沈陽市華世東銘營銷策略報告

華世東銘營銷策略報告一月二十六日，國家“新國八條〞的公布實施，也代表了限購令的一個升級！全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，2021年，房地產(chǎn)公司的資金會空前緊張，這一點已成定局。新國八條限購令限購影響下的房產(chǎn)市場2021我國GDP

上半年我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持上升狀態(tài)，其中商品房的銷售面積同比上升12.9%！預(yù)計2021年我國銀行利率開展我國上半年銀行貸款需求指數(shù)為79.9%，比上季下降3百分點。

截止到12月19日，據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)來看，本年度存貸款利率共加息三次，沒有降息。按照2021年7月7日上調(diào)時公布最新的數(shù)據(jù)，目前5年以上的個人商業(yè)貸款利率為7.05%，5年以上的公積金貸款為4.9%，該利率將從2021年1月1日起開始執(zhí)行。由于2021年初時的5年以上個人商業(yè)貸款利率為6.4%，5年以上公積金貸款利率為4.3%2021年，綜合體樓盤的樓市將會出現(xiàn)上升的趨勢區(qū)域分析沈陽概況地域概況：

沈陽市位于松遼平原的東部，遼寧省的中部，遼河支流--渾河出山口的北部，地理環(huán)境重要，為遼寧省省會所在地，也是全省政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，我國著名的重工業(yè)城市

沈陽市轄1市、9區(qū)、3縣，總面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積185平方公里人口：

總?cè)丝跒槿谐Ｗ∪丝?10萬人，其中市區(qū)人口為512.2萬渾河五大主區(qū)

和平區(qū)

沈河區(qū)

大東區(qū)

皇姑區(qū)

鐵西區(qū)地鐵二號線沈陽各區(qū)綜合體樓盤分析和平區(qū)沈河區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)鐵西區(qū)租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在租45.83元/㎡.月2401㎡16500㎡40%8.1040-300㎡20個——嘉隆大廈租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售8800元/平方米3340㎡33400㎡10.00200個——和泰·恒運國際和平區(qū)沈河區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)鐵西區(qū)沈陽各區(qū)綜合體樓盤分析租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售8500元/㎡1.8萬㎡11萬㎡40%5.6080-174㎡370個——恒運鉆石商務(wù)均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售1.8萬元/㎡3.21萬㎡29.91萬㎡20%6.6088-335㎡——領(lǐng)先國際沈陽各區(qū)綜合體樓盤分析和平區(qū)沈河區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)鐵西區(qū)租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售6800元/㎡2萬㎡10萬㎡30%5.00待定——書香人家租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售1.3萬元/㎡2.6萬㎡29萬㎡25%9.00102-157㎡待定——沈陽天地沈陽各區(qū)綜合體樓盤分析和平區(qū)沈河區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)鐵西區(qū)租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售8800元/㎡78000㎡270000㎡38%3.00472-497㎡105個——萬科藍山中心租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售8800元/㎡78000㎡270000㎡38%3.00472-497㎡105個——天潤廣場沈陽各區(qū)綜合體樓盤分析和平區(qū)沈河區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)鐵西區(qū)租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售6800元/㎡17500㎡80000㎡30%2.5040-100㎡200個——惠盛苑——沈陽鐵西萬達廣場租售情況均價占地面積建筑面積綠化率容積率開間面積車位在售6800元/㎡17500㎡80000㎡30%2.5040-100㎡200個和平區(qū)沈河區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)鐵西區(qū)均價最高8000最低5000最高18000最低8500最高13000最低6500最高8800最低4888最高8200最低40006500130009700680061001、沈陽近幾年的綜合體樓盤開展呈上升趨勢2、最高的樓價在皇姑區(qū)和沈河區(qū)3、他們的共同點就是地鐵沿線附近4、根據(jù)調(diào)查：大多數(shù)樓盤將在2021年開盤,將會有較大的競爭力。5、大多消費群體都是中高階層消費者金廊概況金廊即“中央都市走廊〞

