成都保利國(guó)際廣場(chǎng)-市場(chǎng)研究及初步定位建議報(bào)告3

186地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議2.建議高區(qū)樓層設(shè)置精品酒店——精品酒店在中國(guó)的開(kāi)展 案例——旅游景區(qū)度假型麗江悅榕莊 建于2006年，2007年向游客開(kāi)放酒店預(yù)訂。特色在于其建筑風(fēng)格、 所處地理位置既沿襲了悅榕營(yíng)造優(yōu)雅浪漫的度假風(fēng)格，但整體建筑 風(fēng)格又非常地方化，建造伊始就按照麗江城市規(guī)劃要求把麗江古城 的建筑風(fēng)格融會(huì)貫穿其中，而內(nèi)部那么是五星級(jí)的現(xiàn)代化酒店設(shè)施。 五十五棟納西式的別墅均朝東北向,可欣賞到海拔五千六百公尺的玉 龍雪山山頂。大自然景觀(guān)全部收集在麗江悅榕莊寬敞的別墅里,三百 五十英尺的寬敞空間里包括室外溫水按摩浴池或私人泳池。187TeresaSapeyItaly1962精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋?、景觀(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。188JohnPawsonHalifax,Yorkshire,GreatBritain1949精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋摹⒕坝^(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。189ZahaHadidBaghdad,Iraq精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋?、景觀(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。190DavidChipperfieldLondon1953精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋摹⒕坝^(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。191PlasmaStudioSince1999精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋摹⒕坝^(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。192Victorio-LucchinoSince1970s精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋?、景觀(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。193MarcNewsonAustralia1965精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋摹⒕坝^(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。194RonAradTelAviv1951精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋?、景觀(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。195J.Mariscal&F.Salas精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋?、景觀(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。196精品酒店最大特色——獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格一般根據(jù)工程定位、當(dāng)?shù)厝宋?、景觀(guān)、歷史緊密結(jié)合，創(chuàng)造室內(nèi)空間，具有獨(dú)創(chuàng)性。197地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.結(jié)合地標(biāo)觀(guān)光層、精品酒店，規(guī)劃高端會(huì)所——保利會(huì) 做為保利集團(tuán)企業(yè)接待、高端會(huì)晤場(chǎng)所，彰顯企業(yè)“高度〞 地標(biāo)的塑造、以及精品酒店的打造，為打造保利會(huì)奠定了堅(jiān)實(shí)的根底，可成為全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品，提升工程號(hào) 召力 成都高端會(huì)所相對(duì)開(kāi)展落后，真正的“品質(zhì)會(huì)籍〞概念還沒(méi)有置入高端人群 本工程頂級(jí)會(huì)所的概念，必將成為一種身份的象征，擁有保利會(huì)會(huì)籍將成為一種榮耀 運(yùn)營(yíng)模式：與精品酒店統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)主要功能雪茄吧、頂級(jí)SPA、頂級(jí)視聽(tīng)、收藏品鑒賞、高端會(huì)晤、私人宴會(huì)廳、健身設(shè)施。。。198地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所 私人商務(wù)會(huì)所開(kāi)展歷程早在17世紀(jì)，英國(guó)就成立了第一家會(huì)員制俱樂(lè)部，其中會(huì)員以男性為主，這種俱樂(lè)部的設(shè)立是為了滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)商業(yè)社會(huì)開(kāi)展過(guò)程中相同社會(huì)層次的人們?yōu)閯?chuàng)造一種排他性的社交場(chǎng)所開(kāi)展而來(lái)。俱樂(lè)部之所以大受歡迎并且延續(xù)至今，是因?yàn)樗軌驗(yàn)闀?huì)員提供私密性和近距離的社交氣氛。1993年，第一個(gè)以頂級(jí)的展望為理念的會(huì)員制俱樂(lè)部--京城俱樂(lè)部正式落戶(hù)北京，拉開(kāi)了高級(jí)私人會(huì)所登陸中國(guó)的歷史。私人會(huì)所惟我獨(dú)尊的排他性,滿(mǎn)足了京城人士的某種潛在心理需求，落戶(hù)京城的私人會(huì)所無(wú)論規(guī)模還是數(shù)量都在大陸?yīng)氄荐楊^。目前，在北京業(yè)界有四大會(huì)所之稱(chēng)，指的是京城俱樂(lè)部、長(zhǎng)安俱樂(lè)部、美洲俱樂(lè)部和中國(guó)會(huì)。這幾個(gè)俱樂(lè)部都具有比較長(zhǎng)的開(kāi)展歷史，經(jīng)營(yíng)和管理各個(gè)方面都日臻成熟和完善。在近幾年，隨著俱樂(lè)部文化被越來(lái)越多的人所認(rèn)同，各種獨(dú)具特色的俱樂(lè)部也應(yīng)時(shí)而生。某些俱樂(lè)部會(huì)員卡的有效性可以延續(xù)到其國(guó)外的聯(lián)盟俱樂(lè)部。199地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所

入會(huì)的管理方式目前，俱樂(lè)部對(duì)入會(huì)的管理方式分為三種： 第一種，外資和中資合營(yíng)的俱樂(lè)部，這種俱樂(lè)部一般由專(zhuān) 業(yè)的外資會(huì)所集團(tuán)進(jìn)行管理。對(duì)于入會(huì)的程序?qū)徟^為嚴(yán) 格。比方京城、長(zhǎng)安、中國(guó)會(huì)等為代表，均采用會(huì)員邀請(qǐng) 制的入會(huì)方法。想要參加俱樂(lè)部必須要有會(huì)員的提名，等 待社會(huì)各界名流組成的專(zhuān)業(yè)理事會(huì)對(duì)其背景和資格的考察。 俱樂(lè)部對(duì)于身份、地位、所處行業(yè)的考察也是甚為嚴(yán)格的。 只有在理事會(huì)嚴(yán)格審核并且批準(zhǔn)后，會(huì)員交納了入會(huì)費(fèi)和 月費(fèi)才能夠正式頒發(fā)會(huì)籍。 第二種，申請(qǐng)入會(huì)人士的資格、背景不做過(guò)多要求，只需 填寫(xiě)入會(huì)申請(qǐng)表格，并且交足了年費(fèi)和月費(fèi)之后，即可以 成為會(huì)員。新興的俱樂(lè)部富力會(huì)采用的就是這種低門(mén)檻的 入會(huì)方式。 第三種，當(dāng)俱樂(lè)部與房地產(chǎn)結(jié)合在一起時(shí)，比方富力城的 富力會(huì)所，對(duì)于業(yè)主而言，只要購(gòu)置了富力城的房子，即 可免費(fèi)享受富力會(huì)的會(huì)員待遇。200地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所 會(huì)所效勞特色201地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所

國(guó)內(nèi)及成都案例代表

俱樂(lè)部定位城市俱樂(lè)部，北京市最優(yōu)秀的商務(wù)應(yīng)酬、交際的平臺(tái)。

會(huì)所描述位居長(zhǎng)安街十號(hào)，在長(zhǎng)安大廈中占據(jù)十二層的長(zhǎng)安俱樂(lè) 部，與全球250多家俱樂(lè)部聯(lián)網(wǎng)。長(zhǎng)安俱樂(lè)部—中國(guó)最頂級(jí)的會(huì)員制俱樂(lè)部202地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所

