物業(yè)工程維修服務手冊

工程維修服務手冊

一、崗位職責與管理制度

1.工程部行為準則

1.1目的

規(guī)范T程維修人員的服務行為,樹。公司良好形象.為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務.

1.2適用范圍

適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。

1.3內(nèi)容

1.3.1關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利

益和榮譽，愛護公司設備、設施。

1.3.2認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。

13.3從全局山發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的

工作績效，切實服從領導的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從

后投訴”。

1.3.4對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工

作水平。

1.3.5未經(jīng)公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪

酬或間接利益之工作。

1.3.6未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、

轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。

1.3.7工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

1.3.8嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。

1.3.9必須將服務意識，服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，

對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。

1.3.10對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。

1.3.11對上門服務應注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞、業(yè)主物品，如移動

物品，需經(jīng)、業(yè)主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生

效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。

2.工程部主任崗位職責

2.1任職資格

2.1.1具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》

2.1.2熟練掌握電工基本原理。

2.1.3具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M

行技術指導。

2.1.4基本了解國家有關電工操作規(guī)程與技術標準。

2.2工作內(nèi)容

2.2.1全面管理工程部事務。

2.2.2負責小區(qū)（大廈）內(nèi)設備設施的維修保養(yǎng)、督導和管理工作。

2.2.3負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設備事故原因，制訂預

防措施。

2.2.4負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。

2.2.5根據(jù)設備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O備的年度、季度、月度、周預防性檢修保

養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。

2.2.6檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提

出處理意見，負責具體的技術性檢查。

2.2.7配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。

2.2.8定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。

2.2.9負責有關工程技術標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。

2.2.10建立設備資料檔案。

3.工程部副主任崗位職責

3.1任職資格

3.1.1具有《中華人民共和國特種操作許可證》

3.1.2具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。

3.1.3掌握電工基本原理。

3.1.4熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。

3.2工作內(nèi)容

3.2.1協(xié)助主任落實小區(qū)1大廈）內(nèi)設備、設施管理工作。

3.2.2具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設備、設施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項

目及對員工的培訓。

3.2.3負責設備、設施的緊急搶修工作。

3.2.4對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管

理。

3.2.5督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

4.工程部維修工崗位職責

4.1任職資格

4.1.1具有《中華人民共和國特種技術操作許可訐》

4.1.2熟練掌握電工基本原理

4.1.3熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。

4.2工作內(nèi)容

4.2.1服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。

?1.2.2負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。

?1.2.3參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設備

保持良好運行狀態(tài)。

保養(yǎng)匚作。

5.工程部機電設備運行管理人員崗位職責

5.1任職資格

5.1.1具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。

5.1.2中級以上技術等級。

5.1.3有一定的機電設備維修管理經(jīng)驗。

5.2工作內(nèi)容

5.2.1機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心,

必須持有相關的技術證件。

5.2.2機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格

執(zhí)行交接班制度。

5.2.3所有設備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。

重大故障或緊急事件時須沉著冷靜,及進通知相關人員并作應急處理C

5.2.4設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計

劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。

5.2.5所有設備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行.不得隨意更改或省略操作

步驟。嚴禁在設備啟動前不作檢查。

5.2.6按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。

5.2.7保持設備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房，設備設施專用工具或備件

等須造冊登記，擺放整齊并保管好。

5.2.8所有設備設施須設立崗位貨任人，所有標牌警示須準確齊備到位。

6.工程部弱電維修工崗位職責

6.1任職資格

6.1.1具有《中華人民共和國特種技術操作許可訐》.

6.1.2有弱電維保經(jīng)驗。

6.1.3有中級以上技工職稱。

6.2工作內(nèi)容

6.2.1弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。

6.2.2對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。

6.2.3對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。

6.2.4參加應急搶修，配合其他工程人員工作。

6.2.5對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。

8、工程部值班、交接班管理規(guī)定

8.1目的：

規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。

8.2適用范圍

適用各管理處工程芾值班人員.