--是沈陽城市開展戰(zhàn)略中的核心概念。1、遼寧省行政文化中心定位：行政效勞與管理、辦公、生態(tài)公園2、城市政治經(jīng)濟中心定位：金融貿(mào)易辦公、娛樂休閑、鐵路交通3、國際金融文化產(chǎn)業(yè)中心定位：金融貿(mào)易、辦公、文化科技娛樂青年大街地鐵2號線將在年底試運營在地鐵二號線開通之后，青年大街將會成為一號線和二號線唯一中轉(zhuǎn)站這將為青年大街一帶帶來相當(dāng)大的消費人群我工程在金廊的核心地帶，這將是我工程的一個有利優(yōu)勢，是工程的一大賣點！金廊沿線綜合體樓盤分析在售待售訴求點：全面開展、大域無疆、沈陽新地標(biāo)、體驗炫彩生活的魅力中心裕景中心優(yōu)劣勢開盤時間2010-8均價17000——18000開發(fā)商裕景地產(chǎn)集團物業(yè)類型高端住宅、建筑綜合體占地面積81萬平方米建筑面積70萬平方米容積率3.62綠化率30%總戶數(shù)732戶優(yōu)勢劣勢交通便利，地鐵二號線沿線，周邊配套齊全無小區(qū)房產(chǎn)，平安系數(shù)不是很高訴求點：自定義私人首府、中心之上的私人空間、市府廣場世界豪宅、沈陽新地標(biāo)政商核心新啟元天璽優(yōu)劣勢開盤時間

2010-6-26均

價18000元/平方米開發(fā)商沈陽新華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層占地面積40000平方米建筑面積400000平方米容積

率1.70綠化

率總戶

數(shù)496戶優(yōu)勢劣勢沈陽北站附近，臨近卓展購物中心高端消費，客戶狹窄訴求點：世界頂級城市生活系統(tǒng)的中國實踐、品質(zhì)給城市更多改變、品悅·晶彩華潤悅府優(yōu)劣勢開盤時間

2010-02均

價23000元/平方米開發(fā)商華潤置地（沈陽）有限公司物業(yè)類型公寓占地面積31400平方米建筑面積110000平方米容積率3.62綠化率30%總戶數(shù)732戶優(yōu)勢劣勢位于太原街和中街兩大商圈之間，周邊有多所學(xué)校消費過于高端，目標(biāo)受眾面狹小世茂五里河訴求點：希爾頓之上，國際酒店公寓優(yōu)劣勢開盤時間

2008-09-05均

價15000元/平方米開發(fā)商沈陽世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司物業(yè)類型公寓、商場占地面積180000平方米建筑面積1600000平方米容積率5.00綠化率70%總戶數(shù)

1200戶優(yōu)勢劣勢地鐵2號線沿線，交通便利，小區(qū)配套設(shè)施齊全周邊設(shè)施不夠齊全金廊沿線綜合體樓盤分析在售待售嘉里中心開盤時間

2012-8均

價待定開發(fā)商嘉里(沈陽)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅，酒店，辦公室，公寓占地面積17.27萬平方米建筑面積130萬平方米容積率