國(guó)內(nèi)及成都案例代表203地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議 限額1000名2021年成立；除榮譽(yù)會(huì)員與會(huì)籍會(huì)員之外，更有10多種不同的會(huì)籍種類(lèi)，能夠 享受會(huì)館一切效勞的會(huì)員數(shù)在營(yíng)業(yè)頭年內(nèi)不會(huì)超過(guò)千位。

俱樂(lè)部定位中國(guó)內(nèi)陸私人俱樂(lè)部名片。3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所

國(guó)內(nèi)及成都案例代表

成都會(huì)館204地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所

國(guó)內(nèi)及成都案例代表

成都中國(guó)會(huì)所

泰來(lái)娛樂(lè)有限責(zé)任公司創(chuàng)立 始建于1995年； 西南地區(qū)首家高端人士聚集的國(guó)際化商務(wù)私人會(huì)所。 俱樂(lè)部定位 西南地區(qū)的商業(yè)人士創(chuàng)造了一種新的生活方式，并致力于為 會(huì)員搭建一個(gè)擴(kuò)大社交圈的平臺(tái)。 主要特色不僅可以參加會(huì)所舉辦的各種活動(dòng)、研討會(huì)，結(jié)識(shí)世界范圍 金字塔頂尖的精英人物，分享有價(jià)值的資源，還可以欣賞 到世人艷羨的私人博物館泰來(lái)畫(huà)廊的經(jīng)典藏品，品味悉心 珍藏的頂級(jí)紅酒和名貴雪茄；通過(guò)會(huì)所的聯(lián)網(wǎng)俱樂(lè)部，會(huì)員在不同的國(guó)家、不同的地點(diǎn)均 能享受到效勞。205地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議中國(guó)富裕階層和新興中產(chǎn)階級(jí)交際和休閑的主要場(chǎng)所象征著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)商務(wù)及社交文化的開(kāi)展水平商務(wù)概念是最主要的，備有各種會(huì)議廳等商務(wù)交流的場(chǎng)所營(yíng)造體貼入微的商務(wù)交流環(huán)境通過(guò)主題活動(dòng)創(chuàng)造商務(wù)交流的時(shí)機(jī)中西餐飲效勞也是重要的業(yè)態(tài)康體健身同樣必不可少〔不需要人效勞的通常為免費(fèi)〕會(huì)員邀請(qǐng)入會(huì)制〔資深會(huì)員推薦——理事會(huì)批準(zhǔn)——繳納會(huì)費(fèi)〕3.保利會(huì)——頂級(jí)私人會(huì)所

國(guó)內(nèi)及成都案例代表

中國(guó)私人商務(wù)會(huì)所主要特征206地標(biāo)工程屋頂層利用案例本工程高區(qū)樓層規(guī)劃建議地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議高區(qū)樓層規(guī)劃示意——打造“360°成都〞的整體概念308.05.4m72F觀(guān)光層302.6298.4294.2290.0285.84.2m4.2m4.2m4.2m3.8m71F70F69F68F67F

保利會(huì)精品酒店 轉(zhuǎn)換層初步建議占用兩層面積，約5,000㎡初步建議占用兩層面積，約5,000㎡未來(lái)可由考慮統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理會(huì)所及精品酒店，并設(shè) 置內(nèi)部連通空間。觀(guān)光層單獨(dú)設(shè)置電梯，可考慮在裙樓設(shè)置轉(zhuǎn)換平臺(tái)，防止大量外來(lái)觀(guān)光人群對(duì)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、會(huì)所、精品酒店的影響。保利會(huì)及精品酒店單獨(dú)設(shè)置電梯，可以通過(guò)地下車(chē)庫(kù)及獨(dú)立大堂，設(shè)置智能刷卡進(jìn)入系統(tǒng)等保證私密性及品質(zhì)。根據(jù)之前對(duì)寫(xiě)字樓硬件條件的分析，300m限高的前提下，4.2m的標(biāo)準(zhǔn)層高〔避難層暫定3層，層高3.5m〕，地標(biāo)總層數(shù)70層。單層面積約2,500㎡。觀(guān)光層，做足300m限高，層高暫設(shè)5.1m。207建議在規(guī)劃指標(biāo)上能有所突破〔從目前的規(guī)劃指標(biāo)上，相關(guān)指標(biāo)仍不完全確定〕，以下指標(biāo)為我們按照地塊相應(yīng)條件進(jìn)行了初步估算。根據(jù)工程的初步指標(biāo)估算，工程可建設(shè)用地占地指標(biāo)為33,878㎡〔根據(jù)規(guī)劃示意圖，此局部裙樓面積為建筑密度要求下的可建設(shè)用地〕。裙樓24m限高〔按照一般商業(yè)樓層需求，可做4層商業(yè)面積，根據(jù)規(guī)劃示意圖，此局部裙樓面積已是在扣除建筑密度要求后的可建設(shè)用地〕。以此測(cè)算，裙樓首層最大投影面積約1.8萬(wàn)㎡〔含300m塔樓核心筒及大堂面積〕。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議208知名地標(biāo)工程商場(chǎng)分析小結(jié)城市地標(biāo)工程裙樓商業(yè)具有以下特點(diǎn)：物業(yè)形態(tài)香港金融 中心臺(tái)北101

