《房屋租賃合同違約方解除權(quán)研究》15000字（論文）

-房屋租賃合同違約方解除權(quán)研究摘要房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，在履約期限屆滿前一方當(dāng)事人在不滿足約定解除條件亦不符合法定解除條件的情況下，欲通過明示或默示違約解除合同的情況大量存在。傳統(tǒng)理論認(rèn)為依法成立的合同對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，在一方違約的情況下，解除權(quán)歸守約方享有，否則違約方會(huì)利用解除權(quán)惡意違約來謀取不正當(dāng)利益。但我國法律并未明確禁止違約方解除合同的權(quán)利，在理論和司法實(shí)踐中，往往通過目的及系統(tǒng)解釋的方法，賦予違約方解除權(quán)，房屋租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，其明示違約的行為方式相對固定和典型，不解除合同對違約方明顯不公平，此種權(quán)利的失衡應(yīng)結(jié)合雙方的締約預(yù)期和客觀情勢變化綜合判斷?！毒琶窦o(jì)要》第48條和《民法典》第580條第2款賦予了違約方在程序上申請合同解除的權(quán)利，在一定程度上解決了糾紛，緩解了合同僵局。本文旨在我國現(xiàn)行法律的基礎(chǔ)上分析房屋租賃合同違約方解除權(quán)，討論已規(guī)定的合同解除權(quán)如何更好的運(yùn)用到房屋租賃合同當(dāng)中，也使理論與司法實(shí)踐能夠更好地相結(jié)合。關(guān)鍵詞：房屋租賃合同；合同僵局；違約方；解除權(quán)27193目錄 IV176961前言 6155912房屋租賃合同違約方解除權(quán)概述 7173522.1違約方合同解除權(quán)內(nèi)涵 734442.2違約方合同解除權(quán)的立法現(xiàn)狀 8232192.3房屋租賃合同違約方解除權(quán)的意義 9257622.3.1有利于打破合同僵局 9247042.3.2有利于平衡當(dāng)事人利益 950752.3.3有利于解決司法實(shí)踐的困局 10269513.房屋租賃合同違約方解除權(quán)司法適用存在的問題 10117933.1司法適用的現(xiàn)狀 1056183.2.司法適用存在的問題 12272673.2.1合同僵局認(rèn)定要素不統(tǒng)一 12315893.2.2行使要件不明確 12322793.2.3行使方式不明確 13169984房屋租賃合同違約方解除權(quán)適用的建議 13275104.1統(tǒng)一合同僵局的認(rèn)定要素 13209914.1.1當(dāng)事人共同合同目的落空 13282024.1.2合作義務(wù)不能強(qiáng)制履行 1329504.1.3守約方消極行使解除權(quán) 14313084.2明確行使要件 14174334.2.1違約方主觀無惡意 1492854.2.2合同履行不能 1428744.2.3繼續(xù)履行顯失公平 15162234.3明確行使方式 15106425結(jié)論 16前言我國民事立法工作受到樸素道德觀的約束，往往建立在既有的立法和固有的價(jià)值之上，這種經(jīng)驗(yàn)主義的做法對于現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、文化日趨多元的中國社會(huì)來說是完全不夠的，如果法律內(nèi)容和社會(huì)發(fā)展差距過大，往往會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、文化水平的多元化以及公眾對法律的認(rèn)知程度，同時(shí)也會(huì)影響到法律的相對性和穩(wěn)定性，目前關(guān)于違約方是否享有合同解除權(quán)就是一個(gè)典型事例。第九次全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要回應(yīng)了司法實(shí)務(wù)中關(guān)于違約方是否可以起訴請求解除合同問題，確立了違約方有向法院起訴要求解除租賃合同的司法立場，目的就在于打破類似房屋租賃合同等長期履行的合同僵局，合同僵局是司法實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題，合同法不能通過確認(rèn)違約方享有解除權(quán)的方式打破僵局，但是有必要通過司法解除制度的確認(rèn)，使違約方可以申請司法解除，再由人民法院決定是否應(yīng)該解除合同。為了維護(hù)公平和誠實(shí)信用原則、提供交易效率，法律條文必須明確規(guī)定在合同僵局出現(xiàn)時(shí)的司法解除要件。對于申請解除合同的要件，違約方必須同時(shí)具備主觀非惡意違約以及繼續(xù)履行顯失公平等。房屋租賃合同違約方解除權(quán)概述合同解除是基于一方或雙方當(dāng)事人的意思表示消滅合同關(guān)系的行為。合同一旦成立，便對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生了約束效力，不可以輕易解除，但在合同履行過程中，難免會(huì)發(fā)生一些突發(fā)事件，從而使合同不能按照正常狀態(tài)繼續(xù)履行，違約方無惡意且繼續(xù)履行顯失公平的情況下，違約方是可以被允許起訴解除合同的。尤其是在房屋租賃合同這種典型的繼續(xù)性合同中，違約方享有申請解除合同這一項(xiàng)權(quán)利顯得尤為重要。違約方合同解除權(quán)內(nèi)涵近些年來，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的違約方訴至法院提出解除合同的案例，所以說明違約方合同解除權(quán)的概念和性質(zhì)至關(guān)重要，只有說明此概念和性質(zhì)，才能更好的討論違約方解除權(quán)在房屋租賃合同中的運(yùn)用。法定解除、約定解除和協(xié)議解除是合同解除的三種分類。法定解除，是指由法律確定何時(shí)、發(fā)生哪種情況予以解除合同，當(dāng)法律規(guī)定解除合同的情形發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人就可以按照法律的規(guī)定解除合同。法定解除在《民法典》第563條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！奔s定解除，指當(dāng)事人以合同的形式約定一方當(dāng)事人保留解除權(quán)。