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民營企業(yè)如何就旅游景區(qū)開發(fā)和當?shù)卣炗喓贤?2011-09-2009:36:45)轉(zhuǎn)載▼標簽：旅游景區(qū)開發(fā)民營企業(yè)經(jīng)營權(quán)投資開發(fā)進行旅游 分類：落地運營：運營管理序：在展望21世紀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展之時，旅游產(chǎn)業(yè)是一個難得的被各方面都共同看好、有著遠大前程的產(chǎn)業(yè)。由于其安全、環(huán)保、收益穩(wěn)定、對整體經(jīng)濟發(fā)展有很強的帶動作用，被人們稱之為“無煙工業(yè)的典范”、“永不沒落的朝陽產(chǎn)業(yè)”、“天然的長壽型產(chǎn)業(yè)”、“最具前景的黃金產(chǎn)業(yè)”。旅游產(chǎn)業(yè)和汽車、石油被認為是未來最具有投資價值的三大產(chǎn)業(yè)，紛紛被國際金融投資界看好。在這種大環(huán)境下，民營企業(yè)紛紛進軍旅游產(chǎn)業(yè)，特別是對旅游景區(qū)進行投資開發(fā)。目前投資旅游景區(qū)開發(fā)的國內(nèi)民營企業(yè)中，很多具有在房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易業(yè)方面的經(jīng)驗，但就旅游產(chǎn)業(yè)的特性而言，和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)存在極大的差別，旅游產(chǎn)業(yè)對他們而言，其實是一個全新的產(chǎn)業(yè)。他們介入旅游景區(qū)的開發(fā)過程和具體的運營過程將不可避免會出現(xiàn)一系列的問題，其中如何和旅游景區(qū)所在的地方政府簽訂關(guān)于景區(qū)開發(fā)的合同就是一個關(guān)鍵問題。簽訂好一個合同，對于民營企業(yè)來講，意義非同小可，特別是在目前國內(nèi)旅游法律法規(guī)相對缺失的情況下，民營企業(yè)如何介入旅游景區(qū)的開發(fā)，如何規(guī)避各種風險，如何保證企業(yè)的投資利益和資本的安全退出，顯得尤其重要。如果合同簽不好，將無法為企業(yè)資本進入和安全退出提供一個有效的法律保障，對經(jīng)營本身，也會產(chǎn)生極大的影響。筆者們曾作為景區(qū)開發(fā)公司的營銷總監(jiān)和法律顧問，全程參與了民營企業(yè)和旅游景區(qū)當?shù)卣炗喓贤?，介入旅游產(chǎn)業(yè)的過程，特將如何和政府簽訂開發(fā)景區(qū)的合同綱要列舉如下，以供參考。一般說來，民營企業(yè)介入旅游景區(qū)的開發(fā)需要和政府就開發(fā)景區(qū)，獲取景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，簽訂相關(guān)協(xié)議，總體說來，可分為兩個階段。第一個階段：框架性協(xié)議階段，這一階段一是對企業(yè)和當?shù)卣陂_發(fā)景區(qū)中采取的方式進行界定，即是采用合作開發(fā)，還是民營企業(yè)獨資開發(fā)或者其他方式開發(fā)；二是對協(xié)議雙方的權(quán)、責、利進行一般性界定。基本思路是，在保證旅游資源所有者的權(quán)益的前提下，本著雙贏互惠的原則，保證企業(yè)作為投資者的一般性權(quán)益。第二個階段：補充合同或子合同階段，如果不成立新的景區(qū)開發(fā)公司，框架協(xié)議雙方繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責、利關(guān)系，如資產(chǎn)移交、人員接管、環(huán)境保護、宗教等方面的具體內(nèi)容；如果成立新的景區(qū)開發(fā)公司，則存在新公司與原先框架協(xié)議雙方權(quán)利和義務(wù)繼承的問題，須完善一個法律手續(xù)，才能繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責、利關(guān)系。