江蘇南海地塊住商辦項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案中標(biāo)

P

L

A

N

N

I

N

G

&

A

R

C

H

I

T

E

C

T

U

R

A

L

D

E

S

I

G

NChina

Haixing

Co.Ltd

Thefuture

of

south

Yancheng

seaCONVENTIONAL

RESIDENTIALPROJECT鹽城興海·南海未來(lái)城項(xiàng)目規(guī)劃與建筑概念方案設(shè)計(jì)CHINAHAIXING

CO.

LTD.

THEFUTURECITY

OF

SOUTH

YAN

CHENG

SEACONCEPTPLANNING&DESIGN-2022-鳥(niǎo)瞰

/

BIRDVIEW鳥(niǎo)瞰

/

BIRDVIEW區(qū)位分析/REGIONALPOSITIONING項(xiàng)目基地位于鹽城市鹽南高心新區(qū)的核心地段，

南海未來(lái)城“中軸線”上，距離市政府僅5KM，毗臨中華海棠園同時(shí)位于鹽南高新區(qū)的核心商圈，地理位置優(yōu)越。鹽城北站鹽城大洋灣南洋國(guó)際機(jī)場(chǎng)鹽城客運(yùn)北站鹽城師范學(xué)院鹽城市政府鹽龍湖水利風(fēng)景區(qū)SITE中華海棠園規(guī)劃交通分析/

TRANSPORTPOSITIONING中華海棠園SITE城市公園綠地圖例城市快速路城市主干道城市次干道城市支路本項(xiàng)目基地東側(cè)臨近城市次干道，南北西側(cè)分別圍合有城市之路，北側(cè)隔城市綠地與南環(huán)高架相望，且臨近高架入口，交通十分便利本項(xiàng)目基地目前僅東側(cè)勝利南路為已建成道路，其余三邊均為未開(kāi)通規(guī)劃道路資源配套分析/RESOURSE

POSITIONING聚龍湖公園項(xiàng)目位于鹽城市南海未來(lái)城，鹽城南新區(qū)發(fā)展輻射地世紀(jì)公園金鷹奧萊城鹽城市初級(jí)中學(xué)緊鄰中華海棠園，景觀資源得天獨(dú)厚鹽城植物園銀泰百貨麗都公園鹽城市第一人民醫(yī)院鹽城市工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江蘇鹽城技師學(xué)院醫(yī)療SITE1.5km基地北側(cè)1.5km內(nèi)有鹽城市第一人民醫(yī)院，配套醫(yī)療條件優(yōu)越潤(rùn)都公園伍佑中學(xué)教育周邊3km已建成涵蓋鹽城市初級(jí)中學(xué)，伍佑中學(xué)等多個(gè)學(xué)校，規(guī)劃有八所中小學(xué)校教育資源豐富中華海棠園配套基地周邊有多個(gè)市場(chǎng)、超市及品質(zhì)型商業(yè)配套，滿足日常生活所需商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施公園綠化岡中初級(jí)中學(xué)景觀毗鄰東側(cè)城市公園綠地，南側(cè)2km即達(dá)中華海棠園，自然景觀極佳景觀資源及干擾分析/

Resource

analyse外部城市綠地公園二級(jí)景觀有地周邊景觀資源比較豐富，由內(nèi)之外，景觀可分為四個(gè)等級(jí)用地條件/

SITEANALYSIS路R2(二類居住用地）路丹?

用地性質(zhì)：R2+A35(商住用地）地塊用地面積：68108㎡棠環(huán)路?公?

容積率：2.6園南?

建筑密度：≤20%?

綠化率：

≥35%勝海綠利地R2+A35(商住用地）?

限高：商業(yè)100M，住宅80M南生路地塊計(jì)容總面積：177080.8㎡（其中商辦計(jì)容面積占總計(jì)容面積不少于20%，人才公寓計(jì)容面積占總計(jì)容面積不少于18%）?望產(chǎn)梨路路河棠R2+A35(商住用地）解安花R2(二類居住用地）放瑞吉南路R2+A35(商住用地）用地紅線路R2(二類居住用地）建筑退讓線用地條件/

SITEANALYSIS地塊北側(cè)，沿望海路（規(guī)劃路）4km的長(zhǎng)度上全部規(guī)劃為生產(chǎn)研發(fā)用地。SITE土地價(jià)值分析/

LADN

VAULE

ANALYSIS?

基地南側(cè)和東側(cè)臨近城市公園綠地，具有良好的景觀條件，視線優(yōu)越，利于提升小區(qū)的品質(zhì)，地塊中部可利用小區(qū)內(nèi)部景觀資源，且該處受道路影響較小，是高貨值產(chǎn)品所在路路丹棠環(huán)路公勝園南?

