培訓(xùn)課件-機(jī)電工程師如何助力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提效

京南事業(yè)部–綜合管理部目

錄CONTENTS第一部分機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)第二部分機(jī)電工程的成本合同管理工作第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部第一部分

機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域工程師首先應(yīng)該清楚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程投資決策設(shè)計(jì)管理工程管理營(yíng)銷管理客戶關(guān)系管理建設(shè)工程的全壽命周期京南事業(yè)部–綜合管理部投資決策設(shè)計(jì)管理工程管理營(yíng)銷管理客戶關(guān)系管理總部管控節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈投資拿地項(xiàng)目啟動(dòng)產(chǎn)品定位目標(biāo)成本竣工備案開(kāi)盤交付方投資批復(fù)下發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃建議書(shū)評(píng)審基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案報(bào)建完成總包單位確認(rèn)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得《建筑工程施工許可證》取得開(kāi)工開(kāi)工消防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收竣工備案清水房交付精裝房交付達(dá)到預(yù)售條件《預(yù)售許可證》取得銷售開(kāi)盤案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本編制大區(qū)及項(xiàng)目主要管控節(jié)點(diǎn)第一部分機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)京南事業(yè)部–綜合管理部規(guī)劃平面圖規(guī)劃總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，才能通過(guò)。規(guī)劃平面圖是整改項(xiàng)目建設(shè)的最重要的依據(jù)，也是機(jī)電市政工程以此為后續(xù)設(shè)計(jì)最重要的圖紙，機(jī)電工程的相關(guān)內(nèi)容包括市政配套都會(huì)在此平面圖上體現(xiàn)，一旦規(guī)劃平面圖蓋章后，后續(xù)改動(dòng)手續(xù)繁瑣、時(shí)間長(zhǎng)，故項(xiàng)目部機(jī)電工程師要在報(bào)建的規(guī)劃平面圖上將站點(diǎn)信息與設(shè)計(jì)部共同討論，在此期間要積極協(xié)調(diào)相關(guān)的市政配套政府部門的意見(jiàn)，落實(shí)到規(guī)劃平面圖的技術(shù)指標(biāo)中，為日后能順利產(chǎn)權(quán)移交進(jìn)而確?？⒐浒溉缙诨蛱崆巴瓿桑绠a(chǎn)權(quán)移交的開(kāi)閉站、分界室、托老所、各類服務(wù)用房?？傉嫉孛娣e62788㎡總建筑面積21.0102萬(wàn)㎡容積率2.29分幾期開(kāi)發(fā)一期一期數(shù)據(jù)產(chǎn)品形式高層樓棟編號(hào)B4-1#、B4-2#、B4-3#、B4-4#、

B4-5#、B4-6#、B4-7#、B4-8#、

B4-a#、B4-b#地上建筑面積（住宅）13.58㎡地上建筑面積（配套商業(yè)）7810㎡地下建筑面積66448㎡建筑層數(shù)/高度79.95m容積率2.29綠地率30%總戶數(shù)694機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量（地上）18輛機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量（地下）1023輛自行車停車數(shù)量1388輛第一部分

機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)京南事業(yè)部–綜合管理部綜合管線圖綜合管線圖包括紅線內(nèi)外，紅線外綜合管線圖是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，此圖要求非常專業(yè)，機(jī)電工程師對(duì)此應(yīng)高度重視，如小區(qū)存在分期開(kāi)發(fā)內(nèi)部有大市政道路移交的話，各小區(qū)至各分區(qū)開(kāi)發(fā)的預(yù)留口應(yīng)做長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。搞得不好的話，會(huì)加大項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)的市政成本和對(duì)整體工期有影響，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在此原則上犯錯(cuò)誤。第一部分

