20250110-福州主城區(qū)年報(bào)2024年

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1嘉論營銷-2025研究中心本資料僅供北京嘉論指定機(jī)構(gòu)使用，未經(jīng)北京嘉論公司書面許可，不得在指定機(jī)構(gòu)以外傳閱、引用、復(fù)制或分發(fā)目錄CONTENT0102030405宏觀背景

城市數(shù)據(jù)

主城市場(chǎng)

板塊綜述

未來展望政

策

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述五區(qū)閩侯市場(chǎng)表現(xiàn)分

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預(yù)

期012024年福州政策調(diào)整，主要聚焦適度寬松的貨幣政策。目前制約住房消費(fèi)需求的限制性政策基本解除，房貸利率和首付比例降至較低水平，為樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造了較為合理適宜的金融環(huán)境。人口經(jīng)濟(jì)全國政策福州政策金融政策控規(guī)調(diào)整宏觀背景

|經(jīng)濟(jì)人口數(shù)據(jù)2024年福建經(jīng)濟(jì)格局保持平穩(wěn)整體增速2.7%，各城市數(shù)據(jù)冰火兩重，福州省會(huì)數(shù)據(jù)仍保持首位，增速全省第一；2023年的人口數(shù)據(jù)中，福州位居第二位，人口規(guī)模不如泉州，吸納能力不如廈門。?

2023年福建各地市人口數(shù)據(jù)（萬人）2024年1-9月福建省級(jí)各市GDP（單位：億元）戶籍人口常住人口排名1城市福州泉州廈門漳州寧德龍巖莆田三明南平2024年1-9月

2023年1-9月增量513.12195.87247.417.54名義增速5.8%10009008007006005004003002001000888.39354.079226.866031.664222.952647.462523.312408.022116.331660.6940191.928840.959030.995784.254215.412667.642475.272406.482135.751625.6539120.75846.922.2%34.3%0.2%-0.8%1.9%532.7506.34315.7317.95-20.1848.04269.3263242.96733.63福州775.7泉州302.08廈門524.86漳州354.6寧德314.6龍巖367.48莆田284.38三明312.07南平71.540.1%8-19.4235.04-0.9%2.2%2024年4月12日，福州統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2023年末常住人口846.9萬人，比上年末增加2.1萬人。9福建省1071.172.7%數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計(jì)局等公開數(shù)據(jù)整理數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計(jì)局等公開數(shù)據(jù)整理Codeofthisreport|4?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|全國政策2024年房地產(chǎn)政策由紓困轉(zhuǎn)向全面救助。存量政策加速落地，增量政策持續(xù)加碼。制約住房消費(fèi)需求的限制性政策已基本解除，房貸、首付、稅費(fèi)等政策調(diào)整，也為樓市復(fù)蘇創(chuàng)造了更為合宜的金融環(huán)境。?

2024年全國樓市政策重點(diǎn)：①②③④中央強(qiáng)力穩(wěn)樓市信號(hào)釋放調(diào)整存量房貸利率降房貸釋放消費(fèi)動(dòng)能調(diào)整首付比例限購政策松綁聚焦一線城市首套最低15%，二套最低25%9月26日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，并首次明確提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。9月29日，央行發(fā)布公告，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對(duì)符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。對(duì)于加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。5月17日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣布松綁此前執(zhí)行的限購政策，其中廣州全面放開限購;9月30日晚間北京調(diào)整住房限購政策。多城限售、限價(jià)的取消，也對(duì)二手房的持續(xù)火熱起到助力。⑤⑥⑦⑧房貸利率降低進(jìn)入“2”時(shí)代存量房收儲(chǔ)加速化解商品房庫存壓力信貸規(guī)模增加至4萬億“保交房”經(jīng)濟(jì)支持300城100萬套重啟舊改貨幣安置激活需求10月21日，央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR3.1%，5年期以上LPR3.6%，均較此前下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。隨著新一輪LPR下調(diào)，全國多地商業(yè)銀行房貸利率將步入“2”時(shí)代。5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。10月12日，財(cái)政部明確提出，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備、允許專項(xiàng)債券收購存量房。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹10月17日在國新辦發(fā)布會(huì)上表示，年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，通過貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造。11月15日，從最初的35個(gè)特大城市，擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市。Codeofthisreport|5?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|福州政策2024年福州樓市政策，整體步調(diào)和全國一致，但整體偏向于金融手段，多次首付比例的調(diào)整，都能為樓市的成交帶來一波反彈，信貸政策處于較寬松時(shí)期，10月組合拳出臺(tái)后，年末進(jìn)入政策空窗期。?

2024年福州樓市房地產(chǎn)政策重點(diǎn)1.19日多孩家庭貸款政策4.2日首付比例調(diào)整首套20%10月8日福州六部聯(lián)合出臺(tái)新政10月22日3.28日公積金貸款額度增加按揭貸款利率上浮10個(gè)基點(diǎn)7.20日LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)10.1日二手房出售個(gè)稅點(diǎn)數(shù)調(diào)整5.27日首付比例調(diào)整首套15%8.12日公積金余額可做貸款首付11月14日契稅政策優(yōu)惠140平為界2.20日LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)5.17日公積金利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)備注：地圖為2024年福州六區(qū)商品住宅周度供銷量價(jià)走勢(shì)圖，涵蓋五區(qū)、閩侯、長樂政策匯總為地方性主要出臺(tái)政策。Codeofthisreport|6?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|金融政策10月之前福州金融政策旨在刺激剛需購房群體，10月新政出臺(tái)，優(yōu)惠力度傾斜至二套及改善客戶，首付比例、房貸利率都與首套一致，認(rèn)房標(biāo)準(zhǔn)也按區(qū)認(rèn)房，政策傾向撬動(dòng)改善需求客戶入場(chǎng)。?

2024年福州房貸利率執(zhí)行情況：?2024年福州首付比例執(zhí)行情況首套房利率二套房利率5年期LPR調(diào)整后首付比例（按區(qū)認(rèn)房）家庭房屋套數(shù)貸款情況調(diào)整前首付比例5.00%4.50%4.50%4.00%3.50%3.00%2.50%2.00%4.25%3.45%4.25%3.45%4.25%3.45%無房不看貸款情況無房貸/房貸已結(jié)清1筆房貸未結(jié)清15%25%25%15%3.75%3.30%3.75%3.65%3.20%3.65%3.65%3.20%1套3.70%3.10%3.10%3.05%3.05%2.95%2.95%2筆及以上房貸未結(jié)清無房貸/房貸已結(jié)清1筆房貸未結(jié)清停止發(fā)放貸款3.30%3.20%25%25%15%有2套及以上1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2筆及以上房貸未結(jié)清停止發(fā)放貸款（等額本息-100萬貸款額-30年還款周期）1月和10月還款差額2024年10月10日出臺(tái)行政：優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定，對(duì)居民家庭購買住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸首套：月供（-414元/月），總額（-14.89萬元）二套：月供（-878元/月），總額（-31.60萬元）款時(shí)，按照居民家庭在購買住房所在區(qū)的住房套數(shù)進(jìn)行認(rèn)定。???政策實(shí)施前：認(rèn)定為居民家庭在福州五區(qū)范圍內(nèi)的住房套數(shù)，以確定是否為首套房或二套房貸款申請(qǐng)。?

