房地產(chǎn)估價(jià)類崗位1+X證書技能訓(xùn)練測(cè)試題庫(kù)附答案

房地產(chǎn)估價(jià)類崗位1+X證書技能訓(xùn)練附答案

模塊一估價(jià)職場(chǎng)禮儀

知識(shí)點(diǎn)

通訊禮儀、商業(yè)會(huì)晤禮儀、者裝禮儀、宴請(qǐng)禮儀等一些商業(yè)職場(chǎng)禮儀的考查。

技能訓(xùn)練

一、單項(xiàng)選擇題

1.標(biāo)準(zhǔn)站姿要求不包括（）

A端立B身直

C肩平D腿并

2.穿著套裙的四大禁忌不包括（

A穿黑色皮裙B裙、鞋、襪不搭配

C穿白色套裙D三截腿

3.女士穿著套裙時(shí)，做法不正確的是（）

A不穿著黑色皮裙

B可以選擇尼龍絲襪或羊毛高統(tǒng)襪或連褲襪

C襪口不能沒入裙內(nèi)

I）可以選擇肉色、黑色、淺灰、淺棕的襪子

4.對(duì)手部的具體要求有四點(diǎn)：清潔、不使用醒目甲彩、不蓄長(zhǎng)指甲和（）

A腋毛不外現(xiàn)B不干燥

C不佩戴繁瑣的首飾D以上都不對(duì)

5.公務(wù)式自我介紹需要包括以下四個(gè)基本要素（）

A單位、部門、職務(wù)、電話

B單位、部門、地址、姓名

C姓名、部門、職務(wù)、電話

D單位、部門、職務(wù)、姓名

6.介紹他人時(shí)，不符合禮儀的先后順序是（）

A介紹長(zhǎng)輩與晚輩認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹晚輩，后介紹長(zhǎng)輩

B介紹女士與男士認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹男士，后介紹女士

C介紹已婚者與未婚者認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹已婚者，后介紹未婚者

I）介紹來(lái)賓與主人認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹主人，后介紹來(lái)賓

7.握手時(shí)（）

A用左手B戴著墨鏡

C使用雙手與異性握手D時(shí)間不超過(guò)三秒

8、握手有伸手先后的規(guī)矩：（）

A、晚輩與長(zhǎng)輩握手，晚輩應(yīng)先伸手。

B、男女同事之間握手，男士應(yīng)先伸手。

C、主人與客人握手，一般是客人先伸手。

D、電視節(jié)目主持人邀請(qǐng)專家、學(xué)者進(jìn)行訪談時(shí)握手，主持人應(yīng)先伸手。

9.以下不符合上飲料的規(guī)范順序的是（）

A先賓后主

B先尊后卑

C先男后女

I）先為地位高、身份高的人上飲料，后為地位低、身份低的人上飲料

10.送名片的方式是（）

A雙手或者用右手B雙手C右手D左手

11.在沒有特殊情況時(shí)，上下樓應(yīng)（）行進(jìn)

A靠右側(cè)單行

B靠左側(cè)單行

C靠右側(cè)并排

I）靠左側(cè)并排

12.一般而言，上樓下樓宜（）行進(jìn)，以（）為上，但男女通行時(shí)，上下樓宜令（）

局后（）

A單行、前、男

B并排、后、男

C單行、前、女

I）并排、后、女

13.公務(wù)用車時(shí)，上座是：（）

A后排右座

B副駕駛座

C司機(jī)后面之座

D以上都不對(duì)

14.接待高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)將領(lǐng)、重要企業(yè)家時(shí)人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，轎車的上座往往是（）

A后排左座

B后排右座

C副駕馱!座

D司機(jī)后面的座位

15.對(duì)于座次的描述不正確的有（）

A后排高于前排

B內(nèi)側(cè)高于外側(cè)

C中央高于兩側(cè)

D兩側(cè)高于中央

16.會(huì)客時(shí)上座位置排列的幾個(gè)要點(diǎn)是（）

A面門為上、以右為上、居中為上、前排為上、以遠(yuǎn)為上

B面門為下、以左為上、居中為上、前排為上、以遠(yuǎn)為上

C面門為上、以左為上、居中為上、后排為上、以遠(yuǎn)為上

D面門為上、以右為上、居中為上、前排為上、以近為上

17.以下不屬于會(huì)議室常見的擺臺(tái)是：（）

A戲院式

B正方形

C課桌式

DU型

18、當(dāng)您的同事不在，您代他接聽電話時(shí)，應(yīng)該（）

A先問清對(duì)方是誰(shuí)

