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文檔簡介
精裝修工程成本控制要點分析摘要:隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人們生活的提高,精裝修住宅受到了廣泛關注。然而建筑業(yè)的競爭不斷加劇,如何把工程項目成本在保證質量、進度、安全的前提下降到最低點,無疑是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎和核心。筆者就如何加強精裝修工程成本控制,提出了自己的一點看法。關鍵詞:精裝修工程;設計階段;施工過程;成本控制 隨著住宅建設的繁榮發(fā)展,精裝修住宅受到了人們廣泛關注。但精裝修工程的成本控制管理一直是制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。精裝修工程過程涉及面廣,且工序多,使用材料范圍廣,施工方法不一,工程的成本控制起來難度較大。因此,對精裝修項目的成本管理如能從項目策劃、決策階段,設計階段,前期實施階段,施工過程這四個關鍵階段加以控制,那么將有利于企業(yè)突破發(fā)展瓶頸、增加市場份額、實現(xiàn)經(jīng)濟效益、增強市場核心競爭力。1項目策劃與決策階段成本控制精裝修項目的策劃與決策階段也就是前期的成本控制,主要指前期的精裝修產(chǎn)品定位高低、裝飾風格等方面問題的控制。按項目全面管理理論,此階段所確定的費用約占精裝修項目成本的70%。由于策劃、決策階段的成果直接導致產(chǎn)品內在品質的優(yōu)劣,并直接影響今后精裝修成品房的定位銷售。因此項目前期決策的關鍵是要緊緊抓住目標客戶的心理與目前市場同類型成品房的主流方向,避免走彎路,盡量做到從源頭控制精裝修成本。2設計(方案)階段的成本控制設計階段所產(chǎn)生的成果其造價成本基本占到項目總成本的70%~90%,在前期決策基礎上確定最終設計方案的準確性高低將直接決定后期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。設計決定了項目的主要成本,設計階段節(jié)約才是真正意義上的節(jié)約,設計決策定位是房產(chǎn)企業(yè)項目“成敗優(yōu)劣”的關鍵。目前行業(yè)內不太成熟的地產(chǎn)企業(yè)在設計階段一般有過度依賴于設計師的情況,而目前設計師對具體實施成本的掌控相對還是比較薄弱的,費用超支已不是什么新鮮事;設計與施工是分離的,這就造成難以在一定的成本框架內達到設計應有的效果。設計決定精裝修成本的關鍵一點還有影響設計效果各種高檔材料的合理選擇:主要有進口石材特別是大理石、高級馬賽克、高級實木地板、高級壁紙、墻面成批成品木飾面、各類軟飾、潔具等。應避免因為設計師選材錯誤導致返工、返修等嚴重后果。地產(chǎn)商作為各類資源的集成管理者,應該嚴格把好設計選材這一關,通過多種手段從程序上確保設計選材的合理性。比如:盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料;優(yōu)先選用國產(chǎn)優(yōu)質、低價的材料代替進口材料;衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚;慎用或少用地板、進口石材,壁紙花紋避免使用橫紋理造成感觀缺陷等。因此,設計階段的成本控制核心是做好設計方案評審,同時包括關鍵材料與工藝的審核,避免過于注重形式而導致實施后發(fā)生不可預計的質量或感觀缺陷。3項目前期實施階段的成本控制項目前期實施階段的成本控制主要體現(xiàn)在招標過程及評標過程的嚴格控制。經(jīng)過前期考察后遴選的施工單位應處于同一梯隊,否則過于懸殊的報價會讓業(yè)主承擔較大的不可預知風險。目前施工單位習慣采用不平衡(風險)報價法來投標報價,此類方法對于后期地產(chǎn)公司的成本控制會有一定難度及不確定性。(1)不同檔次單位報價會非常懸殊,需結合項目的產(chǎn)品定位嚴加分析,尋找匹配度最高的施工單位。(2)山水人家會所原室內設計就有大面積澳洲砂巖,地產(chǎn)公司設計調整在外墻面增加大量砂巖施工,增加額達到了原合同價的15%,屬重大變更;由于原投標時其主材報價較高,實際市場采購價較低,利潤空間對于施工單位相對就較大,而對業(yè)主來說就是一種較大的隱性損失。(3)投標單位采用常規(guī)材料報高價,特殊材料報低價:如,石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工項目故意比正常報價抬高20%或以上;而把不太確定的石材、花飾、藝術飾件故意壓低單價,或投標時送品質相對較差的樣品,以備將來設計或業(yè)主自行調整。因為從項目實際運作一般規(guī)律分析來看,石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)項目是不太會變更的,而那些具有特殊效果的關鍵部品、飾面材料極有可能通過其后期的雙向“公關活動”來達到修改或調整的目的,從而為其爭取最大利潤空間,給業(yè)主成本控制增加相當難度。具體針對這種情況可以采取如下辦法解決:①在詢標中要求投標單位明示關鍵材料、部品投標、樣品的供應商、聯(lián)系電話及提供樣品的大幅面數(shù)碼照片或實際設計規(guī)格的樣品以備核查;②采取在所有投標單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調整,或以樣品與報價性價比最高的為基準進行報價調整比較,或詢標時要其承諾當其供應的材料不符合業(yè)主要求時,施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供,差價上浮率在25%以下時不作任何補差來進行預先設防。