本案北側(cè)為規(guī)劃望海路，臨近城市綠化景觀帶與南環(huán)高架，會(huì)有一定噪音干擾，但其為主要的人流來(lái)向，是商業(yè)價(jià)值最高的位置海綠利地南生路路望產(chǎn)梨路河棠解安花商業(yè)價(jià)值：最高住宅價(jià)值：最高放瑞較高較高吉南路中低中低路規(guī)范解讀/

STANDARD

ANALYSIS1建筑高度限制54m80m33m前置條件：住宅建筑限高80m，商辦建筑限高100m。國(guó)標(biāo)規(guī)范：住宅消防高度大于33m，需設(shè)置防煙樓梯間，防煙前室面積最小為6㎡，且需增加風(fēng)井，10F標(biāo)準(zhǔn)層面積比11F增加約3.5㎡，得房率降低2~3%。住宅高度大于54m，每層需設(shè)置兩個(gè)安全出口，標(biāo)準(zhǔn)層面積增加10㎡，得房率降低約3%綜合考量：從得房率及去化及層高方面考慮，產(chǎn)品選擇17F與26F兩種2容積率與

建筑密度限制用地性質(zhì)為商住用地，且其中商辦計(jì)容不少于總計(jì)容的20%，人才公寓計(jì)容不少于總計(jì)容的18%，整體建筑密度≤20%綜合考量：從節(jié)省建筑密度的角度考慮，商辦與人才公寓應(yīng)用足最大建筑限高，以節(jié)省用地，為住宅中心景觀創(chuàng)造條件L≥1.39*(H-0.9-0.15+0.6)H34建筑間距L低多層住宅建筑間的間距以日照間距系數(shù)1.39控制，高層建筑最小間距控制40m，且應(yīng)滿足大寒日2小時(shí)日照時(shí)長(zhǎng)S2陽(yáng)臺(tái)占比限制當(dāng)?shù)匾?guī)范：1.

凹陽(yáng)臺(tái)其進(jìn)深≤1.8m時(shí)，計(jì)一半投影面積。陽(yáng)臺(tái)及入戶花園投影面積需≤10%套型面積2.封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)容為半面積，銷售為全面積SS1≤1.8mS1+S2≤{S+1/2（S1+S2)}*10%上位總結(jié)

/

SUMMARY景觀資源優(yōu)越BUILDING

HEIGHTRESTRICTION?提升產(chǎn)品溢價(jià)

城市形象訴求UPTHE

LAND

VALUECITYIMAGE

APPEAL規(guī)劃設(shè)計(jì)P

L

A

N

N

I

N

G

D

E

S

I

G

N產(chǎn)品定位/PLANNING

DESIGN大高(26F)中高(17F)T4—

115+115+115+115——得房率79.5%T4—

130+115+115+130——得房率80.7%T4—

130+115+115+115——得房率80.1%T2—

143+160——得房率76.3%T4—

130+115+115+130——得房率82.6%T2—

130+130——得房率79.2%T2—

130+143——得房率81.1%T2—

160+160——得房率83.5%T2—

200+200——得房率86.3%T2—

200+200——得房率81.3%結(jié)合總圖，配比，得房率，選擇產(chǎn)品最強(qiáng)配置26F全26F17F要求配比115—25%130—35%143—20%160—12%200—8%T4—

130+115+115+130——得房率80.7%T2—

143+160——得房率76.3%T4—

130+115+115+130——得房率82.6%

T4（26F）—

130+115+115+115——得房率80.1%T2—

130+143——得房率81.1%T2—

160+160——得房率83.5%T2—

200+200——得房率86.3%T2（17F)—

130+143——得房率81.1%T2（17F)—

160+160——得房率83.5%T2（17F)—

200+200——得房率86.3%T2—

200+200——得房率81.3%規(guī)劃設(shè)計(jì)/

PLANNING

DESIGN用地面積：68108㎡容積率≤2.6商辦計(jì)容面積占總計(jì)容面積≥20%人才公寓計(jì)容面積占總計(jì)容面積≥18%31層最小占地面積：人才公寓層高：3.2m100m限高31層2300㎡人才公寓：32000㎡商業(yè)及辦公：35416㎡27層100m限高27層商辦層高：3.6m充分利用建筑限高，減少商辦用地范圍，釋放更多住宅用地。規(guī)劃設(shè)計(jì)/

PLANNING

DESIGN全26F強(qiáng)排方案全17F強(qiáng)排方案26+17F強(qiáng)排方案26+17+6F強(qiáng)排方案土地可能性較大除商業(yè)用地外，住宅用地較為寬松，本案不是緊張用地條件下的極限強(qiáng)排邏輯住宅強(qiáng)排研究/全26F花園最大無(wú)限可能下，26+17F追求景觀尺度及產(chǎn)品均好？全17F產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)品得房率最佳景觀視線遮擋較多天際線無(wú)變化昭示性較差花園溢價(jià)拉高拍低引入洋房26+17+6F景觀尺度小觀景資源利用率低住宅強(qiáng)排研究/

PLANNING

DESIGN全26F排布方式——

花園尺度180M,天際線高聳微變，社區(qū)內(nèi)部獨(dú)享頂級(jí)花園OPTION

1OPTION

2OPTION

3正南北排布樓棟可法線錯(cuò)開(kāi)，沿路排布，規(guī)劃對(duì)稱感強(qiáng)視線遮擋，中央公園尺度減小示范區(qū)位于南側(cè)，侵占住宅用地南向景觀花園未充分融入規(guī)劃MAX頂級(jí)花園尺寸，尊享內(nèi)部大景觀出入口結(jié)合示范區(qū)打造社區(qū)大堂，尊享歸家體驗(yàn)住宅強(qiáng)排研究/PLANNING

DESIGN26+18F排布方式——

花園尺度60M+100M,花園尺度與各產(chǎn)品面積分等級(jí)進(jìn)行匹配，天際線舒緩變化OPTION

1OPTION

2OPTION

3OPTION

4正南北布置，景觀視線錯(cuò)開(kāi)沿勝利南路布置高層，天際線高低錯(cuò)落規(guī)劃錯(cuò)動(dòng)，給予每戶最大景觀資源垂直勝利南路布置沿梨花路布置高層北側(cè)做住宅高層組團(tuán)北向高層集中布置

