C項，需求意向，包括需求類型（購買或租賃）、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價格、產(chǎn)權(quán)和購買方式等信息。自然人包括姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等。(43.)在客源信息的開拓方法中，()的劣勢是成本較高、時效性較差。A.客戶介紹法B.廣告法C.講座攬客法D.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法正確答案：B參考解析：A項，客戶介紹法，成本很低、客戶都是真實有效的；B項，使用廣告法的劣勢是成本較高、時效性較差；C項，講座的組織準(zhǔn)備工作尤為關(guān)鍵，主題、時間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果；D項，互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法劣勢在于當(dāng)前網(wǎng)上信息量大，信息難于突出，客戶篩選難度大，需要對信息進(jìn)行有效的分析才能找出適合自己的房源。(44.)房地產(chǎn)的購置一定要和客戶的實際購買力和()相匹配，否則在銀行貸款等方面會產(chǎn)生問題。A.目標(biāo)物業(yè)B.消費信用C.需求程度D.決策分析正確答案：B參考解析：購買房地產(chǎn)是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴(yán)格控制在經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要分析客戶的消費信用，這是因為房地產(chǎn)的購置一定要和客戶的實際購買力和消費信用相匹配，否則在銀行貸款等方面會產(chǎn)生問題。(45.)對客戶信息的獲取、記錄、儲存、分析和利用的一系列活動，就是()。A.客源開拓B.客源分析C.客源利用D.客源信息管理正確答案：D參考解析：客戶信息管理是從收集信息、整理信息和存檔開始。對客戶信息的記錄、儲存、分析和利用的一系列活動就是客戶信息管理。(46.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欲將潛在客戶變成現(xiàn)實客戶，首先應(yīng)了解客戶的()。A.學(xué)歷B.工作性質(zhì)C.住址D.動機和需求正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶購買動機和需求?？蛻舻馁徺I動機和需求越明確，就越容易由潛在客戶變成現(xiàn)實客戶。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)客戶的購房需求、偏好與購房能力，為客戶提供相應(yīng)的房源和解決方案，可以提高促成交易的成功幾率。因此，欲將潛在客戶變成現(xiàn)實客戶，首先應(yīng)了解客戶的購買動機和需求。(47.)經(jīng)紀(jì)人對客戶信息進(jìn)行()數(shù)據(jù)處理，才能確?？蛻粜畔?nèi)容的準(zhǔn)確和有效。A.完整性B.系統(tǒng)性C.持續(xù)性D.快捷性正確答案：C參考解析：客戶需求信息數(shù)量很大、內(nèi)容龐雜，而且通常是模糊數(shù)據(jù)。經(jīng)紀(jì)人對客戶信息進(jìn)行持續(xù)性數(shù)據(jù)處理，才能確?？蛻粜畔?nèi)容的準(zhǔn)確和有效。(48.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)把那些潛在的、創(chuàng)收潛力大的客戶作為()。A.近期重點客戶B.短期重點客戶C.中期重點客戶D.長期重點客戶正確答案：C參考解析：面對數(shù)量龐大的客戶信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要通過對客戶信息資料的分析找出重點客戶，挖掘出近期可以成交、需求意向強烈的客戶作為近期重點客戶。對那些潛在的、創(chuàng)收潛力大的客戶可作為中期重點客戶，而對于有長期需求的意向客戶作為未來重點客戶來培養(yǎng)。以這樣的方式管理客戶信息會為經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造持續(xù)的成交機會。(49.)下列不屬于互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶的方式是()。A.付費的房源信息發(fā)布平臺B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)門戶網(wǎng)站C.信息中介網(wǎng)站D.免費的公共網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺正確答案：C參考解析：互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶的方式包括：①付費的房源信息發(fā)布平臺；②免費的公共網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺；③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)門戶網(wǎng)站。(50.)利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的辦公場所爭取上門客戶的攬客方法稱為()。A.門店接待法B.上門攬客法C.客戶介紹法D.會員攬客法正確答案：A參考解析：A項，門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而獲取客戶的方法。B項，無此說法。C項，客戶介紹法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過自己服務(wù)過的客戶介紹新客戶的開發(fā)方式。