③除比較易于管理的物資如空調、潔具類采購由業(yè)主自行落實外,其它材料業(yè)主可以安排指定合格供應商,采取貼明點方式進行單價調整;明點一律在報價書中預先投報,業(yè)主通過詢標控制其“明點”在5%~20%這個范圍內,這個范圍在目前裝飾行情中雙方比較易于接受。④對不合理的報價部分詢價時嚴格把控,堅決杜絕不平衡報價。⑤盡量按項目的重要程度選擇一定數(shù)量的匹配單位進行投標,以控制絕對品質;對于預中標擬承擔的項目經(jīng)理班子的綜合能力必須進行考察,必要時可結合書面形式考察其理論與實際的綜合能力,以避免企業(yè)牌子很大具體承擔實施的管理者能力薄弱造成組織管理失效。4施工過程階段的成本控制施工過程實施控制的成本基本達到了項目總成本的90%以上,通過業(yè)主在實施過程中的努力還可以針對不同項目適度挖潛,以降低最終造價。4.1熟悉施工圖紙,對即將實施的項目有整體控制思路 突出重點、關鍵節(jié)點,在關鍵節(jié)點工作上尋求降低造價的可行性方案,會同設計、監(jiān)理共同掌控;作為業(yè)主,一定得有自己的主見,避免盲從設計師。4.2采用創(chuàng)新工藝取得最大程度的節(jié)約某酒店會所工程的外墻澳洲砂巖施工與2#樓架空層的白洞石干掛施工項目,設計采用常規(guī)成熟的干掛工藝,干掛比濕貼工藝的成本增加約150~200元/m2,還有隨之帶來的環(huán)境污染、工期較長等后果。筆者結合實際情況更改了干掛工藝:改為采用干法粘貼工藝,相比較干掛而言既節(jié)約了150元/㎡以上的造價成本,比濕貼又更能保證施工質量;縮短了實際施工周期,節(jié)約了材料消耗,有效降低了施工環(huán)境粉塵與噪音污染。另外如在竹地板大面積鋪貼中取消地壟這一工序,改用沙漿找平替代地壟,也最大程度地降低了成本及霉爛、安全等的隱患,直接降低了造價成本,同時相對減少日后的維護成本。4.3產(chǎn)品改型以提升性價比、降低使用維護成本建筑的公共部位吊頂工程,由于經(jīng)常性的維修,上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞,如采用明框的鋁材檢修孔代替木質類或其他金屬類暗式檢修孔,可以有效避免日后維護過程的二次破壞;如為降低物業(yè)管理成本,在1~5#高層樓內的公共電梯廳部位把多個筒燈分成若干組,并分別采用延時開關控制;取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具,節(jié)約長期用電及更換材料的使用、維護成本。設計選用的石材當其單價在500元/m2以上時,業(yè)主就應該考慮采用復合飾面板材代替該石材;如,莎安娜米黃,優(yōu)等品價格基本在1000元/m2以上,采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價就可以下降約30%~40%,降低成本的效果就非常顯著。4.4加強工程的現(xiàn)場管理業(yè)主應要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入,特別在項目后期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。良好的成品保護可以大大降低交付后客戶的投訴率與返修率,節(jié)約保修的人力、物力成本。另外還應加強成品安裝后項目局部修整工作的監(jiān)督力度,避免邊“修復”邊“破壞”。如切實加強衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理,項目參與各方應嚴格控制防水施工過程的隱蔽工作,堅持一戶一驗,三次試驗,務必做到徹底杜絕滲漏隱患。如加強各類電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理,除在竣工圖中標明外,每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作,要求做到隨竣工資料一并交付客戶。今后客戶可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進行個性化裝飾而不用擔心對原隱蔽工程的破壞,從而間接地降低成本。加強過程控制還要求監(jiān)理等單位必須經(jīng)常性地對原材料及部品件進行施工前的嚴格掌控,由于目前市場的裝飾材料魚龍混雜,劣質、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼,如槽鋼、角鋼等,施工單位很多時候選用的是“不合格”鋼材,這種不合格主要是重量嚴重不達標,常見偏差在-18%以上。這樣承重結構類工程就會有安全隱患,比如過薄的角鋼、槽鋼在幕墻使用中會引起結構隱患;機電安裝類項目因承受拉應力居多,施工單位往往采用較薄的型鋼,如果現(xiàn)場管理人員疏忽,就會對業(yè)主造成較大的隱性成本損失。5結語 總之,加強裝修裝飾工程項目的成本控制,提高企業(yè)核心競爭力是裝修裝飾企業(yè)突破發(fā)展瓶頸、步入良性循環(huán)的必
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