2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望：迎接發(fā)展拐點(diǎn)把握時(shí)代機(jī)遇

2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望目錄迎接發(fā)展拐點(diǎn) 3全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹下降能否為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)注入穩(wěn)定力量？ 42025年，商業(yè)地產(chǎn)公司計(jì)劃重點(diǎn)投資哪些領(lǐng)域？ 8房地產(chǎn)能否兼具氣候韌性與財(cái)務(wù)可行性？ 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如何吸引下一代人才？ 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否做好準(zhǔn)備迎接人工智能變革？ 22告別波折過往，迎接發(fā)展拐點(diǎn) 調(diào)研方法 聯(lián)系人 德勤中國聯(lián)系人 尾注 迎接發(fā)展拐點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人寄語房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人寄語各位同仁：近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多不確定性，主要原因包括利率上調(diào)，通脹高企，租戶對(duì)商業(yè)空間的使用方式和地點(diǎn)偏好發(fā)生變化，氣候變化對(duì)建筑產(chǎn)生負(fù)面影響，以及生成式人工智能等新興技術(shù)不斷涌現(xiàn)。面對(duì)這些挑戰(zhàn)，許多企業(yè)可能已從進(jìn)攻型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向防御型戰(zhàn)略——優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、加強(qiáng)核心能力、專注內(nèi)部改進(jìn)。好消息是，行業(yè)形勢(shì)有望在未來12至18個(gè)月內(nèi)變得更加明朗，這將為企業(yè)帶來新的戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)?！?025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望》旨在幫助領(lǐng)導(dǎo)者克服重重挑戰(zhàn)，迎接發(fā)展拐點(diǎn)，確保企業(yè)做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)未來變局。在本報(bào)告中，我們探討了哪些經(jīng)濟(jì)情景可能推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇；在當(dāng)前處于周期谷底且存在定價(jià)異常問題的背景下可能蘊(yùn)藏哪些投資機(jī)會(huì)；投資可持續(xù)房地產(chǎn)戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)必要性有何變化；下一代人才可能重點(diǎn)關(guān)注哪些議題，以及他們?nèi)绾翁嵘齻€(gè)人技能以適應(yīng)不斷變化的業(yè)務(wù)需求；以及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)做好準(zhǔn)備利用人工智能解決方案實(shí)現(xiàn)顛覆性變革。我們通過一年一度的全球房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研了解了北美、歐洲和亞太地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)主和投資者在2025年的關(guān)注重點(diǎn)。調(diào)研結(jié)果得到德勤行業(yè)專家以及金融服務(wù)行業(yè)研究中心研究領(lǐng)導(dǎo)人的支持。我們希望本報(bào)告能為您2025年的戰(zhàn)略規(guī)劃提供有益啟發(fā)。歡迎隨時(shí)與我們聯(lián)系深入探討。羅遠(yuǎn)江房地產(chǎn)行業(yè)全國主管合伙人德勤中國金融服務(wù)行業(yè)展望金融服務(wù)行業(yè)展望閱讀德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心發(fā)布的2025年行業(yè)展望系列報(bào)告，獲取更多信息全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹下降能否為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)注入穩(wěn)定力量？商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的反彈趨勢(shì)取決于全球利率走向世界各地的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程并不均衡，這種情況可能會(huì)在未來持續(xù)下去。德勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，2024年印度和新加坡的GDP增長(zhǎng)率將高于2023年，而墨西哥和日本將有所下降（圖1）。展望2025年，預(yù)計(jì)美國的GDP增長(zhǎng)率將1而英國和歐元區(qū)的表現(xiàn)可能較為亮眼，分別增長(zhǎng)1.2和1.0個(gè)百分點(diǎn)（圖1）。2度將實(shí)現(xiàn)健康增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)率或低于2024年。3圖12024年和2025年北美、歐洲和亞太地區(qū)部分國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)實(shí)際GDP同比增長(zhǎng)率202320242025澳大利亞11.5%1.7%2.2%加拿大21.2%1.2%2.6%歐元區(qū)30.4%0.6%1.6%印度46.2%7.7%6.6%日本51.7%0.8%1.1%中國65.2%4.5%4.5%墨西哥73.2%2.2%2.1%新加坡81.1%2.0%2.3%英國90.5%0.4%1.6%美國10 2.5%2.4%1.1%增長(zhǎng)率中位數(shù)1.6%1.9%2.2%注：增長(zhǎng)率中位數(shù)僅代表上述選定地區(qū)。資料來源：1.德勤澳大利亞經(jīng)濟(jì)商業(yè)展望；2.德勤加拿大2024年夏季經(jīng)濟(jì)展望；3.德勤歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)展望（2024年4月）；4.德勤印度經(jīng)濟(jì)展望（2024年4月）；5.牛津經(jīng)濟(jì)研究院；6.國際貨幣基金組織；7.德勤墨西哥經(jīng)濟(jì)展望；8.德勤新加坡2024年預(yù)算摘要；9.德勤英國經(jīng)濟(jì)展望；10.德勤美國2024年第二季度經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)雖然居高不下的借貸成本以及烏克蘭和中東的地緣政治沖突可能導(dǎo)致2025年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于歷史水平，但經(jīng)濟(jì)前景總體依然較為樂觀。大多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)體成功避免了衰退風(fēng)險(xiǎn)，且通脹速度已從2023年的峰值大幅下降。4各國央行似乎即將進(jìn)一步放寬貨幣政策。歐洲央行和加拿大央行已于6月初率先降息，5英國央行也在8月初緊隨其后，6而美聯(lián)儲(chǔ)尚未采取此類行動(dòng)，其在7月的會(huì)議上決定維持利率不變。7對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的某些人士而言，降息預(yù)期提振了他們對(duì)2024年和2025年的信心。8然而，僅靠一次降息并不能立即緩解人們對(duì)到期貸款再融資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，也不能迅速降低并購所需資本和債務(wù)的成本或獲取難度。房地產(chǎn)業(yè)主和投資者對(duì)2025年重燃樂觀情緒德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研結(jié)果顯示，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資者預(yù)計(jì)2025年將成為在經(jīng)歷連續(xù)兩年收入低迷和支出縮減之后的復(fù)蘇轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此次調(diào)研面向13個(gè)國家開展，共有來自大型房地產(chǎn)公司和投資公司的880多位首席執(zhí)行官及其直接下屬接受調(diào)研（詳見“調(diào)研方法”）。

過去兩年，大多數(shù)受訪者都預(yù)計(jì)營業(yè)收入將會(huì)下降，而2024年有88%的受訪者預(yù)計(jì)營業(yè)收入將會(huì)增加（圖2），與去年60%的受訪者預(yù)計(jì)營業(yè)收入將進(jìn)一步下降相比，這是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。此外，60%的受訪者預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)率將超過5%。雖然受訪者所在企業(yè)去年的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)可能因房地產(chǎn)行業(yè)整體不振而較為低迷，但營收預(yù)期的轉(zhuǎn)變似乎表明全球房地產(chǎn)行業(yè)高管對(duì)未來抱有更加樂觀的期待。圖2在2025年調(diào)研中，全球受訪者的營收預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)11%80%12%40%6%34%7%11%80%12%40%6%34%7%88%增加增加不變減少5%9%48%60%2022

2023

2024

2025注：結(jié)果代表對(duì)2024年最終確認(rèn)的營業(yè)收入的預(yù)期。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研隨著樂觀情緒的重燃，增加預(yù)算的預(yù)期也隨之而來。在2024年調(diào)研中，近40%的受訪者計(jì)劃削減開支，而在2025年調(diào)研中，僅有7%的受訪者表示將進(jìn)一步削年（6%）和2022年（4%）基本持平。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識(shí)到自身在技術(shù)能力方面的局限性，并受到生成式人工智能興起的鼓舞，大多數(shù)受訪者（81%）都將數(shù)據(jù)和技術(shù)列為未來一年最有可能加大投入的重點(diǎn)領(lǐng)域。