只要不違反強(qiáng)制性法律規(guī)范公共秩序以及善良風(fēng)俗，當(dāng)事人可以自行約定解除合同的條件。此種情形，解除主體守約方和違約方均有可能。協(xié)議解除，是指經(jīng)過雙方當(dāng)事人的協(xié)商，一致同意解除合同的行為，此種行為發(fā)生時(shí)間為合同依法成立后，尚未完全履行完畢前，其必要條件是雙方達(dá)成合意。在此中條件下，誰有權(quán)解除合同雙方當(dāng)事人是可以協(xié)商的，所以也就不考慮違約方能不能解除的問題。違約方的合同解除權(quán)是指當(dāng)發(fā)生違約解除的情形時(shí)，守約方有解除權(quán)但不行使，繼續(xù)履行會(huì)對非守約方顯失公平，此時(shí)按照法律規(guī)定違約方可以享有申請合同解除的權(quán)利。在2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡稱會(huì)議紀(jì)要）規(guī)定了如果違約方訴請解除合同，在同時(shí)滿足3個(gè)條件時(shí)法院可以支持違約方的請求。民法典草案二審稿合同編則是在《合同法》原有的第94條的基礎(chǔ)上增加了一款來規(guī)范違約方解除合同問題。2020年頒布的民法典則在排除繼續(xù)履行請求權(quán)之后增加了因不能繼續(xù)履行致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系。無論是2019年民商事會(huì)議紀(jì)要還是民法典合同編草案二審稿都是在《合同法》第94條違約解除的基礎(chǔ)上討論違約方的合同解除權(quán)問題，均提到守約方有權(quán)但不行使，且繼續(xù)履行對違約方顯示公平，但會(huì)議紀(jì)要還強(qiáng)調(diào)了違約方違約時(shí)無惡意的情形。[1中文文獻(xiàn)1中文文獻(xiàn)[]宋艷艷.違約方的合同解除權(quán)[D].華東政法大學(xué),2020.對于目前的權(quán)利體系而言，民事權(quán)利主要有一下幾種分類：支配權(quán)、請求權(quán)、形成權(quán)和抗辯權(quán)。違約方的合同解除權(quán)作為法定合同解除的一種，其權(quán)利性質(zhì)應(yīng)該同解除權(quán)一樣，即為形成權(quán)。但《九民紀(jì)要》第48條和《民法典》第580條第2款都只是賦予了違約方申請合同解除的權(quán)利，申請合同解除權(quán)是違約方享有的一種形成訴權(quán)。申請合同解除權(quán)與合同解除權(quán)二者存在著明顯的不同，申請合同解除權(quán)是一種程序性權(quán)利，是當(dāng)事人請求法院終止合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的形成訴權(quán)；合同解除權(quán)包括簡單的形成權(quán)，也包括形成訴權(quán)。簡單的形成權(quán)只需要權(quán)利人憑借單方的意思表示方式進(jìn)行就可以，不必通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)；而形成訴權(quán)的行使必須向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或仲裁，違約方的合同解除權(quán)應(yīng)當(dāng)與守約方的合同解除權(quán)在性質(zhì)上有所區(qū)分，其本身就是在特殊情況下被賦予的權(quán)利，理所應(yīng)當(dāng)受到特殊限制，形成訴權(quán)是特殊的形成權(quán)，是對形成權(quán)人行使形成權(quán)的一種限制，因此違約方享有的該權(quán)利應(yīng)當(dāng)是形成訴權(quán)。2.2違約方合同解除權(quán)的立法現(xiàn)狀在約定解除權(quán)的行使主體方面，《合同法》第93條第一款（已廢止，下文所提到的<合同法>均廢止，不再贅述）與《民法典》第562條第一款規(guī)定相同，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的，可以解除合同關(guān)系。合同當(dāng)事人可以協(xié)商確定約定解除權(quán)的行使主體。對于法定解除的行使主體，《民法典》第563條在繼承《合同法》第94條規(guī)定的基礎(chǔ)上新增第二款“以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同”，這說明將“以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同”這一法律關(guān)系被納入到法定解除權(quán)的主體范圍，違約方行使解除權(quán)的范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大。對于約定解除的行使要件，《民法典》第562條第二款基本繼承了我國《合同法》的約定解除權(quán)的行使條件。對于法定解除的行使主體，《民法典》第563條第一款完全繼承了《合同法》第94條的行使條件?！睹穹ǖ洹返?63條第二款作為新增條款，同時(shí)也明確了合同解除權(quán)的行使要件，即解除權(quán)的行使對象為“以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同”，即合同為不定期合同，且合同內(nèi)容為持續(xù)履行債務(wù)的。[[][]王海娜.論合同解除權(quán)的行使[D].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué),2020.以上可以看出，民法典沒有頒布之前，我國法律對于違約方合同解除權(quán)的規(guī)定是較為模糊的，我國在編寫《合同法》時(shí)，限于當(dāng)時(shí)社會(huì)的一般條件以及人們對于法律在生活中運(yùn)用的認(rèn)知，可能并沒有意識到合同中“當(dāng)事人”這一詞分為違約方和守約方，對于合同履行的意義，《合同法》第94條中所存在的司法實(shí)踐的漏洞也日漸清晰。由于學(xué)理中對于違約方是否享有解除權(quán)意見不統(tǒng)一，司法實(shí)踐中對于此問題也存在同案不同判的現(xiàn)象，而且《合同法》第110條可以被理解守約方可以提出讓違約方繼續(xù)履行合同的請求，但是此法條有一項(xiàng)除外規(guī)定，也就是說，此時(shí)的“除外”是針對守約方要求繼續(xù)履行來規(guī)定的，換而言之，此時(shí)，此時(shí)違約方是可以有不履行合同的情況，即違約方可以拒絕實(shí)際履行的請求。