8.3值班制度

8.3.1值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發(fā)現(xiàn)設

備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。

8.3.3應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應

馬上排除，如無法史理應及時向主管或值班總負責人匯報。

8.3.4認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部，直班交接班記錄表》及其它

相關記錄。

8.3.5值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。

8.3.6嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。

8.4接班制度

8.4.1認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。

8.4.2查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。

8.4.3檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。

8.4.4巡視各設備的運行情況，各參數(shù)是否正常。

8.5交班制度

8.5.1交接班人員必須當面交接并簽名。

8.5.2交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。

8.5.3交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。

8.5.4所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。

8.6不能交接班之情況：

8.6.1上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。

8.6.2正在進行倒閘操作或事故處理過程中。

8.6.3交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助

事故處理。

8.6.4交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責任的。

8.7附表：

8.7.1《工程部值班交接班記錄》

工程部值班交接記錄表

NO：FM-RW301

日期值班時段值班人

值處理結(jié)果或建議：

班

內(nèi)

容

接班人員意見：

日期接班時間接班人員

9.工程部鑰匙管理規(guī)定

9.1目的

規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙.使用規(guī)范和安全。

9.2適用范圍

適用于各管理處工程部。

9.3為容

9.3.1所有鑰匙任何時候須有不少丁?一把笛用，所有備用鑰匙須造冊登記.

9.3.2各設備設施房的鑰題應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰題專柜中：鑰匙專柜由工程主任掌管。

9.3.3住正常情況下，各設需設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領（借）

用鑰匙登記表》：

9.3.4工程人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鍋匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰比須繳回。

9.3.5期匙丟失或損壞時，當事人應填寫6鑰世丟失/損壞中諳表》.工程主任查實后填表補回。

9.3.6工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應貢任，每月月底統(tǒng)計?次，填寫8鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。

9.4附表：

9.4.1《領（借）用鑰匙登記表》

9.4.2《鑰匙丟失/損壞申報表》

9.4.3《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》

領（借）用鑰匙登記表

卜0：閑RW3cM

日期設備鑰匙名稱數(shù)量借/領匙原因借匙人歸還日期接匙人

鑰匙丟失/損壞申報單

NO：FWRW3O5

時間鑰匙名稱

丟失地點丟失或損壞數(shù)貴

原因:

丟失或損壞鑰匙人工程部主任

鑰匙月庫存統(tǒng)計表

NO：FM-RW306

序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥?/p>

制表：審核:

二、工程維修管理規(guī)定

1.維修股務承諾

1.1目的：

維修管理人員服務于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職費，讓業(yè)

主滿意是我們工作的目標。

1.2服務承諾

1.2.1維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。

1.2.2講究文明禮貌，注武言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。

1.2.3.工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負貢賠償。

1.2.4盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解擇清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%

以上。

1.2.5確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。

1.2.6所有員工必須定期參加培訓，持證上崗,確保大廈內(nèi)所有機電設備處于良好的運行狀態(tài).

1.2.7經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲乳

2.工程部日常工作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務。

2.2適用范困

物業(yè)公司各管理處工程部全體員工

2.3內(nèi)容：

2.3.1按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。

2.3.2上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。

2.3.3上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋.

2.3.4及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修雉，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有

特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完

畢后須業(yè)主與維修人員簽名.

2.3.5上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。

2.3.6服從土任安排，將天上班后先在辦公室報到，等候分配?些里點的突出的或而若人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工

作.

2.3.7緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。

2.3.8服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認真負貴，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務

水平。

2.3.9工作時務必注意人身安全和設備安全，濟科學、多商顯、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)慳和相關注意

事項工作。

2.3.10團結(jié)務實，努力工作，遵守本部門之制度。

2.3.11工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于I次，抽查內(nèi)容見￡工

程部抽查表》。

2.3.12主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等），將當天工作安排下去。

2.3.13各當班維修人員原則上（除值班人員外：無維修單時應在值班室等候待命.

2.3.14各當班維修人員出去維修，（含有償服務和公共維修），應注明時間，回來交單時應注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意

見，以備查單考核，具體見《維修單》。

2.3.15關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。

2.3.16土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效.

2.3.17所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。

2.4附表

2.4.1《工程部抽查表》

工程部抽查表

q年二月日NO：FM-RW31O

抽查質(zhì)

位置內(nèi)容量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

電梯

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

配電房

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

發(fā)電機房

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

水泵房維保情況

記錄資料

悚作情況

環(huán)境5P.生

維保情況

聯(lián)動系統(tǒng)