大廈馬來(lái)西亞國(guó)家 石油大廈北京銀泰 中心中信廣場(chǎng)廣州雙子 塔西塔北京國(guó)貿(mào) 三期金茂大廈540,000456,00020,0003.7%35,000287,00014,9217.68%5.2%350,000320,000總體量(㎡)294,000254,000880,000139,35076,00071,000商場(chǎng)(㎡)52,00033,450所占比例24.15%29.92%15.84%10.45%14.86%檔次較高，主題鮮明商業(yè)檔次均偏高檔，品牌以國(guó)際一、二線(xiàn)品牌為主。有助于提升工程檔次。商業(yè)體量在7萬(wàn)㎡以上的商業(yè)工程主要以一家或幾家精品百貨為主力店(香港金融中心的連卡佛)配以國(guó)際品牌的旗艦店以及餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。而一些體量稍小的工程，為集合國(guó)際一、二線(xiàn)品牌的旗艦店以及滿(mǎn)足寫(xiě)字樓商務(wù)配套的的精品購(gòu)物中心，如北京銀泰中心、廣州中信廣場(chǎng)。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議209A.商業(yè)類(lèi)型特性 城市綜合體 集合居住、商務(wù) 及商業(yè)效勞功能B.開(kāi)展商理念 塑造區(qū)域CBD核心 提高品質(zhì) 共享綠色空間 打造城市地標(biāo)，塑 造精神堡壘D.消費(fèi)人群訴求 健康生活 時(shí)尚生活 綠色生活文化主題地標(biāo)建筑C.商務(wù)人群訴求 頂級(jí)商務(wù)中心 便捷商務(wù)效勞及 配套 企業(yè)形象標(biāo)志E.旅游人群訴求 最重要的城市名片 成都精神的代表 成都旅游第一站 最浪漫的地方旅游主題商業(yè)主題以商業(yè)/文化/旅游為載體的城市綜合體工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議210本工程以頂級(jí)商務(wù)辦公為起點(diǎn)，但是，假設(shè)要做為城市最重要的亮點(diǎn)，覆蓋成都乃至西南地區(qū)的高端綜合體，還必須融入更為豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)。工程商場(chǎng)聚合政府消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)的功能，檔次較高。根據(jù)其他城市的經(jīng)驗(yàn)，以及工程周邊文化休閑工程的規(guī)劃，本工程應(yīng)著重文化/旅游主題業(yè)態(tài)的定位。同時(shí)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程的威脅，尤其是面對(duì)南部新城站南組團(tuán)的威脅，本工程在業(yè)態(tài)的選擇上應(yīng)充分利用地標(biāo)優(yōu)勢(shì)，聚集自身集客力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，與周邊工程形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，并創(chuàng)造工程核心競(jìng)爭(zhēng)力。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議211主題店——精品百貨原因及作用與工程頂級(jí)商務(wù)辦公定位相一致滿(mǎn)足金字塔塔尖人群的需要在區(qū)域市場(chǎng)的唯一性〔一般在一個(gè)城市只開(kāi)一家〕與周邊競(jìng)爭(zhēng)工程形成差異化品牌自身的集客能力市場(chǎng)稀缺業(yè)態(tài)擁有固定的忠誠(chéng)消費(fèi)者，與其它業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議212主題店——精品電器原因及作用運(yùn)營(yíng)模式教傳統(tǒng)電器賣(mài)場(chǎng)更為人性化符合工程精品購(gòu)物中心的氛圍，更加注重效勞及產(chǎn)品的品質(zhì)提倡體驗(yàn)式消費(fèi)效勞附加值較高將成為中高端消費(fèi)群體的主流消費(fèi)場(chǎng)所BESTBUYFNAC工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議213主題街區(qū)——國(guó)際名品街〔國(guó)際知名品牌成都旗艦店〕原因及作用成都缺乏一個(gè)品牌形象展示及品牌集聚的區(qū)域品牌區(qū)域旗艦店已成為品牌拓展的重點(diǎn)工程城南國(guó)際新城代表未來(lái)商務(wù)CBD核心，代表未來(lái)富人集聚的方向區(qū)域文化旅游、休閑度假項(xiàng)目以及本工程地標(biāo)價(jià)值的帶動(dòng)將提升區(qū)域的旅游價(jià)值，將對(duì)品牌旗艦店的形象展示和銷(xiāo)售起到較大的支撐從LV、GUCCI到ZARA、H&M，享受的是來(lái)自國(guó)際化成都帶給我們的消費(fèi)味覺(jué)。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議214主題街區(qū)——品牌展示廳原因及作用隨著城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，更多品牌關(guān)注西部市場(chǎng)、聚焦成都市場(chǎng)，因此工程商業(yè)裙樓也有可能引進(jìn)對(duì)展示功能要求較高的品牌，做為形象展廳品牌展廳大多以展示，文化推廣為目的，不直接銷(xiāo)售同時(shí)，在一個(gè)城市，品牌展廳通常只選擇最高端的物業(yè)品牌展廳同樣擁有較高的付租能力，同時(shí)是對(duì)工程品質(zhì)的提升Aston-Martin-Showroom賓利成都展廳〔香格里拉〕松下在北京新光天地的展廳工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議215主題街區(qū)——美食廣場(chǎng)〔可設(shè)置在地下并與地鐵通道互動(dòng)〕原因及作用 滿(mǎn)足不同層面消費(fèi)客群的需 求〔未來(lái)地鐵人群、旅游人 群、廣場(chǎng)人群等〕 完善工程功能 為辦公人群提過(guò)良好配套 地下局部與地鐵連通，但不 是地鐵站直接上蓋，且連通 通道長(zhǎng)度在200m以上，因此 做地鐵商鋪的可行性較小， 暫時(shí)不做此考慮。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議216生活主題——精品超市原因及作用 工程高端定位不適宜做超市大賣(mài)場(chǎng) 完善工程功能 為工程提供完整的生活配套 利于商業(yè)氣氛的營(yíng)造 固定的忠誠(chéng)消費(fèi)者 利于招商的順利進(jìn)行 穩(wěn)定經(jīng)營(yíng) 提升工程檔次和品位 市場(chǎng)稀缺業(yè)態(tài)工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議217生活主題——健康生活原因及作用大量消費(fèi)群體存在健康生活概念可考慮業(yè)態(tài)： 體育運(yùn)動(dòng)用品專(zhuān)賣(mài)店 戶(hù)內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 以體育運(yùn)動(dòng)為概念的餐廳、酒吧 等 健身會(huì)所、桑拿SPA美容＋食品＋運(yùn)動(dòng)=健康生活工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議218原因及作用 聚集人氣效果明顯 人流互動(dòng)，延長(zhǎng)人流逗留時(shí)間 休閑氣氛打造，為消費(fèi)者提供良 好的購(gòu)物休閑場(chǎng)所 吸引日間消費(fèi)人流 提升工程的經(jīng)營(yíng)品位和檔次 成都影院市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)緩慢，硬 體提交相對(duì)落后，必將有更新?lián)Q 代的過(guò)程文化/旅游主題——星級(jí)影院工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議219文化/旅游主題——24小時(shí)書(shū)店有這樣一家書(shū)店，是讀書(shū)人的福氣，也是一座城市的驕傲。知識(shí)無(wú)終點(diǎn)，讀書(shū)不打烊。臺(tái)北的誠(chéng)品書(shū)店以它獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式、獨(dú)特的書(shū)店文化，帶給社會(huì)群眾一種精致高貴的選擇，帶給這個(gè)城市一種體面和尊嚴(yán)。當(dāng)然，精致高貴指的并不僅是書(shū)的包裝、書(shū)的內(nèi)容、書(shū)的價(jià)格，更是一種環(huán)境、一種氣氛、一種向往。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議220觀(guān)景平臺(tái)轉(zhuǎn)換層〔商業(yè)裙樓頂層〕 工程塔樓局部要打造觀(guān)景層，為保證人流到達(dá)及疏散，一般在裙樓頂層屋面設(shè)置轉(zhuǎn)換層。??????金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)換層可銜接塔樓，作為塔樓的金融效勞配套，設(shè)置銀行等機(jī)構(gòu)，同時(shí)便利購(gòu)物中心的金融效勞功能紀(jì)念品專(zhuān)賣(mài)針對(duì)旅游觀(guān)光人群，可設(shè)置旅游紀(jì)念品專(zhuān)賣(mài)成都百年老店坊川菜是享譽(yù)世界的美食，借助本工程的地標(biāo)性，將川菜發(fā)揚(yáng)和傳承，同時(shí)，亦將受到消費(fèi)者喜愛(ài)〞坊“意為街市，可考慮在建筑型態(tài)上進(jìn)行再現(xiàn)和復(fù)原，實(shí)現(xiàn)古老與現(xiàn)代的交匯LangeBar高端人群的專(zhuān)屬空間第五立面以生態(tài)、科技為主題打造城市“第五立面〞屋頂層Lange Bar城市第五立面金融效勞旅游紀(jì) 念品名人 館成都老店坊工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議221文化/旅游主題——川菜老店坊與餐飲協(xié)會(huì)及商業(yè)協(xié)會(huì)合作，針對(duì)知名餐飲品牌招商并通過(guò)政府及民間組織獲得相應(yīng)的〞稱(chēng)號(hào)“及〞授牌“增加工程的文化及旅游功能工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議222文化/旅游主題——PianoBar&MusicBar&LangeBar 成都娛樂(lè)業(yè)興旺，但是缺乏真 正的品質(zhì)場(chǎng)所 本工程要營(yíng)造的是五星級(jí)酒店 無(wú)法給予的自然、高雅，低調(diào) 奢華PianoBar&MusicBar&LangeBar工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議223文化/旅游主題——四川名人館四川文明展示廳〔蜀都文化博物館〕四川/成都名人館四川/成都名人倍出，但大多在異地開(kāi)展四川/成都人凝聚力、歸屬感的表達(dá)對(duì)家鄉(xiāng)的親情，對(duì)作為四川/成都的自豪感從文人墨客到政壇領(lǐng)袖，再到現(xiàn)代商界精英，四川名人輩出。。。工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議224文化/旅游主題——〞第五立面“在建筑學(xué)領(lǐng)域，屋頂被稱(chēng)為“第五立面〞。隨著高層建筑越來(lái)越多，“第五立面〞也愈發(fā)顯得重要，更加頻繁地進(jìn)入人們的視野。???第五立面以生態(tài)、科技為主題打造城市“第五立面〞賦予建筑物更多生命力對(duì)屋頂平臺(tái)其他業(yè)態(tài)起著畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議225現(xiàn)有規(guī)劃條件——商業(yè)裙樓規(guī)劃按照目前的規(guī)劃條件，我們根據(jù)我們所了解的商家選址要求，對(duì)工程進(jìn)行初步的業(yè)態(tài)布局。根據(jù)以上初步布局，很難落實(shí)我們認(rèn)為工程應(yīng)該具備的豐富業(yè)態(tài)，工程主題及特色不明顯，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較弱。商業(yè)裙樓局部的開(kāi)發(fā)將直接影響工程整體的地標(biāo)打造及運(yùn)作，因此，我們建議本工程商業(yè)裙樓局部按照傳統(tǒng)的購(gòu)物中心模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，打造特色主題購(gòu)物中心，效勞更為廣泛的人群，以推動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)

