《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》講解及在實務(wù)中的應(yīng)用

講解人：肖力?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南?講解及在實務(wù)中的應(yīng)用

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容第一局部“指南〞背景及功能定位第二局部關(guān)于報告聲明、摘要的編寫第三局部關(guān)于報告正文的編寫第四局部關(guān)于報告附件第五局部關(guān)于評估說明的編寫第六局部關(guān)于評估明細(xì)表

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第一局部“指南〞的背景及功能定位中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、指南出臺的背景〔一〕資產(chǎn)評估報告屬性的要求〔二〕效勞于市場、效勞于特定客戶的需要〔三〕資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么體系建設(shè)的需要〔四〕財企[2021]343號文件后的制度安排

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety指南提出評估報告由標(biāo)題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表、評估說明等構(gòu)成。與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?相比，增加了評估明細(xì)表、評估說明。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?未強制要求注冊資產(chǎn)評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產(chǎn)評估說明和評估明細(xì)表。中評協(xié)編制出版的?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?講解中提出“對于國有資產(chǎn)評估工程，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)所屬的國有資產(chǎn)行政主管部門的要求，另行提供相關(guān)評估說明和明細(xì)表，作為國有資產(chǎn)評估核準(zhǔn)備案專用材料的一局部〞。實際上，本指南中提出的評估明細(xì)表相當(dāng)于?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?附件內(nèi)容中“評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表〞的細(xì)化?！踩硣Y報告指南與評估報告準(zhǔn)那么的構(gòu)成銜接

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、關(guān)于評估報告準(zhǔn)那么與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估報告標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系〔一〕評估實踐中，已經(jīng)對現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行“取舍〞使用現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估工程，主要依據(jù)?資產(chǎn)評估報告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〔財評字【1999】91號〕、?資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的補充規(guī)定?〔財評字【1999】302號〕、?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?〔國資局國資辦發(fā)【1996】23號〕等規(guī)定的內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評估報告。由于：國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化；新會計準(zhǔn)那么的發(fā)布執(zhí)行；評估準(zhǔn)那么的陸續(xù)出臺原國有資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準(zhǔn)那么的變化。評估實踐中，根據(jù)國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化、新會計準(zhǔn)那么的發(fā)布執(zhí)行、新出臺的評估準(zhǔn)那么，對評估說明、評估明細(xì)表進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制定指南的必要性所在。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety財政部關(guān)于實行資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么有關(guān)制度銜接問題的通知財企[2021]343號

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety增加了收益法、市場法運用的要求和指導(dǎo)；根據(jù)新的企業(yè)會計準(zhǔn)那么，調(diào)整了評估明細(xì)表的格式和內(nèi)容；固化實踐中的有效做法，澄清了局部模糊的做法，最大限度地表達(dá)可操作性；比方：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的方式和要求等；針對實踐中兩種方法評估結(jié)論差異原因的復(fù)雜性，強化評估范圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評估的根底工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當(dāng)首先由企業(yè)進(jìn)行，然后根據(jù)清查的結(jié)果申報資產(chǎn)，將所有評估明細(xì)表中“調(diào)整后賬面值〞取消；將一些重復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行了合并，調(diào)整，以進(jìn)一步方便注冊資產(chǎn)評估師編制報告，同時方便國資監(jiān)管部門對評估工程的審核?！捕?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南?重點予以標(biāo)準(zhǔn)的方面：

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第二局部關(guān)于聲明和摘要

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、關(guān)于報告聲明〔一〕國有資產(chǎn)評估報告聲明提出的依據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。第二十三條規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)老實正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨立、客觀、公正的原那么。第六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原那么，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；〔二〕提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；〔三〕其他需要聲明的內(nèi)容。為了使注冊資產(chǎn)評估師有效地防范評估風(fēng)險，防止評估報告被濫用，并使報告使用者更好地理解報告的內(nèi)容，注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應(yīng)當(dāng)重點提醒評估報告使用者關(guān)注特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提醒報告使用者注意評估結(jié)論所對應(yīng)的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報告的使用者等。本指南全面反映了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?、?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?的根本要求。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕國有資產(chǎn)評估報告聲明的內(nèi)容?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原那么，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；〔二〕提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；〔三〕其他需要聲明的內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?、?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?的根本要求，結(jié)合國有資產(chǎn)評估工程的特點，“指南〞提出聲明的根本內(nèi)容，并提供了可以參考的聲明的通用內(nèi)容。聲明的根本內(nèi)容包括兩個方面，一是遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；二是提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety“注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引

可供參考的內(nèi)容解釋一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。主要是評估遵循的原則和承擔(dān)的責(zé)任，以及評估依據(jù)的由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。主要是利益沖突的聲明，以切實保證評估公正性四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。專門對現(xiàn)場工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進(jìn)行了聲明，說明注冊資產(chǎn)評估師的法定執(zhí)業(yè)范疇五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。專門就評估假設(shè)和限定條件的限制做出說明，目的是讓評估報告使用者完整準(zhǔn)確理解并利用評估報告。理論上，任何一個評估結(jié)論都是在一定的假設(shè)和限定條件下成立的，假設(shè)和限定條件的任何變化都將改變評估結(jié)論?；谶@一理論設(shè)定的聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準(zhǔn)確理解評估報告和合理利用評估結(jié)論，也有助于評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師有效地規(guī)避評估風(fēng)險。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕本卷須知：提供的可以參考的聲明指引內(nèi)容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內(nèi)容，在執(zhí)行具體評估業(yè)務(wù)時，還應(yīng)當(dāng)就評估工程的具體情況，增加或細(xì)化聲明內(nèi)容?！缇惩赓Y產(chǎn)，因時間或費用的限制，委托方和相關(guān)當(dāng)事方提出不進(jìn)行現(xiàn)場核實工作，在不違背評估準(zhǔn)那么的前提下，評估師采取了其他有效程序進(jìn)行了核實，并對評估對象的價值進(jìn)行估算發(fā)表了專業(yè)意見，在特殊事項充分披露的前提下，應(yīng)當(dāng)聲明未進(jìn)行現(xiàn)場核實的原因以及可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，以及對經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)的參考作用的適用性。本指南第八條提出，評估報告聲明應(yīng)當(dāng)提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、報告摘要

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕評估報告摘要的內(nèi)容特別指出：對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項，并不是將評估報告正文的“特殊事項說明〞的內(nèi)容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結(jié)論的前提下，已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)重要事項。對資產(chǎn)評估結(jié)論影響程度較大的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)事項本身的性質(zhì)和事項影響的金額判斷和選擇。比方，一筆涉訴的、法院正在受理的或有債務(wù)，賬面未反映，但難以判斷最終情況，它將直接導(dǎo)致評估結(jié)論的不確定性，同時也應(yīng)提醒報告使用者。有的對評估結(jié)果影響重大的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項〞，直接導(dǎo)致評估結(jié)論使用時的不確定性，也應(yīng)提醒報告使用者，評估結(jié)果未反映該期后事項的影響。再比方其他專業(yè)機構(gòu)出具的報告結(jié)論“引用〞，涉及到“引用〞土地、礦權(quán)評估的情況。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕摘要的效力和簽字問題1、評估報告摘要簽字及位置本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認(rèn)為可以單獨使用。2、評估報告摘要提示文字本指南沿用91號文件規(guī)定的內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估工程的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文〞。本段規(guī)定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但還缺乏以合理理解評估結(jié)論，以提示評估報告使用者應(yīng)當(dāng)按照評估報告正文的內(nèi)容理解評估報告和合理使用評估結(jié)論。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第三局部關(guān)于報告正文