D項，會員攬客法是指通過成立客戶俱樂部或客戶會的方式吸收會員并挖掘潛在客戶的方法。(51.)企業(yè)的潛在消費者數(shù)據(jù)來自()。A.內(nèi)部資料B.外部數(shù)據(jù)C.直接客戶資料D.間接客戶資料正確答案：B參考解析：企業(yè)內(nèi)部資料主要是一些銷售記錄、客戶購買活動的記錄以及促銷等市場活動中獲得的直接客戶資料，具有很高的價值，他們是企業(yè)產(chǎn)品的直接消費者。外部數(shù)據(jù)是指企業(yè)從數(shù)據(jù)調(diào)查公司、政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、信息中心等機構(gòu)獲得的，是企業(yè)的潛在消費者。(52.)客源信息的開拓方法中，()是常用方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一。A.門店接待法B.廣告法C.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法D.客戶介紹法正確答案：A參考解析：門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而獲取客戶的方法。這種方法是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一。(53.)客源信息的開拓方法中，()成本小，簡便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大，這種攬客法不受時間、場地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個人可以操作的方法。A.會員攬客法B.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法C.人際關(guān)系法D.團體攬客法正確答案：C參考解析：客源信息的開拓方法中，人際關(guān)系法不受時間、場地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個人可以操作的方法。這種攬客法成本小，簡便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大。作為一個經(jīng)紀(jì)人，利用自己的人際網(wǎng)絡(luò)爭取客戶是其成功的基本保障。(54.)下列關(guān)于客源信息開拓方法中的人際關(guān)系法的表述，錯誤的是()。A.人際關(guān)系法是指以自己認(rèn)識的親朋好友的信賴為基礎(chǔ)，通過人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)介紹客戶的攬客方法B.這種攬客法不受時間、場地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個人可以操作的方法C.運用這種方法時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須培養(yǎng)自己的交際能力，不斷結(jié)識新朋友，維護老朋友D.這種攬客法成本較高正確答案：D參考解析：人際關(guān)系法不僅是指以自己認(rèn)識的親朋好友信賴為基礎(chǔ)，通過人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)介紹客戶，而且包括新的人際關(guān)系的開發(fā)。這種開拓客源的方法不受時間、場地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個人可以操作的方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須培養(yǎng)自己的交際溝通能力，不斷結(jié)識新朋友，維護老朋友，以自己的人格魅力爭取他們的支持，介紹新客戶。這種攬客法成本小，簡便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大。D項，這種攬客法成本小，簡便易行。(55.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與銀行合作，共同宣傳房地產(chǎn)抵押貸款代辦服務(wù)項目，從而爭取到該銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的客戶，屬于用()開拓客源信息。A.人際關(guān)系法B.會員攬客法C.駐守和橫幅攬客法D.團體攬客法正確答案：D參考解析：團體攬客法是以團體如公司或機構(gòu)為對象的開發(fā)客戶方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)利用與團體的公共關(guān)系發(fā)布信息，宣傳公司從而爭取客戶的委托。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與銀行合作，共同宣傳房地產(chǎn)抵押貸款代辦服務(wù)項目，從而爭取到該銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的客戶。這種方法通常和講座攬客法或服務(wù)費打折或提供特別服務(wù)的方式一并使用，或者設(shè)臺咨詢，或者爭取團體的支持來組織某些活動來加強聯(lián)系，征求客戶。(56.)房地產(chǎn)市場上交易從______開始，以______結(jié)束。()A.買方；買方B.買方；賣方C.賣方；買方D.客戶；客戶正確答案：D參考解析：交易從客戶開始，以客戶結(jié)束?？蛻粢驗椴煌男枨蠛推檬怪兴鶇^(qū)分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過市場細(xì)分已經(jīng)認(rèn)識了具有不同需求和偏好的客戶群，根據(jù)客戶的需求與偏好，以最少的成本與最快的時間，幫助他們實現(xiàn)滿意的成交，這是經(jīng)紀(jì)人的吸引力和價值所在。(57.)