《物業(yè)管理理論與實務》第三章-現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度

02二月20251第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度

202二月2025第一節(jié)

建筑物區(qū)分所有權制度概述

一、建筑物區(qū)分所有權制度的形成和發(fā)展（一）建筑物區(qū)分所有權制度的形成（二）建筑物區(qū)分所有權的發(fā)展

302二月2025二、建筑物區(qū)分所有權的概念與特征(一)建筑物區(qū)分所有權的含義建筑物區(qū)分所有權是指多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權，與對建筑物共用部分所享有的共有部分持分權，以及因區(qū)分所有權人之間的共同關系所生的成員權之總稱。該界定表明建筑物所有權是由專有所有權、共有所有權（共有部分持分權）和成員權三部分組成。402二月2025(二)建筑物區(qū)分所有權的客體(三)建筑物區(qū)分所有權的特征：11、復合性。22、專有所有權的主導性。33、一體性。44、登記公示性。

5、權利主體身份的多重性。502二月2025(四)建筑物區(qū)分所有權的種類1、縱切型區(qū)分所有權2、橫切型區(qū)分所有權3、混合型區(qū)分所有權602二月2025

第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權人的三項權利

一、專有所有權專有所有權（Sonderei

gentum）又稱“專有權”或“特別所有權”，是指區(qū)分所有人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權利。

702二月2025(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構造上與利用上的獨立性，作為區(qū)分所有權之專有所有權客體的建筑物部分。

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(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構造上與利用上的獨立性，作為區(qū)分所有權之專有所有權客體的建筑物部分。

902二月2025（三）專有所有權的內容1、區(qū)分所有權人作為專有所有權人所享有的權利

1）所有權。

2)相鄰使用權。2、區(qū)分所有權人作為專有所有權人承擔的義務

1）不得違反全體區(qū)分所有權人的共同利益；

2）維持建筑物存在的義務；

3）不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；

4）遵守公共秩序，維護住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。1002二月2025二、共有所有權共有所有權，亦稱共有部分持分權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。1102二月2025（一）共有所有權的特征

1、復合性。

2、廣泛性。

3、多重性。

4、從屬性。

5、不可分割性。1202二月2025（二）共用部分的范圍共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。法定共用部分是指構造上、利用上并無獨立性的建筑物和設備；約定共用部分是指構造上、利用上雖然有獨立性，但依區(qū)分所有權人的規(guī)約而成為共用部分者。共用部分的概念可界定為：區(qū)分所有權人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分。

1302二月2025（三）共有所有權的形態(tài)1、總有。2、共同共有。3、按份共有。1402二月2025(四）共有所有權的內容

1、區(qū)分所有權人作為共有所有權人的權利1）對共用部分的使用權。2）收益權。3）對共用部分的單純的修繕改良權。1502二月20252、區(qū)分所有權人作為共有所有權人的義務1）按共用部分的本來用途使用共用部分。2）分擔共同費用和負擔的義務，主要包括：(1)日常維修和更新共同部分及公共設備的費用；(2)管理事務的費用，包括管理人員的酬金；(3)由區(qū)分所有權人共同負擔的稅項；

(4)不動產或區(qū)分所有權人連帶負責的債務。

1602二月2025三、成員權

（一）成員權的概念成員權，亦稱構成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。1702二月2025成員權具有如下特征：1、成員權是一項獨立于專有所有權與共有所有權之外的權利，它不僅僅是單純的財產關系，其中很大一部分是管理關系。2、成員權是基于區(qū)分所有權人之間的共同關系而產生的權利。3、成員權是一種具有永續(xù)性的權利。只要建筑物存在，區(qū)分所有權人間的團體關系就會存續(xù)，原則上不得解散，尤其不得以區(qū)分所有權人之一的單獨行為解散。

4、成員權是一項與專有所有權、共有所有權緊密結合而不可分割的權利。

1802二月2025（二）成員權的內容1、區(qū)分所有權人作為成員權人所享有的權利1）表決權；2）參與訂立規(guī)約權；3）選聘和解聘管理者的權利；4）請求權。1902二月2025

所謂請求權，是指區(qū)分所有權人作為管理團體的成員而對共同管理事項及公共利益的應得份額所享有的請求權。主要包括五項內容：（1）請求召集集合；（2）請求正當管理共同關系的事務；（3）請求收取共用部分應得的利益；（4）請求停止違反共同利益的行為，并有權請求拍賣違反義務者的專有所有權，解除其共同關系；（5）其他請求權。

2002二月20252、區(qū)分所有權人作為成員權人在享有上述權利的同時。也應承擔以下義務：1）執(zhí)行區(qū)分所有權人管理團體所作出的決議的義務；2）遵守管理規(guī)約的義務；3）接受管理者管理的義務。2102二月2025(三)成員權的變動成員權的變動是指成員權的取得與消滅。1、建筑物區(qū)分所有權人成員權的取得根據(jù)區(qū)分所有權法理，任何組織或個人只要取得專有所有權，同時也就取得了共有所有權和管理團體的成員權。成員權的取得有兩種方式：原始取得與繼受取得。凡原始取得所有權，便原始取得成員權，凡通過轉移方式取得區(qū)分所有權，亦即是繼受取得成員權。2202二月20252、建筑物區(qū)分所有權人成員權的消滅。成員權的消滅有兩種：一是建筑物本體消滅不再存在；二是建筑物損毀部分過大，而重建又造成區(qū)分所有權人過重負擔，經(jīng)協(xié)議不再重建時，因此，基于該建筑物而產生的共同關系以及基于共同關系而產生的成員權也隨之消滅。

2302二月2025第三節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理制度

一、管理內容現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，包括物的管理與人的管理。（一）物的管理1、建筑物。2、基地。3、附屬設施。2402二月2025（二）人的管理1、對建筑物不當毀損行為的管理；2、對建筑物不當使用行為的管理；3、對生活妨害行為的管理。2502二月2025二、管理方式（一）自主管理方式與委托管理方式（二）管理人方式與非管理人方式（三）法人與非法人管理方式

2602二月2025三、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念在現(xiàn)代各國建筑物區(qū)分所有權立法與實務中所說的管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權人就建筑物的管理、使用及所有關系，以書面形式所為的自治規(guī)則。（二）管理規(guī)約的設定、變更及廢止（三）管理規(guī)約事項（四）管理規(guī)約的效力、保管及閱覽27