房地產(chǎn)抵押與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押

與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范

演講人：閆旭東目錄一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的評(píng)估制度體系問(wèn)題五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范一、引言：金融與

房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系

一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系

2、評(píng)估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀

建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知?明確要求將科學(xué)、合理確實(shí)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過(guò)程。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的?商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引?也有相關(guān)要求。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)

與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)值 對(duì)于房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)涉及其物質(zhì)形態(tài)、功能性和財(cái)產(chǎn)權(quán)利三個(gè)方面：房：它具有物質(zhì)形態(tài)、功能形態(tài)；地：除具有房的特性外，還具有位置的唯一性；產(chǎn)：泛指權(quán)利、財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)利有不同的權(quán)利類(lèi)型。房地產(chǎn)價(jià)格：是在一定條件下形成的，其價(jià)值根底取決于價(jià)值基準(zhǔn)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值還是非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)的使用和權(quán)利狀況。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值2、房地產(chǎn)市場(chǎng)〔2〕從用途結(jié)構(gòu)上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：住宅市場(chǎng)；商業(yè)用房市場(chǎng)；寫(xiě)字樓市場(chǎng)；工業(yè)廠房市場(chǎng)等等。如以深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為例二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值2、房地產(chǎn)市場(chǎng)〔3〕從區(qū)域上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，每個(gè)城市都有其明顯的區(qū)域市場(chǎng)特征，每個(gè)城市的每個(gè)區(qū)域也都有其明顯的特征。 因此，對(duì)于每一個(gè)工程的房地產(chǎn)價(jià)格的把握，都應(yīng)清楚是在什么市場(chǎng)層次面上、什么市場(chǎng)結(jié)構(gòu)用途、哪一個(gè)市場(chǎng)區(qū)域的價(jià)格。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值3、房地產(chǎn)估價(jià)方法與價(jià)值基準(zhǔn)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的防范措施

②實(shí)地勘察風(fēng)險(xiǎn)防范

評(píng)估必須到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察、記錄，必須弄清楚標(biāo)的物的實(shí)際狀況及使用利用狀況，現(xiàn)場(chǎng)要全部踏勘，并與委托方提供的資料核實(shí)，要防止出現(xiàn)評(píng)估標(biāo)的物與實(shí)際標(biāo)的物不符的情況。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的防范措施 ③產(chǎn)權(quán)審核風(fēng)險(xiǎn)防范

評(píng)估價(jià)值定義的界定取決于對(duì)標(biāo)的物權(quán)利狀況的判斷，房地產(chǎn)價(jià)值就是房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)值。產(chǎn)權(quán)審核至關(guān)重要。報(bào)告中價(jià)值定義、登記、權(quán)利狀況必須說(shuō)明清楚，如有設(shè)定或假設(shè)條件，必須注明。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的防范措施④職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)防范 評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確取決于客觀和主觀兩方面，其中客觀方面的數(shù)據(jù)選擇也受主觀影響，保持客觀、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)道德是評(píng)估人員賴以生存的根底。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范〔1〕建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度 建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)級(jí)別。國(guó)土資源部對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分為全國(guó)范圍注冊(cè)執(zhí)業(yè)和省級(jí)范圍注冊(cè)執(zhí)業(yè)兩類(lèi)。 最高人民法院、北京市高級(jí)人民法院也分別認(rèn)定一批房地產(chǎn)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為司法鑒定入冊(cè)機(jī)構(gòu)。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范〔2〕建立評(píng)估報(bào)告審核制度

對(duì)于價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平的審核，關(guān)鍵是確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與評(píng)估價(jià)格水平是否一致。以某城市商業(yè)中心的一塊土地來(lái)講，它的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值可能是400萬(wàn)，也可能是4000萬(wàn)，甚至4個(gè)億，而且都是客觀合理價(jià)值。因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)值定義內(nèi)涵是不同的：400萬(wàn)是生地價(jià)格，只是政府所收的土地出讓金；4000萬(wàn)是包含土地出讓金和各類(lèi)根底設(shè)施配套費(fèi)的毛地價(jià)格；4個(gè)億是包含土地出讓金、各類(lèi)根底設(shè)施配套費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的熟地價(jià)格。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門(mén)?通知?及?抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)?簡(jiǎn)介〔1〕將科學(xué)、合理確實(shí)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過(guò)程?通知?要求〔第二條〕商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核。?通知?要求〔第八條〕商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況?？梢晕蟹康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門(mén)?通知?及?抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)?簡(jiǎn)介〔1〕將科學(xué)、合理確實(shí)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過(guò)程