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、報告正文的構(gòu)成與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?相比，除為了標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一企業(yè)國有評估報告格式，從而增加“緒言〞格式內(nèi)容外，其他構(gòu)成根本一致?！顿Y產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》第十五條評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：第十條評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：無（一）緒言；（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；（二）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況；（二）評估目的；（三）評估目的；（三）評估對象和評估范圍；（四）評估對象和評估范圍；（四）價值類型及其定義；（五）價值類型及其定義；（五）評估基準(zhǔn)日；（六）評估基準(zhǔn)日；（六）評估依據(jù)；（七）評估依據(jù)；（七）評估方法；（八）評估方法；（八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評估假設(shè)；（十）評估假設(shè)；（十）評估結(jié)論；（十一）評估結(jié)論；（十一）特別事項說明；（十二）特別事項說明；（十二）評估報告使用限制說明；（十三）評估報告使用限制說明；（十三）評估報告日；（十四）評估報告日；（十四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。（十五）簽字蓋章。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字【1999】91號）《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》評估報告書正文應(yīng)按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫：第十條評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：1、首部；無2、緒言：1、緒言；3、委托方與資產(chǎn)占有方簡介：2、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況；4、評估目的；3、評估目的；5、評估范圍與對象；4、評估對象和評估范圍；無5、價值類型及其定義；6、評估基準(zhǔn)日；6、評估基準(zhǔn)日；7、評估原則；無8、評估依據(jù)；7、評估依據(jù)；9、評估方法；8、評估方法；10、評估過程；9、評估程序?qū)嵤┻^程和情況；無10、評估假設(shè)；11、評估結(jié)論；11、評估結(jié)論；12、特別事項說明；12、特別事項說明；無13、評估報告使用限制說明；13、評估基準(zhǔn)日期后重大事項；（含在特別事項說明內(nèi)）14、評估報告提出日期；14、評估報告日；15、尾部。15、簽字蓋章。與91號文件相比，指南無首部、評估原那么、評估基準(zhǔn)日期后重大事項，增加評估假設(shè)、評估報告使用限制說明。91號文件規(guī)定的“首部〞，是對標(biāo)題的格式與內(nèi)容和評估報告書序號的標(biāo)準(zhǔn)，在本指南中單獨予以標(biāo)準(zhǔn)。91號文件中的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項〞，在本指南中第22條專門標(biāo)準(zhǔn)了“特殊事項說明〞的內(nèi)容〔含評估基準(zhǔn)日期后重大事項〕

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety格式化的評估報告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產(chǎn)評估報告指南的目的之一，由此，細(xì)化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關(guān)內(nèi)容，提出應(yīng)寫明該評估報告的委托方全稱、受托評估事項及評估工作簡要情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告緒言的格式內(nèi)容如下：×××〔評估機構(gòu)全稱〕接受貴單位〔公司〕的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么、資產(chǎn)評估原那么，采用×××評估方法〔評估方法名稱〕，按照必要的評估程序，對×××〔委托方全稱〕擬實施×××行為〔事宜〕涉及的×××〔資產(chǎn)——單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東局部權(quán)益〕在××××年××月××日的××價值〔價值類型〕進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下〞。在描述中，應(yīng)當(dāng)注意：評估方法應(yīng)采用“公允〞二字，不應(yīng)采用“法定〞等其他文字；評估程序應(yīng)采用“必要〞二字，不應(yīng)采用“法定〞等其他文字；市場價值采用“作出公允反映〞，不應(yīng)采用“確定〞、“評估〞等其他文字。二、評估報告緒言

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、根本要求〔1〕所有描述，應(yīng)客觀、真實，并有依據(jù)來源。比方一些經(jīng)營統(tǒng)計資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評估師并未對該信息盡職調(diào)查和核查，原那么上應(yīng)謹(jǐn)慎在報告書中出現(xiàn)?！?〕篇幅不應(yīng)太大，有的報告書70%是委托方與資產(chǎn)占有方簡介的內(nèi)容，而且根本與?資產(chǎn)評估說明?中委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫的?關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明?內(nèi)容一致。報告書中該內(nèi)容，應(yīng)該是評估師盡職調(diào)查的結(jié)果的客觀而真實的反映?！?〕不得帶有誘導(dǎo)、恭維和推薦等情形的陳述，也不得出現(xiàn)評估機構(gòu)介紹性內(nèi)容。比方：“是西北地區(qū)最大的鋼鐵企業(yè)〞、“市場占有率到達(dá)90%〞等內(nèi)容?！?〕應(yīng)清楚介紹涉及的經(jīng)濟(jì)行為文件〔比方：協(xié)議、決議、批復(fù)文件等〕的形成過程和日期。并將該經(jīng)濟(jì)行為文件列示于備查文件中。三、委托方、被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者的概況

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety3、關(guān)于繁簡程度根據(jù)國有資產(chǎn)評估工程的實踐，指南中：對委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況描述要求較簡單，對委托方或可以具體明確的使用者，一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。對被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕概況分企業(yè)價值評估和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估兩種不同的業(yè)務(wù)，提出不同的繁簡要求。委托方與被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕同一人時，按被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕要求編寫。

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從評估機構(gòu)的角度看，評估目的是通過評估工作為委托方提供特定經(jīng)濟(jì)行為所涉及資產(chǎn)的公允價值尺度；從委托方的角度看，評估目的是為實施經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)尋求公允的價值尺度。無論是評估機構(gòu)還是委托方的角度，評估目的決定了評估價值的內(nèi)涵，從而決定了評估應(yīng)選擇的價值類型，進(jìn)而影響著評估方法的選擇與運用。同樣的資產(chǎn)，評估目的不同，其價值也不同。資產(chǎn)評估是為特殊經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)的執(zhí)業(yè)行為，其評估目的是依據(jù)擬實施的經(jīng)濟(jì)行為確定的，依據(jù)擬實施的經(jīng)濟(jì)行為確定了評估目的，評估價值類型、評估方法才得以確定。四、評估目的及對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為企業(yè)國有資產(chǎn)擬實施經(jīng)濟(jì)行為依法實施審批?！爸改熄曇笞再Y產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中清晰、明確地說明兩方面的內(nèi)容，一是本次資產(chǎn)評估的目的，二是評估所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為以及該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。評估報告只能在特定的評估目的下具有有效性。1、評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、評估目的描述例如

