知名物業(yè)管理企業(yè)工程部運(yùn)作手冊(cè)范本

某知名物業(yè)管理管控公司工程部運(yùn)作手冊(cè)

第一節(jié)管理管控范圍

總體：工程部負(fù)責(zé)相關(guān)項(xiàng)目有：

(1)對(duì)所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理管控。

(2)對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。

(3)對(duì)樓宇未盡人之處提出整改合適的方案。

(4)對(duì)客戶的裝修工程合適的方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理管控。

(5)對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。

(6)為物業(yè)管理管控提供?切有關(guān)工程詢問。

一、強(qiáng)電專業(yè)

1.負(fù)貨整個(gè)樓宇變配電系統(tǒng)的口常運(yùn)行、管理管控。

2.負(fù)責(zé)整個(gè)樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。

3.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。

4.負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。

5.負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的照明維修。

6.負(fù)責(zé)樓宇臨時(shí)供電的安排和相關(guān)計(jì)劃°

7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的相關(guān)計(jì)劃合適的方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

8.對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改合適的方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

9.負(fù)責(zé)電梯的維修、保養(yǎng)。

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10.負(fù)責(zé)卷簾門的維修、保養(yǎng)。

11.為客戶提供有償服務(wù)。

二、空調(diào)專業(yè)

1.負(fù)責(zé)樓宇整個(gè)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理管控

2.負(fù)貢樓宇整個(gè)空調(diào)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。

3.負(fù)責(zé)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)中，電機(jī)和控制柜的巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題后及時(shí)報(bào)

告電氣維修班處理。

4.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使樓宇有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限

度節(jié)約能源。

5.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

三、給排水專業(yè)

1.負(fù)責(zé)樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運(yùn)行、

維修、保養(yǎng)和故障檢修。

2.負(fù)責(zé)樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。

3.負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)所有機(jī)械的維修，如：手推車等。

4.負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。

5.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。

6.為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。

四、土建專業(yè)

1.負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有相關(guān)項(xiàng)目的修理、調(diào)整。

2.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等修、整改。

3.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。

4.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。

5.負(fù)資一些臨時(shí)性的任務(wù)。

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6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

五、弱電系統(tǒng)

1.負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視

系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。

2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

第二節(jié)工程部人員結(jié)構(gòu)

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總工程師（1人）

文員（1人）

13A

電氣維修主管（1人）綜合維修主管（1人）

強(qiáng)電領(lǐng)班（1人）

強(qiáng)電技工弱電技工空調(diào)技工給排水技工萬能工

（3人）（1人）（6人）（4人）（2人）

變電室樓宇自控

（4人）（2人）

第三節(jié)工程部崗位職責(zé)

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一、總工程師

1.在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，制定相關(guān)計(jì)戈I」，執(zhí)行有關(guān)工程和能源管理管控的方針、原則、

相關(guān)計(jì)劃、規(guī)定和制度。

2.根據(jù)公司要求為樓宇所有系統(tǒng)和設(shè)備建立并保持有一個(gè)全面的維修、保養(yǎng)相關(guān)計(jì)

劃。

3.建立工程設(shè)備的運(yùn)行和操作程序，確保工程設(shè)備的正常運(yùn)行。

4.全面負(fù)責(zé)工程方面的節(jié)支運(yùn)行，根據(jù)樓宇運(yùn)行要求準(zhǔn)備和調(diào)整工程部運(yùn)行預(yù)算,

并嚴(yán)格控制工程運(yùn)行和維修費(fèi)用。

5.跟蹤、控制所有水、電、煤氣、熱力等能源消耗，分析消耗原因，擔(dān)出整改辦法，

最大限度地節(jié)約能源。

6.負(fù)責(zé)工程部員工工作成績的評(píng)估，并按有關(guān)規(guī)定給予獎(jiǎng)懲。

7.負(fù)責(zé)建立健全部門培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃，保證工程部員工掌握必須的專業(yè)技術(shù)和技能。

8.負(fù)責(zé)及時(shí)向總經(jīng)理上交所有有關(guān)報(bào)告及報(bào)表。

9.認(rèn)可簽收部門所有文件、發(fā)票。

10.制定和執(zhí)行緊急情況做出反應(yīng)的相關(guān)計(jì)劃。

11.建立工程部各崗位責(zé)任并檢杳落實(shí)。

12.始終把安全和消防放在第一位。

13.協(xié)調(diào)與客戶的關(guān)系。

14.負(fù)責(zé)按要求對(duì)專業(yè)主管、領(lǐng)班工作業(yè)績進(jìn)行考核。

15.負(fù)責(zé)進(jìn)行工作及人員調(diào)配。

16.分析相關(guān)項(xiàng)FI報(bào)價(jià)單，組織討論決定，對(duì)完成相關(guān)項(xiàng)FI進(jìn)行檢查、評(píng)估和驗(yàn)收。

17.管理管控員工紀(jì)律，解決員工爭(zhēng)執(zhí)。

18.和有關(guān)部門一起為工程部選擇面試新員工。

20.督促制定工程報(bào)表。

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21.巡視、檢查工程設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況，組織有效的生產(chǎn)管理管控和技術(shù)管理管