客戶進(jìn)行房地產(chǎn)交易的動機可能是單一的，也可能是包含幾個動機的復(fù)合體，弄清這種動機應(yīng)將客戶做出區(qū)分，以便提供()的服務(wù)。A.連續(xù)性B.系統(tǒng)性C.針對性D.有效性正確答案：C參考解析：客戶信息管理的核心是了解客戶購買動機和需求?？蛻暨M(jìn)行房地產(chǎn)交易的動機可能是單一的，也可能是包含幾個動機的復(fù)合體。弄清這種動機應(yīng)將客戶做出區(qū)分，以便提供針對性的服務(wù)。(58.)客戶盡管每月收入很高，但是客戶需要贍養(yǎng)和撫養(yǎng)的家庭人口很多，家庭消費支出較大，能夠用于改善住房條件或滿足投資需求的資金所剩無余。上述分析是針對客源信息中()的分析。A.購買力與消費信用B.目標(biāo)物業(yè)與偏好分析C.客戶需求程度分析D.客戶購買決策分析正確答案：A參考解析：客源信息完善與分析包括以下幾個方面：①目標(biāo)物業(yè)與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析。其中，購買房地產(chǎn)是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴(yán)格控制在經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。(59.)根據(jù)客戶對物業(yè)需求的()，確定業(yè)務(wù)工作開展的先后順序。A.系統(tǒng)性B.關(guān)注性C.急迫性D.有效性正確答案：C參考解析：在客戶需求程度分析過程中，根據(jù)客戶對物業(yè)需求的急迫性，確定業(yè)務(wù)工作開展的先后順序。(60.)()是指購房人在支付房款首付之后，剩余款項向銀行申請抵押貸款支付的方式。A.住房公積金貸款B.商業(yè)貸款C.政策性銀行貸款D.個人貸款正確答案：B參考解析：一般來說，房地產(chǎn)抵押貸款分為公積金貸款和商業(yè)銀行貸款兩種。商業(yè)貸款是指購房人在支付所購買房產(chǎn)的部分房款（首付）后，以所購買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。(61.)下列各項中，屬于目前最常用的收集房源信息的方式的是()。A.媒體獲取B.門店接待C.住宅小區(qū)獲得D.聯(lián)系有關(guān)單位正確答案：B參考解析：房源信息搜集簡稱房源開發(fā)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的一項重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①門店接待獲取；②利用媒體獲?。虎垭娫捊勇牜@??；④通過熟人推薦獲取；⑤社區(qū)維護獲取；⑥聯(lián)系有關(guān)單位獲取。其中，門店接待是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員比較傳統(tǒng)的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。(62.)房源信息的整理中，最常見的形式是()。A.互聯(lián)網(wǎng)B.表格C.圖片D.文字報告正確答案：B參考解析：房源信息的整理通常包括對房源信息的分類、記錄和儲存幾個環(huán)節(jié)。房源信息通過加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現(xiàn)出來。其中表格又是最常見的形式。(63.)房源信息由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員錄入，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能看到房源基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員擁有，其房源共享形式為()。A.私盤制B.公盤制C.分區(qū)公盤制D.分類公盤制正確答案：A參考解析：房源信息的共享形式，主要依據(jù)市場的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身的發(fā)展與特點設(shè)定。目前主要有私盤制、公盤制兩種模式。其中，私盤制是指房源信息由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員錄入和維護的房源信息共享模式。在這種模式下，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式只有接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員知道，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能看到房源的基本情況。其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能通過接受委托的經(jīng)紀(jì)人員與其委托人（業(yè)主）取得聯(lián)系。(64.)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和房地產(chǎn)專業(yè)媒體發(fā)布了某住宅小區(qū)的銷售信息，以期廣泛開發(fā)客戶信息，盡快實現(xiàn)這些住宅的銷售任務(wù)。該公司開發(fā)客戶信息的方式是()。A.網(wǎng)絡(luò)開發(fā)法B.會員攬客法C.講座攬客法D.廣告法正確答案：D參考解析：客源信息搜集的渠道和方法主要有：①門店接待法；②廣告法；③互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法；④客戶介紹法；⑤人際關(guān)系法；⑥講座攬客法；⑦會員攬客法；⑧團體攬客法。其中，廣告法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、房地產(chǎn)專業(yè)媒體、門店櫥窗或者宣傳單等媒介上發(fā)布房源信息，通過發(fā)布的房源信息吸引潛在客戶，從而獲得客源信息的渠道。