?通知?要求〔第八條〕處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行必須委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，防止信貸資產(chǎn)流失。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用〔第四條〕明確由商業(yè)銀行按照公正、公開(kāi)、透明的原那么，在資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)選擇。同時(shí)要求商業(yè)銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)防范四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的評(píng)估制度體系問(wèn)題四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

從現(xiàn)有的銀行抵押貸款與處置拍賣(mài)的實(shí)踐結(jié)果來(lái)看，當(dāng)?shù)盅何锍蔀槲ㄒ坏倪€款來(lái)源而進(jìn)行處置的情況下，處置所得進(jìn)行清償時(shí)往往不能完全歸還銀行的債權(quán)本金和利息，還會(huì)給銀行造成損失，這樣的教訓(xùn)不在少數(shù)。 這種損失直接揭示一個(gè)普遍的現(xiàn)象：房地產(chǎn)抵押時(shí)的評(píng)估價(jià)值與處置變現(xiàn)清償價(jià)值之間有相當(dāng)?shù)牟罹唷? 因此需要對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值與處置變現(xiàn)清償價(jià)值之間產(chǎn)生差距的原因進(jìn)行進(jìn)一步分析。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保債務(wù)履行的方式，在債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中就出現(xiàn)以下價(jià)值類(lèi)型：①房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)值；②抵押貸款額；③處置抵押物房地產(chǎn)的評(píng)估底價(jià)；④處置抵押物房地產(chǎn)的成交價(jià)格；⑤扣除處置費(fèi)用及相關(guān)交易稅費(fèi)后的可清償債務(wù)凈值。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序?yàn)椋骸?〕支付處分抵押物的費(fèi)用，如拍賣(mài)傭金、評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用等；〔2〕扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、土地增值稅、過(guò)戶登記費(fèi)等；〔3〕歸還抵押權(quán)人債權(quán)本金、利息及支付違約金；〔4〕賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失或賠償金；〔5〕剩余金額交還抵押人。 由此可見(jiàn)需扣除〔1〕、〔2〕兩項(xiàng)費(fèi)用后才可歸還抵押權(quán)人的債權(quán)，為了抵押權(quán)人債權(quán)的平安，〔1〕、〔2〕兩項(xiàng)費(fèi)用對(duì)抵押價(jià)格和處置價(jià)格的影響應(yīng)予以考慮。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 在這個(gè)過(guò)程中涉及的評(píng)估活動(dòng)有兩個(gè)：房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估和處置拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估。銀行關(guān)心的是處置拍賣(mài)所得扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈值能否歸還貸款額。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

2、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí)

通過(guò)對(duì)抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程的分析可以看出，抵押物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況中快速變現(xiàn)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，其中真正能用于還款的是要扣除各種相關(guān)費(fèi)用后的凈額。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

2、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí) 由此正?？墒栈氐牡盅嘿J款額〔或稱平安抵押貸款額〕可以用以下公式表示： 抵押貸款額≤未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值－快速變現(xiàn)處置費(fèi)用－處置交易相關(guān)稅費(fèi)－利息－違約金－賠償金－約定的其他內(nèi)容。 抵押率＝抵押貸款÷抵押評(píng)估價(jià)值

從以上公式所說(shuō)明的內(nèi)容來(lái)看，平安抵押貸款額與抵押評(píng)估價(jià)值沒(méi)有直接關(guān)系，它取決于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)價(jià)值和扣減費(fèi)用。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

3、現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷 從上述的說(shuō)明和目前實(shí)踐中暴露的問(wèn)題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度存在一定缺陷： 〔1〕目前的國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行〞。而所謂的“正常市場(chǎng)價(jià)格〞是二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格？還是三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易價(jià)格？通常二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格高于三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，抵押房地產(chǎn)的處置變現(xiàn)屬于三級(jí)市場(chǎng)。如果抵押評(píng)估時(shí)以二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為根底進(jìn)行，實(shí)際上就是高估了抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