均好性差視線重疊面較多板樓沿路，大高產(chǎn)品景觀視線遮擋嚴(yán)重示范區(qū)位于東南側(cè)，侵占住宅用地高層昭示性差

天際線變化展示欠佳多“園”社區(qū)花園之城空間靈動(dòng),

規(guī)劃結(jié)合產(chǎn)品

定制景觀尺度多點(diǎn)式布局，強(qiáng)調(diào)景觀滲透超大尺度花園景觀，空間完整景觀產(chǎn)品均好，打造高溢價(jià)人文大宅優(yōu)選方案一SHARED

DIVER

SPACE

COMMON

GREEN多樣空間

共享綠活方案一推導(dǎo)/PLANNING

DESIGN動(dòng)靜分區(qū)辦公公寓屏蔽北側(cè)高架居中為尊喧囂安靜鳥(niǎo)瞰

/

BIRDVIEW方案一總圖/PLANNING

DESIGN勝利南路西，望海路南地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地面積數(shù)值681082524631770813200035416107475365047097121901010322單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注總建筑面積地上計(jì)容建筑面積人才公寓面積商業(yè)及辦公面積地上住宅面積26F高層32000總計(jì)容面積20%17F高層配套用房面積物管用房地上地下總建筑面積4‰住宅計(jì)容總建筑面積3‰每百戶20㎡以上其中業(yè)主活動(dòng)用房養(yǎng)老服務(wù)用房公廁16260不小于60㎡其中消防控制室門衛(wèi)4015其中開(kāi)閉所配電房水泵房360120100地上不計(jì)容建筑面積PC面積獎(jiǎng)勵(lì)架空層16720其中其中16727371068398地下建筑面積機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積人防面積=（總建面-人防面積）*0.07人防車庫(kù)面積非人防車庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積16516㎡其中51881531213622250035006144147820%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%建筑占地面積人才公寓占地面積商業(yè)及辦公占地面積住宅占地面積配套占地面積密度其中容積率總戶數(shù)2.6812戶個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地上停車位人防停車位230720商業(yè)地上停車其中其中435地下停車位（可售車位）人才公寓配置車位商品房住宅配置車位商業(yè)辦公及配套用房配置車位非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)1832480總平面圖1075752Site

Plan354235%綠地率優(yōu)選方案一/PLANNING

DESIGN整體策略

SPACE

DESIGN社區(qū)運(yùn)動(dòng)公園策略綠地SPORTS

PARK利用東側(cè)/南側(cè)/綠地和西側(cè)綠化帶河流打造環(huán)抱社區(qū)的運(yùn)動(dòng)公園置入全新的生活方式讓業(yè)主體驗(yàn)健康生活I(lǐng)ntroducing

a

H

eal

thy

Li

fe

styl

e

.Let

al

l

owners

have

a

new

w

ay

of

life.綠地優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN整體策略

SPACE

DESIGN大視野策略WIDE

VIEW樓棟正南北朝向和錯(cuò)位布置形成良好視線關(guān)系樓王位置錯(cuò)落

給予其最大的觀景可能性戶戶朝南

家家觀景Maximizing

the

Vi

sual

D

i

stance

an

dLan

dscap

e

Quality

ofEac

hH

ousehol

d

Fami

l

i

es

faci

ng

south

,family

vi

ew

.優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN整體策略

SPACE

DESIGN大中庭策略GRAT

GARDEN項(xiàng)目通過(guò)打造大中庭內(nèi)環(huán)連廊

打造輕奢級(jí)歸家組團(tuán)增加項(xiàng)目溢價(jià)形成鮮明的標(biāo)簽The

proj

ect

builds

the

atri

umshapi

ng

the

uniquecharacteri

sti

cs

of

the

proj

ect

forming

l

abel

s優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN客戶分級(jí)200㎡戶型（頂奢區(qū)域）125-135㎡戶型（新貴區(qū)域）110-125㎡戶型（白領(lǐng)區(qū)域）白領(lǐng)新貴輕奢改善160㎡戶型（輕奢區(qū)域）高端尊享優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN戶型分布戶型配比戶型總套數(shù)234.00248.00170.0096.00套數(shù)比28.82%30.54%20.94%11.82%7.88%目標(biāo)值25.00%115.00130.00143.00160.00200.00合計(jì)35.00%20.00%12.00%8.00%64.00812.00100.00%100.00%115戶型130戶型143戶型160戶型200戶型根據(jù)景觀資源優(yōu)劣及產(chǎn)品面積段進(jìn)行組團(tuán)式產(chǎn)品分布分區(qū)公寓辦公優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN一級(jí)景觀視線打造內(nèi)部花園，利用周邊水景，實(shí)現(xiàn)景觀資源最大化二級(jí)景觀視線三級(jí)景觀視線城市綠化滲透生產(chǎn)河內(nèi)部花園內(nèi)部花園城市綠地公園城市綠地公園城市綠地公園優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN27F26F17F17F17F沿勝利南路主要城市界面，天際線起伏高低有序Along