10月福州首套和二套貸款利率統(tǒng)一調(diào)整LPR-65bp,房貸利率低至“2.95%”，對(duì)改善性住房優(yōu)惠力度極大；政策實(shí)施后：家庭在某一區(qū)內(nèi)沒有住房，即使在其他區(qū)域有房產(chǎn)，也可視為首套房貸款申請(qǐng)。如臺(tái)江區(qū)有房產(chǎn)，但鼓樓區(qū)無房，則鼓樓區(qū)貸款按首套房。公積金調(diào)整首付款比例，首付比統(tǒng)一按最低20%，不再區(qū)分144㎡以上或以下、首次或二次。且貸款最高額提高，最高可貸140萬（三孩雙職工家庭）。?

11-12月房貸利率受地方銀行信貸政策調(diào)整，微漲0.15個(gè)百分點(diǎn)，回升至3.10%。?

公積金貸款利率，在5月18日實(shí)施的公積金貸款利率上下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，首套利率2.85%，二套3.325%：Codeofthisreport|7?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|規(guī)范調(diào)整四代住宅爭議常在，品質(zhì)普宅亟待更新，持續(xù)調(diào)整的規(guī)劃條件，市場(chǎng)將涌現(xiàn)更多的高使用率的好房子，讓客戶擁有更好的居住品質(zhì)，也讓市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品內(nèi)卷時(shí)代。?

2024年福州市政府優(yōu)化土地開發(fā)相關(guān)政策：Codeofthisreport|8?CopyrightJAVELIN02土拍市場(chǎng)供銷表現(xiàn)成交規(guī)模價(jià)格走勢(shì)城市數(shù)據(jù)

|概述51694328696萬6865元/㎡478億元Year2024大福州成交數(shù)據(jù)畝畝㎡供應(yīng)規(guī)模，總260萬㎡（主城區(qū)121萬

/縣域

138萬）成交表現(xiàn)：總334萬㎡（主城區(qū)154萬

/縣域180萬）價(jià)格表現(xiàn)：16470元/㎡（同比2023年降幅9.6%）供應(yīng)規(guī)模畝數(shù)成交規(guī)模畝數(shù)成交總建面積計(jì)容樓面價(jià)成交總額大福州土拍數(shù)據(jù)16470551億元260萬334萬54%元/㎡供應(yīng)規(guī)模：168幅

/5169畝

/812萬㎡成交表現(xiàn)：133幅

/4328畝

/696萬㎡

/478億元供應(yīng)規(guī)模2024年成交規(guī)模2024年縣域市場(chǎng)成交份額商品住宅整體均價(jià)商品住宅成交總額價(jià)格表現(xiàn)：計(jì)容樓面價(jià)6865元/㎡，涉宅用地樓面價(jià)7226元/㎡Codeofthisreport|10?CopyrightJAVELIN城市數(shù)據(jù)

|土地供銷表現(xiàn)土拍市場(chǎng)活躍多地市供應(yīng)呈現(xiàn)增幅，大福州土地收儲(chǔ)金額478億元，五區(qū)和福清屬于土拍熱點(diǎn)區(qū)域；主城區(qū)：福州五區(qū)2024年供應(yīng)幅數(shù)激增，大宗地塊進(jìn)行拆分，基本以中等規(guī)模地塊為主；成交規(guī)模上漲，但地塊容積率有所下調(diào)，因此成交建面呈現(xiàn)跌幅，總土地收儲(chǔ)金額約365億元較往年持平，但閩侯今年市場(chǎng)依舊保持低迷。外圍縣域：福清土拍市場(chǎng)仍維持往年熱度，本土民企回歸自購地塊開發(fā)繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)熱度，2024年福清土拍總攬金71億元；其他郊縣土拍市場(chǎng)仍呈現(xiàn)低迷。?2024年大福州土拍市場(chǎng)供銷量價(jià)一覽表：供應(yīng)建面（萬㎡）成交幅數(shù)成交畝數(shù)成交建面（萬㎡）成交總額（億元）區(qū)域供應(yīng)幅數(shù)同比供應(yīng)畝數(shù)同比同比同比同比同比同比五區(qū)閩侯福清長樂連江永泰平潭羅源閩清全合計(jì)91542%0%2412141154229242390-5%0%395222663542128-9%-5%-7%3%74472%-20%-7%202713514152062826630%-29%-17%34%336212482528917%-31%-10%-87%-21%136%-58%-100%553%3%36595%-49%-5%33131363%-13%11%30%20%-62%-100%6%2797116886%30%100%-67%-100%20%-40%80%76%-4%21%-58%-100%6%11438%15%-17%289%132%-100%1616%4%100%-67%-100%50%44%2164164-62%-100%534%5%820000000620551693281231334328206965168-6%-6%13336%478說明：包含土地屬性：涉宅、商業(yè)、商辦、養(yǎng)老，不含工業(yè)、酒店、停車場(chǎng)等其他用地。Codeofthisreport|11?CopyrightJAVELIN城市數(shù)據(jù)

|涉宅地塊樓面價(jià)格樓面價(jià)格下滑趨勢(shì)明顯，部分郊縣推出少量核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)區(qū)域地價(jià)上漲；馬尾、長樂、永泰等多地今年推出核心區(qū)域的住宅地塊，地段+景觀資源+四代指標(biāo)，帶動(dòng)涉宅地塊樓面價(jià)格上漲；四區(qū)范圍，鼓樓、晉安區(qū)地塊底價(jià)成交較多，無溢價(jià)，因此樓面價(jià)格跌幅明顯。倉山區(qū)整體維持穩(wěn)定，但目前成交多分布在金山板塊，樓面價(jià)格屬于陰跌，臺(tái)江區(qū)今年成交主力分布在萬寶商圈，區(qū)位佳，樓面價(jià)格上揚(yáng)；?