西南側(cè)至東北側(cè) 檔次由高到低經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由靜到動(dòng)

東北側(cè)至西南側(cè) 檔次由低到高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由動(dòng)到靜大型餐飲/娛樂(lè)國(guó)際精品品牌旗艦店精品酒店電影院

KTV兒童職業(yè)體驗(yàn)工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議226規(guī)劃調(diào)整建議——商業(yè)裙樓規(guī)劃工程指標(biāo)功能定位業(yè)態(tài)定位空間布局地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議 建議一：308m地標(biāo)＋集中式商業(yè)裙樓 建議：將圍合式商業(yè)裙樓可建筑面積集中，修建集中式購(gòu)物中心，以防止圍合式帶來(lái)的商 業(yè)經(jīng)營(yíng)影響。 圍合式的商業(yè)空間不符合國(guó)際上的商業(yè)空間規(guī)劃慣例，與消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中間的需求有一 定差異； 中心廣場(chǎng)近4萬(wàn)㎡，以圍合式的布局，造成消費(fèi)動(dòng)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)，選逛舒適性較差； 將商業(yè)集中，對(duì)資源利用性更強(qiáng)，同時(shí)可將公共廣場(chǎng)完全開(kāi)放，形成共享空間，有利于 地標(biāo)打造以及周邊地標(biāo)打造； 在規(guī)劃指標(biāo)范圍內(nèi)，減少對(duì)建筑密度指標(biāo)的使用需求，創(chuàng)造更多空間。227空間布局——商業(yè)裙樓規(guī)劃集中式商業(yè)將有時(shí)機(jī)將工程打造成為一個(gè)主題明顯，功能完善的精品購(gòu)物中心，在成都地區(qū)具備獨(dú)有性結(jié)合工程整體規(guī)劃，未來(lái)招商及運(yùn)營(yíng)工作有非常大的保障單層面積暫定1.1萬(wàn)㎡〔不含寫(xiě)字樓核心筒〕，總體量約70,000㎡32.45.2m第五立面6F金融效勞紀(jì)念 品名人 館成都老店坊LangeBar27.222.016.811.6 6.45.2m5.2m5.2m5.2m6.4m5F4F3F2F1F健康生活館(健身、 spa。。〕 24H書(shū)店 名品街 名品街

大型餐飲 休閑餐飲 精品電器名品街 展示廳-6.06.0m生活效勞B1精品超市中西式快餐/

簡(jiǎn)餐美食街餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)國(guó)際都會(huì)影院 精品百貨 精品百貨 精品百貨空間布局業(yè)態(tài)定位功能定位工程指標(biāo)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都最正確開(kāi)發(fā)建議精品購(gòu)物中心地標(biāo)表現(xiàn)商業(yè)綜合體地標(biāo)建筑主題業(yè)態(tài)面積（㎡）主題店精品百貨15,000精品電器3,000主題街區(qū)國(guó)際名品街13,000品牌展示廳2,000美食街3,000生活主題精品超市6,000健康生活3,000餐飲娛樂(lè)中西式快餐/簡(jiǎn)餐2,000休閑餐飲3,000大型餐飲4,000主題業(yè)態(tài)面積（㎡）文化旅游主題星級(jí)影院4,00024小時(shí)書(shū)店4,000第五立面金融服務(wù)1,000旅游紀(jì)念品1,000名人館1,000成都老店坊3,000LangeBar2,000228空間布局——商業(yè)裙樓規(guī)劃Total70,000以上面積根據(jù)對(duì)應(yīng)商家一般選址面積要求進(jìn)行測(cè)算總建筑面積約70,000㎡空間布局業(yè)態(tài)定位功能定位工程指標(biāo)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都最正確開(kāi)發(fā)建議精品購(gòu)物中心地標(biāo)表現(xiàn)商業(yè)綜合體地標(biāo)建筑229購(gòu)物空間環(huán)境創(chuàng)造示意230地標(biāo)工程開(kāi)發(fā)總指標(biāo)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算功能分區(qū)樓層單層面積(㎡)層數(shù)(層)總面積(㎡)可租賃面積(㎡)觀(guān)光層172F2,5002,5002,500會(huì)所5,00070-71F2,50025,000精品酒店5,00022,50068-69F5,000寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層〔含避 難層〕 寫(xiě)字樓〔裙樓〕152,500 12,0007-67F 1-6F2,5002,00061 6142,500 0 〔寫(xiě)字樓可出租面 積，不含避難層〕 〔避難層暫定4層〕大堂及核心筒，及部 分配套設(shè)施8,00018,0006F