雖然樂觀情緒有所升溫，但其中也透出一絲謹(jǐn)慎。當(dāng)被問及未來12至18個(gè)月對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)影響最大的宏觀經(jīng)濟(jì)因素時(shí)，受訪者認(rèn)為利率上調(diào)、網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策變化和資本成本是最主要的因素（圖3）。圖3盡管利率環(huán)境預(yù)計(jì)將會(huì)趨于穩(wěn)定，但利率上調(diào)仍是受訪者的首要關(guān)注點(diǎn)您認(rèn)為以下哪些因素將對(duì)貴公司未來12至18個(gè)月的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)構(gòu)成最大威脅？2024全球

2025全球

2025北美 歐洲 亞太111111222223333344445555566666777788888999 9 91010101011111111111212121212131415員工留任大量贖回/短期流動(dòng)性問題氣候變化人才聘任氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)匯率波動(dòng)資本可用性區(qū)域政治不穩(wěn)定資本成本稅收政策變化網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)利率上調(diào)注：2024年調(diào)研中的空白圓圈代表相應(yīng)選項(xiàng)未納入2025年調(diào)研。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研雖然2024年利率上調(diào)的可能性較小，但房地產(chǎn)公司或?qū)⒚媾R持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的高利率環(huán)境，尤其是與過去十年創(chuàng)紀(jì)錄的低利率水平相比。德勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，美聯(lián)儲(chǔ)將在2024年底之前進(jìn)行兩次降息，然后在2025遠(yuǎn)高于疫情前低于1.0%的利率水平。不過，這一利率仍與歷史峰值相去甚遠(yuǎn)，更接近20世紀(jì)90年代的水平。10

稅收政策變化躍居第三位，這可能是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，支柱二全球最低稅規(guī)則將于2024年和2025年在全球多個(gè)司法管轄區(qū)開始實(shí)施。11其次，全球約80個(gè)國家將在2024年底前舉行大選，選舉結(jié)果可能會(huì)對(duì)社會(huì)和財(cái)政政策產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。12由于預(yù)計(jì)利率將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持較高水平，受訪者對(duì)資本成本增加表示擔(dān)憂，該因素排名上升至第四位。特別值得關(guān)注的是，原本以較低利率承銷的商業(yè)抵押貸款即將到期，需要進(jìn)行再融資。隨著貸款機(jī)構(gòu)向陷入困境的借款人提供展期服務(wù)，以期在新到期日能夠迎來降息，這一即將到來的貸款到期高峰的規(guī)模已經(jīng)超出了市場(chǎng)預(yù)期。13目前，全球各地區(qū)都出現(xiàn)了不同規(guī)模的貸款到期高峰：根據(jù)第一季度的預(yù)測(cè)，美國有6,000億美元的貸款將于2024年到期，另有原定于2023的2,140億美元的貸款也將于2024年到期。14還有近5,000億美元的貸款將于2025年到期。15

同時(shí)在2024年至2026年期間將出現(xiàn)84億美元的資金金額之間的差額。16有1,650億美元的貸款將于2026年底到期。17行動(dòng)建議行動(dòng)建議制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敞口。18對(duì)于不太依賴債務(wù)資本或杠桿率較低的企業(yè)，其可充分利用其他企業(yè)尋求應(yīng)對(duì)入買方行列，因此這一窗口期可能正在逐漸關(guān)閉。隨著商業(yè)地產(chǎn)公司在2025年重拾對(duì)技術(shù)投資的開放態(tài)度，其應(yīng)采取有條不紊、循序漸進(jìn)的投資策略。領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)有意識(shí)地推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。企業(yè)應(yīng)避免采用試圖在傳統(tǒng)系統(tǒng)和人工流程基礎(chǔ)上迅速解決問題的技失，還可能限制未來的技術(shù)投資分配，并在企業(yè)內(nèi)部埋下對(duì)未來變革的抵觸情緒。對(duì)網(wǎng)絡(luò)威脅加劇和房地產(chǎn)公司能否有效應(yīng)對(duì)這些威脅的擔(dān)憂表明，技術(shù)投資應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)核心業(yè)務(wù)和流行嚴(yán)密監(jiān)控。2025年，商業(yè)地產(chǎn)公司計(jì)劃重點(diǎn)投資哪些領(lǐng)域？把握錯(cuò)位發(fā)展機(jī)遇882024年是否為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)周期的谷底？從近期的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來看，可能確實(shí)如此。全球房地產(chǎn)估值持續(xù)縮水，截至2024年第二季度同比下降6.3%，但下降速度相比此前兩個(gè)季度的7.7%有所放緩。19全球房地產(chǎn)交易活動(dòng)依然低迷，截至6月同比下降31%，20,21但有跡象表明，經(jīng)歷了兩年的市場(chǎng)波動(dòng)之后，買賣雙方正在定價(jià)預(yù)期方面逐漸達(dá)成共識(shí)。22球?qū)迪⒑屯浘徑獾念A(yù)期升溫，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)將在未來12至18個(gè)月內(nèi)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展階段。2025年調(diào)研結(jié)果也反映出受訪者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。在2024年調(diào)研中，只有27%的受訪者預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)基本面（例如資本成本、資本可用性、房?jī)r(jià)、交易活動(dòng)、租賃活動(dòng)、租金增長(zhǎng)和空置率）將有所改善。而在2025年調(diào)研中，超過68%訪者持此觀點(diǎn)，樂觀情緒顯著升溫。相反，只有13%的受訪者預(yù)計(jì)基本面將會(huì)惡化，相比2024年調(diào)研的44%出現(xiàn)大幅下降。