(65.)房源的()屬性決定了房源的使用價值，因此在一定的程度上決定了房源的市場價值。A.物理B.法律C.心理D.市場正確答案：A參考解析：房源具有三大屬性：①物理屬性；②法律屬性；③心理屬性。房源的物理屬性是指房屋自身及周邊環(huán)境的物理狀態(tài)，如房屋的地段、建成年代、面積、朝向、戶型和配套設(shè)施等，它們決定了房源的使用價值，因此在一定的程度上決定了房源的市場價值。在交易過程中這些屬性通常是固定不變的，并且不存在物理屬性完全相同的兩套房源。(66.)按客戶的需求類型，可以將客戶分為()。A.新客戶、老客戶和未來客戶B.買房客戶和租房客戶C.住宅客戶、寫字樓客戶和商鋪客戶D.高價位房地產(chǎn)需求客戶、中低價位房地產(chǎn)需求客戶和低價位房地產(chǎn)需求客戶正確答案：B參考解析：客源信息可以按不同的方法進(jìn)行分類，具體如表2-1所示。表2-1客戶分類表(67.)以自己認(rèn)識的親朋好友信賴為基礎(chǔ)，進(jìn)而介紹客戶的攬客方法是()。A.客戶介紹法B.講座攬客法C.人際關(guān)系法D.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法正確答案：C參考解析：人際關(guān)系法不僅是指以自己認(rèn)識的親朋好友信賴為基礎(chǔ)，通過人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)介紹客戶，而且包括新的人際關(guān)系的開發(fā)。這種開拓客源的方法不受時間、場地的限制，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人可以操作的方法。(68.)隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展，()已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)搜集和發(fā)布房源信息的重要途徑。A.門店接待B.網(wǎng)絡(luò)媒體C.老客戶推薦D.派發(fā)宣傳單正確答案：B參考解析：隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，媒體中的網(wǎng)絡(luò)媒體成為房源獲取的主要渠道。實力較強的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過建立自己的網(wǎng)站，接受房地產(chǎn)權(quán)利人委托；更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)則通過公共的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體獲取信息。(69.)目前客源信息搜集的渠道和方法中，相對獲得客戶比較精準(zhǔn)的是()。A.客戶介紹法B.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法C.會員攬客法D.門店接待法正確答案：D參考解析：門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方式。這種方式是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一。(70.)以團體或機構(gòu)為對象的客戶開發(fā)方法是()。A.集團攬客法B.會員攬客法C.團體攬客法D.講座攬客法正確答案：C參考解析：團體攬客法是以團體如公司或機構(gòu)為對象的客戶開發(fā)方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用與團體的公共關(guān)系發(fā)布信息，宣傳公司，從而爭取客戶的委托。這種方法通常和講座攬客法或服務(wù)費打折或提供特別的服務(wù)的方式一并使用，或者設(shè)臺咨詢，或者爭取團體的支持來組織某些活動加強聯(lián)系，爭取客戶。(71.)客源信息得以有效利用，發(fā)揮最大作用的基礎(chǔ)和前提是()。A.客源信息分類B.客源信息收集C.客源開發(fā)策略D.客源信息管理正確答案：D參考解析：客源信息的管理包括對客源信息的整理、共享以及維護和更新等內(nèi)容，是使客源信息得以有效利用，發(fā)揮最大作用的基礎(chǔ)和前提。(72.)下列屬于政府主管部門網(wǎng)站掌握的價格信息的特點的是()。A.權(quán)威有效B.內(nèi)容全面C.時效性好D.真實性強正確答案：A參考解析：政府主管部門網(wǎng)站，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員了解房地產(chǎn)交易價格信息的主要渠道之一。政府部門所掌握的價格信息有以下兩個特點：①權(quán)威有效。此類價格信息都是在政府相關(guān)部門進(jìn)行登記的信息，雖然與真實成交價格可能有一定出入，但是未來房地產(chǎn)計稅的依據(jù)，是權(quán)威有效的數(shù)據(jù)。②時效性相對較差。此類價格信息大多數(shù)以登記完畢后為準(zhǔn)，較交易當(dāng)事人簽訂相關(guān)合同時，時間已經(jīng)相對滯后。(73.)關(guān)于房地產(chǎn)價格信息的運用，下列說法錯誤的是()。A.為制定房地產(chǎn)掛牌價格提供依據(jù)B.為房地產(chǎn)交易談判提供價格參考C.為房地產(chǎn)市場投資宣傳提供依據(jù)D.利用價格趨勢促進(jìn)房源和客源的開發(fā)正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)價格信息的運用具體如下：①分析預(yù)測房地產(chǎn)價格的變化趨勢；②為賣方提供房地產(chǎn)掛牌價格參考；③為房地產(chǎn)交易談判提供價格參考；④利用價格趨勢促進(jìn)房源和客源的開發(fā)。多選題（共27題，共27分）(74.