B先記錄下對(duì)方的重要內(nèi)容，待同事回來(lái)后告訴他處理;

C先問對(duì)方有什么事

I）先告訴對(duì)方他找的人不在

19、介紹他人或?yàn)樗酥甘痉较驎r(shí)的手勢(shì)應(yīng)該用：（）

A、食指B、拇指C、掌心向上D、手掌與地面垂直

20、在與人交談時(shí)，雙方應(yīng)該注視對(duì)方的（），才不算失禮。

A、上半身B、雙眉到鼻尖,三角區(qū)C、頸部【）、腳

21、“到什么山上唱什么歌”是商務(wù)禮儀（

A.規(guī)范性B.對(duì)象性

C制度性D.針對(duì)性

22、豎桌式談判不正確的是（）

A.以右為尊B(yǎng).主方在左

C.客方在右I）.以左為左

23、圓桌單主人宴請(qǐng)時(shí)，錯(cuò)誤的是（)

A.主人應(yīng)面對(duì)門B.主人應(yīng)面背對(duì)門

C.主人在左D.主賓在右

24、進(jìn)行商務(wù)便宴，首先考慮的是（)

A.座次B.菜肴

C.餐費(fèi)D.時(shí)間

25.以下哪個(gè)民族忌食狗肉（）

A.滿族B.蒙古族

C.藏族D.以上都包括

二、多項(xiàng)選擇題

1、儀容的自然美包括：（）

A、體現(xiàn)不同年齡階段的某些自然特征

B、保持個(gè)人面容的獨(dú)特性

C、男士接待貴客要著西裝

D、保持面容的紅潤(rùn)、光澤

E、要適當(dāng)化妝

2、儀表對(duì)人們形象規(guī)劃的作用包括（）

A、自我標(biāo)識(shí)B、修飾彌補(bǔ)C、包裝外表形象D、表明審美情趣。

3、在正式場(chǎng)合男士穿西服要求：（）

A、要扎領(lǐng)帶

B、露出襯衣袖口

C、錢夾要裝在西服上衣內(nèi)側(cè)的口袋中

【）、穿淺色的襪子

E、穿西服背心，扣子都要扣上。

4、商務(wù)會(huì)面中正式稱呼即（）

A、行政職務(wù)B、技術(shù)職稱C、地方性稱呼D、泛尊稱

5、自我介紹應(yīng)注意的有（）

A、先介紹再遞名片

B、先遞名片再做介紹

C、初次見面介紹不宜超過(guò)5分鐘

D、初次見面介紹不宜超過(guò)2分鐘

E、先介紹自己，再讓對(duì)方介紹

F、先讓對(duì)方做完自我介紹，自己再做介紹

6、介紹兩人相識(shí)的順序一般是：（）

A、先把上級(jí)介紹給下級(jí)

B、先把晚輩介紹給長(zhǎng)輩

C、先把主人介紹給客人

D、先把早到的客人介紹給晚到的客人

7、名片使用中以下描述錯(cuò)誤的是：（）

A、與多人交換名片時(shí)，由遠(yuǎn)而近，或由尊而卑進(jìn)行。

B、向他人索取名片宜直截了當(dāng)

C、遞名片時(shí)應(yīng)起身站立，走上前去，使用雙手或者右手，將名片正面對(duì)著對(duì)方后遞給

對(duì)方。

D、若對(duì)方是外賓，最好將名片上印有英文的那一面對(duì)著對(duì)方。

8、雙方通電話，應(yīng)由誰(shuí)掛斷電話（）

A、主叫先掛電話

B、被叫先掛電話

C、尊者先掛電話

D、不做要求，誰(shuí)先講完誰(shuí)先掛，最好同時(shí)掛。

9、電話通話過(guò)程中，以下說(shuō)法正確的有（）

A、為了不影響他人，不使用免提方式拔號(hào)或打電話。

B、為了維護(hù)自己形象，不邊吃東西邊打電話。

C、為了尊重對(duì)方，不邊看資料邊打電話。

D..以上說(shuō)法都不正確。

10、打電話應(yīng)注意的禮儀問題主要包括（）

A、選擇恰當(dāng)?shù)耐ㄔ挄r(shí)間

B、通話目的明確

C、安排通話內(nèi)容

【）、掛斷電話時(shí)注意的禮貌用語(yǔ)