綠化率樓棟數(shù)開盤時間

2012-8均價待定開發(fā)商佳兆業(yè)地產(chǎn)（遼寧）有限公司物業(yè)類型綜合體占地面積21500平方米建筑面積214000平方米容積率

10綠化率25%樓棟數(shù)3棟茂業(yè)金廊壹號開盤時間

2012-3均價待定開發(fā)商沈陽夏宮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型城市綜合體（高檔公寓，住宅）占地面積330000平方米建筑面積320000平方米容積率7.5綠化率25%樓棟數(shù)2棟金廊一帶在售的工程最高價在22000左右，最低價在11000左右！待售的工程大約都預(yù)定在2021年開盤，這會給我們帶來一定的壓力！機會威脅商品住宅不在限購范圍內(nèi)，本項目在地鐵二號線沿線，交通便利！青年大街一帶不可轉(zhuǎn)彎，可能造成一些不變，2012年開盤項目比較多，競爭力較大！劣勢轉(zhuǎn)優(yōu)勢威脅轉(zhuǎn)機會打力宣傳項目的有利優(yōu)勢，完善項目周邊配套設(shè)施，以地鐵2號線為主線，避開劣勢，完善優(yōu)勢！獨特的市場定位，找出個性，利用個性宣傳！工程產(chǎn)品定位∷產(chǎn)品獨有的新亮點：CBD核心地段、學(xué)區(qū)房∷產(chǎn)品應(yīng)發(fā)現(xiàn)、挖掘、創(chuàng)造的重要元素：奢華、學(xué)海本工程是目前城區(qū)內(nèi)少有的學(xué)區(qū)房，又處于金廊CBD核心地段位置的優(yōu)勢，加之精裝修的現(xiàn)房，營銷中可用的“賣點〞確實很多，而廣告推廣過程中，應(yīng)防止直白的概念俗套，訴求點可直接指向消費者的需求，或?qū)θ吮旧淼纳疃汝P(guān)愛等更親和、更容易被受眾接受的方向。工程賣點客戶群解析：客戶類型年齡范圍購房動機客戶性質(zhì)中意位置條件要求投資型買家35——45用于租賃和商用租用！中高層商務(wù)人員，有一定的投資能力！商業(yè)核心地段，發(fā)展成熟的商區(qū)！交通便利，商業(yè)發(fā)達！有一定的發(fā)展空間！自住型買家28——35用于自己居住年輕的白領(lǐng)階層商業(yè)繁華區(qū)！交通便利，周邊配套齊全，商業(yè)發(fā)達！1.大多來自周邊城市或金廊周邊一帶繁華地區(qū)2.購房的主要目的就是租賃或商用3.這局部人大多都具有一定的資本，看好工程的開展前景4.大多數(shù)都是商企的老板或外來人員1.大多都是附近商區(qū)的工作人員2.看重的是工程周邊的配套設(shè)施與交通情況3.這局部人都是年輕的人士自住型客戶共性：xx營銷思路營銷階段時間方式訴求點預(yù)熱階段1月--3月報紙廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告CBD核心地段、學(xué)區(qū)房強銷階段4月--6月電視廣告、報紙廣告、電臺、促銷活動CBD核心地段、成熟地段、升值潛力無限加推階段7月--9月報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、公關(guān)活動奢華身份的象征、宜居宜投兩相宜清盤階段10月--12月報紙廣告、宣傳單頁、戶外廣告、促銷活動年尾的精華、頂端的世界銷售推案xx預(yù)熱期推廣籌劃〔一月到三月〕主題：以CBD核心地段和學(xué)區(qū)房的兩大優(yōu)勢為訴求點。目標(biāo)：1.通過有效的廣告投放，突顯樓盤特點，從而提高“盛華公館〞的認識度，為公開銷售做鋪墊。2.樹立“xx〞的樓盤銷售形象，對市場客戶和潛在客戶傳播銷售信息！廣告宣傳策略報紙廣告投放報紙廣告。報紙廣告是一種低本錢高效率的廣揭發(fā)布方式。1.報紙港高的傳播速度快，信息i傳遞及時，能報樓盤信息及時地傳播給消費者。2.報紙信息量大，說明性強。房子是消費者關(guān)心度較高的產(chǎn)品，利用報紙的說明性可詳細告知消費者有關(guān)樓盤的特點。3.報紙廣告具有一定的權(quán)威性，報紙的消息準(zhǔn)確可靠，大多數(shù)報紙歷史長久，因此在報紙上刊登廣告往往使消費者長生信任感。戶外廣告有海報、燈箱廣告、條幅、平面路牌廣告、宣傳單頁、車體廣告等幾種形式。網(wǎng)絡(luò)廣告首先，網(wǎng)絡(luò)廣告可以24小時不間斷的像消費者傳布信息，這是普通媒體不能到達的。