2024年大福州住宅用地成交樓面價(jià)（單位：元/㎡）2000018000160001400012000100008000600040002000091%2024年%成交樓面價(jià)同比漲幅-3%7226元/㎡41%31%18%2%1%-5%-15%-16%2023年成交樓面價(jià)-38%7482元/㎡%倉山區(qū)臺(tái)江區(qū)晉安區(qū)鼓樓區(qū)馬尾區(qū)閩侯長樂區(qū)福清連江永泰2024年樓面地價(jià)2023年樓面地價(jià)同比漲跌幅Codeofthisreport|12?CopyrightJAVELIN城市數(shù)據(jù)

|商品住宅供銷表現(xiàn)大福州市場(chǎng)成交維穩(wěn)在334萬㎡，“去庫存仍是主旋律”。2022年以來，福州樓市成交基本維持在330-350萬㎡波動(dòng)，較2021年以前呈現(xiàn)腰斬狀態(tài)，但近3年市場(chǎng)份額穩(wěn)定，并未有持續(xù)的大幅下跌。2024年各縣市市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)持續(xù)縮量；成交規(guī)模上，福清、長樂、平潭等內(nèi)生型市場(chǎng)，剛需支撐市場(chǎng)止跌反彈。?

2018-2024年大福州市場(chǎng)容量：?主城區(qū)和外圍郊縣市場(chǎng)份額占比供應(yīng)量成交量2024年：154萬㎡年份201820192020202120222023同比-9%46%2023年2022年（萬㎡）（萬㎡）五區(qū)+閩侯五區(qū)+閩侯：170萬㎡五區(qū)+閩侯：209萬㎡59%VS41%外圍郊縣：144萬㎡83474278151%VS49%2024年：180萬㎡91254%同比-9%外圍郊縣外圍郊縣：162萬㎡820820295643731352?

2024年各縣市商品住宅供銷情況15060%38%34%40%20%0%13%4%4%100500284260604333334559-15%-24%2024-20%-40%-60%-49%981152339192273882130915永泰成交漲跌幅141729均值五區(qū)閩侯長樂福清連江平潭閩清說明：以上數(shù)據(jù)涵蓋大福州（不含羅源）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，各縣市均含鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)據(jù)。供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積(萬㎡)Codeofthisreport|13?CopyrightJAVELIN大福州

|

商品住宅價(jià)格水平大福州房價(jià)持跌，城市房價(jià)持續(xù)分化五區(qū)房價(jià)趨穩(wěn)，外圍郊縣跌幅10-20%2

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|商品房概述【

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額468億元243萬㎡*簽約口徑-22%同比-21%同比商

辦住362億元車39億元2024年商品住宅份額2024年商辦車份額77%23%46億元21億元成交金額成交建面成交套數(shù)成交均價(jià)46.23億元17.43萬㎡1290套成交金額20.52億元12.02萬㎡1761套成交金額38.93億元成交金額362.14億元154.03萬㎡13467套成交建面成交套數(shù)成交均價(jià)59.67萬㎡21265套成交建面成交套數(shù)成交均價(jià)成交建面成交套數(shù)成交均價(jià)70%30%26522元/㎡17070元/㎡18.31萬元/個(gè)23510元/㎡2023年商品住宅份額2023年商辦車份額Codeofthisreport|16數(shù)據(jù)來源：商品房交易中心及嘉論營銷數(shù)據(jù)庫?CopyrightJAVELIN商品房

|金額榜單【

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】建發(fā)房產(chǎn)依托建發(fā)紫宸20.32億元，總57.41億元斬獲福州主城區(qū)銷冠；除常見的建發(fā)、保利、國貿(mào)地產(chǎn)入圍，榕發(fā)地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)不俗擠進(jìn)入前列；2024年五區(qū)+閩侯商品房項(xiàng)目成交金額TOP102024年五區(qū)+閩侯商品房房企成交金額TOP10成交金額成交面積成交均價(jià)成交金額成交面積排序1板塊古田城東老金山省直湖前萬象寶龍茶亭南站東二環(huán)東二環(huán)連潘項(xiàng)目推廣名建發(fā)紫宸成交套數(shù)255排序1房企名稱建發(fā)房產(chǎn)國貿(mào)地產(chǎn)榕發(fā)地產(chǎn)萬科地產(chǎn)保利地產(chǎn)建總地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)中海地產(chǎn)泰禾集團(tuán)陽光城集團(tuán)全市份額12.3%11.9%8.7%7.3%7%(億元)(萬m2)(元/㎡)(億元)(萬m2)20.3217.1416.2815.8814.1912.5912.4711.9211.8510.873.416.483.564.453.484.384.2345955026431457823571940743287332949929828388962548557.4155.4640.5634.1432.7619.5116.9512.6111.915.0826.36152萬科城市之光保利屏西天悅國貿(mào)天琴樾6092322334826418.4110.467.415建發(fā)瑞云30456保利國貿(mào)天琴湖榕發(fā)譽(yù)湖56564.2%3.6%2.7%2.5%2.4%7419711.954.658中海晉安湖叁號(hào)院建發(fā)灝云35089塔頭3.054.2623196.2510連潘綠城美的桂語映月6201011.156.07說明：以上數(shù)據(jù)排行榜五城區(qū)、閩侯的項(xiàng)目價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。房企排名以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。Codeofthisreport|17?CopyrightJAVELIN主城區(qū)

|

商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)【

住

宅

市

場(chǎng)

承

壓

，

非

住

市

場(chǎng)

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挑

戰(zhàn)

】福州商品房市場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)份額比重大約8成，住宅市場(chǎng)承壓背景下，其他非住宅物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)份額持續(xù)下滑，成交規(guī)?；就认碌?0-60%，非住宅市場(chǎng)仍存在較大去庫存挑戰(zhàn)。?