控，閱讀審察各類技術(shù)報(bào)表和工作日記

二、專業(yè)主管

1.在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備處在優(yōu)良的技術(shù)狀

態(tài)下安全運(yùn)行。

2.編制或?qū)彾ū緦I(yè)所負(fù)貢設(shè)備的年、季、月、周檢修相關(guān)計(jì)劃，建定相應(yīng)的維修

記錄檔案，并監(jiān)督實(shí)施。

3.熟練掌握本班組內(nèi)管轄的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)

4.每天檢查設(shè)備運(yùn)行情況和工作現(xiàn)場(chǎng)。

5.審閱運(yùn)行、值班、交接班記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施。

6.每月定期巡檢所轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)落實(shí)情況，并書面報(bào)告總工程師

7.認(rèn)真完成周報(bào)告、月報(bào)告

8.檢查下屬的工作紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良，及時(shí)糾正。

9.嚴(yán)格要求員工按操作規(guī)程作業(yè)，遵守勞動(dòng)安全的法規(guī)、法令。

10.對(duì)所有請(qǐng)修單位按輕重緩急分類，合理安排維修。

11.嚴(yán)格控制維修材料的出庫及去向，努力降低成本及能耗。

12.安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查勞動(dòng)紀(jì)律。

13.負(fù)責(zé)請(qǐng)購本專業(yè)的備品備件。

14.負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。

15.負(fù)責(zé)本專業(yè)相關(guān)項(xiàng)目改造的相關(guān)計(jì)劃、預(yù)算和報(bào)價(jià)。

16.負(fù)責(zé)本專業(yè)員工的培訓(xùn)、督導(dǎo)、考核、評(píng)估。

17.完成總工程師交給的其它工作。

18.書面制定本專業(yè)所有設(shè)備的安全運(yùn)行規(guī)則和程序，并永久性在設(shè)備操作處和工

作間明顯展示。

三、領(lǐng)班

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A.強(qiáng)電領(lǐng)班崗位責(zé)任：

1.強(qiáng)電運(yùn)行維修領(lǐng)班必須認(rèn)真清楚了解總體供配電情況，所轄設(shè)備的性能及控制范

Ho

2.熟練掌握各配電設(shè)備、控制柜、照明柜及發(fā)電機(jī)的操作、維修、運(yùn)行規(guī)程。

3.須嚴(yán)格執(zhí)行公司及部門所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)規(guī)程。

4.強(qiáng)電運(yùn)行維修領(lǐng)班必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)，聽從專業(yè)主管的指揮。在布置工作

時(shí)，要首先考慮消防安全和勞動(dòng)保護(hù)。

5.每天檢查各班運(yùn)行記錄，并對(duì)所有記錄數(shù)據(jù)及合適的內(nèi)容負(fù)責(zé)。

6.必須每天巡視所有變配電室及變配電系統(tǒng)，并及時(shí)處理變配電系統(tǒng)設(shè)備的故障,

保證本系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)巡查記錄負(fù)責(zé)。

7.必須對(duì)強(qiáng)電運(yùn)行人員工作時(shí)間內(nèi)的一切行為負(fù)責(zé)。

8.強(qiáng)電領(lǐng)班必須定期培訓(xùn)所屬員工之操作技能，并由專業(yè)主管進(jìn)行考核，

9.強(qiáng)電領(lǐng)班必須認(rèn)真聽取上級(jí)電站之運(yùn)行指令，并應(yīng)立即匯報(bào)專業(yè)主管，在得到專

業(yè)主管命令，并辦理有關(guān)手續(xù)后方可執(zhí)行操作。

10.必須帶領(lǐng)本班人員嚴(yán)格執(zhí)行本專業(yè)主管所制定的維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，并認(rèn)真做

好相應(yīng)保養(yǎng)記錄。

11.必須每天巡查配電室以外的所有配電設(shè)備一次，并隨時(shí)處理各類故障，并對(duì)巡

檢記錄負(fù)責(zé)。

12.必須定期（每3個(gè)月一次）培訓(xùn)所屬員工的維修技能，并由專業(yè)主管進(jìn)行考核，

13.正確管理管控安排維修單，對(duì)未能按規(guī)定完成的維修單要有原因，上報(bào)專業(yè)主

管后，交文員經(jīng)行登記。

B.弱電領(lǐng)班崗位責(zé)任：

1.弱電維修領(lǐng)班必須清楚了解消防報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安

監(jiān)控系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)之配置、運(yùn)行及設(shè)備狀態(tài)等情況。

2.必須熟練掌握各弱電系統(tǒng)的操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)規(guī)程。

3.必須嚴(yán)格執(zhí)行公司及部門所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)規(guī)程，以身作則。

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4.必須每天檢查各弱電系統(tǒng)運(yùn)行記錄、巡檢記錄，并對(duì)所有記錄數(shù)據(jù)及合適的內(nèi)容

負(fù)責(zé)。必須每天巡視所有弱電系統(tǒng)一遍，并及時(shí)處理各類故障，保證各系統(tǒng)運(yùn)行正常。

5.必須對(duì)所屬弱電維修人員工作時(shí)間內(nèi)之一切行為負(fù)員。

6.必須定期（每3個(gè)月一次）培訓(xùn)所屬員工之操作、維修、保養(yǎng)技能，并由專業(yè)主

管進(jìn)行考核。

7.所有弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，必須在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，嚴(yán)格按照專業(yè)主管所制定的維