其中，預(yù)期變化最大的是資本成本和資本可用性。在2024年調(diào)研中，近半數(shù)受訪者預(yù)計(jì)融資成本將會(huì)上升，49%認(rèn)為融資難度將會(huì)加大。而在2025年調(diào)研中，樂觀預(yù)期顯著增強(qiáng)——68%的受訪者預(yù)計(jì)融資成本將會(huì)下降，69%認(rèn)為融資難度將會(huì)減小。盡管這些基本面預(yù)期因資產(chǎn)類型和地區(qū)關(guān)注重點(diǎn)的不同而存在較大差異，但由此可以看出商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程并不均衡。從全球?qū)用鎭砜?，受訪者對(duì)住宅（包括建房出租類獨(dú)戶住宅、學(xué)生公寓和養(yǎng)老地產(chǎn)）的租賃基本面，工業(yè)地產(chǎn)、酒店/住宿類地產(chǎn)和替代型資產(chǎn)（括數(shù)字地產(chǎn)、生命科學(xué)地產(chǎn)和自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)）的資本市場(chǎng)基本面，以及替代型資產(chǎn)的貸款基本面最為樂觀（圖4）。相比之下，受訪者對(duì)寫字樓市場(chǎng)的樂觀情緒最低，主要受到交易活動(dòng)改善預(yù)期相對(duì)較低、空置率上升以及借貸成本增加等因素的影響。圖4各細(xì)分市場(chǎng)受訪者對(duì)基本面改善情況的預(yù)期您預(yù)計(jì)未來12至18個(gè)月貴公司所屬細(xì)分市場(chǎng)的各個(gè)基本面將有何變化？租賃 資本市場(chǎng) 借貸75%75%776%770%72%770%71%68%69%68%663%63%62%1%2%9%%76%722%%76%743%7%所有細(xì)分市場(chǎng)寫字樓工業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)多戶住宅酒店/住宅替代型資產(chǎn)（平均值）住宿類地產(chǎn)注：租賃包括租金增長(zhǎng)、租賃活動(dòng)和空置率；資本市場(chǎng)包括房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和交易活動(dòng)；借貸包括資本成本和資本可用性；替代型資產(chǎn)包括數(shù)字地產(chǎn)、生命科學(xué)地產(chǎn)和自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)；住宅包括獨(dú)戶住宅、養(yǎng)老地產(chǎn)和學(xué)生公寓。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研從地區(qū)層面來看，北美和亞太受訪者對(duì)租賃基本面的改善相比歐洲受訪者更加樂觀。亞太受訪者對(duì)貸款基本面的改善也持樂觀態(tài)度（圖5）。歐洲受訪者對(duì)資本市場(chǎng)基本面改善的預(yù)期高于租賃或貸款基本面，但其總體預(yù)期相比其他地區(qū)顯得更加謹(jǐn)慎。圖5各地區(qū)受訪者對(duì)基本面改善情況的預(yù)期您預(yù)計(jì)未來12至18個(gè)月貴公司所屬細(xì)分市場(chǎng)的各個(gè)基本面將有何變化？租賃 資本市場(chǎng) 借貸62%62%66%68%71%73%65%69%69%70%71%73%72%全球 北美 歐洲 亞太注：租賃包括租金增長(zhǎng)、租賃活動(dòng)和空置率；資本市場(chǎng)包括房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和交易活動(dòng)；借貸包括資本成本和資本可用性。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研調(diào)整資產(chǎn)組合高增長(zhǎng)細(xì)分市場(chǎng)當(dāng)被問及未來12至18個(gè)月哪類資產(chǎn)可能為房地產(chǎn)業(yè)主和投資者帶來最大機(jī)遇時(shí)，我們又看見了一些熟悉的回復(fù)（圖6）。在2024年調(diào)研中位居榜首的數(shù)字地產(chǎn)（包括數(shù)據(jù)中心和基站）下滑至第二位。物流和倉儲(chǔ)地產(chǎn)依然穩(wěn)居前五。而工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)、多戶住宅以及酒店和住宿類地產(chǎn)的表現(xiàn)較為搶眼，分別從2024年調(diào)研的第六、第九和第十二位躍升至第一、第三和第五位（詳見“精選細(xì)分市場(chǎng)聚焦”）。圖6工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)吸引力激增；數(shù)字地產(chǎn)繼續(xù)受到青睞您認(rèn)為未來12至18個(gè)月以下哪類資產(chǎn)將為房地產(chǎn)業(yè)主和投資者帶來最大機(jī)遇？2022 2023 2024 2025學(xué)生公寓自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)學(xué)生公寓自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)零售地產(chǎn)商業(yè)中心市區(qū)寫字樓生命科學(xué)地產(chǎn)郊區(qū)寫字樓獨(dú)戶住宅酒店地產(chǎn)物流/倉儲(chǔ)地產(chǎn)多戶住宅數(shù)字地產(chǎn)工業(yè)/制造業(yè)地產(chǎn)234567891011121314資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2022展望調(diào)研從地區(qū)層面來看，亞太受訪者重點(diǎn)關(guān)注工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)，北美受訪者更加青睞多戶住宅，而歐洲受訪者則對(duì)數(shù)字地產(chǎn)最感興趣（圖7）。1111圖7各地區(qū)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的偏好存在差異工業(yè)/制造業(yè)地產(chǎn)數(shù)字地產(chǎn)多戶住宅物流/倉儲(chǔ)地產(chǎn)酒店地產(chǎn)獨(dú)戶住宅郊區(qū)寫字樓工業(yè)/制造業(yè)地產(chǎn)數(shù)字地產(chǎn)多戶住宅物流/倉儲(chǔ)地產(chǎn)酒店地產(chǎn)獨(dú)戶住宅郊區(qū)寫字樓生命科學(xué)地產(chǎn)市區(qū)寫字樓商業(yè)中心社區(qū)零售地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)學(xué)生公寓全球北美歐洲亞太1234567891011121314資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研精選細(xì)分市場(chǎng)聚焦性。自2020年《美國-墨西哥-加拿大協(xié)定》通過以來，北美地區(qū)的回岸趨勢(shì)有所加強(qiáng)，23特別是墨西了眾多企業(yè)。24近期宣布在該地區(qū)進(jìn)行投資的企業(yè)不乏沃爾瑪和大眾等業(yè)界巨頭。25到2023哥已經(jīng)超過中國，成為對(duì)美最大出口國。26其次，半導(dǎo)體制造商表現(xiàn)強(qiáng)勁。盡管租賃決策受諸多因素影響，但自2022年8月美國通過旨在刺激國內(nèi)半導(dǎo)體生產(chǎn)的《芯片與科學(xué)法案》以來，半導(dǎo)體。放眼全球，可用于新項(xiàng)目開發(fā)的土地資源日益緊張，這一現(xiàn)狀或?qū)⒋偈箻I(yè)界考慮對(duì)現(xiàn)有老舊建筑進(jìn)行改造升級(jí)，而不僅僅局限于新項(xiàng)目開發(fā)。隨著人工智能的廣泛應(yīng)用，全球?qū)?shù)字地產(chǎn)（尤其是數(shù)據(jù)中心）的需求激增。29但是，隨之而來的存儲(chǔ)需求增長(zhǎng)也引起人們關(guān)注能源密集型設(shè)施的環(huán)境影響。據(jù)估計(jì)，受人工智能需求推動(dòng)，到2026年到2030年年用水量將超過2,500億加侖。31解決方案需求，人們對(duì)專業(yè)數(shù)據(jù)中心的興趣日益濃

厚，因此數(shù)字地產(chǎn)業(yè)主和投資者應(yīng)當(dāng)深入考量數(shù)據(jù)中心的可持續(xù)發(fā)展影響，同時(shí)密切關(guān)注潛在的監(jiān)管干預(yù)，以遏制能源的過度使用。目前，已有企業(yè)開始著手提升數(shù)據(jù)中心能效：（REIT）Equinix250多個(gè)數(shù)據(jù)中心并已為其安裝燃料電池，旨在實(shí)現(xiàn)清潔用電，同時(shí)公司還致力通過購電協(xié)議推動(dòng)可再生能源生產(chǎn)。32西班牙房地產(chǎn)公司MerlinProperties在巴塞羅那港、畢爾巴鄂Arasur水耗、碳中和數(shù)據(jù)中心，近期開始投入運(yùn)營，還有一個(gè)位于里斯本的數(shù)據(jù)中心目前正在建設(shè)中。33過去一年，寫字樓市場(chǎng)因資產(chǎn)估值急劇下降、疫情期間實(shí)施混合辦公模式導(dǎo)致的空置率上升以及貸款困境而備受業(yè)界關(guān)注。德勤《四月經(jīng)濟(jì)內(nèi)參》（AprilEconomicsInsider）指出，寫字樓市場(chǎng)仍處于疫情后的再平衡階段，如果在短期內(nèi)估值繼續(xù)下降，低品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)域可能會(huì)出現(xiàn)更多整合動(dòng)作。34此外，各地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)依然存在較大差異。35然而，受訪者對(duì)該細(xì)分市場(chǎng)的預(yù)期幾乎沒有變化。郊區(qū)寫字樓位列第七，排名不變；市區(qū)寫字樓位列第九，上升一位。值得注意的是，這兩個(gè)細(xì)分市場(chǎng)在2023年調(diào)研中分列第三和第一，但在2024年調(diào)研中都經(jīng)歷了排名大幅下降。進(jìn)軍新市場(chǎng)過去一年，全球房地產(chǎn)投資者似乎按下了暫停鍵。投資交易額同比下降36%至1.2萬億美元，是自2012年以來全（-52%）和歐洲（-45%）的交易活動(dòng)明顯放緩所致。3720%，但其仍是吸引投資最多的地區(qū)，占比達(dá)到57%在全球投資活動(dòng)中所占的最大份額。38自疫情爆發(fā)以來，商業(yè)地產(chǎn)投資者便將目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)資產(chǎn)，而對(duì)國際機(jī)遇興趣減弱。2019年，全球投資中有32%投向了公司所在國以外地區(qū)，創(chuàng)下歷史新高。39但自2020年起，這一比例逐漸下降，到2023年降至23%。雖然絕大多數(shù)受訪者仍將所在國視為2025年的投資重點(diǎn)，但有跡象表明，國際投資或?qū)⒃俣扰d起。當(dāng)被問及除所在國以外的哪些地區(qū)最具投資吸引力時(shí)，德國、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亞成為首選目標(biāo)（圖8）。若2025年交易活動(dòng)回暖，這些地區(qū)可能會(huì)成為國際投資者的首要關(guān)注對(duì)象。圖8受訪者對(duì)在所在國境內(nèi)外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的偏好投資者構(gòu)成按資金來源劃分。問題：您認(rèn)為未來12至18個(gè)月以下哪個(gè)市場(chǎng)將為房地產(chǎn)業(yè)主和投資者帶來最大機(jī)遇？國內(nèi)洲內(nèi)跨境德國20%33%47%加拿大20%30%50%墨西哥20%44%35%印度20%25%55%澳大利亞20%34%46%新加坡21%40%40%英國21%20%59%法國21%34%45%40%38%33%26%26%23%38%33%29%18%49%36%38%30%44%40%38%33%26%26%23%38%33%29%18%49%36%38%30%44%注：洲內(nèi)指受訪者所在大洲之內(nèi)的國家?？缇持甘茉L者所在大洲之外的國家。由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研并購德勤最新發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)并購展望》報(bào)告預(yù)測(cè)，2024年或?qū)⒊蔀槿虿①徎顒?dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。德勤并購研究服務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2023年全球并購交易額下降62%至1,580億美元。41但截至2024年5月，并購活動(dòng)（+56%）北美（+50%）和亞太地區(qū)（+46%）緊隨其后。42