themain

urban

interface

of

Shengli

South

Road,

the

skylinerisesand

falls

orderly優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN景觀空間分級(jí)頂奢區(qū)架空層私密景觀組團(tuán)（一級(jí)）組團(tuán)半私密景觀（二級(jí)）組團(tuán)半私密景觀（二級(jí)）全區(qū)公共景觀（二級(jí)）組團(tuán)半私密景觀（二級(jí)）組團(tuán)半私密景觀（三級(jí)）全區(qū)入口公共景觀（三級(jí)）架空層及連廊全區(qū)公共景觀（二級(jí)）組團(tuán)半私密景觀（二級(jí)）輕奢區(qū)架空層私密景觀組團(tuán)（一級(jí)）架空層示意架空層示意茶室示意優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN挖掘潛在空間價(jià)值，賦予功能周邊的活動(dòng)場(chǎng)地相協(xié)調(diào)并可快速到達(dá)高度5.0米，宜人入戶尺度作為室內(nèi)外空間的景觀延續(xù)The

potential

spacevalue

isexcavated,andthe

activitysite

around

the

function

canbecoordinated

andquickly

reached

to

the

height

of5.0

meters,

which

ispleasantto

the

householdscaleasthe

continuationof

the

landscapeof

indoorandoutdoor

space入戶大堂茶室棋牌室洽談區(qū)書(shū)法繪畫(huà)區(qū)休息區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)瑜伽室

SPA理療室優(yōu)選方案一/

PLANNING

DESIGN交通分析圖消防分析圖住宅地下停車場(chǎng)入口住宅地下停車場(chǎng)入口消防流線人行流線車行流線消防登高面消防回車場(chǎng)日照分析/

SUNSHINE

ANALYSIS分析軟件：眾智日照12.0分析類別：多點(diǎn)區(qū)域分析分析地點(diǎn)：鹽城日照標(biāo)準(zhǔn)：大寒日2小時(shí)時(shí)間間隔：1分鐘分析時(shí)間：8:00-16:00日照計(jì)算規(guī)則：累計(jì)計(jì)算日照時(shí)間段，累計(jì)時(shí)間段不超過(guò)2段，每個(gè)有效時(shí)間不少于30分鐘日照結(jié)果：滿足大寒日2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)地庫(kù)設(shè)計(jì)/

PLANNING

DESIGN現(xiàn)行《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中，坡道式停車庫(kù)設(shè)計(jì)車型外輪廓尺寸表大柱網(wǎng)中柱網(wǎng)小柱網(wǎng)8.1mX8.1m，每個(gè)柱間可停3輛車7.9mX5m-6.1m，每個(gè)柱間可停3輛車5.3mX5.05m-6.5m，每個(gè)柱間可停2輛車優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：視覺(jué)體驗(yàn)：結(jié)構(gòu)柱少，空間視覺(jué)通透性好；使用：車頭在結(jié)構(gòu)柱外，出車比較方便，停車舒適性佳視覺(jué)體驗(yàn)：結(jié)構(gòu)柱少，空間視覺(jué)通透性好層高：采用小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)可減少梁高250mm，無(wú)梁樓蓋板厚減少約150mm；成本：相對(duì)于大柱網(wǎng)，成本較節(jié)省層高：比大柱網(wǎng)可減少梁高250mm，無(wú)梁樓蓋板厚減少約150mm；成本：用鋼量節(jié)省，相對(duì)于大柱網(wǎng)，單方造價(jià)節(jié)省可達(dá)12%左右缺點(diǎn)：視覺(jué)體驗(yàn)：結(jié)構(gòu)柱較密集，停車感受比較局促由于本項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品，建議采用中柱網(wǎng)方式，保證經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)擁有較好的視覺(jué)體驗(yàn)；若要進(jìn)一步壓縮成本，也可采用小柱網(wǎng)方式，單方造價(jià)比大柱網(wǎng)節(jié)省12%左右地下車庫(kù)/

Undergroundgarage豪華車位·

結(jié)合采光井及樓位周邊布置·

增大車位空間尺寸至2600*5500·

提升車位售價(jià)地下車庫(kù)-2F(商辦區(qū)域）地下車庫(kù)建筑面積：73710㎡其中：住宅地庫(kù)面積：41401

㎡商業(yè)地庫(kù)面積：32309

㎡地下總停車位數(shù)：2306輛其中：地下車庫(kù)-1F地庫(kù)大堂公共車道商辦地庫(kù)住宅停車位：1073商辦及配套停車位：1232商辦地庫(kù)區(qū)域?yàn)榈叵乱粚泳植考暗叵露尤朔绤^(qū)域場(chǎng)地剖面/

PLANNING

DESIGN27F17F17F17F17F商業(yè)辦公住宅住宅住宅住宅花園景觀花園景觀望海路瑞棠路3.6M3.6M3.7M住宅地庫(kù)區(qū)域商辦及人才公寓地庫(kù)區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)P

R

O

D

U

C

T

D

E

S

I

G

N競(jìng)品分析/

COMPETING

GOODS

ANALYSIS玲瓏河畔碧桂園鳳凰城建筑類別：26F高層+6F疊墅+3F獨(dú)棟容積率：2.0建筑類別：27F高層+10F洋房容積率：2.60綠化率：35%綠化率：35%主力戶型：110-140㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020.04.18參考均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)13000元/㎡距本案：4.5km主力戶型：113-141㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020.12.30參考均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)17500元/㎡距本案：2.3km層高：3m層高：3m35002900320032004200320036003200380038003000420028003300113㎡

