房地產(chǎn)-2025年1月份房地產(chǎn)市場跟蹤：法拍房成交率有望提升助力新房市場企穩(wěn) -中誠信

年年1月房地產(chǎn)市場跟蹤：新房市場延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，法拍房成交率有望提升市場跟蹤市場跟蹤n2024年末，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工并如實披露相關(guān)信息，同時強化騰退交付力度，上述政策有利于提升法拍房市場的信息透明度并優(yōu)化交付流程。2024年以來法拍住宅拍品交易金額有所下降，成交以二拍為主，成交周期有所延長，隨著法拍房信息進一步公開透明，預(yù)計未來法拍房成交率將提升；其中浙江省內(nèi)城市由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)達、購房需求旺盛以及法院執(zhí)行保障措施有力，整體清倉率均較高，一線城市中的廣州和部分法拍房供給較大、二手房價格下跌導(dǎo)致購房者觀望情緒濃厚的二線城市清倉率較低。法拍房對新房市場的影響主要體現(xiàn)在價格擾動、市場預(yù)期和需求分流等方面，現(xiàn)階段法拍房對新房市場價格的正面沖擊總體較小，但其中低能級城市新房市場受法拍近年來，宏觀經(jīng)濟的下行壓力和房地產(chǎn)市場的調(diào)整等因素導(dǎo)致法拍房供給規(guī)模較大，相關(guān)配套政策隨之出臺。2024年11月，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》（法【2024】238號明確執(zhí)行法院需對拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀進行全面調(diào)查，并如實披露相關(guān)信息，包括不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、已知瑕疵等。嚴(yán)禁使用“占有不明”“他人占用”等模糊表述，確保競買人能全面了解房產(chǎn)狀況。同時強化騰退交付力度，執(zhí)行法院除法定事由外，需負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的騰退交付，嚴(yán)禁在拍賣公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。法院需制定騰退預(yù)案，督促被執(zhí)行人搬離，必要時依法強制騰退。該指導(dǎo)意見的實施，有助于提升法拍房市場的信息透明度，優(yōu)化交付流程。作者:蔣治文地王”久違重現(xiàn)，保障房收儲提速----蹤2025年1月房地產(chǎn)市場跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場企穩(wěn)2從法拍房市場2024年運營情況來看，根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，2024年全國各類法拍房1掛拍量76.8萬套，同比減少約0.9%，成交17.6萬套，成交金額3,308億元，同比下降6.7%；累計拍次139.1萬次，同比增長25.2%，按拍次成交率12.9%。其中法拍住宅掛拍拍品37萬套，成交11.7萬套，占法拍房總成交數(shù)量的66.5%，按拍次成交率為18.4%。成交金額為1,635.9億元，同比減少1.9%。成交均價為9,128元/平方米，同比下降1.1%。清倉率2方面，住宅拍品清倉率30.3%，市場分化明顯，高能級城市如上海、杭州表現(xiàn)較高，而三四線城市清倉率較低。2024年法拍住宅一拍成交占比36.6%，較2023年減少7.7個百分點；由于二拍折價率3更小，關(guān)注度更高，二拍成交占比48.4%，較2023年擴大8個百分點。二拍成交均價為4,487元/平方米，較2023年略有下降。隨著法拍房信息進一步公開透明，預(yù)計未來法拍房成交率將提升；法拍房成交均價在2024年有所下降，2025年市場或?qū)⒗^續(xù)面臨價格壓力。從具體城市來看，法拍住宅成交金額方面，第一梯隊北京、上海、深圳成交金額超過百億，第二梯隊成都、杭州、廣州、重慶、蘇州和廈門等城市成交金額在30億元以上；成交套數(shù)方面，第一梯隊重慶和成都成交套數(shù)均在4,700套以上，第二梯隊主要為一線城市及佛山、鄭州、南寧、溫州、蘇州、杭州等城市，成交套數(shù)在1,500套以上。從清倉率來看，浙江省內(nèi)城市如杭州、溫州、寧波、嘉興、臺州、紹興等地清倉率均在65%以上，處于較高水平，主要系當(dāng)?shù)孛耖g經(jīng)濟發(fā)達、購房需求旺盛以及法院執(zhí)行保障措施有力；一線城市中上海清倉率最高，北京和深圳尚可，廣州則較低，法拍房清倉表現(xiàn)與上述區(qū)域房地產(chǎn)市場需求支撐情況及樓市企穩(wěn)進程高度正相關(guān)，此外廣州法拍房供給較大且主要位于增城、花都和白云等非中心城區(qū)亦是導(dǎo)致其法拍房清倉率偏低的因素；二線城市如鄭州、合肥、濟南、昆明、長沙、大連、沈陽、武漢等地清倉率較低，主要受法拍房供給較大，二手房價格下跌導(dǎo)致購房者觀望情緒濃厚等因素影響。我們認(rèn)為，法拍房對新房市場的影響主要體現(xiàn)在價格擾動、市場預(yù)期和需求分流等方面。一方面，由于現(xiàn)階段大部分城市的法拍房交易量占當(dāng)?shù)匦路拷灰琢科毡檩^低（通常在5%以下），且在面積段、總價段的交易量和新房市場存在較大差2清倉率=成交拍品/交易截止拍品×100%。2025年1月房地產(chǎn)市場跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場企穩(wěn)異，對新房市場價格的正面沖擊較?。涣硪环矫?，對于部分城市/區(qū)域一段時間內(nèi)的法拍房成交量集中，占比新房交易量超過一定比重的情形，則短期內(nèi)會對該區(qū)域市場形成明顯價格擾動，進而降低開發(fā)商在該區(qū)域新拿地意愿，從而影響該該區(qū)域樓市價格預(yù)期。需求分流效應(yīng)方面，由于一二線城市的需求支撐相對有力，法拍房對高能級城市的沖擊整體較?。