房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng) 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),本章要點(diǎn),了解房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的重要性 掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、原則和方法 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的相關(guān)內(nèi)容 掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng),一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念與作用 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng),一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念與作用,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的特征 （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的作用,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念,房地產(chǎn)市場(chǎng)信息是指在一定時(shí)間和條件下,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展變化規(guī)律和狀況的知識(shí)、消息、情報(bào)和資料的總稱。 具體包括：房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)供求信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋信息。,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的特征,1.社會(huì)性 2.多渠道、多層次性 3.具靈敏性、時(shí)效性、流動(dòng)性,（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的作用,1.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要依據(jù) 2.是溝通房地產(chǎn)供需聯(lián)系的橋梁和工具 3.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的直接動(dòng)力和獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要源泉,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng),房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息聯(lián)系的渠道,并且能形成組織管理系統(tǒng)。 房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的重要性？ 房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的構(gòu)成？,（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的重要性,是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息價(jià)值的必要條件

3、是實(shí)現(xiàn)信息共享的保證 是各種信息的載體,（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的構(gòu)成,四個(gè)子系統(tǒng)： 1.內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng) 2.市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng) 3.市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研系統(tǒng) 4.市場(chǎng)營(yíng)銷分析系統(tǒng),1.內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng),房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)是最基本的信息系統(tǒng),是企業(yè)營(yíng)銷決策者最初使用的信息系統(tǒng)。 內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)是以內(nèi)部會(huì)計(jì)系統(tǒng)為主,該系統(tǒng)的主要工作任務(wù)是向管理人員提供有關(guān)銷售、存量、成本、現(xiàn)金流程、應(yīng)收賬營(yíng)狀況的信息。 通過(guò)分析這種信息,管理人員可以發(fā)現(xiàn)重要的機(jī)會(huì)和問(wèn)題。,2.市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng),內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)提供正在發(fā)生的數(shù)據(jù),是實(shí)際資料，而市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)提供的卻是偶發(fā)事件資料。 所謂市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)，是指房地產(chǎn)營(yíng)銷管理人

4、員用以了解有關(guān)外部環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的信息的來(lái)源與程序。 借助該系統(tǒng),將環(huán)境新發(fā)展的信息傳遞給有關(guān)管理人員。 房地產(chǎn)業(yè)一般比較重視普查資料、各房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究這三個(gè)面。,3.市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研系統(tǒng),在房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中,除了內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)外,還需要對(duì)特定問(wèn)題和機(jī)會(huì)作重要研究。 這就需要進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品偏好測(cè)試、銷售預(yù)測(cè)或廣告效果研究等等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)的主要任務(wù)就是系統(tǒng)設(shè)計(jì)、收集、分析和提出數(shù)據(jù)資料以及提出與房地產(chǎn)企面臨特定的營(yíng)銷狀況有關(guān)的調(diào)研結(jié)果。,4.市場(chǎng)營(yíng)銷分析系統(tǒng),其主要任務(wù)是從改善經(jīng)營(yíng)或取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的出發(fā),通過(guò)分析各種模型,幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、營(yíng)銷管理人員分析復(fù)雜的市場(chǎng)營(yíng)銷問(wèn)題。 它包括一些先進(jìn)的統(tǒng)計(jì)程序和模型,借助這些程序和模型,可以從信息中發(fā)掘出更精確的調(diào)研結(jié)果。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念,1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則,1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指以房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有針對(duì)性地、系統(tǒng)地收集、整理、分析和研究與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)信息,為企業(yè)組織策劃合理的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案提供客觀依據(jù)的過(guò)程。,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是的重要性,企業(yè)投資

6、決策的基礎(chǔ) 是項(xiàng)目成功銷售的保證 是企業(yè)科學(xué)管理的工具,2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則,真實(shí)性原則 全面性原則 時(shí)效性原則 經(jīng)濟(jì)性原則 創(chuàng)造性原則,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（一）一般內(nèi)容 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 4.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（一）一般內(nèi)容 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 需求狀況 影響因素 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī),二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（一）一般內(nèi)容 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 供給狀況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀 關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（一）一般內(nèi)容 4.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查 產(chǎn)品特征 價(jià)

7、格策略 營(yíng)銷渠道 促銷方式,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（二）不同營(yíng)銷階段的調(diào)查內(nèi)容 1.項(xiàng)目定位階段 2.銷售準(zhǔn)備階段 3.銷售階段,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（二）不同營(yíng)銷階段的調(diào)查內(nèi)容 1.項(xiàng)目定位階段 地塊現(xiàn)狀調(diào)查、通狀況調(diào)查、周邊景觀調(diào)查、商務(wù)圈和商圈調(diào)查、區(qū)域基本信息調(diào)查、客戶產(chǎn)品需求調(diào)查,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（二）不同營(yíng)銷階段的調(diào)查內(nèi)容 2.銷售準(zhǔn)備階段 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,（二）不同營(yíng)銷階段的調(diào)查內(nèi)容 3.銷售階段 推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) 成交客戶問(wèn)卷調(diào)查 銷售難點(diǎn)調(diào)查,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序,1.準(zhǔn)備