機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)京南事業(yè)部–綜合管理部紅線內(nèi)管線綜合包括：給排水管線、電力線路、弱電線路（有線電視、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等）、燃?xì)狻崃?，這幾項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。上面這幾項(xiàng)要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的管線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看一個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。紅線內(nèi)綜合管線圖需在設(shè)計(jì)總平面規(guī)劃圖前應(yīng)籌劃好，比如考慮建筑物與紅線之間的距離是否有利于管線綜合；電力井的埋設(shè)路由、園林與地庫(kù)的回填土高度是否滿足電力或其他管線需求；樓內(nèi)站點(diǎn)位置是否最有利于管線綜合進(jìn)戶；過(guò)路井蓋是否在園區(qū)主路口處等。第一部分

機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)京南事業(yè)部–綜合管理部機(jī)電工程需熟知的政府文件1.土地證：確立了紅線范文，用于判斷紅線內(nèi)外的管線，紅線內(nèi)的管線不允許出紅線外。第一部分

機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)京南事業(yè)部–綜合管理部第一部分

機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)機(jī)電工程需熟知的政府文件2.規(guī)劃許可證及附件：機(jī)電工程師必須留存本項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件并熟悉附件內(nèi)容，其內(nèi)容是作為日后水電燃?xì)獾葓?bào)裝資料最重要的依據(jù)。京南事業(yè)部–綜合管理部第一部分機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)第二部分機(jī)電工程的成本合同管理工作第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作目

錄CONTENTS京南事業(yè)部–綜合管理部第二部分

機(jī)電工程的成本合同管理工作成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，采取相應(yīng)管理措施，包括組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施，把成本控制在目標(biāo)成本中，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。成本就是把事做成的本錢。23工程范圍合約分判項(xiàng)目管理要求1項(xiàng)目配合合約招采主要做3件事京南事業(yè)部–綜合管理部合約分判：1、要清楚本項(xiàng)目圖紙涉及的參建方；2、要對(duì)公司戰(zhàn)采和集采的合同內(nèi)容了如指掌（信息來(lái)源：大區(qū)招采和事業(yè)部合約）；3、要對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源（如市政）要了解透徹；4、要保證參建方全而不漏；5、要清楚合約分判的每一項(xiàng)的招標(biāo)啟動(dòng)時(shí)間。第二部分

機(jī)電工程的成本合同管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部第二部分

機(jī)電工程的成本合同管理工作工程范圍界面劃分由項(xiàng)目為主導(dǎo)，是項(xiàng)目工程進(jìn)度和質(zhì)量管理的重中之重。簡(jiǎn)而言之，專業(yè)人干專業(yè)事工程界面主要包括以下內(nèi)容：1、市政類工程界面；2、各專業(yè)分包與總包的工程界面；3、總包與精裝的工程界面；4、精裝與機(jī)電工程界面；5、各專業(yè)分包的工程界面；上述工程界面最終應(yīng)形成完整的系統(tǒng)，達(dá)到無(wú)縫銜接。京南事業(yè)部–綜合管理部首先對(duì)本工程機(jī)電進(jìn)行策劃，從項(xiàng)目工期要求、質(zhì)量目標(biāo)、人員要求、重點(diǎn)難點(diǎn)、成本保護(hù)等不同維度進(jìn)行精心策劃討論，使其在招標(biāo)文件中得以體現(xiàn)；1、工期策劃應(yīng)充分考慮相應(yīng)城市的特點(diǎn)，例如北京地區(qū)的霧霾、重大會(huì)議、國(guó)慶，據(jù)此估算合理工期，確定啟動(dòng)項(xiàng)目招標(biāo)工作；2、質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)與項(xiàng)目工程管理規(guī)劃的目標(biāo)一致；3、人員要求應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目要求投標(biāo)單位配置有經(jīng)驗(yàn)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員；4、應(yīng)將華北大區(qū)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、材料等管理要求結(jié)合圖紙有針對(duì)性的在招標(biāo)文件中體現(xiàn)，如第三方過(guò)程評(píng)估要求、第三方交付檢查評(píng)估體系要求、甲供材等；5、對(duì)工期和質(zhì)量應(yīng)設(shè)合理的獎(jiǎng)罰管理措施，在招標(biāo)文件中體現(xiàn)，以激勵(lì)為主；6、成品保護(hù)（尤其是設(shè)備機(jī)組）避免在合同中泛泛而談，應(yīng)有詳細(xì)的圖示和成品保護(hù)做法，并在合約成本得以體現(xiàn)。第二部分