其次，網(wǎng)絡(luò)廣告可以圖、文、聲、像結(jié)合，讓消費者身臨其境般感受商品或效勞。

第三，利用傳統(tǒng)媒體可能無法了解有多少人接受到了信息，而在網(wǎng)絡(luò)上卻可以清楚的了解到，這樣有利于我們對廣告效果的檢測。

第四，在傳統(tǒng)媒介上發(fā)布的廣告很難更改，而在互聯(lián)網(wǎng)上卻隨時可以更改。

最后，可以實行開放式的網(wǎng)絡(luò)體系結(jié)構(gòu)，多家網(wǎng)絡(luò)相連，從而使網(wǎng)絡(luò)廣告可以準(zhǔn)確、快速、高效地傳達給每一個潛在客戶。

1.適應(yīng)市場的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商在樹立自己的品牌形象的同時，要快速的大象品牌，提高品牌的認知度2.房地產(chǎn)開發(fā)商要充分的利用媒體資源，把自身產(chǎn)品形象的傳達給受眾！通過以上的三種媒介宣傳，提高工程自身的知名度以及影響力，在宣傳的過程中到達一個良好的蓄客目的，未后期的開盤銷售做祭奠！強銷階段策略〔四月到五月〕主題：以CBD核心地段的成熟商圈，升值潛力無限為訴求點。目標(biāo)：將廣告宣傳與活動營銷有機結(jié)合，通過推廣手段的多樣化，提升工程品質(zhì)及市場知名度，從而使客戶從物質(zhì)認知到文化認可，以到達銷售的目的。開盤期：1、主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠

措施吸引客戶，建立人氣！2、以開業(yè)慶典制造聲勢，吸引消費者，提高自己的影響力！正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。理由：〔1〕可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)?！?〕可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。市區(qū)現(xiàn)場廣告牌路旗燈箱高炮龍門架引導(dǎo)旗看板車體廣告媒體選擇：推廣活動：一：活動促銷二：推廣的訴求點訴求點：未來的城中心、升值潛力巨大；高的性價比、低本錢的生活；城市的精華、家的完美。三：媒體的配合戶外旗幟廣告、擎天柱廣告、條幅、海報、網(wǎng)絡(luò)的信息發(fā)布、報紙廣告、宣傳頁，電臺播送等。四：活動配合借用五一小假期，進行樓盤前期特惠銷售?！惨弧郴顒訒r間：4月25日——5月15日〔二〕活動內(nèi)容過元旦迎春節(jié)特惠活動1.活動期間凡簽訂成功的客戶，全款96折，貸款97折！2.活動期間凡1到5個活動日購房成功的客戶都享有優(yōu)惠1000元/套；6到10個活動日購房成功的享有優(yōu)惠800元/套；10到15個活動日購房成功的享有500元/套。3.活動期間凡購房結(jié)婚者憑借相關(guān)證明均享優(yōu)惠2000元/套。4.活動期間凡購房成功的均免物業(yè)費半年。5.活動期間凡看房者均有禮品贈送，贈完為至！加推階段〔七月到九月〕主題：以奢華身份的象征、宜居宜投兩相宜為訴求點。目標(biāo)：減少硬性報紙廣告，充分利用媒體、現(xiàn)場包裝、促銷〔配合公關(guān)活動和工程節(jié)點〕等手段，有效地將賣點貫穿其中，制造市焦點，提高銷售率。開始銷售車位在一期樓盤銷售的同時，推出新的戶型供消費者選擇。請市區(qū)的各大新聞媒體追加報道。邀請專家人士以及相關(guān)同行到現(xiàn)場參觀，制造氣勢。與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等聯(lián)合舉行展覽會，借以聚集人氣。舉行大型的聚餐活動，吸引消費者！召開發(fā)布會，以提高自身的知名度與影響力！清盤階段〔10月到12月〕主題：尾盤銷售，以〔年尾的精華、頂端的世界〕為訴求點。目標(biāo)：通各大媒體的報道，各大事件營銷炒熱區(qū)域及地塊價值、轟炸式宣傳帶動熱銷氣氛、提升知名度后再度提升美譽度，消除消費者對尾盤的錯誤概念，表達出尾盤的優(yōu)勢。清盤期活動內(nèi)容：1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告2、