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3面寬140㎡

四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

4面寬120㎡

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3面寬140㎡

四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

4面寬競(jìng)品分析/

COMPETING

GOODS

ANALYSIS名望府璞玥富力科技城建筑類別：26F高層容積率：2.5建筑類別：18F小高層+6F洋房+疊拼容積率：1.7綠化率：40%綠化率：40%主力戶型：120-140㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021.05.28參考均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)13500元/㎡距本案：7km主力戶型：129-144㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020.05.06參考均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)14600元/㎡距本案：4.5km層高：3m層高：3m3100280036002700380028003400350030005400610031003650120㎡

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3.5面寬129㎡

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3面寬140㎡

四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3.5面寬144㎡

四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

4面寬競(jìng)品分析/

COMPETING

GOODS

ANALYSIS興邦中央公園中海天鉆建筑類別：26F高層建筑類別：26F高層容積率：2.0容積率：2.0綠化率：50%綠化率：38%主力戶型：169-211㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020.01.16參考均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)23000元/㎡距本案：2km主力戶型：148-213㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2018.12.22參考均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)25000元/㎡距本案：6km層高：3m層高：3m1050

380053003550750

4000710035003850415033003850

3300465036004000320070003500169㎡

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3.5面寬202㎡

3+1房?jī)蓮d三衛(wèi)

4面寬145㎡

四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

3面寬165㎡

四房?jī)蓮d三衛(wèi)

4面寬215㎡

五房?jī)蓮d三衛(wèi)

4.5面寬115-130產(chǎn)品總結(jié)115-產(chǎn)品多為3房，3面寬常規(guī)戶型；130㎡多為3房，

3面寬常規(guī)戶型143-160產(chǎn)品總結(jié)143產(chǎn)品多為4房，3-4面寬常規(guī)戶型；160㎡產(chǎn)品多為4房，3.5-4面寬常規(guī)戶型；200產(chǎn)品總結(jié)200產(chǎn)品多為5房，4-5面寬常規(guī)戶型從人性化的角度出發(fā)，精細(xì)化設(shè)計(jì)，尊重每一平米！2.1m2.5m2.5m2.5m傳統(tǒng)核心筒升級(jí)核心筒1.面積43平米2.全明電梯廳3.私密性強(qiáng)1.面積47平米2.

電梯廳無(wú)采光3.私密性弱4

.電梯廳尺度小5.需設(shè)風(fēng)井，成本提高4

.電梯廳尺度舒適5.無(wú)需風(fēng)井，節(jié)省送風(fēng)系統(tǒng)成本減少核心筒公攤面積得房率產(chǎn)品力優(yōu)化產(chǎn)品拼接組合模式產(chǎn)品考量提高產(chǎn)品溢價(jià)值結(jié)合總圖定制戶型充足利用面寬資源將定制化作為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的破題點(diǎn)!戶型策略入戶升級(jí)，靈活空間，南向大面寬采光獨(dú)立電梯廳獨(dú)立玄關(guān)雙入戶動(dòng)線歸家潔污分離干濕分離衛(wèi)生間優(yōu)化生活品質(zhì)洄游空間增強(qiáng)趣味性角廳/寬廳提升景觀價(jià)值尊享200㎡住宅產(chǎn)品創(chuàng)新270°×2星幕角廳上觀浩瀚星海下瞰璀璨人生LOOK

UP

AT

THE

VAST

STARRY

SEALOOKING

DOWN

ON

THE

BRIGHT

LIFE戶型產(chǎn)品/PLANNING

DESIGN17F-200戶型（5室2廳2衛(wèi)）戶型特點(diǎn)：1、南向5.5面寬2、采光電梯廳，獨(dú)梯入戶3、雙入戶流線4、洄游社交廚房家政動(dòng)線生活動(dòng)線5、角廳+雙轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)6、270°×2觀景面5600面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN200戶型方案（5室2廳2衛(wèi)）儀式軸線·交融互動(dòng)

星幕角廳·無(wú)限觀景多軸線相互融合互動(dòng)品洄游社交廚房，打造家庭交流空間全周期戶型，可改造為轉(zhuǎn)角方廳角廳空間，空間視野寬闊5600270°環(huán)繞型客廳陽(yáng)臺(tái)戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN200戶型方案（5室2廳2衛(wèi)）豪華主臥·星幕角廳·無(wú)限觀景衛(wèi)生間5件套主臥轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)270°觀景面南北通透改造后戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN200戶型方案（5室2廳2衛(wèi)）雙入戶·雙動(dòng)線·升級(jí)核心筒采光獨(dú)立電梯廳，私密性更強(qiáng)，入戶感受更佳家政流線，可兼做后疫情時(shí)期“消殺“空間生活流線，儀式玄關(guān)增加收納空間，滿足當(dāng)?shù)赜脩羰占{需求戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN17F-200+200戶型200200面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積套型面積得房率標(biāo)準(zhǔn)層面積銷售面積2002005房2廳2衛(wèi)5房2廳2衛(wèi)165.04165.049.309.30191.35191.35200.65200.6586.25%382.70悅享143~160住宅產(chǎn)品精不止于全·