E、不直接回答對(duì)方問話

11、對(duì)于汽車上座描述正確的有（）

A、社交場(chǎng)合：主人開車，副駕駛座為上座。

B、商務(wù)場(chǎng)合：專職司機(jī)，后排右座為上（根據(jù)國(guó)內(nèi)交通規(guī)則而定），副駕駛座為隨員座。

C、雙排座轎車有的VIP上座為司機(jī)后面那個(gè)座位。

D、在有專職司機(jī)駕車時(shí)，副駕駛座為末座。

12、下列座次安排錯(cuò)誤的是：（）

A、領(lǐng)導(dǎo)面向會(huì)場(chǎng)時(shí)：右為上，左為下。

B、賓主相對(duì)而坐，主人面向正門，客人占背門一側(cè)。

C、簽字雙方主人在左邊，客人在主人的右邊。

D、宴請(qǐng)時(shí)，主賓在主人右手，副主賓在主人左手。

13、重要會(huì)務(wù)接待需要注意（）

A、飲料準(zhǔn)備需一冷一熱，一瓶一杯。

B、有外籍客人還要考慮有中右外

C、以飲料招待客人征詢的標(biāo)準(zhǔn)方式應(yīng)為封閉式問題，而非開放式問題。

D、上飲料的規(guī)范順序應(yīng)該是先賓后主，先尊后卑。

14、引導(dǎo)者引導(dǎo)客人參觀時(shí)，，按商務(wù)禮儀下列說(shuō)法不正確的是（）

A.左前方引路B.左后方指路

C.右前方引路I）.右后方指路

15、電話形象要素包括（）

A.通話內(nèi)容B.通話時(shí)機(jī)

C.通話時(shí)舉止形態(tài)D.電話公務(wù)

16、座次排列非基本規(guī)則（）

A.面門為上B.以左為上

C.居中為上D.離遠(yuǎn)為上

17、會(huì)客的座次排列分（）

A.自由式排列B.相對(duì)式排列

C.并列式排列D.一排式排列

18、商務(wù)通話不可選（）

A.周一上午B.周五下班前

C.晚上10點(diǎn)后D.周二上午

模塊二辦公軟件操作技能

」知識(shí)點(diǎn)

Word排版、Excel計(jì)算

，技能訓(xùn)練

Word排版練習(xí)

