杭州未來(lái)科技城疊拼墅區(qū)建筑投標(biāo)方案

華景川未來(lái)科技城荊山02號(hào)地塊概念方案Conceptual

planning

scheme

design

of

Jingshan

02

plot

in

Yuhang

future

science

and

Technology

City北

京BEIJING臨平區(qū)余杭區(qū)12錢塘區(qū)3市中心SITE4臨安市蕭山區(qū)上

海富陽(yáng)市SHANGHAI杭州桐廬縣淳安縣拱墅區(qū)浙江省1234建德市上城區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)華東地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心城市松排火冷燈江南東方美學(xué)的傳承，詩(shī)意生活的回打造回歸自然的都會(huì)桃源居所創(chuàng)造古詩(shī)里的理想棲居，風(fēng)雅山居

·

詩(shī)意情懷打造高端奢華的社區(qū)品質(zhì)以現(xiàn)代酒店雅居式手法，打造品質(zhì)疊墅打

造

禮序的空間形態(tài)多重街巷空間層層遞，營(yíng)造出一種禮序畫(huà)的空間和場(chǎng)所體驗(yàn)打

造

高品質(zhì)的生活場(chǎng)景多功能院落空間設(shè)計(jì)，可栽花植木，養(yǎng)生茶薈、家庭聚會(huì)項(xiàng)目背景規(guī)劃推演整體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)示范區(qū)項(xiàng)目區(qū)位地塊條件研判總圖格局戶型設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)示范區(qū)選址限場(chǎng)地解讀競(jìng)品分析方案推演方案比選規(guī)劃分析技術(shù)策略示范區(qū)空間營(yíng)造項(xiàng)目背景項(xiàng)目區(qū)位場(chǎng)地解讀競(jìng)品分析場(chǎng)地區(qū)位URBAN

AREA

POSITION杭

州

西

站HANGZHOU

WEST

RAILWAYSTATION項(xiàng)目位于杭州市余杭區(qū)五常街道，未來(lái)科技城荊山片區(qū)內(nèi)，西至同德路，北至荊山灣路，用地面積45601平方米。毗鄰杭州西溪國(guó)家濕地公園、杭州寶壽山景區(qū)和杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)。區(qū)位優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、資源豐富、空間廣闊。南北兩側(cè)均有地鐵3號(hào)線經(jīng)過(guò)，距基地約2公里，地塊距杭瑞高速在1公里以內(nèi)。西

溪

國(guó)

家

濕

地

公

園XIXI

NATION

WETLAND

PARK南

湖

公

園SOUTH

LAKE

PARK西

湖

風(fēng)

景

區(qū)HANGZHOU

WEST

LAKE未來(lái)科技城片區(qū)閑林片區(qū)留下片區(qū)午潮山國(guó)家森林公園WUCHAO

MOUNTAIN

NATIONFOREST

PARK周邊配套PERIPHERAL

MATCHING西溪濕地國(guó)家公園項(xiàng)目周邊配套基本完善。教育資源豐富：3KM內(nèi)有杭州市城西中學(xué)、杭州金成外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、杭州育海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、閑林東路幼兒園、浙江外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、浙江工業(yè)大學(xué)等諸多院校。生活配套基本滿足：地塊周邊3KM內(nèi)有華潤(rùn)萬(wàn)家商業(yè)街、七彩匯商業(yè)中心、翡翠天地商業(yè)中心；醫(yī)療資源充足：地塊周邊3KM內(nèi)有浙江康復(fù)醫(yī)院(西溪院區(qū))，6KM內(nèi)有杭州市西溪醫(yī)院和閑林街道衛(wèi)生服務(wù)中心。生態(tài)資源豐富：地塊旁有空谷長(zhǎng)灘水公園、寶壽山景區(qū)，周邊還有方家山公園

、西溪濕地國(guó)家公園。翡翠天地商業(yè)中心杭州金成外國(guó)語(yǔ)小學(xué)杭州英特外國(guó)語(yǔ)學(xué)校浙江康復(fù)醫(yī)院西溪院區(qū)杭州市西溪醫(yī)院閑林東路幼兒園杭州育海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校七彩匯商業(yè)中心閑林街道衛(wèi)生服務(wù)中心SITE杭州市城西中學(xué)省立同德醫(yī)院閑林職業(yè)高級(jí)中學(xué)華潤(rùn)萬(wàn)家商業(yè)街閑湖城幼兒園寶壽山景區(qū)浙江外國(guó)語(yǔ)學(xué)院閑林中學(xué)方家山公園浙江工業(yè)大學(xué)空谷長(zhǎng)灘水公園閑林小學(xué)教育商業(yè)綠化醫(yī)療余杭區(qū)閑林中心小學(xué)西溪源校區(qū)綠汀路站交通分析TRANSPORTATION

ANALYSIS地塊整體交通便捷:項(xiàng)目地塊北側(cè)緊鄰公交線路，1KM內(nèi)有BRT站點(diǎn)可至，3KM內(nèi)南北各有地鐵三號(hào)線可至。出行交通較為方便。全豐站洪園站聯(lián)勝路站高教路站留下站閑