3、現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷 〔2〕一般房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告未考慮處置變現(xiàn)時(shí)的扣減費(fèi)用。這局部費(fèi)用占處置變現(xiàn)價(jià)值的百分之幾至百分之二十幾不等，甚至有的更高。由于這局部費(fèi)用在處置時(shí)要先行扣除，直接影響銀行所得的清償價(jià)值。 〔3〕抵押和處置的時(shí)點(diǎn)不同，一般抵押報(bào)告只是在報(bào)告中注明一句話“提醒評(píng)估報(bào)告的使用者注意未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)〞，但沒(méi)有針對(duì)抵押房地產(chǎn)的實(shí)際情況，從專(zhuān)業(yè)角度給出未來(lái)市場(chǎng)變化方向及程度對(duì)現(xiàn)有評(píng)估價(jià)值的影響分析。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

3、現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷

〔4〕一般抵押報(bào)告也只是泛泛地提醒評(píng)估報(bào)告的使用者注意未來(lái)短期強(qiáng)制處分因素的影響，也沒(méi)有從專(zhuān)業(yè)角度分析抵押物自身的各方面因素及處置變現(xiàn)三級(jí)市場(chǎng)的狀況，給出未來(lái)抵押物變現(xiàn)能力的分析說(shuō)明，供銀行確定平安抵押貸款額作參考。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的評(píng)估制度體系的建議

通過(guò)以上分析，我們可以看到僅從目前的房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格角度去確定房地產(chǎn)抵押貸款額是不夠的，它不能夠消除抵押物本身價(jià)值的變動(dòng)給抵押額帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的評(píng)估制度體系的建議

〔3〕對(duì)抵押物的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值隨著時(shí)間的變化處于一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中，房地產(chǎn)作為抵押物從設(shè)定抵押權(quán)到處置變現(xiàn)，存在一個(gè)時(shí)間周期過(guò)程，在此期間，有必要對(duì)抵押物的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)維護(hù)銀行的權(quán)利，到達(dá)資產(chǎn)價(jià)值的保全。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題

4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的評(píng)估制度體系的建議

同時(shí)，對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)有利于貸款分類(lèi)。國(guó)際上通行的“五級(jí)資產(chǎn)分類(lèi)法〞是按貸款歸還能力來(lái)劃分貸款質(zhì)量的,抵押物價(jià)值能否覆蓋貸款額是衡量借款人歸還能力的重要指標(biāo)。所以,正確、動(dòng)態(tài)地評(píng)估借款人的抵押物價(jià)值是貸款分類(lèi)的重要依據(jù)。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的

評(píng)估制度體系問(wèn)題五、房地產(chǎn)抵押的

操作風(fēng)險(xiǎn)與防范五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔1〕“假按揭〞套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

近年來(lái)，作為宏觀調(diào)控措施，國(guó)家限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款。在此背景下，一些開(kāi)發(fā)資金缺乏且無(wú)法正常取得開(kāi)發(fā)貸款的開(kāi)發(fā)商，就采取了假“按揭〞的方式，以套取貸款。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔1〕“假按揭〞套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 即：開(kāi)發(fā)商利用自己?jiǎn)T工及其親屬的身份證，或者從社會(huì)上租借來(lái)的個(gè)人身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同〞，并以此申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，取得貸款后，由開(kāi)發(fā)商以個(gè)人的名義按月歸還本息。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將已設(shè)定抵押的商品房向社會(huì)銷(xiāo)售，實(shí)際成交后，購(gòu)房人一次付款的，那么解除抵押；購(gòu)房人選擇按揭的，開(kāi)發(fā)商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開(kāi)發(fā)商既不解除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過(guò)長(zhǎng)期不協(xié)助辦理個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)，掩蓋事實(shí)。據(jù)反映，開(kāi)發(fā)商以這種假“按揭〞方式取得貸款的現(xiàn)象在各地都不同程度地存在。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔1〕“假按揭〞套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 假“按揭〞現(xiàn)象的明顯特征：一是形式合法。開(kāi)發(fā)商利用員工或其親屬等個(gè)人名義簽訂的“商品房預(yù)售合同〞、借款合同、抵押合同等要件，從外表上看都是合法的，正因?yàn)檫@種形式上的合法，房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)即使發(fā)現(xiàn)其有套貸跡象，也不能憑推斷就不登記，否那么會(huì)被控行政不作為。二是“銷(xiāo)售價(jià)格〞一般明顯高于市場(chǎng)價(jià)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的主要目的就是為了多取得貸款。三是一般集中發(fā)生在月末、季末或逢年過(guò)節(jié)時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)一般為財(cái)務(wù)結(jié)算的時(shí)間。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔1〕“假按揭〞套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