2024年福州五區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)：2024年五區(qū)各物業(yè)成交情況供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）房屋類型同比同比成交套數(shù)同比同比同比成交金額占比商品住宅

商業(yè)78%

10%辦公車位商品住宅商業(yè)98-21%-56%-65%-71%-43%115-14%-34%-62%-36%-27%9530948-15%-29%-64%-39%-34%2772529221185627095-2%4%32041-15%-31%-64%-42%-24%814辦公81013201684928647-5%-8%4%184%8%車位221364834合

2024年福州閩侯商品房成交結(jié)構(gòu)：2024年閩侯各物業(yè)成交情況供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)成交金額（億元）房屋類型同比同比成交套數(shù)同比同比同比（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）成交金額占比商品住宅

商業(yè)78%

9%辦公車位商品住宅商業(yè)2315%-66%039313%28%-33%17%12%393734211%18%-32%16%10%1095914740104494172-17%11%2%425-6%43%-32%-7%4%9%辦公024412車位6-44%-17%125644169136-21%-15%5合計(jì)30974154-5%說明：以上數(shù)據(jù)五城區(qū)、閩侯的價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|18?CopyrightJAVELIN主城區(qū)

|商品住宅概述主城區(qū)新房數(shù)據(jù)新

房

商

品

住

宅

市

場(chǎng)

數(shù)

據(jù)12345供

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量13467套905㎡（廣義）121萬

㎡15423510元/㎡萬

㎡同

比

-9%去化周期71個(gè)月同

比

-17%同

比

-8%同

比

-6%年份五區(qū)98萬閩侯23萬年份20242023五區(qū)閩侯年份五區(qū)閩侯年份五區(qū)閩侯年份五區(qū)閩侯115萬134萬39萬34萬20249530套3937套27725元10959元747萬78個(gè)月689萬62個(gè)月158萬49個(gè)月180萬48個(gè)月2024202420247504套125萬2249套18萬11213套20233567套320億42億28353元13205元2023202310913套1891套2023380億45億注：若扣除現(xiàn)階段爛尾和封盤項(xiàng)目廣義庫存閩侯：75萬㎡

23個(gè)月五區(qū)：684萬㎡

71個(gè)月Codeofthisreport|19?CopyrightJAVELIN商品住宅

|供銷表現(xiàn)【

五

區(qū)

規(guī)

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】2024年福州五區(qū)商品住宅成交規(guī)模屬于近年低位，仍處在下行空間，供應(yīng)不足百萬，成交115萬㎡，整體仍處于去庫存。閩侯2024年價(jià)格跌幅17%，刺激老盤甩貨，成交量小幅上漲。?五區(qū)商品住宅2020-2024年年度供銷量價(jià)走勢(shì)圖?閩侯商品住宅2020-2024年年度供銷量價(jià)走勢(shì)圖供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)4003503002502001501005035000300002500020000150001000050000400200001800016000140001200010000800060004000200002815435030025020015010050277252719527103155562605414863135341318210959122105998745403934222327822920202993422021131164202212513420239811520240020202021202220232024Codeofthisreport|20?CopyrightJAVELIN商品住宅

|二手市場(chǎng)福州2022年來，福州五區(qū)新舊房源成交規(guī)模在4.2-4.5萬套，2024年二手市場(chǎng)份額約80%，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量房源。福州2022年-2024年，新舊房源成交規(guī)模套數(shù)在4.2-4.5萬套，成交規(guī)模份額維穩(wěn)，2022年之前二手市場(chǎng)份額占比約55-60%，2023-2024年二手市場(chǎng)份額比重加大，目前約占市場(chǎng)份額80%，市場(chǎng)需求仍在但存量房源搶奪較大比重剛需客戶。?

2020-2024年福州五區(qū)新房二手房月度成交套數(shù)商品住宅市場(chǎng)

（新房）二手房市場(chǎng)60005000400030002000100002020年新房2021年新房2022年2023年新房2024年新房21624套32753套40%60%32311套40369套44%56%新房二手14340套27490套34%66%11216套34182套25%75%9530套21%79%二手二手二手二手34872套年月年月年年月年年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月月月月注：二手房數(shù)據(jù)來源福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心，二手?jǐn)?shù)據(jù)涵蓋住宅和非住宅，由于閩侯無二手市場(chǎng)數(shù)據(jù)公示，因此不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)Codeofthisreport21|?CopyrightJAVELIN商品住宅

|價(jià)格表現(xiàn)福州五區(qū)房價(jià)維持下行趨勢(shì)，年末受項(xiàng)目影響結(jié)構(gòu)性上漲，閩侯年中甩價(jià)力度大，下半年價(jià)格企穩(wěn)。2024年初，福州五區(qū)房價(jià)持續(xù)小步下行，跌至2.5萬元/㎡左右，年末建發(fā)紫宸項(xiàng)目入市集中簽約，拉高城市均價(jià)后回落；目前福州五區(qū)房價(jià)回調(diào)力度約10%左右，多區(qū)域項(xiàng)目從卷品質(zhì)到猛打價(jià)格戰(zhàn)；閩侯區(qū)域年初價(jià)格仍保持穩(wěn)定，在7月左右中鐵江灣悅城甩價(jià)出貨，金地自在城跟進(jìn)，閩侯房價(jià)低至5888元/㎡起價(jià)，年中沖量后，閩侯房價(jià)企穩(wěn)。?五區(qū)/閩侯商品住宅2022-2024年月度價(jià)格走勢(shì)年份均價(jià)五區(qū)閩侯五區(qū)閩侯2018年

2234426397156772019年

2430827641153552020年

2428128500151142021年

2507227411158142022年

2499028102135552023年

2527128353132052024年

235102772510959建發(fā)紫宸入市拉高城市均價(jià)400003500030000250002000015000100005000上半年走跌下半年上海西建發(fā)國貿(mào)拉高價(jià)格中鐵江灣悅城金地自在城甩價(jià)0202201202203202205202207202209202211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411商品住宅指導(dǎo)價(jià)取消說明：以上數(shù)據(jù)五城區(qū)、閩侯的價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|22?CopyrightJAVELIN商品住宅

|總價(jià)表現(xiàn)城市豪宅單盤標(biāo)桿，高改產(chǎn)品單價(jià)承壓下探，城市總價(jià)350萬以內(nèi)份額上漲。2024年福州4萬以上單價(jià)項(xiàng)目份額增加，受市中心新盤入市，基本在4萬+的單價(jià)，但改善主場(chǎng)的東區(qū)板塊多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，因此原3-3.5萬單價(jià)的項(xiàng)目多數(shù)下調(diào)至2.5-3萬單價(jià)，市場(chǎng)份呈現(xiàn)較大幅度上漲?？們r(jià)段上，目前200-250萬的剛需產(chǎn)品的市場(chǎng)份額比較增加，500萬以上總價(jià)段產(chǎn)品市場(chǎng)份額微調(diào)。200-250萬總價(jià)段市場(chǎng)份額從12%上調(diào)至16%比例調(diào)整較大。?

2020-2024年福州普宅各產(chǎn)品線單價(jià)段分布變化（套數(shù)占比）?

