建筑業(yè)房產(chǎn)營改增月日

2016年營改增——建筑、房地產(chǎn)孝感市國稅局2016年4月二手房（不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

前言

今天給我按排的講課時間較長，但是相對于需要講解的內(nèi)容而言，時間卻是太短，我今天負責的授課內(nèi)容基本上是圍繞著一個中心延伸——房子（狹義，廣義指不動產(chǎn)），首先給大家簡介一下今天共同學習的路線圖。總的原則是從大家熟悉的房子開始由近及遠，逆流而上。二手房（不動產(chǎn)租賃）二手房、一手房（不動產(chǎn)抵扣）一手房（房地產(chǎn)企業(yè)）房子怎么來？（建筑企業(yè)）

目錄不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)租賃、不動產(chǎn)抵扣營改增房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)重點政策簡介營改增的有關(guān)征管事項（23號公告）一、

不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一、納稅地點：《試點實施辦法》、《試點有關(guān)事項的規(guī)定》明確規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，而后回機構(gòu)所在地申報納稅。

二、征收機關(guān)：《試點實施辦法》第五十一條規(guī)定“營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負責征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收?！奔醇{稅人銷售不動產(chǎn)，國家稅務(wù)局委托地方稅務(wù)局代為征收。第二部分基本概念及原則

一、基本概念

在《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年14號）中，重復(fù)出現(xiàn)了單位、個體

工商戶、其他個人，不動產(chǎn)、住房等等概念。為準確理解文件，避免出現(xiàn)偏差，首先解釋以下幾個基本概念：

（一）納稅人

1、單位與個人

單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社

會團體及其他單位。單位，也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。

個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是自然人。

個人，也就是個體工商戶和自然人之和。

從身份性質(zhì)劃分，納稅人分為單位和個人。增值稅暫行條例及實施細則、營業(yè)稅暫行條例及實施細則,36號文件，以及各種增值稅、營業(yè)稅文件中，“單位與個人”的概念，都是一致的。企業(yè)、非企業(yè)性單位、個體工商戶、自然人，共同構(gòu)成了全部增值稅、營業(yè)稅納稅人范圍，也可以說，單位、個體工商戶和其他個人，共同組成了所有的增值稅、營業(yè)稅納稅人。

（二）不動產(chǎn)

《試點實施辦法》中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。從上可以看出，不動產(chǎn)范圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。

（三）、房屋、住房

房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房等等。也就是說房屋，僅僅是建筑物的概念，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房等等，比不動產(chǎn)的概念要小。

住房，是指住宅、居民用房。不動產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房，《試點有關(guān)事項的規(guī)定》《試點過渡政策的規(guī)定》文件中，優(yōu)惠政策多是針對“住房”的。

注意區(qū)別：《試點實施辦法》第五十一條規(guī)定“營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負責征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。”明確委托地方稅務(wù)局代征的是“銷售不動產(chǎn)”，范圍更大一些。請大家注意這兩者之間的區(qū)別

舉例：如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在不動產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用本《辦法》，而不是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》辦理相關(guān)稅務(wù)事項。（一）地稅機關(guān)

地稅機關(guān)征收的對象是：所有納稅人，包括單位和個人。征收的范圍是：轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，包括二手房、住房、路、橋等等。也就是說，納稅人只要銷售不動產(chǎn)，全部需要在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳或者繳納稅款。根據(jù)上面的條款總結(jié)，所有納稅人，不論是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不論是單位還是個人，不論是5月1日前取得的不動產(chǎn)還是5月1日以后取得的不動產(chǎn)，統(tǒng)一按照以下政策執(zhí)行：

1、非自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售非自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。這也就是說，納稅人應(yīng)按照差價和5%征收率計算預(yù)繳（或者繳納）增值稅款。

例1：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同）。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，保留有合法有效憑證。請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應(yīng)如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)計算預(yù)繳稅額，如該納稅人為小規(guī)模納稅人又如何呢？分析：在地稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動產(chǎn)，是屬于自建的不動產(chǎn)，還是非自建。在該題中，納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年外購的，因此屬于非自建，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的預(yù)征（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

2、自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。這也就是說，納稅人按照全額和5%征收率計算繳納增值稅。同樣舉例說明:

例2：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應(yīng)如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)計算預(yù)繳稅額，如該納稅人為小規(guī)模納稅人又如何呢？

分析：同理，在地稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動產(chǎn)，是屬于自建的不動產(chǎn)，還是非自建。在該題中，納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年自建的，因此應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，即1000萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款。雖然本題給出了700萬元的建造成本價格，但是在自建房產(chǎn)的銷售中，地稅機關(guān)在預(yù)繳稅款時，不允許扣除成本，這是需要大家注意的地方。從地稅機關(guān)的角度而言，政策規(guī)定非常簡單，基本與原營業(yè)稅保持一致。（二）國稅機關(guān)