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

風機房

記錄資料

操作情況

3.零星工程申報與施工管理規(guī)定

3.1本物業(yè)管理處所相范用內(nèi)零星工程苑盡后做到白檢自修，在人力或技術方面確有困難時訶中詰對外委桿施工。

3.2期星工程對外委托施工，須由維修費任人申請，偵寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方

可施工。

3.3所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。

3.4對外委施工單位或個人須考察其技術力員和人員素質(zhì)以保證工程偵量和工期。

3.5施工前_E程主任須組織維修費任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、

電、氣等經(jīng)過應作詳細了解，如有須作用顯警示牌，施工完畢后恢復原有水、E配氣等標志。

3.6施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱忠時，須作相應警示或忱護。

3.7施工期間維修費任人應對雇工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。

3.8施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經(jīng)理審批。

4.客戶報修服務管理規(guī)定

4.1目的

規(guī)范住戶報修服務規(guī)程，增加客戶維修演意率,完善內(nèi)部維修管理。

4.2適用范圍

適用各管理處客戶報修處理工作。

4.3內(nèi)容

4.3.1工程維修人員從前臺接￡維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。

4.3.2由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間I。分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。

4.3.3工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。

4.3.1維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。

4.3.5上門維修整個過程應注意文明禮貌,現(xiàn)場清沽口生，移動室內(nèi)設施須仃業(yè)上同意，損壞東西要致歉并按價賠償。

4.3.6維修工作完成后，維修人員應清整_E作現(xiàn)場，檢查試用。按《維修項目收費標準）,在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽

名認可。

4.3.7維修人員在6維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況,并簽上維修人名字，將第?聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交

前臺轉(zhuǎn)財務部作為計收服務費川的依據(jù).

4.3.8月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫《工程部有償服務登記表》，并對維修內(nèi)容進行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。

4.1工程部報修處理程序（見下頁程序圖）

4.5附表

4.5.16維修單》

4.5.2￡有償服務收費標準》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）

4.5.3《工程部有償服務登記衣》

4.5.4《零修及時率統(tǒng)計表》

維修單

日期:年月日NO：FM-mii

業(yè)主姓名物業(yè)位更預約時間

聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人

維維

修修

內(nèi)情

容況

維修負賁人接單時間完成時間

業(yè)

主

意

見簽名：日期：

備

注

工程部報修處理程序

工程部有償服務登記表

NO：FM-RW313

維修材料及

序號時間位置維修內(nèi)容人工費用維修人

零修及時率統(tǒng)計表

NO：FM-RW314

內(nèi)容1月2月4月.：：月6月7月'月9月10月III.,12月

實際零修項

目報修總數(shù)

維修及時的

單據(jù)數(shù)

審修及時率

維修合格的

單據(jù)數(shù)

實施維修的

單據(jù)數(shù)

零修合格率

統(tǒng)計人

注.無修及時率=—維修及時的單據(jù)數(shù)_

實際零修項目報修總數(shù)vinn

維修合格的單據(jù)數(shù)

零修合格率=

實施維修的單據(jù)故\rtC八C，

5.公共維修

5.1目的

規(guī)范公共維修程序,確保公共設施良好。

5.2適用范圍

各管理處工程部公共維修。

5.3內(nèi)容

5.3.1公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。

5.3.2工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設計,并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批,口常小修可直

接由維修人員在倉庫領

材料修理。

5.3.3維修人員做好維修前的準備工作,（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。

5.3.4維修過程須認真負貢，相關人員要跟蹤檢查。

5.3.5維修結(jié)束后要檢查試用，恢復現(xiàn)場。

5.3.6維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。

5.3.7一定時間內(nèi)復查。

5.4附表

5.4.16工程部公共維修登記表》

工程部公共維修登記表

NO：FM-RW315

序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人

6.機電設備設施管理規(guī)定

6.1日的

規(guī)范機電設備設施維修程序，確保機電交備設施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。

6.2適用范圍

各管理處工程部機電設備設施維修人員.

6.3內(nèi)容

6.3.1機電設備設施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應詳細準確。

6.3.2機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。

6.3.3機電設備設施的報修山工程部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報《機電設備設魄維修報批表》，工程部主任根據(jù)維修

內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負費維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。

6.3.4參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本

項目維修之資格。

6.3.5維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認后對機電設備設施進行試運行，24小時內(nèi)應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。

6.4附表

6.4.14設備情況登記表》

6.6.2￡機電設備設施維修報批表》

設備情況登記表

類別_________NO：FM-R雷316

序號設備名稱型號規(guī)格設備編號安裝位置數(shù)盤功率產(chǎn)地備注

機電設備設施維修報批表

NO：RI-RW318

時間地點

維修人員

維修內(nèi)容

維修方案（包括時間、人工、材料等）

工程部主任:

管理處經(jīng)理:

7.工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定

7.1目的

滿足機電設備設施使用條件，延長設備設施的使用期。

7.2適用范圍

物業(yè)公司各管理處工程部設備設施房.

