上海閔行區(qū)古美北社區(qū)地塊建筑設計投標方案

閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美地塊概念設0

10

20

30

40

5項目背景

Project

Backgr項目策劃

Project

Planni規(guī)劃設計

Planning

Desig產(chǎn)品設計

Product

Desig立面設計

FacadeDesign鳥瞰圖方案一半鳥瞰圖方案一單體透視圖方案一方案一單體北立面方案一門頭透視圖方案一售樓圖透視圖方案一鳥瞰圖方案二沿街透視圖方案二中庭透視圖方案二沿河透視圖方案二中庭透視圖方案二沿街透視圖方案二沿河透視圖方案二沿河透視圖方案二項目背Project

Backg項目背景PROJECT

BACKGROUND區(qū)位分析[南京]城市區(qū)位上海位于華東地區(qū)，長江三角洲前沿，腹地廣闊。東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北接長江入?？?。是我國的國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心。有“東方巴黎”的美稱。SITE[上海市]基地所在的閔行區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南部，形似一把“鑰匙”，是上海市重要的對外交通樞紐，發(fā)展前景好?；鼐嚯x：杭州153km南京265km[杭州]項目背景PROJECT

BACKGROUND上位分析古漪園楊浦火車站北部國際商務香樟園度假村上海西站集聚區(qū)上?；疖囌竞鐦蛑鞒歉敝行纳虾：鐦蚧疖囌旧虾：鐦驀H機場世博公園閔行區(qū)南園濱江綠地華夏公園中部宜居生活提升區(qū)閔行區(qū)打造軸帶連板塊、廊道分組團、SITE綠環(huán)串中心、郊野顯人文的空間組織模式。上海南站全區(qū)總體形成“一帶兩軸四板塊”的空間閔行體育公園上海迪士尼度假東部宜居宜業(yè)文化新市鎮(zhèn)結(jié)構。莘莊主城副中心一帶:黃浦江發(fā)展帶——藍映兩岸兩軸:七莘路-滬閔路服務軸、紫竹創(chuàng)新軸新橋火車站上海浦江郊野公園四大板塊:北部板塊——國際商務集聚區(qū)寶昆秀湖濕地公園旗忠公園嘉定區(qū)中部板塊——宜居生活提升區(qū)南部板塊——科技創(chuàng)新核心區(qū)青浦區(qū)車墩站東部板塊——宜居宜業(yè)文化新市鎮(zhèn)松江站達令港公園松江區(qū)松江南站南部科技創(chuàng)新核心區(qū)金山區(qū)項目背景PROJECT

BACKGROUND上位分析蘇州河郊野公園南虹橋國際中心閔行區(qū)閔行區(qū)核心目標是打造具有“江南韻味、國際風范”的魅力主城區(qū)。堅持整體優(yōu)先、格局優(yōu)先、文化優(yōu)先、經(jīng)驗優(yōu)先。塑造“板塊清七寶商務中心SITE莘莊商務區(qū)晰、綠廊融城”的空間景像，劃定五類景觀風貌片區(qū)。梅隴文化中心意大利風貌小鎮(zhèn)基地所在區(qū)域位于中部宜居生活提升區(qū)的居住風貌區(qū)，可依托區(qū)域優(yōu)勢打造高品質(zhì)社區(qū)。浦江文創(chuàng)中心浦江郊野公園吳涇郊野公園紫竹創(chuàng)新核生態(tài)景觀走廊發(fā)展核心地帶郊野風貌區(qū)商務風貌區(qū)產(chǎn)業(yè)風貌區(qū)居住風貌區(qū)旗忠體育中心滄源科技園馬橋郊野公園項目背景PROJECT

BACKGROUND周邊交通和人流分析桂林路桂林公漕涇河開發(fā)區(qū)紫藤路虹漕路合川路周邊交通航中路基地位于合川路以東，萬源路以西，東蘭路以北，星中路漕寶路以南。地塊東側(cè)為12號地鐵線（已建虹梅路成），西側(cè)為16號地鐵線（規(guī)劃），距離東東蘭路SITE蘭路地鐵站零距離，交通極為便利。七寶周邊有較多公交站點，通達性好，地塊西側(cè)臨新涇港水景，景觀資源較好。地鐵人流線城市快速路城市干道路待建地鐵已建地鐵地鐵站錦江樂園顧戴路虹莘路公交車站項目背景PROJECT

BACKGROUND周邊環(huán)境分析周邊配套基地周邊配套完善，周邊教育配套小、初、高、應有盡有，學術氛圍濃厚，臨近復旦大學附屬兒科醫(yī)院等醫(yī)療配套，同時周邊大盤云集，競爭激烈。SITE城市道路教育用地居住用地辦公用地景觀配套醫(yī)療用地商業(yè)用地項目背景PROJECT

BACKGROUNDSWOT分析優(yōu)勢劣勢機遇挑戰(zhàn)STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITYTHREAT●

政策支持●

核心區(qū)位●

噪音影響●

樹立高品質(zhì)的住宅標桿項目如何在上海眾多國慶央企等房地產(chǎn)巨頭的競爭中脫穎而出，成為區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)住宅項目標桿，提升企業(yè)品牌價值和口碑。漕河涇開發(fā)區(qū)是上海市唯一同時具備國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，閔行重點發(fā)展區(qū)域。上海處于我國華東地區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇浙江兩省，北接長江入?？?，而基地又位于上海閔行區(qū)的漕河涇開發(fā)區(qū)附近，是近年來閔行區(qū)的重點開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟆！窆步煌ū憷詮娀貣|側(cè)是地鐵12號線東蘭路站，北側(cè)為漕寶路主干道，交通非常便利基地北側(cè)為50M漕寶路主干道，西側(cè)為40M合川路，東側(cè)為東蘭路地鐵站3、4號口，未來可能受到行車和地鐵產(chǎn)生的噪音影響?！?/p>

大企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展●

兩側(cè)均有地鐵線路漕河涇開發(fā)區(qū)作為上海建設具有全球影響力科技創(chuàng)新中心依托的六大重要承載區(qū)之一，吸引聚集海內(nèi)外一流創(chuàng)新人才和企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技服務、大健康、文化教育等重點領域的高尖人才和企業(yè)將會入駐?；匚鱾?cè)為規(guī)劃16號線地鐵線，東側(cè)為現(xiàn)有12號線，對地下空間使用可能產(chǎn)生影響?！窬坝^資源較好西側(cè)緊鄰新涇港，兩地塊之間也有水系穿過，景觀資源資源豐富?！?/p>

視線影響基地東側(cè)有兩座信號塔，北地塊西南側(cè)河道上有管道穿過?！?/p>

市場需求●周邊配套完善項目位于漕河涇開發(fā)區(qū)周邊區(qū)域，周邊地鐵交通便利，對于高品質(zhì)住宅的需求量大?；貣|側(cè)規(guī)劃地鐵上蓋商辦用地，西南角為規(guī)劃高級中學用地，南側(cè)規(guī)劃衛(wèi)生服務中心，未來配套極其豐富項目背景PROJECT

BACKGROUND建發(fā)房產(chǎn)特點【建發(fā)房產(chǎn)】在構建生活空間的同時，堅持對傳統(tǒng)文化進行傳承，對新中式風格進行創(chuàng)新（成都