受訪者似乎對(duì)這一趨勢(shì)能夠延續(xù)抱有樂觀預(yù)期。大多數(shù)受訪者（68%）表示可能在未來12至18個(gè)月內(nèi)增加并購活動(dòng)，高于2024年調(diào)研的53%和2023年調(diào)研的40%。并購活動(dòng)的主要目標(biāo)更多傾向于提高現(xiàn)有組織能力，而非擴(kuò)大資產(chǎn)組合范圍。就計(jì)劃在未來12至18個(gè)月內(nèi)增加并購活動(dòng)的受訪者而言，大多數(shù)受訪者都將獲得新技術(shù)能力、擴(kuò)大規(guī)模和吸納新人才作為首要目標(biāo)。圖9公共和機(jī)構(gòu)組織更有可能在2025年增加并購活動(dòng)貴公司未來12至18個(gè)月增加并購活動(dòng)的可能性有多大？29%41%14%15%48%29%41%14%15%48%21%23%13%54%可能13%54%不太可能極不可能不太可能極不可能7%13%14%公共組織/上市公司

私營組織

機(jī)構(gòu)組織注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研在受訪的各類業(yè)主和投資者中，公共43和機(jī)構(gòu)44組織更有可能在未來一年內(nèi)增加并購活動(dòng)，而私營組織45則表現(xiàn)出較大的不確定性（圖9）。具體而言，80%的房地產(chǎn)投資信托基金受訪者表示可能增加并購活動(dòng)。相反，23%的銀行受訪者表示可能減少并購活動(dòng)，21%的非房地產(chǎn)投資信托基金私營組織受訪者也有相同傾向。行動(dòng)建議切勿盲目追求“抄底”。著眼智能環(huán)保的新一代設(shè)施或高增長(zhǎng)細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)。行動(dòng)建議切勿盲目追求“抄底”。著眼智能環(huán)保的新一代設(shè)施或高增長(zhǎng)細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)。了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影響。中國政府2024年從供給端和需求端推出促進(jìn)房地產(chǎn)美國方面，以美國二十大都會(huì)區(qū)為例，平均而言，五年前（2019年第一季度）購買的寫字樓如今的估值仍比購買時(shí)高15%。46經(jīng)歷V型復(fù)蘇的資產(chǎn)、細(xì)分市場(chǎng)或地理位置。的業(yè)主和投資者可能會(huì)比只是簡(jiǎn)單購買、持有和出售資產(chǎn)的同行獲得更高的回報(bào)。房地產(chǎn)能否兼具氣候韌性與財(cái)務(wù)可行性？隨著全球氣候變暖，破壞性風(fēng)暴、持續(xù)的高溫和連綿的山火等極端天氣事件已對(duì)世界各地的建筑造成影響。47面對(duì)這些日益加劇的環(huán)境挑戰(zhàn)，一個(gè)關(guān)鍵問題日益凸顯：房地產(chǎn)公司如何在滿足財(cái)務(wù)要求的同時(shí)優(yōu)化戰(zhàn)略布局，以減輕氣候變化的沖擊并降低自身運(yùn)營對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響？重點(diǎn)推進(jìn)深度節(jié)能改造改造現(xiàn)有建筑所產(chǎn)生的碳排放量不及拆除重建所產(chǎn)生的一半。48如今，強(qiáng)調(diào)按照特定時(shí)間表和性能指標(biāo)對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改造的建筑性能標(biāo)準(zhǔn)（BPS）在歐盟49和美國50等地區(qū)正獲得廣泛認(rèn)可。深度節(jié)能改造旨在將建筑能效提高至少50%，51但由于初期投入較高且可能造成運(yùn)營中斷，目前全球每年開展此類改造的建筑比例不足1%。52若能將全球存量建筑的改造率從當(dāng)前的1%提高至3%，并推進(jìn)深度改造，就有可能在2050年（許多地區(qū)設(shè)定的目標(biāo)年）之前實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)。53調(diào)研結(jié)果顯示，76%的受訪者計(jì)劃在未來12至18個(gè)月內(nèi)進(jìn)行深度節(jié)能改造。全球各國的建筑性能標(biāo)準(zhǔn)和建筑節(jié)能法規(guī)都日益嚴(yán)格。54美國有6個(gè)州和41座城市承諾在2024年底前實(shí)施建筑性能標(biāo)準(zhǔn)，其中13個(gè)轄區(qū)已通過相關(guān)立法。55英

國則規(guī)定，從2030年起，所有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)必須達(dá)到至少B級(jí)的最低能效標(biāo)準(zhǔn)。否則，業(yè)主在與潛在租戶簽訂新租約時(shí)可能會(huì)面臨限制。56據(jù)估計(jì)，英國近三分之二的寫字樓評(píng)級(jí)低于B級(jí)，這為進(jìn)行深度節(jié)能改造以幫助降低資產(chǎn)擱淺風(fēng)險(xiǎn)提供了機(jī)會(huì)。57就此而言，投資者和地區(qū)監(jiān)管壓力可能會(huì)推動(dòng)各地區(qū)采取行動(dòng)，亞太、歐洲和北美地區(qū)分別有80%、78%和70%的受訪者計(jì)劃在未來12至18個(gè)月內(nèi)進(jìn)行深度節(jié)能改造。據(jù)測(cè)算，中國地區(qū)存量建筑中仍有近40%為非節(jié)能建筑，大量老舊居住建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)差、設(shè)備老舊效率低、運(yùn)行維護(hù)管理缺失，建筑領(lǐng)域能源消耗和二氧化碳排放還將保持剛性增長(zhǎng)，節(jié)能降碳潛力巨大，中國將聚焦提高建筑領(lǐng)域能源利用效率；在香港，建筑物約占總耗電量的90%，并制造超過60%的碳排放，香港已承諾到2050年實(shí)現(xiàn)碳中和，減少房地產(chǎn)業(yè)的碳排放對(duì)達(dá)成這一目標(biāo)至關(guān)重要?？沙掷m(xù)發(fā)展從合規(guī)驅(qū)動(dòng)、關(guān)乎聲譽(yù)的重要要求演變?yōu)榫哂胸?cái)務(wù)影響的戰(zhàn)略要素只有16%的受訪者僅出于合規(guī)目的而進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展投資。此外，還有22%的受訪者已將可持續(xù)發(fā)展融入企業(yè)基因及核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，并相信這將帶來長(zhǎng)期利益。圖10全球商業(yè)地產(chǎn)公司受訪者正在采取平衡型可持續(xù)發(fā)展投資方法您如何基于貴公司進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展投資的動(dòng)機(jī)及預(yù)期成果制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略？北美 歐洲 亞太 全球平均水平38%36%38%36%29%29%27%26%23%23%20% 21%20%22%15%13%16%合規(guī)驅(qū)動(dòng)主要側(cè)重于滿足監(jiān)管要求

