房地產(chǎn)-2025年1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：法拍房成交率有望提升助力新房市場(chǎng)企穩(wěn) -中誠(chéng)信

年年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：新房市場(chǎng)延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，法拍房成交率有望提升市場(chǎng)跟蹤市場(chǎng)跟蹤n2024年末，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工并如實(shí)披露相關(guān)信息，同時(shí)強(qiáng)化騰退交付力度，上述政策有利于提升法拍房市場(chǎng)的信息透明度并優(yōu)化交付流程。2024年以來(lái)法拍住宅拍品交易金額有所下降，成交以二拍為主，成交周期有所延長(zhǎng)，隨著法拍房信息進(jìn)一步公開(kāi)透明，預(yù)計(jì)未來(lái)法拍房成交率將提升；其中浙江省內(nèi)城市由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、購(gòu)房需求旺盛以及法院執(zhí)行保障措施有力，整體清倉(cāng)率均較高，一線城市中的廣州和部分法拍房供給較大、二手房?jī)r(jià)格下跌導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒濃厚的二線城市清倉(cāng)率較低。法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在價(jià)格擾動(dòng)、市場(chǎng)預(yù)期和需求分流等方面，現(xiàn)階段法拍房對(duì)新房市場(chǎng)價(jià)格的正面沖擊總體較小，但其中低能級(jí)城市新房市場(chǎng)受法拍近年來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整等因素導(dǎo)致法拍房供給規(guī)模較大，相關(guān)配套政策隨之出臺(tái)。2024年11月，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法【2024】238號(hào)明確執(zhí)行法院需對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行全面調(diào)查，并如實(shí)披露相關(guān)信息，包括不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、已知瑕疵等。嚴(yán)禁使用“占有不明”“他人占用”等模糊表述，確保競(jìng)買(mǎi)人能全面了解房產(chǎn)狀況。同時(shí)強(qiáng)化騰退交付力度，執(zhí)行法院除法定事由外，需負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的騰退交付，嚴(yán)禁在拍賣(mài)公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。法院需制定騰退預(yù)案，督促被執(zhí)行人搬離，必要時(shí)依法強(qiáng)制騰退。該指導(dǎo)意見(jiàn)的實(shí)施，有助于提升法拍房市場(chǎng)的信息透明度，優(yōu)化交付流程。作者:蔣治文地王”久違重現(xiàn)，保障房收儲(chǔ)提速----蹤2025年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場(chǎng)企穩(wěn)2從法拍房市場(chǎng)2024年運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)各類法拍房1掛拍量76.8萬(wàn)套，同比減少約0.9%，成交17.6萬(wàn)套，成交金額3,308億元，同比下降6.7%；累計(jì)拍次139.1萬(wàn)次，同比增長(zhǎng)25.2%，按拍次成交率12.9%。其中法拍住宅掛拍拍品37萬(wàn)套，成交11.7萬(wàn)套，占法拍房總成交數(shù)量的66.5%，按拍次成交率為18.4%。成交金額為1,635.9億元，同比減少1.9%。成交均價(jià)為9,128元/平方米，同比下降1.1%。清倉(cāng)率2方面，住宅拍品清倉(cāng)率30.3%，市場(chǎng)分化明顯，高能級(jí)城市如上海、杭州表現(xiàn)較高，而三四線城市清倉(cāng)率較低。2024年法拍住宅一拍成交占比36.6%，較2023年減少7.7個(gè)百分點(diǎn)；由于二拍折價(jià)率3更小，關(guān)注度更高，二拍成交占比48.4%，較2023年擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。二拍成交均價(jià)為4,487元/平方米，較2023年略有下降。隨著法拍房信息進(jìn)一步公開(kāi)透明，預(yù)計(jì)未來(lái)法拍房成交率將提升；法拍房成交均價(jià)在2024年有所下降，2025年市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)面臨價(jià)格壓力。從具體城市來(lái)看，法拍住宅成交金額方面，第一梯隊(duì)北京、上海、深圳成交金額超過(guò)百億，第二梯隊(duì)成都、杭州、廣州、重慶、蘇州和廈門(mén)等城市成交金額在30億元以上；成交套數(shù)方面，第一梯隊(duì)重慶和成都成交套數(shù)均在4,700套以上，第二梯隊(duì)主要為一線城市及佛山、鄭州、南寧、溫州、蘇州、杭州等城市，成交套數(shù)在1,500套以上。