范圍：除自然人以外的納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)預(yù)繳增值稅款后，回到機構(gòu)所在地自行申報納稅。前已說明，自然人沒有機構(gòu)所在地，也不需要按期申報納稅，只有在納稅義務(wù)發(fā)生時，才需要計算繳納增值稅。因此，對于自然人銷售不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報繳納。

1、納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅方法計算增值稅的；及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產(chǎn)屬于自建還是非自建：非自建：對于非自建的不動產(chǎn)，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。即差額，5%征收率計算應(yīng)納稅額。例3：接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時的價格為700萬元。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機構(gòu)所在地如何計算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，并對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了簡易計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年外購的房產(chǎn)，屬于非自建的老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇簡易計稅方法，則應(yīng)按照全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。對照例1可以看出，納稅人選擇簡易計稅方法后，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的稅款，與回機構(gòu)所在計算申報的應(yīng)納稅額，應(yīng)是一致的。自建：對于自建的不動產(chǎn)，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。即全額，5%計算增值稅。例4：接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機構(gòu)所在地如何計算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，并對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了簡易計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年自建的房產(chǎn)，為自建老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇簡易計稅方法，則應(yīng)按照全部價款和價外費用為銷售額，

按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。即1000萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。對照例2可以看出，納稅人選擇簡易計稅方法后，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的稅款，與回機構(gòu)所在計算申報的應(yīng)納稅額，應(yīng)是一致的。

2、納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇一般計稅方法計算增值稅的；及一般納稅人銷售改革后取得的不動產(chǎn)。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產(chǎn)和自建不動產(chǎn)的應(yīng)納稅額計算規(guī)定是一致的：即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應(yīng)納稅額。

例5：仍接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機構(gòu)所在地如何計算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了一般計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年自建的房產(chǎn)，為自建老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇一般計稅方法，則納稅人應(yīng)按照全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率計算應(yīng)納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%--進項稅額=應(yīng)納稅額。需要說明的是，該房產(chǎn)建于2013年，自建房產(chǎn)時未能取得合法有效增值稅扣稅憑證，或者已經(jīng)取得的增值稅扣稅憑證按現(xiàn)行規(guī)定也不能抵扣房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動產(chǎn)所產(chǎn)生的咨詢費等等所含的增值稅進項稅額。同上?？梢钥闯觯{稅人選擇一般計稅方法后，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的稅款，與回機構(gòu)所在計算申報的應(yīng)納稅額，可能存在差異。

要點：第五條購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。【政策解讀】納稅人購進的貨物和服務(wù)，當期沒有直接用于在建工程（例如計入原材料、工程物資等科目），在2016年5月1日之后又用于不動產(chǎn)在建工程，按照如下方法處理：1．購進時允許全額抵扣。2．轉(zhuǎn)用于允許抵扣的不動產(chǎn)項目時，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中轉(zhuǎn)出，計入“待抵扣進項稅額”科目，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。需要特別說明的是，納稅人抵扣不動產(chǎn)進項稅額的前提，是要求納稅人憑合法有效的增值稅扣稅憑證，也就是說，允許抵扣的前提是具備合法有效的抵扣憑證。（一）由于A房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，納稅人按照《辦法》第八條規(guī)定，可選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。（二）納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票10500萬元，其中包括5250萬元屬于《辦法》第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。（三）納稅人按照《辦法》第十一條、十二條規(guī)定，應(yīng)在6月申報期就取得的預(yù)收款5250萬元預(yù)繳稅款150萬元。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷（1+5%）×3%=150萬元（四）納稅人應(yīng)按照《辦法》第十五條規(guī)定，在7月申報期應(yīng)申報的增值稅稅款為5250÷（1+5%）×5%-150=250-150=100萬元（一）納稅人按照《辦法》第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在6月申報期就取得的預(yù)收款計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.9萬元（二）納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票10500萬元，其中包括5250萬元屬于《辦法》第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。（三）納稅人應(yīng)在7月申報期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額銷項稅額=5250÷（1+11%）×11%=520.3萬元進項稅額=110萬元應(yīng)納稅額=520.3-110-141.9=268.4萬元。納稅人應(yīng)在7月申報期申報增值稅268.4萬元。由于其進項不允許抵扣，因此，為保證納稅人稅負穩(wěn)定，營改增后繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定，即納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法計稅的，如果其將部分建筑服務(wù)分包給了其他單位或個人，以其取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額計算繳納增值稅。

對異地提供建筑服務(wù)，我們采取了先在建筑服務(wù)發(fā)生地實行預(yù)繳，然后回到機構(gòu)所在地申報納稅的征管模式，以確保試點前后地方利益格局基本穩(wěn)定。

自2016年5月1日起，地稅機關(guān)不再向試點納稅人發(fā)放發(fā)票。試點納稅人已領(lǐng)取地稅機關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票，稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外，如《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總