7.3內(nèi)容

7.3.1保持設備房內(nèi)「凈整潔，專用工具、備件投放整齊有序。

7.3.2所有設備房應有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。

7.3.3照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度.經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。

7.3.4機房內(nèi)應通風良好，門窗開啟靈活，防小動物設施完好。

7.3.5確保輔助設備運行良好，保持適當環(huán)境溫度。

8.房屋本體維修基金管理規(guī)定

8.1本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每株房屋為總位，由該棟疥屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。

8.2業(yè)土自該棟房屋竣工交付使用，保修期演后的弟?個月起按月向管理處繳交人體唯修基金，業(yè)土發(fā)生變更時所攵的小體維修基金

不作退還。

8.3本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括：

8.3.1房屋的承重結(jié)構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、

公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天

線、共用防盜監(jiān)控設施等。

8.4本體維修基金的30%用于房屋本體共用剖位的日常維修和零星小修，7g用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。

8.5本體維修基金遵循“專款專用”的原則，以房屋本體每棟為單位設立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi).

8.6房屋本體的日常維修和零星小修金額10-）0元以下的由管理處主任笠名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，

需業(yè)主委員會或該棟房屋53以上業(yè)主書面同意方可支付。

8.7房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分

撞,單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該株50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)生按規(guī)定分攤“

8.8中修以上維修工程，管埋處應向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答豆，

急修工程應在7日內(nèi)做出答復，業(yè)委會逾期視為同意.若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認為

仃充足理由使用,可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。

8.9本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關部門和業(yè)

主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

8.10經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以起出本規(guī)定的本體基金比例。

8.11附表

8.11.1￡房屋完好率統(tǒng)計表》

8.11.2《房屋設艷零星小修記錄衣》

8.11.3《房屋設施維修養(yǎng)護記錄表》

8.11.4C房屋設旅維修養(yǎng)護計劃表》

8.11.5《房屋中（大）修工程計劃表》

8.11.6《房屋本體維修基金使用情況匯報表》

8.11.7《房屋本體維修基金臺帳》

房屋完好率統(tǒng)計表

NO：RI-RW3I9

統(tǒng)計時間（月）123456789101112

總建筑面積（nf）

基本完好層面枳

(m1)

?被損壞房面枳

(m*)

嚴重損壞層面枳

(m')

他嬲面枳(m'〉

房屋完好率＜%)

統(tǒng)HiS果

統(tǒng)計人簽名

完好房屋面積+基本完好面積

注：房屋完好率=---------------------------X%

總建筑面積

制表：審核：批準:

房屋設施零星小修記錄表

年月日NO:FM-RW32O

年/月/日用戶名稱養(yǎng)護內(nèi)容養(yǎng)護單位確認

（樓號）（更換使用材料處理方式）（人）

擬制：核準：

房屋設施維修養(yǎng)護記錄表

NO：RI-RW321

序號維保時間維保項目維保情況維保人飴注

制表：市核：批準:

房屋設施維修養(yǎng)護計劃表

NSFM-RW322

外墻瓷片外墻防漏

外墻清洗

樓頂隔熱層樓頂防水

樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步

樓梯扶手單元門

防火門管道除銹刷漆

停車場設施

制表：審核:批準:

房屋中（大）修工程計劃表

NO：RI-RW323

工程名稱

計劃時間

計劃維修人員

工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料楨算等）

工程主任意見:

相關部門意見:

管理處經(jīng)理意見:

公司總經(jīng)理意見:

房屋本體維修基金使用情況匯報表

NO：FM-RW324

類別數(shù)目備注

收取基金總面積(m1)

基金收取額度(元g

本月應收（元）

本月支出（元）

本月使用率(%)

本月維傳總單數(shù)（單）

本月10C0元以上維修單數(shù)（單）

上次結(jié)余總數(shù)（元）

本次結(jié)余總數(shù)（元）

說明：

制表:審核:批準:

房屋本體維修基金臺帳

NU:卜M-RW325

維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費用維修時間維修人

制表:審核:批準:

三、工程部機電設備操作管理規(guī)定

L配電房操作管理規(guī)定

1.1目的

規(guī)范低壓配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作。

1.2適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低樂配電設備設施的操作。

1.3配電房的操作

1.3.1操作規(guī)定

I）配電房的一切操作都應執(zhí)行操作票制.度。

2）配電房的?切操作都必須由兩名正式電工來進行，?人操作另?人唱票及監(jiān)護。

3）嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。

4）當高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應立即拉開失電線低壓配電柜總開關，啟動應急發(fā)電機確保應急負荷用電，同時

與上級供電部門以系，并做好相應記錄。

1.3.2停電的操作步驟

1）接到伴電命令后，由工程部主任填寫￡操作票》。

2）明確操作內(nèi)容，核對要停電的設備。

3）按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。

4）停電后進行驗電并接好地線，裝設遮欄，懸掛警示牌。

1.3.3送電的操作步驟

1）接到送電命令后，由工程部主任填寫《操作票》.

2）明確操作內(nèi)容，核對要送電的設備，

3）拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。

4）在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。

1.3.4配電房的H常巡查與維護

D運行人員應隔2小時巡查一次配電房，并填寫￡配電房運行巡查記錄》表。

2）變壓器運行聲音、溫度是否正常、低樂柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平桎.

3）電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相電壓是否相等.

4）各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。

5）巡查內(nèi)容應詳細記錄在《配電設備運行記錄》表中。

1.3.5配電房事故或故障處理

D運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應迅速正確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不

明時，不應自行處理，以免事故擴大，處理程序見《停電應急處理規(guī)程》及《停電應急處理人員安排表》.

2）處理事故或故障時，應設法保證配電房自用電源及重要設備的電源，并將處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。

1.4配電房管理規(guī)定

1.4.1保持配也房「凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。

1.4.2配電房設立專門崗位責任人。

1.4.3進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓，并仃上崗證，嚴禁無關人員進入配電房.

1.4.1保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。

1.4.5配電房應張注配電系統(tǒng)圖，值班人員成明了配電負荷分配情況，及時網(wǎng)拄。

1.4.6配電房內(nèi)應有相應保護措施和相關警示說明或標志，應配備安全保護用具。

1.4.7配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。

1.5附表：

1.5.1《操作票》

1.5.2《配電房運行巡查記錄3

1.5.3《配電設備運行記錄》

1.5.44低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表》

1.5.5《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》

1.5.6《配電房故障記錄》

操作票

NO：FM-RW326

一年月日開始時分結(jié)束時分

操作任務：______________________________

記號打勾操作順序操作內(nèi)容操作時間

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

配電房運行巡查記錄

t耳ENO：FM-RW327

7炯

?詢、1：003：0)5：007：0()9：0011：（X）13:0015:(1)17：(X)19：0021：0023:00問翹記錄簽名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

說明：每日運行巡鋰人員按以上時間巡代簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。

配電設備運行記錄

年月日NO:FM-FW328

電流＜KA)電壓＜v)變喀皺co

時間功率閃率頻率室內(nèi)溫度其它

abcuwabc

1#

9：00

2#

1#

11：00

2U值班人：

13：00

2#

1#

15：00

2#值班人：

17：00

2#

1#

19：00

2#

1#

21：00

2#值班人：

配電房檢查保養(yǎng)記錄表

年月日NO：FM-RW329

序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)完成情況備注

1室內(nèi)清潔衛(wèi)生

2除塵情況

3室外內(nèi)照明

4室內(nèi)消防設備

5接點緊固

6主回路電器件

7母排導線

8絕緣情況

9標牌標示

10接地

11計量儀表

12外觀

13噪音氣味

14功能檢查

15其它隱患

保養(yǎng)時更

換元件名

稱及規(guī)格

檢定結(jié)論：

備注：

責任人:保養(yǎng)人:審核:

配電房檢查保養(yǎng)計劃表

NO：FM-RW330

序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期

1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月

外表清潔，觸點完好，無過熱

2電氣儀表1次/月

現(xiàn)象，無焦點

外表清潔，壓接良好，無過熱

3控制回路2次/月

現(xiàn)象，無焦點

外表清潔，壓接良好，標志清

4批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換晰，固定可靠，絕緣良好，開1次/月

關靈活

功率因素在0.95以上，電容接

5電容無功補償觸器完好，電容補償器三相平1次/月

衡

6配電屏對地測試接地良好（阻值1歐）2次/月

7

備注：

制表:審核:

電房故障記錄表

NO：FM-RW302

設備所在位置

故障發(fā)生日期

故障情況：

故障處理辦法：

故障處理結(jié)果：

修理時間：

修理人員簽名：

檢查人簽名：

2.應急發(fā)電機組操作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全地操作。

2.2適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機的操作。

2.3應急發(fā)電機的操作

2.3.1操作規(guī)程

1）在市也停電時，應及時啟動發(fā)電機。

2）啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。

3）檢查風葉及傳動皮帶等是否正常,檢查機身各處是否有漏油及其它連接松動

現(xiàn)象。

4）一次啟動時間不得超過5秒，連續(xù)兩次啟動不成功，應間隔2分鐘再啟動,

如重復三次不能啟動，則應杏明原因。

5）發(fā)電機正常供電運行后，應注意觀察各儀表運行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情

況應立即停機檢查。

6）運行時保持機組負荷不超過客定值80%o

7）市電恢復供電后，按啟動程序逆操作轉(zhuǎn)換市電o停機前應保持空載運行5分

鐘以上。

8）運行期間，注意打開補風機。

9）應急發(fā)電機啟動后，應間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。

10）在運行中，確保發(fā)電機組正常安全運行，必須用看、聽、嗅、摸四結(jié)合方

法對機組進行檢查。

2.3.2應急發(fā)電機口常巡查、維護內(nèi)容

1）檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時應添足。

2）檢查機油平面，不足時應添足。

3）檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機械連接的牢靠性。

4）檢查機器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。

5）檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。

6）清潔機器及附件設備外表。

7）發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充乜狀態(tài)。

2.4管理規(guī)定

2.4.1保持應急發(fā)電機機房干凈整潔。

2.4.2發(fā)電機組與儲油間隔離，儲油間應有單獨通風設施，并有防爆燈。

2.4.3發(fā)電機房內(nèi)嚴禁煙火，標示明確，普通滅火設施齊全，CO」滅火系統(tǒng)處在正常

監(jiān)控狀態(tài)。

2.4.4發(fā)電機非使用時應定期試運行，時間每次不少于15分鐘，每次運行應有詳細

記錄。

2.4.5有明確崗位貢任人，有詳細的維修保養(yǎng)計劃和記錄，以及故障處埋記錄。

2.5附表：

2.5.1《應急發(fā)電機運行記錄》

2.5.2《應急發(fā)電機運行巡查記錄》

2.5.3《發(fā)電機組故隙記錄》

2.5.4《應急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表》

2.5.5《發(fā)電機保養(yǎng)記錄》

應急發(fā)電機運行記錄

年月日NO:FM-RW331

活動時間

停機時間

機油溫度

頻率

三相V

電壓V

W

電流

總運行時數(shù)

總發(fā)電量

其他情況說明

值班人:

應急發(fā)電機巡查記錄

年月日NO:FM-RW332

71間

1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問■身簽名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

說明：每口運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。

電機組故障記錄

MA.PU-PU'Q33

設備所在位置

故障發(fā)生日期

故障情況：

故障處理辦法：

故障處理結(jié)果：

修理時間：

修理人員簽名：

檢查人簽名：

應急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表

NO：FM-RW334.

序號項目內(nèi)容序號項目內(nèi)容

1燃油量11燃油濾器清洗

2滑油質(zhì)量12機油更換

3滑汕濾器清洗13皮帶傳動裝置

4墊腳螺栓14排煙瞟栓管連接

5空氣濾器清潔15增壓器軸承

6蓄電池電壓16電池水補充

7電線接點檢查17接地測量

8機身及環(huán)境清潔18進排風機檢查

9控制箱檢查19充電裝置檢查

10散熱器及風葉20

其它情況：

制表:審核:批準:

發(fā)電機保養(yǎng)記錄表

年月日NO：FM-RW335

序號保養(yǎng)項目工作完成情況序號保養(yǎng)項目工作完成情況

自上次保養(yǎng)累積

111電池電壓值

運行時間

2柴油補充或更換12機油更換

機身、地面、

3空氣濾清器清潔13

墻身清潔

水、機油、柴油、

414水溫

濾清器更換

機油、柴油油路、

5油溫

水路檢查

控制箱電路、

6電流

電氣元件檢查

運行檢測

通風、排煙系統(tǒng)

7電壓

檢查

機身外部各緊固

8有無滲漏

件緊固

電瓶充電電路檢運轉(zhuǎn)聲音

9

查是否正常

電池電解液檢查模擬停電自

10