修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行，并認(rèn)真做好相應(yīng)保養(yǎng)記錄。如需停機(jī)保養(yǎng)時(shí)，必須提前三天通知

總工程師，以便做好相應(yīng)安排。

8.弱電維修領(lǐng)班必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)及指揮。

9.在布置工作時(shí)，要首先考慮消防安全和勞動(dòng)保護(hù)。

10.正確管理管控安排維修單，對(duì)未能按規(guī)定完成的維修單要有原因，上報(bào)專業(yè)主

管后交文員登記。

四、文員

1.負(fù)責(zé)翻譯、中英文打印，各類文件的復(fù)印及收發(fā)。各種文件、資料、材料的存檔，

文具用品的分發(fā)。

2.對(duì)樓宇全部圖紙、資料分類保管、編排目錄、日常借閱和確保完整無損，每年核

對(duì)補(bǔ)缺。

3.負(fù)責(zé)采購單的報(bào)批、跟蹤、存檔及現(xiàn)金報(bào)銷、支票日請(qǐng)。

4.負(fù)責(zé)工程部布告欄的定期公布、更換，確保所有信息及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)到員工。

5.負(fù)責(zé)會(huì)議記錄，整理會(huì)議紀(jì)要并打印、發(fā)送。

6.對(duì)各部門或客人來工程部聯(lián)系工作人員要熱情接待。

7.迅速、熱情應(yīng)答來往電話，詳細(xì)記錄所有信息。

8.負(fù)責(zé)工程部考勤記錄和整理，上報(bào)有關(guān)部門。

9.為總工程師收集過去24小時(shí)的報(bào)表和其它報(bào)表。

10.建立備品部件和易損件的清單，并按要求執(zhí)行最高、最低儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)儲(chǔ)備接

近或達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，及時(shí)提出申請(qǐng)購買相關(guān)計(jì)劃單。

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11.嚴(yán)格執(zhí)行物品驗(yàn)收入庫制度和領(lǐng)料單制度，做好備品備件和公用工具的管理管

控制度。

12.做好倉庫的帳、卡、物等管理管控工作，要求帳、卡、物必須相符，物品堆放

整齊清潔。

13.每月必須對(duì)庫存情況進(jìn)行一次清查盤點(diǎn)，對(duì)盤虧、盤盈情況及時(shí)向有關(guān)上級(jí)匯

報(bào)。

14.按時(shí)、按質(zhì)地完成每月財(cái)務(wù)要求的備品、備件、材料消耗和庫存情況等的報(bào)表。

15.易燃、易爆、有毒物品必須單獨(dú)儲(chǔ)放。室內(nèi)禁止一切煙火，必須每天去巡查二

次。

16.負(fù)責(zé)工程部工服的發(fā)放、整理。

17.完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。

五、技工

通則：

1.服從指揮，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程及各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.把安全消防意識(shí)貫徹到工作中。

3.無特殊原因或理由，請(qǐng)修單不得積壓，做好維修記錄。

4.服務(wù)中做到客戶至上，微笑服務(wù)。

5.做好運(yùn)行記錄，認(rèn)真履行值班制度。

6.愛護(hù)工具，不得人為損壞工具。

7.認(rèn)真學(xué)習(xí)本專業(yè)的各項(xiàng)技術(shù)，熟練掌握各種設(shè)備的開閉方法和性能，掌握專業(yè)技

能。

8.加強(qiáng)責(zé)任心，在工作中要時(shí)刻注意各種設(shè)備的工作狀態(tài)是否正常，不論是本專還

是其它專業(yè)，及時(shí)處理及時(shí)報(bào)告。

9.保持機(jī)房、休息室及工作場(chǎng)所的衛(wèi)生。

10.未經(jīng)專業(yè)主管許可，不得私自更改、調(diào)整、移動(dòng)線路、管路設(shè)備。

A.值班電工崗位責(zé)任

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1.值班人員必須清楚了解供電系統(tǒng)情況，所轄設(shè)備的性能及控制范圍。熟練掌握各

配電設(shè)備及發(fā)電機(jī)的運(yùn)行、操作、維修規(guī)程。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.認(rèn)真進(jìn)行交接班工作，交班人員必須認(rèn)真講解本班工作情況，并認(rèn)真做好交接班

記錄。接班人員必須清楚了解上一班工作合適的內(nèi)容，仔組查看交接班記錄。交接班記

錄必須由值班電工本人簽字，不得代簽。

3.認(rèn)真清點(diǎn)工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。

4.按時(shí)、按數(shù)抄錄各類計(jì)量儀表，不得偽造數(shù)據(jù)。

5.按時(shí)仔細(xì)檢查所轄各類設(shè)備，并認(rèn)真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。

6.所有記錄必須做到字跡工整、清晰、全面，記錄單據(jù)必須保持清潔完整，不得損

毀。

7.各類高、低壓操作必須按照電工操作規(guī)程進(jìn)行，以保證人身及設(shè)備安全。

8,負(fù)責(zé)保持配電室內(nèi)所有供電設(shè)備功能正常，各配電柜、開關(guān)、儀表等如有損壞，

須立即修復(fù)，如需停電處理，須立即報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，獲得批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

