不動產(chǎn)登記暫行條例及其實施細則理解與適用(劉燕萍)201

不動產(chǎn)登記暫行條例及其實施細那么理解與適用劉燕萍國土資源部不動產(chǎn)登記中心2021年3月暫行條例及實施細則的理解與適用3目錄不動產(chǎn)登記法律制度的基礎2立法背景與主要過程1分散登記的主要問題1物權法的應對2條例及細則起草過程4政府頂層設計的推動3立法背景與主要過程1/30/20253分散登記的主要問題11、管理導向的現(xiàn)實障礙2、權利沖突的司法困境1/30/202541/30/20255分散登記的主要問題1不動產(chǎn)登記立法不統(tǒng)一不動產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關不統(tǒng)一不動產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一不動產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一不動產(chǎn)權屬證書不統(tǒng)一所有權用益物權擔保物權土地所有權建筑物構筑物所有權國有建設用地使用權集體建設用地使用權劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權租賃國有土地使用權作價出資或入股國有土地使用權土地承包經(jīng)營權建設用地使用權宅基地使用權地役權國家土地所有權集體土地所有權建筑物區(qū)分所有權海域使用權礦業(yè)權漁業(yè)權農(nóng)地承包經(jīng)營權林地使用權草地使用權探礦權采礦權無居民海島使用權抵押權一般抵押權最高額抵押權森林或林木使用權森林或林木所有權不動產(chǎn)物權體系物權法的應對2物權法第10條第2款：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記方法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。政府頂層設計的推動3政府頂層設計的推動3政府頂層設計的推動3政府頂層設計的推動35、2021年5月7日，國土資源部辦公廳?關于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知?，明確指出在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，承擔指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責。政府頂層設計推動3政府頂層設計推動3政府頂層設計推動3政府頂層設計推動3條例及細那么起草過程4國土資源部提交條例送審稿2條例公開征求意見3總理簽署國務院第656號令，條例正式發(fā)布42021年3月10日2021年7月15日2021年8月15日2021年11月24日地籍司和登記中心提出草案初稿11/30/2025條例及細那么起草過程4第一輪征求意見（面向本系統(tǒng)）2第二輪征求意見〔面向全社會〕3部務會審議，原則通過42021年5月2021年1月2021年3月26日2021年6月地籍司和登記中形成初稿1第二輪征求意見〔面向全社會〕正式發(fā)布〔部63號令〕52021年1月組織規(guī)范程序規(guī)范實體規(guī)范基本范疇權利登記契據(jù)登記托倫斯登記基本形態(tài)不動產(chǎn)登記法律制度的根底法定原則特定原則區(qū)分原則基本原則1基本原則四個根本概念：A.物物權法第2條第2款本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。擔保法第92條不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。不動產(chǎn)登記暫行條例第2條第2款本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。B.物權物權法第2條第3款本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。1/30/2025191基本原則1/30/202520A.法定原則物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。（《物權法》第５條）1基本原則1/30/202521法定原則實例:設定典權甲向乙借款，乙要求甲提供擔保，雙方約定：甲將自己房屋交給乙占有、使用、收益，如果甲到期不償還欠款，乙可取得該房屋所有權。設定居住權甲乙離婚，房產(chǎn)判歸甲方所有，乙無住所，法院判決：乙有權在甲的房屋居住，直到找到合適住所為止。物業(yè)經(jīng)營權抵押權甲銀行借款給乙公司，乙用其對某商貿(mào)城的管理權、出租權作為抵押擔保。借款期滿后，乙不償還債務。1基本原則1/30/202522B.特定原則物必須具有可識別性。物權法第2條第3款：本法所稱物權，是權利人依法對特定的物享有的直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物必須是現(xiàn)實存在的，如預售的商品房，就不是特定的，不能區(qū)分。