具體講，在簽訂合同的過程中，需要注意如下問題：一、簽訂合同雙方主體資格合同雙方是否具有簽訂合同的資格，需要加以注意，以免給未來的實際經(jīng)營帶來不必要的麻煩。特別是對民營企業(yè)而言，對方可能會讓政府下屬的旅游局，甚至是旅游局下屬的景區(qū)管委會或管理公司與其簽訂合同。一般說來，這樣的協(xié)議是不具有法律上的效力的。簽訂合同的對方應(yīng)該是行使景區(qū)旅游資源所有者職權(quán)的當?shù)厝嗣裾?。而且，需要值得注意的是，企業(yè)一般也不能和政府個別部門簽署合同，因為旅游景區(qū)的開發(fā)涉及到方方面面，企業(yè)不可能只同一個部門打交道，或經(jīng)常與非合同部門打交道。另外，企業(yè)還應(yīng)當注意與政府方面簽訂的合同是否還需上級主管部門批準生效，如果需要，則簽訂合同當時合同其實還并不具有法律效力，甚至完全可能出現(xiàn)合同不被主管部門批準，導(dǎo)致談判流產(chǎn)的結(jié)果?？傊?，企業(yè)應(yīng)避免出現(xiàn)對合同效力的誤判，杜絕開發(fā)前的重大失誤。二、經(jīng)營權(quán)問題經(jīng)營權(quán)的取得是民營企業(yè)進行景區(qū)投資開發(fā)的核心問題。但景區(qū)投資開發(fā)合同卻往往在這一問題上是“猶抱琵琶半遮面”，吞吞吐吐，含糊其辭。究其原因，其實質(zhì)就是國家對資源屬國家所有的旅游景區(qū)的經(jīng)營權(quán)的讓渡沒有一個明確的法律規(guī)定，而各部委的說法又不一致，甚至是互相矛盾，讓企業(yè)景區(qū)投資開發(fā)面臨諸多不確定的因素，因而借用其他相關(guān)詞匯，間接達到經(jīng)營權(quán)的讓渡，實在是不得以而為之舉。實踐中，多采用合作開發(fā)的形式來規(guī)避經(jīng)營權(quán)讓渡這一敏感性問題。在四川，隨著2006年11月《四川省旅游條例》的頒布，經(jīng)營權(quán)問題不再是困擾民營企業(yè)景區(qū)開發(fā)的一個關(guān)鍵因素，該條例明確規(guī)定“國有旅游資源可以實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的適當分離，法人和其他組織可以通過租賃、承包、競買和其他法定形式取得國有旅游資源的經(jīng)營權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。國家級風景名勝區(qū)的經(jīng)營權(quán)不得進行整體性轉(zhuǎn)讓。其他旅游景區(qū)景點的經(jīng)營權(quán)和國家級風景名勝區(qū)內(nèi)的部分景點經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由市、州人民政府審核后，報省人民政府有關(guān)行政主管部門批準?！钡谝淮螐姆ㄒ?guī)的高度規(guī)定了經(jīng)營權(quán)可以通過一定的法律形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。這實際上是對全川已經(jīng)風起云涌、很多既成事實，甚至是功成名就的民營企業(yè)投資開發(fā)旅游景區(qū)的法律確認，對全國其他各省、市、區(qū)也具有積極的借鑒意義。另外，經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容也是不容回避的一個核心問題。經(jīng)營權(quán)應(yīng)該包含什么樣的實質(zhì)性權(quán)利？首先，旅游景區(qū)的經(jīng)營應(yīng)該是立足于旅游資源上，而旅游資源一般包含以下三個部分：自然景觀、歷史人文景觀和民風民俗。特別對于民風民俗的開發(fā)來說，如果民營企業(yè)不能獲得獨家的開發(fā)權(quán)，則進行景區(qū)開發(fā)實際上是沒有任何意義的。因此，經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)應(yīng)該是對景區(qū)的獨家開發(fā)權(quán)，并且，應(yīng)該在合同中加以明確。