建發(fā)·央璽）（蘇州

建發(fā)·悅江南）（成都

建發(fā)·雙唐映月）【王府中式】【禪境中式】【山水唐風】項目背景PROJECT

BACKGROUND建發(fā)房產(chǎn)特點規(guī)劃格局借鑒紫禁城的“三朝五門”，同時深諳東方禮序之道，重塑當代人居標準（建發(fā)·太倉泱著花苑）（建發(fā)·玉湖壹號）【多進院落】【三進禮序】【中軸儀式】項目背景PROJECT

BACKGROUND建發(fā)房產(chǎn)特點景觀園林崇尚“道法自然”，注重人與自然、人與環(huán)境的關系【亭】【廊】【花窗】【月門】項目策PROJECT

PLA項目策劃PROJECT

PLANNING項目定位閔行中段

地鐵零距離

開發(fā)區(qū)旁

熱門商圈

……都市的－－在具備國際化水準得現(xiàn)代都市里；年輕的－－都市年輕一代的精神樂園；核心的－－CBD生活圈，是最佳得工作和享受兩不相誤的地點；小尺度的－－剛需產(chǎn)品，成就不同家庭的置業(yè)夢想；陽光的－－房子一定是國際標準陽光戶型，最大限度地享受陽光；軌道上的－－是位于城市交通樞紐，這才能最大限度節(jié)約時間成本；便利的－－周邊有完善的生活配套，享受才能成為理所當然；共享的－－有一個內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂才可以增倍項目定位PROJECT

PLANNING上海市場供求情況2022年上半年，上海受疫情反復等影響，新建商品住宅供應375.12萬方，同比上升8.6%，市場供求關系緩和，上半年一手商品住宅市場處于一個相對平衡的狀態(tài)。隨著2021年下半年起政府不斷出臺樓市調(diào)控新政，2022年第一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，4-5月份市場停擺，6月份市場呈現(xiàn)報復性反彈。2022年上半年，上海商品住宅成交總套數(shù)為33,004套，同比下降69.52%。項目定位PROJECT

PLANNING閔行市場成交情況閔行2022年1月-9月新房成交走勢圖閔行2022年1月-9月業(yè)態(tài)成交結(jié)構0%1%1%1%1%2%2%100000900009499516001400120010008006004002000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%7800076000740007200070000680006600064000620006000058000764358%76054147013%7499522%16%132876435

7605480000703127000026%7147970957704546929259471479674947250040%26%70957704547045441%7031267063713356929289760000500004000045%67494642576750066000425650006420030000200001000001826151024681081%86%66%60%

100%%

76%73%58%55%-2001月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月別墅6月7月8月9月成交價成交套數(shù)高層洋房高層價格走勢洋房價格走勢成交走勢：2022年1-9月，受疫情反復等影響，3、4、5月份成交量低。年初及疫情好轉(zhuǎn)后，銷量迅速回升，市場供求關系趨于平穩(wěn)。受大環(huán)境市場影響，房價環(huán)比下降趨勢。業(yè)態(tài)結(jié)構：以高層+洋房為主，少量別墅、聯(lián)排盤，多圍合布局；高層依舊占市場主要部分，洋房需求量逐步提升；高層洋房建面溢價空間約5000元/㎡。項目定位PROJECT

PLANNING閔行各板塊成交情況2022年上半年閔行三大板塊住宅成交情況：成交套數(shù)（套）成交面積（萬方）成交套數(shù)占比（%）建面均價（元/㎡）2000150010005000302520151058060402001000008000060000400002000008886959.37655535896522.5718.060中部板塊南部板塊金虹橋板塊中部板塊南部板塊金虹橋板塊中部板塊南部板塊金虹橋板塊中部板塊南部板塊金虹橋板塊閔行市場分為閔行主城片區(qū)中部板塊、閔行主城片區(qū)南部板塊、虹橋主城片區(qū)單元閔行板塊的城市格局金虹橋板塊高檔樓盤為主，品質(zhì)價高；南部板塊居住舒適度較低，產(chǎn)業(yè)區(qū)較多，開發(fā)受限；中部板塊主核發(fā)展，有量有價項目定位PROJECT

PLANNING周邊競品古北金鷹府占地面積：約0.61萬㎡建筑面積：約1.63萬㎡容積率：1.80綠化率：35.5%銷售均價：約81247元/㎡古北金鷹府古北悅公館古北悅公館占地面積：約1.72萬㎡建筑面積：約7.45萬㎡容積率：2.45綠化率：35%銷售均價：待定天安豪園二期天安豪園二期占地面積：約15.5萬㎡建筑面積：約28.1萬㎡容積率：1.94SITE綠化率：35%銷售均價：93824元/㎡融信旭輝·世紀古美占地面積：約3.75萬㎡建筑面積：約8.25萬㎡容積率：2.20融信旭輝·世紀古美綠化率：35%銷售均價：約82500元/㎡越秀仁恒·天樾園和占地面積：約6.13萬㎡建筑面積：約10.7萬㎡容積率：1.75綠化率：35%銷售均價：約73600元/㎡越秀仁恒·天樾園和中部板塊樓盤眾多，競爭激烈，多以小高層+洋房為主，價差不大，基地緊鄰天安豪園二期項目，直面競爭，區(qū)域內(nèi)洋房與高層的價差較小，洋房在93000左右，小高層在82000左右。THE

CENTRAL

PLATE

OF

THE

REAL

ESTATE,

MAINLY

TO

SMALL

HIGH-RISE

PLUS

FOREIGN

HOUSES,

THE

PRICE

DIFFERENCE

IS

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LARGEThe

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is

close

to

thesecondphase

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'an

mansion

project,

facing

thecompetition,the

price

difference

between

the

housesandthe

high-rise

housesin

the

region

is

small,the

houses

are

about

70000,

andthe

small-high-rise

housesare

about

65000.項目定位PROJECT

PLANNING競品分析項目基礎指標信息天安豪園二期項目地址開發(fā)商東至紫瑯路及公交停車場，南至漕寶路，西至外環(huán)線綠帶，北至蒲匯塘上海海峽思泉房地產(chǎn)有限公司規(guī)模（萬㎡）計容面積（萬㎡）開盤時間15.528.1待定容積率項目賣點1.94配套教育、大型商業(yè)、生態(tài)資源——去化情況（萬㎡）T2洋房14F產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）客群定位洋房：95-125㎡單價區(qū)間（元/㎡）洋房：93824元/㎡剛改及改善洋房天安豪園二期105+95㎡三房兩廳兩衛(wèi)125+125㎡四房兩廳兩衛(wèi)SITE總結(jié)：小高層組團布置，容積率低，高品質(zhì)社區(qū)，項目核心競品SMALL