假“按揭〞蔓延的原因：據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商之所以選擇假“按揭〞方式，除了因正常的開(kāi)發(fā)貸款難以取得外，也有利益驅(qū)動(dòng)的因素。因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款一時(shí)利率明顯低于生產(chǎn)性貸款；二是要件少，手續(xù)簡(jiǎn)便；三是不需要評(píng)估抵押價(jià)值，貸款本錢(qián)低。此外，據(jù)反映也有個(gè)別銀行工作人員為完成放貸任務(wù)，有意幫助開(kāi)發(fā)商辦理假“按揭〞業(yè)務(wù)。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔1〕“假按揭〞套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 假“按揭〞的危害：一是擾亂了正常的金融秩序，使大量消費(fèi)性貸款轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。二是局部假“按揭〞實(shí)質(zhì)上是“一房?jī)墒郇?，一旦開(kāi)發(fā)商逃廢債務(wù)，銀行貸款將難以追回，因?yàn)檎嬲馁?gòu)房人入住后，抵押物將無(wú)法處分；購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)將得不到保護(hù)，因?yàn)楸M管購(gòu)房人是善意的且已實(shí)際付清房款，但在不解除抵押權(quán)的情況下，登記部門(mén)將無(wú)法為其確權(quán)登記。三是損害他人利益。假“按揭〞中名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，將作為違約一方承擔(dān)違約賠償責(zé)任，如果處理不好，將影響社會(huì)穩(wěn)定。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔2〕超值抵押 房地產(chǎn)抵押是一種債務(wù)履行擔(dān)保方式，抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于所擔(dān)保的債務(wù)。但實(shí)踐中，有的借款人以虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值或要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估房地產(chǎn)價(jià)值，以此取得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報(bào)的抵押物價(jià)值或估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果高于其市場(chǎng)價(jià)值，甚至在房地產(chǎn)管理部門(mén)提醒其抵押物價(jià)值缺乏以為貸款提供擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實(shí)際放貸額大于抵押物的市場(chǎng)價(jià)值。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔3〕“售后再抵〞、“抵后再售〞 有的開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房后，不到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)，通過(guò)隱瞞預(yù)售事實(shí)，又以其開(kāi)發(fā)工程〔含已預(yù)售商品房局部〕辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得抵押權(quán)人同意的情況下，隱瞞開(kāi)發(fā)工程已設(shè)定在建工程抵押的事實(shí)，擅自銷(xiāo)售商品房。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔3〕“售后再抵〞、“抵后再售〞 這兩種情況下，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善或惡意逃廢債務(wù)，不能歸還到期借款，在建工程抵押權(quán)不解除，購(gòu)房人即使已經(jīng)實(shí)際付清房款，房地產(chǎn)管理部門(mén)也無(wú)法為其確權(quán)登記，其產(chǎn)權(quán)也得不到保護(hù)；而在購(gòu)房人已經(jīng)入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風(fēng)險(xiǎn)就不可防止。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔5〕重復(fù)抵押 近年來(lái)，隨著規(guī)章制度的健全和抵押登記管理的加強(qiáng)，除正常的余值抵押外，惡意重復(fù)設(shè)定房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象已得到有效控制，但仍時(shí)有發(fā)生。究其原因：一是當(dāng)事人擅自改變房屋的樓號(hào)、樓層、房屋等信息，使房地產(chǎn)管理部門(mén)的信息系統(tǒng)難以識(shí)別；五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題〔5〕重復(fù)抵押二是局部地方當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)也在辦理房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)，但因該部門(mén)不掌握房屋權(quán)屬檔案，不了解具體房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，為不法分子提供了可乘之機(jī)；三是有的當(dāng)事人利用房地產(chǎn)管理體制上房、地分別管理或分級(jí)管理的缺陷，隱瞞已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的事實(shí)，就同一房地產(chǎn)到另一部門(mén)再次申請(qǐng)抵押登記。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會(huì)導(dǎo)致銀行債務(wù)處于無(wú)擔(dān)保狀態(tài)。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范

