房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容及特點(diǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容及特點(diǎn)1．了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的影響因素3.掌握收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用4.掌握市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用5.掌握成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用6.熟悉剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。（3）建筑物房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的主要結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)評(píng)估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實(shí)行的價(jià)格，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟(jì)、政策、社會(huì)、心理因素（2）區(qū)域因素：與位置相關(guān)（3）自身因素：個(gè)別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地產(chǎn)評(píng)估的理論1．地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生）馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租。一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格決定也具有特殊性。地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化2．地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）四、房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性評(píng)估對(duì)象有多種形式充分考慮最有效使用原則房地產(chǎn)價(jià)格有多樣性：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)、課稅價(jià)格、房地產(chǎn)總價(jià)、樓面地價(jià)、公告地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素復(fù)雜五、房地產(chǎn)評(píng)估的方法及其應(yīng)用（一）收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1．基本原理：2．計(jì)算方法:P＝Ri/(1+r)i

P＝A/r適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)：投資收益率計(jì)算：純收益與售價(jià)比率法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法投資收益率順序插入法種類：綜合資本化率建筑物資本化率土地資本化率（2）資本化率P＝Ri/(1+r)i

P＝A/rr＝A/P（三）成本法及其應(yīng)用1．基本原理：2．計(jì)算方法：p253（1）土地價(jià)值構(gòu)成

土地價(jià)值＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益（2）房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得費(fèi)＋房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)（四）剩余法及其應(yīng)用1．基本原理2.計(jì)算方法土地評(píng)估值＝房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入－除土地價(jià)格外的開發(fā)建設(shè)成本－稅費(fèi)－正常利潤(rùn)適用范圍：待開發(fā)的成片土地價(jià)值評(píng)估（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其應(yīng)用1．基本原理2.計(jì)算方法土地評(píng)估值＝待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年