寫字樓物業(yè)管理手冊

恒蟻物業(yè)管理有限公司

寫字樓

物業(yè)管理工作手冊

版本：2005版

目錄

第一章行政事務(wù)

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖.................................16

第二節(jié)管理制度

一、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定..........................17

二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定.....................................32

三、水、電收費及公攤管理辦法...............................35

四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定.................................36

五、外部單位施工維修管理規(guī)定...............................38

六、用戶違章管理規(guī)定.......................................40

七、特約服務(wù)管理規(guī)定.......................................40

八、租賃房屋管理規(guī)定.......................................41

九、檔案管理規(guī)定...........................................42

十、日常管理規(guī)定...........................................43

十一、來訪投訴處理規(guī)定.....................................43

十二、回訪管理制度.........................................44

十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定...............................44

十四、防火安全檢查制度.....................................45

十五、消防安全管理規(guī)定.....................................46

十六、防火安全責(zé)任書.......................................47

十七、防風(fēng)抗洪工作流程.....................................49

十八、突發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程.............................57

十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程................................58

二十、員工宿舍管理規(guī)定....................................62

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、經(jīng)理

（一）崗位職責(zé).............................................65

（二）工作程序.............................................66

1、巡檢工作程序.........................................67

2、處理投訴工作程序.....................................67

3、公文審批程序.........................................68

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................68

（四）使用表格.............................................68

二、行政助理

（一）崗位職責(zé).............................................77

（二）工作程序.............................................77

1、巡檢工作程序.........................................77

2、處理投訴工作程序.....................................78

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................78

（四）使用表格.............................................78

三、文員

（一）崗位制度.............................................78

（二）崗位職責(zé).............................................79

（三）工作程序.............................................79

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................82

（五）使用表格.............................................82

四、樓宇管理員

（-）崗位職責(zé).............................................84

（二）工作程序.............................................84

1、交房工作程序.........................................84

2、裝修檢查程序.........................................84

3、處理違章工作程序.....................................85

4、鑰匙管理程序.........................................86

5、退房程序.............................................86

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................86

（四）使用表格.............................................87

五、收費員

（一）崗位制度.............................................93

（二）崗位職責(zé).............................................93

（三）工作程序.............................................94

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................94

（五）使用表格.............................................94

第二章保安消防

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、保安消防崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖.................................99

第二節(jié)管理制度

一、秩序維護員管理制度..................................100

二、秩序維護員行為規(guī)范..................................100

三、班前會議制度............................................101

四、交接班制度.............................................101

五、消防管理制度...........................................102

六、警隊請示匯報制度.......................................103

七、警隊突發(fā)事件處理規(guī)定....................................103

1、處理的基本原則........................................103

2、突發(fā)事件處理..........................................103

3、突發(fā)事件處理流程圖....................................106

4、消防應(yīng)急處理流程......................................107

5、治安管理處理流程......................................107

八、機動車輛出入管理規(guī)定....................................108

九、非機動車輛管理規(guī)定......................................108

十、秩序維護員處理問題原則與方法規(guī)定........................108

H-一、人員物品出入管理制度..................................109

1、物品出入管理制度......................................109

2、人員出入管理制度......................................109

十二、警隊工作獎懲規(guī)定.....................................110

1、秩序維護員違規(guī)懲罰辦法................................110

2、分隊長違規(guī)懲罰辦法....................................112

3、隊長違規(guī)懲罰辦法......................................112

十三、恒禾秩序維護員八項紀(jì)律................................113

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、警隊隊長

（一）崗位職責(zé)..............................................114

（二）工作程序..............................................114

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................115

（四）使用表格..............................................115

二、警隊分隊長

（一）崗位職責(zé).............................................124

（二）工作程序.............................................124

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................125

（四）使用表格.............................................125

三、大廳崗

（一）崗位職責(zé)..............................................133

（二）工作程序..............................................133

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................134

（四）使用表格..............................................134

四、機動車車場崗

（一）崗位職責(zé)..............................................140

（二）工作程序..............................................140

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................141

（四）使用表格..............................................141

五、非機動車車場崗

（一）崗位職責(zé)..............................................145

（二）工作程序..............................................145

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................145

（四）用表格................................................146

六、消防監(jiān)控崗

（一）崗位職責(zé)..............................................149

（二）工作程序..............................................149

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................150

（四）使用表格..............................................150

七、安全監(jiān)控崗

（一）崗位職責(zé)..............................................153

（二）工作程序..............................................153

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................153

（四）使用表格.............................................154

八、特服警衛(wèi)崗

（一）崗位職責(zé).............................................156

（二）工作程序.............................................156

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................156

（四）使用表格.............................................156

九、巡邏崗

（一）崗位職責(zé).............................................157

（二）工作程序.............................................157

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................158

（四）使用表格.............................................158

第三章運行維修

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、運行維修崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖..................................161