平衡型方法推行既能滿足合規(guī)要求又能產(chǎn)生適當(dāng)財(cái)務(wù)回報(bào)的可持續(xù)發(fā)展舉措

關(guān)注投資回報(bào)率積極尋求能夠產(chǎn)生短期財(cái)務(wù)回報(bào)的舉措

核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略相信可持續(xù)發(fā)展承諾將帶來長(zhǎng)期利益注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研改造現(xiàn)有建筑可能需要全球每年投入3萬億美元，58如果沒有創(chuàng)新融資渠道，改造成本或?qū)⒏痈甙骸?023年，美國房地產(chǎn)投資信托基金的綠色債券發(fā)行量有所下降，總籌資額為16億美元，創(chuàng)六年來新低，這主要是受到高利率環(huán)境的影響。59受訪者將資金限制、樓齡和設(shè)計(jì)限制視為開展深度節(jié)能改造所面臨的最大挑戰(zhàn)（圖11），但各地區(qū)之間存在差異：歐洲和北美受訪者主要擔(dān)憂資金限制和樓齡，而亞太受訪者則更加關(guān)注資產(chǎn)優(yōu)先級(jí)排序問題。圖11資金限制及建筑物理?xiàng)l件限制可能會(huì)阻礙深度節(jié)能改造的開展您認(rèn)為阻礙貴公司開展建筑節(jié)能改造的最大挑戰(zhàn)是什么？

全球 北美 歐洲 亞太 1 2 3 4 5 6 資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研借助綠色轉(zhuǎn)型推動(dòng)價(jià)值創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展舉措的成功與否可能取決于如何安排資本投資以產(chǎn)生最大影響，以及企業(yè)能否迅速“由棕轉(zhuǎn)綠”。部分投資者可能對(duì)碳密集型棕色資產(chǎn)（指有數(shù)十年歷史、高度依賴燃?xì)忮仩t或化石燃料的資產(chǎn)）持謹(jǐn)慎態(tài)度。然而，針對(duì)這類資產(chǎn)進(jìn)行綠色改造或許有助于實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)和氣候目標(biāo)。某些房地產(chǎn)投資者可能急于拋售碳密集型資產(chǎn)，以避免其大幅降價(jià)。但實(shí)際上，他們可以嘗試通過推動(dòng)資產(chǎn)增值獲得具有吸引力的退出估值。61%的受訪者預(yù)計(jì)未來12至18個(gè)月最低預(yù)期回報(bào)率將進(jìn)一步提高。同時(shí)，近半數(shù)受訪者計(jì)劃投資氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)估能力和數(shù)字孿生技術(shù)以模擬資源使用情況，這是他們?cè)谖磥?2至18保氣候韌性的首要行動(dòng)。如果物業(yè)管理公司能夠通過實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略路線圖緩解資產(chǎn)過時(shí)問題，同時(shí)展示有效的成本削減和資源管理成果，其就有可能在不影響長(zhǎng)期財(cái)務(wù)回報(bào)的情況下對(duì)環(huán)境產(chǎn)生積極影響。

與此同時(shí)，盡職調(diào)查指標(biāo)、方法和標(biāo)準(zhǔn)仍在不斷演查范圍。60逾61%的受訪者表示在銷售和租賃交易的盡職調(diào)查階段高度或極其重視建筑性能標(biāo)準(zhǔn)。34%的受訪者對(duì)其重視程度適中（圖12）。此外，環(huán)境和社會(huì)影響投資考量愈發(fā)受到關(guān)注。61盡管如此，現(xiàn)金流模型中現(xiàn)有的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)和回報(bào)衡量指標(biāo)可能仍然無法充分反映未來的氣候風(fēng)險(xiǎn)，包括碳定價(jià)、保險(xiǎn)費(fèi)用飆升、罰款、空置率上升、資產(chǎn)擱淺風(fēng)險(xiǎn)以及資本成本增加。若未恰當(dāng)處理轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，則有可能出現(xiàn)碳泡沫，導(dǎo)致大量資產(chǎn)擱淺。圖12全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在盡職調(diào)查階段高度重視建筑性能標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)潛在銷售或租賃交易進(jìn)行盡職調(diào)查的過程中，貴公司對(duì)建筑性能標(biāo)準(zhǔn)的重視程度如何？北美 歐洲 亞太 全球平均水平47%47%47%45%33%35%33%34%16%15%17%16%3%4%5%2%0%1%4%2%42%根本不重視

重視程度較低

重視程度適中

重視程度較高

重視程度極高注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)不僅需要升級(jí)技術(shù)和數(shù)據(jù)收集工具，還要了解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。當(dāng)被問及未來12至18個(gè)月為增強(qiáng)資產(chǎn)組合氣候韌性而采取的首要行動(dòng)時(shí)，45%的受訪者強(qiáng)調(diào)需要提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力。由于不一致的碳排放計(jì)量結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致處罰，因此數(shù)據(jù)收集成為房地產(chǎn)行業(yè)利益相關(guān)者面臨的最大挑戰(zhàn)之一。62然而，調(diào)研結(jié)果顯示，轉(zhuǎn)變正在發(fā)生——另外41%的受訪者計(jì)劃投資數(shù)字孿生技術(shù)，以模擬節(jié)能改造效果，優(yōu)化能源利用效率，63并基于實(shí)際情況評(píng)估此類措施如何助力實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)。行動(dòng)建議行動(dòng)建議核心會(huì)計(jì)報(bào)告、稅務(wù)和監(jiān)管、運(yùn)營或戰(zhàn)略職能囊括在內(nèi)，并在不同資產(chǎn)之間和整個(gè)企業(yè)內(nèi)部尋求協(xié)同效應(yīng)，這對(duì)管理氣候風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)至關(guān)重要?？紤]進(jìn)行深度節(jié)能改造時(shí)，可能需要轉(zhuǎn)變思維模式，擺脫傳統(tǒng)投資障礙（中可能存在的投資障礙）模型，解決租戶/業(yè)主激勵(lì)機(jī)制不一致的問題，以及了解并綜合運(yùn)用多種融資機(jī)制。通過購買碳信用額度進(jìn)入碳市場(chǎng)。碳市場(chǎng)可以幫助實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)，同時(shí)確保不超出全球碳預(yù)算限額。66由的任何項(xiàng)目提供資金支持之前必須開展盡職調(diào)查。67商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如何吸引下一代人才？商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)即將迎來退休高峰。未來十年，美國房地產(chǎn)行業(yè)有40%的從業(yè)人員將達(dá)到退休年齡。68與此同時(shí)，企業(yè)卻難以吸引和留任下一代人才。69正如德勤2024年房地產(chǎn)行業(yè)勞動(dòng)力預(yù)測(cè)所述，為了彌合這一缺口，房地產(chǎn)公司應(yīng)順應(yīng)下一代人才的期望，并立即采取措施加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，70包括將Z世代和千禧一代的價(jià)值觀和關(guān)注重點(diǎn)融入企業(yè)文化，以及升級(jí)技術(shù)能力，幫助現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)成員提升工作效率和技能水平。力求滿足下一代人才的期望隨著房地產(chǎn)公司尋求重塑員工隊(duì)伍以應(yīng)對(duì)行業(yè)變革，其應(yīng)考慮下一代專業(yè)人才的價(jià)值觀與企業(yè)需求之間的契合度。德勤全球《2024年Z世代與千禧一代調(diào)研報(bào)告》顯示，71Z世代與千禧一代主要關(guān)注氣候行動(dòng)、心理健康以及工作與生活平衡。在商業(yè)地產(chǎn)女性網(wǎng)絡(luò)（CommercialRealEstateWomenNetwork）開展的一項(xiàng)調(diào)研中，76%的受訪者表示所在企業(yè)擁有支持員工心理健康和福祉的政策或福利，如員工援助計(jì)劃，但大多數(shù)受訪者仍希望所在企業(yè)能夠提供更多心理健康支持。72不僅如此，Z世代和千禧一代甚至可能基于個(gè)人理念和道德信仰拒絕潛在雇主，而且采取這種做法的人數(shù)正在不斷增加。2024年，44%的Z世代和40%的千禧一代