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。張某和王某為甲機構(gòu)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構(gòu)成立至今已有5年時間，5年中甲機構(gòu)不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構(gòu)擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構(gòu)代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構(gòu)的授權(quán)下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并對該辦公用房進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。關(guān)于甲機構(gòu)投資人對機構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的說法，正確的為()。A.在其投資的財產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)無限責(zé)任B.對機構(gòu)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任C.對機構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任D.以其個人財產(chǎn)對機構(gòu)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任正確答案：C、D參考解析：個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是指依照《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定在我國境內(nèi)設(shè)立，由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對機構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)營實體。(75.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。張某和王某為甲機構(gòu)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構(gòu)成立至今已有5年時間，5年中甲機構(gòu)不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構(gòu)擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構(gòu)代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構(gòu)的授權(quán)下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并對該辦公用房進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。張某與甲機構(gòu)之間的關(guān)系為()。A.執(zhí)業(yè)關(guān)系B.職業(yè)關(guān)系C.法律責(zé)任關(guān)系D.經(jīng)濟關(guān)系正確答案：A、C、D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)活動的載體，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織者。同時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立和運營的主體。兩者具有相輔相承的關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的關(guān)系通過簽訂勞動合同來確定，并主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①執(zhí)業(yè)關(guān)系；②法律責(zé)任關(guān)系；③經(jīng)濟關(guān)系。(76.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。張某和王某為甲機構(gòu)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構(gòu)成立至今已有5年時間，5年中甲機構(gòu)不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構(gòu)擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構(gòu)代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構(gòu)的授權(quán)下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并對該辦公用房進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。張某在對該辦公用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)查環(huán)節(jié)應(yīng)著重關(guān)注的問題為()。A.該辦公用房權(quán)屬的類別和范圍B.該辦公用房的產(chǎn)權(quán)是否完整，是否有糾紛，是否有其他權(quán)利設(shè)定C.相鄰房屋的物業(yè)類型和權(quán)屬情況D.