9.必須保持配電室、值班室及所轄設(shè)備的清潔，每班兩次清潔地面、窗臺(tái)、門窗、

設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處。根據(jù)上級(jí)安排，定期清潔設(shè)備內(nèi)部。值班室內(nèi)與工作有

關(guān)之物品必須擺放整齊，不得存放與工作無關(guān)之物品，配電室內(nèi)嚴(yán)禁存放雜物。

10.值班人員不得在值班室、配電室及其他機(jī)房會(huì)見客人，須堅(jiān)守崗位，不得擅自

離崗、串崗，需暫時(shí)離崗時(shí)，必須報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管離崗原因、去向及時(shí)間，獲得批

準(zhǔn)后方可離崗。

11.本班工作未完成時(shí)，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員，

接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。

12.交班人員如發(fā)現(xiàn)接班人員酗酒或精神狀態(tài)不良時(shí)，不得進(jìn)行交班，并須立即報(bào)

告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，在領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。

13.值班班人員嚴(yán)禁睡覺、賭博、酗酒及任何游戲，配電室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

B.維修電工：

1.維修電工必須熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)

主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。

3.接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第11頁共75頁

4.處理各類電氣故障須及時(shí)、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)

場(chǎng)。并將處理結(jié)果報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管。

5.維修操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)，絕緣及防水處理必

須可靠，不得疏忽大意。

6.每天巡視大廈所有公共供電設(shè)備及公共照明（包括各電纜井）一遍，發(fā)現(xiàn)問題須立

即報(bào)告維修領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師，并及時(shí)修復(fù)，做好巡視記錄。

7.配電箱、電纜井等不得有存水、塵土及雜物，各配電箱的箱體、合葉、箱門、鎖

具等必須保持功能正常,無銹蝕，并保持鎖好。電纜井內(nèi)的電纜必須放置于電纜橋架內(nèi)，

并蓋好扣板。

8.配電箱內(nèi)各開關(guān)及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點(diǎn)必

須牢固接實(shí)。

9.室外圍墻、挑檐及草地?zé)舯仨毐３质褂谜?，隨壞隨修，不得拖延至第二天晚上

開燈之時(shí)。

10.各類臨時(shí)用電，必須接入漏電開關(guān)，并保證漏電開關(guān)靈敏有效。

11.維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在

大廈內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。

12.維修人員不得在大廈范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。

13.維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝

整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、

小費(fèi)及物品，小得動(dòng)用客戶單元內(nèi)任何物品用十維修，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。

C.弱電技工：

1.對(duì)所轄各弱電系統(tǒng)及其所有設(shè)備，必須清楚「解其性能，檢杳方法，控制范圍及

運(yùn)行狀況。必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。

3.發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，保證各系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全。

4.排除故隙時(shí)如對(duì)總體系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)牛.影響，須立即通知專業(yè)主管，得到批準(zhǔn)后方可

進(jìn)行。

5.如出現(xiàn)重大故障，自己無能力排除時(shí)，須立即通知專業(yè)主管。

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第12頁共75頁

6.接到維修通知后，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。工作完成后必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，并

須將處理結(jié)果及時(shí)報(bào)告專業(yè)主管。

7.維修操作時(shí)，各接線、接點(diǎn)務(wù)必接實(shí)；各鑲絲、鏢母務(wù)必?cái)Q緊，各設(shè)備安裝必須

牢固可靠。

8.每周巡查弱電井一次，井道內(nèi)須保持無雜物、無存水，各類電纜均應(yīng)放置于電纜

橋架內(nèi)，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。

9.對(duì)所轄設(shè)備須保持清潔、整齊，各連接線、接點(diǎn)必須保證接觸良好。

10.維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得隨

意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。

11.維修人員不得在大廈范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。

12.維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝

整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、

小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。

D.設(shè)備運(yùn)行技工：

1.設(shè)備運(yùn)行技工必須清楚了解本系統(tǒng)情況、所轄設(shè)備的性能及控制范圍。熟練掌握

各類設(shè)備運(yùn)行、操作及維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.認(rèn)真進(jìn)行交接班工作，交班人員必須認(rèn)真講解本班工作情況，并認(rèn)真做好交接班

記錄，接班人員必須清楚了解上一班工作合適的內(nèi)容，仔組查看交接班記錄。交接班記

錄必須由當(dāng)值人員本人簽字，不得代簽。

3.認(rèn)真清點(diǎn)工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。

4.按時(shí)、按數(shù)抄錄各類計(jì)量儀表，不得偽造數(shù)據(jù)。

5.按時(shí)仔細(xì)檢查所轄各類設(shè)備，并認(rèn)真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。

6.各類設(shè)備的操作，必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)操作程序。

7.必須保持各設(shè)備間的環(huán)境及各類設(shè)備的清潔，每班至少清潔一次，須做到所有設(shè)