林

東

路XIAN

LIN

WEST

ROADSITE聯(lián)勝路站高速公路地鐵站公交站閑

林

中

路城市干道城市支路地鐵線路XIAN

LIN

MIDDLE

ROAD屏峰站小和山站石馬站場(chǎng)地周邊SURROUNDING

STATUS場(chǎng)地北側(cè)臨近荊山灣路，西側(cè)臨同德路654場(chǎng)地北側(cè)、東側(cè)、均為多層住宅，需要注意日照影響。場(chǎng)地東側(cè)山林綠地，為居民提供了良好的景觀資源。場(chǎng)地南側(cè)有緊鄰省立同德醫(yī)院。614235南側(cè)：同德醫(yī)院231西南鳥(niǎo)瞰東北鳥(niǎo)瞰用地條件SITECONDITION用地性質(zhì)：二類居住用地用地面積:

45601㎡容積率：1.0-1.2居住區(qū)用地Residentialland居住區(qū)用地Residentialland建筑密度：≤35%建筑限高：15M綠化率：≥30%6m12.90商業(yè)配套：

≤總計(jì)容7%6m17.508m6m農(nóng)林用地10.10Agriculture

andForestry

land23.305m醫(yī)療用地9mMedical

land14.00居住區(qū)用地Residentialland教育用地Education

land杭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（修訂）道路寬度12m＜d

≤

20m退讓距離5m8m10m用地價(jià)值分析SITEVALUE

ANALYSIS地塊居住價(jià)值分析地塊視線價(jià)值分析居住價(jià)值最高居住價(jià)值最低視線價(jià)值高視線價(jià)值低地塊東側(cè)毗鄰城市綠地，視野好，干擾小，地塊中心營(yíng)造中心景觀，居住價(jià)值最高地塊南北兩側(cè)為醫(yī)院和城市主干道，干擾大，居住價(jià)值最低地塊東部及中心向南、西、北側(cè)輻射，居住價(jià)值由高到低地塊東側(cè)毗鄰城市綠地，景觀價(jià)值高；地塊南北兩側(cè)為醫(yī)院和城市主干道，干擾大，景觀價(jià)值低。用地設(shè)計(jì)要點(diǎn)SITEVALUE

ANALYSIS地形限高限密日照產(chǎn)地塊整體南高北低、東高西低對(duì)基地規(guī)劃設(shè)計(jì)形態(tài)有影響周邊建成建筑少，周邊建筑日照對(duì)基地規(guī)劃設(shè)計(jì)影響小場(chǎng)地內(nèi)建筑限高15M場(chǎng)地限制密度35%優(yōu)勢(shì)機(jī)遇SW

TO1、地塊周邊疊墅產(chǎn)品稀缺2、同期入市產(chǎn)品較少，存在市場(chǎng)空窗期，后期潛在供應(yīng)加大1

、地塊西側(cè)有山林綠地2、本地塊南側(cè)為山地，擁有極致森林景觀視野3、周邊擁有濕地公園、山林等大片自然景觀+4、周邊配套齊全劣勢(shì)挑戰(zhàn)1、如何解決場(chǎng)地高差，平衡土方量，節(jié)約成本2、如何做到高溢價(jià)，做出創(chuàng)新感，高級(jí)感1、地形南高北低；北側(cè)高壓電井2、片區(qū)南側(cè)有一座醫(yī)院（精神類）；東北角有待征用地3、周邊多層建筑產(chǎn)品較多競(jìng)品分析COMPETETION

ANALYSIS競(jìng)品分析COMPETETIONANALYSIS萬(wàn)科-溪谷嵐灣近一年，余杭區(qū)板塊住宅整體對(duì)疊墅產(chǎn)品呈現(xiàn)供求合理的狀態(tài)，疊墅成為稀缺產(chǎn)品。板塊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格20000-45000元/㎡。本案入市后，大基地周邊存量項(xiàng)目?jī)H三個(gè)(中梁御府、融創(chuàng)溪澗堂、綠城西溪雲(yún)廬)，且商業(yè)、教育等配套均落后于本項(xiàng)目。周邊樓盤(pán)以高層及高層+洋房為主。綠城西溪雲(yún)廬中梁御府東海閑湖城SITE信達(dá)之江壹品綠城雲(yún)棲桃花源TARGETCUSTOMER我

們

的

目

標(biāo)

客

群重點(diǎn)客群：余杭及周邊片區(qū)品質(zhì)

客戶輔助客群：余杭區(qū)部分首改及

客戶競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS東海閑湖城首開(kāi)時(shí)間：2018.09綠化率：30.00%占地面積:

800000㎡立面風(fēng)格:

歐式風(fēng)格容積率：1.25建筑類型：板樓、疊墅、排屋、洋房疊拼（4F，T2）+上疊+下疊總建筑面積:

1000000㎡

疊墅面積

：187㎡參考均價(jià)：19000元/㎡

排屋面積：200㎡

247㎡

276㎡2019年后無(wú)可售排屋房源，目前項(xiàng)目最后441套排屋在建，計(jì)劃申請(qǐng)備案價(jià)38000元/㎡下疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)院子、贈(zèng)地下室四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：187㎡售價(jià)：19000元/㎡二層平面圖地下一層平面圖一層平面圖上疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)露臺(tái)四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：187㎡售價(jià)：19000元/㎡三層平面圖四層平面圖五層平面圖競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS中梁·御府首開(kāi)時(shí)間：2019.12綠化率：30.00%占地面積:

26094㎡總建筑面積:

47673㎡立面風(fēng)格:

現(xiàn)代風(fēng)格容積率：1.5建筑類型：疊墅、洋房、排屋疊墅面積

：147㎡

152㎡疊拼（4F，T2）+上疊+下疊參考均價(jià)：28500元/㎡

排屋面積：167㎡

176㎡規(guī)劃兵營(yíng)，單價(jià)較低、面積段小，兩面寬產(chǎn)品下疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)院子、贈(zèng)地下室三室兩廳三衛(wèi)建筑面積：147㎡售價(jià)：待定地下一層平面圖一層平面圖二層平面圖上疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)露臺(tái)三室兩廳三衛(wèi)建筑面積：152㎡售價(jià)：待定三層平面圖四層平面圖五層平面圖競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS綠城·西溪雲(yún)廬首開(kāi)時(shí)間：2019.03綠化率：30.00%占地面積:

83000㎡立面風(fēng)格:

現(xiàn)代風(fēng)格容積率：1.08建筑類型：疊墅、獨(dú)棟合院疊拼（4F，T2）+上疊+下疊總建筑面積:

91000㎡

合院面積：280-300㎡參考均價(jià)：售價(jià)待定

疊墅面積

：184㎡規(guī)劃通過(guò)街景和園景打造組團(tuán)空間疊墅兩面寬產(chǎn)品，橫廳設(shè)置，滿開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)下疊：兩面寬、雙陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)院子四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：184㎡售價(jià)：待定一層平面圖二層平面圖上疊：兩面寬、雙陽(yáng)臺(tái)、南北通四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：184㎡售價(jià)：待定三層平面圖四層平面圖競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS信達(dá)之江壹品首開(kāi)時(shí)間：2022.06綠化率：30.00%占地面積:

53264㎡立面風(fēng)格:

現(xiàn)代風(fēng)格容積率：1.5建筑類型：疊墅疊拼（4F，T2+T3）+上疊+下疊總建筑面積:

139000㎡

疊墅面積

：180㎡

188㎡

195㎡參考均價(jià)：待定規(guī)劃兵營(yíng)，兩面寬產(chǎn)品，豎廳設(shè)置下疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：180㎡售價(jià)：待定上疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)露臺(tái)四室兩廳四衛(wèi)建筑面積：188㎡售價(jià)：待定一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖五層平面圖競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS信達(dá)之江壹品首開(kāi)時(shí)間：2022.06綠化率：30.00%占地面積:

53264㎡立面風(fēng)格:

現(xiàn)代風(fēng)格容積率：1.5建筑類型：疊墅疊拼（4F，T2+T3）+上疊+下疊總建筑面積:

139000㎡

疊墅面積

：180㎡

188㎡

195㎡參考均價(jià)：待定規(guī)劃兵營(yíng)，三面寬產(chǎn)品，橫廳設(shè)置下疊：三面寬、雙陽(yáng)臺(tái)、南北通四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：180㎡售價(jià)：待定上疊：三面寬、雙陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)露臺(tái)五室兩廳四衛(wèi)建筑面積：195㎡售價(jià)：待定一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖五層平面圖競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS綠城云棲桃花源首開(kāi)時(shí)間：2022.05綠化率：30.00%占地面積:

160209㎡立面風(fēng)格:

現(xiàn)代中式容積率：1.0建筑類型：疊墅

聯(lián)排別墅

洋房疊拼（4F，T2）+上疊+下疊總建筑面積:

160889㎡

疊墅面積

：185㎡

210㎡參考均價(jià)：39800元/㎡

獨(dú)棟別墅面積：

208㎡

229㎡

301㎡大規(guī)劃社區(qū)，兩面寬產(chǎn)品，豎廳設(shè)置下疊：兩面寬、雙陽(yáng)臺(tái)、南北通四室兩廳四衛(wèi)建筑面積：185㎡售價(jià)：待定地下一層平面圖一層平面圖二層平面圖競(jìng)品分析

|

疊拼COMPETETIONANALYSIS萬(wàn)科·溪谷嵐灣首開(kāi)時(shí)間：2021.13綠化率：30.00%占地面積:

297825㎡總建筑面積:

531107㎡

疊墅面積

：132㎡

152㎡

159㎡

162㎡參考均價(jià)：44651元/㎡

聯(lián)排別墅面積：170

㎡立面風(fēng)格:

現(xiàn)代風(fēng)格容積率：1.33建筑類型：疊墅

聯(lián)排別墅

高層疊拼（4F，T2）+上疊+下疊大規(guī)劃社區(qū),疊拼多面積段且面積小，兩面寬產(chǎn)品，橫廳設(shè)置下疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)地下室四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：168㎡售價(jià)：待定地下一層平面圖一層平面圖二層平面圖上疊：兩面寬、單陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)露臺(tái)四室兩廳四衛(wèi)建筑面積：158㎡售價(jià)：待定三層平面圖四層平面圖五層平面圖競(jìng)品分析COMPETETIONANALYSIS戶型面積段：130~210㎡主力戶型為4居競(jìng)品樓盤(pán)為T2較多，T2的接受度較高產(chǎn)

品

結(jié)

構(gòu)排布方式：行列式為主競(jìng)品樓盤(pán)容積率：1~1.5精品樓盤(pán)中較少出現(xiàn)大中庭景觀，以小型景觀居多當(dāng)?shù)貥情g距普遍較小規(guī)

劃

特

點(diǎn)朝

向

景

觀各競(jìng)品樓盤(pán)都優(yōu)先考慮正南北良好采光朝向都盡可能創(chuàng)造景觀空間秩序多為兩面寬戶型，三面寬成為稀缺產(chǎn)品下疊贈(zèng)送地下室、入戶庭院，上疊贈(zèng)送露臺(tái)戶