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety五、評估對象與評估范圍〔一〕相關(guān)已有標(biāo)準(zhǔn)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕本指南標(biāo)準(zhǔn)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)了國有資產(chǎn)評估工程不同情形下的評估對象與評估范圍指南，分企業(yè)價值評估工程和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不同的情形，標(biāo)準(zhǔn)了評估對象和評估范圍的信息披露。單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估工程，除?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?規(guī)定的描述評估對象的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等根本情況外，借鑒了91號文件規(guī)定內(nèi)容的精神，增加了說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量〔如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等〕內(nèi)容。如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置〔生產(chǎn)〕年代、生產(chǎn)〔工藝〕流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財務(wù)和經(jīng)營狀況等。資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。企業(yè)價值評估工程，評估對象與評估范圍的描述，考慮了采用兩種評估方法的實際情況，也考慮了國有資產(chǎn)評估工程管理對審計的要求，考慮了國有資產(chǎn)評估工程同時委托其他專業(yè)評估并引用其評估結(jié)論的情況，同時考慮到采用收益法和資產(chǎn)根底法兩種評估方法對企業(yè)價值評估時，被評估企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)、企業(yè)申報的表外資產(chǎn)等具體情況，對最終分析確定評估結(jié)論時的前后照應(yīng)。比方：，被評估企業(yè)賬面未記錄的無形資產(chǎn)或者賬面有記錄，根據(jù)資產(chǎn)重組方案或類似文件不納入評估范圍，而收益法評估收益預(yù)測中難以分割的經(jīng)營性資產(chǎn)，在分析確定評估結(jié)論時，應(yīng)當(dāng)考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類似文件相一致的評估范圍的評估結(jié)論。

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕標(biāo)準(zhǔn)價值類型的依據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第十四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，并對價值類型予以明確定義。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?要求披露評估選用何種價值類型、選擇該種價值類型的理由、并對價值類型進(jìn)行明確定義。?資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見?第二十六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?對價值類型及其定義進(jìn)行披露。六、價值類型

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕特殊交易情形下價值類型的選用在非產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估工程，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值評估；機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計，一般認(rèn)為是可以采用非市場價值類型。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔四〕市場價值類型定義例如市場價值與市場價值以外的價值〔非市場價值〕的劃分有三個根本標(biāo)準(zhǔn)，一是資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；二是資產(chǎn)評估時所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用〔最正確使用〕還是非正常使用；三是評估時所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公開市場的信息數(shù)據(jù)。據(jù)此，市場價值可以理解為資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最正確使用〔或正常使用、最有可能使用〕狀態(tài)下可能實現(xiàn)的交換價值的估計數(shù)額?；蛘哒f評估資產(chǎn)價值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價值結(jié)論是市場價值。根據(jù)?資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見?，“當(dāng)注冊資產(chǎn)評估師所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)中選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型〞?！笆袌鰞r值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額〞。國有資產(chǎn)評估報告中市場價值定義可使用此定義例如。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕評估基準(zhǔn)日的涵義資產(chǎn)價值是時點價值，資產(chǎn)價值不同的時點其價值是不同的。資產(chǎn)評估，就是以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。為了表達(dá)一定時點上的價值，評估選擇的作價標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)等依據(jù)，應(yīng)該在評估基準(zhǔn)日有效。?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?中第二十二條指出：“評估基準(zhǔn)日是評估結(jié)論開始成立的一個特定時日。在形成評估結(jié)論過程中所選用的各種作價標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)也要在該時點有效〞。七、評估基準(zhǔn)日

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕評估基準(zhǔn)日的披露內(nèi)容作為程序性準(zhǔn)那么的本指南，僅僅是標(biāo)準(zhǔn)披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及由誰確定、考慮那些因素，而是標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)披露那些應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。有意見提出，由委托方確定的基準(zhǔn)日，一無需披露委托方的考慮，二也無法披露委托方在確定評估基準(zhǔn)日時考慮了那些因素，這種意見是不全面的。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?第二十條規(guī)定，評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——業(yè)務(wù)約定書?中規(guī)定，業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容也有評估基準(zhǔn)日，也就是說至少評估基準(zhǔn)日確定是約定達(dá)成一致的結(jié)果，不存在委托方在確定評估基準(zhǔn)日時考慮了那些因素的問題。與?評估報告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?〔財評字［1999］91號〕相比，本指南僅僅要求披露評估基準(zhǔn)日本身〔含格式〕以及確定評估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素。沒有要求對確定評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度做出明確的揭示，申明評估中所采用的價格是不是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是那么說明原因等內(nèi)容。與?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?相比，也沒有要求說明一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。主要考慮是：〔1〕“評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度〞難以確定，即使在市場環(huán)境頻繁變動，不同基準(zhǔn)日對評估價值影響較大，也存在國有資產(chǎn)流失等，充其量是基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)?！?〕“申明評估中所采用的價格是不是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是那么說明原因〞本身不符合評估基準(zhǔn)日的涵義?！?〕“一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)〞，本身也是評估基準(zhǔn)日的涵義。因此，本指南不再要求披露確定評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度，以及評估中不采用非評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中遵循的法律、法規(guī)、評估準(zhǔn)那么和指導(dǎo)意見以及取價標(biāo)準(zhǔn)等評估依據(jù)，是我國資產(chǎn)評估一直要求的做法。?評估報告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?〔財評字［1999］91號〕中規(guī)定，評估依據(jù)一般可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)等。?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?中規(guī)定評估報告書正文概括寫明評估依據(jù)的主要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?中規(guī)定，評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)那么依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。為了方便注冊資產(chǎn)評估師編制評估報告，國有資產(chǎn)評估工程監(jiān)管單位審核評估工程，結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的實際，指南：解釋了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?中的法律依據(jù)和準(zhǔn)那么依據(jù)；細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)；增加了經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。八、評估依據(jù)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕法律依據(jù)和準(zhǔn)那么依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等〞；評估準(zhǔn)那么依據(jù)解釋為“包括本評估工程中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)〞。特別指出的是，近幾年國家法律、法規(guī)的調(diào)整完善進(jìn)度較快，相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)較多，但不是每一個具體工程都遵循了全部的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)與評估工程的相關(guān)性在評估報告中列示反映所遵循的法律法規(guī)。也應(yīng)當(dāng)列示最新的、現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)。評估實務(wù)中存在列示廢止的、失效的或者已經(jīng)修訂的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)的情形，都是不符合評估準(zhǔn)那么要求的。本指南遵循“相關(guān)性“原那么，采用了“與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的〞、“本評估工程中依據(jù)的〞等詞，旨在具體表達(dá)這些要求。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)1、權(quán)屬依據(jù)資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況本身是個法律問題，而且是個很復(fù)雜的法律問題。對資產(chǎn)的所有權(quán)及其他與所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行界定或發(fā)表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應(yīng)專業(yè)能力的人士〔如律師〕或部門〔如產(chǎn)權(quán)登記部門〕來進(jìn)行。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第二十三條的規(guī)定，委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)提供評估對象法律權(quán)屬等根底資料，并對其真實性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任；注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析并發(fā)表專業(yè)意見，但是，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到由于評估對象法律權(quán)屬對評估結(jié)論具有重要影響，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和恰當(dāng)披露。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第二十四條規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。因此，我國注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)重視如何對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行恰當(dāng)關(guān)注。當(dāng)然，一些權(quán)屬證明文件如房屋產(chǎn)權(quán)證明上注明的房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)等仍是注冊資產(chǎn)評估師重要的取價依據(jù)，這時產(chǎn)權(quán)證明材料可以作為取價依據(jù)對待。?注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師在產(chǎn)權(quán)問題上應(yīng)履行收集產(chǎn)權(quán)資料、對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查驗、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估結(jié)論的影響等工作程序。執(zhí)行國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當(dāng)然應(yīng)首先遵循這些資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的要求。