HIGH-LEVEL

GROUP

LAYOUT,LOW

VOLUME

RATIO,

HIGH-QUALITY

COMMUN

ITY,PROJECT

CORECOMPETITION項目定位PROJECT

PLANNING競品分析項目基礎指標信息融信旭輝·世紀古美項目地址開發(fā)商古龍路1555弄融信集團，旭輝集團容積率規(guī)模（萬㎡）計容面積（萬㎡）開盤時間3.758.252.20項目賣點配套大型商業(yè)、交通便利2021年6月10日去化情況（萬㎡）T4高層18F-產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）客群定位高層：99-147㎡單價區(qū)間（元/㎡）高層：82500元/㎡剛需高層SITE101㎡三房兩廳兩衛(wèi)147㎡四房兩廳兩衛(wèi)總結(jié)：快去化，內(nèi)外景觀資源佳，核心賣點為區(qū)域位置優(yōu)勢FAST

DECONTAMINATING,

GOOD

LANDSCAPE

RESOURCES

INSIDE

AND

OUTSIDE,

THE

CORESELLING

POINT融信旭輝·世紀古美FORTHE

REGIONAL

LOCATION

ADVANTAGE項目定位PROJECT

PLANNING競品分析項目基礎指標信息古北金鷹府項目地址開發(fā)商閔行虹中路399弄金鷹申集團有限公司容積率規(guī)模（萬㎡）計容面積（萬㎡）開盤時間0.611.631.80配套大型商業(yè)、交通便利10.75項目賣點2022年8月30日去化情況（萬㎡）T4小高14F產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）客群定位小高層：133-155㎡單價區(qū)間（元/㎡）小高層：81247元/㎡改善小高層古北金鷹府133㎡三房兩廳兩衛(wèi)133㎡三房兩廳兩衛(wèi)155㎡四房兩廳三衛(wèi)155㎡四房兩廳兩衛(wèi)總結(jié)：區(qū)域去化標桿，容積率低，定位改善類，核心賣點為區(qū)域位置優(yōu)勢SITEAREA

DE-BENCHMARKING,

LOW

VOLUME

RATIO,

POSITIONING

IMPROVEMENT

CLASS,THE

CORESELLING

POINT

FORREGIONAL

LOCATION

ADVANTAGE項目定位PROJECT

PLANNING競品分析項目基礎指標信息古北悅公館項目地址開發(fā)商蓮花路2499弄上海東苑碧貴置業(yè)有限公司規(guī)模（萬㎡）計容面積（萬㎡）開盤時間1.727.45待定容積率2.45項目賣點配套大型商業(yè)、交通便利——去化情況（萬㎡）T2小高13F產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）客群定位小高層：126-156㎡單價區(qū)間（元/㎡）小高層：待定改善小高層古北悅公館126㎡三房兩廳兩衛(wèi)126㎡三房兩廳兩衛(wèi)156㎡四房兩廳兩衛(wèi)156㎡四房兩廳兩衛(wèi)總結(jié)：全小高，圍合式布局，容積率高SMALL

HIGH-RISE,

ENCLOSED

LAYOUT,

HIGH

VOLUME

RATIOSITE項目定位PROJECT

PLANNING競品分析項目基礎指標信息越秀仁恒·天樾園和項目地址開發(fā)商春申路和梅富路交叉口仁恒置地越秀地產(chǎn)容積率規(guī)模（萬㎡）計容面積（萬㎡）開盤時間6.1310.71.75交通便利售罄項目賣點2022年9月27日去化情況（萬㎡）T2/T4小高16F、16F/8F保障房單價區(qū)間（元/㎡）產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）客群定位小高：105-122㎡小高：73600元/㎡剛改及改善小高層SITE105㎡三房兩廳兩衛(wèi)105㎡三房兩廳兩衛(wèi)122㎡三房兩廳兩衛(wèi)122㎡三房兩廳兩衛(wèi)總結(jié)：容積率低，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較為豐富，核心賣點為區(qū)位優(yōu)勢越秀仁恒·天樾園和THE

VOLUME

RATIO

IS

LOW,THE

PRODUCT

FORMAT

ISRICH,THE

CORESELLING

POINT

IS

THE

LOCATION

ADVANTAGE項目定位PROJECT

PLANNING競品分析天安豪園二期融信旭輝·世紀古美古北金鷹府古北悅公館越秀項目基礎指標信息項目基礎指標信息項目基礎指標信息項目基礎指標信息蓮花路2499弄項目基礎指標信息項目地址古龍路1555弄項目地址開發(fā)商閔行虹中路399弄金鷹申集團有限公司項目地址開發(fā)商項目地址春申路和梅富路交叉口東至紫瑯路，南至漕寶路，西至外環(huán)線綠帶，北至蒲匯塘項目地址開發(fā)商開發(fā)商融信集團，旭輝集團上海東苑碧貴置業(yè)有限公司開發(fā)商仁恒置地越秀地產(chǎn)上海海峽思泉房地產(chǎn)有限公司計容面積（萬㎡）項目賣點配套商業(yè)交通便利計容面積（萬㎡）項目賣點配套商業(yè)交通便利計容面積（萬㎡）項目賣點配套商業(yè)交通便利計容面積（萬㎡）項目8.251.637.4510.7交通便利配套教育賣點計容面積（萬㎡）項目28.1大型商業(yè)生態(tài)資源賣點產(chǎn)品類型T4高層18F產(chǎn)品類型T4小高14F產(chǎn)品類型T2小高13F產(chǎn)品類型T2/T4小高16F、16F/8F保障房產(chǎn)品類型T2洋房14F高層：99-147㎡單價（元/㎡）小高層：133-155㎡單價（元/㎡）小高層：126-156㎡單價（元/㎡）小高：105-122㎡單價（元/㎡）戶型面積（㎡）高層：82500元/㎡戶型面積（㎡）小高層：81247元/㎡戶型面積（㎡）小高層：待定戶型面積（㎡）小高：73600元/㎡洋房：95-125㎡單價（元/㎡）戶型面積（㎡）洋房：93824元/㎡客群定位剛改及改善客群定位剛需客群定位改善客群定位改善客群定位剛改及改善總結(jié)：小高層產(chǎn)品多為組團布置，形成一定尺度的中庭空間，洋房行列式布局，局部圍合SMALL-HIGH-RISEPRODUCTS

FORTHEGROUP

LAYOUT,

THE

FORMATIONOF

A

CERTAIN

SIZE

OF

THE

ATRIUM

SPACE,

THE

HOUSE

ROW

LAYOUT,

LOCAL

ENCLOSURE項目定位PROJECT

PLANNING競品分析小結(jié)競爭級別高層/小高層面積段洋房產(chǎn)品組合項目名稱規(guī)模面積段90100120＞130100110120＞130建筑面積：28.1萬㎡容積率：1.9495㎡三房兩衛(wèi)豎廳

2面寬105㎡三房兩衛(wèi)豎廳

2面寬125㎡四房兩衛(wèi)豎廳

3面寬天安豪園二期T2洋房T4高層------建筑面積：8.25萬㎡容積率：2.20101㎡三房兩衛(wèi)豎廳

3面寬147㎡四房兩衛(wèi)豎廳

3.5面寬融信旭輝·世紀古美----------一級競品133㎡三房兩衛(wèi)豎廳

3面寬155㎡四房兩衛(wèi)豎廳

3.5面寬建筑面積：1.63萬㎡容積率：1.80古北金鷹府T4小高T2小高---建筑面積：7.45萬㎡容積率：2.45126㎡三房兩衛(wèi)豎廳

2/3面寬156㎡四房兩衛(wèi)豎廳

3.5面寬古北悅公館----------建筑面積：10.7萬㎡容積率：1.75T2/T3小高105㎡三房兩衛(wèi)豎廳

2/3面寬122㎡三房兩衛(wèi)豎廳

3/3.5面寬越秀仁恒·天樾園和-保障房T2-T4高層T2-T4小高T2洋房三房兩衛(wèi)豎廳2/3面寬三/四房兩衛(wèi)豎廳3/3.5面寬四房兩/三衛(wèi)豎廳3/3.5面寬三房兩衛(wèi)豎廳2面寬三房兩衛(wèi)豎廳四房兩衛(wèi)豎廳3面寬總結(jié)--2面寬總結(jié)：市場洋房產(chǎn)品稀缺，去化快，大面寬產(chǎn)品少MARKET