2020-2024年福州普宅各產(chǎn)品線總價(jià)段分布變化（套數(shù)占比）單價(jià)段1萬以下1-1.5萬1.5-2萬2-2.5萬2.5-3萬3-3.5萬3.5-4萬4萬以上合計(jì)2020年2%2021年6%2022年4%2023年4%2024年3%總價(jià)段200以下200-250250-300300-350350-400400-500500-600600-700700-800800-10001000以上合計(jì)2020年31%19%17%12%6%2021年35%20%15%11%5%2022年35%14%14%9%2023年29%12%12%11%7%2024年32%16%13%9%小計(jì)70%8%5%5%4%12%17%21%24%10%4%8%11%25%29%16%5%19%20%23%17%7%20%15%23%15%10%8%21%35%18%7%8%4%9%7%8%11%6%8%3%3%5%5%1%2%2%5%4%0%1%1%3%3%1%3%4%10%100%91770%1%1%4%3%100%20013100%30631100%13052100%105040%1%2%1%2%套數(shù)100%100%100%100%100%說明：以上數(shù)據(jù)涵蓋福州五區(qū)+閩侯，普宅涵蓋洋房產(chǎn)品不包含別墅產(chǎn)品Codeofthisreport|23?CopyrightJAVELIN商品住宅

|項(xiàng)目表現(xiàn)【市場(chǎng)項(xiàng)目競爭內(nèi)卷保流速】2024年較前2年市場(chǎng)項(xiàng)目流速表現(xiàn)，“單盤主義”特征不明顯，前3-15名份額基本在3-4萬㎡，各項(xiàng)目同區(qū)域內(nèi)卷產(chǎn)品，保證自身流速，形成強(qiáng)競爭。遠(yuǎn)郊盤割肉保量，在以犧牲單價(jià)為前提保證流速，剛需客戶抄底入市。2024年商品住宅項(xiàng)目排行前15名2023年商品住宅項(xiàng)目排行前15名2022年商品住宅項(xiàng)目排行前15名總建面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）總建面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）總建面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)項(xiàng)目名稱成交套數(shù)項(xiàng)目名稱成交套數(shù)12中鐵江灣悅城萬科城市之光金地自在城9.055.894.224.063.993.943.843.793.563.513.333.323.113.19165245134453464104012452512113552651861801927446260016645建發(fā)璽云建發(fā)璞云7.34421433363389368492346445361382312196211260305369594762648219361402192029257337639596萬科城市之光世茂帝封江金地自在城建發(fā)璽云7.287.054.634.194.183.983.943.613.573.483.353.323.293.293.176225286052571703074413004712502183433882981602992226163120523611455050240901561878917.046.425.755.585.53國貿(mào)天琴樾4國貿(mào)保利和頌錦原中海晉安湖叁號(hào)院龍湖盛天景粼天著國貿(mào)建發(fā)保利悅湖榕發(fā)譽(yù)湖233352989315347154423161032503455841497026845308134346418741保利國貿(mào)天琴湖泰禾福州灣5國貿(mào)天琴灣首開國仕府保利閱江臺(tái)瑯岐山語城金地五四領(lǐng)峯一期陽光城象嶼登云湖建發(fā)縵云6萬科城市之光保利招商和樾風(fēng)華龍旺華府壹號(hào)三盛雅居樂璞悅長灘國貿(mào)學(xué)原三期保利云上74.484.253.623.589保利國貿(mào)天琴湖保利屏西天悅國貿(mào)江嶼原8309165682568535075106131858230331478531011121314151795228007205812491333540142193.223.152.892.882.76建總江南尚璟綠城美的桂語映月建發(fā)瑞云中建元亨府中鐵城江督府熙悅府首開國仕府中海晉安湖叁號(hào)院保利閱江臺(tái)中駿世界城建發(fā)朗云中建元亨府3.06說明：以上數(shù)據(jù)排行榜五城區(qū)、閩侯的項(xiàng)目價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|24?CopyrightJAVELIN商品住宅

|庫存壓力廣義庫存：五區(qū)土儲(chǔ)新增，廣義庫存上揚(yáng)，成交萎縮去化周期新高；閩侯甩價(jià)老盤跑量，土地新增不足，庫存新低五區(qū)/閩侯商品住宅廣義庫存及去化周期五區(qū)+閩侯廣義庫存903萬/70個(gè)月（約5.9年）五區(qū)庫存量（萬㎡）閩侯庫存量（萬㎡）五區(qū)去化周期（月）閩侯去化周期（月）14001200100080060040020009080787063高庫存，周期冗長26547566050Lowinventory,LongTailcycle156482543550403020100180活躍廣義庫存：759萬㎡/59個(gè)月（剔除封盤、停工后的庫存占整體廣義84%）211493025①

截止2024年12月底，主城區(qū)（五區(qū)+閩侯）商品住宅廣義庫存約903萬㎡，按照近一年去化面積154萬㎡，去化周期70個(gè)月。由于土拍推售規(guī)模上漲，成交規(guī)模小幅萎縮，因此總規(guī)模庫存上漲。9047086556897472024年②

五區(qū)商品住宅廣義庫存約747萬㎡，按照2024年全年去化115萬㎡，去化周期約78個(gè)月。2020年2021年2022年2023年③

閩侯商品住宅廣義庫存約156萬㎡，庫存創(chuàng)歷史新低，由于下半年甩價(jià)跑量，成交上揚(yáng)全年去化39萬，去化周期進(jìn)一步下滑，整體庫存周期預(yù)計(jì)49個(gè)月；注：去化周期為當(dāng)年月均銷售面積進(jìn)行測(cè)算2024年去化周期為（近一年的去化周期，月均去化面積進(jìn)行測(cè)算）Codeofthisreport|25?CopyrightJAVELIN商品住宅

|產(chǎn)品線庫存市場(chǎng)近2.3萬套房源取證未銷售，剛需產(chǎn)品線存量套數(shù)較大，高改產(chǎn)品需警惕新一輪庫存增長；截止到2024年12月底，福州市場(chǎng)庫存份額量較大仍集中在90㎡以下，市場(chǎng)份額占比43%，其次為110-125㎡剛改產(chǎn)品市場(chǎng)份額18%；但從產(chǎn)品線去化周期看，目前140㎡以下剛需剛改產(chǎn)品線取證庫存基本在20-22個(gè)月去化周期，140-180㎡高改產(chǎn)品線基本在14-15個(gè)月去化周期，高改產(chǎn)品在售壓力尚可，但需警惕未來新增存量。?