從清倉(cāng)率來(lái)看，浙江省內(nèi)城市如杭州、溫州、寧波、嘉興、臺(tái)州、紹興等地清倉(cāng)率均在65%以上，處于較高水平，主要系當(dāng)?shù)孛耖g經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、購(gòu)房需求旺盛以及法院執(zhí)行保障措施有力；一線城市中上海清倉(cāng)率最高，北京和深圳尚可，廣州則較低，法拍房清倉(cāng)表現(xiàn)與上述區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求支撐情況及樓市企穩(wěn)進(jìn)程高度正相關(guān)，此外廣州法拍房供給較大且主要位于增城、花都和白云等非中心城區(qū)亦是導(dǎo)致其法拍房清倉(cāng)率偏低的因素；二線城市如鄭州、合肥、濟(jì)南、昆明、長(zhǎng)沙、大連、沈陽(yáng)、武漢等地清倉(cāng)率較低，主要受法拍房供給較大，二手房?jī)r(jià)格下跌導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒濃厚等因素影響。我們認(rèn)為，法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在價(jià)格擾動(dòng)、市場(chǎng)預(yù)期和需求分流等方面。一方面，由于現(xiàn)階段大部分城市的法拍房交易量占當(dāng)?shù)匦路拷灰琢科毡檩^低（通常在5%以下），且在面積段、總價(jià)段的交易量和新房市場(chǎng)存在較大差2清倉(cāng)率=成交拍品/交易截止拍品×100%。2025年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場(chǎng)企穩(wěn)異，對(duì)新房市場(chǎng)價(jià)格的正面沖擊較?。涣硪环矫?，對(duì)于部分城市/區(qū)域一段時(shí)間內(nèi)的法拍房成交量集中，占比新房交易量超過(guò)一定比重的情形，則短期內(nèi)會(huì)對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成明顯價(jià)格擾動(dòng)，進(jìn)而降低開(kāi)發(fā)商在該區(qū)域新拿地意愿，從而影響該該區(qū)域樓市價(jià)格預(yù)期。需求分流效應(yīng)方面，由于一二線城市的需求支撐相對(duì)有力，法拍房對(duì)高能級(jí)城市的沖擊整體較??；而三四線城市新房成交受法拍房擠壓則相對(duì)較大，尤其在180平米以上的大戶型和低總價(jià)戶型上，呈現(xiàn)“兩頭翹”特征。短期來(lái)看需求分流在一定程度上減緩了低能級(jí)城市相應(yīng)面積段新房的去化速度，但隨著法拍房消化殆盡有利于當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格加速企穩(wěn)。n12月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)同比跌幅均有所收窄，新房銷(xiāo)售金需求端，12月70大中城市新建商品住宅價(jià)格仍呈下行趨勢(shì)，但得益于地產(chǎn)支持政策帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期改善，環(huán)同比跌幅均有所收窄，市場(chǎng)延續(xù)回穩(wěn)趨勢(shì)，其中一線城市環(huán)比轉(zhuǎn)增，二線城市環(huán)比止跌，三線城市環(huán)比跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市數(shù)量為2個(gè)，分別為上海、太原；環(huán)比上漲城市數(shù)量增至23個(gè)。得益于穩(wěn)市場(chǎng)政策效果顯現(xiàn)，12月商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額同比分別下降0.5%和增長(zhǎng)2.4%，銷(xiāo)售金額年內(nèi)連續(xù)第二個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，全年累計(jì)銷(xiāo)售金額同比下降幅度較上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)至17.10%。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，12月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)17%，一線城市中北京廣州成交回升，二三線城市累計(jì)同比降幅顯著高于一線。預(yù)計(jì)1~2月受春節(jié)假期及年末高基數(shù)影響，銷(xiāo)售額環(huán)比將會(huì)出現(xiàn)下滑，但考慮到2024年同期基數(shù)較低疊加市場(chǎng)熱度的延續(xù)，銷(xiāo)售額有望延續(xù)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。供給端，年底多地土地集中上市，百城土地成交總價(jià)環(huán)比大幅增長(zhǎng)，但從全年來(lái)看，土地成交額同比下降逾30%，下降幅度較上年進(jìn)一步擴(kuò)大；城市間延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，其中深圳、杭州等地拍出多宗高溢價(jià)土地，帶動(dòng)溢價(jià)率均處于年內(nèi)高點(diǎn)。銷(xiāo)售低迷及庫(kù)存高企導(dǎo)致房企拿地及新開(kāi)工意愿不強(qiáng)，新開(kāi)工面積累計(jì)降幅較上月持平，竣工面積累計(jì)降幅小幅走闊。商品房待售面積環(huán)比進(jìn)一步上升并處于高位，去庫(kù)存壓力仍較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比下降10.60%，累計(jì)降幅與上月小幅走闊，其中，最主要的其他資金來(lái)源的購(gòu)2025年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場(chǎng)企穩(wěn)4房者個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)付款同比分別下降27.90%和23.00%，受益于行業(yè)多項(xiàng)利好政策降幅有所收窄。