第二節(jié)管理制度

一、班前會議制度...........................................162

二、安全供電、供水管理規(guī)定..................................162

三、設(shè)備管理制度...........................................163

四、中央空調(diào)運行管理制度....................................164

五、水泵房管理制度..........................................164

六、變配電室管理規(guī)定........................................165

七、中央空調(diào)機房管理制度....................................166

八、電梯運行管理規(guī)定........................................167

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、運行維修主管

（一）崗位職責(zé).............................................168

（二）工作程序.............................................168

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................168

（四）使用表格.............................................169

二、維修領(lǐng)班

（一）崗位職責(zé).............................................181

（二）工作程序..............................................181

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................181

（四）使用表格.............................................182

三、運行領(lǐng)班

（一）崗位職責(zé)..............................................186

（二）工作程序..............................................186

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................187

（四）使用表格..............................................187

四、維修工

（一）崗位制度..............................................190

1、維修工管理制度........................................190

2、維修人員巡檢制度......................................190

（二）崗位職責(zé)..............................................191

（三）工作程序..............................................191

1、室內(nèi)維修..............................................191

2、室外維修..............................................192

3、日光燈維修............................................192

4＞開關(guān)維修..............................................193

5、分體空調(diào)維修..........................................193

6、電梯困人救援程序......................................194

7、工作流程圖............................................195

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................195

（五）使用表格..............................................196

五、運行工

（一）崗位制度.............................................202

1、運行人員交接班制度...................................202

（二）崗位職責(zé).............................................203

（三）工作程序.............................................203

1、高壓配電柜操作程序...................................203

2、低壓配電柜操作程序...................................204

3、柴油發(fā)電機組操作程序.................................204

4、中央空調(diào)操作程序.....................................206

5、供水操作程序.........................................207

6、水泵維修保養(yǎng)操作程序.................................207

7、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)程序...............................208

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................208

（五）使用表格.............................................209

第四章保潔服務(wù)

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、崗位機構(gòu)設(shè)置圖.........................................217