特定就是和宗地對應的關系，是理解登記簿的基本出發(fā)點。1基本原則1/30/202523B.特定原則案例甲公司出賣月球土地，每畝200元，乙購買1畝，甲向乙頒發(fā)月球土地證書。村民甲將其宅基地上房屋出售給城市居民乙。甲將自己房屋借給乙使用，乙在借用期間經(jīng)甲同意裝修了房屋，但未具體約定裝修材料歸屬以及相關費用問題，后乙在歸還房屋時，將壁櫥、木地板等裝璜設施拆除。甲訴至法院，要求乙賠償損失，乙答辯認為該裝潢由自己所建，現(xiàn)自己有權將之取走，不同意賠償。法院依據(jù)不動產(chǎn)附合法理，判令乙賠償甲5000元。1基本原則1/30/202524C.區(qū)分原則當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。（《物權法》第15條）1基本原則1/30/202525C.區(qū)分原則案例：甲工廠因為急需資金，向乙銀行借款，乙要求甲提供抵押擔保，雙方簽訂了抵押合同，約定甲用廠房作為抵押權標的物，在辦理抵押權登記之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起訴，要求乙承擔違約責任，但法院認為甲乙雙方的抵押合同沒有登記故應無效，乙不用承擔違約責任。甲向乙借款，乙要求甲提供擔保，甲委托丙作自己的擔保人，丙與乙訂立了質(zhì)押合同，約定丙將自己閑置的三間房屋交給乙占有，以擔保甲的債務，如果甲屆期不清償借款，乙有權變賣房屋并從中優(yōu)先受償。1基本原則1/30/202526甲用其房產(chǎn)作為對銀行乙的債務抵債，約定：自協(xié)議生效，乙取得房產(chǎn)所有權，在辦理過戶登記之前，甲將房產(chǎn)設定抵押權給乙。甲將一間鋪面房出賣給乙，完成過戶，但甲仍然占有，之后甲將之出賣給丙。甲將房屋出租給乙，期間出賣給丙，完成過戶，未告知乙，乙以其優(yōu)先購買權受到侵害為由主張甲丙買賣無效。1基本原則1/30/202527世界各國主要登記制度概覽：A權利登記制〔登記生效要件主義〕。土地物權變動以登記為生效要件。即土地物權的取得、喪失及變更，除當事人意思表示一致外，非經(jīng)登記不生效力。強制登記，登記具有公信力。代表國家：德國、瑞士。B契約登記制〔登記對抗主義〕。土地物權之取得、喪失及變更，經(jīng)當事人訂立契據(jù)即已生效，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。代表國家：法國、日本。C托倫斯登記制。初次登記不強制，但土地權利一經(jīng)登記，今后土地權利發(fā)生變更都必須經(jīng)過登記。登記后頒發(fā)權利憑證，登記機關保存正本，副本作為土地權利人擁有土地權利憑證。登記具有公信力。代表國家：澳大利亞、英國、加拿大等。2基本形態(tài)1/30/202528A登記生效主義。我國對國有建設用地使用權、海域使用權、土地抵押權實行登記生效主義。設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。（《物權法》第139條）建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。根據(jù)《海域使用管理法》第19條的規(guī)定，海域使用權自登記后生效。（《物權法》第187條）2基本形態(tài)1/30/202529B登記對抗主義。我國對土地承包經(jīng)營權、地役權實行登記對抗主義。土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。（《物權法》第127條）土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（《物權法》第129條）地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（《物權法》第158條）2基本形態(tài)1/30/202530C非依法律行為取得不動產(chǎn)，但未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力?！耙蛉嗣穹ㄔ骸⒅俨梦瘑T會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！薄耙蚶^承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！保ā段餀喾ā返?8和29條）“依照該法第28和29條規(guī)定享有土地權利的，處分該權利時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力?！保ā段餀喾ā返?1條）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書的，其土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”(《農(nóng)村土地承包法》第49條)2基本形態(tài)1/30/202531A.組織規(guī)范

統(tǒng)一登記機構。物權法第10條第2款國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

統(tǒng)一登記管轄。物權法第10條第1款不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。

（條例第6條、第7條。實施細則第3條、第4條）3基本范疇1/30/202532B.程序規(guī)范登記申請。物權法第11條當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。登記審核。物權法12條登記機構應當履行下列職責：………..（略）權屬證書。物權法第17條不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。形式公示。物權法第18條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。3基本范疇1/30/202533C.實體規(guī)范登記事項。登記能力。物權法第5條：物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。登記效力。3基本范疇1/30/202534登記效力設權力對抗力宣示力推定力公信力物權法第9條第1款不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權法第14條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。設權力物權法第127條土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立?？h級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。物權法第129條土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。物權法第158條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。對抗力宣示力不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！参餀喾ǖ?6條第1款〕推定力因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！驳?1條〕無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：〔一〕受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；〔二〕以合理的價格轉(zhuǎn)讓；〔三〕轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！参餀喾ǖ?06條〕公信力1條例的結(jié)構3登記能力4登記簿5基本規(guī)范條例及其實施細那么理解與適用2定位與原則6制度銜接1條例及其實施細則的結(jié)構1、形式結(jié)構總那么不動產(chǎn)登記簿登記程序登記信息共享與保護法律責任附那么2、實質(zhì)結(jié)構組織標準+程序標準1/30/2025422定位與原則定位

兩種屬性：公法與私法程序法與實體法原那么政治原那么法律原那么3登記能力條例第2條第2款本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。條例第5條規(guī)定：以下不動產(chǎn)權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：〔一〕集體土地所有權；〔二〕房屋等建筑物、構筑物所有權；〔三〕森林、林木所有權；〔四〕耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；〔五〕建設用地使用權；〔六〕宅基地使用權；〔七〕海域使用權；〔八〕地役權；〔九〕抵押權；〔十〕法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。4登記簿登記簿的特征：統(tǒng)一性權威性持久性公開性4登記簿不動產(chǎn)登記單元登記簿的記載對象登記簿的編成原那么登記簿的表現(xiàn)形式登記簿的保存、保護和