7,00044,00011,000 4,000 3,00017,00017,0001411111

5F1-4F B1 B1 B1 B2 B3

7,00011,00011,000 4,000 3,00017,00017,00017,000B4

1地上72層 地下4層

17,000含地下305,000地上面積236,00070,00054,000〔商場(chǎng)可出租面積， 含B1商業(yè)〕〔地下車(chē)位面積積， 車(chē)位1800個(gè)〕裙樓地下

商場(chǎng)設(shè)備及物流平臺(tái) 地下停車(chē)場(chǎng)塔樓54,000㎡1800個(gè)2,400㎡80個(gè)30.00㎡/個(gè)0.80個(gè)/100㎡10,000㎡酒店/會(huì)所16,800㎡560個(gè)30.00㎡/個(gè)0.80個(gè)/100㎡70,000㎡商場(chǎng)34,200㎡1140個(gè)30.00㎡/個(gè)0.80個(gè)/100㎡142,500㎡寫(xiě)字樓車(chē)位面積0,600㎡車(chē)位數(shù)

20個(gè)車(chē)位面積〔標(biāo)準(zhǔn)要求〕 30.00㎡/個(gè)車(chē)位配比〔標(biāo)準(zhǔn)要求〕 0.80個(gè)/100㎡

面積2,500㎡車(chē)位配比計(jì)算

觀(guān)光層中間樓層及低 樓層〔對(duì)外租賃部 分〕保利集團(tuán)總部觀(guān)光層保利會(huì)精品酒店

B1-6F精品購(gòu)物中心6F72F67FB2-4F停車(chē)場(chǎng)1FB4頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都最正確開(kāi)發(fā)建議精品購(gòu)物中心地標(biāo)表現(xiàn)商業(yè)綜合體地標(biāo)建筑231開(kāi)發(fā)周期根據(jù)類(lèi)似地標(biāo)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，工程建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為4年左右，加上工程前期時(shí)間，一共4年零10個(gè)月，即2021年1季度～2021年4季度。 工程施工啟動(dòng)前后至工程交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 〔1〕、2021年8月15日完成施工圖設(shè)計(jì)； 〔2〕、2021年9月5日完成招標(biāo)工作； 〔3〕、2021年10月7日完成施工準(zhǔn)備工作； 〔4〕、2021年10月10日開(kāi)工建設(shè)； 〔5〕、2021年10月1日交付使用。1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議功能分區(qū)可租賃面積(㎡)租賃模式建議觀(guān)光層2,500以銷(xiāo)售門(mén)票為主會(huì)所5,000保利集團(tuán)暫無(wú)此類(lèi)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，建議整體承租專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商精品酒店5,000寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層（不含避難層）142,500直接推向?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)商場(chǎng)（含B1商業(yè)）70,000保利集團(tuán)暫無(wú)此類(lèi)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，建議整體承租專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商地下停車(chē)場(chǎng)54,000（車(chē)位1800個(gè)）由未來(lái)的物管單位代管，按照一般運(yùn)營(yíng)管理的模式進(jìn)行出租232運(yùn)營(yíng)模式及租賃價(jià)格工程只租不售 根據(jù)地標(biāo)工程的打造經(jīng)驗(yàn)，以及保利集團(tuán)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，為保證地標(biāo)工程品質(zhì)的塑造以及未來(lái)靈活的運(yùn)營(yíng)管控， 地標(biāo)工程將整體持有考慮，只租不售。 根據(jù)工程的規(guī)劃條件，地標(biāo)工程可對(duì)外出租面積主要分為：1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議233運(yùn)營(yíng)模式及租賃價(jià)格——寫(xiě)字樓租金預(yù)測(cè)工程名稱(chēng)地理位置規(guī)模硬件設(shè)施周邊環(huán)境商務(wù)氣氛商務(wù)配套交通條件品牌形象物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商知名度

總得分當(dāng)前租金 本工程參考租金參考系數(shù)折算后 租金總分值值10101010101010101010100香格里拉匯日央擴(kuò)力寶大廈中環(huán)廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)787888767787767776776768867679576678777787688767877070647275150130 95 951001631411131001010.250.150.050.05 0.140.7121.17 5.64 5.0110.13威斯頓聯(lián)邦大廈8676776777681201340.113.41城市之心冠城廣場(chǎng)川信大廈878777766756867766767666666666696165100 85 85110106 99

0.10.0250.02511.01 2.65 2.48國(guó)航世紀(jì)中心8887775877721001060.1515.83本工程51096569989761128本工程寫(xiě)字樓局部的租金測(cè)算，我們采取市場(chǎng)權(quán)重分析比較法選取成都10棟甲級(jí)寫(xiě)字樓與本工程進(jìn)行比較，得出本工程當(dāng)前的可參照租金本工程單項(xiàng)參考租金＝對(duì)照工程當(dāng)前租金×〔對(duì)照工程總得分/本工程總得分〕本工程綜合可參照租金＝單項(xiàng)參照租金×參考系數(shù)以目前〔2021年〕工程基地條件進(jìn)行測(cè)算，寫(xiě)字樓租金為128元/㎡/月1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目寫(xiě)字樓體量（可租賃面積）14.25萬(wàn)㎡按照300m的基礎(chǔ)控規(guī)要求，2,500㎡/層，裙樓1－6F，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2m，避難層高3.8m/層每年起始租賃面 積(萬(wàn)㎡)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓年均 吸納量(萬(wàn)㎡)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)吸 納比例每年預(yù)計(jì)租賃面 積(萬(wàn)㎡)累計(jì)租賃面積

(萬(wàn)㎡)每年剩余面積

(萬(wàn)㎡)出租率2014年14.2513.3415.00%2.002.0012.2514.04%2015年12.2515.2615.00%2.294.299.9630.10%2016年9.9617.4615.00%2.626.917.3448.48%2017年7.3419.9620.00%3.9910.903.3576.50%租金預(yù)測(cè)

2009年 基準(zhǔn)租金(元/㎡/月)遞增率2014年租金預(yù)測(cè)

(元/㎡/月)2015年租金預(yù)測(cè)

(元/㎡/月)2016年租金預(yù)測(cè)

(元/㎡/月)2016年租金預(yù)測(cè)

(元/㎡/月)2016年租金預(yù)測(cè)

(元/㎡/月)樂(lè)觀(guān)1285.00%163172180189199一般3.00%160168177186195234運(yùn)營(yíng)模式及租賃價(jià)格——寫(xiě)字樓租金預(yù)測(cè)在2005年至2021年間，成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓的年平均增長(zhǎng)幅度為13.9%。但是由于成都05-07年的供給市場(chǎng)出現(xiàn)了近幾年的頂峰值期，隨著未來(lái)寫(xiě)字樓的放量，需求市場(chǎng)將相對(duì)萎縮，因此未來(lái)3－5年漲幅應(yīng)該小于此平均值。工程所在區(qū)域雖然未來(lái)供給工程較多，競(jìng)爭(zhēng)較大；但工程地標(biāo)性質(zhì)的特殊性，決定了工程的品質(zhì)不會(huì)等同于周邊工程，因此工程未來(lái)租金水準(zhǔn)較高。1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議根據(jù)之前吸納量的推估，工程租賃去化速度預(yù)估如下：功能分區(qū)租賃（門(mén)票）單價(jià)預(yù)測(cè)備注觀(guān)光層以銷(xiāo)售門(mén)票為主，預(yù)計(jì)80