該辦公用房產(chǎn)權(quán)的登記情況正確答案：A、B、D參考解析：房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實性、準(zhǔn)確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。在核驗產(chǎn)權(quán)時需注意下列問題：①物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍；②產(chǎn)權(quán)登記；③房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況；④產(chǎn)權(quán)糾紛。首先，要求出售方提供合法的證件（包括身份證、房地產(chǎn)權(quán)證等）；其次，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)（各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心）查詢房屋的權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。(77.)李某有一處住過兩年的房屋要轉(zhuǎn)讓，委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的小張辦理房屋的買賣事宜。假如你是小張，請回答以下問題：小張立即要求李某提供()等文件核實。A.土地使用權(quán)證B.房屋所有權(quán)證C.李某的身份證D.房屋的銷售合同正確答案：A、B、C參考解析：房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實性、準(zhǔn)確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。首先，要求出售方提供合法的證件（包括身份證、房地產(chǎn)權(quán)證等）；其次，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)（各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心）查詢房屋的權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。(78.)李某有一處住過兩年的房屋要轉(zhuǎn)讓，委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的小張辦理房屋的買賣事宜。假如你是小張，請回答以下問題：小張對此房屋進(jìn)行查驗，查驗的內(nèi)容包括()。A.物業(yè)的位置、朝向等B.物業(yè)權(quán)屬是否清晰C.相鄰物業(yè)的權(quán)屬D.物業(yè)是否設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)正確答案：A、B、D參考解析：物業(yè)查驗包括：①現(xiàn)場查驗。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在接受業(yè)主委托后，應(yīng)在業(yè)主或其代理人的帶領(lǐng)下，親臨現(xiàn)場，實地查勘房屋狀況，通過現(xiàn)場觀察房屋的具體位置、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、內(nèi)部裝修情況，房屋成新、出入口及通道情況，以及相鄰房屋的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等環(huán)境狀況。②產(chǎn)權(quán)調(diào)查。房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實性、準(zhǔn)確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。(79.)以下屬于購買存量房產(chǎn)權(quán)登記辦理流程的有()。A.購買資格核驗（住宅類）B.地稅部門核定契稅C.到房屋登記大廳提交申請D.面簽合同E.領(lǐng)證正確答案：A、B、C、E參考解析：購買存量房、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記需要一定的程序，其流程如下：①購買資格核驗（住宅類）；②網(wǎng)簽合同；③地稅部門核定契稅；④到不動產(chǎn)登記大廳提交申請；⑤受理；⑥領(lǐng)證。(80.)購買存量房的產(chǎn)權(quán)登記辦理流程中的注意事項有()。A.未要求提交原件的，應(yīng)提交復(fù)印件，核驗原件B.不能提供原件核驗的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有權(quán)機關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件C.書寫應(yīng)使用黑色、藍(lán)黑色鋼筆或簽字筆D.申請人應(yīng)配合登記機關(guān)工作人員就登記有關(guān)問題接受詢問E.共有房屋的登記，由其中一方申請即可正確答案：A、B、C、D參考解析：購買存量房的產(chǎn)權(quán)登記辦理流程中的注意事項包括：①未要求提交原件的，應(yīng)提交復(fù)印件，核驗原件；不能提供原件核驗的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有權(quán)機關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件，所有復(fù)印件材料均使用A4紙；②申請人身份發(fā)生變化的，需提供由有權(quán)機關(guān)出具的證明變化前后身份信息號碼為同一人的證明；③書寫應(yīng)使用黑色、藍(lán)黑色鋼筆或簽字筆；④申請人應(yīng)配合縣區(qū)（市）登記機關(guān)工作人員就登記有關(guān)問題接受詢問；⑤共有房屋的登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請，夫妻共有的房產(chǎn)應(yīng)提交結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明，轉(zhuǎn)讓方提交配偶同意轉(zhuǎn)讓的證明原件，受讓方提交共有房屋的協(xié)議。