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety特別指出的是，企業(yè)改制制定的改制方案，往往涉及到企業(yè)占有的土地的處置、擁有的商標(biāo)及其他無形資產(chǎn)以及賬面未記錄產(chǎn)生收益的資產(chǎn)的處置，這些資產(chǎn)的處置方式一方面決定了評估范圍〔采用資產(chǎn)根底法時〕，更為重要的是采用兩種方法評估時，收益法評估，難以分割未納入重組改制范圍的、對企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響或直接產(chǎn)生的收益，確定最終評估結(jié)果時應(yīng)當(dāng)首先考慮與重組改制范圍一致的評估結(jié)果。如某旅游集團(tuán)公司整體改制設(shè)立股份公司資產(chǎn)評估工程，根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改制方案，旅游集團(tuán)公司品牌無償進(jìn)入擬設(shè)立股份公司，資產(chǎn)根底法評估時，未對旅游集團(tuán)公司品牌進(jìn)行單獨評估，而收益法評估時，旅游集團(tuán)公司品牌必然對收益產(chǎn)生較大的影響，因此，兩種評估方法評估結(jié)果不具可比性，再考慮收益的不確定性等其他原因，最終選擇資產(chǎn)根底法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。因此，經(jīng)由有權(quán)部門、機構(gòu)批準(zhǔn)的企業(yè)改制方案應(yīng)當(dāng)是很重要的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔四〕需要注意的問題1.評估依據(jù)的表述方式應(yīng)當(dāng)明確、具體，具有可驗證性。任何評估報告閱讀者可以根據(jù)報告中披露的評估依據(jù)的名稱、發(fā)布時間或文號找到相應(yīng)的評估依據(jù)。例如，取價依據(jù)應(yīng)披露為“?××省建筑工程綜合預(yù)算定額?(××年)〞，而不是“××省及××市建設(shè)、規(guī)劃、物價等部門關(guān)于建設(shè)工程相關(guān)規(guī)費的規(guī)定〞。2.評估依據(jù)具有代表性，且在評估基準(zhǔn)日是有效的。作為評估依據(jù)應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。相關(guān)是指所收集的價格信息與需做出判斷的委估資產(chǎn)具有較強的關(guān)聯(lián)性；合理是指所收集的價格信息能反映委估資產(chǎn)載體結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)特征，不能簡單地用行業(yè)或社會平均的價格信息推理具有明顯特殊性質(zhì)的資產(chǎn)價值；可靠是指經(jīng)過對信息來源和收集過程的質(zhì)量控制，所收集的資料具有較高的置信度；有效是指所收集的資料能夠有效地反映評估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)在模擬條件下可能的價格水平。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety作為程序性準(zhǔn)那么的本指南，僅僅是標(biāo)準(zhǔn)披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及評估方法如何選擇，選擇時考慮那些因素等有關(guān)專業(yè)性準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。這些內(nèi)容在其他專業(yè)性準(zhǔn)那么中均有標(biāo)準(zhǔn)。本指南標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)披露哪些應(yīng)當(dāng)披露的評估方法的內(nèi)容。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第十五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運用評估方法，資產(chǎn)評估根本方法包括市場法、收益法和本錢法。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——機器設(shè)備?、?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——不動產(chǎn)?、?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——無形資產(chǎn)?、?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?和?以財務(wù)報告為目的的評估指南〔試行〕?等專業(yè)準(zhǔn)那么均由專門一章標(biāo)準(zhǔn)評估方法的選擇，對本錢法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估根本方法的選擇進(jìn)行了較為系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)；?金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見〔試行〕?和?專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見?操作要求中均有專門標(biāo)準(zhǔn)評估方法的條款，同樣對本錢法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估根本方法的選擇進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行包括國有資產(chǎn)評估工程在內(nèi)的任何評估工程，都必須首先根據(jù)對應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為、評估對象、選擇的價值類型、資料收集情況等相關(guān)情況，嚴(yán)格按照已經(jīng)發(fā)布施行的評估準(zhǔn)那么，選擇確定評估方法；其次才是在評估報告中如何說明評估方法的內(nèi)容的問題。九、評估方法

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety91號文件規(guī)定，評估報告應(yīng)簡要說明評估人員在評估過程中所選擇并使用的評估方法、選擇評估方法的依據(jù)或原因。不難看出，要求披露的兩個根本方面，即所選擇的方法和選擇方法的理由〔或原因〕。與此根本一致的是?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?規(guī)定，評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由，同樣是兩個根本方面。?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?第四十七條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中披露評估方法運用實施過程和情況時，通常應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔1〕選擇評估方法的過程和依據(jù);〔2〕評估方法的運用和邏輯推理計算過程;〔3〕資本化率、折現(xiàn)率、價值比率等重要參數(shù)的獲取來源和形成過程；〔4〕對初步評估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評估結(jié)論的過程?！惨弧骋延械脑u估方法披露標(biāo)準(zhǔn)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二)本指南的要求