REAL

ESTATE

PRODUCTS

ARE

SCARCE,

DEHUA

FAST,

LARGE

WIDE

PRODUCTS

LES項目定位PROJECT

PLANNING客群來源金虹橋板塊（改善）徐匯區(qū)上海需求不僅具有較強的韌性并且還有較大的增長空間。近兩年上海在人才引進方面推進的力度呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢，尤其是2021年居轉(zhuǎn)戶人數(shù)達到37684人，增長了105%，人才引進達到35444人，增長了172%。根據(jù)上海未來的規(guī)劃，2025年五個新城的常住人口要達到360萬左右，也就是說未來3年內(nèi)還要增加120萬人，從遠期來看，到2035年要在360萬的基礎上再導入140萬人。大量人口的流入對于上海樓市是最有利的支撐。天安豪園二期SITE七寶商務中心梅隴地區(qū)中心（剛改）浦江地區(qū)中心莘莊城市副中心（剛改）目標客群：中部板塊的剛改客戶與周邊輻射地帶改善客群為主USTOMER

GROUP:

THEMIDDLE

PLATE

HAS

JUST

CHANGED

CUSTOMERS

AND

THESURROUNDING

RADIATION

ZONE

TO

IMPROVE

THE

CUSTOMER

BASEAccording

to

the

market

situation,

just

changed

the

market-oriented,

Dehua

fast,

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thepassenger

grouphas

been

absorbedmost.

The

development

ofthe

southern

plate

islimited,

people

seekmorecomfortable

living

environment.

Basedon

improving

the

lack

of

market,

this

caseto

the

central

plateand

Jinhongqiao

Plate

home

buyers

as

the

coregroup

ofcustomers.根據(jù)市場情況，剛改市場為主導，去化快，剛改客群已被吸收大部分。南部板塊發(fā)展受限，人們追求更舒適的居住環(huán)境?；诟纳剖袌鋈狈Γ景敢灾胁堪鍓K與輻射地區(qū)置業(yè)人群為核心客群。項目定位PROJECT

PLANNING市場總結(jié)業(yè)態(tài)結(jié)構：以高層+洋房為主，少量別墅、聯(lián)排盤、多圍合布局高層洋房建面溢價空間約5000元/㎡產(chǎn)品結(jié)構：以三房產(chǎn)品為主，兩房、四房產(chǎn)品為輔，客戶對橫廳豎廳的選擇上無明顯偏好，橫廳產(chǎn)品市場缺失高層：面積段80-170㎡，總價段520-1105萬元洋房：面積段80-130㎡，總價段500-900萬元客戶關注：地段價值＞物業(yè)＞周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、教育資源項目策劃PROJECT

PLANNING我們的愿景塑造新時代的城市核心資產(chǎn)構建滬上閔行區(qū)域高品質(zhì)住區(qū)更科學健康的棲息空間更全面醇熟的生活配套更貼近自然健康居住基因更快捷安全高效的通勤更安全健康高效的物業(yè)服務項目策劃PROJECT

PLANNING城市中芯與繁華，相依相伴讓生活，時刻安心一個宜居的A

livable

urb結(jié)合項目定位如何打造高品質(zhì)社區(qū)？項目策劃PROJECT

PLANNING在盛世畫卷中追尋我們世外桃源的向往IN

THE

PAINTING

OF

PROSPERITYPURSUE

OUR

YEARNING

FOR

A

PARADISEEKEYISSUENO.1中式理念融入本項目設計之中場地—秩序秩序構思向內(nèi)圍合軸線分區(qū)KEYISSUENO.2營造內(nèi)部景觀景觀構思置入圍合內(nèi)景外景景觀構思視野VIEW視野VIEW視野VIEW花園GARDEN景觀在基地中心LANDSCAPE

IN

HEART

OFDEVELOPMENT水系景觀RIVER/LANDSCAPE空間示意圖SPACE

DIAGRAM空間—景觀園林融合傳統(tǒng)山水情懷，重構東方當代山水畫境中式景觀置入圍合式建筑布局自由園林景觀傳統(tǒng)園林TRADITIONAL

GARDENCLOSED

ARCHITECTURAL

ARRANGEMENTFREE

STYLE

GARDEN

LANDSCAPEKEYISSUENO.3銷售越來越難的市場環(huán)境下保證項目資金快速回流——過硬的產(chǎn)品產(chǎn)品提升99面積段3.5面寬

/

120面積段4面寬南北朝向，均能享受到優(yōu)美的花園景觀規(guī)劃設PLANNING

D方

案

一

·

古

美

印

月規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN規(guī)劃設計條件總規(guī)劃用地：

49069.3㎡計容總面積：

88324.7㎡容積率：

1.8綠地率：

≥35%集中綠地率：≥10%建筑密度：

≤30%限高：

地上≤45M（14F以內(nèi)），住宅層數(shù)不得低于8層其他要求：1.保障性住房建筑面積≥住宅面積5%（≥4416.2㎡）2.中小型住宅面積≥住宅面積80%（計70659.8㎡）3.公共通道：a.112b-05

地塊內(nèi)應設置小型公共空間（綠地）不少于1734㎡，沿市政道路布局，

地塊短邊原則上不少于

12

米；b.112b-05

地塊內(nèi)應設置寬度不小于

6

米，長度不小于200米的公共通道，如與建

筑結(jié)合設置的通道凈空高度一般不低于

4.5

米，建議在地塊西側(cè)呈南北布置；c.112b-02

地塊內(nèi)應設置寬度不小于

6

米，長度不小于

160米的公共通道，如與建

筑結(jié)合設置的通道凈空高度一般不低于

4.5

米，呈南北布置4.公共服務設施：112b-02地塊設置建筑面積不小于5711平方米的公共服務設施（不計容）5.出入口要求：機動車出入口在萬源路、東蘭路上項目背景PROJECT

BACKGROUND用地價值分析漕河涇科創(chuàng)中心Science

andInnovation

Center商辦用地CommercialOffice

Land居住價值LIVING

VALUE31北地塊用地北側(cè)和中部可觀賞中心景觀，但北側(cè)道路有噪音干擾，南側(cè)用地西北側(cè)有河道景觀且無噪音干擾，價值最高1商辦用地CommercialOffice

Land2、北地塊南側(cè)有河道景觀無噪音干擾，南地塊西南側(cè)及中心部2分無噪音干擾，價值次之13233、北地塊西側(cè)和東側(cè)沿道路有噪音干擾且無景觀資源，南地塊東側(cè)沿道路有噪音干擾，價值再次之規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生中心ComminityHospital規(guī)劃高級中學High