(81.)下列關(guān)于“房地產(chǎn)登記的含義”的表述，正確的有()。A.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有狹義和廣義之分B.狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記特指房屋所有權(quán)登記C.房地產(chǎn)登記需要向房屋所在地的房地產(chǎn)機關(guān)申請登記D.廣義的房地產(chǎn)登記的申請人包括土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人E.廣義的房地產(chǎn)登記的申請人包括土地人所有權(quán)和房屋使用權(quán)人正確答案：A、C、D參考解析：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有狹義和廣義之分。廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指在規(guī)定登記的范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定，向房屋所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請產(chǎn)權(quán)登記。狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，只包括房屋所有權(quán)登記和房屋的他項權(quán)利登記。(82.)辦理貸款時，房屋買房（即借款人）需準(zhǔn)備的資料有()。A.身份證B.戶口簿C.婚姻證明D.學(xué)歷證明E.不動產(chǎn)權(quán)證正確答案：A、B、C、D參考解析：辦理貸款時，房屋買方需準(zhǔn)備的資料有：①身份證（夫妻雙方，正反兩面）；②戶口簿（夫妻雙方，首頁，戶主頁，本人頁，變更頁）；③婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證）；④學(xué)歷證明（大專以上）；⑤收入證明（月供加家庭成員負(fù)債綜合不得超過月收入的50%）；⑥營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，并通過年檢；⑦近期連續(xù)六個月的財務(wù)報表及銀行流水（限法人）；⑧年審之后的財務(wù)報表（限法人）；⑨公司章程（限法人）。(83.)以北京為例，住房公積金可以分為()。A.縣管單位B.國管單位C.區(qū)管單位D.市管單位E.省管單位正確答案：B、D參考解析：以北京為例，住房公積金分為國管單位和市管單位兩種。國管單位公積金是指國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局中央國家機關(guān)在京單位和在京中央企業(yè)的住房公積金，在實施操作中，凡在《個人住房擔(dān)保委托貸款借款申請表》“個人登記號”一欄寫的是以502、509等數(shù)字“5”開頭的，即視為國管單位。市管公積金是北京市單位住房公積金，在《個人住房擔(dān)保委托貸款借款申請表》“個人登記號”一欄以身份證號開頭的號碼，則大多數(shù)視為市管單位。(84.)下列屬于國管公積金貸款流程的有()。A.簽署買賣合同B.抵押C.面簽D.批貸E.簽借款合同正確答案：A、C、D、E參考解析：國管公積金貸款流程有：①簽署買賣合同；②網(wǎng)簽；③面簽；④評估；⑤批貸；⑥繳稅過戶；⑦簽借款合同；⑧申請放款。(85.)個人住房抵押消費貸款的主要適用人群有()。A.全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人B.正在貸款的借款人C.無抵押房產(chǎn)的借款人D.無力償還的借款人E.貸款購房但已經(jīng)將貸款還清，且又有資金需求的借款人正確答案：A、E參考解析：一般情況下，個人住房抵押消費貸款是指以個人或者他人名義的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費用途，如裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等。主要適用人群為：①全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人；②貸款購房但已經(jīng)將貸款還清，且又有資金需求的借款人。(86.)個人住房貸款代辦服務(wù)合同的內(nèi)容主要包括()。A.委托雙方的基本資料B.委托事項C.代替委托人辦理貸款申請手續(xù)D.服務(wù)收費E.違約責(zé)任正確答案：A、B、D、E參考解析：根據(jù)個人住房貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容，代辦服務(wù)合同主要包括以下內(nèi)容：①委托雙方的基本資料；②委托事項，明確個人住房貸款代辦服務(wù)內(nèi)容；③雙方的權(quán)利和義務(wù)；④服務(wù)收費；⑤違約責(zé)任；⑥委托雙方簽字蓋章。其中，委托事項包括：①擬定貸款方案；②協(xié)助委托人準(zhǔn)備貸款申請材料；③協(xié)助委托人辦理貸款申請手續(xù)等。(87.)個人住房抵押貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容包括()。A.查詢買方征信B.前往登記部門辦理登記C.擬定貸款方案D.協(xié)助準(zhǔn)備貸款申請材料E.協(xié)助辦理貸款申請手續(xù)正確答案：A、C、D、E參考解析：個人住房貸款代辦的內(nèi)容包括：查詢買方征信、擬定貸款方案、協(xié)助準(zhǔn)備貸款申請材料、協(xié)助辦理貸款申請手續(xù)。