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety企業(yè)價值評估兩種評估方法的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)91號文件規(guī)定，如對某項資產(chǎn)評估采用一種以上的評估方法，應(yīng)適當(dāng)說明原因并說明資產(chǎn)評估價值確定方法，這是針對某一單項資產(chǎn)采用一種以上的評估方法時，評估報告需說明的內(nèi)容。該文件提出，對于整體資產(chǎn)評估，“收益現(xiàn)值法評估驗證說明〞中的評估結(jié)論要求“寫明本評估結(jié)果僅僅是一種其他評估方法的驗證〞，而在評估報告中未要求收益現(xiàn)值法的內(nèi)容。?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?第二十三條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和本錢法三種資產(chǎn)評估根本方法的適用性，恰中選擇一種或多種資產(chǎn)評估根本方法。第三十四條規(guī)定，企業(yè)價值評估中的本錢法也稱資產(chǎn)根底法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的根底上確定評估對象價值的評估思路。以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時，本錢法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。第三十八條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法時，應(yīng)當(dāng)對形成的各種初步價值結(jié)論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的根底上，形成合理評估結(jié)論。?關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知?〔國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號〕規(guī)定，“涉及企業(yè)價值的資產(chǎn)評估工程，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時，原那么上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估，并在評估報告中列示，依據(jù)實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結(jié)果作為評估報告使用結(jié)果〞。本指南提出，以持續(xù)經(jīng)營為前提，采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)分別說明兩種評估方法選取的理由以及評估結(jié)論確定的方法。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕關(guān)于評估結(jié)論的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)91對評估結(jié)論內(nèi)容的要求為：評估結(jié)論應(yīng)包括評估結(jié)果匯總表、評估后各資產(chǎn)占有方的份額和評估機構(gòu)對評估結(jié)果發(fā)表的結(jié)論；須使用表述性文字完整地表達(dá)資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)的賬面值、調(diào)整后賬面值、評估價值及其增減幅度，并含有“評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表〞的提示；評估結(jié)果除文字表述外，評估報告中還須按統(tǒng)一規(guī)定的格式列表揭示評估結(jié)果；存在多家資產(chǎn)占有方的工程，應(yīng)分別說明評估結(jié)果；對于不納入評估匯總表的評估結(jié)果，應(yīng)單獨列示；評估機構(gòu)如對所揭示的評估結(jié)果尚有疑義，那么應(yīng)對實際情況充分揭示并在評估報告中發(fā)表自己的看法，以提示資產(chǎn)評估報告使用者注意；對評估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付的負(fù)債等原因造成的資產(chǎn)價值變化，評估結(jié)果中應(yīng)作增減值處理，如因企業(yè)尚未報經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)而未對上述資產(chǎn)進(jìn)行會計處理，評估機構(gòu)應(yīng)在評估報告中提示企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定程序報批后進(jìn)行處理；對不納入評估結(jié)果的各類租賃資產(chǎn)，其評估結(jié)果應(yīng)單獨表述，并說明是否納入評估結(jié)果匯總表。顯然，內(nèi)容要求僅僅是針對采用資產(chǎn)根底法評估企業(yè)價值時，評估結(jié)論的要求。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?第二十五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。這從原那么上規(guī)定了評估結(jié)論的表達(dá)方式。十、評估結(jié)論

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、明確了評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值?金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見〔試行〕?考慮到金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特殊性要求，首次引入了評估〔分析〕結(jié)論區(qū)間值的概念。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?考慮到評估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求，在通常情況下，評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。在特定情況下，經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。這是評估報告準(zhǔn)那么制定中的一項重大突破，但這并沒有對確定數(shù)值表達(dá)評估結(jié)論否認(rèn)。以確定數(shù)值表達(dá)評估結(jié)論是評估行業(yè)中的客觀要求，區(qū)間值僅可以作為一個特殊的表達(dá)方式。〔二〕本指南關(guān)于評估結(jié)論的標(biāo)準(zhǔn)2、采用兩種方法進(jìn)行企業(yè)價值評估，不但要求單獨說明評估價值和增減變動幅度，還需要說明兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因以及最終確定評估結(jié)論及其理由。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因確定評估結(jié)論需要考慮的因素：

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety十一、特別事項說明1、已有標(biāo)準(zhǔn)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?將91號文件中的“特別事項說明〞、“期后事項說明〞和“瑕疵事項〞合并為特別事項說明。2、指南的處理本指南遵循了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?的原那么，將“特別事項說明〞、“期后事項說明〞和“瑕疵事項〞合并為“特別事項說明〞。3、與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?的銜接本指南根據(jù)國有資產(chǎn)評估工程實際情況和相關(guān)要求，進(jìn)一步做出了細(xì)化。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》總體要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關(guān)注。評估報告應(yīng)當(dāng)說明對特別事項的處理方式、特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并提示評估報告使用者關(guān)注其對經(jīng)濟(jì)行為的影響。特別事項的種類1無引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論的情況，并說明已了解引用報告結(jié)論的取得過程，承擔(dān)引用報告結(jié)論的相關(guān)責(zé)任2無擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系3產(chǎn)權(quán)瑕疵權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形4未決事項、法律糾紛等不確定因素評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項5重大期后事項評估基準(zhǔn)日至評估報告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項6在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法評估程序受到限制的情形；評估資料不完整的情形；7無本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety銜接：

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔3〕調(diào)整了“產(chǎn)權(quán)瑕疵〞說法根據(jù)?注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?第四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。第五條規(guī)定，對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。注冊資產(chǎn)評估師不得明示或暗示具有對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。據(jù)此，“產(chǎn)權(quán)瑕疵〞是一種判斷得出的結(jié)論，是對評估對象法律權(quán)屬確實認(rèn)或發(fā)表的意見。第七條規(guī)定，委托方和相關(guān)當(dāng)事方所提供評估對象法律權(quán)屬資料存在瑕疵，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對評估對象法律權(quán)屬予以特別關(guān)注，要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供承諾函或說明函予以充分說明。據(jù)此，“瑕疵〞是指評估對象法律權(quán)屬資料存在瑕疵，而不是權(quán)屬本身存在瑕疵，或者權(quán)屬是否存在瑕疵，是需要法律程序得出的。因此，本指南基于“權(quán)屬資料的瑕疵，不是產(chǎn)權(quán)本身的瑕疵〞而提出“權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形〞，在評估報告中披露。另外，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料不完整，可能導(dǎo)致也可能不導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的瑕疵，但根據(jù)資產(chǎn)評估的一般原那么，要得到完整的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料，否那么應(yīng)當(dāng)在特別事項中說明。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety存在評估對象法律權(quán)屬瑕疵，和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提進(jìn)行評估時，應(yīng)披露的內(nèi)容為：首先，說明法律權(quán)屬瑕疵和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提的事實；其次，說明本次評估處理的方法及處理結(jié)果；再次，說明此種處理可能產(chǎn)生的后果；第四，提出企業(yè)作出的承諾和聲明的責(zé)任；第五，評估師披露此種處理不影響評估值足額、有效的結(jié)論。所有披露內(nèi)容，不應(yīng)與企業(yè)出具的相應(yīng)承諾函內(nèi)容相矛盾。例如：ZM進(jìn)出口公司納入重組改制范圍的71項房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證.本次評估中，該71項房屋建筑面積按施工圖紙和評估人員與企業(yè)資產(chǎn)管理人員現(xiàn)場測量為作為評估計算依據(jù)。企業(yè)取得房產(chǎn)證時，應(yīng)按證載面積考慮對評估結(jié)果的調(diào)整。FY市焦化有限責(zé)任公司位于S省FY地段宗地面積220000.00平方米工業(yè)用地，正在辦理國有土地使用證，地上建筑物面積9,603.79平方米亦沒有辦理房產(chǎn)證，企業(yè)已經(jīng)出具聲明，權(quán)屬歸FY市焦化有限責(zé)任公司，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。評估以上述聲明為前提進(jìn)行的，并提請企業(yè)在經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)前解決以上問題。本次納入重組改制范圍的局部車輛行駛證證載權(quán)利人與資產(chǎn)占有方不符，系集團(tuán)改制資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債務(wù)清償收回等原因尚未變更行駛證，各資產(chǎn)占有方對該類資產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行了無異議的書面承諾和聲明，評估以上述聲明為前提進(jìn)行的，并提請企業(yè)在經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)前解決以上問題。