School＞

＞312居住區(qū)Residential

Area居住價值梯度居住區(qū)Residential

Area高低地塊周邊無優(yōu)秀景觀資源，適宜內(nèi)部造景項目背景PROJECT

BACKGROUND示范區(qū)落位分析示范區(qū)標準模塊52Mx9.5M，地塊北側(cè)不能開口，可選位置僅3個，場地東側(cè)有地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口地鐵出入口1.北地塊東側(cè)，近地鐵，同時享用示范區(qū)景觀戶數(shù)多2.南地塊東側(cè)，近地鐵，但享用示范區(qū)景觀戶數(shù)少3.北地塊西側(cè)，遠地鐵，享用示范區(qū)景觀戶數(shù)多項目背景PROJECT

BACKGROUND配套樓落位分析配套樓面積5711㎡，最多3層，標準層1904㎡體量較大，北地塊東側(cè)放置示范區(qū)，配套樓只能放西側(cè)管道管道管道1.西北角布置，南側(cè)預留住宅入口2.西南角布置，北側(cè)預留住宅入口，但是對住宅南向有

3.西側(cè)占滿，住宅入口從底部穿過遮擋，不建議規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN營銷定位

:1.小戶型計容面積占比不小于

80%；其中：保障房計容面積占比

5%（計

4416.2

㎡以上）；2.戶型要求；

a戶型

A：計容面積

99

㎡

（不得超

100

㎡），三房兩衛(wèi)/3+1

房

2

衛(wèi)；b

戶型

B：計容面積約

125

㎡，四室兩廳兩衛(wèi)3.示范區(qū)標準模塊面寬資源大面寬短進深52M*9.5M戶型充分利用面寬資源戶型應優(yōu)先考慮大面寬短進深產(chǎn)品示范區(qū)采用項目背景PROJECT

BACKGROUND總圖推導前置邏輯

:梯戶比+拼接方式產(chǎn)品選型單元數(shù)本項目面積段99產(chǎn)品最多，且本項目限低8層，限高45M，為了有較高的競爭力，需保證得房率和高品質(zhì)，故優(yōu)先T2一個電梯的產(chǎn)品。上海一個電梯最多可做14層，但需要做雙拼或三拼，單棟只能做11層。99㎡作為主力產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭力非常重要，優(yōu)先選擇3.5面寬3+1房2廳2衛(wèi)格局。上海面寬限制建筑高度在24M-60M的建筑寬度為70M，故99㎡最大面寬11.6M，125㎡為改善產(chǎn)品，選用4面寬，4房2廳2衛(wèi)格局。北地塊根據(jù)戶配和推，需要20個單元

19個住宅單元+1個保障房單元。南地塊根據(jù)戶配和推，需要11個單元

10個住宅單元+1個保障房單元。8F建筑間距為1.2H,28.8M14F建筑間距≥30M，8F和14F間距接近，14F更14F11F99㎡125㎡出量8F1.2H

28.8M

30M8F3.5面寬11.6M4面寬規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN打造具有格調(diào)感的中央公園式現(xiàn)代居住體系我們提出了四大規(guī)劃策略123禮序性歸家動線景觀資源最大化開放與共享空間未來社區(qū)新體驗兩軸兩環(huán)布局八重歸家體驗優(yōu)質(zhì)資源利用觀景戶數(shù)極致化多層級景觀空間共享道路與綠地智慧社區(qū)防疫住宅規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案推導1單點14F的戶型得房率太低，產(chǎn)品力較差。推導方案1112b-02地塊——19個住宅單元+1個保障房單元112b-05地塊——10個住宅單元+1個保障房單元產(chǎn)品優(yōu)先：99㎡采用3.5面寬，125㎡采用4.0面寬大面寬帶來的矛盾點：1.02地塊配套樓沿西側(cè)條狀布置，西南角保障房騎配套樓上且與住宅拼接，住宅品質(zhì)降低.2.05地塊出現(xiàn)三棟單點T2，單點14F的戶型需要做2個電梯，1得房率太低，產(chǎn)品力較差。保障房騎配套樓上與住宅拼接住宅品質(zhì)降低.99㎡

（3.

5面寬）125㎡（4.0面寬）保障房公共服務設施（配套）示范區(qū)規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案推導2推導方案299㎡產(chǎn)品三面寬較多，產(chǎn)品力變?nèi)?12b-02地塊——19個住宅單元+1個保障房單元112b-05地塊——10個住宅單元+1個保障房單元1.將02地塊配套樓北移，進深縮小，面寬放大，

同時將保障房與住宅脫開，放在北面與配套樓結(jié)合布置，南側(cè)增加三拼的3面寬99產(chǎn)品，產(chǎn)品力變?nèi)?.05地塊大部分99㎡產(chǎn)品變?yōu)?.0面寬，雙拼布置，雖然得房率變好，但05地塊99㎡產(chǎn)品三面寬較多，產(chǎn)品力變?nèi)?三拼的3面寬99產(chǎn)品產(chǎn)品力變?nèi)?9㎡

（3.

5面寬）99㎡

（3.0面寬）125㎡（4.0面寬）保障房公共服務設施（配套）示范區(qū)規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案推導5示范區(qū)與住宅正南側(cè)錯開2推導方案3112b-02地塊——19個住宅單元+1個保障房單元112b-05地塊——10個住宅單元+1個保障房單元3面寬99優(yōu)化為3面寬96增加一個125端戶1.將02地塊配套樓進深壓小優(yōu)化，與南面住宅距離放開，預留公共通道位置和小區(qū)次入口；3面寬99優(yōu)化為3面寬96面積段。2，北側(cè)4棟樓優(yōu)化為3棟樓，用足70米面寬，釋放一個山墻間距，示范區(qū)與住宅正南側(cè)錯開。13面寬99優(yōu)化為3面寬96面積段3.將05地塊優(yōu)化面積段，降原來3面寬99優(yōu)化為3面寬96面積段，增加一個125端戶，享有中央花園景觀。96㎡

（3.

0面寬）99㎡

（3.5面寬）125㎡（4.0面寬）保障房公共服務設施（配套）示范區(qū)規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案推導43面寬96㎡產(chǎn)品優(yōu)化為3.5面寬99和3面寬89產(chǎn)品推導方案4增加低總價的三面寬89面積段112b-02地塊——19個住宅單元+1個保障房單元112b-05地塊——11個住宅單元+1個保障房單元11.將進一步優(yōu)化3面寬96面積段的產(chǎn)品力，增加低總價的89面積段產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，3面寬89競爭力與市面3面寬99競爭2.將05地塊大量3面寬96㎡產(chǎn)品優(yōu)化為3.5面寬99和3面寬89產(chǎn)品，同時增加一個獨點11層125產(chǎn)品。城市界面形成天際線變化89㎡

（3.

0面寬）99㎡

（3.