所以，《合同法》第110條通常被理解為針對守約方的抗辯權(quán)，但是此時(shí)的違約方本身沒有解除權(quán)，只能以拒絕履行的方式逼迫守約方行使合同解除權(quán)，這也是在當(dāng)時(shí)的《合同法》中較為麻煩且模糊的規(guī)定，如果在司法實(shí)踐中，把違約方拒絕履行合同和違約方享有合同解除權(quán)相混淆，那么從權(quán)利性質(zhì)到實(shí)踐結(jié)果，都會(huì)出現(xiàn)與立法初衷相背離的情況，所以此處的模糊點(diǎn)也是當(dāng)時(shí)《合同法》中難以規(guī)避的問題。所以，《九民紀(jì)要》第48條規(guī)定：“在例外情況下，如在一些長期性合同的履行過程中，雙方履行出現(xiàn)僵局，守約方不提出解除合同的，違約方也有權(quán)起訴請求解除合同，但應(yīng)符合一系列條件：違約方不存在惡意違約、繼續(xù)履行合同對違約方顯失公平、守約方拒絕解除合同違反誠實(shí)信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除?！彼栽瓌t上只有守約方有權(quán)解除合同，例外情況下違約方有權(quán)解除合同。雖然《九民紀(jì)要》名沒有直接賦予違約方享有合同解除權(quán)，但是相比較之前的《合同法》，明確了可以申請合同解除權(quán)的主體，違約方不單單是以拒絕履行的方式迫使守約方解除合同，而是可以在滿足法律規(guī)定的條件下，直接向人民法院申請。[[]寧玲.《九民紀(jì)要》中“違約方申請解除權(quán)”之評析[J].法制博覽,2020(17):42-44+48.]這種有條件的放寬違約方的合同解除權(quán)，根本上是符合公平原則和誠實(shí)信用原則。而且，違約方在行使解除權(quán)時(shí)，不影響其對違約責(zé)任的承擔(dān)，如果認(rèn)為無論違約方還是守約方均可作為主體行使解除權(quán)，那么在合同履行的過程中，即使不存在約定的解除事由以及不可抗力，違約方就當(dāng)然的享有不履行合同中的自身義務(wù)就去要求解除合同的權(quán)利，進(jìn)而違約方可以在自身違約時(shí)解除合同，作為解除合同的代價(jià)，違約方可以以承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任來擺脫合同束縛，法院審查后若滿足合同解除條件也應(yīng)認(rèn)定解除合同是合理且正確的。但是，《九民紀(jì)要》的規(guī)定相比之前的法律要先進(jìn)很多，如果被違約方加以取巧亂用，則會(huì)打破公平原則和誠實(shí)信用原則?！睹穹ǖ洹返?80條第二款賦予了違約方在程序上申請合同解除的權(quán)利，[]寧玲.《九民紀(jì)要》中“違約方申請解除權(quán)”之評析[J].法制博覽,2020(17):42-44+48.2.3房屋租賃合同違約方解除權(quán)的意義房屋租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，在這種法律關(guān)系下，違約方享有解除權(quán)的意義較為突出，合同解除制度是為了將受到合同限制的當(dāng)事人從內(nèi)容已經(jīng)沒有意義、權(quán)利義務(wù)已然僵化的合同中解放出來，從而盡早結(jié)束陷入困境的交易?，F(xiàn)代合同法的理論也認(rèn)為，解除合同的目的不是對當(dāng)事人進(jìn)行制裁或懲戒，而是使當(dāng)事人擺脫合同的束縛，減小利益損失，提高交易效率，出租人與承租人在訂立房屋租賃合同時(shí)，合同的有效期必然不短，因此違約方更容易受到“死亡”合同的拘束，所以房屋租賃合同違約方解除權(quán)意義重大，而且合同解除權(quán)制度并不是對合同嚴(yán)守原則的推翻，而是對該原則的補(bǔ)充，打破合同僵局的必要條件是在特定條件下允許違約方申請合同解除，這也符合合同解除制度最初的立法目的。2.3.1有利于打破合同僵局根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，違約方并不能單獨(dú)解除合同，違約方能否享有獨(dú)立的解除權(quán)是近年來理論界爭論的焦點(diǎn)，有限承認(rèn)違約方解除權(quán)，不僅能夠完全破解合同僵局現(xiàn)象，也與合同法的效率追求相符。免除或減少違約方的違約責(zé)任并不是破解合同僵局的關(guān)鍵，而是使司法介入其中，使違約方更好的履行違約責(zé)任，從而促進(jìn)交易、降低成本、減少內(nèi)耗。在房屋租賃合同中，合同履行的主觀條件和客觀條件的改變，致使合同陷入僵局，此時(shí)為了更好的進(jìn)行資源利用，賦予違約方申請解除的權(quán)利是必要的，當(dāng)違約方達(dá)成一定的申請條件時(shí)，可以推動(dòng)終結(jié)合同僵局。[[][]王云嬌.房屋租賃合同違約方解除權(quán)問題研究[D].吉林大學(xué),2019.違約方申請合同解除權(quán)主觀上要求非惡意，這是《九民紀(jì)要》中對違約方行使合同解除權(quán)的首要條件。《九民紀(jì)要》的出現(xiàn)是法官們經(jīng)過多年的司法實(shí)踐總結(jié)出來的，是滿足合同解除的最重要的條件，法官在審判案件時(shí)，可以以此為依據(jù)進(jìn)行審理，而且該條件的出現(xiàn)，可以有效地規(guī)避違約方濫用解除權(quán)，允許違約方有申請合同解除的權(quán)利，而且當(dāng)違約方主觀并無惡意但守約方又不同意解除合同的情況下，必須要訴諸法院，由法院決定能否解除。因此，由違約方向法院申請，讓法院做出一個(gè)終局的處理決定，可以盡最大可能維護(hù)當(dāng)事人雙方的平衡，減少違約方的利益損失，避免了因處理結(jié)果不夠公平公正權(quán)威而帶來的二次糾紛，更有利于保護(hù)雙方的利益，可以使房屋租賃合同的違約方利用這一形成訴權(quán)化解合同僵局問題。2.3.2有利于平衡當(dāng)事人利益合同成立的首要條件就是當(dāng)事人雙方必須在自愿和真實(shí)的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，由此可見，一份合同的訂立，一定是雙方當(dāng)事人充分的意思體現(xiàn)，所以從合同的訂立到解除、合同權(quán)利義務(wù)的設(shè)立到消亡，都要充分尊重當(dāng)事人的意思。