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔5〕調(diào)整了評估程序受到限制的披露?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?中提出應(yīng)當(dāng)披露，在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么根本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么規(guī)定的程序和方法。在國有資產(chǎn)評估工程中，多數(shù)情況是因客觀原因無法進(jìn)行實地查看的處理方式。發(fā)布的專業(yè)性準(zhǔn)那么也提出因客觀原因無法進(jìn)行實地查看的處理方式如，?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——不動產(chǎn)?第二十一條規(guī)定“對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實地查看的局部，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露〞；?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——機器設(shè)備?第十六條規(guī)定“因客觀原因等因素限制，無法實施現(xiàn)場調(diào)查的，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷，并予以恰當(dāng)披露〞。

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕已有標(biāo)準(zhǔn)91號文件“評估報告法律效力〞中，要求“具體寫明評估報告成立的前提條件和假設(shè)條件；寫明評估報告的作用依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；寫明評估結(jié)論的有效使用期限；寫明評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，申明評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開〞等內(nèi)容。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?提出的“評估報告的使用限制說明〞內(nèi)容包括：“評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；未征得出具評估報告的評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；評估報告的使用有效期；因評估程序受限造成的評估報告的使用限制〞十二、評估報告使用限制說明

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔2〕有效期的表述?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?提出“評估報告的使用限制說明〞內(nèi)容包括“評估報告的使用有效期〞。本指南提出“評估結(jié)論的使用有效期〞。主要考慮是與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定的一致性，保持與91號文件規(guī)定的一致性相關(guān)規(guī)范使用范圍有效期評估報告準(zhǔn)則未征得出具評估報告的評估機構(gòu)同意評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外評估報告應(yīng)當(dāng)明確評估報告的使用有效期91號文件未經(jīng)委托方許可評估機構(gòu)不得……不得隨意向他人提供或公開。評估結(jié)論的有效使用期限操作規(guī)范意見未經(jīng)評估機構(gòu)同意，不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上評估結(jié)果有效期國資委12號令經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起1年本指南需評估機構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容評估報告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外評估結(jié)論的使用有效期

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety十三、關(guān)于簽字蓋章

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety3、有關(guān)簽章的具體要求評估機構(gòu)蓋章，要求的是評估機構(gòu)公章。不得使用“評估報告專用章〞等其他任何形式的章印。公章是法人權(quán)利的象征，在現(xiàn)行的立法和司法實踐中，審查是否蓋有法人公章成為判斷民事活動是否成立和生效的重要標(biāo)準(zhǔn)。由于公司公章上的印文是公司的名稱，公司公章上的印文與蓋章后留在紙張等書面載體上的印文具有同一性，因此，公司公章的使用〔蓋章〕就等于公司的簽名，蓋章的效力就等于簽名的效力。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第四局部關(guān)于報告附件

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety指南根據(jù)現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，結(jié)合國有資產(chǎn)評估工程的實際，根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報告?，參考?資產(chǎn)評估報告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?和?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?，對評估報告附件內(nèi)容做出了細(xì)化要求見下表：一、評估報告附件的根本內(nèi)容與構(gòu)成

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）1與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件資產(chǎn)評估立項批準(zhǔn)文件無規(guī)定能夠表明經(jīng)濟(jì)情形涉及資產(chǎn)范圍、對象和生產(chǎn)經(jīng)營單位的文件資料2被評估單位專項審計報告無規(guī)定無規(guī)定3委托方和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件無規(guī)定無規(guī)定4委托方和被評估單位產(chǎn)權(quán)登記證無規(guī)定無規(guī)定無規(guī)定5評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料房屋建筑物、土地使用權(quán)及其它重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件6托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函委托方、資產(chǎn)占有方的承諾函委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函無規(guī)定7簽字注冊資產(chǎn)評估師的承諾函資產(chǎn)評估人員和評估機構(gòu)的承諾函無規(guī)定無規(guī)定8評估機構(gòu)資格證書資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件評估機構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件資產(chǎn)評估資格證書復(fù)印件9評估機構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件10簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書參加本評估項目的人員名單及其資格證書復(fù)印件11重要取價依據(jù)（如合同、協(xié)議）重要合同無規(guī)定無規(guī)定12評估業(yè)務(wù)約定書資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同無規(guī)定無規(guī)定13其他重要文件其他文件無規(guī)定其它必要的文件資料被評估企業(yè)前三年會計報表（至少包括企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表）評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表各項資產(chǎn)負(fù)債的評估結(jié)果清單

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、根本原那么1〕關(guān)聯(lián)性評估報告附件所列內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)本評估工程的評估目的、評估方法、評估結(jié)論相關(guān)聯(lián)，“張冠李戴〞、“毫無關(guān)聯(lián)〞等文件，不應(yīng)當(dāng)作為評估報告的附件。像工作底稿應(yīng)當(dāng)反映評估程序?qū)嵤┣闆r，支持評估結(jié)論一樣，評估報告附件，應(yīng)當(dāng)列示評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和評估行為成立的文件；與實際相符的評估主體合法有效的資格文件；與評估對象完全一致的相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)屬文件資料；以及評估中實際所依據(jù)重要的取價依據(jù)文件資料。2〕可驗證性任何評估報告閱讀者可以根據(jù)評估報告中披露的附件的名稱以及附件內(nèi)容，能夠判斷評估報告的合法性，并在相應(yīng)的評估工作底稿以及相關(guān)法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章中找到相應(yīng)的評估依據(jù)。2、根本要求1〕復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件一致。指的是內(nèi)容的真實一致要求?，F(xiàn)階段存在文件激光復(fù)印、文件掃描等各種新手段，都可以被認(rèn)為是有效的。2〕相關(guān)附件的簽章應(yīng)當(dāng)清晰、完整。如，國有資產(chǎn)評估實務(wù)中，很多評估報告所附會計報表的缺失、不清晰。又如，相關(guān)承諾函的簽字不完整等。都被認(rèn)為是不清晰、不完整的。3〕附件的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估報告摘要、正文一致。如，所附經(jīng)濟(jì)行為文件描述的相關(guān)資產(chǎn)處置方案，是確立評估范圍的唯一依據(jù)，評估報告摘要、正文一致的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與此完全一致。又如，企業(yè)價值評估所附評估基準(zhǔn)日會計報表，資產(chǎn)負(fù)債表賬面數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)與評估范圍一致等等。二、附件的根本要求

