商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析

商圈與店鋪零售商圈確實定商圈的定義：指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。商圈的層次:邊緣商圈次級商圈核心商圈認識你的真實商圈

確定商圈的位置、形狀、大小和消費容量是任何選址工作的起點，但真實的商圈是什么樣子的呢？傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個大小不一的同心圓，按照從內(nèi)到外的順序依此為店鋪的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈同心圓商圈:現(xiàn)實中的同心圓商圈----同心多邊形商圈

在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較興旺的方向，商圈形狀向外擴張，從而形成不規(guī)那么的多邊形。不規(guī)那么多邊形商圈------理想中真實的商圈

城市公共交通體系是零售網(wǎng)點最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)那么。理想中真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競爭對手的分布。

無論是同心圓商圈、同心多邊形商圈還是不規(guī)那么多邊形商圈，都忽略了一個重要的因素——你的競爭對手，因此只能稱為理想商圈。那么真實的商圈又是什么樣子的呢?核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費者到該網(wǎng)點購物實際概率，而非單純的地理距離。

只有認識了你的真實商圈，才能真正了解你的顧客群體有多大和他們的具體來自哪里。三個層次商圈的比較：層次含義地理范圍時間范圍顧客比重核心商圈最接近店鋪的區(qū)域顧客來店最方便。小0.8公里內(nèi)大5公里內(nèi)20分鐘之內(nèi)55％～70％三個層次商圈的比較：層次含義地理范圍時間范圍顧客比重次級商圈核心商圈的外圍區(qū)域,顧客來店比較方便。小1.5公里內(nèi)大8公里內(nèi)小20分鐘內(nèi)大40分鐘內(nèi)15％～25％三個層次商圈的比較：層次含義地理范圍時間范圍顧客比重邊緣商圈次級商圈以外的區(qū)域，顧客來店不夠方便。小1.5公里之外大8公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流動人口商圈的顧客來源核心商圈次級商圈邊緣商圈是店鋪選址的重要前提有助于零售店鋪制定競爭策略有助于零售店鋪制定市場開發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉商圈分析的重要性1.店鋪的經(jīng)營特色2.店鋪的經(jīng)營規(guī)模3.經(jīng)營商品的種類4.競爭店鋪的位置商圈的影響因素〔1〕5.顧客的流動性6.交通地理條件7.店鋪的促銷手段商圈的影響因素〔2〕零售飽和理論通過計算零售飽和指數(shù)來測定商圈的大小，進而確定某一地區(qū)零售店鋪缺乏還是過多，以及是否能夠開設店鋪的理論。計算公式：C為某地區(qū)購置某類商品的潛在顧客數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購置額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的店鋪營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關資料計算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項目A地B地C地潛在顧客數(shù)（萬人）15108每一顧客平均購買額240200150同類店鋪營業(yè)面積350003000025000A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：霍夫模型認為：一個店鋪的商圈取決于店鋪對顧客的吸引力，而店鋪在一個地區(qū)對顧客的吸引力是可以測量的；這個吸引力主要取決于兩個因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。計算公式：Aij為店鋪j對顧客I的吸引力；Sj為店鋪的規(guī)模;Dij為顧客I到店鋪j的距離和花費的時間;a為顧客對店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b為顧客對距離或花費時間的敏感性參數(shù)。Pij＝店鋪j對顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對顧客的吸引力之和霍夫模型------顧客來店購物的可能性計算公式：霍夫模型例：假設一個顧客有時機在3個店鋪中任何一個店鋪購物，這3個店鋪的規(guī)模及與這個顧客居住地的距離如下：〔假設a=1,b=2〕

項目A店鋪B店鋪C店鋪店鋪規(guī)模（平方米）600080005000店鋪與顧客的距離（公里）473解：根據(jù)公式：A店鋪的吸引力B店鋪的吸引力=C店鋪的吸引力=