5面寬）125㎡（4.0面寬）保障房公共服務設施（配套）示范區(qū)規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN推薦方案推導方案3推導方案496㎡

（3.0面寬）99㎡

（3.5面寬）125㎡（4.0面寬）89㎡

（3.0面寬）99㎡

（3.5面寬）125㎡（4.0面寬）112b-02地塊——19個住宅單元+1個保障房單元112b-05地塊——10個住宅單元+1個保障房單元112b-02地塊——19個住宅單元+1個保障房單元112b-05地塊——11個住宅單元+1個保障房單元保障房保障房公共服務設施（配套示范區(qū)公共服務設施（配套示范區(qū)））規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案1雙大門禮序空間

承襲古韻之風雙中庭超寬視距

勾勒東方雅境路徑式空間組合

激活場域活力北地塊建設用地面積：31733.50㎡總建筑面積：89997.30㎡地上可售面積：56241.62㎡地上計容面積：57120.30㎡地上不計容面積：6785.20㎡地下建筑面積：26091.80㎡

實排：22876增加可售產(chǎn)權面積：3604.83㎡南地塊建設用地面積：17335.80㎡總建筑面積：44915.42㎡地上可售面積：30491.12㎡地上計容面積：31204.44㎡地上不計容面積：210.00㎡地下建筑面積：13500.98㎡

實排：13024增加可售產(chǎn)權面積：1943.45㎡規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案1-1雙大門禮序空間

承襲古韻之風雙中庭超寬視距

勾勒東方雅境路徑式空間組合

激活場域活力北地塊建設用地面積：31733.50㎡總建筑面積：89721.42㎡地上可售面積：56267.85㎡地上計容面積：57120.30㎡地上不計容面積：6110.00㎡地下建筑面積：26491.12㎡實排：23261增加可售產(chǎn)權面積：3631.81㎡南地塊建設用地面積：17335.80㎡總建筑面積：45446.28㎡地上可售面積：30575.18㎡地上計容面積：31204.44㎡地上不計容面積：231.00㎡地下建筑面積：14010.84㎡實排：12434增加可售產(chǎn)權面積：2007.43㎡規(guī)劃設計PLANNING

DESIGNN方案2雙大門禮序空間

承襲古韻之風雙中庭超寬視距

勾勒東方雅境路徑式空間組合

激活場域活力北地塊建設用地面積：31733.50㎡總建筑面積：90034.10㎡地上可售面積：56244.53㎡地上計容面積：57120.30㎡地上不計容面積：6785.20㎡地下建筑面積：26128.60㎡增加可售產(chǎn)權面積：3607.83㎡南地塊建設用地面積：17335.80㎡總建筑面積：44915.42㎡地上可售面積：30491.12㎡地上計容面積：31204.44㎡地上不計容面積：210.00㎡地下建筑面積：13500.98㎡增加可售產(chǎn)權面積：1943.45㎡方案對比南北地塊建筑角度統(tǒng)一，規(guī)劃整體感強，方案一

北地塊建筑平行紅線布局，方案二建筑99戶型3.5面寬數(shù)量最大化，售樓處貼著最東側(cè)住宅山墻，對住宅影響最少；沿河建筑山墻面錯開，邊戶能享用小區(qū)內(nèi)部大花園和沿河景觀方案對比方案一方案二規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN鳥瞰圖方案一規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN半鳥瞰圖方案一規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN鳥瞰圖方案二規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN中庭透視圖方案二規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN沿街透視圖方案二規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案1-A本項目可挖掘的最大的可售產(chǎn)權面積為4311㎡本項目可挖掘的最大的閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)112b-02地塊強排技術經(jīng)濟指標表閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)112b-05地塊強排技術經(jīng)濟指標表增加可售產(chǎn)權面積

1943.45㎡增加可售產(chǎn)權面積

3604.83㎡㎡可售產(chǎn)權面積為2322㎡單獎勵面積最大3%，房產(chǎn)指標單位備注指標備注獎勵面積最大3%，房產(chǎn)按實測數(shù)據(jù)，保守數(shù)據(jù)按2.8%折算位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡超低能耗獎勵793.45

㎡

按實測數(shù)據(jù)，保守數(shù)據(jù)按2.8%折算建設用地面積總建筑面積31733.5089997.3056241.6257120.3055492.80㎡㎡㎡㎡㎡超低能耗獎勵1473.83399.00建設用地面積總建筑面積17335.8044915.4230491.1231204.4429897.89屋頂最大公攤為標準層屋頂最大公攤為標準層面積的八分之一，實際屋頂機房為21平方米屋頂機房計可售面積

210.00單元地下室配電間

100.00封陽臺增加產(chǎn)權面積

840.00面積的八分之一，實際總可售面積屋頂機房計可售面積其中屋頂機房為

平方米21其中總可售面積地上總計容建筑面積住宅計容面積10㎡/每單元地上總計容建筑面積住宅計容面積地上建筑限高45M單元地下室配電間

190.0010㎡/每單元封陽臺每戶產(chǎn)權最多增加4平方，平均每戶按3平方地上建筑限高45M可售住宅計容面積封陽臺每戶產(chǎn)權最多增加4平方，平均每戶按3平方㎡52636.79㎡封陽臺增加產(chǎn)權面1542.00㎡可售住宅計容面積

28337.66積小高層保障房52636.792856.021627.50200.0030.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡小高層保障房28337.661560.221306.55200.0030.00容積率建筑基底面積建筑密度1.803055.0218%310-容積率1.80-計容面積5%計容面積5%㎡-建筑基底面積7061.88㎡配套計容面積居委會配套計容面積居委會50㎡/1000人，最小200㎡建筑密度總戶數(shù)22%56951455-50㎡/1000人，最小200㎡總戶數(shù)戶戶戶業(yè)委會用房物業(yè)服務用房戶戶戶業(yè)委會用房物業(yè)服務用房老年康體活動室快遞柜可售住宅戶數(shù)保障房戶數(shù)280其中180.00總建面2‰，最小120㎡60㎡/1000人，最小120㎡可售住宅戶數(shù)保障房戶數(shù)其中30120.00120.0025.83總建面2‰，最小120㎡60㎡/1000人，最小120㎡25㎡/300戶老年康體活動室其中120.00㎡其中≥35%，集中綠地率≥10%，每塊面積≥400㎡≥35%，集中綠地率≥10%，每塊面積≥400㎡快遞柜47.4260.0045.00㎡㎡㎡25㎡/300戶15㎡/1000人，最小60㎡任務書綠地率35%-其

其中

中綠地率35%-垃圾收集站建筑垃圾房公共配套垃圾收集站建筑垃圾房公建配套垃圾房治安聯(lián)防60.0015㎡/1000人，最小60㎡任務書機動車停車數(shù)地上車位數(shù)地下車位數(shù)人防車位數(shù)3550輛機動車停車數(shù)地上車位數(shù)地下車位數(shù)人防車位數(shù)6920輛輛輛輛輛輛輛輛米公共配套45.00輛