防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)從程序上講應(yīng)把好三個(gè)方面：①把好對(duì)抵押物的審核關(guān)，確保抵押物的真實(shí)性、合法性和有效性；②把好抵押物評(píng)估關(guān)，如實(shí)反映抵押物的價(jià)值；③把好抵押物登記關(guān)，確保抵押關(guān)系的效力。 在具體實(shí)踐中，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)各類(lèi)型房地產(chǎn)抵押及風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)為：五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔1〕土地使用權(quán)抵押

①明確地價(jià)款是否交清。假設(shè)分期或延期，需計(jì)算利息，并在抵押價(jià)值中扣除。此外假設(shè)工程地塊較大，可能要分割抵押，有幾種做法。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔1〕土地使用權(quán)抵押

②明確拆遷安置及場(chǎng)地平整情況。假設(shè)拆遷安置由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，應(yīng)弄清拆遷安置或征地費(fèi)用是否已付清或拆遷安置是否完畢、商業(yè)用地是否有回遷等。另處還應(yīng)注意紅線外市政根底設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件及場(chǎng)地平整情況。例如：舊城改造中未拆遷完的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)；新區(qū)市政根底設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除尚未投入配套的市政配套費(fèi)用；土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)按區(qū)域客觀平均本錢(qián)核算等。即應(yīng)明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義，由于標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義不同，同一用地的價(jià)值是可以完全不同的。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔1〕土地使用權(quán)抵押 ③注意工程是否有限制條件，在抵押和轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交出讓金。此外有些出讓用地用公建配套，市政工程等費(fèi)用抵扣地價(jià)、有的出讓工程需上交一定比例建筑面積給政府作為公建和公益工程等都需注意。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔1〕土地使用權(quán)抵押 ④注意是否是閑置土地，閑置時(shí)間是否超過(guò)兩年，因?yàn)榘捶梢?guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無(wú)償收回。對(duì)于閑置時(shí)間較長(zhǎng)的或貸款還款遲于規(guī)定的二年閑置期限時(shí)間的土地抵押，嚴(yán)格上應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商辦理延期手續(xù)較為平安。例如土地已閑置一年半，現(xiàn)辦理抵押貸款，期限一年，如果半年后土地仍未開(kāi)發(fā)，政府無(wú)償收回土地，銀行的抵押收益就會(huì)受損。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔1〕土地使用權(quán)抵押

⑤注意土地剩余年限。出讓土地是有年限的，隨著土地剩余使用年限的減少，土地價(jià)值也會(huì)減少。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押

在建工程是一種特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)。從法律地位上看，在建工程不能單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。在建工程無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，只能依附于土地使用權(quán)，在建工程抵押實(shí)際是土地使用權(quán)及其地上建筑物抵押。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押從形態(tài)上看，在建工程一直在變化，換句話說(shuō)，標(biāo)的物處在動(dòng)態(tài)變化的狀況中，而根據(jù)?擔(dān)保法?和?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。因此對(duì)在建工程有標(biāo)的物形態(tài)及價(jià)值構(gòu)成的界定問(wèn)題。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押從財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的關(guān)系看，在建工程涉及的利益關(guān)系最多。例如涉及政府方面有地價(jià)款是否交清，是否違建問(wèn)題；原用地方面有征地拆遷費(fèi)用處理完畢與否，是否回遷問(wèn)題；建筑商方面是否有工程款拖欠問(wèn)題〔按?建筑法?拖欠工程款建筑商可將承建的工程留置，且留置權(quán)優(yōu)先與抵押權(quán)〕；業(yè)主方面有預(yù)售問(wèn)題；銀行方面有是否重復(fù)抵押，抵押的局部又被出售或出售局部又做抵押等各種問(wèn)題。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押