有時(shí)合同履行條件消失，繼續(xù)履行，則可能導(dǎo)致履行成本過高或享有解除權(quán)的一方不積極行使解除權(quán)導(dǎo)致交易僵局，不符合誠實(shí)信用原則和公平原則，會(huì)導(dǎo)致諸多利益與效率的損失，有悖法律的初衷。盡管違約方?jīng)]有合同解除權(quán)，但其可以申請解除合同，這樣就可以避免了守約方消極性行使合同解除權(quán)時(shí)，產(chǎn)生的持續(xù)性的消極結(jié)果，違約方可以盡可能的打破合同僵局，減少資源浪費(fèi)。合同的正常履行是建立在雙方當(dāng)事人利益對等的前提下，如果合同繼續(xù)履行的條件消失并且守約方消極行使解除權(quán)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)體現(xiàn)出違約方或者守約方有多少損失，但是如果長期僵持下去，那么虧損的可能就不止違約方，守約方可能或多或少也會(huì)受到利益損失的影響。所以，允許違約方申請合同解除權(quán)，一定是合同的繼續(xù)履行對違約方要成了嚴(yán)重的損失，體現(xiàn)出了嚴(yán)重的失衡狀態(tài)，違約方才會(huì)得到法律的允許，此時(shí)也可以平衡當(dāng)事人雙方的利益。2.3.3有利于解決司法實(shí)踐的困局在眾多司法實(shí)踐中，違約方向法院訴請解除合同并非個(gè)案，而且近幾年來幾乎成為爭議的焦點(diǎn)。法院之所以做出允許違約方解除合同，打破合同僵局的裁定，主要原因在于：一方面，有利于維護(hù)公平原則和誠實(shí)信用原則。在出現(xiàn)合同僵局時(shí)，守約方消極行使解除權(quán)經(jīng)常是為了向違約方索要高額賠償金，這就有悖合同設(shè)立的初衷，違背了誠實(shí)信用原則和公平原則。如果一直抵觸違約方?jīng)]有合同解除權(quán)的觀點(diǎn)，則可能導(dǎo)致司法實(shí)踐困于堅(jiān)持履行但又不能履行，或者履行費(fèi)用過高但又無法突破的僵局之中，從而造成一系列訴累產(chǎn)生。但如果守約方濫用解除權(quán)，任意解除合同，則有可能造成雙方利益受損，因?yàn)榉杀仨氂枰约m正。[[]楊華.房屋租賃合同中違約方解除權(quán)問題研究[J].法制與社會(huì),2020(14):53-54.]作為繼續(xù)性合同中的典型，房屋租賃合同須有持續(xù)性的給付行為才能夠?qū)崿F(xiàn)合同的目的，如果法院的執(zhí)行機(jī)關(guān)在執(zhí)行判決是確有困難，執(zhí)行行為不具有強(qiáng)制性和可操作性，那么此種判決結(jié)果即為挑戰(zhàn)司法的權(quán)威和公信力，例如一方已不愿承租并實(shí)際搬離房屋。另一方面，如果雙方及時(shí)停止合同的繼續(xù)履行，一方率先打破合同僵局有，有利于使當(dāng)事人及時(shí)從合同僵局中脫身，雙方進(jìn)行良好的溝通后，可以各自展開其他新的交易，有利于解決司法實(shí)踐中的困局，從整體上降低交易成本?！睹穹ǖ洹返?33條規(guī)定：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。此條規(guī)定更加體現(xiàn)了《民法典》對打破合同僵局的肯定。[]楊華.房屋租賃合同中違約方解除權(quán)問題研究[J].法制與社會(huì),2020(14):53-54.[]王俐智.違約方合同解除權(quán)研究[D].吉林大學(xué),2020.房屋租賃合同違約方解除權(quán)司法適用存在的問題違約方行使解除權(quán)較多發(fā)生在房屋租賃合同之中。但是在房屋租賃合同違約方解除權(quán)的適用中，同樣也有一些問題，如因合同不能履行而導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，享有解除權(quán)的一方不解除合同對對方明顯不公平的等問題。3.1司法適用的現(xiàn)狀房屋租賃合同履約中，一方因自身或其他因素難以繼續(xù)履行需提前解除合同，但另一方當(dāng)事人拒絕解除時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生合同僵局。立法忽視了繼續(xù)性合同的特殊性，合同法定解除權(quán)缺乏解決合同僵局問題的立法機(jī)制，從而會(huì)引起司法實(shí)務(wù)與法理之間難以調(diào)和的矛盾。[[][]梁錫祥.違約人合同解除權(quán)實(shí)證問題研究[D].東南大學(xué),2018.第一，蔣懷兵與陸振斌房屋租賃合同糾紛案，蔣懷兵與陸振斌簽訂房屋租賃合同，雙方約定消防一切責(zé)任由乙方承擔(dān)，甲方提供報(bào)消防的相關(guān)手續(xù)等。但蔣懷兵實(shí)際經(jīng)營的超市開張后，消防大隊(duì)對蔣懷斌所經(jīng)營的超市作出行政處罰決定書，蔣懷兵按時(shí)繳納了罰款。不久，蔣懷兵向陸振斌發(fā)出載明超市被責(zé)令整改和罰款事實(shí)的告知書，并要求陸振斌提供消防合格的手續(xù)，否則將終止租賃合同，超市停止經(jīng)營。蔣懷斌將超市內(nèi)存放的貨物及可拆除裝潢部分搬出，但未將租賃房屋的鑰匙交還陸振斌并訴請解除合同。但法院在合同的事實(shí)上或法律上是否能要求其強(qiáng)制履行？履行不能是指作為債權(quán)的客體，其不能針對債務(wù)進(jìn)行給付的狀態(tài)。履行不能又包括兩種類型即事實(shí)上的不能和法律上的不能，事實(shí)上的不能是基于自然法則的不能。法律上的不能指根據(jù)法律的規(guī)定，不能針對債務(wù)進(jìn)行履行，其違法問題的內(nèi)容屬于民事行為。故筆者認(rèn)為本案不存在法律或者事實(shí)上履行不能，承租人、出租人兩方訂立租賃合同是出于雙方真實(shí)意思表示，且不違反強(qiáng)制性規(guī)定，并沒有法律上的理由導(dǎo)致履行不能；同時(shí)雖然承租人已經(jīng)停止經(jīng)營并將超市內(nèi)存在的貨物及可拆除裝潢部分搬出，但是其重新裝修繼續(xù)經(jīng)營的行為并無自然法則的不能，雖然繼續(xù)履行合同的代價(jià)高昂，但是這仍然不屬于事實(shí)上履行不能這種情況。強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高不是債務(wù)標(biāo)的的適用范圍。比如委托合同、合伙合同、演出合同等發(fā)生的主給付義務(wù)，這類義務(wù)一般具有高度的人身專屬性，不能由他人替代履行，在性質(zhì)上決定了不應(yīng)適用于直接強(qiáng)制履行。