型

特

點(diǎn)結(jié)論：本次戶型產(chǎn)品以極致面寬為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，打造稀缺產(chǎn)品規(guī)劃推演地塊條件研判方案推演方案比選規(guī)整坡地現(xiàn)狀，地形南高北低，1.2容積率，四層雙疊式排屋設(shè)計(jì)，高度限制15M疊墅備受青睞，如何在限價(jià)、限高、限產(chǎn)品類型、限總價(jià)的情況下做到高品質(zhì)，高去化、高溢價(jià)？123產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力空間規(guī)劃

外立面形態(tài)展示極致產(chǎn)品力產(chǎn)品溢價(jià)及去化賣點(diǎn)歸家儀式感歸家體驗(yàn)標(biāo)志性立面形象平衡土方開(kāi)挖創(chuàng)造更多附加值地塊條件研判STUDY

AND

JUDGMENT

OF

PLOT

CONDITIONS地形現(xiàn)狀：23.314.020.2本地塊整體現(xiàn)狀存在南低北高現(xiàn)象，17.213.017.5地塊南側(cè)邊界東西高差：9.3米坡度為4.3%地塊北側(cè)邊界東西高差：2.8米坡度為0.9%13.012.910.1地塊東側(cè)邊界南北高差：5.8米坡度為3.9%地塊西側(cè)邊界東西高差：3.9米坡度為2.2%地塊整體斜向高差：

13.2米坡度為4.6%地塊條件研判STUDY

AND

JUDGMENT

OF

PLOT

CONDITIONS場(chǎng)地整理一場(chǎng)地整理二場(chǎng)地整25.022.019.022.019.016.017.516.014.520.0北北北22.019.017.014.016.013.013.0基地南北向場(chǎng)地平整：基地東西向場(chǎng)地平整：基地場(chǎng)地整體平整：1.北側(cè)場(chǎng)地抬高3米，減少地庫(kù)土方開(kāi)挖2.結(jié)合場(chǎng)地實(shí)際，南北朝設(shè)置四塊臺(tái)地，每塊臺(tái)地相差3米，充分利用場(chǎng)地坡度1.東側(cè)場(chǎng)地抬高3米，減少地庫(kù)土方開(kāi)挖2.結(jié)合場(chǎng)地實(shí)際，南北朝設(shè)置三塊臺(tái)地，每塊臺(tái)地相差3米，充分利用場(chǎng)地坡度1.結(jié)合場(chǎng)地東南高，西北設(shè)計(jì)十塊臺(tái)地，減少地庫(kù)產(chǎn)品因子導(dǎo)入PRODUCT

FACTOR

IMPORT2面寬2.5面寬3面寬“L”型是

否

有

更

多

可

能?7.9m7.9m7.2m

3.4m

7.2m10.1m10.1m10.2m10.2m特

點(diǎn)

：特

點(diǎn)

：特

點(diǎn)

：特

點(diǎn)

：產(chǎn)

品

舒

適

度

提

升

，

相

比

三面

寬

產(chǎn)

品

，

市

場(chǎng)

認(rèn)

可

稍

低面

寬

大

，

產(chǎn)

品

舒

適

度

高

，產(chǎn)

品

競(jìng)

爭(zhēng)

力

強(qiáng)類

別

墅

產(chǎn)

品

，

院

落

空

間

大

，有

別

于

傳

統(tǒng)

產(chǎn)

品面

寬

小

，

用

地

效

率

高

，

產(chǎn)品

競(jìng)

爭(zhēng)

力

一

般方案推演SOLUTION

DEDUCTION2面寬2+2.5面寬2+3面寬總單元數(shù)：79個(gè)，2面寬單元數(shù)：592.5面寬單元數(shù)：20個(gè)均戶面積:170㎡總單元數(shù)：79個(gè)，2面寬單元數(shù)：60個(gè)3面寬單元數(shù)：19個(gè)均戶面積:170㎡總單元數(shù)：80個(gè)2面寬單元數(shù)：80個(gè)均戶面積:168㎡?

空

間

布

局

合

理?

單

戶

面

積

可

控?

產(chǎn)

品

無(wú)

競(jìng)

爭(zhēng)

力?

空

間

布

局

合

理?

單

戶

面

積

可

控?

小

面

寬

戶

型

過(guò)

多?

單

戶

面

積

可

控?

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱多種產(chǎn)品組合比選，動(dòng)態(tài)平衡產(chǎn)品力和單戶面積、總價(jià)之間的關(guān)系，提升產(chǎn)品力（去化速度）。方案推演SOLUTION

DEDUCTION2+2.5+3面寬2.5+3面寬總單元數(shù)：75個(gè)，2面寬單元數(shù)：22個(gè)2.5面寬單元數(shù)：37個(gè)3面寬單元數(shù)：16個(gè)均戶面積:178㎡總單元數(shù)：72個(gè)，2.5面寬單元數(shù)：47個(gè)3面寬單元數(shù)：25個(gè)均戶面積:186㎡?

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力高?空

間

布

局

合

理?

產(chǎn)

品

組

合

豐

富?

單

戶

面

積

可

控?

單戶面積過(guò)大?