備、管線、門、窗、窗臺(tái)、地面、柜頂、桌面等無塵土、無污跡、無雜物、無積水。

8.與工作有關(guān)物品須擺放整齊，不得存放與工作無關(guān)之物品。

9.各類記錄須做到字跡工整、清晰、全面，記錄單據(jù)須保持清潔完整，不得損毀。

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10.須保持本系統(tǒng)各類設(shè)備正常運(yùn)行，做到三干凈（即設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)

地干凈）、四不漏（即不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣）五良好（即使用性能良好、密封

良好、緊固良好、潤滑良好、調(diào)整良好），各設(shè)備如有損壞必須立刻修復(fù)，如因客觀原

因不能修復(fù)時(shí)，須立即專業(yè)主管。

11.值班人員不得在任何設(shè)備機(jī)房會(huì)見客人，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗，

需暫時(shí)離崗時(shí)，必須報(bào)告專業(yè)主管離崗原因、去向及時(shí)間，獲得批準(zhǔn)后方可離崗。

12.本班工作未完成時(shí)?，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，小得移交給接班人員，

接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。

13.交班人員如發(fā)現(xiàn)接班人員酗酒或精神狀態(tài)不良時(shí)，不得進(jìn)行交班，并須立即報(bào)

當(dāng)專業(yè)主管，在專業(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。

14.值班人員嚴(yán)禁睡覺、賭博、酗酒及任何游戲，值班室及各設(shè)備間嚴(yán)禁吸煙。

E.設(shè)備維修技工：

1.設(shè)備維修技，必須熟練掌握各類設(shè)備操作、運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從專業(yè)

主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。

3.接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。

4.處理各類故障須及時(shí)、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)。

并將處理結(jié)果報(bào)告專業(yè)主管。

5.每天巡視檢查大廈內(nèi)各機(jī)房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，發(fā)現(xiàn)問題必須立

即報(bào)告專業(yè)主管，并認(rèn)真做好巡查記錄。

6.空調(diào)及給排水系統(tǒng)各類維修，必須做到各閥門、接口，安裝位置合理，不漏水。

管線布局合理，橫平豎直。需做防腐、防銹、保溫處理時(shí)必須處理完整，不得遺漏。

7.各機(jī)房、管道井、泵房內(nèi)不得有存水及雜物，須保持環(huán)境及設(shè)備清潔。

8.各泵輔、閥門、管線、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，并必須保持保溫、防腐處理良

好，功能正常。

9.定期檢查消防水系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)等消防有關(guān)設(shè)備，須保持各設(shè)備

功能正常。

10.定期檢查、清理新風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)盤管過濾網(wǎng)，每兩周一次。

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第14頁共75頁

11.維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在

大廈內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。

12.維修人員不得在大廈內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。

13.維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后，方可進(jìn)入，必須著

裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)

酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶任何物品，需要移動(dòng)物品E寸必須征得主人同意。

F.綜合維修水工：

1.綜合維修水工必須熟練掌握各類設(shè)備操作、運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從綜合

維修系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。

3.接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。

4.處理各類故障須及時(shí)、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)。

并將處理結(jié)果報(bào)告專業(yè)主管。

5.空調(diào)及給排水系統(tǒng)各類維修，必須做到各閥門、接口，安裝位置合理，不漏水。

管線布局合理，橫平豎直。需做防腐、防銹、保溫處理時(shí)必須處理完整，不得遺漏。

6.各閥門、管線、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，并必須保持保溫、防腐處理良好，功

能正常。

7.維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在大

度內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。

8.維修人員不得在大廈內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。

9.維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后，方可進(jìn)入，必須著裝

整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、

小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶內(nèi)任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。

G.綜合維修萬能工：

1.萬能維修工必須熟練掌握瓦、木、油工及裝修五金安裝維修技能，必須服從專業(yè)

主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

2.每日按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。

3.接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。

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編號(hào)：

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4.處理各類裝修維修必須細(xì)致，必須符合有關(guān)規(guī)范，大得偷工減料。

5.認(rèn)真做好檢查工作，做好巡檢記錄，遇有裝修損壞、五金件損壞、檢查口未封閉

或有污跡等，必須立即處理。須保持本物業(yè)公共區(qū)域長久如新。

第四節(jié)工程部管理管控規(guī)定

一、設(shè)備故障處理

1.如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工

程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人

員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢杳故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。

2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有

關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。

3.找出原因后，總工程師和專業(yè)主管須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、

恢復(fù)正常運(yùn)行后匯報(bào)總經(jīng)埋。

4.專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生

故障的處理預(yù)案，報(bào)總工程師，抄報(bào)總經(jīng)理。

5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對(duì)責(zé)

任者提出處理意見，報(bào)總監(jiān)審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需

要免除責(zé)任者，需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。

二、防火制度

1.消防中央監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：

(1)1套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，

包括煙感/溫感探測(cè)器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和

警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。

(2)一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉、防煙

門、消防疏散樓梯及消防緊急疏散門等。

(3)一套各種消防設(shè)備之備件清單。

(4)一套完整之排煙通風(fēng)圖。

(5)天然氣分布圖及閥門開關(guān)位置圖。

(6)工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的手機(jī)號(hào)碼。

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2.指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。

