房地產(chǎn) -中國房地產(chǎn)研報(bào) -數(shù)讀 2024年典型城市去庫存成績單

所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心1/7克而瑞觀點(diǎn)2024年典型城市去庫存“成績單”文/馬千里2024年四季度，房地產(chǎn)終于在迎來了核心指標(biāo)的企穩(wěn)，10月份以來全國新房月度網(wǎng)簽面積連續(xù)同環(huán)比保持增長，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房價(jià)降幅也在年末迎來了收窄?！岸∽骊旁u樓市”年末發(fā)布會分析，基于庫存風(fēng)險(xiǎn)等8個(gè)維度45個(gè)細(xì)分指標(biāo)判斷，杭州、上海、成都、西安等八個(gè)城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，將在2025年率先回穩(wěn)（詳見文末附表）。但更多的城市同樣在大力推行去庫存、降風(fēng)險(xiǎn)，供小于求已經(jīng)成為了城市新房市場的常態(tài)。相比率先回穩(wěn)的8城，眾多“后進(jìn)”城市進(jìn)入回穩(wěn)期或許稍晚，但去庫存的腳步同樣不曾放慢。就2024年狹義庫存規(guī)模變動(dòng)情況來看，絕大多數(shù)樣本城市狹義庫存規(guī)模有所下降，少數(shù)明顯上升的上海、成都、西安，均為當(dāng)前新房市場去化表現(xiàn)較佳，躋身2025年回穩(wěn)城市之列的優(yōu)秀城市。從狹義庫存的壓降規(guī)模來看，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫存均減少130萬㎡以上，就變化幅度來看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，庫存規(guī)模顯著下降。固然，受新房交易流速下降影響，2024年九成樣本城市的消化周期較2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超過一半的樣本城市消化周期在18個(gè)月以上。但狹義庫存的下降，說明地方主管部門已然能夠先一步控制好新增供應(yīng)的節(jié)奏，并通過保障房售出、收購閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)的下降，去庫存、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn)。圖：2024年典型城市狹義庫存變動(dòng)情況（萬㎡，月）聯(lián)系新房供求表現(xiàn)來看，九成樣本城市2024年供小于求，推動(dòng)去庫存快速推進(jìn)，其中14市供求差值更是超過100萬㎡。進(jìn)一步結(jié)合供求比指標(biāo)，青島、長春、重慶供求比均不到0.6，推盤節(jié)奏大幅放慢，存量項(xiàng)目成為了新房成交的絕對主力，城市庫存壓力快速減輕。在當(dāng)前穩(wěn)市場階段中，通過提高新增供應(yīng)產(chǎn)品質(zhì)量，可有效提升開盤去化率，促進(jìn)市場信心回升。但在去庫存角度，存量供應(yīng)房源才是當(dāng)前高庫存的主要來源。畢竟新項(xiàng)目、新推案100%的去化率，也不過讓狹義庫存停止上升，若要壓降庫存指標(biāo)，短時(shí)間內(nèi)仍要著力加速存量項(xiàng)目的交易流速。典型如青島膠州老城板塊，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供應(yīng)僅為1401套，僅為成交量的58%，再加之保障房收儲等去庫存措施的推進(jìn)，2024年末新房庫存同比減少18%。若2025年能夠繼續(xù)保持這一去庫存力度，板塊消化周期有望從26個(gè)月壓降至20個(gè)月，重新回到2年以內(nèi)。圖：2024年住宅市場供小于求典型城市（萬㎡）成交面積-供應(yīng)面積>100萬㎡土地成交方面，有10個(gè)城市2024年土地成交量較2023年下降超過200萬㎡，其中上海更是較2023年少成交了512萬㎡的宅地，若計(jì)入?yún)f(xié)議出讓的宅地，上海2023年宅地交易量較2023年減少800萬㎡，同比下降過半。但上海土地成交金額同比降幅僅有二成左右，2024年共成交約2700億元，仍是2024年全國土地成交金額第一的城市，也是土地供給端“控量提質(zhì)”的典范。排在二、三位的西安、杭州也在企穩(wěn)8城之列。從“后進(jìn)”城市來看，鄭州、蘇州、東莞表現(xiàn)尤為突出，土地交易量同比降幅均超過一半，其中東莞2024年只成交了52萬㎡的宅地，同比下降82%。2024年東莞招拍掛市場只成交了3幅宅地，1幅為常平鎮(zhèn)的安置房地塊，由中建國際競得，另外2幅為臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)人才房用地，均由華為競得，從嚴(yán)格意義上來說，2024年東莞沒有成交任何一宗商品住宅用地。圖：2024年宅地成交規(guī)模收縮典型城市（萬㎡）2023年成交建面-2024年成交建面>200萬㎡在去庫存降風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市的常態(tài)，深圳、重慶、東莞等7市更是表現(xiàn)突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長期去化周期降低了6個(gè)月以上，極大減輕了城市的庫存風(fēng)險(xiǎn)。比如深圳2024年新房成交492萬㎡，而宅地成交建面只有89萬㎡，長期庫存下降403.6萬㎡，按2024年的新房成交流速計(jì)算，相當(dāng)于廣義消化周期降低了9.8個(gè)月。聯(lián)系往年新房表現(xiàn)來看，重慶表現(xiàn)更加難能可貴，作為新房交易量曾經(jīng)達(dá)到2000萬㎡級別、高居全國前三的城市，2021年以來交易量急速下滑，2024年新房成交面積已下降至500萬㎡。面對新房交易流速快速下行的挑戰(zhàn)，地方主管部門在供給側(cè)也及時(shí)做出了相應(yīng)調(diào)整，除少數(shù)重點(diǎn)項(xiàng)目之外，增量供應(yīng)均能免則免。2024年重慶市區(qū)一共僅成交了20宗宅地，合計(jì)成交建面135萬㎡，僅為新房交易量的四分之一，推動(dòng)長期庫存減少404萬㎡，廣義消化周期下降9個(gè)月。且2024年重慶市區(qū)成交地塊平均容積率僅為1.8，高品質(zhì)低密宅地已然成為了2024年重慶土地成交的主力，并帶動(dòng)少溢價(jià)率成交，預(yù)計(jì)將打造為洋房產(chǎn)品的四代宅。圖：2024年長期庫存規(guī)模大幅下降的典型城市得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫存指標(biāo)明顯減輕，交出了理想的去庫存“成績單”。在庫存基數(shù)相對較高，2024年末消化周期超過2年的城市中，東莞、鄭州、徐州、無錫等表現(xiàn)較為突出，均在2024年大幅減少了土地供應(yīng)規(guī)模，較2023年少成交的土地交易量，相當(dāng)于降低城市消化周期超過9個(gè)月。此外深圳、重慶、青島等城市2024年土地成交規(guī)模遠(yuǎn)小于新房成交，也在實(shí)質(zhì)上壓降了長期庫存規(guī)模，并推動(dòng)消化周期下降9個(gè)月或更長時(shí)間。若典型城市能夠保持2024年的去庫存進(jìn)度，2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個(gè)月以內(nèi)，回歸到合理的范圍之內(nèi)，長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。隨著越來越多城市達(dá)成階段性的去庫存目標(biāo)，市場信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。表：典型城市2024年去庫存“成績單”（按變動(dòng)最大單項(xiàng)數(shù)值升序排列）---9----附表：2025年有望率先回穩(wěn)的8個(gè)城市序號城市人均購房面積租售比房價(jià)收入比核心板塊消化周期開盤去化率市場化