寬不止于度極限尺度全南臥室BEYONG

THE

NORMAL

MODEEXTREME

SOUTH

WARDSCALE戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN160㎡戶型(4房2廳2衛(wèi))戶型特點(diǎn)：1、全部臥室朝南2、南向極限5.5面寬3、采光電梯廳，獨(dú)梯入戶4、雙入戶流線家政動(dòng)線生活動(dòng)線55005、洄游方廳，極致空間感受6、豪華主臥套間7、南向三面寬陽(yáng)臺(tái)8、南北通透面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN17F-160+160戶型160160面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型160160戶型結(jié)構(gòu)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積7.47套型面積156.17156.17得房率標(biāo)準(zhǔn)層面積銷售面積163.64163.64130.81130.8183.76%312.347.47樂(lè)享115㎡~143住宅產(chǎn)品戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN130㎡戶型(3房2廳2衛(wèi))戶型特點(diǎn)：1、南向3.5面寬2、采光電梯廳，獨(dú)梯入戶3、南向?qū)拸d4、LDK一體化設(shè)計(jì)5、南北雙陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送6、主臥套間升級(jí)，步入式衣帽間6400面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN143㎡戶型(4房2廳2衛(wèi))戶型特點(diǎn)：29501、南向4.5面寬2、采光電梯廳，獨(dú)梯入戶3、南向?qū)拸d4、南向三面寬陽(yáng)臺(tái)5、南北通透57006、主臥套間升級(jí)，步入式衣帽間面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN17F-130+143戶型143130面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型130143戶型結(jié)構(gòu)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積6.10套型面積124.04139.62得房率標(biāo)準(zhǔn)層面積銷售面積100.92112.95131.14146.4281.11%263.666.80戶型產(chǎn)品/PLANNING

DESIGN115㎡戶型（橫廳3房2廳2衛(wèi))戶型特點(diǎn)：1、南向3.5面寬2、餐客橫廳3、南北雙陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送4、主臥套間升級(jí)，步入式衣帽間5500面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN130㎡戶型（3房2廳2衛(wèi))戶型特點(diǎn)：1、南向3.5面寬2、三分離衛(wèi)生間3、洄游動(dòng)線4、南北雙陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送5、主臥套間升級(jí)，步入式衣帽間5400面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN26F-115+115+115+130戶型115115130115面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送編號(hào)115130戶型結(jié)構(gòu)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積90.68套型面積113.36127.08陽(yáng)臺(tái)面積5.5得房率標(biāo)準(zhǔn)層銷售面積118.86133.1880.08%467.58102.46.1優(yōu)選方案二IN

PARK

·PARK

IN這一次，我們將“森林”植入到我們的家方案演進(jìn)/

Design

Deduction城市天際綠化滲透用地NSITESTEP1:都市形象·城市天際STEP2:城市精神·綠化滲透北向打造百米公寓、辦公塔樓、街角售樓處、公建化立面高低錯(cuò)落

城市天際屏蔽北向高架對(duì)住宅社區(qū)品質(zhì)影響正南北排布，使綠化滲入社區(qū)融合縫合高品質(zhì)社區(qū)STEP3:慢行綠脈·空間營(yíng)造STEP4:架空·開(kāi)放視線STEP5:階級(jí)·人群定位在住宅塔樓圍合營(yíng)造中心花園空間，著重每棟樓視線，提升環(huán)境品質(zhì)在地塊內(nèi)部創(chuàng)造核心，將住宅、綠化、景觀串聯(lián)融合，創(chuàng)造不一樣的居住體驗(yàn)產(chǎn)品面積段分區(qū)設(shè)置，享受不同等級(jí)景觀資源，尋找不同定位，不同氣質(zhì)的大社區(qū)鳥(niǎo)瞰

/

BIRDVIEW優(yōu)選方案二/

PLANNING

DESIGN勝利南路西，望海路南地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地面積數(shù)值6810825538417708132000354161074661074660單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注總建筑面積地上計(jì)容建筑面積人才公寓面積商業(yè)及辦公面積地上住宅面積26F高層32000總計(jì)容面積20%17F高層配套用房面積物管用房21991022322地上地下總建筑面積4‰住宅計(jì)容總建筑面積3‰每百戶20㎡以上一層架空其中業(yè)主活動(dòng)用房養(yǎng)老服務(wù)用房公廁16060一層架空不小于60㎡其中消防控制室門衛(wèi)4015一層架空其中開(kāi)閉所配電房水泵房360120一層架空100一層架空地上不計(jì)容建筑面積PC面積獎(jiǎng)勵(lì)架空層45930其中45937371068398地下建筑面積機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積人防面積=（總建面-人防面積）*0.07一層架空人防車庫(kù)面積16707㎡一層架空其中

其中非人防車庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積建筑占地面積51690531213622250043294593220020%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%人才公寓占地面積商業(yè)及辦公占地面積住宅占地面積配套占地面積密度一層架空其中一層架空一層架空容積率總戶數(shù)2.6800戶個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)%一層架空機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地上停車位人防停車位230720商業(yè)地上停車其中其中440一層架空地下停車位（可售車位）人才公寓配置車位商品房住宅配置車位商業(yè)及配套用房配置車位非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)綠地率1847480總平面圖1075752Site

Plan354235%優(yōu)選方案二/

PLANNING

DESIGN戶型分布戶型配比戶型總套數(shù)20020017517550套數(shù)比25.00%25.00%21.88%21.88%6.25%目標(biāo)值25.00%115.00130.00143.00160.00200.00合計(jì)35.00%20.00%12.00%8.00%800100.00%100.00%115戶型130戶型143戶型160戶型200戶型根據(jù)景觀資源優(yōu)劣及產(chǎn)品面積段進(jìn)行組團(tuán)式產(chǎn)品分布分區(qū)公寓辦公優(yōu)選方案二