第二節(jié)管理制度及規(guī)定

一、班前會制度.............................................218

二、材料工具領(lǐng)用發(fā)放制度...................................218

三、環(huán)境清潔管理制度.......................................218

四、投訴處理規(guī)定...........................................219

五、交接班管理規(guī)定.........................................219

六、服務(wù)組獎罰制度.........................................219

1、服務(wù)主管獎罰制度.....................................219

2、服務(wù)領(lǐng)班獎罰制度.....................................221

3、清潔員獎罰制度.......................................222

七、保潔用品使用規(guī)定.....................................224

1、干泡地毯清潔劑操作規(guī)定...............................224

2、地毯除漬劑操作規(guī)定...................................224

3、地毯除油噴劑操作規(guī)定.................................224

4、除香口膠噴泉劑操作規(guī)定...............................225

5、化泡劑操作規(guī)定.......................................225

6、起蠟水操作規(guī)定.......................................225

7、底蠟操作規(guī)定.........................................225

8、石地封蠟操作規(guī)定.....................................225

9、面蠟操作規(guī)定.........................................226

10、木地板清潔蠟操作規(guī)定.................................226

11、木地板封蠟操作規(guī)定...................................226

12、拋光蠟操作規(guī)定.......................................226

13、不銹鋼擦亮劑操作規(guī)定.................................226

14、金屬除漬劑操作規(guī)定...................................226

15、玻璃清潔劑操作規(guī)定...................................227

16、潔廁靈操作規(guī)定.......................................227

17、吸塵劑操作規(guī)定.......................................227

18、全能水操作規(guī)定.......................................227

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、服務(wù)主管崗位

（一）崗位職責(zé).............................................229

（二）工作程序.............................................229

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................230

（四）使用表格.............................................230

二、領(lǐng)班（清潔領(lǐng)班、特殊服務(wù)領(lǐng)班）

（一）崗位制度.............................................238

（二）崗位職責(zé).............................................238

1、清潔領(lǐng)班職責(zé).........................................238

2、特服領(lǐng)班職責(zé).........................................238

（三）工作程序.............................................239

1、清潔領(lǐng)班工作程序.....................................239

2、特服領(lǐng)班工作程序.....................................239

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................239

（五）使用表格.............................................240

三、保潔員（樓層保潔員、外圍保潔員）

（一）崗位職責(zé).............................................243

（二）工作程序.............................................243

1、大堂清潔程序.........................................243

2、電梯清潔程序.........................................243

3、樓道清潔程序.........................................244

4、衛(wèi)生間清潔程序.......................................244

5、辦公室清潔程序.......................................245

6、車場道路清潔程序.....................................246

7、綠化帶清潔程序.......................................246

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................247

1、大堂清潔標(biāo)準(zhǔn).........................................247

2、電梯清潔標(biāo)準(zhǔn).........................................247

3、樓道清潔標(biāo)準(zhǔn).........................................247

4、衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn).......................................248

5、辦公室清潔標(biāo)準(zhǔn).......................................248

6、車場道路清潔標(biāo)準(zhǔn).....................................248

7、綠化帶清潔標(biāo)準(zhǔn).......................................248

（四）使用表格.............................................248

四、特約服務(wù)員

（-）崗位制度.............................................251

1、高級管理人辦公室清潔管理制度.........................251

2、高級管理人辦公室巡檢管理制度.........................251

3、特約服務(wù)人員行為規(guī)范.................................252

4、會議室管理制度.......................................252

（二）崗位職責(zé).............................................253

（三）工作程序.............................................253

1、高級管理人辦公室工作程序.............................253

2、辦公室內(nèi)清潔程序.....................................254

3、休息室清潔程序.......................................254

4、會務(wù)接待工作程序.....................................256

5、會議室清潔程序.......................................256

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................258

（五）使用表格.............................................259

五、總臺服務(wù)員

（-）崗位制度.............................................262

（二）崗位職責(zé).............................................262

（三）工作程序.............................................263

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................263

（五）使用表格.............................................264

六、郵件收發(fā)員

（一）崗位制度.............................................268

（二）崗位職責(zé).............................................268

（三）工作程序.............................................268

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................268

（五）使用表格.............................................269

七、小賣部管理員

（一）崗位制度.............................................272

（二）崗位職責(zé).............................................272

（三）工作程序.............................................272

（四）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................272

（五）使用表格.............................................273

第五章園林綠化

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、崗位設(shè)置圖.............................................276

第二節(jié)管理制度及規(guī)定

一、綠化管理規(guī)定...........................................277

二、草坪日常管理規(guī)定.......................................278

三、喬灌木日常養(yǎng)護管理規(guī)定.................................278

四、園林植保管理規(guī)定.......................................278

五、綠化工作注意事項.......................................279

六、綠化養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).......................................279

七、節(jié)慶日環(huán)境布置管理規(guī)定.................................283

八、室內(nèi)綠化養(yǎng)護管理規(guī)定...................................284

九、綠化藥品領(lǐng)用和管理規(guī)定.................................284

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、綠化主管崗位

（-）崗位職責(zé).............................................285

（二）工作程序.............................................285

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................285

（四）使用表格.............................................286

二、修剪工崗位

（-）崗位職責(zé).............................................288

（二）工作程序.............................................288

1、修剪工作程序.........................................288

2、草坪日常管理工作程序.................................289

3、喬灌木養(yǎng)護工作程序...................................291

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................293

（四）使用表格.............................................294

三、綠化工崗位

（一）崗位職責(zé).............................................296

（二）工作程序.............................................296

1、一般綠化工作程序.....................................296

2、園林植保工作程序.....................................296

（三）工作標(biāo)準(zhǔn).............................................298

（四）使用表格.............................................299

第一章行政事務(wù)

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)理

行政助理

文員

-------＞樓宇管理員

收費員.-------

第二節(jié)管理制度

一、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定

1、接管驗收程序管理規(guī)定

(1)確認(rèn)接管項目所有公共設(shè)備、設(shè)施是否已取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的竣