所謂履行費(fèi)用過高是指在標(biāo)的物在發(fā)生強(qiáng)制履行的情況下，代價(jià)過大，直接支付違約金進(jìn)行賠償對于違約方而言更為適合。筆者認(rèn)為該案適用該條款更為合適。首先，租賃合同可以被認(rèn)定為不適于強(qiáng)制履行性。相比于一般債，租賃具有獨(dú)特性，租賃合同依賴于雙方的信任，具有一定程度上的人格性或者說是人身專屬性。租賃合同訂立時(shí)，出租人不僅要考慮承租人的經(jīng)濟(jì)能力，更會(huì)考量承租人能否妥善行使對于房屋的使用權(quán)，是否會(huì)按時(shí)返還租賃物等；而承租人也會(huì)考量出租人是否會(huì)按時(shí)交付租賃房屋，房屋是否有隱形瑕疵。之所以認(rèn)為租賃合同有一定程度的人身專屬性是因?yàn)樽赓U合同是需要長期履行的繼續(xù)性合同，租賃雙方在租賃合同履行期間來往甚多，且二者因?yàn)樵摯渭m紛，信任已經(jīng)蕩然無存，對合同雙方都有所不利。所以在承租人處于一種不愿意繼續(xù)履行租賃合同的狀態(tài)時(shí)，強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同是不適宜的。其次，強(qiáng)制其繼續(xù)履行在實(shí)現(xiàn)上有困難，租賃合同的強(qiáng)制履行可能會(huì)涉及強(qiáng)制執(zhí)行租賃人的財(cái)產(chǎn)或者強(qiáng)制承租人使用，這些方式難以獲得人民群眾的觀念支持，難以說服他人。并且在該案中，承租人已經(jīng)將裝潢拆除，貨物搬走，已經(jīng)不再考慮繼續(xù)在此經(jīng)營，即使法院判決承租人繼續(xù)履行，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)化為損害賠償。在該案件中，出租方的違約行為也確實(shí)對合同目的的實(shí)現(xiàn)造成了一定的影響，繼續(xù)履行合同勢必會(huì)造成更大的損失，所以違約方解除合同請求可以支持，但是守約方的損失必須由違約方充分賠償，且該損害賠償?shù)臄?shù)額不少于合同按照約定履行時(shí)守約方所能得到的利益，否則對守約方而言就是不公平的。第二，違約方解除權(quán)的首個(gè)公報(bào)案例是“新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案”。其基本案是馮玉梅購買了新宇公司名下商場內(nèi)的獨(dú)立商鋪，雙方雖然簽訂了買賣合同并且已經(jīng)交付，但是還沒有辦理過戶登記手續(xù)，但是之后新宇公司又將該商場出租給其他公司進(jìn)行經(jīng)營，因?yàn)樵诮?jīng)營期間停業(yè)整頓過于頻繁，致使商戶和公司都不能有效的運(yùn)營，新宇公司一方認(rèn)為是經(jīng)營方式存在錯(cuò)誤，想要尋求經(jīng)營方式的突破，其中150戶商鋪已有148戶己經(jīng)與其解除合同，且公司進(jìn)行充分的賠償損失，但馮玉梅等人不同意解除合同，要求繼續(xù)履行。法院認(rèn)為，新宇公司不繼續(xù)履行合同，屬于違約方，但其繼續(xù)履行費(fèi)用較高時(shí)，從雙方利益角度出發(fā)，又不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持其實(shí)際履行。因此，法院允許新宇公司在支付充分賠償后，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提下解除合同。在這一類案件中，法院支持違約方解除合同的訴請，其目的有二。第一，消滅違約方尚未履行完畢的義務(wù)。在該案件中，由于獨(dú)立經(jīng)營的模式失敗，致使當(dāng)事人雙方已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)原先所期待的經(jīng)濟(jì)利益，原告迫切的需要終止合同的權(quán)利義務(wù)，從而達(dá)到及時(shí)止損的目的，只有權(quán)利義務(wù)的徹底終止，合同才能終止。其二，違約方請求對占有標(biāo)的物的返還。在該案中，原有的經(jīng)營模式是失敗的，原告只有將交付但未過戶的商鋪收回，才能保證自己的經(jīng)濟(jì)利益不繼續(xù)受到損失，如果請求終止合同，繼續(xù)允許被告對標(biāo)的物的繼續(xù)占有，強(qiáng)迫合同繼續(xù)履行，則會(huì)造成無法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失，法律不會(huì)支持的，法院認(rèn)為，新宇公司不能按照合同約定繼續(xù)履行，屬于違約方，但在履行之時(shí)費(fèi)用較高，法律就不能支持其實(shí)際履行。因此，法院允許新宇公司在支付充分賠償?shù)那疤嵯陆獬贤?，該案件是法院持肯定意見的典型裁判。又例如有律師事?wù)所在法院門前承租房屋開展訴訟業(yè)務(wù)，但在房屋租賃期內(nèi)法院搬遷，此種情況律師事務(wù)所要求解除合同并不意味著其惡意違約，如果強(qiáng)制其繼續(xù)履行合同不但對律師事務(wù)所無益，而且不利于房屋使用價(jià)值的發(fā)揮，造成資源浪費(fèi)，故履行不能包括客觀情況變化導(dǎo)致的締約基礎(chǔ)喪失，但又不構(gòu)成情勢變更的情況。在很多情況下，尤其是在大額交易中，不應(yīng)過分苛責(zé)違約方，只要該債務(wù)的繼續(xù)履行會(huì)使社會(huì)一般人認(rèn)為成本過高或繼續(xù)履行會(huì)顯失公平和誠實(shí)信用原則即可構(gòu)成履行不能。通過以上兩個(gè)典型案例的分析，不難看出在司法實(shí)踐中是允許房屋租賃合同違約方行使申請解除合同的權(quán)利的，司法實(shí)踐對違約方解除合同的態(tài)度已經(jīng)開始從一味否定到嘗試性“突破”轉(zhuǎn)變，《九民紀(jì)要》亦對司法實(shí)踐的這一動(dòng)態(tài)進(jìn)行了及時(shí)回應(yīng)，《九民紀(jì)要》在立法尚未明確出臺(tái)規(guī)定的情況下，通過紀(jì)要形式對于司法實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)的違約方訴請解除合同的裁判思路指明了方向，此種有條件、有限度地允許違約方解除合同可能的條款，符合合同解除制度的目的，亦符合合同法公平、誠實(shí)信用原則的立法本意。