仲量聯(lián)行2024年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2025年展望

青島房地產(chǎn)市場(chǎng)2024年回顧和2025年展望辦公樓市場(chǎng)整體回顧青島甲級(jí)辦公樓地圖甲級(jí)辦公樓數(shù)據(jù)一覽指標(biāo)4Q24環(huán)比變化同比變化???市場(chǎng)呈現(xiàn)流動(dòng)性制約和需求不均衡的特征供應(yīng)增量維持穩(wěn)定水平，全年共八個(gè)新項(xiàng)目交付全年租金同比跌幅達(dá)歷史高點(diǎn)金家?guī)X商務(wù)區(qū)租金

3.6元/平方米/天空置率市北中央商務(wù)區(qū)租金

2.3元/平方米/天空置率

22.3%總體量(平方米)43.8%1,173,057↑34,869↑34,869租金(元/平方米/月)100↓2.4%↓6.6%市場(chǎng)概況及趨勢(shì)?2024年青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為4.0萬(wàn)平方米，達(dá)到過(guò)去十五年最低值，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響下的市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)強(qiáng)烈衰退預(yù)期。然而，與整體市場(chǎng)有所不同的是，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的去化表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，6.3萬(wàn)平方米的凈吸納量較過(guò)去十五年的歷史均值提升了44%，表明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在市場(chǎng)波動(dòng)中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期性和韌性。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求主要有兩個(gè)方面，一方面是來(lái)自租金持續(xù)下行激活的辦公升級(jí)需求，另一方面是來(lái)自總部的自用需求?？罩寐?5.9%↑1.0ppts↓3.6ppts甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)及需求

(千平方米

)香港中路商務(wù)區(qū)租金

3.2元/平方米/天空置率

36.2%新增供應(yīng)凈吸納量??2024年，青島辦公樓市場(chǎng)共有約32萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，與過(guò)去兩年的供應(yīng)增量保持一致。其中，核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目占比約為38%，其余多數(shù)項(xiàng)目分布于非核心商務(wù)區(qū)。全年唯一交付的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目來(lái)自銀豐財(cái)富廣場(chǎng)（約3.5萬(wàn)平方米），推高全市甲級(jí)市場(chǎng)總存量至117.3萬(wàn)平方米。受到新增供應(yīng)和退租縮租等疊加因素影響，截至2024年第四季度，全市整體辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比及同比分別上升0.9和3.6個(gè)百分點(diǎn)至35.0%。房地產(chǎn)周期表甲級(jí)辦公樓空置率截至四季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為68元/平方米/月，同比下降7.5%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為100元/平方米/月，同比下降6.6%。整體市場(chǎng)及甲級(jí)市場(chǎng)的租金同比降幅較2023年底的預(yù)測(cè)值均擴(kuò)大了4-5個(gè)百分點(diǎn)，表明市場(chǎng)租金出現(xiàn)超預(yù)期下探。業(yè)主方正在以顯性降價(jià)和隱形優(yōu)惠等多種方式爭(zhēng)取有限的客戶資源，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入更深層次的博弈。37.2%漲幅放緩租金下降市場(chǎng)展望甲級(jí)辦公樓平均凈租金(元/平方米/月)?低價(jià)刺激下的市場(chǎng)流動(dòng)性預(yù)計(jì)將溫和回升。經(jīng)歷了艱難而波動(dòng)的2024年，租金上漲跌幅放緩預(yù)計(jì)2025年青島整體市場(chǎng)的成交量將在持續(xù)的低價(jià)刺激下有所回升，但甲級(jí)成交量將回歸均值。新質(zhì)生產(chǎn)力的加速發(fā)展將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，不僅為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提供了動(dòng)力，還有望撬動(dòng)辦公樓市場(chǎng)新一輪增量需求。97租戶市場(chǎng)青島平衡市場(chǎng)業(yè)主市場(chǎng)*年底預(yù)測(cè)值2|?2025仲量聯(lián)行版權(quán)所有.零售市場(chǎng)青島地圖數(shù)據(jù)一覽整體回顧指標(biāo)市場(chǎng)4Q24環(huán)比變化同比變化???全年凈吸納量回落，餐飲品牌頻繁更替，運(yùn)動(dòng)品牌求快求新時(shí)隔三年，浮山灣商圈迎來(lái)新地標(biāo)總體量(平方米)整體區(qū)域5,861,532↑70,000↓16,000租金徘徊于下行區(qū)間，降幅有所收窄有效凈租金(元/平方米/月)整體區(qū)域整體區(qū)域187↓0.6%→↓3.5%市場(chǎng)概況及趨勢(shì)空置率(僅購(gòu)物中心)8.1%↓0.7ppts?2024年青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)全年凈吸納量?jī)H為5.5萬(wàn)平方米，不及過(guò)去十五年歷史均值的五分之一。零售商業(yè)績(jī)普遍承壓下，品牌擴(kuò)張意愿明顯受阻。部分購(gòu)物中心因品牌關(guān)店撤鋪面臨較大的空置壓力，而一些表現(xiàn)尚佳的購(gòu)物中心則面臨較高的品牌淘換率。餐飲業(yè)態(tài)依然在市場(chǎng)需求中占據(jù)半壁江山，在全年新開(kāi)店鋪中的占比約為46.1%，新品牌層出不窮，但存活周期普遍縮短。雖然戶外運(yùn)動(dòng)品牌的開(kāi)店潮有所回落，但整體運(yùn)動(dòng)品牌推新品、搶流量的節(jié)奏并沒(méi)有放慢。2024年青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新開(kāi)服飾店鋪中，22.3%來(lái)自運(yùn)動(dòng)品牌，較2023年提升了7個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)及需求

(千平方米

)新增供應(yīng)凈吸納量??在四季度，2024全年唯一交付的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項(xiàng)目——集地廣場(chǎng)（GTPlaza）為市場(chǎng)帶來(lái)70,000平方米的新增供應(yīng)量。新項(xiàng)目較高的開(kāi)業(yè)率使青島整體零售地產(chǎn)市場(chǎng)空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。房地產(chǎn)周期表購(gòu)物中心空置率截至2024年四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為187元/平方米/月，環(huán)比下降0.6%，同比下降3.5%。自2020年以來(lái)，租金已連續(xù)19個(gè)季度緩慢下降，項(xiàng)目間的租金分化趨勢(shì)在近幾個(gè)季度愈發(fā)顯現(xiàn)，客流較為理想的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目正通過(guò)加速品牌淘換率來(lái)維持租金的穩(wěn)定性，運(yùn)營(yíng)不佳的項(xiàng)目雖面臨嚴(yán)峻的空置壓力，但并未持續(xù)降價(jià)，因?yàn)閱渭兊慕祪r(jià)策略已無(wú)法有效刺激此類(lèi)項(xiàng)目的客流增長(zhǎng)并吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐，租金降幅有所放緩。8%漲幅放緩租金下降優(yōu)質(zhì)零售平均凈租金(元/平方米/月)市場(chǎng)展望租金上漲跌幅放緩?下沉市場(chǎng)將迎來(lái)短期供應(yīng)高峰。2025年，青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有約40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要分布在黃島、即墨、膠南、李滄等下沉市場(chǎng)，以點(diǎn)帶面推