3.維修工作中需要使用易燃材料時(shí)，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤

以上。

4.不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。

5.當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。

各員工遇事時(shí)請(qǐng)保持冷靜，行動(dòng)時(shí)不要太急躁。任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對(duì)講機(jī)或

電話報(bào)告發(fā)生火警的位置和他自己的動(dòng)向。

6.當(dāng)有火災(zāi)警報(bào)時(shí)，，以下的警鈴應(yīng)不斷地響起：

(1)首層

(2)火災(zāi)的樓層

(3)與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層

7.發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，

保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。

8.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作：

9.派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。

10.盡可能從消防報(bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。

11.通知專業(yè)主管有關(guān)情況。

12.通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫及機(jī)房之員工。

13.當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安/管理管控員向他們報(bào)告所知情況。

14.其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。

15.專業(yè)主管應(yīng)做好：

(1)立即通知大廈空調(diào)主機(jī)房發(fā)生火警警報(bào)。

(2)與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。

(3)必要情況下，向消防隊(duì)提供大廈消防設(shè)備資料

16.通知有關(guān)工程人員在工程部候命。

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17.冷凍機(jī)房之員工應(yīng)：

(1)刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自主機(jī)房。

(2)如火災(zāi)在機(jī)房內(nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)掉冷凍主機(jī)，立即報(bào)告工程部

值班室

(3)用現(xiàn)有工具和滅火器材將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻鎖門離開現(xiàn)場(chǎng)。

18.當(dāng)值工程人員應(yīng)：

(1)立刻上報(bào)，不要獨(dú)白冒險(xiǎn)，如發(fā)覺火勢(shì)要延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場(chǎng)，在可能情況下，

用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅。

(2)與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。

19.當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后：

(1)火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊(duì)K在場(chǎng)，須征得消防隊(duì)K

同意才可行動(dòng)。

(2)如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)關(guān)閉消防水泵電源，將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴

淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。

(3)檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。

(4)盡快寫出報(bào)告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。

20.各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、

電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達(dá)安全地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中心

匯報(bào)。

21.租戶的二次裝修應(yīng)遵循《裝修施工安全管理管控制度》。

三、安全技術(shù)措施

在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：

1.切斷電源。在工作場(chǎng)所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、

工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可

夕亍安全措施的帶電部分。在斷開電源時(shí)，必須使檢修設(shè)備至少有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn)，高

壓柜的手動(dòng)機(jī)均處于斷開位置時(shí)，都應(yīng)用鎖鎖住。

2.驗(yàn)電。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備

的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。

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3.裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也

是防止突然來電，保護(hù)工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)

行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。

4.懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手

柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。

5.安全組織措施

(1)工作票制度。在對(duì)物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作

票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣主管，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票合適的內(nèi)容、工作必要性、工

作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。

(2)工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應(yīng)

對(duì)工作票上的有關(guān)合適的內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。

(3)工作監(jiān)護(hù)制度。完成,工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作

現(xiàn)場(chǎng)的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操

作。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。

(4)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時(shí)撤離現(xiàn)

場(chǎng)時(shí)，所有安全措施應(yīng)保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無

需重新通過許可。

(5)工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)地點(diǎn)工作，開工前的安全

措施可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的有關(guān)

情況和注意事項(xiàng)。

(6)在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場(chǎng)后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同

檢查，并交待檢修相關(guān)項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工

作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備

送電運(yùn)行(因檢修工作需要試運(yùn)行者除外)。

四、安全運(yùn)行管理管控制度

1.應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，

持有操作證的才能上崗。

2.各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。

3.根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。

4.加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修時(shí).，專業(yè)主管應(yīng)親自到場(chǎng)指揮。

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第19頁共75頁

5.對(duì)變配電、電梯及壓力容器，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。

6.對(duì)中央空調(diào)、變配電、壓力表安全閥減壓閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。

7.易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫妥善保管，并應(yīng)控制最大存放量。

8.重要機(jī)房如變配電房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入

內(nèi)。

9.水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電房等均應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)由專

人保管。

10.木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。

11.應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。

12.建立事故處理制度。

13.對(duì)外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安企協(xié)議書。應(yīng)在施工中進(jìn)

夕亍檢杳監(jiān)督，避免事故發(fā)生。

14.對(duì)高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期檢查吊繩等安全裝置。

15.避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。

16.對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。

17.物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。

五、機(jī)房管理管控制度

物業(yè)的空調(diào)冷凍機(jī)房、變配電所、水泵房、生活水箱間等，是工程部重要設(shè)備場(chǎng)所，也

是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的操作證。

工程部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各機(jī)房的管理管控，建立、健全嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并

要求操作人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安

全和正常運(yùn)行。

各個(gè)別機(jī)房的技術(shù)管理管控與運(yùn)行，可參閱本手冊(cè)的有關(guān)章節(jié)，已作詳細(xì)介紹。這

里再重中各機(jī)房、配電室、水房等的安全防火管理管控規(guī)定：

1.真執(zhí)行國家消法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)的消防制度。室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，

嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，室內(nèi)要保持良好通風(fēng)。

2.嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修機(jī)器設(shè)備。

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3.配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生污造成

短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電、嚴(yán)禁非電器

人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查;

逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。

4.機(jī)房和操作間嚴(yán)禁拉設(shè)臨時(shí)電源線；電機(jī)電閘等設(shè)備保持干燥、清潔、各種機(jī)

器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時(shí)清掃，禁止

在室內(nèi)堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。

5.各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲

救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。

6.愛護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。

7.凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理管控規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。

第五節(jié)工程部運(yùn)作手冊(cè)

一、人員調(diào)配流程

1.正常情況下，按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工

作。

2.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，需要班組之間協(xié)助解決，各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具，

解決問題。

3.總工程師有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)服從。

4.當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí)，工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能

力，首先處理問題，可不顧工種、專業(yè)的限制。

二、維修保養(yǎng)流程

1.工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃經(jīng)總工程師

審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)樓宇的設(shè)備維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃。

2.各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃的要求，招任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組

或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。

3.維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維

修保養(yǎng)設(shè)備。

4.維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。

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5.專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)結(jié)果，總工程師亦應(yīng)抽查。

6.在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保

養(yǎng)合適的內(nèi)容補(bǔ)上。

7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。

維修保養(yǎng)流程示意圖

統(tǒng)發(fā)

地*

出

爭(zhēng)

設(shè)

一

填

指-

安

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-開

寫

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■

總工助理

工

作

填

審

記

檢

錄

寫

核

查

工

存班組（技工）?庫房

作

檔

單

專業(yè)主管|

▲

匯報(bào)

下達(dá)任務(wù)，安才用科、工具

注：遇到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營業(yè)或客人。

三、工作合適的內(nèi)容及程序

一、強(qiáng)電專業(yè)

樓宇供配電系統(tǒng)主要由高、低壓配電柜、變壓器、電容器柜、各種起動(dòng)柜、各種配

電箱組成，其安全可靠性直接影響到樓宇的正常運(yùn)營。

（一）高壓配電柜

1.操作規(guī)范

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第22頁共75頁

1.1高壓操作時(shí)必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。

1.2必須先填寫高壓操作單。

1.3倒閘操作時(shí)必須有兩名電工在場(chǎng)，一名操作，一名監(jiān)護(hù)，操作前應(yīng)先在模擬盤

上對(duì)所操作合適的內(nèi)容相關(guān)項(xiàng)目認(rèn)真核對(duì)，無誤后方可實(shí)際操作。

1.4必須按照規(guī)定的順序停電和送電。

1.5嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合開關(guān)。

2.巡查合適的內(nèi)容

2.1每班應(yīng)對(duì)母線及接頭進(jìn)行外觀檢查，察看顏色有無變化，有無異常氣體或其它

異?，F(xiàn)象。

2.2每班應(yīng)檢查絕緣體是否清潔，有無裂紋、閃絡(luò)和放電痕跡。

2.3每班檢查隔離開關(guān)的固定觸頭與可動(dòng)觸頭接觸是否良好，有無發(fā)熱現(xiàn)象。

2.4金屬柜及設(shè)備外殼的接地、接零裝置是否完好、可靠，有無松脫、腐蝕、變形、

斷線。

2.5按要求記錄用電量及供電電壓。

3.維護(hù)保養(yǎng)

每年在負(fù)荷相對(duì)較少時(shí)安排一次停電清掃。

（二）變壓器

1.操作規(guī)范

1.1現(xiàn)代樓宇所使用變壓器均為封閉免維護(hù)干式變壓器，本身具有超溫保護(hù)裝置。

1.2變壓器在運(yùn)行前應(yīng)做加壓實(shí)驗(yàn)，試運(yùn)行三至五次。

2.巡查合適的內(nèi)容

2.1應(yīng)在24小時(shí)每隔2個(gè)時(shí)記錄變壓器電流電壓溫度，如有異常應(yīng)立即查明原因

并及時(shí)報(bào)告。

2.2每班應(yīng)對(duì)變壓器各接點(diǎn)、絕緣體進(jìn)行檢查。

3.維護(hù)保養(yǎng)

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時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁共75頁

3.1每天利用負(fù)荷相對(duì)較小時(shí)，停電檢修清掃一次變壓器。

3.2每兩年請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)變壓器進(jìn)行全面試驗(yàn)。

3.3每年對(duì)變壓器線圈絕緣阻值進(jìn)行測(cè)試。

（三）低壓配電柜

1.操作規(guī)范

1.1高壓操作時(shí)必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。

1.2必須先填寫高壓操作單。

1.3倒閘操作時(shí)必須有兩名電工在場(chǎng)，一名操作，一名監(jiān)護(hù)，操作前應(yīng)先在模擬盤

上對(duì)所操作合適的內(nèi)容相關(guān)項(xiàng)目認(rèn)真核對(duì)，無誤后方可實(shí)際操作。

1.4必須按照規(guī)定的順序停電和送電。

1.5嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合開關(guān)。

2.巡查合適的內(nèi)容

2.1儀表是否正常。

2.2接點(diǎn)是否有過熱、發(fā)紅、變色等現(xiàn)象。

2.3電流是否平衡，三相電壓是否正常。

2.4各種電器有無異聲和異味。

2.5配電柜表面是否清潔，維修通道是否通暢，配電房是否清潔。

2.6接地是否良好。

2.7通風(fēng)、工具、照明、門窗是否完好，消防設(shè)備是否齊備。

3.維修保養(yǎng)