空間布局局促多種產(chǎn)品組合比選，動(dòng)態(tài)平衡產(chǎn)品力和單戶面積、總價(jià)之間的關(guān)系，提升產(chǎn)品力（去化速度）。最終方案FINAL

SOLUTION方

案

特

點(diǎn)2+2.5+3面寬?

產(chǎn)

品

組

合

豐

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.

5

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品

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爭(zhēng)

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，

提

升

產(chǎn)

品

的

去

化

速

度總單元數(shù)：75個(gè)，2面寬單元數(shù)：22個(gè)2.5面寬單元數(shù)：37個(gè)3面寬單元數(shù)：16個(gè)均戶面積:178㎡整體規(guī)劃總圖格局規(guī)劃分析技術(shù)策略我們的愿景······營(yíng)造極致的生活儀式尋求美好生活的本真我們的愿景······打造回歸自然的都會(huì)桃源居所創(chuàng)造古詩(shī)里的理想棲居，風(fēng)雅山居

·

詩(shī)意情懷我們的愿景······高端奢華的社區(qū)品質(zhì)以現(xiàn)代酒店雅居式手法，打造品質(zhì)疊墅空間生成DESIGN

GENERATION規(guī)整緩坡地現(xiàn)狀，地形南高北低，1.2容積率，高度限制15M地塊東側(cè)毗鄰城市綠地,西側(cè)和南側(cè)為城市道路，北側(cè)鄰醫(yī)院（精神類）空間生成DESIGN

GENERATION1、緩解場(chǎng)地高差、提升小區(qū)城市展示面、三維控制小區(qū)整體規(guī)劃層次2、結(jié)合場(chǎng)地東南高，西北低的原始場(chǎng)地高差，設(shè)計(jì)劃分十塊臺(tái)地，減少地庫(kù)土方開(kāi)挖，控制成本空間生成DESIGN

GENERATION1、臨近北側(cè)城市道路及南側(cè)醫(yī)院布置兩面寬小戶型，交通便利，日照充裕2、高去化空間生成DESIGN

GENERATION1、東西兩側(cè)布置2.5面寬大戶型，景觀優(yōu)+私密2、整體規(guī)劃呈圍合型空間布局,十字軸布局空間生成DESIGN

GENERATION1、三面寬戶型以主軸為界兩側(cè)對(duì)稱布置2、整體規(guī)劃規(guī)整，端戶優(yōu)勢(shì)明顯空間格局PROGRAMING1、沿社區(qū)中部南北向及南北向設(shè)置雙向十字社區(qū)禮儀中軸，聯(lián)合入口及示范區(qū)組團(tuán)，花園空間節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)營(yíng)造，形成禮儀中軸景觀；2、沿組團(tuán)內(nèi)部路打造

社區(qū)活力環(huán)道，串接社區(qū)花園空間節(jié)點(diǎn)，打造生活氛圍感的內(nèi)部公共景觀活力生活環(huán)道空間軸線花園空間節(jié)點(diǎn)總圖規(guī)劃&

鳥(niǎo)瞰TECHNICAL

INDEX

&MASTERPLAN如何打造品質(zhì)墅區(qū)，成為杭城標(biāo)桿項(xiàng)目自

古

杭

州

濃

厚

的

文

化

底

蘊(yùn)

，

塑造了一種宜居宜人的建筑空間形式規(guī)劃亮點(diǎn)——當(dāng)代院落·都市桃源居住空間景觀軸LANDSCAPE

PLAN酒店式落客HOTEL

EXPERIENCE空間禮序VACATION

SPACE院落私享空間ARTISTICATMOSPHERE雙大堂歸家LUXURY

FACEDE規(guī)劃亮點(diǎn)1—

十字景觀軸LANDSCAPE

PLAN空間結(jié)構(gòu)：一環(huán)雙軸+多園組團(tuán)締造①

社

區(qū)

入

口②

臺(tái)

地

景

觀③

中

心

廣

場(chǎng)④

景

觀

廣

場(chǎng)124354強(qiáng)調(diào)十字中軸禮序，營(yíng)造歸家游園的儀式感，也是歸家途中的休閑駐足場(chǎng)地⑤

景

觀

節(jié)

點(diǎn)規(guī)劃亮點(diǎn)2—酒店式落客HOTEL

EXPERIENCE酒店化尊貴落客體驗(yàn)，營(yíng)造歸家的入口儀式感規(guī)劃亮點(diǎn)3—空間禮序VACATION

SPACE街巷空間多重街巷空間層層遞，營(yíng)造出一種禮序畫(huà)的空間和場(chǎng)所體驗(yàn)規(guī)劃亮點(diǎn)3—空間禮序VACATION

SPACE街巷空間多重街巷空間層層遞，營(yíng)造出一種禮序畫(huà)的空間和場(chǎng)所體驗(yàn)規(guī)劃亮點(diǎn)3—空間禮序VACATION

SPACE組團(tuán)院落空間營(yíng)造

“里坊式”組團(tuán)式院落和獨(dú)立入戶系統(tǒng)，產(chǎn)生更好的居住感和歸屬感規(guī)劃亮點(diǎn)3—空間禮序VACATION

SPACE組團(tuán)院落空間營(yíng)造

“里坊式”組團(tuán)式院落和獨(dú)立入戶系統(tǒng)，產(chǎn)生更好的居住感和歸屬感規(guī)劃亮點(diǎn)4—院落私享空間ARTISTIC

ATMOSPHERE私院景觀多功能院落空間設(shè)計(jì)，可栽花植木，養(yǎng)生茶薈、家庭聚會(huì)規(guī)劃亮點(diǎn)4—院落私享空間ARTISTIC