2024年12月底福州各產(chǎn)品線取證庫存套數(shù)及去化周期庫存面積120001000080006000400020000455045403530252015105面積段庫存套數(shù)

去化周期（月）（萬㎡）90以下90-110110-125125-140140-160160-180180-200200以上合計(jì)73978929464136206614618292020222215141945203148272114132024822222020191514695776090-110110-125125-140140-160160-180180-20090以下200以上22698庫存套數(shù)去化周期說明：以上數(shù)據(jù)涵蓋福州五區(qū)+閩侯，普宅涵蓋洋房產(chǎn)品不包含別墅產(chǎn)品去化周期=當(dāng)期取證庫存套數(shù)/近12月成交套數(shù)Codeofthisreport|26?CopyrightJAVELIN04供銷表現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)庫存壓力產(chǎn)品線變動(dòng)板塊市場(chǎng)

|供銷表現(xiàn)五區(qū)板塊熱度集中在東區(qū)和市中心，閩侯外圍板塊低價(jià)跑量；福州五區(qū)成交熱點(diǎn)板塊仍集中在東區(qū)、中心城區(qū)等，板塊年度去化套數(shù)1700-2100套，傳統(tǒng)“糧倉”倉山板塊，雖然去化近2600套房源，但較往年規(guī)模降幅達(dá)30%。閩侯較多板塊呈現(xiàn)漲幅，如南通板塊成交近千套房源，外圍板塊陳年老盤，通過“破底價(jià)”的價(jià)格策略，快速去化存量房源效果顯著。?

2024年福州五區(qū)各板塊供銷情況表現(xiàn)?

2024年閩侯各板塊供銷情況表現(xiàn)板塊供應(yīng)面積（萬㎡）同比供應(yīng)套數(shù)167519352136606成交面積（萬㎡）27.73同比成交套數(shù)21302568166912191013837板塊供應(yīng)面積（萬㎡）同比-44%25%供應(yīng)套數(shù)5445083701700成交面積（萬㎡）同比89%成交套數(shù)7605919593489東區(qū)板塊倉山板塊中心城區(qū)北區(qū)板塊金山板塊馬尾板塊西區(qū)板塊江濱板塊19.8120.4339.25.458.291.950.742.4-29.41%-49.67%38.42%-25.25%1.64%-7.63%上街板塊南嶼板塊南通板塊甘蔗板塊白沙板塊竹岐板塊荊溪板塊青口板塊5.014.933.893.2907.617.019.513.280.095.274.181.7726.49-30.60%7.89%-24%143%-16%-75%-31%53%25.82345%96%12.526.79%71511.39-29.80%-26.11%1277.15%1457.85%0%-83.89%0.00%22910.131.663.441.02-36%195%-51%18639576614479177491.09770.00%1590.1417-23%北區(qū)：含桂湖、森林公園片區(qū)Codeofthisreport|28?CopyrightJAVELIN板塊綜述

|成交均價(jià)福州全市各板塊均呈現(xiàn)普跌狀態(tài)，跌幅超5%成常態(tài)，外圍閩侯區(qū)域跌幅基本在15-20%；城市糧倉倉山板塊跌幅近10%，金山以萬科城市之光為首的以價(jià)換量，板塊價(jià)格跌幅超21%屬于跌幅最高板塊；板塊2024年352374355313931199716950同比漲跌幅29.17%4.05%?

2024年各板塊商品住宅價(jià)格分布圖：132857937北區(qū)：含桂湖、森林公園片區(qū)西區(qū)板塊中心城區(qū)馬尾板塊江濱板塊白沙板塊北區(qū)板塊上街板塊甘蔗板塊東區(qū)板塊倉山板塊南嶼板塊青口板塊荊溪板塊竹岐板塊南通板塊金山板塊1988799252.77%-2.23%-3.03%-3.83%-4.74%-6.99%-7.72%-9.76%-14.32%-16.92%-18.44%-20.63%-20.78%-21.07%35237255544355363546122137002931919887137001328529319202781500089421499020278150009925752679377526894225554Codeofthisreport|29?CopyrightJAVELIN板塊市場(chǎng)

|存量分布倉

山

、

北

區(qū)

、

金

山

警

惕

未

來

新

增

供

應(yīng)中

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、

東

區(qū)

庫

存

持

續(xù)

收

縮

壓

力

尚

可截止2024.12月各板塊廣義庫存(萬㎡）：截止2024.12月各板塊廣義庫存去化周期（月）：桂湖＞100個(gè)月已推未售存量（萬㎡）72待推體量（萬㎡）86土地存量（萬㎡）133總庫存40個(gè)月板塊（萬㎡）倉山東區(qū)290116個(gè)月24個(gè)月1731181120168713316624397687921051218949747118＞100個(gè)月中心亭江40個(gè)月五四北金山49個(gè)月11個(gè)月＞100個(gè)月11221694馬尾18個(gè)月總計(jì)410094個(gè)月上街板塊南嶼板塊南通板塊荊溪板塊竹岐板塊甘蔗板塊青口板塊白沙板塊總計(jì)40458個(gè)月83900488＞100個(gè)月4514個(gè)月114311950117633060個(gè)月4801315645872444個(gè)月說明：以上存量包含倉山板塊世茂帝封江的32萬㎡、南通天澤奧萊時(shí)代約25萬㎡、竹岐富力的14.4萬㎡、恒大2.7萬㎡，及泰禾土地9.1萬㎡等。Codeofthisreport|30?CopyrightJAVELIN板塊市場(chǎng)

|成交結(jié)構(gòu)-五區(qū)五區(qū)各板塊產(chǎn)品線和總價(jià)段，基于新盤供貨策略不同存在波動(dòng)；①

東區(qū)板塊：前期剛需產(chǎn)品線優(yōu)先跑量，近期以改善產(chǎn)品為主力成交，但近期項(xiàng)目總價(jià)調(diào)整，仍在400萬左右總價(jià)購置更舒適產(chǎn)品線。②

中心城區(qū)：核心地段項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)堅(jiān)挺，產(chǎn)品面積段上漲，總價(jià)突破650萬+，但受建發(fā)紫宸單盤發(fā)力影響。③

西區(qū)板塊：區(qū)域供貨量小，受單盤影響較大，因此產(chǎn)品線及總價(jià)段波動(dòng)較大。④

金山板塊：前期作為城市改善板塊，近期新盤入市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)送較大轉(zhuǎn)變，由改善轉(zhuǎn)變剛需產(chǎn)品段趨小，套均總價(jià)跌至281萬。⑤

倉山板塊、五四北板塊馬尾板塊等外圍剛需板塊，產(chǎn)品及總價(jià)段波動(dòng)較小。?

2022-2024年五區(qū)各板塊普宅套均面積（單位：㎡）?