詳見規(guī)劃條件，＜10%公建配套垃圾房25.00㎡任務書詳見規(guī)劃條件，＜10%25.00任務書35587輛輛輛輛輛輛米692178514514628512846治安聯(lián)防文化活動室生活服務站門衛(wèi)20.00100.00120.0010.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡20.00其中30㎡/1000人，最小100㎡30㎡/1000人，最小120㎡其中其其文化活動室生活服務站門衛(wèi)100.00120.0010.0030㎡/1000人，最小100㎡30㎡/1000人，最小120㎡非人防車位數(shù)可售車位268268293279574非人防車位數(shù)可售車位中中非機動車停車數(shù)非機動車停車數(shù)地下非機動車位數(shù)地庫周長開閉所191.36478.726785.205711.00399.00675.20開閉所尺寸18.4*10.4地下非機動車位數(shù)地庫周長開閉所191.36239.36210.000.00開閉所尺寸18.4*10.4配電房配電房尺寸13.6*8.8，4個配電房配電房尺寸13.6*8.8，2個地上不計容建筑面積社區(qū)配套用房屋頂機房強排戶型配比表地上不計容建筑面積社區(qū)配套用房屋頂機房強排戶型配比表其中套型面積套數(shù)占

建筑面套型面套數(shù)占

建筑面產(chǎn)品戶型套數(shù)面積占比產(chǎn)品戶型套數(shù)21028面積占比67.95%9.27%比積其中積比積架空層210.000.00小高層

三房兩廳T2-96兩衛(wèi)22.85

12488.小高層

三房兩廳T2-8967.74

20315.實排地下建筑面積=22206.34+670.08=22876.42㎡96.013022.51%架空層96.0地下建筑面積26091.80㎡%78兩衛(wèi)%66實排地下建筑面積=12030+430.72=12460.72㎡小高層

三房兩廳兩衛(wèi)2772.00地下建筑面積13500.98㎡小高層

3+1房兩廳T2-9953.08

29898.99.09.03%左側(cè)數(shù)據(jù)是根據(jù)標準單車反算地庫面積，實排地庫面積只需要22206.34㎡99.0

30253.88%18.47%T2-99小高層

四房兩廳地下一層建筑面積電纜夾層26091.80㎡兩衛(wèi)%00地下一層建筑面積電纜夾層13500.98430.72㎡㎡㎡實排地庫面積只需要12030㎡配電房+開閉所投影面積13.55

5250.0小高層

四房兩廳T2-12514.41

10250.125.0423017.56%670.08㎡㎡配電房+開閉所投影面積125.082T2-125保障房合計兩衛(wèi)%0兩衛(wèi)%00人防車庫其中6390.55按地上總建筑面積的10%，單車36人防車庫3141.44按地上總建筑面積的10%，單車36一房一廳

保障一衛(wèi)

房.451560.22一房一廳一衛(wèi)2856.02其中9.68%5.22%保障房保障房

55

9.67%5.15%標準單車35，實排地庫單車只需要非人防汽車庫18006.971024.20㎡㎡標準單車35，實排地庫單車只需要32單車2非人防汽車庫9370.82558.00㎡㎡32.88100.00

29897.100.00

55492.合計.0

310100.00%合計合計.0

569100.00%%89非機動車庫面積%80非機動車庫面積單車2規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN方案1-B本項目可挖掘的最大的閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)112b-05地塊強排技術經(jīng)濟指標表本項目可挖掘的最大的閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)112b-02地塊強排技術經(jīng)濟指標表增加可售產(chǎn)權面積

3631.81㎡㎡增加可售產(chǎn)權面積超低能耗獎勵2007.43793.43㎡㎡可售產(chǎn)權面積為4338㎡可售產(chǎn)權面積為2350㎡單單獎勵面積最大3%，房產(chǎn)按實測數(shù)據(jù)，保守數(shù)據(jù)按2.8%折算獎勵面積最大3%，房產(chǎn)按實測數(shù)據(jù)，保守數(shù)據(jù)按2.8%折算指標備注指標備注位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡超低能耗獎勵1473.81建設用地面積總建筑面積31733.5089721.4256267.8557120.3055492.05建設用地面積總建筑面積17335.8045446.2830575.1831204.4429896.97屋頂最大公攤為標準層面積的八分之一，實際屋頂機房為21平方米屋頂最大公攤為標準層面積的八分之一，實際屋頂機房為21平方米屋頂機房計可售面積

399.00單元地下室配電間

190.00封陽臺增加產(chǎn)權面積

1569.00屋頂機房計可售面積

231.00單元地下室配電間

110.00封陽臺增加產(chǎn)權面積

873.00其中其中總可售面積總可售面積10㎡/每單元10㎡/每單元地上總計容建筑面積住宅計容面積地上總計容建筑面積住宅計容面積封陽臺每戶產(chǎn)權最多增加4平方，平均每戶按3平方封陽臺每戶產(chǎn)權最多增加4平方，平均每戶按3平方地上建筑限高45M地上建筑限高45M㎡㎡可售住宅計容面積

52636.04可售住宅計容面積

28336.75容積率建筑基底面積建筑密度1.806984.8822%578-容積率建筑基底面積建筑密度1.803218.9219%321-小高層保障房52636.042856.021628.25200.0030.00小高層保障房28336.751560.221307.47200.0030.00㎡-㎡-計容面積5%計容面積5%配套計容面積居委會配套計容面積居委會總戶數(shù)戶戶戶總戶數(shù)戶戶戶50㎡/1000人，最小200㎡50㎡/1000人，最小200㎡可售住宅戶數(shù)保障房戶數(shù)523可售住宅戶數(shù)保障房戶數(shù)291其中其中業(yè)委會用房物業(yè)服務用房老年康體活動室快遞柜業(yè)委會用房物業(yè)服務用房老年康體活動室快遞柜5530180.00120.0048.17總建面2‰，最小120㎡60㎡/1000人，最小120㎡25㎡/300戶120.00120.0026.75總建面2‰，最小120㎡60㎡/1000人，最小120㎡25㎡/300戶≥35%，集中綠地率≥10%，每塊面積≥400㎡≥35%，集中綠地率≥10%，每塊面積≥400㎡綠地率35%-綠地率35%-其

其中

中其

其中

中機動車停車數(shù)地上車位數(shù)7030輛輛機動車停車數(shù)地上車位數(shù)地下車位數(shù)人防車位數(shù)非人防車位數(shù)可售車位3690輛輛輛輛輛輛輛輛米垃圾收集站建筑垃圾房公建配套垃圾房治安聯(lián)防60.0015㎡/1000人，最小60㎡任務書垃圾收集站建筑垃圾房公建配套垃圾房治安聯(lián)防60.0015㎡/1000人，最小60㎡任務書詳見規(guī)劃條件，＜10%詳見規(guī)劃條件，＜10%公共配套公共配套45.0045.00地下車位數(shù)人防車位數(shù)703176527527636520846輛輛輛輛輛輛米3698725.00任務書25.00任務書其中其中20.0020.00非人防車位數(shù)可售車位282282303289620其中其中文化活動室生活服務站門衛(wèi)100.00120.0010.0030㎡/1000人，最小100㎡30㎡/1000人，最小120㎡文化活動室生活服務站門衛(wèi)100.00120.0010.0030㎡/1000人，最小100㎡30㎡/1000人，最小120㎡非機動車停車數(shù)地下非機動車位數(shù)地庫周長非機動車停車數(shù)地下非機動車位數(shù)地庫周長開閉所191.36478.726110.005711.00399.000.00開閉所尺寸18.4*10.4開閉所191.36239.36231.000.00開閉所尺寸18.4*10.4強排戶型配比表配電房配電房尺寸13.6*8.8，4個配電房配電房尺寸13.6*8.8，2個強排戶型配比表套型面積套數(shù)占