每年兩次停電檢修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前。

（四）電容器柜

1.操作規(guī)范

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁共75頁

1.1事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開關(guān)拉開，以免突然來電時(shí)，電

壓過高時(shí)電容器允許值。

1.2電容器組開關(guān)跳閘后，不準(zhǔn)強(qiáng)送。保護(hù)容斷后，未查明原因，不許更換熔斷絲

送電。

1.3電容器組嚴(yán)禁帶負(fù)荷合閘，電容器再次合閘時(shí)必須斷開電源三分鐘后進(jìn)行。

2.巡查合適的內(nèi)容

2.1儀表是否正常。

2.2接點(diǎn)是否有過熱、發(fā)紅、變色等現(xiàn)象。

2.3電流是否平衡，三相電壓是否正常。

2.4各種電器有無異聲和異味。

2.5配電柜表面是否清潔，維修通道是否通暢，配電房是否清怙。

2.6接地是否良好。

2.7通風(fēng)、工具、照明、門窗是否完好，消防設(shè)備是否齊備。

3.維護(hù)保養(yǎng)每年一次停電清掃。

（五）起動(dòng)柜、配電柜

1.操作規(guī)范

1.1維修人員必須對(duì)各機(jī)房的位置、用途、控制區(qū)域以及該配電箱的功能、設(shè)計(jì)參

數(shù)充分了解。

1.2嚴(yán)禁帶電操作，若必須帶電作業(yè)則需有人監(jiān)護(hù)。

1.3停電檢查時(shí)要掛牌。

1.4嚴(yán)禁連續(xù)啟動(dòng)大型電動(dòng)機(jī)和大型設(shè)備。

1.5按規(guī)定的原則檢修配電箱。

1.6完成檢修任務(wù)后，確認(rèn)無故障隱患方可送電。送電后觀察運(yùn)行情況，一切正常

后才離開。

2.巡查合適的內(nèi)容

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第25頁共75頁

2.1檢查人員必須定期按時(shí)巡查，一般每天一次。

2.2檢查合適的內(nèi)容（表格）

主開關(guān)、主線路、交流接觸器、熱繼電器、線路、轉(zhuǎn)換開關(guān)、指示燈、按鈕、儀

表等。

2.3巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。如不能及時(shí)處理，應(yīng)立即采取臨時(shí)措施并上報(bào)。

如對(duì)人身和設(shè)備有嚴(yán)重不安全陞,患，應(yīng)立即停電。

2.4認(rèn)真填寫巡查記錄。

3.維護(hù)保養(yǎng)

3.1及時(shí)更換在巡杳過程發(fā)現(xiàn)的損壞零件。

3.2經(jīng)常緊固壓線鑼絲。

3.3保養(yǎng)后填寫保養(yǎng)記錄上報(bào)存檔。

（六）電動(dòng)機(jī)

1.操作規(guī)范

1.1維修人員應(yīng)熟悉電動(dòng)機(jī)各種技術(shù)參數(shù)及配套設(shè)備。

1.2試運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，遵循如下規(guī)定和順序。

A.人工盤車；

B.檢查電源是否正常；

C.接線是否牢固；

D.起動(dòng)裝置是否安全可靠；

E.傳動(dòng)裝置是否可靠；

F.對(duì)停用二個(gè)月以卜的電動(dòng)機(jī)耍進(jìn)行絕緣遙測(cè)：

G.接地裝置是否可靠；

H.電動(dòng)機(jī)周圍是否有雜物；

I.嚴(yán)禁頻繁啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)，嚴(yán)禁同時(shí)啟動(dòng)都臺(tái)電動(dòng)機(jī);

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第26頁共75頁

J.啟動(dòng)后觀察電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)向；

K.如發(fā)現(xiàn)接通電源后不起動(dòng)或轉(zhuǎn)速低，有異常聲響應(yīng)立即停止運(yùn)行，查找原因。

2.巡查制度

2.1每周巡查一次，做好記錄。

2.2巡查合適的內(nèi)容（表格）

溫度、電壓、散熱、聲響，傳動(dòng)裝置、起動(dòng)裝置接地、遙測(cè)絕緣。

3.維護(hù)保養(yǎng)

每年一次小修、一次大修（表格）。

（七）其他電器設(shè)備

1.配電小室保持清潔，不得堆放雜物，通風(fēng)良好，隨時(shí)鎖門。

2.電纜保持清潔干燥，每年檢查一次有無破損，遙測(cè)絕緣。

二、空調(diào)專業(yè)

（一）冷凍機(jī)組

1.操作規(guī)范

1.1所有操作人員應(yīng)熟悉冷凍機(jī)組運(yùn)行原理,熟悉掌握開機(jī)程序和關(guān)機(jī)程序。

1.2認(rèn)真記錄有關(guān)參數(shù)。

1.3發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)匯報(bào)，

2.維護(hù)保養(yǎng)

2.1每周保養(yǎng)一次冷凍繼續(xù)：機(jī)組清掃、電源檢查、更換過濾器。

2.2每年請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

（二）空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)

1.操作規(guī)定

1.1如有自控由中控室控制。