元/張；上海金茂大廈門(mén)市價(jià)

88元/人，上海東方明珠，澳門(mén)旅游塔。每年觀(guān)光人群按照20

萬(wàn)人預(yù)計(jì)。會(huì)所預(yù)計(jì)100元/㎡保利集團(tuán)暫無(wú)此類(lèi)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，建議整體承租專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商精品酒店地下停車(chē)場(chǎng)按照目前停車(chē)場(chǎng)商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)500元/個(gè)/月進(jìn)行 計(jì)算每年按照5％的漲幅 計(jì)算。235商場(chǎng)租金測(cè)算按照可出租面積整租運(yùn)營(yíng)商計(jì)算備注：比照工程租金構(gòu)成為根本租金+工程凈利潤(rùn)提成，本工程參考租金也包含這兩局部。租金收益測(cè)算在假定運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與物業(yè)管理費(fèi)用相等的前提下測(cè)算。 類(lèi)別 位置 商業(yè)規(guī)模 區(qū)域市場(chǎng)成熟度 外部交通便利度 硬體條件 交通動(dòng)線(xiàn) 業(yè)態(tài)豐富程度 未來(lái)支撐 周邊居民消費(fèi)力 管理團(tuán)隊(duì) 系數(shù)調(diào)整平均租金〔元/㎡/月〕新世界百貨

-5% 5% -10% 3% 2% 5% 2% -2% 3% 2% 5% 80時(shí)代百盛

-3% 5% -9% 3% 2% 3% 3% -2% 2% 2% 6% 75太平洋百貨〔春熙店〕 -5% 8% -10% 2% 3% 3% 3% -2% 2% 2% 6% 83調(diào)整后平均租金〔元/㎡/月〕8479.587.98本工程參考租金〔元/㎡/月〕83.83〔起租金額〕運(yùn)營(yíng)模式及租賃價(jià)格——商場(chǎng)/觀(guān)光層/會(huì)所/精品酒店/停車(chē)場(chǎng)租金預(yù)測(cè)2.財(cái)務(wù)測(cè)算1.工程開(kāi)發(fā)建議頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都最正確開(kāi)發(fā)建議精品購(gòu)物中心地標(biāo)表現(xiàn)商業(yè)綜合體地標(biāo)建筑236對(duì)于該工程的建設(shè)，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，本方案的建設(shè)期定為4年，從2021年開(kāi)始。2〕根據(jù)工程初步指標(biāo)所確定的建設(shè)內(nèi)容和工作量。1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議237合計(jì)住宅平均住宅一土地款1,5621,562-1,41361,619781-62,400開(kāi)發(fā)前期費(fèi)二8080-723,14840-3,188三建筑安裝工程費(fèi)2,1881,7382,3881,78868,5751,19478,9609,191紅線(xiàn)內(nèi)配套費(fèi)四36118114,250327-361-14,431五政府收費(fèi)2038,024102-203-1848,126六47241,85643-47-1,880七公建分?jǐn)?67167--6,6571516,57483不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)八4949-441,91324-1,9384,2079,191177,5804,8572,1884,022165,9602,428營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用九166166-83-6,5551506,638十管理費(fèi)用893,5074489-80-3,552十一財(cái)務(wù)費(fèi)用374374-33814,740187-14,927十二開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用7575--682,962383,0004,9115,5612,1884,659193,7252,7809,191205,697 總本錢(qián)〔萬(wàn)元〕商業(yè)可售地下車(chē)庫(kù)序號(hào)本錢(qián)工程 可售面積單位本錢(qián)商業(yè)可售地下車(chē)庫(kù)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議238合計(jì)平均塔樓商業(yè)群樓地下小商業(yè)地下車(chē)庫(kù)塔樓商業(yè)群樓地下小商業(yè)地下車(chē)庫(kù)建筑面積177,00059,00011,00054,000247,000177,00059,00011,00054,000247,000一土地款----------開(kāi)發(fā)前期費(fèi)二6,100247247247-2474,3711,457272-建筑安裝工程費(fèi)三9,9483,3563,2504,46811,167197,656245,71618,1243,57526,361四紅線(xiàn)內(nèi)配套費(fèi)-61761761761710,9203,640679-15,238政府收費(fèi)五2061,2135,078206-2263,639-206206六18234-763313131-31546七公建分?jǐn)?---------不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)八1,950364-8,164331331331-3315,85018,124281,05912,5985,8994,6813,35611,379222,98334,8035,149營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用九331331331-1,9505,850331-3648,164管理費(fèi)用十331331331331-5,8501,950364-8,164十一財(cái)務(wù)費(fèi)用1,9301,9301,930-1,93034,15911,3862,123-47,668十二開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用----------15,1898,4907,2723,35613,970268,84250,0907,99918,124345,055總本錢(qián)〔萬(wàn)元〕序號(hào)本錢(qián)工程建筑面積單位本錢(qián)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議239財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——評(píng)價(jià)說(shuō)明