二手房市場(chǎng)來(lái)看，12月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比降幅有所縮窄，環(huán)比降幅下降至年內(nèi)最低，環(huán)比上漲城市有9個(gè)，其中一線城市除廣州外環(huán)比總體上漲，二線城市環(huán)比降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市則收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。成交量方面，在一系列政策刺激下，第三方監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市412月二手房成交面積同環(huán)比分別增長(zhǎng)46%、11%，全年累計(jì)同比增長(zhǎng)6%，二手房去化加速。12月一線城市中深圳和上海成交量環(huán)比增速較高；二線城市除西安、杭州、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)春以外，其余城市二手房成交量均環(huán)比回升，整體環(huán)比增幅略高于一線城市；三四線城市得益于低基數(shù)效應(yīng)整體環(huán)比改善情況較為明顯。債券市場(chǎng)方面，12月房企境內(nèi)債券融資金額環(huán)比小幅下降，由于到期規(guī)模不大，凈融資規(guī)模呈流入態(tài)勢(shì)，發(fā)行主體無(wú)民企，其中保利發(fā)展發(fā)行規(guī)模合計(jì)85億元。12月無(wú)房企境外債發(fā)行，未新增違約或展期主體。自本報(bào)告出具日至2025年2月末房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債整體到期規(guī)模170.80億元，除融資渠道順暢的央國(guó)企外，萬(wàn)科企業(yè)到期規(guī)模合計(jì)80億元，根據(jù)市場(chǎng)消息萬(wàn)科企業(yè)已備好足夠資金用于1月27日到期的“22萬(wàn)科MTN001”本息30.885億元兌付，后續(xù)2月到期的兩筆中票資金準(zhǔn)備情況仍有待關(guān)注；境外共2支債券到期，到期規(guī)模7億美元，除綠城中國(guó)外，其余為前期已發(fā)生違約房企。二級(jí)市場(chǎng)方面，12月，房企境內(nèi)債券成交熱度回暖，日均成交額環(huán)比小幅增長(zhǎng)，投資類地產(chǎn)債券收益率5環(huán)比有所下滑，高收益地產(chǎn)債平均成交價(jià)環(huán)比有所上升。境外市場(chǎng)方面，12月份中資房企債券交易價(jià)格波動(dòng)不大。4北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、武漢、南京、重慶、蘇州、西安、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)春、昆明、南寧、寧5按中誠(chéng)信國(guó)際的分類，成交收益率在6%及以上的為高收益?zhèn)?，成交收益?025年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場(chǎng)企穩(wěn)0.400.200.008,000.006,000.004,000.002,000.00I-02023年3月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2023年3月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月0432102024/8/12024/9/12024/10/12024/11/120242025年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤：法拍房成交率有望提升，助力新房市場(chǎng)企穩(wěn)中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中誠(chéng)信國(guó)息受法律保護(hù)。未經(jīng)中誠(chéng)信國(guó)際事先書(shū)面許可，任何人不得對(duì)本文件的任何內(nèi)容進(jìn)行復(fù)制、拷或轉(zhuǎn)售，或?yàn)樯鲜瞿康拇鎯?chǔ)本文件包含的信息。如確實(shí)需要使用本文件上的任何信息，應(yīng)事可，并在使用時(shí)注明來(lái)源，確切表達(dá)原始信息的真實(shí)含義。中誠(chéng)信國(guó)際對(duì)于任何侵犯本文件著作未經(jīng)中誠(chéng)信國(guó)際事先書(shū)面允許，任何人不得對(duì)本文件上的任何商標(biāo)進(jìn)行修改、復(fù)制或者以其他本文件中包含的信息由中誠(chéng)信國(guó)際從其認(rèn)為可靠、準(zhǔn)確的渠道獲得。因?yàn)榭赡艽嬖谛畔r(shí)效性述信息以提供時(shí)狀態(tài)為準(zhǔn)。中誠(chéng)信國(guó)際對(duì)于該等信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、完整性、針對(duì)任何商業(yè)目不作任何明示或暗示的陳述或擔(dān)保。在任何情況下，a)中誠(chéng)信國(guó)際不對(duì)任何人或任何實(shí)體就中誠(chéng)信國(guó)管理人員、雇員、代理人獲取、收集、編輯、分析、翻譯、交流、發(fā)表、提交上述擔(dān)任何責(zé)任，或b)即使中誠(chéng)信國(guó)際事先被通知前述行為可能會(huì)造成該等損失，對(duì)于任何由本文件所包含信息組成部分中的信用級(jí)別、財(cái)務(wù)報(bào)告分析觀察，并不能解釋為中誠(chéng)信國(guó)際實(shí)質(zhì)用級(jí)別及報(bào)告采取投資、借貸等交易行為，也不能作為任何人購(gòu)買(mǎi)、出售