第1題

1、新建word文檔，擬定一則通知：通知內(nèi)容大體為關(guān)于元旦放假的通知，內(nèi)容自擬。

2、格式要求

1）紙張A4,方向橫向，頁(yè)邊距全為2cm

2）標(biāo)題：黑體一號(hào)居中；正文：楷體三號(hào)，首行縮進(jìn)2字符:日期時(shí)間右對(duì)齊字

體與正文相同

第2題根據(jù)下列要求完成下段文本的編排。

新建一個(gè)文檔按如下效果設(shè)計(jì)（使用頁(yè)面背景、邊框、文本框等）

1、輸入文字“強(qiáng)者自強(qiáng)”字號(hào)設(shè)置為120左右，字體行楷

2、添加頁(yè)面背景和頁(yè)面邊框

3、插入文本框輸入以下內(nèi)容：

五久的身老部金4克不包，不斷布免43的農(nóng)力，分42

有能力去面對(duì)況而不是右遇到困雉時(shí)將得俅洗別A不可。

并排版（方正舒體四號(hào)字）

I擷者自穆I

gI

頁(yè)2的蝎叁郁公4身不包.不斷相找4己的實(shí)力，打63§

9i

府能力去而為我融，而不是G遇的的雄可。得體洲別X?不可c.|

W3

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匚三

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號(hào)3

&TSTsmxTiT?i?niiT?T?mimsmxTiTST?nTiTsrEmimsT?txni?rmTmTZTaS

第3題：將以下素材按要求排版°

(1)、將標(biāo)題字體設(shè)置為“黑體”，字形設(shè)置為“常規(guī)”，字號(hào)設(shè)置為“小初”、選定“效

果”為“空心字”且居中顯示。

(2)、將“陶淵明”的字體設(shè)置為“楷體”、字號(hào)設(shè)置為“小三”，文字右對(duì)齊加雙曲線邊

框，線型寬度應(yīng)用系統(tǒng)默認(rèn)值顯示。

(3)將正文行距設(shè)置為25磅。

【素材】：

歸去宋辭

一一陶淵明

歸去來(lái)兮！田園將蕪胡不歸？既自以心為形役，奚惆悵而獨(dú)悲?悟已往之不諫，知來(lái)者之可

追；實(shí)迷途其未遠(yuǎn)，覺今是而昨非。舟搖搖以輕殛，風(fēng)飄飄而吹衣。問征夫以前路，恨晨光

之惠微。乃瞻衡宇，栽欣載奔。童仆歡迎，稚子候門。三徑就荒，松菊猶存。攜幼入室，有

酒盈樽。引壺觴以自酌，眇庭柯以怡顏。倚南窗以寄傲，審容膝之易安。園日涉以成趣，門

雖設(shè)而常關(guān)。策扶老以流憩，時(shí)翹首而遐觀。云無(wú)心以出岫，鳥倦飛而知還。暑翳翳以將入，

撫孤松而盤桓。

第4題：將以下素材按要求排版。

(1)設(shè)置第一段首字下沉，下沉行數(shù)為2行。

(2)將第一段(除首字)字體設(shè)置為“仿宋體”，字號(hào)設(shè)置為“五號(hào)”。

（3）將第二段字體設(shè)置為“梢體”，字號(hào)設(shè)置為“四號(hào)”，加雙橫線下劃線。

［素材］

歸去來(lái)兮，請(qǐng)息交以絕游。世與我而相遺，復(fù)駕言兮焉求?悅親戚之情話，樂琴書以消憂。

農(nóng)人告余以春兮，將有事乎西疇。或命巾車，或棹孤舟。既窈窕以尋壑，亦崎嶇而經(jīng)丘。木

欣欣以向榮，泉涓涓而始流。羨萬(wàn)物之得時(shí)，感吾生之行休。

己矣乎!寓形宇內(nèi)復(fù)幾時(shí)?何不委心任去留?胡為惶惶欲何之?富貴非吾愿，帝鄉(xiāng)不可期。懷.良

辰以孤往，或執(zhí)杖而耘籽。登東坳以舒嘯，臨清流而賦詩(shī)。聊乘化以歸盡，采夫天命復(fù)奚疑?

【例5】將以下素材按要求排版。

⑴將標(biāo)題段（電腦時(shí)代）設(shè)置為小二號(hào)、藍(lán)色、陰影、黑體、傾斜、居中、字符間距加寬2磅，

并為文字添加黃色邊框。

⑵將其他段落分為等寬的兩欄，欄寬為6字符，欄間加分隔線。

⑶選擇一幅圖片，設(shè)置為文檔背景圖片。

電腦時(shí)代

電腦是二十世紀(jì)偉大的發(fā)明之一，從發(fā)明第一部電腦到目前方便攜帶的筆記本型電腦,

這期間不過(guò)短短數(shù)十年，不僅令人贊嘆科技發(fā)展之迅速，而且電腦在不知不覺中，己悄然成

為我們生活中的一部分。

然而，電腦是什么玩意兒呢?長(zhǎng)什么樣子呢？目前我們所使用的電腦是經(jīng)過(guò)不斷地研究,

改良制造出來(lái)的，外形已比早期的電腦輕巧、美觀許多。早期電腦體積和重量都是很驚人的，

經(jīng)過(guò)不斷地研究改進(jìn)，不但使外形更輕巧，而且速度變得更快、功能也更強(qiáng)。

模塊三房地產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法及其運(yùn)用

4知識(shí)點(diǎn)

市場(chǎng)法概述、搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況

調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、求取比準(zhǔn)價(jià)值

」技能訓(xùn)練

一、單選題

1.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是（）o

A,規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B.均衡原理

C.替代原理D.預(yù)期原理

2.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（

A.同處于一個(gè)領(lǐng)域

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)

3.在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比

實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。

A.0.5?2.0B.1.5?2.0

C.0.5?1.5D.1.0~1.5

4.關(guān)于市場(chǎng)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

B.測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的

C.需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握

D.每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化

5.估價(jià)對(duì)象為一套建筑面積90m2的封閉陽(yáng)臺(tái)的成套住宅，其中陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為3m）

選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽(yáng)臺(tái)的成套住宅，其中陽(yáng)臺(tái)的水平投影面

積為40。成交價(jià)格為90萬(wàn)元。若該陽(yáng)臺(tái)封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬(wàn)元。以該可比實(shí)例