2022-2024年五區(qū)各板塊普宅套均總價(jià)（單位：萬元）2022年2023年2024年2022年2023年2024年8007006005004003002001000154142140669573586138133135129126123123120119116110104106102102989994448452395414393381400360281252232204189198199163167137東區(qū)板塊中心城區(qū)倉山板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊金山板塊馬尾板塊東區(qū)板塊中心城區(qū)倉山板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊金山板塊馬尾板塊Codeofthisreport|31?CopyrightJAVELIN板塊市場(chǎng)

|成交結(jié)構(gòu)-閩侯閩侯產(chǎn)品線仍維持剛需波動(dòng)不大，部分板塊較同期直降近40萬

；①

產(chǎn)品線上：閩侯區(qū)域產(chǎn)品線基本在90-100㎡為主，新入市項(xiàng)目較少，產(chǎn)品線基本維持原有產(chǎn)品線。②

總價(jià)段上：竹岐板塊、荊溪板塊領(lǐng)跌，距離2022年上半年總價(jià)跌幅約29-31萬元/套，同比跌幅25-36%，板塊底價(jià)持續(xù)跌破；南通板塊也跌了近19萬元/套，同比跌幅也達(dá)20%。上街和南嶼板塊作為閩侯剛需優(yōu)質(zhì)板塊，上街板塊新項(xiàng)目入市【悅湖】項(xiàng)目，位于高新區(qū)旗山湖海西園周邊，位置較佳，因此拉高了板塊總價(jià)。南嶼板塊為國貿(mào)系項(xiàng)目持銷，價(jià)格調(diào)整幅度較小。?

2022-2024年閩侯各板塊普宅套均面積（單位：㎡）?

2022-2024年閩侯各板塊普宅套均總價(jià)（單位：萬元）2022年2023年2024年2022年2023年2024年16萬29萬19萬31萬15915410410010095147128128979898999693929494951389191919191901351348887831251221158011010710293928887897567685756上街板塊南嶼板塊南通板塊甘蔗板塊白沙板塊竹岐板塊荊溪板塊青口板塊上街板塊南嶼板塊南通板塊甘蔗板塊白沙板塊竹岐板塊荊溪板塊青口板塊Codeofthisreport|32?CopyrightJAVELIN中心城區(qū)

|量價(jià)關(guān)系2024年中心城區(qū)住宅多個(gè)新盤入市，供銷同漲，價(jià)格同比上漲3%。2024年中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)39.9萬㎡，同比上漲41%，鼓樓、臺(tái)江多點(diǎn)開花，建發(fā)、保利、綠城多盤入市。成交面積為26.9萬㎡，較2023年上漲12%，項(xiàng)目價(jià)格普遍集中4萬+，整體同比上漲3%。中心2019-2024年商品住宅年度量價(jià)走勢(shì)2024年供2024年銷2024年價(jià)4337460402004217442210500004000030000200001000003845836107362144337439.9萬㎡26.9萬㎡元/㎡20192020供應(yīng)面積（萬㎡）2021202220232024成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）41%同比12%同比3%同比2023年中心2024年商品住宅月度量價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）53597108600004787044936416534069239476403914035437673372213670736484400002000006420202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412說明：以上數(shù)據(jù)五城區(qū)、閩侯的價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|33?CopyrightJAVELIN中心城區(qū)

|成交結(jié)構(gòu)144㎡以上高改、豪奢產(chǎn)品主力成交，總價(jià)1千萬以上產(chǎn)品成交228套。2024年中心城區(qū)，120㎡以下份額同比22年相當(dāng)，不足3成，120㎡以上成交份額74%，其中160-180㎡、180㎡以上產(chǎn)品發(fā)力明顯；主力成交總價(jià)段在600-800萬元，集中建發(fā)、保利及綠城項(xiàng)目，1000萬以上產(chǎn)品成交量回升，主力項(xiàng)目為【建發(fā)紫宸】；2022-2024年中心城區(qū)商品住宅產(chǎn)品線成交變化2022成交套數(shù)2023成交套數(shù)2024成交套數(shù)6005004003002001000503479403369342334222212197181133140133117112120969290867859504139422450-7070-9090-110110-120120-140140-160160-18050以下180以上2022-2024年中心城區(qū)商品住宅總價(jià)段成交變化2022成交套數(shù)2023成交套數(shù)2024成交套數(shù)546600500400300200100042137223122820120061180177188162157144139120117111997880718474737568584241373524200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000200以下1000以上說明：以上數(shù)據(jù)五城區(qū)、閩侯的價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|34?CopyrightJAVELIN中心城區(qū)

|項(xiàng)目存量名企在售存量充足，市屬國企新增大規(guī)模土地庫存。中心城區(qū)在售及土地庫存充足，在售庫存主要集中于保利、建發(fā)、綠城等名企，2024年成交地塊主要分布于鼓樓及閩江北一帶，市屬國企份額較大。狀態(tài)板塊項(xiàng)目名稱主力面積（㎡）

2024年簽約均價(jià)

2024年底庫存精裝46656建總云璟未來省直湖前保利屏西天悅135-2407.46毛坯40685市中心古田城東茶亭南站茶亭南站茶亭南站茶亭南站王莊金雞山金雞山老臺(tái)江王莊福大西禪寺老臺(tái)江福大西禪北站金雞山王莊保利天瓚建發(fā)紫宸綠城芝蘭月華138-220186-333148-220149-238235-283115-137155-230114-177128-161176-337148-212148-18899-14398-11079-12788-111精裝43237精裝68703精裝41751精裝434642.373.65.351.642.070.167.310.120.140.890.180.040.470.385.170.03234.051.811.170.503.34.31.3保利屏西天悅建發(fā)瑞云龍庭路95號(hào)（封盤）榕發(fā)宸央建發(fā)灝云建總?cè)A林雍璟榕發(fā)悅樂郡三期大東海公園府首開端禮著建總?cè)A林雍璟//24-28宜福華林悅府左海華璽精裝40408精裝41663毛坯30368在售/精裝37147精裝47288毛坯30192毛坯36348毛坯20068毛坯30337保利天珺巨榮光明里左海璞宸建總云璟未來左海華璽榕發(fā)錦珹大觀榕發(fā)悅樂郡三期24-52建發(fā)&碧全湖央公館待售土地129-238////////////////建發(fā)灝云上下杭上下杭上下杭江濱中大道王莊三坊七巷地塊（2018-52號(hào)）三坊七巷地塊（2018-50號(hào)）三坊七巷地塊（2018-51號(hào)）2023-44號(hào)雋達(dá)水岸花園24-02新榕亦川24-26左海隱翠公館24-57福厝紫陽縵宸24-28宜福華林悅府24-45華潤斗池綜合體24-50榕發(fā)金屏垱24-51新榕///////////////建發(fā)紫宸榕發(fā)宸央24-53融祥白鷺園24-26左海隱翠公館首開端禮著左海璞宸24-51新榕24-57福厝紫陽縵宸保利天瓚王莊王莊24-45華潤斗池綜合體國貿(mào)天琴樾金雞山閩江北茶亭南站市中心市中心市中心閩江北閩江北0.74.86.20.651.10.254.68綠城芝蘭月華榕發(fā)錦珹大觀保利天珺24-55建總梧桐公館24-54福厝鳳鳴天璽24-50榕發(fā)金屏垱建發(fā)瑞云在售待推尾盤地塊大東海公園府24-52建發(fā)&碧全湖央公館24-53融祥白鷺園24-54福厝鳳鳴天璽24-55建總梧桐公館24-02新榕亦川巨榮光明里雋達(dá)水岸花園Codeofthisreport|35?CopyrightJAVELIN東區(qū)板塊