所以對(duì)于在建工程抵押其抵押價(jià)值一般以本錢(qián)法確定為主，當(dāng)其已封頂或近竣工時(shí)，使用時(shí)才會(huì)考慮其造價(jià)局部利潤(rùn)，并進(jìn)行建設(shè)進(jìn)度修正。對(duì)于在建工程抵押需注意的核心在于其標(biāo)的物相應(yīng)權(quán)益關(guān)系的界定。有的地方對(duì)于在建工程抵押程序上采用了以下措施：五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押出讓土地使用權(quán)上的在建工程①未領(lǐng)預(yù)售證但已開(kāi)工工程，可辦理土地使用權(quán)抵押及在建工程抵押。已辦理土地使用權(quán)抵押的，不得續(xù)押，在土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)前不得辦理在建工程抵押，但可辦理以新增在建工程向同一抵押權(quán)人追加借款的抵押登記手續(xù)。②已設(shè)定土地使用權(quán)抵押的開(kāi)發(fā)工程辦理預(yù)售合同登記時(shí)，開(kāi)發(fā)商須提交抵押權(quán)人的同意證明，并有以書(shū)面告知購(gòu)房人土地使用權(quán)抵押情況的義務(wù)。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的開(kāi)發(fā)工程辦理預(yù)售合同登記時(shí)，開(kāi)發(fā)商須先注銷(xiāo)出售單元的抵押權(quán)?；蜚y行同意其預(yù)售，出具放行單。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押出讓土地使用權(quán)上的在建工程 ③土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押和商品房按揭應(yīng)在同一銀行辦理。 ④在建工程屢次抵押時(shí)，應(yīng)提供已有的抵押權(quán)人的知會(huì)證明；用于兩次抵押的在建工程估價(jià)，還須提供前次抵押人歸還貸款證明。 ⑤已竣工驗(yàn)收合格或已交付使用的商品房，視為現(xiàn)房，應(yīng)先辦理土地房屋權(quán)證前方能辦理抵押登記。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔2〕在建工程抵押劃撥土地使用權(quán)上的在建工程 劃撥土地使用權(quán)現(xiàn)屬空地的不能抵押，劃撥土地使用權(quán)上的在建工程一般也不辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)一般要在地上建筑物竣工驗(yàn)收后才能辦理土地房屋產(chǎn)權(quán)證，未完工的不辦理土地證。如需辦理抵押，須先到土地批租部門(mén)簽定設(shè)定出讓合同，確定需補(bǔ)交的土地出讓金，然后再到交易中心或權(quán)屬登記部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔3〕預(yù)售商品房抵押 ①為防止抵押物重疊，造成重復(fù)抵押，預(yù)售工程的名稱、樓號(hào)、單元號(hào)等編號(hào)須標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)。 ②購(gòu)置者在購(gòu)置預(yù)售商品房后應(yīng)立即辦理預(yù)售合同登記，防止開(kāi)發(fā)商將已售的預(yù)售商品房設(shè)定抵押，造成購(gòu)房人與抵押權(quán)人的糾紛。 ③開(kāi)發(fā)商出售了已設(shè)定抵押的預(yù)售商品房〔在建工程〕，應(yīng)告知抵押權(quán)人和購(gòu)房人，進(jìn)行局部還款解除該出售單元的抵押權(quán)，并進(jìn)行預(yù)售合同登記。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔3〕預(yù)售商品房抵押 ④預(yù)售商品房抵押按揭一般辦理抵押鑒證或抵押登記，但不發(fā)放他項(xiàng)權(quán)證。如果在抵押期間抵押房地產(chǎn)已經(jīng)竣工驗(yàn)收，具備發(fā)放土地房屋產(chǎn)權(quán)證條件，按規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?；蛘攥F(xiàn)在一般由抵押權(quán)人領(lǐng)證并保管。有少數(shù)人有意以新證重復(fù)抵押。 ⑤由于目前存在假按揭，有時(shí)銀行需要對(duì)按揭房屋的售價(jià)進(jìn)行評(píng)估分析。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范〔4〕已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押〔一〕出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn) ①此類(lèi)房地產(chǎn)抵押一般不會(huì)出現(xiàn)過(guò)多問(wèn)題，但也需要注意以下的情況：不具合法身份的抵押人設(shè)定抵押、以不合法的抵押物抵押、回避抵押登記、抵押物價(jià)值溢出、偽造產(chǎn)權(quán)證及鑒證等。 ②按規(guī)定，出讓的房地產(chǎn)商品房在竣工驗(yàn)收后60天內(nèi)應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)證。有的地方將尚未銷(xiāo)售的商品房登記在開(kāi)發(fā)商名