為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.83.51B.85.26

C.85.36\）.87.16

6.估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為

8萬(wàn)元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房

地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.75.00B.75.60

C.83.60D.86.00

7.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為

150萬(wàn)元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8,

則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/平方米。

A.8571B.10000

C.13393D.15625

8.在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑

面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（

A,統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

9.某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土

地的單價(jià)為（）元?。?/p>

A.100B.300

C.600D.900

10.某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款

（如果以在成交口期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%）,首付35萬(wàn)美元，半年

后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為美元兌

換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65,則該交易實(shí)例以建筑面積為單位

的實(shí)際價(jià)格約為（）元人民幣/（1平方英尺=0.0929n）2）

A.17484B.19029

C.19754D.20539

11.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅

費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,

買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%,若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買

方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格

為（）元/平方米。

A.2385B.2393

C.2955D.2964

12.某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)

繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（）。

A.上升B.下降

C.不變I）.無(wú)法確定

13.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/Hi?,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已

知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,

112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/m）

A.2700.8B.2800.1

C.2800.8D.2817.7

14.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平

方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別型的位

置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別爨高10%,若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求

取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。

A.7020B.7091C.7330D.8580

15.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)

準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地

產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.0.95B.0.99

C.1.01D.1.05

16.某房地產(chǎn)2011年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格為3800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011

年10月1日，已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為110.6、

110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日為100）貝U2011年10月1

日的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/平方米。

A.3750B.3571.5

C.3756.4D.3775.3

17.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交

日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010

年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.聯(lián)，2011年3月1日至7月1日平均

每月比上月上漲跳，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。

A.4075.3B.4081.3

C.4122.5D.4166.4

18.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商

鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)

價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）o

A.0.4、0.4、0.2B.3.3、0.4、0.3

C.0.4s0.2、0.4D.14、0.3、0.3

19.某宗地的面積為lOOOnT'：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可匕實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格

分別為2130元/in?,2190元/in?和2220元/n?,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3,0.4

和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

20.為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交

易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/d，交易中涉及的

稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6樂又

知最近1年來(lái)該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%,則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的

價(jià)格是（）元/m）

A.7000B.7003

C.7436D.7670

21.某年1月30日購(gòu)買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/首付款為20%,余款半年末一

次性支付，月利率為0.6%?當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%,

人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59:1,9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的

說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）

A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2

B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月

上漲幅度小于1%

二、多選題

1.下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校

C.在建工程D.利強(qiáng)

E.特殊廠房

2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）o

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地

C.行政辦公樓D.寫字樓

E.在建工程

3.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（

A.使用性質(zhì)相同B.區(qū)位相近

C.價(jià)格相同D.交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近

E.權(quán)利性質(zhì)相同

4.與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)D.總價(jià)

E.外觀

5.下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（）。

A.相鄰房地產(chǎn)合并交易

B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商

C.交易雙方存在利害關(guān)系

I）.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)

E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情

6.市場(chǎng)法中房地產(chǎn)實(shí)物狀況匕較和調(diào)整的內(nèi)容包括（）o

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

I）.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E.裝飾裝修

7.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有

）o

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

I）.容積率

E.臨街狀況

三、判斷題

1.某估價(jià)師在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于沒做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的

交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用成木法。（）

2.在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，

都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。（）

3.當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房

地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)-債權(quán)。（）

4.估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)

債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)。（）

5.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的R期時(shí)的市場(chǎng)

匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。（）

6.對(duì)同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價(jià)〈套內(nèi)建筑面積單價(jià)＜使用面積單價(jià)。（）

7.在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。（）

模塊四房地產(chǎn)評(píng)估之收益法及其運(yùn)用

$知識(shí)點(diǎn)

收益法概述、報(bào)酬資本化法、收益期限確定、凈收益的求取、報(bào)酬率的求取、直接資本

化法、投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

，技能訓(xùn)練

一、單選題

1.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）o

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

2.收益法的理論基礎(chǔ)是（）。

A.替代原理

B.預(yù)期原理

C.均衡原理

D.邊際收益遞減原理

3.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/行，報(bào)酬率為8%；

乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/ml報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的

價(jià)格。

A.高于B.低于

C.等于D.條件不足，無(wú)法確定

4.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%,則

該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410D.2415

5.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變,為16萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為8萬(wàn)元，

此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%o則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)

營(yíng)年限為（）年。

A.32B.34C.36D.38

6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、

22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35

萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10機(jī)則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.267.35B.287.86