另外，我們不難發(fā)現(xiàn)，民法典下的違約方有權(quán)主張解除合同的約束條件要遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于九民紀(jì)要所規(guī)定的條件，使違約方有更多的在合同僵局下解除合同機(jī)會(huì)，同時(shí)，為了防止違約方濫用權(quán)利造成合同的不穩(wěn)定，對于違約方解除合同，民法典規(guī)定了必須是司法解除，而不是當(dāng)事人的通知解除，從而又有效地限制了違約方的合同解除權(quán)。3.2.司法適用存在的問題3.2.1合同僵局認(rèn)定要素不統(tǒng)一合同僵局是民法典新涉及到的一個(gè)法律術(shù)語，所以無論是學(xué)理界還是實(shí)務(wù)界對這一新的概念的定義極為模糊，學(xué)界和實(shí)務(wù)界在合同僵局之下所關(guān)注的糾紛形態(tài)復(fù)雜多樣，難以一概而論。合同僵局涉及的本質(zhì)問題是合同拘束力限制制度如何適用、應(yīng)否完善?！睹穹ǖ洹返?80條第2款是限制合同拘束力的新規(guī)定，其固有適用范圍是，利益同向型合同的當(dāng)事人不履行合作義務(wù)，致使共同的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。然而利益反向型合同如房屋租賃合同，原則上是不應(yīng)該適用該規(guī)定的。不過，在承租人遭遇不得已事由，難以期待其繼續(xù)使用標(biāo)的物時(shí)，出租人無正當(dāng)理由拒絕同意承租人轉(zhuǎn)租的，法院可以根據(jù)承租人的請求類推適用合同僵局規(guī)定終止合同。[[]樹宏玲.論合同僵局及其破解路徑——基于《民法典》第580條第2款之分析[J].法制與社會(huì),2021(07):190-192.]立法者在《民法典》第580條中設(shè)計(jì)第2款，表明其在接受學(xué)界共識的基礎(chǔ)上作出以下決斷，其一，原《合同法》中關(guān)于限制合同拘束力的規(guī)定不夠完善，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充新規(guī)則，以滿足債務(wù)人從合同原定給付義務(wù)的拘束中脫離出來的需要。其二，在補(bǔ)充這種新規(guī)則時(shí)須十分慎重，應(yīng)當(dāng)具備“履行不能等情形致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的[]樹宏玲.論合同僵局及其破解路徑——基于《民法典》第580條第2款之分析[J].法制與社會(huì),2021(07):190-192.3.2.2行使要件不明確首先，我國法律對于違約方合同解除權(quán)的規(guī)定是較少且模糊的，不論是《合同法》第94條或《民法典》第563條規(guī)定“有下列情形的，當(dāng)事人可以解除合同”，都沒有具體規(guī)定這里的當(dāng)事人是守約方還是違約方，定義非常模糊，但是從字面意思來看，當(dāng)事人當(dāng)然可以包含守約方也可以包含違約方，對于該問題理解學(xué)界一直存在很大爭議，有的學(xué)者認(rèn)為法律條款既然沒有明確規(guī)定，將當(dāng)事人單一的解釋為守約方，是對“當(dāng)事人”這一詞語的限縮解釋，在司法實(shí)踐中很可能產(chǎn)生法律的漏洞，故此處的“當(dāng)事人”應(yīng)當(dāng)包括守約方和違約方兩者；但是也有其他學(xué)者認(rèn)為，此處的解除權(quán)僅僅是守約方享有的，其理由是違約方既然違約，那么必然會(huì)導(dǎo)致守約方利益受損，所以違約行為應(yīng)該被追責(zé)，更不應(yīng)該產(chǎn)生違約方解除權(quán)這一概念。但是，在日常的社會(huì)生活中，會(huì)有多種多樣的主管或者客觀原因，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，此時(shí)很可能并不是因?yàn)檫`約方濫用解除權(quán)，擅自毀約，如果在此刻認(rèn)為無權(quán)解除合同，那么在法律沒有其他規(guī)定的情況下，違約方無法解除合同，導(dǎo)致合同陷入僵局，最后造成雙方利益均受損的消極結(jié)果。[[]雷裕春.合同解除權(quán)行使的若干問題研究[J].學(xué)術(shù)論壇,2007(05):158-160.][]雷裕春.合同解除權(quán)行使的若干問題研究[J].學(xué)術(shù)論壇,2007(05):158-160.其次，合同的履行不能情況的規(guī)定也是較為模糊的。履行不能既有客觀原因，也有主觀原因。這里的不能履行指的并非違約責(zé)任中排除實(shí)際履行的不能履行情況，也非僅僅指的是履行非金錢義務(wù)。違約方預(yù)期違約而解除合同，既包括違約方主動(dòng)不履行的情形，也包括由于某種客觀原因而不能履行，并且這種客觀原因既不屬于情勢變更也非不可抗力，已依法取得解除權(quán)的當(dāng)事人，并不需要依照違約方合同解除權(quán)的規(guī)定。傳統(tǒng)的合同解除理論認(rèn)為，主觀原因并不能導(dǎo)致合同的履行不能，而且，履行不能并不僅僅是指非金錢債務(wù)的履行不能。在許多情況下，特別是在大型交易中，應(yīng)包括金錢債務(wù)履行不能的情況。至于履行障礙在何種程度上構(gòu)成履行不能，筆者認(rèn)為只要繼續(xù)履行該義務(wù)會(huì)使一般人認(rèn)為成本過高或繼續(xù)履行會(huì)違反公平原則與誠實(shí)信用原則。[[]鐘云鵬（YunpengChung）.“違約方合同解除權(quán)”之辨正[D].華東政法大學(xué),2019.][]鐘云鵬（YunpengChung）.“違約方合同解除權(quán)”之辨正[D].華東政法大學(xué),2019.3.2.3行使方式不明確目前對于允許違約方在特定情況下解除合同，無論是在理論界還是實(shí)務(wù)界，都獲得了普遍的共識，但問題是該以何種方式解除，合同解除權(quán)的行使既有通知解除模式也有訴訟解除模式。違約方的解除合同權(quán)不等同于一般的法定解除權(quán)，采取通知解除的模式即意味著它可以作為形成權(quán)存在，解除權(quán)人可以直接通知對方解除合同，但是上文我們已經(jīng)討論過，違約方合同解除權(quán)的性質(zhì)并不明確，可能是形成權(quán)也可能是形成訴權(quán)，雖然違約方的合同解除權(quán)對司法實(shí)務(wù)的辦事效率有著極大的推動(dòng)效果，但在這種情況下，對違約方過分有利也易導(dǎo)致隨意違約，會(huì)極大的威脅交易秩序的安全與穩(wěn)定。