表示會(huì)因價(jià)值觀脫節(jié)而拒絕雇主，這一比例較2023年的39%和34%有所上升。73盡管存有顧慮，Z應(yīng)用仍持樂觀態(tài)度，80%的Z世代用戶認(rèn)為生成式人工智能可以幫助其節(jié)省時(shí)間并改善工作與生活的平衡。近60%的Z世代和千禧一代預(yù)計(jì)生成式人工智能將對(duì)其職業(yè)發(fā)展路徑產(chǎn)生影響，并需要其學(xué)習(xí)新技能。然而，僅51%的受訪者表示雇主正在對(duì)其進(jìn)行有關(guān)生成式人工智能能力和優(yōu)勢(shì)的培訓(xùn)，因此企業(yè)需要立即采取行動(dòng)，在技能提升和再培訓(xùn)方面搶占先機(jī)，以確保員工能夠在新的技術(shù)環(huán)境中取得成功。提升員工技能，迎接數(shù)字化時(shí)代雇主所需技能與求職者所具備技能之間的差距日益擴(kuò)大，這種不匹配現(xiàn)象被稱為“技能缺口”。74隨著數(shù)字技術(shù)和自動(dòng)化領(lǐng)域取得最新進(jìn)展（如生成式人工智能），商業(yè)地產(chǎn)等行業(yè)的企業(yè)也不斷對(duì)員工提出新的技能要求。談及房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)者在過去數(shù)年中為吸引和留任人才而計(jì)劃采取的首要行動(dòng)，“加速技能提升和再培訓(xùn)計(jì)劃”連續(xù)兩年位列前三（圖13）。但是，當(dāng)被問及企業(yè)在提高技術(shù)人才隊(duì)伍就緒度方面面

賴。就此而言，企業(yè)可以主要從內(nèi)部出發(fā)來解決問的發(fā)展。圖13資金限制及建筑物理?xiàng)l件限制可能會(huì)阻礙深度節(jié)能改造的開展加強(qiáng)促進(jìn)多元、公平和包容加速職業(yè)發(fā)展通道加速技能提升/再培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施彈性工作制增加有益員工身心健康的福利提高薪酬加強(qiáng)促進(jìn)多元、公平和包容加速職業(yè)發(fā)展通道加速技能提升/再培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施彈性工作制增加有益員工身心健康的福利提高薪酬提高辦公場(chǎng)所自動(dòng)化水平致力踐行氣候變化倡議獎(jiǎng)勵(lì)與表彰提供定期遠(yuǎn)程辦公安排改造辦公場(chǎng)所2023202420251234567891011注：“提高薪酬”是2025年調(diào)研中的新增選項(xiàng)。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研；德勤2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研提升物業(yè)價(jià)值和改善現(xiàn)金流量至關(guān)重要。當(dāng)企業(yè)尋求對(duì)員工進(jìn)行新技術(shù)相關(guān)的技能提升和再培訓(xùn)時(shí)，開展覆蓋整個(gè)企業(yè)的變革管理可能成為關(guān)鍵所在。高層領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)率先垂范，親自使用技術(shù)，關(guān)注員工福祉，營造安全且充滿創(chuàng)新氛圍的實(shí)驗(yàn)和學(xué)習(xí)環(huán)境，堅(jiān)信并向團(tuán)隊(duì)闡明采用新技術(shù)的重要意義。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，使用技術(shù)的團(tuán)隊(duì)成員也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)。行動(dòng)建議退休高峰的臨近和下一代人才的需求推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)人才結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)（而非被動(dòng)）開展領(lǐng)導(dǎo)層繼任計(jì)劃，并將其視為董事會(huì)層面的優(yōu)先事項(xiàng)。近行動(dòng)建議退休高峰的臨近和下一代人才的需求推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)人才結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)（而非被動(dòng)）開展領(lǐng)導(dǎo)層繼任計(jì)劃，并將其視為董事會(huì)層面的優(yōu)先事項(xiàng)。近50%零開始，如果領(lǐng)導(dǎo)層交接時(shí)機(jī)不當(dāng)，就有可能造成重大業(yè)務(wù)中斷。75此外，為更好地滿足下一代人才的需求，房地產(chǎn)公司需要提供契合員工價(jià)值觀的工作環(huán)境，并尋求利用觸手可及的技術(shù)。地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的了解、對(duì)供需模式的認(rèn)知或物業(yè)估值方法等。能存在的職能壁壘，賦予員工更大的自主權(quán)和靈活性。76商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否做好準(zhǔn)備迎接人工智能變革？房地產(chǎn)行業(yè)的人工智能新時(shí)代222025年調(diào)研結(jié)果顯示，人工智能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用仍處于起步階段，76%的受訪者表示所在企業(yè)正在進(jìn)行人工智能流程和解決方案的研究、試點(diǎn)或早期部署。處于人工智能應(yīng)用初期（尤其是處于試點(diǎn)和研究階段）的企業(yè)主要依托人工智能進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和報(bào)告22（37%），其次是財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析（36%）以及風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部審計(jì)（34%）。而在人工智能應(yīng)用方面走在前列的房地產(chǎn)公司（無論處于早期部署還是全面應(yīng)用階段）更加關(guān)注財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析（43%）、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部審計(jì)（37%）以及物業(yè)經(jīng)營（35%），而非會(huì)計(jì)核算和報(bào)告等其他領(lǐng)域。人工智能的應(yīng)用為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多收益，自動(dòng)化技術(shù)使得行業(yè)決策過程變得更加高效和精簡(jiǎn)。77測(cè)租金增長(zhǎng)到快速分析海量數(shù)據(jù)，人工智能展現(xiàn)出巨大的應(yīng)用潛力。例如：昆明恒隆廣場(chǎng)攜手商湯科技，部署智慧園區(qū)，強(qiáng)化安全管理，與綜合管理平臺(tái)無縫對(duì)接，打造集金融、商務(wù)、居住等功能于一體的智慧綜合體；萬科與微軟AzureOpenAI合作落地，在客戶反饋分析平臺(tái)搭載GPT-3，縮短客戶服務(wù)類問題的解決周期，提高客戶服務(wù)質(zhì)量及客戶的滿意度；香港美聯(lián)物業(yè)運(yùn)用AI技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，分析租金和售價(jià)趨勢(shì)，并為客戶提供個(gè)性化的房產(chǎn)推薦。

總部位于紐約的風(fēng)險(xiǎn)投資公司AlpacaRE推出了一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)來捕捉房地產(chǎn)行業(yè)的重新定價(jià)機(jī)會(huì)。78這一自工篩選數(shù)據(jù)。經(jīng)紀(jì)公司仲量聯(lián)行（JLL）近期宣布推出自有大型語言模型JLLGPT。該模型已被用于創(chuàng)建空間利用率儀交易牽線搭橋。79未來12至18個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)更大幅度的增長(zhǎng)（圖。圖142025年增加員工人數(shù)12至18個(gè)月貴公司的員工人數(shù)將有何變化？人工智能應(yīng)用率最低 人工智能應(yīng)用率最高顯著增加顯著增加略微增加保持不變略微減少顯著減少6%6%7%8%23%37%56%58%12%50%35%3%8%31%58%5%20%31%58%5%20%61%12%