機(jī)電工程的成本合同管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部第一部分機(jī)電工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的任務(wù)第二部分機(jī)電工程的成本合同管理工作第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作目

錄CONTENTS京南事業(yè)部–綜合管理部第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)施階段，作為機(jī)電工程師首要提速項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作是接通臨水臨電1、臨水工程在實(shí)際工程中相對(duì)容易，一般不制約項(xiàng)目進(jìn)度，通常情況只要了解到水源其后的施工工作放到土方或總包工程范圍中。2、臨電工程此項(xiàng)工作難度較大，在工程挖土方階段中經(jīng)常出現(xiàn)臨電未到位，只能采取大容量發(fā)電機(jī)組給相關(guān)土方設(shè)備供電，電費(fèi)差成本高，施工進(jìn)度慢。應(yīng)對(duì)措施：通常情況從報(bào)裝到發(fā)電需4-6月個(gè)月時(shí)間，據(jù)此時(shí)間應(yīng)倒推報(bào)裝和臨電施工招標(biāo)時(shí)間；報(bào)裝時(shí)需清楚甲方應(yīng)提供的資料，尤其在北京區(qū)域需同時(shí)臨時(shí)和永久方案；招標(biāo)時(shí)應(yīng)與臨電施工隊(duì)面談，了解其資源是否滿足本工程工期需求；臨電箱變的定位至關(guān)重要，需與土建工程師深入討論確定位置，后期改移將會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)全面停工，既增加箱變改移的成本，又增加施工單位索賠的成本，一般做法選在待征綠地上。臨電布置圖京南事業(yè)部–綜合管理部紅線內(nèi)外市政綜合管網(wǎng)施工管理工作項(xiàng)目機(jī)電工程師依據(jù)綜合管網(wǎng)圖，在土方開(kāi)挖階段需啟動(dòng)對(duì)外的正式水源、電源、通迅、冷熱源等外線相關(guān)能源部門的對(duì)接工作，因上述資源在紅線外，不可控因素較多，實(shí)施難度大，如紅線外未通管線，從啟動(dòng)到完工一般需一年以上工期，此項(xiàng)工作貫穿項(xiàng)目的開(kāi)工至竣工前，啟動(dòng)時(shí)間越早越好。第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部樓體施工管理工作-進(jìn)度篇工程策劃項(xiàng)目工程管理策劃從前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施乃至竣工投入使用的整個(gè)過(guò)程加以策劃，達(dá)到在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都有明確的管理目標(biāo)和實(shí)施方案，使項(xiàng)目總體投資得到有效控制，工程進(jìn)度質(zhì)量得到有力保障，確保整個(gè)項(xiàng)目按照公司制定的目標(biāo)按時(shí)完成并投入使用。項(xiàng)目部從項(xiàng)目工程概況、項(xiàng)目組織架構(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)與分判模式、全過(guò)程成本管理、設(shè)計(jì)圖紙、變更管理、施工總平面規(guī)劃、工程重點(diǎn)與難點(diǎn)分析、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工及健康管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面加以闡述，詳細(xì)演化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的過(guò)程控制，以指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)展各個(gè)階段的工作。并編制了計(jì)劃管理辦法，分一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃和專業(yè)計(jì)劃。真正建立起“一個(gè)中心、三個(gè)計(jì)劃”的項(xiàng)目管理策劃。