C.298.84D.300.86

7.某寫字樓持有5年后出售,持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,

預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6樂風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.5061.44B.5546.94

C.5562.96D.6772.85

8.某商鋪建筑面積為500m1建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪

目前的月租金（按建筑面積算）為100元/m，，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120

元/nV；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）

萬(wàn)兀。

A.521B.533

C.695D.711

9.某房地產(chǎn)未來(lái)收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬(wàn)元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值

20%,報(bào)酬率為6%,償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.313B.329

C.417D.446

10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)

測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.21萬(wàn)元，報(bào)酬率

為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.159.56B.168.75

C.169.39D.277.70

11.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每

天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30

年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%,則該公司的租賃權(quán)

價(jià)值為（）o

A.98.8B.592.81

C.691.61D.667.22

12.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，包房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元,

維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，

年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)

用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元。

A.245B.275C.315D.345

13.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

14.某寫字樓的建筑面積為540mJ,年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈

收益之和為400元/nV,土地資本化率為10.8%,假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫字樓用地的價(jià)格

為（）萬(wàn)元。

A.500B.750

C.800D.1000

15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買者的自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率

為12%,抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.22

B.22.5

C.23

D.23.5

16.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%,±

地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

17.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬(wàn)元,建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元,建筑物資本化率為12%,

土地資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.440B.450

C.460D.470

18.某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元出租率為85%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效

毛收入的35%,報(bào)酬率為12樂商場(chǎng)建筑面積為40000戶，可供出租的比例為95%,運(yùn)營(yíng)期

為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

19.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供6成、5年、年利

率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）o

A.8.8%B.10%

C.18%D.18.6%

20.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。

A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

I）.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

21.下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)

營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。

A,毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

22.某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報(bào)酬率為10乳未來(lái)5年的凈收益預(yù)測(cè)分別為5000、

5250、5600、5850、65000,收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資本化率為（）＜.

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

二、多選題

1.收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提拔款

D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

E.所得稅

2.在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

3.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來(lái)第一

年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%,則

（）o

A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元

B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年

4.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖

費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)

費(fèi)用包括（）。

A.電費(fèi)

B.物業(yè)管理費(fèi)

C.水費(fèi)

D.供暖費(fèi)

E.房地產(chǎn)稅

5.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)

師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值

三、判斷題

1.某空置住宅，因?yàn)闆]有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價(jià)。（）

2.出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停

車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來(lái)求取，通常為銷售收入扣

除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（）

3.房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收

益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）

4.根據(jù)收益法的計(jì)算公式，對(duì)土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用

權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。（）

5.某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，該

房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，只需要計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來(lái)30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（）

6.建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，重置提拔款是屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1）

7.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元,房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為

10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元,則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，

計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。（）

8.由于凈收益流是無(wú)規(guī)則變動(dòng)的,所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。

（）

9.資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率,但它并不能明確表示房地產(chǎn)

未來(lái)各期的獲利能力。（）

模塊五房地產(chǎn)評(píng)估之假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

4知識(shí)點(diǎn)

假設(shè)開發(fā)法概述、使用基本原理、假設(shè)開發(fā)法基本公式、估價(jià)步驟、投資利息計(jì)算

」技能訓(xùn)練

一、單項(xiàng)選擇題

1、假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)（），減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，

以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A、房地產(chǎn)價(jià)值B、價(jià)值

C、開發(fā)完成后的價(jià)值D、開發(fā)價(jià)值

2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是（）。

A、評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的收靛法的倒算法

B、評(píng)估新建房地的價(jià)格的成本法的倒算法

C、評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法

D、評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

3、假設(shè)開發(fā)法適用于具有（）的房地產(chǎn)估價(jià)。

A、投資開發(fā)價(jià)值B、投資開發(fā)潛力

C、投資開發(fā)或再開發(fā)潛力D、投資開發(fā)前景

4、對(duì)于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，（）進(jìn)行估價(jià)。

A、難以采用假設(shè)開發(fā)法B、可以采用比較法

C、難以采用成本法D、可以采用收益法

5、在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要（）。

A、選擇最佳的規(guī)模B、選擇最佳的用途

C、選擇用途D、選擇規(guī)模

6、假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是（）。

A、替代原理B、收益原理

C、預(yù)期原理D、假設(shè)開發(fā)原理

7、當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，（）幾乎是惟一實(shí)用的估價(jià)方法。