試點(diǎn) 早期部

全面應(yīng)用注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研數(shù)據(jù)仍是重要支柱受訪者對(duì)應(yīng)用人工智能的熱情顯而易見——97%的受訪者致力于采用人工智能解決方案，其中40%表示所在企業(yè)已進(jìn)入早期部署階段，相比2024年調(diào)研的28%顯著增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)。然而，人工智能的應(yīng)用仍然面臨一些阻礙，尤其是在數(shù)據(jù)質(zhì)量和可靠性方面。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)歷來沒有實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，因此導(dǎo)致數(shù)據(jù)碎片化成為一個(gè)普遍問題。80人工智能的輸出結(jié)果需要依賴底層數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性，錯(cuò)誤數(shù)據(jù)可能會(huì)對(duì)人工智能生成的內(nèi)容和據(jù)此作出的商業(yè)決策造成負(fù)面影響。由于受訪者認(rèn)為數(shù)據(jù)就緒度和安全性/保密性是擴(kuò)大人工智能應(yīng)用規(guī)模的兩大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)公司似乎已經(jīng)意識(shí)到需要首先提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。

工智能適用標(biāo)準(zhǔn)”依然任重而道遠(yuǎn)——只有14%的受訪者認(rèn)為所在企業(yè)擁有完善的數(shù)據(jù)收集和管理流程以及健全的隱私政策。然而，由于88%的受訪者計(jì)劃在未來12至18個(gè)月內(nèi)利用數(shù)字技術(shù)顯著提高業(yè)績(jī)或擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍，因此我們有理由對(duì)變革的到來持樂觀態(tài)度。其中，51%的受訪者表示其加大投資力度的主要目標(biāo)在于利用人工智能實(shí)現(xiàn)流程自動(dòng)化，其次為提高數(shù)據(jù)流速度以推動(dòng)快速?zèng)Q策。生成式人工智能應(yīng)用進(jìn)展盡管存在種種挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然在著手增加對(duì)人工智能的應(yīng)用。自認(rèn)為在人工智能應(yīng)用方面更加領(lǐng)先的受訪者中，47%表示迄今為止其已獲得顛覆性收益。然而，這種情況并不占大多數(shù)，許多房地產(chǎn)公司可能仍在解決人工智能應(yīng)用過程中的問題。逾半數(shù)受訪者（53%）表示在充分發(fā)揮人工智能的潛力之前仍需克服諸多困難，包括部署挑戰(zhàn)、影響低于預(yù)期或成果喜憂參半。

50%的受訪者預(yù)計(jì)所在企業(yè)還需要一到三年才能全面兌現(xiàn)生成式人工智能的價(jià)值，另有25%表示還需要三到五年或更長(zhǎng)時(shí)間。在表示已受到生成式人工智能的漸進(jìn)性或顛覆性影響的受訪者中，40%已實(shí)現(xiàn)或預(yù)計(jì)將在2025年實(shí)現(xiàn)其最終目標(biāo)，另有39%表示可能在未來一到三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)其最終目標(biāo)（圖15）。圖15人工智能應(yīng)用領(lǐng)先企業(yè)可能會(huì)更快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)基于目前的生成式人工智能應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，您預(yù)計(jì)貴公司從生成式人工智能計(jì)劃中取得成果/收益需要多長(zhǎng)時(shí)間？漸進(jìn)性/顛覆性影響 成果喜憂參半 影響有限/面臨挑戰(zhàn)/言之過早人工智能應(yīng)用預(yù)估時(shí)間線54%48%48%39%29%25%26%15%14%17%11%4%3%已取得預(yù)期成果6%5%5%一年之內(nèi)一到三年三到五年五年以上資料來源：德勤2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研盡管人工智能的應(yīng)用在短期內(nèi)可能會(huì)遇到一些挑戰(zhàn)，尤其是在數(shù)據(jù)就緒度方面，但對(duì)人工智能潛力的探索似乎沒有止境。為此，房地產(chǎn)行業(yè)計(jì)劃加大投資力度，以充分發(fā)揮人工智能的潛力。人工智能的廣泛應(yīng)用可能正是房地產(chǎn)行業(yè)革新技術(shù)格局所需的催化劑。行動(dòng)建議行動(dòng)建議確定數(shù)據(jù)是否可信、安全、有序且可訪問。確定數(shù)據(jù)是否可信、安全、有序且可訪問。81企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估數(shù)據(jù)來源和潛在數(shù)據(jù)合作伙伴關(guān)系，同時(shí)的關(guān)鍵所在。大挑戰(zhàn)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取審慎周密且具有前瞻性的方法確保數(shù)據(jù)安全。動(dòng)。82人工智能的應(yīng)用可能會(huì)使工作發(fā)生根本性變化，因此不能將其視為次要考量因素。商業(yè)地產(chǎn)公司可以使用以下框架推動(dòng)變革：83告別波折過往，迎接發(fā)展拐點(diǎn)歷經(jīng)數(shù)年的收入增長(zhǎng)乏力、支出削減和基本面疲軟之后，有跡象表明全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒃?025年迎來復(fù)蘇。領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)考慮從當(dāng)前的防御型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向進(jìn)攻型戰(zhàn)略。盡管未來12至18個(gè)月該行業(yè)的全面復(fù)蘇可能受到全球地緣政治穩(wěn)定性和利率水平的影響，但受訪者對(duì)行業(yè)前景晰。下一代人才很可能擁有能夠重塑該行業(yè)運(yùn)作方式的工具。人工智能正在改變房地產(chǎn)公司對(duì)于技術(shù)應(yīng)用的認(rèn)知。在這種情況下，做好變革規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者才更有可能充分把握變革機(jī)遇。調(diào)研方法德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心邀請(qǐng)來自大型商業(yè)地產(chǎn)公司和投資公司的逾880位首席高管（首席執(zhí)行官、首席財(cái)務(wù)官和首席運(yùn)營官）及其直接下屬參與此次調(diào)研。受訪者分享了對(duì)于未來12至18個(gè)月所在企業(yè)前景、人才、運(yùn)營和技術(shù)相關(guān)計(jì)劃、投資重點(diǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)基本面變化情況的預(yù)期。澳本次調(diào)研涵蓋資產(chǎn)管理規(guī)模不低于7,500萬美元的房地產(chǎn)公司，調(diào)研于2024年6月至7月開展。本刊物中所含內(nèi)容乃一般性信息，德勤并不因此構(gòu)成提供會(huì)計(jì)、商業(yè)、金融、投資、法律、稅務(wù)或其他專業(yè)建議或服務(wù)。本刊物不能代替前述專業(yè)建議或服務(wù)，您不應(yīng)依賴本刊物的內(nèi)容作出任何可能影響您的業(yè)務(wù)的決策或采取任何相關(guān)行動(dòng)。在作出任何可能影響您的業(yè)務(wù)的決策或采取任何相關(guān)行動(dòng)前，您應(yīng)咨詢合資格的專業(yè)顧問。德勤不對(duì)任何方因使用本刊物而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。聯(lián)系我們行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人羅遠(yuǎn)江德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)全國主管合伙人|Deloitte&ToucheLLPJe?Smith德勤美國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)合伙人|Deloitte&ToucheLLPKathyFeucht德勤全球房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)合伙人|Deloitte&ToucheLLPReneaBurns德勤美國房地產(chǎn)行業(yè)卓越領(lǐng)導(dǎo)人|Deloitte&ToucheLLP作者JeffreyJ.美國