另一種訴訟解除方式是因?yàn)榍閯葑兏a(chǎn)生的，需要注意的是，由于訴訟解除模式是法官結(jié)合具體案件以及豐富的專業(yè)知識做出的判斷，而不是行使形成權(quán)的結(jié)果，所以其實(shí)施效果很大程度上還取決于法官的業(yè)務(wù)能力，如何使法官正確行使司法裁量以及如何堅(jiān)持公平原則是需要關(guān)注的，雖然在司法實(shí)踐中可以看到不少法官發(fā)揮能動(dòng)性展現(xiàn)出很好的司法智慧，但是仍需要制定法官能夠遵循的相關(guān)具體規(guī)定，才能實(shí)現(xiàn)具有司法權(quán)威的法律表達(dá)。[[][]曲雅欣.淺論合同僵局及解決路徑[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2020(10):233-235.4房屋租賃合同違約方解除權(quán)適用的建議4.1統(tǒng)一合同僵局的認(rèn)定要素4.1.1當(dāng)事人共同合同目的落空《民法典》第580條第2款中的關(guān)鍵在于“致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，不僅表達(dá)了因果關(guān)系，而且又確立了不能實(shí)現(xiàn)合同目這一嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)事人能從合同中獲得預(yù)期利益是合同的目的，該預(yù)期利益必須體現(xiàn)在合同內(nèi)容之中，并不是純粹動(dòng)機(jī)中的利益。之所以在合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)允許解除合同，是因?yàn)楫?dāng)事人根據(jù)合同產(chǎn)生的預(yù)期利益已經(jīng)難以獲得，合同的存續(xù)對于當(dāng)事人而言已經(jīng)喪失其意義。而且合同僵局形成于合法有效的繼續(xù)性合同，其要求有：（1）合同應(yīng)合法有效，如存在無效情形，合同任何一方或利害關(guān)系人都可以起訴方式確認(rèn)合同為無效，并不會(huì)陷入僵局。（2）合同必須是繼續(xù)性合同，如房屋租賃合同。（3）合同仍然在履行之中，合同一方已履行了義務(wù)或正在履行中，而另一方未履行合同義務(wù)或不愿繼續(xù)履行義務(wù)損害了既得利益。[[]趙賀霞.論違約方合同解除權(quán)[D].大連海事大學(xué),2020.]合同由于違約方與守約方主觀原因，或者履約成本過高等事實(shí)或法律上的原因，合同目的因在客觀上難以再繼續(xù)履行而不能實(shí)現(xiàn)，合同違約方明確表示或以實(shí)際行動(dòng)表明不愿再繼續(xù)履行合同主要義務(wù)，守約方拒絕行使解除權(quán)反而[]趙賀霞.論違約方合同解除權(quán)[D].大連海事大學(xué),2020.4.1.2合作義務(wù)不能強(qiáng)制履行要想適用《民法典》第580條第2款，必須具備該條文第1款所規(guī)定的除外情形之一。這些除外情形中，最重要的是非金錢債務(wù)不適用于強(qiáng)制履行。在房屋租賃合同中，雙方當(dāng)事人往往是以合作義務(wù)為內(nèi)容，相互配合，屬于非金錢債務(wù)。因?yàn)楫?dāng)事人只有在相互信任的前提下才會(huì)持續(xù)合作，所以筆者認(rèn)為該種義務(wù)人身屬性較強(qiáng)，不適宜直接強(qiáng)制或代履行；在很多情形下，即便進(jìn)行間接強(qiáng)制執(zhí)行，也很難得到預(yù)期的效果，而且很容易產(chǎn)生合同僵局。[[]李琳倩.違約方解除合同相關(guān)問題研究[D].山東大學(xué),2020.]違約方未履行的非金錢給付義務(wù)不能或不適合強(qiáng)制繼續(xù)履行的部分，有法律或事實(shí)上不能履行、債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行、繼續(xù)履行成本過高等情形。例如本文典型案例，新宇公司調(diào)整廣場整體經(jīng)營模式并已完成了廣場的絕大部分改造，無法繼續(xù)為馮某梅提供商鋪經(jīng)營條件，馮某梅無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)營獲利目的；如配合馮某梅繼續(xù)履行，新宇公司則需對改造后的廣場再進(jìn)行拆除還原，金錢支出損失巨大，明顯價(jià)值失衡。[]李琳倩.違約方解除合同相關(guān)問題研究[D].山東大學(xué),2020.4.1.3守約方消極行使解除權(quán)從《民法典》第580條第2款中“但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)”的規(guī)定可知，該條文規(guī)定雖然主要是為違約方提供終止合同的救濟(jì)，但是其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任并不能免除。即使共同目的的落空應(yīng)歸因于違約方的絕對主要責(zé)任甚至全部責(zé)任，原則上也不應(yīng)將這種情況下的違約方排除在該條規(guī)定之外。但是有一個(gè)難題是如果該當(dāng)事人系故意違約，其還能否依據(jù)該條文請求終止合同。如果認(rèn)為可以的話，便無異于借司法機(jī)關(guān)之手作為通過嚴(yán)重違約擺脫合同的當(dāng)事人的保護(hù)傘，有違誠實(shí)信用原則以及禁止權(quán)利濫用之原則。在適用違約方解除權(quán)規(guī)定時(shí)應(yīng)補(bǔ)充一項(xiàng)消極要件，也就是如果一方當(dāng)事人對共同目的的落空負(fù)絕對主要責(zé)任，并對此具有惡意，則其便不得依據(jù)此規(guī)定請求終止合同。換而言之，違約方不存在惡意違約的情形，此要素要求對于違約方是否有惡意做出判斷，出現(xiàn)合同僵局的根本是違約行為的存在，所以應(yīng)當(dāng)對于違約方的主觀進(jìn)行嚴(yán)格認(rèn)定。在上述案件中，承租人選擇違約的原因在于公司對承租的商場經(jīng)營不善瀕臨倒閉以及其承租房屋消防檢測不合格，隨時(shí)有停產(chǎn)停業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此不得已選擇違約。守約方拒絕配合違約方維護(hù)自身利益，違反誠實(shí)信用原則。