8、階段 2.實(shí)施階段 3.總結(jié)階段,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序,1.準(zhǔn)備階段 確定調(diào)查目標(biāo) 初步收集信息 制定調(diào)查計(jì)劃 參見(jiàn)，教材117-119,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序,2.實(shí)施階段 建立調(diào)研組織 收集已有信息 開(kāi)展實(shí)地調(diào)研,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序,3.總結(jié)階段 整理分析資料 撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告,四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法,（一）按調(diào)查范圍分 1.普遍調(diào)查 2.抽樣調(diào)查 （二）按具體調(diào)查方法分 1.觀察法 2.訪問(wèn)法 3.實(shí)驗(yàn)法 （三）現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán),四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法,2.觀察法 直接觀察法 實(shí)際測(cè)量法 行為記錄法 3.實(shí)驗(yàn)法,1.訪問(wèn)法 面談訪問(wèn) 電話訪問(wèn) 郵寄訪問(wèn) 留置訪問(wèn) 網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn),五、房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),1.問(wèn)卷設(shè)計(jì)要求 2.問(wèn)卷設(shè)計(jì)步驟 3.問(wèn)卷的一般構(gòu)成 4.問(wèn)題設(shè)計(jì)技術(shù),五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),1.問(wèn)卷設(shè)計(jì)要求 主題明確 重點(diǎn)突出 設(shè)問(wèn)具體 可接受性 簡(jiǎn)明扼要 可分析性,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),2.問(wèn)卷設(shè)計(jì)步驟 問(wèn)題的設(shè)計(jì)與選擇 確定問(wèn)題的順序 問(wèn)卷的初步測(cè)試與修改,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),3.問(wèn)卷的一般構(gòu)成 目的說(shuō)明 問(wèn)卷主題部分 被調(diào)查者的基本情況,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),4.問(wèn)題設(shè)計(jì)技術(shù) 設(shè)置問(wèn)題的形式 .封閉式提問(wèn) 兩項(xiàng)選擇法 多項(xiàng)選擇法 程度評(píng)定法 語(yǔ)意差別法,.開(kāi)放式提問(wèn) 自由式 語(yǔ)句完成式 字眼聯(lián)想式 順問(wèn)式 過(guò)濾法,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷

10、設(shè)計(jì),4.問(wèn)題設(shè)計(jì)技術(shù) 設(shè)計(jì)問(wèn)題注意事項(xiàng) 避免提一般性的問(wèn)題 避免用不確切的詞 避免引導(dǎo)性的提問(wèn) 問(wèn)題要考慮時(shí)效性 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題 問(wèn)題的順序答案要互斥、窮盡,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)種類 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用已獲取的各種信息資料,運(yùn)用科學(xué)的方法和手段,對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的各種因素進(jìn)行綜合分析,對(duì)各種條件下市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷,從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。,房

11、地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用,減少由于市場(chǎng)的不確定性而給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策的基礎(chǔ) 可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)種類,1.按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍劃分，分為宏觀預(yù)測(cè)和微觀預(yù)測(cè) 2.按預(yù)測(cè)對(duì)象的時(shí)間劃分，分為長(zhǎng)期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和短期預(yù)測(cè) 3.按預(yù)測(cè)對(duì)象的性質(zhì)劃分，分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè),三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) 市場(chǎng)占有率的預(yù)測(cè) 技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) 產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè) 銷售前景預(yù)測(cè) 資源預(yù)測(cè) 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè),四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序,1.確定預(yù)測(cè)對(duì)象和任務(wù) 2.選擇預(yù)測(cè)方法 3.確定預(yù)測(cè)人員,擬定預(yù)測(cè)計(jì)劃

12、4.收集和整理資料 5.建立預(yù)測(cè)模型,并進(jìn)行分析評(píng)價(jià) 6.數(shù)據(jù)處理并估計(jì)誤差 7.審查預(yù)測(cè)結(jié)果并予以校正,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,1.定性預(yù)測(cè)方法 2.定量預(yù)測(cè)方法,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,1.定性預(yù)測(cè)方法 定性預(yù)測(cè)方法又稱為經(jīng)驗(yàn)判斷法。它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實(shí)材料,憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和分析判斷能力,對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作出性質(zhì)和程度的判斷。 常用的定性預(yù)測(cè)方法有：經(jīng)理人員意見(jiàn)法銷售人員意見(jiàn)綜合法(3)顧客意見(jiàn)法(4)特爾菲法,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,2.定量預(yù)測(cè)方法 （1）時(shí)間序列法 移動(dòng)平均法（簡(jiǎn)單、趨勢(shì)） 指數(shù)平滑法（一次、二次、三次） （2）回歸分析法,閱讀資料,某公司城市住宅商品房市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告案例 北京市居民住房與需求市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 重慶市某住宅項(xiàng)目的全面市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,思考題（作業(yè)題）,一、名詞解釋：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 二、簡(jiǎn)答題：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的特征和作用有哪些？ 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)由哪些方面的構(gòu)成？ 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本程序有哪