1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)為了能夠客觀(guān)真實(shí)地考察本工程的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益，本工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用建設(shè)工程的評(píng)價(jià)方法，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，對(duì)該工程的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算分析，考察工程的盈利能力和清償能力。2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底為了全面反映本工程財(cái)務(wù)指標(biāo)，根據(jù)本工程籌劃方案，我們運(yùn)營(yíng)方案為：地標(biāo)工程只租不售，各物業(yè)型態(tài)相關(guān)租金評(píng)估及各年租賃比例見(jiàn)前文工程開(kāi)發(fā)建議局部。為保證地標(biāo)成功打造，政府給予的配套200畝住宅地塊，所修建的住宅物業(yè)及配套商業(yè)以全部銷(xiāo)售的模式進(jìn)行收入測(cè)算。1〕工程分析期考慮到地標(biāo)工程的持有經(jīng)營(yíng)，我們將分析期定為20年〔不含建設(shè)期〕。2〕基準(zhǔn)收益率3〕稅率營(yíng)業(yè)稅5%房產(chǎn)稅12%城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加稅營(yíng)業(yè)稅的3%0.1%租賃管理費(fèi)2%所得稅25%1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議經(jīng)營(yíng)期（年）經(jīng)1經(jīng)2經(jīng)3經(jīng)4經(jīng)5說(shuō)明年份201420152016201720182019-2033寫(xiě)字樓出租率14%30%55%83%85%經(jīng)6-經(jīng)20按照85％計(jì)算頂級(jí)寫(xiě)字樓租金（元/㎡/月）160由第二年開(kāi)始遞增，遞增率為每年3％頂級(jí)會(huì)所/精品酒店出租率100%在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前即確定運(yùn)營(yíng)商，因此各運(yùn)營(yíng)年份出租率為100％會(huì)所/精品酒店租金（整租運(yùn)營(yíng)商）（元/㎡/月）100由第二年開(kāi)始遞增，遞增率為每年3％商場(chǎng)出租率100%在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前即確定運(yùn)營(yíng)商，因此各運(yùn)營(yíng)年份出租率為100％商場(chǎng)租金（整租運(yùn)營(yíng)商）（元/㎡/月）8484848689由第四年開(kāi)始遞增，遞增率為每年3％觀(guān)光層人流量（萬(wàn)人/年）20經(jīng)2-經(jīng)20按照20萬(wàn)人計(jì)算門(mén)票（元/張）80經(jīng)1-經(jīng)10按照80元/張計(jì)算；經(jīng)11-經(jīng)20按照在經(jīng)1的基礎(chǔ)上漲幅30％計(jì)算，即104元/張車(chē)位出租率30%40%60%75%經(jīng)6-經(jīng)20按照75％計(jì)算車(chē)位租金（元/月/個(gè)）500經(jīng)2-經(jīng)20在上一年基礎(chǔ)上遞增5％計(jì)算240財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——地標(biāo)工程20年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)出租率及租金預(yù)測(cè)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議241財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——地標(biāo)工程及配套200畝住宅工程合并利潤(rùn)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論序號(hào) 一 二地標(biāo)工程 281059 345055配套住宅工程 177580 205697合計(jì) 458639 550752總銷(xiāo)售收入凈現(xiàn)金流入三四

265535-306824

265535-34505538232固定資產(chǎn)五2810592877166657稅前利潤(rùn)稅前本錢(qián)利潤(rùn)率六七-6399644889 -18.5%21.8%-19108 -3.47%1.本工程盈利能力分析〔地標(biāo)及配套200畝住宅工程〕 盈虧平衡分析 對(duì)于本工程物業(yè)銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)收入，我們進(jìn)行盈虧平衡分析。 總固定本錢(qián)總營(yíng)業(yè)收入?總可變本錢(qián)?總經(jīng)營(yíng)稅金及附加盈虧平衡點(diǎn)=2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論——從財(cái)務(wù)測(cè)算角度除非，本工程為非盈利工程。結(jié)合全世界地標(biāo)工程的案例，為保證地標(biāo)品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)均為持有，必須投入這樣的本錢(qián)才能塑造一個(gè)真正意義的地標(biāo)建筑。1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議242 建議保利集團(tuán)與政府再協(xié)商及溝通，在地標(biāo)地塊增加可售面積，以彌補(bǔ)保利集團(tuán)在地標(biāo) 工程中的資金缺口建議開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足居住功能的產(chǎn)品，主要考慮：

建議一：308m地標(biāo)＋集中式裙樓 建議二：工程居住配套1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議243工程所在區(qū)域未來(lái)會(huì)入住產(chǎn)業(yè)人口60萬(wàn)人，居住人口60萬(wàn)人，對(duì)工程的開(kāi)發(fā)是利好因素，同時(shí)，對(duì)工程的配套也提出了更高的要求，尤其是本工程地標(biāo)工程的打造，需要與之相匹配的高端居住配套根據(jù)我們對(duì)全球其他城市的地標(biāo)案例的研究，發(fā)現(xiàn)地標(biāo)都是集合商業(yè)、商務(wù)、居住功能為一體的綜合體工程，無(wú)一不對(duì)居住配套有非常高的要求，單純的住宅或者寫(xiě)字樓工程都很難成為“地標(biāo)〞???為進(jìn)一步研究地標(biāo)工程的相關(guān)高端居住配套，我們除對(duì)前述報(bào)告提及案例進(jìn)行綜合比照分析外，增加以下案例的研究：美國(guó)紐約洛克菲勒中心上海陸家嘴地區(qū)上?；春Ｂ返貐^(qū)高端居住配套是本工程打造成都地標(biāo)的必要條件1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議244洛克菲勒中心是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。 70層高的RCA大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場(chǎng)和電影院等娛樂(lè)設(shè)施；低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車(chē)站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所。洛克菲勒中心在開(kāi)發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體的兩個(gè)根本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)，顯得蕭條。在后來(lái)的開(kāi)發(fā)中，他們認(rèn)識(shí)到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場(chǎng)的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外圍，建了一座擁有2,153間客房的希爾頓旅館，功能不協(xié)調(diào)的局面稍微改進(jìn)了一些，并給中心帶來(lái)了生機(jī)。洛克菲勒中心的實(shí)踐證明，建筑綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂(lè)是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的根底；景觀(guān)和環(huán)境是開(kāi)發(fā)取得效益的前提。案例——美國(guó)紐約洛克菲勒中心〔RockefellerCenter〕1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議245陸家嘴CBD是上海最繁榮的金融商務(wù)區(qū)，其核心區(qū)內(nèi)金茂大廈、環(huán)球金融中心以及在建的上海中心大廈均為上海乃至中國(guó)首屈一指的地標(biāo)性建筑。CBD內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)便捷，軌道交通2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)穿行其間，地面道路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，整體交通微循環(huán)良好。 陸家嘴CBD核心高檔辦公區(qū)域 〔環(huán)球中心、金茂大廈、招商局大廈等〕 陸家嘴CBD核心高檔住宅區(qū) 〔湯成一品、盛大金盤(pán)等〕 陸家嘴CBD商務(wù)展覽區(qū) 〔東方明珠、水族館、濱江大道等〕 陸家嘴CBD集中商業(yè)區(qū) 〔正大廣場(chǎng)，新鴻基IFC〕案例——上海陸家嘴地區(qū)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議樓盤(pán)名稱(chēng)體量（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）湯臣一品115,000130,000盛大金磐花園163,00066,341財(cái)富海景花園163,14165,000仁恒濱江園400,00045,872世茂濱江花園800,00044,910匯豪天下129,46237,555246金茂大廈與環(huán)球金融大廈均以標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店為主，長(zhǎng)期居住功能都相對(duì)較弱，主要依靠直接鄰近的地塊解決居住配套。案例——上海陸家嘴地區(qū)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議247新天地淮海路吸收了陸家嘴的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)了多個(gè)高端酒店式公寓工程，為區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟奠定了根底。香港廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)于1998年，總 樓面面積逾十萬(wàn)平方米，分 南、北兩座。 南塔為甲級(jí)寫(xiě)字樓、北塔為 香港廣場(chǎng)酒店式公寓。新天地工程是瑞安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)綜合體，包含商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、高尚住宅等多種業(yè)態(tài)翠湖天地是新天地工程的住宅樓盤(pán)名稱(chēng)，共分三期，規(guī)劃建筑面積約534,000平方米案例——上?；春Ｂ返貐^(qū)1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議248成都未來(lái)的高端商業(yè)工程均有居住功能的配套——效勞式公寓來(lái)福士廣場(chǎng)——Ascott仁恒廣場(chǎng)——FrasersHospitality案例——成都未來(lái)2-3年高端綜合體工程1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議編號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)1南城都匯2時(shí)代晶科名苑3天府長(zhǎng)城.圖南多4華敏世家花園5疊翠峰6譽(yù)峰7中海城南1號(hào)8中海蘭庭9華潤(rùn)鳳凰城10華府西苑1上海復(fù)地2嘉里雅頌居3建發(fā)鷺洲4蘋(píng)果之城11249目前周邊住宅以中低端為主〔僅有的豪宅譽(yù)峰及城南一號(hào)，均在站南組團(tuán)〕，無(wú)法滿(mǎn)足工程高端客戶(hù)的內(nèi)部需求。工程的高端居住功能無(wú)法依靠工程直接鄰近地塊的高端居住物業(yè)滿(mǎn)足配套要求，因此我們只有通過(guò)內(nèi)部滿(mǎn)足實(shí)現(xiàn)。11223344556677332288