ATMOSPHERE陽(yáng)臺(tái)空間推開(kāi)戶門，走進(jìn)陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)小區(qū)景色盡收眼底規(guī)劃亮點(diǎn)4—院落私享空間ARTISTIC

ATMOSPHERE露臺(tái)空間屋頂露臺(tái)獨(dú)享空間、觀景、冥想、私人養(yǎng)生泳池規(guī)劃亮點(diǎn)5—雙大堂歸家LUXURY

FACEDE地面、地下雙入戶大堂設(shè)計(jì)，尊貴回家體驗(yàn)地面入戶大堂地下入戶大堂技術(shù)指標(biāo)

&

總平面圖TECHNICAL

INDEX

&MASTERPLAN經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)URBAN

AREA

POSITION未來(lái)科技城荊山02號(hào)地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目用地面積總建筑面積數(shù)值4560183116.2054721.2053482.1515224.0026418.1511840.001239.05383.0596.00單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/備注用地68.40畝地上計(jì)容建筑面積住宅建筑面積兩面寬疊拼2.5面寬疊拼三面寬疊拼其中公共配套用房其中物管用房社區(qū)服務(wù)用房地上總建筑面積的7‰32㎡/百戶

不足百戶按百戶計(jì)，無(wú)償移交政府32㎡/百戶，且不小于320㎡，無(wú)償移交政府16㎡/百戶，最小210㎡社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房嬰幼兒照護(hù)服務(wù)設(shè)施公共文化設(shè)施用房變配電房320.00210.0050.00其中0.12㎡/套，且不小于50㎡180.0028395.0014645.006739.437010.5733.89%1.20地下室建筑面積疊拼地下室其中非人防-停車區(qū)面積：人防-停車區(qū)面積：建筑密度機(jī)動(dòng)車配建指標(biāo)戶數(shù)/面積

配建指標(biāo)容積率綠地率/車位數(shù)地上30.00%300/總車位地下住宅總戶數(shù)戶戶戶戶輛輛輛輛輛輛三面寬疊拼64140㎡<戶建筑面積≤200㎡住宅配套3001.5個(gè)/戶4507004507其中其中2.5面寬疊拼148兩面寬疊拼88小區(qū)物管等配套附屬用房1239.05

0.5個(gè)/100平方米2%，不超過(guò)20輛機(jī)動(dòng)車停車位467地上機(jī)動(dòng)車停車位地下機(jī)動(dòng)車停車位10訪客車位地面訪客車

機(jī)動(dòng)車總數(shù)2%，且4571010100位最多不超過(guò)20輛非人防停車位人防停車位262住宅1.5輛/戶，配套0.5輛/百平米人防按照36㎡/輛其中非機(jī)動(dòng)車位195合計(jì)467457160設(shè)置于沿街，公共車位抵扣戶型配比UNIT

RATIO戶型配比戶型面積類型戶數(shù)面積套數(shù)占比

面積占比2面寬疊墅上疊

1662面寬疊墅下疊

1802.5面寬疊墅上疊

1722.5面寬疊墅下疊

1853面寬疊墅上疊

1803面寬疊墅下疊

190合計(jì)4444747432327304.007920.001272814.67%14.67%24.67%24.67%10.67%10.67%100%13.66%14.81%23.80%25.60%10.77%11.37%100%13690.1557606080300

53482.152面寬疊拼產(chǎn)品2.5面寬疊拼產(chǎn)品3面寬疊拼產(chǎn)品剖面分析PROGRAMING上疊入戶上疊入戶下疊入戶

下疊入戶上疊入戶下疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶上疊入戶利用高差設(shè)置地下車庫(kù)利用高差設(shè)置地下車庫(kù)利用高差設(shè)置地下車庫(kù)建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距流線分析CIRCULATION車行流線人行流線地庫(kù)入口車行、人行出入口車位消防分析FIRE

CIRCULATION消防流線消防應(yīng)急口80M消防半徑豎向分析VERTICAL

DIRECTION11.28010.6909.62013.00013.00013.00012.34016.00019.00014.50016.00022.00019.00016.000道路標(biāo)高場(chǎng)地標(biāo)高14.77022.00025.00017.500地下分析FIRE

CIRCULATION19.8016.8013.8012.3010.809.307.80地庫(kù)出入口地下歸家入口下疊底復(fù)上疊底復(fù)機(jī)動(dòng)車停車位字母車位地下室總建筑面積28395.0014645.006739.437010.578500010㎡㎡㎡㎡輛輛輛輛輛疊拼地下室非人防-停車區(qū)面積：人防-停車區(qū)面積：機(jī)動(dòng)車停車位其中其中地上機(jī)動(dòng)車停車位地下機(jī)動(dòng)車停車位4259342398195非人防停車位人防停車位其中地庫(kù)平面圖沿街贈(zèng)送分析COMMERCIAL

ANALYSIS兩面寬產(chǎn)品兩面寬產(chǎn)品建筑退界贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間道路紅線總贈(zèng)送面積可達(dá)500㎡上疊入戶上疊入戶下疊入戶

下疊入戶上疊入戶下疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶上疊入戶利用高差設(shè)置地下車庫(kù)利用高差設(shè)置地下車庫(kù)利用高差設(shè)置地下車庫(kù)建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距日照分析SOLA