PLANNING

DESIGN打造內(nèi)部花園，利用周邊水景，實(shí)現(xiàn)景觀資源最大化一級(jí)景觀視線二級(jí)景觀視線三級(jí)景觀視線城市綠化滲透生產(chǎn)河內(nèi)部花園內(nèi)部花園城市綠地公園城市綠地公園城市綠地公園都市高端人群的獨(dú)有精神Theunique

spiritoftheurbanhigh-end

crowd風(fēng)雨連廊及物業(yè)分級(jí)管控

PLANNING

DESIGN采用了先進(jìn)的分級(jí)管理系統(tǒng)提升了社區(qū)管理的安全性,體現(xiàn)了專屬感私享花園鄰里氛圍濃厚,強(qiáng)調(diào)鄰里交流組團(tuán)景觀私享花園組團(tuán)景觀景觀庭院中央景觀主入口人行入口保安亭公共入口景觀私享花園組團(tuán)管制點(diǎn)風(fēng)雨連廊流線風(fēng)雨連廊及物業(yè)分級(jí)管控

PLANNING

DESIGN規(guī)劃核心價(jià)值點(diǎn)—圈層分級(jí)隱私Planning

thecorevalue

points

ofthe

circlelayer

classificationprivacy客戶分級(jí)景觀分級(jí)私密分級(jí)小面積段大面積段小尺度景觀公共空間中尺度景觀大尺度景觀私密空間半公共空間高端社交下的精神滿足圈層之上的認(rèn)同，才是內(nèi)心真實(shí)精神世界的滿足The

recognition

above

thecircle

isthesatisfactionoftheinner

real

spiritualworld優(yōu)選方案二/

PLANNING

DESIGN交通分析圖消防分析圖人行流線車行流線消防流線消防登高面消防回車場(chǎng)地下車庫(kù)/

Undergroundgarage豪華車位·

結(jié)合采光井及樓位周邊布置·

增大車位空間尺寸至2600*5500·

提升車位售價(jià)地下車庫(kù)-2F(商辦區(qū)域）地下車庫(kù)建筑面積：73710㎡其中：住宅地庫(kù)面積：41401

㎡商業(yè)地庫(kù)面積：32309

㎡地下總停車位數(shù)：2306輛其中：地下車庫(kù)-1F地庫(kù)大堂公共車道商辦地庫(kù)住宅停車位：1073商辦及配套停車位：1232商辦地庫(kù)區(qū)域?yàn)榈叵乱粚泳植考暗叵露尤朔绤^(qū)域日照分析/

SUNSHINE

ANALYSIS分析軟件：眾智日照12.0分析類別：多點(diǎn)區(qū)域分析分析地點(diǎn)：鹽城日照標(biāo)準(zhǔn)：大寒日2小時(shí)時(shí)間間隔：1分鐘分析時(shí)間：8:00-16:00日照計(jì)算規(guī)則：累計(jì)計(jì)算日照時(shí)間段，累計(jì)時(shí)間段不超過(guò)2段，每個(gè)有效時(shí)間不少于30分鐘日照結(jié)果：滿足大寒日2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)P

R

O

D

U

C

T

D

E

S

I

G

N戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN200㎡戶型（角廳5房2廳2衛(wèi)）戶型特點(diǎn)：1、南向5.5面寬2、獨(dú)梯入戶3、雙入戶流線4、洄游社交廚房5、角廳+雙轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)6、270°×2觀景面7、豪華主臥套間家政動(dòng)線生活動(dòng)線71005300面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN26F-200+200戶型200200面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型200200戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積157.36157.36陽(yáng)臺(tái)面積9.43套型面積193.63193.63得房率標(biāo)準(zhǔn)層面積銷售面積5房2廳2衛(wèi)5房2廳2衛(wèi)203.06203.0681.27%387.269.43戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN160㎡戶型（4房2廳2衛(wèi)）戶型特點(diǎn)：1、全部臥室朝南2、南向極限5.5面寬3、獨(dú)梯入戶家政動(dòng)線生活動(dòng)線4、雙入戶流線5、洄游方廳54006、豪華主臥套間7、南向三面寬陽(yáng)臺(tái)8、南北通透面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN26F-143戶型（4室2廳2衛(wèi)）戶型特點(diǎn)：1、南向4.5面寬2、獨(dú)梯入戶3、舒適主臥套間4、南向三面寬陽(yáng)臺(tái)5、南北通透35005200面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型產(chǎn)品

/

PLANNING

DESIGN26F-160+143戶型160140面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送戶型戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積套型面積得房率76.75%標(biāo)準(zhǔn)層面積銷售面積1431604房?jī)蓮d2衛(wèi)4房?jī)蓮d2衛(wèi)108.28119.766.827.64141.09156.04147.91163.68297.13多“園”社區(qū)花園之城優(yōu)點(diǎn)：廣闊視野