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顧客到A店鋪的可能性P=375/1093.86=0.343顧客到B店鋪的可能性P=163.3/1093.86=0.149顧客到C店鋪的可能性P=555.56/1093.86=0.508店址問題決定在何處營業(yè)是所有零售商成功的關鍵。一項清晰連續(xù)的戰(zhàn)略應明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因為它的高本錢和長期性。一項選址決策的失誤很顯然要比一次采購失誤給零售商造成更大的損失。零售商發(fā)現(xiàn)一個完美的店址要經(jīng)歷一個艱難的過程。每個店址都有優(yōu)勢和劣勢，在評估特定店址的可行性時，零售商必須明確該商店的目標市場顧客會光臨該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到占用條款和其他一些法律問題。過程復雜：綜合性決策本錢較高：固定投入大靈活性差：一經(jīng)選定，很難變動經(jīng)營影響大：選址、選址、再選址選址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的決策店址是顧客選擇商店時的首要考慮的因素〔便利性大〕選址是個戰(zhàn)略決策〔可變性小〕選址的難度大〔稀缺性高〕選擇一個地址，包涵一系列優(yōu)缺點的評估。對不同的零售商，一般與本錢和地址的商業(yè)價值有關店鋪位置選擇的地域商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地同類商品集聚地不宜做店鋪的地區(qū)快速車道旁周圍居民少且缺乏增長的地區(qū)店鋪密度過大高層建筑物內(nèi)選址的步驟：地區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購物區(qū)分析具體位置分析需求測算人口規(guī)模：收入水平：人口的性別、年齡、收入、家庭規(guī)模、類型地區(qū)分析〔1〕利用消費價格指數(shù)或其它方法計算購置力指數(shù)地區(qū)分析〔2〕購置力流入與流出額的測算流入額流出額流入指數(shù)零售引力指數(shù)流出指數(shù)零售潛力指數(shù)地區(qū)分析〔3〕其他因素的分析產(chǎn)業(yè)結構物流系統(tǒng)勞動力供給可能開設的新店鋪的數(shù)量中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)二級商業(yè)區(qū)商業(yè)小區(qū)集客地周邊、居民區(qū)附近購物中心居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)性購物中心獨立店區(qū)商業(yè)區(qū)或購物區(qū)分析1.交通條件2.客流分析客流類型客流目標、速度和滯留時間街路兩側的客流規(guī)模具體位置分析〔1〕自身客流分享客流派生客流3.競爭店鋪分析4.地形特點及位置布局分析5.城市規(guī)劃分析6.效益分析具體位置分析〔2〕拐角效應能見度高商圈小知識影響店址吸引力的因素可接近性〔顧客出入商店的難易程度〕宏觀分析〔考慮的是主要商圈〕道路布局、道路狀況、障礙微觀分析〔店址附近的情況〕可見性、交通流量、停車設施、擁擠程度、出入難易優(yōu)勢與劣勢商圈需求預測第一商圈〔60%-65%的顧客來源地〕第二商圈〔20%的顧客來源地〕第三商圈〔偶爾光臨的顧客居住的區(qū)域〕1、這些顧客的住院部所附近缺乏足夠的零售商店2、完善的交通系統(tǒng)使顧客能夠很容易地到達商店3、商店可能正好位于顧客上下班的路上4、商店可能正好位于一個旅游景點附近商圈的實際界限是由可接近性、天然障礙、購物區(qū)域的類型、商店的類型以及競爭因素決定的另一個研究商店類型影響商圈大小的方法是看這家商店是目標商店還是附著式商店。要確定一個商圈需要三種信息。第一：我們必須知道有多少人生活在這個商圈，住在哪里。第二：零售商運用人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)和政府公布的購置力指數(shù)來預測潛在購置力第三：零售商還會用互聯(lián)網(wǎng)的信息。商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的根底，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購置及消費金額比較高等?！≌瑓^(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購置率高等?！慕虆^(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購置率高等。——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外來人口多、消費水準較高等?！旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。商圈形態(tài)位于不同地區(qū)的零售店類型1.位于市區(qū)主要街道的商店便利商店——如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們效勞高度專業(yè)化商店——包括提供個人效勞的高級服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶店等，能夠為顧客提供在其他地方得不到的效勞

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缺陷：停車問題，特別是要考慮到在頂峰期是否有足夠的停車位。2．位于小巷的商店

這些店鋪沒有相對較大的客流量，但是大多數(shù)小巷店有自己的顧客群，從而不需要主街帶來的人群，地價本錢較低，容易擁有屬于自己的停車場。

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缺陷：可見性不高。3．位于街區(qū)的商店

街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的零售位置。一般在金融區(qū)、司法區(qū)、生產(chǎn)廠區(qū)或醫(yī)療區(qū)內(nèi)。

※優(yōu)勢：擁有很大的便利性，容易獲得長期的顧客。4．位于路邊的商店

路邊的位置是指位于獨立式建