A、成本法B、比較法

C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法

8、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式中，婦果是已經(jīng)投入使用的費(fèi)用，則它就（）。

A、作為扣除項(xiàng)目扣除B、包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)

C、需要根據(jù)具體情況確定是否扣除D、不能包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)

9、房地產(chǎn)開發(fā)具有（）的特點(diǎn)，故其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，開發(fā)完成后的

價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是一項(xiàng)大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

A、投資量大B、周期長(zhǎng)

C、風(fēng)險(xiǎn)性大D、開發(fā)費(fèi)用投入時(shí)間變化大

10、對(duì)于發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的估算，在傳統(tǒng)方法中

主要是根據(jù)（）作出的。

A、估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)狀況B、估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況【）、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

11、傳統(tǒng)方法（）各項(xiàng)支出、收入發(fā)生時(shí)間不同

A、要考慮B、不考慮

C、有時(shí)要考慮D、很少考慮

12、在傳統(tǒng)方法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái),在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)

顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。

A、投資利潤(rùn)B、開發(fā)利潤(rùn)

C、投資收益D、銷售稅

13、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的（）o

A、開工日期B、取得估價(jià)對(duì)象的時(shí)間

C、取得待開發(fā)土地的時(shí)間D、開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的時(shí)間

14、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的（A）。

A、市場(chǎng)價(jià)值B、價(jià)值

C、實(shí)際成交價(jià)值D、開發(fā)價(jià)值

15、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（)o

A、購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的那個(gè)時(shí)間

B、開發(fā)結(jié)束時(shí)的那個(gè)時(shí)間

C、開發(fā)結(jié)束，開始對(duì)外租售時(shí)的那個(gè)時(shí)間

16、投資利息估算只有在（）才需要。

A、比較法B、傳統(tǒng)方法

C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D、收益法

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是（

A、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收結(jié)束的時(shí)間

B、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間

C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，交付使用的時(shí)間

D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間

18、由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、

銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐模ǎ﹣?lái)分項(xiàng)估算。

A、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況B、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況

C、房地產(chǎn)價(jià)格情況D、同查房地產(chǎn)價(jià)格情況

19、投資利息計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是（）的時(shí)間點(diǎn)。

A、開發(fā)期結(jié)束H、租售期結(jié)束

C、租售期開始D、交付使用

二、多項(xiàng)選擇題

1、假設(shè)開發(fā)法適用于如下房地產(chǎn)的估價(jià)（

A、生地、毛地B、熟地C、現(xiàn)房

D、舊房改建E、舊房重建

2、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還

要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：（

A、要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策

B、要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C、要有一套完整的開發(fā)計(jì)劃和管理制度

D、要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單

E、要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給出讓計(jì)劃

3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，需要估算（）o

A、開發(fā)成本B、管理費(fèi)用C、投資利息

D、待開發(fā)房地產(chǎn)的銷售稅費(fèi)

E、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

4、調(diào)查待開發(fā)土地的基本情況，主要包括（）。

A、弄清土地的位置

B、弄清土地的周圍環(huán)境

C、弄清土地的面積的大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。

D、弄清政府的規(guī)劃限制

E、弄清將擁有的土地權(quán)利

5、調(diào)查待開發(fā)土地的基本情況，弄清土地的位置，包括（）o

A、土地所在城市的性質(zhì)B、土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)

C、土地面積的大小D、具體的坐落狀況

6、調(diào)杳待開發(fā)土地的基本情況，弄清政府的規(guī)劃限制，主要包括（）o

A、弄清規(guī)定的用途B、弄清容積率C、弄清建筑高度

D、弄清樓層層高D、弄清建筑結(jié)構(gòu)

（、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括（）等的確定。

A、結(jié)構(gòu)B、構(gòu)造C、用途

D、規(guī)模E、檔次

8、待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前后的狀況包括有（）o

A、估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)為毛地

B、估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)為生地

C、估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成在建工程

D、估價(jià)對(duì)象為熟地，將熟地建成房屋

E、估價(jià)對(duì)象為熟地，將熟地開發(fā)成在建工程

9、待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)后的狀況有（

A、毛地B、熟地C、在建工程

D、生地E、房屋（含土地）

10、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，但考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值可有（）o

A、采用折現(xiàn)的方式B、采用計(jì)算利息的方式

C、采用現(xiàn)金流量計(jì)算的方式D、采用百分率計(jì)算的方式

E、采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率的方式

11、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為（