91044在售工程規(guī)劃工程大源組團(tuán)本工程站南組團(tuán)國(guó)際國(guó)內(nèi)成功地標(biāo)案例中，無(wú)一不對(duì)居住配套有非常高的要求，主要表達(dá)為兩種解決方式：一、靠工程直接鄰近地塊的高端居住物業(yè)滿(mǎn)足配套要求二、以工程內(nèi)部居住配套功能為主基于以上分析，我們建議在本工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為保證工程的成功開(kāi)發(fā)，為保證工程對(duì)南部新城整體開(kāi)發(fā)的奉獻(xiàn)和價(jià)值，應(yīng)該重視自身居住功能的打造。1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議250國(guó)際國(guó)內(nèi)成功地標(biāo)案例中，無(wú)一不對(duì)居住配套有非常高的要求，主要表達(dá)為兩種解決方式：一、靠工程直接鄰近地塊的高端居住物業(yè)滿(mǎn)足配套要求二、以工程內(nèi)部居住配套功能為主〔工程內(nèi)部居住功能配套一般表現(xiàn)為以下產(chǎn)品〕 酒店 高端商務(wù)公寓 電梯豪宅根據(jù)之前的分析，不建議工程規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店，建議規(guī)劃精品酒店。 工程高端居住需求，需要通過(guò)電梯 豪宅滿(mǎn)足，但受商業(yè)土地性質(zhì)規(guī)劃 的限制。高端商務(wù)公寓作為興旺地區(qū)較為普普及適用的產(chǎn)品，且效勞對(duì)象以高端商務(wù)人士為主。在形象和品質(zhì)上都有較好的保證。 精品酒店客房數(shù)量較少， 完全不能滿(mǎn)足內(nèi)部需求。 市場(chǎng)性較好，在土地性質(zhì) 允許或調(diào)整的可能下，建 議開(kāi)發(fā)。建議開(kāi)發(fā)，做為地標(biāo)工程打造的配套以及實(shí)現(xiàn)地標(biāo)工程 良性循環(huán)的必要支撐。

酒店 電梯 豪宅高端商務(wù) 公寓1.工程開(kāi)發(fā)建議2.財(cái)務(wù)測(cè)算地標(biāo)建筑商業(yè)綜合體地標(biāo)表現(xiàn)頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都精品購(gòu)物中心最正確開(kāi)發(fā)建議251 內(nèi)容總體狀況市場(chǎng)供給南部新城市 場(chǎng)空白平衡成都產(chǎn) 業(yè)開(kāi)展本工程打造 需要本工程有開(kāi)發(fā)高端商務(wù)公寓的必要南部新城要打造成為科技、商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居的國(guó)際化新城，區(qū)域內(nèi)需要補(bǔ)充高端商務(wù)公寓產(chǎn)品的空白。傳統(tǒng)城區(qū)與南部新城在產(chǎn)業(yè)開(kāi)展、品牌引入等方面存在較大的競(jìng)爭(zhēng)，南部新城要吸引更多的企業(yè)，尤其是大型跨國(guó)公司，高端商務(wù)公寓的配套也是必須的。本工程要打造成為成都地標(biāo)，目標(biāo)在于引進(jìn)更多的世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)等有實(shí)力的企業(yè)，為企業(yè)創(chuàng)造更高的商務(wù)平臺(tái)，因此，本工程開(kāi)發(fā)高端商務(wù)公寓也是必要的。 結(jié)論成都市高端商務(wù)公寓市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷了從無(wú)到有的過(guò)程。成都作為西部重要城市，高端商務(wù)公寓市場(chǎng)有較好的市場(chǎng)空間。成都市場(chǎng)的現(xiàn)有高端商務(wù)公寓數(shù)量較少，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。未來(lái)的新建工程將集中分布在人民南路沿線(xiàn)。居住功能對(duì)本工程開(kāi)發(fā)的價(jià)值表達(dá)居住功能的產(chǎn)品是本工程成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵 高端商務(wù)產(chǎn)品必須要有相應(yīng)的高端居住物業(yè)配套才能保證工程的存活和成功運(yùn)營(yíng)，對(duì)工程 的招商/銷(xiāo)售有直接的助推作用 在工程在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)勝出的關(guān)鍵 將提升工程功能，為工程打造〞宜居、宜生活、宜工作“高品質(zhì)現(xiàn)代都會(huì)保障工程的成功開(kāi)發(fā)，對(duì)南部新城的開(kāi)展亦將起到非常積極的作用： 符合功能的地標(biāo)建筑物打造，可以提升區(qū)域土地價(jià)值 帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)速度 對(duì)南部新城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)也有重要意義〔不僅僅停留在IT產(chǎn)業(yè)〕 均衡南部新城各組團(tuán)及產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展2.財(cái)務(wù)測(cè)算1.工程開(kāi)發(fā)建議頂級(jí)商務(wù)辦公360°成都最正確開(kāi)發(fā)建議精品購(gòu)物中心地標(biāo)表現(xiàn)商業(yè)綜合體地標(biāo)建筑項(xiàng)目名稱(chēng)土地性質(zhì)地段規(guī)模產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)發(fā)商 品牌周邊配套內(nèi)部配套交通狀況容積率居住舒 適度周邊氛圍總得分項(xiàng)目均價(jià)參考售價(jià)權(quán)重系數(shù)實(shí)際售價(jià)滿(mǎn)分值商業(yè)用地10101010101010101010100/萬(wàn)達(dá)錦華城商業(yè)用地8788886877758,3008,3000.151,245龍湖三千星座商業(yè)用地8689788888788,8008,4620.151,269疊翠峰商業(yè)用地8788877866737,5007,7050.151,156美年廣場(chǎng)商業(yè)用地7888696466687,0007,7210.151,158城市理想商業(yè)用地97778667787211,00011,4580.101,146譽(yù)峰住宅用地88896887987914,00013,2910.151,994城南1號(hào)住宅用地77796686666814,00015,4410.152,316本項(xiàng)目8889689676751.0008,290252高端商務(wù)公寓面積配比——售價(jià)推估本工程商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算，我們采取市場(chǎng)權(quán)重分析比較法選取成都商業(yè)用地性質(zhì)