第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作前途=“錢”“圖”京南事業(yè)部–綜合管理部、、以“行動(dòng)學(xué)習(xí)“統(tǒng)一思想高效的組織能力保障需要調(diào)動(dòng)各方面資源的原動(dòng)力，統(tǒng)一建造高品質(zhì)的思想，“行動(dòng)學(xué)習(xí)”項(xiàng)目管理方法之一，“開(kāi)放思維，統(tǒng)一方向，明確職責(zé)，目標(biāo)落地”是我們組織行動(dòng)學(xué)習(xí)的宗旨。組織包括項(xiàng)目部、工程管理部、設(shè)計(jì)部、合同預(yù)算部等公司部門和監(jiān)理公司承包商、分包等外部合作單位召開(kāi)行動(dòng)學(xué)習(xí)，通過(guò)“頭腦風(fēng)暴”大家統(tǒng)一思想，明確高品質(zhì)項(xiàng)目落地的方向，促使承建方、參建方與發(fā)展商目標(biāo)的一致，合力來(lái)實(shí)現(xiàn)我們共同的管理目標(biāo)，我們的管理目標(biāo)是通過(guò)組織能力保障推動(dòng)三方合力的統(tǒng)一，達(dá)到甲方、承建方參建方愉快合作。第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作1+1+1＞3京南事業(yè)部–綜合管理部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)電重要的一級(jí)計(jì)劃1、電力2、弱電和消防招標(biāo)工作應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前完成3、正式電梯應(yīng)在精裝進(jìn)場(chǎng)二個(gè)月內(nèi)驗(yàn)收，并移交精裝使用4、正式電源、水源、冷熱源、燃?xì)獾冉油〞r(shí)間要在竣工驗(yàn)收計(jì)劃中設(shè)為最高等級(jí)。第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部計(jì)劃編制通過(guò)五級(jí)進(jìn)度管理計(jì)劃能夠?qū)⒏鱾€(gè)棟號(hào)的各個(gè)單元、各個(gè)樓層施工工序的計(jì)劃時(shí)間細(xì)化到天，同時(shí)對(duì)全場(chǎng)的整個(gè)動(dòng)態(tài)情況能夠及時(shí)掌握，通過(guò)上一級(jí)計(jì)劃控制下一級(jí)計(jì)劃，最終使進(jìn)度目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃施工里程碑控制進(jìn)度計(jì)劃計(jì)劃由業(yè)主及監(jiān)理工程師安排確定二級(jí)進(jìn)度計(jì)劃是有總包編制并經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理審核通過(guò)的總控計(jì)劃三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃是有各分包根據(jù)總控計(jì)劃編制的各棟號(hào)、各流水段計(jì)劃四級(jí)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)詳細(xì)施工總進(jìn)度計(jì)劃編制的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)實(shí)施計(jì)劃五級(jí)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)三、四級(jí)進(jìn)度計(jì)劃，詳細(xì)編制了各樓層各施工工序的進(jìn)度計(jì)劃，詳見(jiàn)各標(biāo)段的進(jìn)度控制動(dòng)態(tài)表京南事業(yè)部–綜合管理部根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃列出所有樓層工序的完成時(shí)間，并實(shí)施檢查。根據(jù)進(jìn)度情況分別標(biāo)出綠色（正常完成）、黃色（處于正在施工接近完成狀態(tài)）、紅色（不能滿足進(jìn)度計(jì)劃）、藍(lán)色（超進(jìn)度計(jì)劃完成）第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作動(dòng)態(tài)控制京南事業(yè)部–綜合管理部每周二上午9：00前各分包提交周工作報(bào)告（上周一至周日）報(bào)告至少包括以下內(nèi)容：上周工作完成情況；材料、設(shè)備、人員等到場(chǎng)情況；完成情況與計(jì)劃對(duì)比，若有延誤，分析其原因；下周工作計(jì)劃（圖表形式）；工作中存在問(wèn)題；需要業(yè)主、監(jiān)理協(xié)調(diào)的問(wèn)題。