工驗收合格證明。如已取得國家竣工驗收合格證明，則按有關(guān)程序正常進行

接管驗收；如無相應(yīng)的國家竣工驗收合格證明，則由物業(yè)公司和開發(fā)商另行

協(xié)商接管驗收具體辦法。

(2)物業(yè)部依據(jù)市場部提供的《物業(yè)管理委托合同》組建物業(yè)接管驗收小

組，并同發(fā)展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)，確定接管日期。

(3)接管驗收準(zhǔn)備工作：

①接管驗收小組成員熟悉《物業(yè)管理委托合同》；

②接管驗收小組熟悉物業(yè)情況；

③與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；

④派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

⑤對于新建樓宇，要提前參與竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工

作，做到心里有數(shù)；

⑥準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：

a、《房屋接管驗收表》；

b、《公共配套設(shè)施接管驗收表》；

c、《機電設(shè)備接管驗收表》；

d、《接管驗收問題整改表》。

(4)接管驗收小組人員組成及驗收職責(zé)范圍：

①檔案驗收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移

交工作；

②樓宇驗收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗收移交工作；

③運行維修驗收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機電設(shè)備的接管驗收及水電表等

計量器具的原始數(shù)據(jù)抄表；

④警隊驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、

停車場(庫)及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進行接管驗收；

⑤園林綠化驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠

化設(shè)備設(shè)施進行接管驗收。

(5)接管驗收的工作程序

①下達接管驗收指令；

②組建接管驗收小組；

③作好接管驗收準(zhǔn)備；

④進行資料驗收移交。

驗收合格標(biāo)準(zhǔn)：

①資料正確、真實、齊全；

②硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計要求。

驗收不合格處理辦法：

①是否要求發(fā)展商限時整改：

②開發(fā)商書面確認(rèn)后，記錄歸檔。

(6)接管驗收資料的類別

①物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

a、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；

b、規(guī)劃許可證；

c、投資許可證；

d、土地使用合同；

e、建筑開工許可證；

f、用地紅線圖。

②綜合竣工驗收資料：

a、竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附

屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；

b、建設(shè)工程竣工驗收證書；

c、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；

d、供水合同；

e、供電協(xié)議書、許可證；

f、供氣協(xié)議書、許可證；

g、有線電視合格證；

h、通信設(shè)施合格證；

i、電梯準(zhǔn)用證。

③施工設(shè)計資料：

a、地質(zhì)報告書；

b、全套設(shè)計圖紙；

c、圖紙會審?fù)ㄖ獑危?/p>

d、設(shè)計變更通知單；

e、工程預(yù)決算報告書；

f、重要的施工會議紀(jì)要;

g、隱蔽工程驗收記錄；

h、沉降觀測記錄；

i、其它可能會影響將來管理的原始記錄。

④機電設(shè)備資料：

a、機電設(shè)備出廠合格證；

b、機電設(shè)備使用說明書(要求中文)；

c、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

d、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

⑤業(yè)主資料：

a、已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；

b、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

(7)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法：

①驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求；

②驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

(8)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)

①主體結(jié)構(gòu)：

a、外墻不得滲水；

b、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、

接口嚴(yán)密、不滲漏。

②樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫

皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，

色澤均勻一致，無明顯色差。

③內(nèi)墻面：

a、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，

無污漬；

b、塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，

色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

④頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漬水

痕跡，無污漬。

⑤衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水

和滲漏。

⑥木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

⑦門、窗。

a、門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形;

b、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

c、玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷：

d、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：

e、電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：

f、不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；

g、高檔裝飾、裝修完整。

⑧樓梯、扶手：

a、鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平

滑；

b、樓梯無裂縫，無表皮剝落。

⑨木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

⑩飾面破表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

O油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

?電器插座安裝牢固，符合〃左零右火〃規(guī)定，電源已接通正常。

?有線電視已開通，收視良好。

?開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

?燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

?水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

?衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)

象，無堵塞，排水通暢。

?給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓

力。

?地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵

塞，排水通暢，完好無損。

?門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

須其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。

（9）公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

①天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

②散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

③屋面避雷設(shè)施連接牢固。

④路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完

好。

⑤綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水

管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

⑥道路：

a、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

c、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

d、交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

⑦室外消防栓：

a、消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；

b、消防設(shè)施配件齊全；

c、消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。

⑧樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

⑨垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

⑩保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

?保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

?停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良

好。

。單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水

設(shè)施良好。

?明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

?沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

?護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

?臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

?水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

?信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。

(10)機電設(shè)備的接管驗收

①電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；

有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、

明亮。

②變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護

裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好,

無損傷。

③中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo),

配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無

損傷。

④發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面

油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良

好。

⑤消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)