欢木€城市新房成交受法拍房擠壓則相對較大，尤其在180平米以上的大戶型和低總價戶型上，呈現(xiàn)“兩頭翹”特征。短期來看需求分流在一定程度上減緩了低能級城市相應(yīng)面積段新房的去化速度，但隨著法拍房消化殆盡有利于當(dāng)?shù)貥鞘袃r格加速企穩(wěn)。n12月房地產(chǎn)市場延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，新房及二手房價格環(huán)同比跌幅均有所收窄，新房銷售金需求端，12月70大中城市新建商品住宅價格仍呈下行趨勢，但得益于地產(chǎn)支持政策帶來市場預(yù)期改善，環(huán)同比跌幅均有所收窄，市場延續(xù)回穩(wěn)趨勢，其中一線城市環(huán)比轉(zhuǎn)增，二線城市環(huán)比止跌，三線城市環(huán)比跌幅收窄0.1個百分點。70個大中城市商品住宅銷售價格同比上漲城市數(shù)量為2個，分別為上海、太原；環(huán)比上漲城市數(shù)量增至23個。得益于穩(wěn)市場政策效果顯現(xiàn)，12月商品房銷售面積及銷售金額同比分別下降0.5%和增長2.4%，銷售金額年內(nèi)連續(xù)第二個月實現(xiàn)同比增長，全年累計銷售金額同比下降幅度較上月收窄2.1個百分點至17.10%。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，12月30個重點城市成交面積環(huán)比增長15%，同比增長17%，一線城市中北京廣州成交回升，二三線城市累計同比降幅顯著高于一線。預(yù)計1~2月受春節(jié)假期及年末高基數(shù)影響，銷售額環(huán)比將會出現(xiàn)下滑，但考慮到2024年同期基數(shù)較低疊加市場熱度的延續(xù)，銷售額有望延續(xù)同比增長態(tài)勢。供給端，年底多地土地集中上市，百城土地成交總價環(huán)比大幅增長，但從全年來看，土地成交額同比下降逾30%，下降幅度較上年進一步擴大；城市間延續(xù)分化態(tài)勢，其中深圳、杭州等地拍出多宗高溢價土地，帶動溢價率均處于年內(nèi)高點。銷售低迷及庫存高企導(dǎo)致房企拿地及新開工意愿不強，新開工面積累計降幅較上月持平，竣工面積累計降幅小幅走闊。商品房待售面積環(huán)比進一步上升并處于高位，去庫存壓力仍較大。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降10.60%，累計降幅與上月小幅走闊，其中，最主要的其他資金來源的購2025年1月房地產(chǎn)市場跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場企穩(wěn)4房者個人按揭貸款和定金及預(yù)付款同比分別下降27.90%和23.00%，受益于行業(yè)多項利好政策降幅有所收窄。二手房市場來看，12月70個大中城市二手住宅價格同比降幅有所縮窄，環(huán)比降幅下降至年內(nèi)最低，環(huán)比上漲城市有9個，其中一線城市除廣州外環(huán)比總體上漲，二線城市環(huán)比降幅擴大0.1個百分點，而三線城市則收窄0.1個百分點。成交量方面，在一系列政策刺激下，第三方監(jiān)測的35個重點城市412月二手房成交面積同環(huán)比分別增長46%、11%，全年累計同比增長6%，二手房去化加速。12月一線城市中深圳和上海成交量環(huán)比增速較高；二線城市除西安、杭州、濟南、合肥、長春以外，其余城市二手房成交量均環(huán)比回升，整體環(huán)比增幅略高于一線城市；三四線城市得益于低基數(shù)效應(yīng)整體環(huán)比改善情況較為明顯。債券市場方面，12月房企境內(nèi)債券融資金額環(huán)比小幅下降，由于到期規(guī)模不大，凈融資規(guī)模呈流入態(tài)勢，發(fā)行主體無民企，其中保利發(fā)展發(fā)行規(guī)模合計85億元。12月無房企境外債發(fā)行，未新增違約或展期主體。自本報告出具日至2025年2月末房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債整體到期規(guī)模170.80億元，除融資渠道順暢的央國企外，萬科企業(yè)到期規(guī)模合計80億元，根據(jù)市場消息萬科企業(yè)已備好足夠資金用于1月27日到期的“22萬科MTN001”本息30.885億元兌付，后續(xù)2月到期的兩筆中票資金準(zhǔn)備情況仍有待關(guān)注；境外共2支債券到期，到期規(guī)模7億美元，除綠城中國外，其余為前期已發(fā)生違約房企。二級市場方面，12月，房企境內(nèi)債券成交熱度回暖，日均成交額環(huán)比小幅增長，投資類地產(chǎn)債券收益率5環(huán)比有所下滑，高收益地產(chǎn)債平均成交價環(huán)比有所上升。境外市場方面，12月份中資房企債券交易價格波動不大。4北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、武漢、南京、重慶、蘇州、西安、杭州、長沙、鄭州、青島、濟南、合肥、長春、昆明、南寧、寧5按中誠信國際的分類，成交收益率在6%及以上的為高收益?zhèn)山皇找媛?025年1月房地產(chǎn)市場跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場企穩(wěn)0.400.200.008,000.006,000.004,000.002,000.00I-02023年3月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2023年3月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月0432102024/8/12024/9/12024/10/12024/11/120242025年1月房地產(chǎn)市場跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場企穩(wěn)中誠信國際信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