精裝修總包將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)周報(bào)進(jìn)行統(tǒng)一的整理、編制、并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作進(jìn)度周報(bào)制度京南事業(yè)部–綜合管理部對(duì)于影響進(jìn)度有影響或交叉施工的單位，根據(jù)總計(jì)劃與業(yè)主專業(yè)工程師及分包單位進(jìn)行計(jì)劃編排和跟蹤，使施工協(xié)調(diào)一致；對(duì)于在動(dòng)態(tài)控制中多次預(yù)警，進(jìn)度大幅度滯后的項(xiàng)目約談其公司主要負(fù)責(zé)人，并制定更細(xì)的跟蹤計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督；第三部分機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作影響事項(xiàng)京南事業(yè)部–綜合管理部樓體施工管理工作-質(zhì)量篇機(jī)電工程質(zhì)量六個(gè)維度中功能適用最為重要，其次為安全堅(jiān)固、耐久、易維護(hù)。安全堅(jiān)固功能適用易維護(hù)美觀精致高品質(zhì)六維度節(jié)能環(huán)保耐久第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部建立“三個(gè)體系、兩個(gè)層面加測(cè)量小組”的質(zhì)量管控模式高品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)首先要保證項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中各種管控體系的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，同時(shí)激發(fā)各參建方的建造高品質(zhì)工程的動(dòng)力和激情，實(shí)行“三個(gè)體系、兩個(gè)層面加測(cè)量小組”的質(zhì)量管控模式。建立起以第一體系（發(fā)展商體系）為主導(dǎo)，第一體系監(jiān)控第二體系（監(jiān)理體系），第二體系監(jiān)控第三體系（承包商體系）的管控架構(gòu)，組建“測(cè)量小組”，測(cè)量小組協(xié)助項(xiàng)目部監(jiān)控三個(gè)體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。以合同為制約，建立了監(jiān)理、總包和分包在內(nèi)的第二體系和第三體系。監(jiān)督施行以測(cè)量小組檢查工程實(shí)體質(zhì)量和保證資料為主要手段。通過(guò)明確分工，密切協(xié)調(diào)與配合，使工程質(zhì)量得到有效地控制。工程質(zhì)量管理模式如下：項(xiàng)目工程質(zhì)量甲方項(xiàng)目質(zhì)量管控體系監(jiān)理項(xiàng)目質(zhì)量控制體系承包商項(xiàng)目質(zhì)量控制體系置地公司監(jiān)理公司承包商公司層面項(xiàng)目層面測(cè)量小組第三體系第二體系第一體系建立以第一體系為主導(dǎo)，第一體系監(jiān)控第二體系，第二體系監(jiān)控第三體系的管控模式第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作京南事業(yè)部–綜合管理部各層級(jí)例會(huì)針對(duì)本級(jí)例會(huì)特定時(shí)間段中的代表性問(wèn)題進(jìn)行分析。除重大問(wèn)題，每次例會(huì)分析的問(wèn)題應(yīng)在一個(gè)例會(huì)周期內(nèi)得到合理解決。月度綜合評(píng)比，分發(fā)紅黃旗，并給與當(dāng)場(chǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)外的管理工作質(zhì)量實(shí)施——質(zhì)量例會(huì)制度京南事業(yè)部–綜合管理部組織周巡檢例會(huì)：組織各精裝分包相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡檢，并認(rèn)識(shí)現(xiàn)場(chǎng)存在的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)討論如何規(guī)避某些質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)；促進(jìn)各分包之間的良性競(jìng)爭(zhēng)，減少質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，提高施工質(zhì)量。參加人員項(xiàng)目部工程師監(jiān)理工程師總包質(zhì)量負(fù)責(zé)人質(zhì)量工程師分包負(fù)責(zé)人分包質(zhì)檢員其他第三部分

機(jī)電工程紅線內(nèi)