識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。

⑥給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚,

設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。

⑦保安監(jiān)控設(shè)備.同消防監(jiān)控設(shè)備。

(11)接管驗收遺留問題的處理

①遺留問題的登記確認(rèn)：

a、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗

收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展

商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

b、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組

應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)

人員簽字確認(rèn)；

②對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊；

③對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)

展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解

決；

④對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)

以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

(12)《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保

存。

2、物業(yè)移交程序管理規(guī)定

(1)物業(yè)移交的條件

①管理處接到上級通知，開始準(zhǔn)備移交。

②具體移交日期，應(yīng)該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時間。

③移交對象：新物業(yè)公司驗收接管小組。

(2)物業(yè)移交驗收接管的主要內(nèi)容

①物業(yè)管理運行情況；

②管理期間未完工程進展和已完工程竣工驗收付款情況；

③基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況；

④維修基金代收代繳情況；

⑤公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問題；

⑥服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實情況；

⑦物業(yè)資料移交情況；

⑧有關(guān)承諾的落實情況和后續(xù)處理辦法；

⑨物業(yè)移交驗收接管前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議；

⑩物業(yè)管理遺留處理問題；

?物業(yè)移交驗收人員在物業(yè)移交驗收接管過程中議定的其它內(nèi)容。

（3）物業(yè)移交接管時，提交以下資料：

①規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政

設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說明書一一接管時就沒有

的，應(yīng)書面說明）；

②寫字樓內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平

面圖、單項建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖一一接管時就沒有的,

應(yīng)書面說明）；

③寫字樓內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證

明（一一接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）；

④物業(yè)管理公布的承諾、物業(yè)管理服務(wù)合同；

⑤各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以及保修書（一一接管時就

沒有的，應(yīng)書面說明）；

⑥未完工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書；

⑦物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表；

⑧維修基金歸集憑證；

⑨日常養(yǎng)護費使用情況及遺留問題處理辦法；

⑩業(yè)主欠費情況及后續(xù)處理辦法；

?其它應(yīng)當(dāng)說明的問題。

（4）物業(yè)移交驗收接管程序與要求：

①在新的《物業(yè)委托合同》生效前20天，管理處向上級提出移交方案,

同時送開發(fā)商或業(yè)主委員會；

②聽取開發(fā)商或業(yè)主委員會和上級意見后，與新的物業(yè)管理公司確定

物業(yè)移交驗收接管的時間、要求和物業(yè)移交驗收接管小組組成名單，書面通

知開發(fā)商或業(yè)主委員會；

③在市物業(yè)管理主管部門主持下，進行現(xiàn)場檢驗后，填寫物業(yè)移交確

認(rèn)清單；開發(fā)商或業(yè)主委員會代表予以確認(rèn)；

④草簽《物業(yè)移交接管協(xié)議》，報市物業(yè)管理主管部門備案，開發(fā)商或

業(yè)主委員會將《物業(yè)移交接管協(xié)議》向全體業(yè)主公示；

⑤在《物業(yè)移交接管協(xié)議》完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接

管；

⑥《物業(yè)移交驗收接管協(xié)議》簽字生效后，管理處人員撤離。

⑦對雙方認(rèn)定的缺陷由公司委派工程部進行整改。

(5)物業(yè)移交中對所移交資料要進行登記確認(rèn)。

3、物業(yè)接管驗收及移交使用表格

表一：接管驗收交接記錄表

表二：接管驗收遺留問題登記表

表三：接管驗收沒施、設(shè)備遺留問題登記表

表四：驗收表

表五：移交資料登記表

表一:

接管驗收交接記錄表

備注

日期單位交接內(nèi)容數(shù)量狀況移交人接收人交接日期

表二:

接管驗收遺留問題登記表

序號遺留問題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注

表三:

接管驗收沒施、設(shè)備遺留問題登記表

一

序遺留問題交方確

號設(shè)施設(shè)備名稱接方確認(rèn)人備注

描述認(rèn)人

表四:

驗收表

序

辦

號解決

問題

存在

名稱

備注