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety三、幾個重要附件的說明

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety3、關(guān)于“承諾函〞指南除報告指南本身外，還制定了可供參考的“注冊資產(chǎn)評估師承諾函〞和“委托方和相關(guān)當(dāng)事方承諾函〞指引，其目的是指導(dǎo)注冊資產(chǎn)評估師編寫聲明和承諾。特別注意：注冊資產(chǎn)評估師聲明〞和“注冊資產(chǎn)評估師承諾函〞指引內(nèi)容，主要是為了標(biāo)準(zhǔn)國有資產(chǎn)評估報告聲明和承諾的格式與內(nèi)容，并不代表某一具體評估工程需要聲明和承諾的內(nèi)容。注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行具體國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)實際情況選擇使用其內(nèi)容。但不得違背我會發(fā)布的評估準(zhǔn)那么和相關(guān)評估標(biāo)準(zhǔn)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety委托方和資產(chǎn)占有方通常情況下應(yīng)當(dāng)承諾如下根本內(nèi)容：1〕資產(chǎn)評估所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為符合國家規(guī)定，并已經(jīng)得到批準(zhǔn)；2〕所提供的財務(wù)會計及其他資料真實、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，有關(guān)重大事項如實地充分揭示；3〕所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理資料客觀、真實、完整、合理；4〕納入資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍一致，不重復(fù)、不遺漏；5〕納入資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確，出具的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法、有效；6〕納入資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日至評估報告提交日期間發(fā)生影響評估行為及結(jié)果的事項，對其披露及時、完整；7〕不干預(yù)評估機構(gòu)和評估人員獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)；8〕所提供的資產(chǎn)評估情況公示資料真實、完整。相關(guān)當(dāng)事方和相關(guān)當(dāng)事方承諾函通常分常規(guī)承諾函和特別事項承諾函兩種。1、常規(guī)承諾函為“委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函〞，本指南是為標(biāo)準(zhǔn)注冊資產(chǎn)評估師編制和所在評估機構(gòu)出具國有資產(chǎn)評估報告的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，沒有提供具體評估關(guān)于委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函應(yīng)當(dāng)包含的根本內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、特別事項承諾函是針對非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的、影響評估結(jié)論的重大事項，以及作為評估結(jié)果成立前提性的重要事項，由委托方或相關(guān)當(dāng)事方出具的，其作用是進(jìn)一步對評估結(jié)果進(jìn)行補充性或解釋性說明，以保證評估結(jié)果的真實、足額和有效，并界定相關(guān)責(zé)任?，F(xiàn)場工作中，應(yīng)在充分盡職調(diào)查的根底上，對上述事項提前與委托單位或相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行溝通。通常，委托方或相關(guān)當(dāng)事方出具的特別事項承諾函至少包括三局部內(nèi)容：描述性內(nèi)容：特別事項事實描述〔評估范圍簡單說明、事項的具體內(nèi)容〕；說明性內(nèi)容：已注意到評估師的處理方法，并認(rèn)識到如此處理該事項產(chǎn)生的后果。承諾性內(nèi)容：承諾影響評估結(jié)論的重大事項一旦發(fā)生，以及作為評估結(jié)果成立前提性條件一旦不成立時，采取的有效保證評估值足額的措施，并承擔(dān)由此導(dǎo)致的一切法律后果。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety例如：關(guān)于評估范圍內(nèi)局部房屋產(chǎn)權(quán)的承諾函2002年，經(jīng)XX省人民政府批準(zhǔn)，本集團(tuán)公司進(jìn)行資產(chǎn)重組發(fā)起設(shè)立股份。根據(jù)重組方案，擬將本集團(tuán)公司實際擁有的128棟房屋與其他資產(chǎn)一起投入股份公司。但本集團(tuán)公司已注意到評估范圍內(nèi)，有96棟房屋，面積為332,851.16M2，賬面原值740,546,229.66元， 賬面凈值607,538,506.04元，沒有辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)本集團(tuán)公司正著手辦理。XX資產(chǎn)評估公司以房產(chǎn)實際使用控制狀況及現(xiàn)場實際勘察的情況計算評估值，并計入資產(chǎn)評估值中。對此，本集團(tuán)公司特承諾如下：1．本集團(tuán)公司保證該房產(chǎn)為A廣電集團(tuán)實際擁有、控制，并由各所屬單位一直使用。2．本集團(tuán)公司保證在限定時間辦完房產(chǎn)證，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，將產(chǎn)權(quán)變更登記至擬設(shè)立的股份名下。3．如果設(shè)立股份中，因上述房屋權(quán)屬導(dǎo)致無法合法出資，進(jìn)而引起廣電集團(tuán)出資缺乏，廣電集團(tuán)承諾將以經(jīng)核準(zhǔn)的中聯(lián)資產(chǎn)評估公司資產(chǎn)評估報告中反映上述房產(chǎn)評估值相等金額的現(xiàn)金補足出資。4．由上述處理導(dǎo)致出資額不實，或?qū)е缕渌珊蠊杀炯瘓F(tuán)公司承擔(dān)完全責(zé)任。A省C集團(tuán)〔蓋章〕法定代表人或授權(quán)代表〔簽字〕：2021年11月10日

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第五局部關(guān)于評估說明

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety指南制定了可供參考的“評估說明〞指引。其中：評估說明內(nèi)容和格式的根本要求在報告指南中予以標(biāo)準(zhǔn)；可供參考的評估說明指引，幫助評估師編寫評估說明、指導(dǎo)企業(yè)的編制出具相應(yīng)材料，滿足國有資產(chǎn)評估工程管理需要與91號文規(guī)定的評估說明功能一致，評估說明是評估工程申請核準(zhǔn)備案必備材料。主要包括?企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明?和?資產(chǎn)評估說明?兩個局部。

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、評估說明的組成

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety不具備?企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明?，國資評估報告一般認(rèn)為不可以出具。原因為：1、有關(guān)事項的說明是評估工作中企業(yè)的說明或聲明性材料；2、有關(guān)事項的說明是資產(chǎn)評估工作的依據(jù)和根底；3、有關(guān)事項的說明是評估工程申請核準(zhǔn)備案必備材料之一。應(yīng)按照發(fā)布的國資資產(chǎn)報告指南的根本要求以及評估說明指引，要求企業(yè)國資資產(chǎn)報告指南的根本要求如實編寫?企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明?，并建議其按評估說明指引的格式和簽字蓋章要求提供，這是滿足國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理要求的內(nèi)容之一。具體由委托方和被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕共同編寫。二、?企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明?