Kathy美國

ReneaBurns美國

TimCoy美國致謝報(bào)告作者特此感謝ParulBhargava、JessicaDomnitz和GaurashiSawant為本報(bào)告的編制提供的大力支持以及我們的同仁JamieBaker、DavidBrown、DarinBuelow、RebeccaChapman、TonyCocuzzo、KarenCronin、JohnD'Angelo、SanjanaDas、NathanFlorio、LizeGriffiths、DavidHagger、RosieHaigh、LynnKawaminami、JonathanKeith、VijayKr、ChristianLega、MarcoMacagnano、SaurabhMahajan、MichaelMueller、PhilipParnell、PaulNi、AdamRegelbrugge、LaurenPesa、KevinRichards、BrianRuben、PatrickScheibel、GraceStaver、IngridStricker、TakaumiTamura、AlbertoValls、JurrienVeldhuizen、SnehalWaghulde和CarolineWaldock提供的專業(yè)洞察和指導(dǎo)。封面設(shè)計(jì)：NataliePfaff本報(bào)告原名本報(bào)告原名2025commercialrealestateoutlook:Turningthecornertocapitalizeonagenerationalopportunity，由德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心撰寫，德勤中國金融服務(wù)業(yè)研究中心引入并進(jìn)行翻譯。德勤中國聯(lián)系人羅遠(yuǎn)江房地產(chǎn)行業(yè)全國主管合伙人電話：+85228525658電子郵件：phlaw@.hk倪敏審計(jì)及鑒證主管合伙人電話：+862161412027電子郵件：ani@朱雷稅務(wù)與法律主管合伙人電話：+862123166768電子郵件：leolzhu@李嘉敏審計(jì)及鑒證合伙人電話：+85228521625電子郵件：carmlee@.hk林曉慧審計(jì)及鑒證高級(jí)經(jīng)理電話：+85221095301電子郵件：carolam@.hk梁穎珊全國行業(yè)規(guī)劃經(jīng)理電話：+85221095366電子郵件：amyleung@.hk

何國梁重組、企業(yè)轉(zhuǎn)型與成本轉(zhuǎn)型服務(wù)全國主管合伙人電話：+85228521643電子郵件：gleho@.hk方棟電話：+862161411626+862154814486電子郵件：carfang@張起成技術(shù)與轉(zhuǎn)型合伙人電話：+85222387188電子郵件：icheung@.hk何翠紅審計(jì)及鑒證合伙人電話：+8675533538737電子郵件：clohe@陳嵐德勤研究合伙人電話：+862161412778電子郵件：lydchen@周菲德勤研究高級(jí)經(jīng)理電話：+861085125843電子郵件：annizhou@尾注RobynGibbard,“UnitedStatesEconomicForecast:2024,”DeloitteInsights,June20,AlexanderBoerschandPauliinaSandqvist,“Eurozoneeconomicoutlook,April2024,”DeloitteInsights,AprilRumkiMajumdar,“Indiaeconomicoutlook,April2024,”DeloitteInsights,April26,IraKalish,“Globaleconomicoutlook,January2024,”DeloitteInsights,Jan.25,DanielCunningham,“ECBratescutreceivesmeasuredwelcomebyindustry,”PERE,JuneEsheNelson,“BankofEnglandcutsinterestratesforthefirsttimesince2020,”TheNewYorkTimes,Aug.JeannaSmialek,“FedopensdoortoSeptemberratecutifinflationstayscool,”TheNewYorkTimes,JulyIbid.Gibbard,“UnitedStatesEconomicForecast2024,”DeloitteInsights,June20,BoardofGovernorsoftheFederalReserveSystem,“Federalfundseffectiverate,”retrievedfromFRED,FederalReserveBankofSt.Louis,Sept.3,JeffeyJ.mith,KathyFucht,enaBrns,andTm“2024commercialrealestateoutlook:Findingterrafirma,”DeloitteInsights,Sept.2023.TheNewYorkTimes,“InternationalelectionsWhatyouneedtoknow,”MarchCaolRyan,“operty’swaitggameisettgharder,”TheWallStreetJournal,May5,AlexisMartin,“WaveofProperty-LoanMaturitiesAmplifiedbyExtensions,”MSCIRealCapitalAnalytics,March26,Ibid.CBRE,“ThedebtfundinggapforAsia-Pacificrealestate,”May28,MatthewToma,“TheEuropeanrealestatematuritywallisachallengethatcanbeaddressedwithlegalfinance,”BurfordCapital,Dec.5,2023.CBRE,“Somedistresswillemergeamidwallofloanmaturities,”May8,MSCIRCA,“RCACPPIGlobal,”Q2RepresentstheUSdollarvaluechangeonrolling12-monthtransactioncombinedtotalsacrossEMEA,AsiaPacific,andNorthAmerica.MSCIRCA,“GlobalCapitalTrends,Q2,”Aug.8,WillRobson,NielHarmse,FritzLouw,WillemVlaming,“Realassetsinfocus:Arewenearlythereyet?,”MSCI,MayRaghunandanGurumurthy,“ReshoringinNorthAmerica:Strategyformanufacturingexcellence,”Forbes,Aug.CBRE,“Closer:NearshoringhasinspiredaboominMexio’sndustralalesta,”ay,4.NoiMahoney,“BorderlandsMexico:InvestmentsurgesinMexicoascompaniesshiftsupplychains,plannewfactories,”FreightWaves,MarchInboundLogistics,“Nearshoring:PartnersleadthewayinMexico,”JuneMarkHeschmeyer,“CommercialpropertiesgetearlyboostfromeffortstoreviveUSsemiconductorindustry,”CoStarNews,June6,Ibid.KimberlySteele,“GrowthofAIcreatesunprecedenteddemandforglobaldatacenters,”JLL,Jan.Eren?am,ZoeHungerford,NiklasSchoch,FrancysPintoMiranda,CarlosDavidYá?ezdeLeón,“ElectricityAnalysisandforecastto2026,”InternationalEnergyAgency,JanuaryCamaHogson,“Sechgops’waerconsumptionsoarsin‘datacentrealley’,”FinancialTimes,Aug.PatrickSisson,“AIfrenzycomplicateseffortstokeeppower-hungrydatasitesgreen,”TheNewYorkTimes,MarchPRNewswire,“MerlinPropertiesandEdgedexpandglobalreachofnewBarcelonadatacenterwithconnectionstoBarcelonaCableLandingStation,EXA,andAxent,”Jan.PatriciaBuckleyandTim“Onthewatchlist:Theofficesectorincommercialrealestate,”DeloitteInsights,April30,Ibid.DeloitteanalysisofMSCIRealCapitalAnalyticsGlobalVolumesStandardizedDownload,accessedJulyIbid.Ibid.MSCIRealCapitalAnalytics,“GlobalCross-BorderInvestmentCompendium,”February23,Ibid.DeloitteCenterforFinancialServicesandDeloitteM&AResearchServicesanalysisofS&PGlobalMarketIntelligencedata,accessedMayIncludesonlytransactionswherethetargetofthetransactionisarealestateentity.Ibid.Publicorganizationsincluderealestateinvestmenttrusts(REIT)andrealestateoperatingcompanies.Institutionalorganizationsarenotknowntobeeitherpublicorprivatebutaregenerallycategorizedasfinanciallysophisticatedinvestorsthatmakeinvestmentsoftenheldinlargeportfolios.Institutionalorganizationssurveyedincludebanks,insurancecompanies,financeandinvestmentmanagementcompanies,pensionfunds,sovereignwealthfunds,andopen-endedfunds.Privateorganizationsincluderealestateprivateequitycompaniesandallothernon-REITownersandinvestors.DeloitteanalysisofMSCIRealCapitalAnalyticsUSCPPIIndex,FebruaryJustinWorland,“Commercialrealestateisintrouble.Climatechangeispartoftheproblem,”TIME,Aug.2023.MikePhillips,“Officeowners:Here’showtomakemoneyfrombeinggreen,”BisnowMedia,Sept.3,EuropeanCommission,“Energyperformanceofbuildingsdirective,”accessedSept.MarlaThalheimer,“Policybreakdown:WhatnewfederalBPSandCaliforniajoiningBPScoalitionmeanforthebuildingindustry,”InstituteforMarketTransformation,Dec.2022.NationalRenewableEnergyLaboratory,ADLVentures,andNewYorkStateEnergyResearchandDevelopmentAuthority,“Unlockingthevalueofdeepenergyretrofits,”Dec.2023.

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