建筑面地上不計容建筑面積社區(qū)配套用房屋頂機房產(chǎn)品戶型套數(shù)面積占比地上不計容建筑面積社區(qū)配套用房屋頂機房套型面套數(shù)占

建筑面比積產(chǎn)品戶型套數(shù)面積占比積比積小高層

三房兩廳一衛(wèi)22.66

11644.%

03其中其中89.099.013120.98%231.000.00小高層

三房兩廳一49.84

14145.789.01608447.31%T2-96T2-89衛(wèi)%5架空層架空層小高層

3+1房兩廳T2-99

兩衛(wèi)53.29

30492.00小高層

三房兩廳兩26.17%實排地下建筑面積=22206.34+670.08=22876.42㎡3088454.95%18.92%實排地下建筑面積=12063.26+430.72=12493.98㎡99.08316.00

27.82%5875.00

19.65%地下建筑面積26491.12㎡%地下建筑面積14010.84㎡T2-99衛(wèi)地下一層建筑面積電纜夾層26491.12670.08㎡㎡㎡㎡㎡實排地庫面積只需要22206.34㎡配電房+開閉所投影面積地下一層建筑面積電纜夾層14010.84430.72㎡㎡㎡實排地庫面積只需要12063.26㎡配電房+開閉所投影面積小高層

四房兩廳14.53

10500.小高層

四房兩廳兩T2-12514.64%125.0125.04730兩衛(wèi)%00衛(wèi)T2-125保障房合計人防車庫3143.549858.78577.80按地上總建筑面積的10%，單車36一房一廳一

保障人防車庫6323.0318457.611040.40按地上總建筑面積的10%，單車36標準單車35，實排地庫單車只需要32單車2一房一廳一衛(wèi)2856.02其保障房

55合計.0

5789.52%5.15%其中保障房9.35%

1560.22

5.22%衛(wèi)房.45中非人防汽車庫非人防汽車庫㎡

標準單車35，實排地庫單車只需要32.7100.00

29896.9100.00%100.00

55492.合計合計.0

321100.00%非機動車庫面積非機動車庫面積㎡單車2%7%05規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN指標表閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)112b-02地塊強排技術經(jīng)濟指標表閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)112b-05地塊強排技術經(jīng)濟指標表指標單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注指標17335.8044915.4230491.1231204.4429897.8928337.6628337.661560.221306.55200.0030.00單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注建設用地面積總建筑面積31733.5090034.1056244.5357120.3055492.7252636.7152636.712856.021627.58200.00建設用地面積總建筑面積總可售面積總可售面積地上總計容建筑面積住宅計容面積地上總計容建筑面積住宅計容面積地上建筑限高45M地上建筑限高45M可售住宅計容面積可售住宅計容面積小高層保障房小高層保障房計容面積5%計容面積5%配套計容面積居委會配套計容面積居委會50㎡/1000人，最小200㎡50㎡/1000人，最小200㎡業(yè)委會用房物業(yè)服務用房老年康體活動室快遞柜垃圾收集站建筑垃圾房公建配套垃圾房治安聯(lián)防30.00業(yè)委會用房物業(yè)服務用房老年康體活動室快遞柜180.00總建面2‰，最小120㎡60㎡/1000人，最小120㎡25㎡/300戶120.00120.0025.83總建面2‰，最小120㎡60㎡/1000人，最小120㎡25㎡/300戶120.00其中

其中47.50其中

其中60.0015㎡/1000人，最小60㎡任務書垃圾收集站建筑垃圾房公建配套垃圾房治安聯(lián)防60.0015㎡/1000人，最小60㎡任務書45.0045.00公共配套公共配套25.00任務書25.00任務書20.0020.00其中其中文化活動室生活服務站門衛(wèi)開閉所配電房100.0030㎡/1000人，最小100㎡30㎡/1000人，最小120㎡文化活動室生活服務站門衛(wèi)100.00120.0010.00191.36239.36210.000.0030㎡/1000人，最小100㎡30㎡/1000人，最小120㎡120.0010.00191.36開閉所尺寸18.4*10.4配電房尺寸13.6*8.8，4個開閉所開閉所尺寸18.4*10.4配電房尺寸13.6*8.8，2個478.72配電房地上不計容建筑面積地上不計容建筑面積6785.205711.00399.00社區(qū)配套用房屋頂機房架空層社區(qū)配套用房屋頂機房架空層其中其中210.000.00675.20地下建筑面積地下一層建筑面積電纜夾層26128.6026128.60670.08實排地下建筑面積=22027.82+670.08=22697.90㎡實排地庫面積只需要22027.82㎡地下建筑面積地下一層建筑面積電纜夾層13500.9813500.98430.723141.449370.82558.001943.45793.45實排地下建筑面積=12030+430.72=12460.72㎡實排地庫面積只需要12030㎡配電房+開閉所投影面積配電房+開閉所投影面積人防車庫非人防汽車庫非機動車庫面積6390.5518041.971026.003607.831473.83按地上總建筑面積的10%，單車36標準單車35，實排地庫單車只需要32單車2人防車庫按地上總建筑面積的10%，單車36單車35其中其中非人防汽車庫非機動車庫面積增加可售產(chǎn)權面積單車2增加可售產(chǎn)權面積本項目可挖掘的最大的可售產(chǎn)權面積為4315㎡獎勵面積最大3%，房產(chǎn)按實測數(shù)據(jù)，保守數(shù)據(jù)按2.8%折算本項目可挖掘的最大的可售產(chǎn)權面積為2322㎡獎勵面積最大3%，房產(chǎn)按實測數(shù)據(jù)，保守數(shù)據(jù)按2.8%折算超低能耗獎勵超低能耗獎勵屋頂機房計可售面積單元地下室配電間封陽臺增加產(chǎn)權面積容積率建筑基底面積建筑密度399.00190.001545.001.807055.2822%570㎡㎡㎡-㎡-戶戶戶-輛輛輛輛輛輛輛輛米屋頂最大公攤為標準層面積的八分之一，實際屋頂機房為21平方米10㎡/每單元屋頂機房計可售面積單元地下室配電間封陽臺增加產(chǎn)權面積容積率建筑基底面積建筑密度210.00100.00840.001.803055.0218%310㎡㎡㎡-㎡-戶戶戶-輛輛輛輛輛輛輛輛米屋頂最大公攤為標準層面積的八分之一，實際屋頂機房為21平方米10㎡/每單元其中其中其中其中封陽臺每戶產(chǎn)權最多增加4平方，平均每戶按3平方封陽臺每戶產(chǎn)權最多增加4平方，平均每戶按3平方總戶數(shù)可售住宅戶數(shù)保障房戶數(shù)總戶數(shù)可售住宅戶數(shù)保障房戶數(shù)5152805530綠地率機動車停車數(shù)地上車位數(shù)地下車位數(shù)人防車位數(shù)非人防車位數(shù)可售車位非機動車停車數(shù)地下非機動車位數(shù)地庫周長35%693≥35%，集中綠地率≥10%，每塊面積≥400㎡詳見規(guī)劃條件，＜10%綠地率機動車停車數(shù)地上車位