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕評估對象與評估范圍的說明從內(nèi)容上講，本次起草的國資報告指南中，評估對象和范圍在報告和說明中是重復(fù)的，編寫時也可以采用相同的內(nèi)容。但具體工程編寫時，以下六個問題應(yīng)當(dāng)盡可能明確：對于與評估對象存在密切關(guān)系而不在評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，應(yīng)特別說明〔如房屋建構(gòu)筑物所占用的土地情況及是否在評估范圍內(nèi)〕。關(guān)于委托評估的資產(chǎn)賬面價值應(yīng)特別說明是否經(jīng)過審計，以及審計報告類型及簡要情況。資產(chǎn)權(quán)屬狀況應(yīng)重點介紹評估范圍內(nèi)房產(chǎn)、土地、礦業(yè)權(quán)等辦證情況。企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況企業(yè)申報的表外資產(chǎn)〔如有申報〕的類型、數(shù)量。引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額〔或者評估值〕。同時應(yīng)關(guān)注專業(yè)評估報告評估對象的價值定義，當(dāng)評估對象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價款等預(yù)計負(fù)債時，評估范圍應(yīng)包括這局部負(fù)債。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕資產(chǎn)核實總體情況說明

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、需注意的幾個問題：〔1〕關(guān)于新科目的問題：發(fā)布的國資資產(chǎn)報告指南涉及新的?企業(yè)會計準(zhǔn)那么?中局部會計核算科目，評估實踐時間不長，對其科學(xué)評估仍需深入的理論研究和系統(tǒng)的實踐總結(jié)，在暫時缺乏相對科學(xué)的、成熟的具體評估方法和標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)堅持“充分核實、掌握內(nèi)涵、合理作價〞的根本原那么，根據(jù)資產(chǎn)評估的根本原理，充分披露其核實的方法與結(jié)果、評估值確定的方法和結(jié)果。〔2〕關(guān)于“賬面價值〞、評估變動的分析問題：根據(jù)企業(yè)會計核算標(biāo)準(zhǔn)，不同的資產(chǎn)負(fù)債，其賬面價值的內(nèi)涵不同，應(yīng)準(zhǔn)確說明申報的、委托評估的資產(chǎn)負(fù)債的賬面價值的內(nèi)涵。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety項目年初余額本期增加額本期減少額期末余額購置自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處置投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

一、原價

其中：房屋、建筑物

土地使用權(quán)

二、公允價值變動

其中：房屋、建筑物

土地使用權(quán)

三、投資性房地產(chǎn)賬面價值合計

其中：房屋、建筑物

土地使用權(quán)

如，固定資產(chǎn)賬面價值為：

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety項目年初余額本期增加額本期減少額期末余額一、原價合計

其中：房屋、建筑物

機器設(shè)備

運輸工具

……

二、累計折舊合計

其中：房屋、建筑物

機器設(shè)備

運輸工具

……

三、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計金額合計

其中：房屋、建筑物

機器設(shè)備

運輸工具

……

四、固定資產(chǎn)賬面價值合計

其中：房屋、建筑物

機器設(shè)備

運輸工具

……

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

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中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔6〕在建工程評估說明問題：通常情況下，在建工程的建設(shè)方式分“自建〞和“出包〞兩種方式；形象進(jìn)度分未開工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停工等幾個階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝，也可能是改〔擴〕建、大修理工程。從資產(chǎn)評估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工程，其核實的方法和評估作價的方法都是不同。不同建設(shè)方式、不同形象進(jìn)度在建工程評估說明的內(nèi)容不同。完全“自建〞在建工程，其賬面記錄，通常是形成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史本錢費用。在建工程本身的價值就是企業(yè)在建工程權(quán)益價值?？煽紤]根據(jù)未開工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停工等幾種不同情況，反映說明內(nèi)容。完全“出包〞方式的在建工程，其工程的具體支出在施工單位核算，此種情況下，建設(shè)單位在建工程科目實際成為建設(shè)方與承包方的結(jié)算科目。建設(shè)方的賬面記錄，是將與承包方結(jié)算工程價款作為工程本錢，通過在建工程核算。因此，從資產(chǎn)評估專業(yè)角度可理解為“預(yù)付款〞，應(yīng)該采取與“預(yù)付賬款〞相同的評估思路估值。該在建工程本身的價值與反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價值的資產(chǎn)評估并無直接對應(yīng)關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何歷史費用在形成相應(yīng)固定資產(chǎn)價值未確認(rèn)之前，在建工程本身的價值并不能真實反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價值。因此對該等在建工程評估操作中，應(yīng)重點分析出包合同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完工并發(fā)揮預(yù)定功能的風(fēng)險等，從而以賬面值列示在建工程的評估值。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、需注意的問題：〔1〕關(guān)于評估對象的說明?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕第三條指出“本指導(dǎo)意見所稱企業(yè)價值評估，是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或局部權(quán)益價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程〞。第二十條指出“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的不同，謹(jǐn)慎區(qū)分企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東局部權(quán)益價值，并在評估報告中明確說明〞。?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕對評估對象的標(biāo)準(zhǔn)，解決了長期以來各評估界對企業(yè)整體價值和企業(yè)全部權(quán)益價值的混淆，明確了通過資產(chǎn)扣減負(fù)債得到的整體企業(yè)資產(chǎn)評估值，應(yīng)該是股東全部權(quán)益價值的概念。而企業(yè)整體價值應(yīng)該是企業(yè)付息債務(wù)的價值與股動全部權(quán)益價值之和。指南提出，說明評估對象，即企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或股東局部權(quán)益價值，應(yīng)當(dāng)講是?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕的要求。有關(guān)具體概念可參閱??企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕?講解一書的相關(guān)內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔2〕關(guān)于收益法定義?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕第二十四條提出“企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法〞。關(guān)于收益法有很多不同的定義，本指南要求使用這一定義。在評估說明中，也應(yīng)當(dāng)明確采用的具體方法，是收益資本化法還是未來收益折現(xiàn)法。“收益資本化法〞和“未來收益折現(xiàn)法〞是存在區(qū)別的，也有各自的適用范圍。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔3〕關(guān)于收益法的應(yīng)用前提和收益法結(jié)論的選取?企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕第二十五條指出“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評估企業(yè)成立時間的長短、歷史經(jīng)營情況，尤其是經(jīng)營和收益穩(wěn)定狀況、未來收益的可預(yù)測性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性〞。收益法評估需具備三個前提條件，即被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益、預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。相應(yīng)地采用收益法評估企業(yè)價值時涉及到三個重要的參數(shù)：預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、預(yù)測期間。這三個重要的參數(shù)，是選取收益法關(guān)鍵的因素。很顯然，分析后如果未來收益期限具有一定的不確定性、未來收益不具有可預(yù)測性、獲得預(yù)期收益的風(fēng)險不能用貨幣衡量，任何一條都將使收益法失去應(yīng)用的前提。所以，在評估說明中，應(yīng)當(dāng)明確寫明這三個前提條件是否具備。目前的評估實踐中，特別是國有資產(chǎn)評估工程中，在不考慮收益法應(yīng)用的前期條件下，直接采用收益法和資產(chǎn)根底法對企業(yè)價值進(jìn)行評估。而在評估結(jié)論分析選擇中，提出未來收益不具有可預(yù)測性，預(yù)測結(jié)果存在較大不確定性，應(yīng)選擇資產(chǎn)根底法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。這是迎合國資監(jiān)管部門的一種機械做法。實際上，經(jīng)分析認(rèn)為確實不具備收益法的條件，而不進(jìn)行收益法評估，不能被認(rèn)為