尊享景觀大優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品得房率較高

花園尺度與產(chǎn)品等級(jí)相適配缺點(diǎn)：得房率較低

花園尺度略微失真26F+17F全26FT4

（26F）—

130+115+115+115——得房率80.1%T2（17F)—

130+143——得房率81.1%T2

（17F)—

160+160——得房率83.5%T2

（17F)—

200+200——得房率86.3%T4—

130+115+115+130——得房率80.7%T2—

143+160——得房率76.3%T2—

200+200——得房率81.3%公寓/商辦P

L

A

N

N

I

N

G

D

E

S

I

G

N任務(wù)解讀/PLANNING

DESIGN商辦總量6.74W

限高100m辦公需求沿街底商公寓需求占計(jì)容面積不小于20%(35416㎡)占計(jì)容面積不小于18%(32000㎡)高層辦公人才公寓沿街底商點(diǎn)、線、面、體塊街、巷、院、廣場(chǎng)依托社區(qū)服務(wù)，提高空間效率，打造“全天候活力”的辦公生活社區(qū)To

create

the

mostdynamic

"Sharing

Landscape

"central

community

in

Changsha品質(zhì)+環(huán)境商辦/公寓技術(shù)指標(biāo)/PLANNING

DESIGN人才公寓辦公&商業(yè)建筑高度：100m層高：3.2m建筑高度：100m辦公層高：3.6m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300㎡商業(yè)層高：5.0m層數(shù)：37F層數(shù)：31F標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000㎡公寓總量：32000㎡商辦總量：35416㎡100m100m3.6m4.5m商業(yè)4.5m3.2m地下車庫(kù)(-1F)地下車庫(kù)(-2F)根據(jù)不同產(chǎn)品層高與層數(shù)的關(guān)系充分利用公寓商辦100M限高。設(shè)計(jì)推演/PLANNING

DESIGN12【面積測(cè)算】【體塊切割】打開(kāi)沿街界面，減少對(duì)住宅對(duì)建筑體量做出總體推算。的壓迫。34【立面構(gòu)成】【細(xì)部推敲】豐富的空間變化。避免單一豐富體塊的空間關(guān)系，優(yōu)化的扁平化立面。體塊之間的搭接錯(cuò)落。2.6.1

功能分析/PLANNING

DESIGN公寓31F32000㎡辦公27F32916㎡配套商業(yè)2F2500㎡公寓辦公配套商業(yè)2.6.2

交通分析/PLANNING

DESIGN公寓入口辦公入口車行流線人行流線消防登高面立面設(shè)計(jì)理念/PLANNING

DESIGN立面生成邏輯：提取了水面浪潮的元素，作為立面的肌理紋路。立面設(shè)計(jì)概念：用建筑手的法演繹海浪的紋理，期許鹽城在時(shí)代浪潮中奮勇前行。商業(yè)產(chǎn)品/

PLANNING

DESIGN圍護(hù)結(jié)構(gòu)大樣LOW-E玻璃橫向鋁板線條灰色空調(diào)百葉公寓和辦公塔樓使用窗墻體系，做出近似幕墻的效果，達(dá)到高端公建化立面的同時(shí)降低造價(jià)。節(jié)省成本。500mm400mm1200mm窗框代替窗墻體系幕墻體系單方綜合造價(jià)700元/㎡單方綜合造價(jià)1000元/㎡辦公標(biāo)準(zhǔn)層/PLANNING

DESIGN辦公辦公辦公辦公使用率80.16%標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1311.7㎡辦公使用面積：1051.45㎡辦公底商一層平面/PLANNING

DESIGN望

海

路便利店美發(fā)店面包房洗衣店梨花路辦公大堂藥房ATM健身房書(shū)咖服務(wù)商業(yè)書(shū)咖辦公大堂健身房一層沿街商業(yè)以服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主，提供生活便利。辦公底商二層平面/PLANNING

DESIGN景觀露臺(tái)健身房書(shū)咖服務(wù)商業(yè)書(shū)咖辦公大堂健身房二層商業(yè)為餐飲書(shū)吧與健身房，提高社區(qū)生活品質(zhì)。商業(yè)空間健身房ENVELOPE

DETAIL書(shū)吧美發(fā)沙龍兩層通高辦公&公寓大堂洗衣店烘焙坊完善社區(qū)配套，營(yíng)造全天候生活辦公活力圈公寓標(biāo)準(zhǔn)層/PLANNING

DESIGNBAAAAAAAAACAAAAAAB得房率86.2%標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1032.25㎡A戶型建筑面積：48.11㎡B戶型建筑面積：65.64㎡C戶型建筑面積：79.45㎡示范區(qū)P

L

A

N

N

I

N

G

D

E

S

I

G

N示范區(qū)選址/DEMONSTARATIONSITESELECTION選址一：地塊東北角選址二：地塊中部選址三：地塊東南角?

建筑沿街布置，形象展示面寬闊?

結(jié)合小區(qū)入口大廣場(chǎng)??侵占住宅南側(cè)高價(jià)值用地影響總圖整體排布?

建筑沿街角布置，打造城市新形象?

與公建同一界面，對(duì)規(guī)劃有利?

避開(kāi)施工區(qū)，開(kāi)發(fā)便利?

地庫(kù)受影響較大，，建設(shè)成本高?

區(qū)位引流效力一般?

后期建筑改為配套，改造性強(qiáng)現(xiàn)有道路建議在地塊東北角設(shè)置展示區(qū)，后期改做商業(yè)在建道路主要人流來(lái)向精致現(xiàn)代傳承追求有品位的生活態(tài)度以現(xiàn)代的方式詮釋經(jīng)典尋找城市文化的記憶公共開(kāi)敞

卻又內(nèi)斂聚合輕盈舒展

卻又變換豐富高冷空靈

卻又溫潤(rùn)有度體塊扭轉(zhuǎn)Blocktorsion小而精形體生成/THEFORM

GENERATED42M27M15M103°15M1.放置基本功能體量2.推出前場(chǎng)3.與場(chǎng)地找關(guān)