B項，前往登記部門辦理登記是不動產(chǎn)登記代辦的內(nèi)容。(88.)關(guān)于自由還款方式的表述，正確的有()。A.彌補了商業(yè)貸款中固定還款月供的規(guī)定B.提高了借款申請人自主選擇的機會C.增加了借款者的時間成本D.減輕了借款者的經(jīng)濟成本E.借款人每月可根據(jù)自身具體情況，協(xié)調(diào)月還款額，合理支配月收入正確答案：A、B、D、E參考解析：以北京為例，公積金貸款一般采用“自由還款”的方式，該方式是指借款人申請住房公積金貸款時，公積金管理中心根據(jù)借款人的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后在每月還款額不少于這一最低還款額的前提下，根據(jù)自身的經(jīng)濟情況，自由安排每月還款額的還款方式。這種還款方式彌補了商業(yè)貸款中固定還款月供的規(guī)定，提高了借款申請人自主選擇的機會，借款人每月可根據(jù)自身具體情況，協(xié)調(diào)月還款額，合理支配月收入。(89.)選擇貸款銀行主要考慮()。A.存款利率B.還款方式C.調(diào)息方式D.貸款成數(shù)E.銀行的工作效率正確答案：B、C、E參考解析：目前，幾乎所有商業(yè)銀行都提供個人住房貸款，如何選擇貸款銀行是貸款方案的首要任務(wù)。選擇貸款銀行主要考慮以下幾個因素：①貸款利率；②貸款門檻；③調(diào)息方式；④還款方式；⑤提前還貸的規(guī)定；⑥銀行的工作效率；⑦買方的偏好。(90.)關(guān)于個人住房貸款代辦服務(wù)合同中服務(wù)收費的規(guī)定，下列說法錯誤的有()。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用B.不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐C.一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，可捆綁標(biāo)價D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦服務(wù)的，在向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況的前提下，無需簽訂合同E.有客戶需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供個人住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)明確代辦服務(wù)內(nèi)容正確答案：C、D參考解析：A項，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得收取任何未標(biāo)明的費用。C項，一項服務(wù)包含多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目名稱和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。DE兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。(91.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為房屋承購委托人提供貸款代辦服務(wù)并向其推薦貸款銀行時，應(yīng)當(dāng)向委托人說明()。A.代辦貸款的服務(wù)內(nèi)容B.代辦貸款的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)C.客戶貸款辦理流程D.銀行個人住房貸款政策E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與推薦銀行所有工作人員的親屬關(guān)系正確答案：A、B、C、D參考解析：AB兩項，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第17條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。CD兩項，客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代辦個人住房貸款時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)詳細(xì)告知客戶貸款辦理流程和銀行貸款政策，并充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，提出合理的建議。(92.)申請個人住房貸款一般需要提供()。A.個人住房借款申請B.基本證件C.資金監(jiān)管手續(xù)D.家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明E.借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明正確答案：A、B、D、E參考解析：在貸款過程中，客戶應(yīng)根據(jù)銀行要求提供貸款所需資料，申請個人住房貸款一般需要提供下列資料：①個人住房借款申請。②基本證件（指居民二代身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件、婚姻狀況證明）。③借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明，這個證明對能否貸款成功及最高貸款額度有比較大的影響。④符合規(guī)定的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。⑤借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。⑥抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明