上述案例中，新宇公司頻繁變動(dòng)經(jīng)營策略導(dǎo)致經(jīng)營不善，出租人在承租人搬出超市且停止支付租金時(shí)，均可以視為以自己的行為導(dǎo)致違約，違約方應(yīng)當(dāng)及時(shí)行權(quán)，其怠于履行權(quán)利違背了誠實(shí)信用原則。[[]王利明.論合同僵局中違約方申請解約[J].法學(xué)評論,2020,38(01):26-38.][]王利明.論合同僵局中違約方申請解約[J].法學(xué)評論,2020,38(01):26-38.在合同僵局下，違約方往往急需擺脫合同義務(wù)束縛，不惜違約而追求利益。通過既往案例及裁判規(guī)則可知，違約方擺脫合同束縛需要啟動(dòng)訴訟，以請求的形式經(jīng)過裁判，方有可能實(shí)現(xiàn)。4.2明確行使要件4.2.1違約方主觀無惡意《九民紀(jì)要》指出，違約方解除合同的首要條件是違約方主觀上沒有惡意。這一條件的出現(xiàn)可以有效避免違約方濫用解除權(quán)，允許違約方有權(quán)申請解除合同，違約方可以利用這一訴權(quán)的形成來解除合同的膠著狀態(tài)。這一條件的存在，可以避免因違約方行使解除權(quán)而引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)。從這一條件就能看出，鼓勵(lì)違約方在特定條件下解除合同，目的不是要違約方享有的這一權(quán)利，而是讓違約方在特定條件下?lián)碛羞@一權(quán)利去化解實(shí)際案例中的僵局問題。筆者認(rèn)為，判斷違約方是否為惡意的標(biāo)準(zhǔn)，可以是解除合同后能否取得經(jīng)濟(jì)效益實(shí)質(zhì)性的增加。主觀無惡意的違約方在起訴合同行使對合同的解除權(quán)時(shí)，想要達(dá)到的預(yù)期審判結(jié)果往往僅限于停止繼續(xù)損失利益，然而，對于主觀有惡意的違約方，其違約人的選擇往往可以使其得到更多的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益比如租金差價(jià)。4.2.2合同履行不能在合同履行的過程中，可能會(huì)出現(xiàn)守約方消極行使合同解除權(quán)的情況，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行或?qū)`約方造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，此時(shí)合同便陷入了僵局狀態(tài)。但是在當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，如果合同較長時(shí)間陷入僵局，則會(huì)造成機(jī)遇的流失和資源的浪費(fèi)。如果解除權(quán)人不積極行使解除權(quán)，違約方又不被賦予解除權(quán)，那么交易效率或者是司法效率則會(huì)大大降低。允許違約方申請合同解除權(quán)，可以使雙方從合同僵局中脫身，轉(zhuǎn)而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，資源不會(huì)閑置浪費(fèi)而是得到了有效地利用，也體現(xiàn)出了效率價(jià)值。[[]劉凱湘.民法典合同解除制度評析與完善建議[J].清華法學(xué),2020,14(03):152-178.[]劉凱湘.民法典合同解除制度評析與完善建議[J].清華法學(xué),2020,14(03):152-178.首先，對履行內(nèi)容不確定的合同可以歸入履行不能的范疇。如果當(dāng)事人就合同履行內(nèi)容不確定，即為雙方的權(quán)利義務(wù)沒有明晰，這樣除了會(huì)額外增加交易成本外，也會(huì)難免產(chǎn)生自由裁量的結(jié)果和雙方最初欲達(dá)到的目的相悖的情形。其次，守約方拒絕解除合同，也即守約方惡意守約從而獲得非正當(dāng)利益的情況。通常情況下，當(dāng)合同不符合原定的履行條件時(shí)或者違約方達(dá)到了合同解除的條件時(shí)，守約方可以通過行使合同解除權(quán)達(dá)到解除合同的目的。但有時(shí)守約方會(huì)拒絕解除合同獲得非正當(dāng)利益，法律應(yīng)盡可能地避免當(dāng)事人“敲竹杠”，促進(jìn)雙方當(dāng)事人盡快解除合同，避免因履行不能導(dǎo)致的效率損失。最后，守約方違反誠實(shí)信用原則。對于違約方合同解除權(quán)經(jīng)常提到的一項(xiàng)原則便是誠實(shí)信用原則，同時(shí)，誠實(shí)信用原則也是民法中的帝王條款，一般情況下，涉及違約方合同解除權(quán)的案例，法官基本都會(huì)提到誠實(shí)信用原則，而且誠實(shí)信用原則能夠更好地幫助法官進(jìn)行邏輯推理，判斷違約方提出解除合同是否存在惡意。尤其是在房屋租賃合同中，作為繼續(xù)性合同，承租方和出租房的彼此信任也是合同能夠繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，也能夠在一定程度上防止雙方當(dāng)事人濫用權(quán)利。在某些情況下，合同確實(shí)不能繼續(xù)履行，但是合同的守約方依然消極的行使解除權(quán)甚至不愿行使，此時(shí)我們就要思考一下，守約方不愿解除合同是否是為了讓違約方賠償高額的費(fèi)用，如果真的是這種情況，那么基本可以認(rèn)定守約方在濫用權(quán)利，已經(jīng)違背了誠實(shí)信用原則，繼續(xù)履行合同對違約方會(huì)造成很大的損失，在此情況下，合同約定的守約方的權(quán)利是不被法律所保護(hù)的，此時(shí)就應(yīng)當(dāng)賦予違約方申請合同解除的權(quán)利，判定合同履行不能。[[][]王利明.民法典合同編通則中的重大疑難問題研究[J].云南社會(huì)科學(xué),2020(01):77-94+186-187.4.2.3繼續(xù)履行顯失公平在房屋租賃合同中，尤其是租賃時(shí)間較長的合同關(guān)系，往往涉及到當(dāng)事人雙方更長久的利益，此時(shí)合同履行不能陷入僵局，如果由違約方提出愿意補(bǔ)償守約方較長時(shí)間比如半年或者更長時(shí)間的租金，但守約方依然拒絕解除合同，通?？梢哉J(rèn)定守約方的行為違反了公平原則與誠實(shí)信用原則，出租方的違約行為也確實(shí)對合同目的的實(shí)現(xiàn)造成了一定的影響，繼續(xù)履行合同勢必會(huì)造成更大的損失，所以根據(jù)明顯的客觀條件推斷出，繼續(xù)履行合同顯失公平。違約方申請解除合同的請求可以支持，但是違約方必須賠付給守約方充分的損害賠償，且該損害賠償?shù)臄?shù)