ANALYSIS日照說(shuō)明：嚴(yán)謹(jǐn)按照《浙江省城市建筑工程日照分析技術(shù)規(guī)程》，本項(xiàng)目每套住宅至少應(yīng)有1個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一套住宅中居住空間超過(guò)（含）4個(gè)居室或套內(nèi)建筑面積超過(guò)（含）120㎡時(shí)，至少應(yīng)有2個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)。0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)日有效日照時(shí)間帶計(jì)算點(diǎn)經(jīng)緯度大寒日冬至日6小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)8:00-16:009:00-15:00經(jīng)度120:10，維度30:19按累計(jì)計(jì)算，可計(jì)入的最小的連續(xù)時(shí)間日照時(shí)間不應(yīng)小于10min計(jì)算時(shí)間間隔技術(shù)參數(shù)窗戶宜取0.30m-0.60m;建筑宜取0.60m-1.00m;場(chǎng)地宜取1.00m-5.00m采樣點(diǎn)間距日照時(shí)間起算起點(diǎn)以各樓層地面以上0.9m戶型產(chǎn)品產(chǎn)品策略戶型設(shè)計(jì)TRADITIONAL

OVERLAPPING

PRODUCT

PAIN

POINT傳

統(tǒng)

疊

拼

產(chǎn)

品

痛

點(diǎn)單層面積小空間閉塞零碎?

傳統(tǒng)疊拼單層面積小，戶內(nèi)舒適度弱?

空間切分零碎，難以有大宅感受?

上下空間干擾樓梯交通交通空間?

下、上疊獨(dú)立入戶?

樓梯交通不便?

無(wú)法實(shí)現(xiàn)全生命周期理想墅感僅僅是拼合，缺乏墅感?

下疊價(jià)值最大?

上疊親地性弱打

破

傳

統(tǒng)

提

升

“

墅

”

的

居

住

體

驗(yàn)水

平

擴(kuò)

散

+

垂

直

滲

透

+

立

體

分

布

+

花

園

之

上

尋

花

園大面寬大花園獨(dú)立入戶套房設(shè)計(jì)采光地下室花園露臺(tái)戶型溢價(jià)分布UNIT

RATIO上疊入戶下疊入戶充分利用場(chǎng)地錯(cuò)臺(tái)，同時(shí)借助道路與周邊建筑高差，形成南北向及東西向多種方式進(jìn)入產(chǎn)品內(nèi)部，增加產(chǎn)品議價(jià)空間戶型溢價(jià)分布UNIT

RATIO225.022.0面寬22.019.016.017.516.02面寬北13.0002213.000面寬面寬19.014.513.00022.5面寬2.5面寬13.0面寬13.00013.00013.0002.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.52.5

2.5

2.5

2.53面寬3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬2.52.5面寬3面寬3面寬2.5面寬場(chǎng)地高差臺(tái)地劃分面寬19.00016.00014.500轉(zhuǎn)角溢價(jià)33面寬3面寬3面寬33面寬3面寬32.5

2.5

2.5

2.52.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬南/北側(cè)溢價(jià)東/西側(cè)溢價(jià)2.5面寬2.5面寬3面寬3面寬2.5面寬22.00019.00016.000戶型溢價(jià)分布（戶）2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.52.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.52.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5類型2面寬疊墅2.5面寬疊墅

3面寬疊墅面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬面寬轉(zhuǎn)角溢價(jià)南/北溢價(jià)東/西溢價(jià)總計(jì)（戶）/185812241652/22222面面寬面寬面寬面寬202032寬22.00025.00017.500108充分利用場(chǎng)地錯(cuò)臺(tái)，同時(shí)借助道路與周邊建筑高差，形成南北向及東西向多種方式進(jìn)入產(chǎn)品內(nèi)部，增加產(chǎn)品議價(jià)空間產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION三面寬產(chǎn)品——10.1M私梯入戶，品質(zhì)展現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，視線更佳多露臺(tái)，墅感加倍屋頂露臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)下疊人行私家庭院入戶庭院上疊人行私家庭院入戶上疊車行私家電梯入戶下疊車行私家電梯入戶一四層為客廳層，主動(dòng)二三層為臥室層，主靜產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION屋頂露臺(tái)示意屋頂露臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)庭院玻璃劃分示意庭院示意產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION3面寬產(chǎn)品——下疊上疊人行入戶上疊車行入戶5.8m挑空空間夾層帶庭院全明地下室下疊車行入戶地下一層平面圖地下夾層平面圖產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION3面寬產(chǎn)品——下疊8.1m6.9m豪華主臥套間下疊人行入戶方形巨廳一層平面圖二層平面圖戶型陽(yáng)臺(tái)面積

飄窗房型套內(nèi)面積

計(jì)容面積庭院露臺(tái)地下室

采光井

贈(zèng)送面積

改造后戶型面積

贈(zèng)送率134.7

252.2

336.3

132.46%（1/2）類別下疊

4房2廳3衛(wèi)

182.6面積190.46.25.0106.300產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION3面寬產(chǎn)品——上疊270度景觀方廳三層平面圖四層平面圖戶型飄窗面積4.8陽(yáng)臺(tái)面積房型套內(nèi)面積

計(jì)容面積庭院露臺(tái)

地下室

采光井

贈(zèng)送面積

改造后戶型面積

贈(zèng)送率102.7

72.7

5.3

272.4

264

151.08%（1/2）類別上疊

4房2廳3衛(wèi)