|量價(jià)關(guān)系2024年東區(qū)較少新盤入市，整體市場(chǎng)規(guī)模收縮8%；續(xù)銷項(xiàng)目降價(jià)幅度大，成效顯著；2024年東區(qū)板塊供應(yīng)19.8萬㎡，同比下滑29%；成交27.7萬㎡，中海叁號(hào)院、榕發(fā)譽(yù)湖、天琴湖等晉安湖周邊項(xiàng)目主力成交，主銷項(xiàng)目全年調(diào)價(jià)幅度約10%，整體均價(jià)降至2.9萬元/㎡。東區(qū)2019-2024年商品住宅年度量價(jià)走勢(shì)2024年供2024年銷2024年價(jià)8060402005000040000300002000010000037488374023535734365317222931920242931919.8萬㎡27.7萬㎡元/㎡20192020供應(yīng)面積（萬㎡）202120222023成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）-29%同比-8%同比-8%同比2023年東區(qū)2024年商品住宅月度量價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）459986420500004000030000200001000003152729799303523023530299297902923128538288492787928165202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412說明：以上數(shù)據(jù)五城區(qū)、閩侯的價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|36?CopyrightJAVELIN東區(qū)板塊

|成交結(jié)構(gòu)東區(qū)高改產(chǎn)品線總價(jià)下探帶來成交量上漲；250-300萬、400-450萬產(chǎn)品主力成交。受桂語映月大幅降價(jià)及榕發(fā)譽(yù)湖入市推動(dòng)，160㎡以上產(chǎn)品成交量上漲，其余產(chǎn)品線成交量不同程度下滑；板塊主力成交總價(jià)段250-300萬，其次為400-450萬。2022-2024年東區(qū)商品住宅產(chǎn)品線成交變化2022成交套數(shù)2023成交套數(shù)2024成交套數(shù)80060040020005975415204674443993813593343463142592672032072081841271016960283450-70002570-9090-110110-120120-140140-160160-18050以下180以上2022-2024年東區(qū)商品住宅總價(jià)段成交變化2022成交套數(shù)2023成交套數(shù)2024成交套數(shù)600500400300200100051840935434734231731330427727426725524323022122419918317916514712511510085636666200以下45101111200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-800800-10001000以上說明：以上數(shù)據(jù)五城區(qū)、閩侯的價(jià)格為在網(wǎng)簽價(jià)格上增加加價(jià)部分。Codeofthisreport|37?CopyrightJAVELIN東區(qū)板塊

|項(xiàng)目存量在售庫存健康，待入市土地多集中于東區(qū)外圍區(qū)域，庫存壓力明顯。晉安湖周邊庫存消化較快，大量庫存集中于東三環(huán)周邊，均為市屬國企持有。狀態(tài)板塊項(xiàng)目名稱中海晉安湖叁號(hào)院榕發(fā)攬湖主力面積（㎡）2024年簽約均價(jià)2024年底庫存1.74連潘東二環(huán)100-143精裝2989376-125毛坯273683.45連潘綠城美的桂語映月保利國貿(mào)天琴湖首開香頌135-245精裝308130.54東二環(huán)135-194精裝325030.41東二環(huán)68-132毛坯238870.59首開香頌連潘大東海璽悅89-129毛坯273702.04在售福興工業(yè)區(qū)東二環(huán)建發(fā)美的君蘭和鳴聯(lián)發(fā)君樾府107-149精裝274710.05聯(lián)發(fā)君樾府97-137毛坯261340.58榕發(fā)譽(yù)湖東二環(huán)榕發(fā)譽(yù)湖140-180毛坯316101.54連潘左海星悅頌89-114毛坯278782.68榕發(fā)攬湖保利國貿(mào)天琴湖24-59福鼓山魁岐福興工業(yè)區(qū)福興工業(yè)區(qū)左海望麓79-89毛坯189992.16福厝遠(yuǎn)山拾里79-134毛坯215828.28中海晉安湖叁號(hào)院左海云山宸院厝2023-25號(hào)榕發(fā)鼓韻公館2023-26號(hào)榕發(fā)鼓翠公館2023-28號(hào)榕發(fā)鼓秀公館2023-12號(hào)左海云山宸院新投尚峯境////////////////13.5513.0720.194.06福興工業(yè)區(qū)福興工業(yè)區(qū)鼓山魁岐大東海璽悅左海星悅頌24-58榕發(fā)建發(fā)美的君蘭和鳴土地綠城美的桂語映月福興工業(yè)區(qū)福興工業(yè)區(qū)連潘4.0324-31榕發(fā)云璽公館左海望麓在售2024-31號(hào)榕發(fā)云璽公館2024-58號(hào)榕發(fā)2024-59號(hào)福厝4.2待推榕發(fā)鼓韻公館4.1尾盤福厝遠(yuǎn)山拾里榕發(fā)鼓翠公館榕發(fā)鼓秀公館福興工業(yè)區(qū)2.7地塊新投尚峯境Codeofthisreport|38?CopyrightJAVELIN金山板塊

|量價(jià)關(guān)系2024年金山住宅市場(chǎng)規(guī)模同比收縮30%，均價(jià)同比下滑21%，主銷項(xiàng)目位于老金山及奧體板塊。2024年金山供小于求，去庫存為主，萬科城市之光、榕發(fā)麓里為主力去化項(xiàng)目，高端項(xiàng)目售罄疊加在售項(xiàng)目調(diào)價(jià)幅度大，全年成交均價(jià)同比下滑21%。金山2019-2024年商品住宅年度量價(jià)走勢(shì)2024年供2024年銷2024年價(jià)504030201004000030000200001000003245931516300563002930666255962024255968.3萬㎡11.4萬㎡元/㎡20192020供應(yīng)面積（萬㎡）202120222023成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2%同比-30%同比-21%同比2023年金山2024年商品住宅月度量價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）32104000029412284282665226058252592512