其次，經(jīng)營權(quán)的表現(xiàn)形式應(yīng)該體現(xiàn)在對旅游資源的占有、投資開發(fā)、使用、收益和一定條件下的處分的權(quán)利，需在合同中加以明確。三、擬投資開發(fā)景區(qū)紅線圖問題旅游景區(qū)是一個比較大的范圍，景區(qū)內(nèi)實現(xiàn)旅游資源所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)相分離，企業(yè)對景區(qū)享有相關(guān)權(quán)利和承擔相應(yīng)義務(wù)，因此，在簽署合同的時候，務(wù)必對旅游景區(qū)的范圍進行界定，充分利用現(xiàn)有的官方的專業(yè)數(shù)據(jù)，劃定景區(qū)的區(qū)域紅線，確定民營企業(yè)獲得經(jīng)營開發(fā)的景區(qū)究竟范圍是多大，為保障民營企業(yè)投資權(quán)益提供必要的保證。需要注意的是，在對景區(qū)范圍進行界定的文本中，必須要采用官方的真實的數(shù)據(jù)，有的民營企業(yè)認為：擬開發(fā)景區(qū)范圍足夠大，反正在今后的實際開發(fā)中只是對核心地區(qū)進行開發(fā)，因此只要保證核心區(qū)域的界定就行。錯誤的不去注重對邊界的確定，為今后開發(fā)留下了后患。四、簽約雙方對開發(fā)方式的確認以何種方式和當?shù)卣吐糜钨Y源開發(fā)達成協(xié)議需要在合同文本中做詳細科學的界定。《四川省旅游條例》第十一條規(guī)定：法人和其他組織可以通過租賃、承包、競買和其他法定形式取得國有旅游資源的經(jīng)營權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。明確了民營企業(yè)取得經(jīng)營權(quán)的方式有租賃、承包、競買和其他法定形式，企業(yè)在簽訂合同的時候務(wù)必對相關(guān)法律條款進行認真解讀。筆者認為，除了以本條規(guī)定的方式取得經(jīng)營權(quán)進行開發(fā)外，還有不上會提出，企業(yè)可以在沒有規(guī)劃的情況下，先行投資某某項目（一般為形象工程），然后在具體的規(guī)劃中，將已經(jīng)修建成型的項目作為規(guī)劃的內(nèi)容即可，企業(yè)萬不可貿(mào)然投資，必須按照景區(qū)規(guī)劃來有步驟，有重點的投資。十一、景區(qū)外環(huán)境問題按照一般招商引資和投資管理，在景區(qū)紅線圖范圍內(nèi)的投資開發(fā)由民營企業(yè)全面負責，而在紅線圖外環(huán)境的“三通一平”問題應(yīng)該由政府全面負責。十二、環(huán)境保護問題景區(qū)環(huán)境保護人人有責，環(huán)保問題由誰來負責，怎么和政府約定？怎么協(xié)調(diào)具體工作？都需要明確界定。通常慣例應(yīng)堅持誰受益，誰負責的原則，但也可以做具體的約定。十三、景區(qū)門票問題旅游景區(qū)門票是景區(qū)經(jīng)營的最核心問題，應(yīng)作專章進行界定，明確門票的印制、管理、監(jiān)督問題，權(quán)屬問題。在企業(yè)對景區(qū)經(jīng)營管理的模式下，一般的操作方式為：由當?shù)囟悇?wù)部門牽頭，對門票進行監(jiān)制，并交由景區(qū)管理部門，民營企業(yè)在具體經(jīng)營中，向管理部門領(lǐng)取，并以領(lǐng)取數(shù)量的實際消耗作為門票銷售量，計入開發(fā)公司收入。十四、優(yōu)惠政策問題按照旅游景區(qū)當?shù)卣谡猩桃Y上的優(yōu)惠政策規(guī)定，民營企業(yè)作為旅游景區(qū)的投資者，對旅游景區(qū)進行開發(fā)，應(yīng)該享受諸如稅收、土地優(yōu)惠等方面的政策，并在合同中做明確的界定，特別是要對優(yōu)惠政策的實現(xiàn)方式做具體的界定。除政府已經(jīng)規(guī)定的優(yōu)惠政策之外，民營企業(yè)還可以和政府約定其他優(yōu)惠政策，但是在簽署合同的時候，必須對相關(guān)法律法規(guī)認真研讀，當?shù)卣兄Z的個別優(yōu)惠政策和國家現(xiàn)行法律法規(guī)是否存在沖突？