171.4180.36.280.7產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION3面寬產(chǎn)品——上疊超大屋頂露臺(tái)贈(zèng)送屋頂層平面圖空中花園示意產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2.5面寬產(chǎn)品——8.5M私梯入戶，品質(zhì)展現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，視線更佳多露臺(tái)，墅感加倍屋頂露臺(tái)露臺(tái)下疊人行私家庭院入戶下沉庭院陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)上疊人行私家庭院入戶，庭院下疊車行私家電梯入戶上疊車行私家電梯入戶一四層為客廳層，主動(dòng)二三層為臥室層，主靜產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2.5面寬產(chǎn)品——下疊夾層庭院全明地下室上疊車行入戶上疊人行入戶下疊人行入戶5.8m挑空空間贈(zèng)送下沉庭院全明地下室下疊車行入戶地下一層平面圖地下夾層平面圖產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2.5面寬產(chǎn)品——下疊7.6m6.7m方形巨廳下疊人行入戶一層平面圖二層平面圖戶型類別房型套內(nèi)面積計(jì)容面

陽(yáng)臺(tái)面飄窗庭院

露臺(tái)

地下室

采光井

贈(zèng)送面積

改造后戶型面積贈(zèng)送率積積（1/2）

面積下疊房

廳

衛(wèi)4

2

3160.57

184.764.626.4695.240126.65

13.86

246.83322.49133.59%產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2.5面寬產(chǎn)品——上疊9.2m7.1m超大轉(zhuǎn)角露臺(tái)三層平面圖四層平面圖戶型類別房型套內(nèi)面積計(jì)容面

陽(yáng)臺(tái)面飄窗庭院

露臺(tái)

地下室

采光井

贈(zèng)送面積

改造后戶型面積贈(zèng)送率積積（1/2）

面積上疊房

廳

衛(wèi)4

2

3146.67

176.356.411.8645.52

94.68

66.530215251.15121.92%產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2.5面寬產(chǎn)品——上疊超大屋頂露臺(tái)贈(zèng)送屋頂露臺(tái)示意屋頂層平面圖產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2面寬產(chǎn)品——7.7M私梯入戶，品質(zhì)展現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，視線更佳多露臺(tái)，墅感加倍屋頂露臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)下疊人行私家庭院入戶庭院上疊人行私家庭院入戶上疊車行私家電梯入戶下疊車行私家電梯入戶一四層為客廳層，主動(dòng)二三層為臥室層，主靜產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2面寬產(chǎn)品——下疊上疊車行入戶5.8m挑空空間下疊車行入戶采光井全明地下室地下一層平面圖地下夾層平面圖產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2面寬產(chǎn)品——下疊上疊人行入戶下疊人行入戶大面積南向庭院及側(cè)院一層平面圖二層平面圖戶型類別下疊

4房2廳3衛(wèi)

172.9飄窗面積2.8陽(yáng)臺(tái)面積改造后戶型面積房型套內(nèi)面積

計(jì)容面積庭院露臺(tái)地下室采光井

贈(zèng)送面積贈(zèng)送率（1/2）180.19.181.20104.2111.2208.51296.21115.77%產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2面寬產(chǎn)品——上疊3.2m7.7m超大空中花園三層平面圖四層平面圖戶型飄窗面積2.5陽(yáng)臺(tái)面積房型套內(nèi)面積

計(jì)容面積庭院露臺(tái)

地下室

采光井

贈(zèng)送面積

改造后戶型面積

贈(zèng)送率90.8

48.0

4.8

159.9

221.6

134.06%（1/2）類別上疊

4房2廳3衛(wèi)

156.7165.35.856產(chǎn)品分析|疊拼UNIT

INTRODUCTION2面寬產(chǎn)品——上疊超大屋頂露臺(tái)贈(zèng)送屋頂層平面圖轉(zhuǎn)角落地窗示意立面設(shè)計(jì)Facade

Design周邊競(jìng)品立面風(fēng)格西部加州新中式現(xiàn)代典雅東海閑湖城中梁·御府信綠城云棲桃花源周邊樓盤(pán)，立面風(fēng)格多元，包括西部加州風(fēng)、新中式、現(xiàn)代風(fēng)格等雅頌古風(fēng)，中式簡(jiǎn)約大氣已為主流我們的項(xiàng)目氣質(zhì)與形象該是怎么樣？What

we

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?中式傳承城市記憶點(diǎn)精工品質(zhì)HistoryMemoryModern重視精神內(nèi)涵及文化格調(diào)網(wǎng)紅形象，塑造品牌氣質(zhì)符合現(xiàn)代設(shè)計(jì)要求的精工品質(zhì)單體設(shè)計(jì)|

立面效果FACADE

STRATEGY單體設(shè)計(jì)|

立面效果FACADE

STRATEGY單體設(shè)計(jì)|

北大堂FACADE

STRATEGY單體設(shè)計(jì)|

立面材質(zhì)索引FACADE

STRATEGY香檳色鋁板米白色真石漆Low-E仿銅鋁板玻璃其他風(fēng)格的可能性單體設(shè)計(jì)|現(xiàn)代新中式意向FACADE單體設(shè)計(jì)|

現(xiàn)代新中式意向FACADE單體設(shè)計(jì)|

現(xiàn)代風(fēng)格意向FACADE單體設(shè)計(jì)|

新中式風(fēng)格意向FACADE示范區(qū)示范區(qū)選址示范區(qū)