如果有沖突，如何規(guī)避？都需要仔細研究，并加以明確。十五、景區(qū)管理機構(gòu)問題旅游景區(qū)開發(fā)投資巨大、而且投資期較長，而投資收益相對較慢，民營企業(yè)在具體的經(jīng)營中，除去基礎(chǔ)管理、項目建設(shè)、市場營銷等通常的經(jīng)營手段以外，和政府關(guān)系顯得尤其重要。由于旅游景區(qū)開發(fā)涉及到和政府眾多部門打交道，而部門之間也存在利益關(guān)系，導(dǎo)致景區(qū)的多頭管理，這就會給民營企業(yè)具體的開發(fā)經(jīng)營帶來不必要的麻煩。鑒于此，在簽署合同的時候，應(yīng)該約定成立由政府主管領(lǐng)導(dǎo)直接負責的某旅游景區(qū)投資開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)關(guān)系，政府為企業(yè)提供一站式服務(wù)，這樣就節(jié)省了很多時間、人力、物理成本，大大的提高了辦事效率。十六、成立旅游開發(fā)公司問題如需成立開發(fā)公司對景區(qū)進行開發(fā)，則應(yīng)在總合同中約定由簽署合同雙方或者民營企業(yè)成立新的旅游景區(qū)開發(fā)公司時間表，并可將乙方獲取的經(jīng)營權(quán)向新的開發(fā)公司進行讓渡。另外，成立公司的注冊地，注冊資本為問題也需要明確約定。十七、景區(qū)接管問題在景區(qū)開發(fā)中，如需轉(zhuǎn)移經(jīng)營權(quán)，則在合同中，還應(yīng)明確民營企業(yè)接管旅游景區(qū)的時間表和接管景區(qū)的具體條件、方式方法，保證雙方利益。景區(qū)的接管包括人事接管、資產(chǎn)移交、門票接管，其中核心是門票接管代表對景區(qū)經(jīng)營權(quán)的接管，顯得尤其重要。十八、旅游景區(qū)資產(chǎn)處理問題部分景區(qū)在民營企業(yè)沒有介入之前，就已經(jīng)存在由政府成立的開發(fā)公司，或者是由前任投資商存在的公司，對民營企業(yè)介入之前的景區(qū)資產(chǎn)處理問題需要在合同中明確界定，作為以后解決問題的依據(jù)。主要是資產(chǎn)的處理方式、如果有民營企業(yè)必須認購移交的資產(chǎn)，怎么對資產(chǎn)進行價值評估？評估機構(gòu)的選擇方式如何確定？都必須要在合同中明確。十九、人事接管問題對于可能存在的人事問題怎么解決？對企業(yè)來講，是一個關(guān)乎企業(yè)正常運營的關(guān)鍵問題，如果企業(yè)介入之前，已經(jīng)有景區(qū)開發(fā)單位，那么企業(yè)介入之后，原單位人事問題怎么解決？特別是原景區(qū)單位屬于國營性質(zhì)的單位，如果原從業(yè)人員具有事業(yè)編制身份，解決起來尤其棘手。民營企業(yè)一定要堅持自己的原則，一定要強調(diào)自己按照現(xiàn)代化企業(yè)自主經(jīng)營，民營企業(yè)如果處理不好原來存在的公司的人事接管問題，會對今后的投資開發(fā)帶來直接的負面影響，造成很大的管理成本。一般說來，如果原開發(fā)單位的員工屬于企業(yè)聘用制的員工身份，民營企業(yè)可以選擇優(yōu)秀的員工繼續(xù)按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行聘用，如果原開發(fā)單位員工具有事業(yè)編制，政府一般會要求民營企業(yè)進行接管。那么在合同中，最好是總合同中就要約定，解決辦法，特別是員工身份問題的解決辦法。通常情況下，對于繼續(xù)留任的員工，必須要按照現(xiàn)代企業(yè)制度實行聘用制，而對于他們的事業(yè)編制身份，企業(yè)原則上不對事業(yè)編制負責。人的問題是重要問題，一定要在合同中界定清楚，力爭不留下任何后患。二十、違約責任及解決辦法問題民營企業(yè)投資旅游景區(qū)開發(fā)的過程，是一個和政府相互斗爭、相互妥協(xié)的過程。(1)在合同的履行中一旦出現(xiàn)合作不愉快的情況，怎么解決爭議？(2)如果出現(xiàn)終止合作，對已經(jīng)投資的資產(chǎn)怎么清算？(3)如果雙方不能協(xié)商解決，需要對簿公堂，采取何種方式？是選擇人