江西青山湖區(qū)高層+洋房住宅投標(biāo)設(shè)計(jì)方案

中海南昌艾湖路CD301-F04-1、CD303-B02地塊項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)Scheme

design

of

plot

cd301-f04-1

and

cd303-b02,

Aihu

Road,

Nanchang2022

.10.21目錄CONTENTSDemonstrationProjectStudyPlanningProductFacadeStrategyStrategyAreadesign示范區(qū)設(shè)計(jì)Intention規(guī)劃策略產(chǎn)品策略立面意向技術(shù)圖紙項(xiàng)目背景01

項(xiàng)目背景Project

StudyDemonstration

AreadesignProjectStudyPlanningStrategy規(guī)劃策略ProductStrategy產(chǎn)品策略FacadeIntention立面意向Technicaldrawing技術(shù)圖紙示范區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目背景區(qū)位分析

│

Loc安徽省湖北省景德鎮(zhèn)九江青山湖區(qū)南昌上饒宜春鷹潭新余湖萍鄉(xiāng)撫州南省吉安贛江南支贛州南塘湖市民公園本案位置青山湖風(fēng)景區(qū)艾溪湖森林濕地公園項(xiàng)目位于江西省南昌市城東，贛江下游，青山湖畔，地理位置優(yōu)越。區(qū)位分析

│

Loc區(qū)位分析

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Lo魚尾洲公園本案位置青山湖風(fēng)景區(qū)紅谷灘區(qū)艾溪湖森林濕地公園新建區(qū)東湖區(qū)青山湖區(qū)南昌市政府南昌站西湖區(qū)青云譜區(qū)項(xiàng)目位于江西省南昌市青山湖區(qū)，距南昌站直線距離約8.5km，距南昌市政府直線距離約12.5km。區(qū)域交通

│

T科技城地鐵4號線本案位置區(qū)域交通：火炬三路項(xiàng)目地塊緊鄰地鐵4號目用地分為南北兩塊過，東側(cè)為溪湖路，出行便捷。周邊環(huán)境│

SUR污水處理廠工業(yè)園區(qū)綠地玫瑰城地鐵4號線科技城站北瀝三和公寓

艾溪康橋魚尾洲公園工業(yè)園區(qū)萬科創(chuàng)智公園萬科悅湖居吾悅公館

新城吾悅廣場本案位置1KM生活范圍圈SITE恒大名都艾湖清園南昌三中恒大商業(yè)廣場艾湖家園空地艾溪湖森林濕地公園萬科四季花城周邊環(huán)境：項(xiàng)目地塊周邊景觀資源優(yōu)越，教育資源現(xiàn)有東南面南昌三中。周邊居住小區(qū)眾多，配套商業(yè)初步成型。住宅區(qū)場地現(xiàn)狀│

The

site

situation地鐵4#線-科技站北至：北瀝三和公寓，其北為火炬五路（地鐵4號線）東至：艾湖路，其東為艾溪北至：北瀝三和公寓，其北為火炬五路（地鐵4號線）在建小區(qū)西至:景星路，其西為規(guī)劃科研用地及恒大名都項(xiàng)目南至：秀強(qiáng)路，其南為恒大地塊東至艾湖路，其東為艾溪康橋及萬科海上傳奇項(xiàng)目；西至景星路，其西為規(guī)劃科研用地及恒大名都項(xiàng)目；北至北瀝三和公寓，其北為火炬五路（地鐵4號線）；南至秀強(qiáng)路，其南為恒大御景及艾水清園項(xiàng)目。上位規(guī)劃│

MasterPlanning地塊位于南昌市青山湖區(qū)。片區(qū)規(guī)劃主要為居住用地、商服用地，東側(cè)規(guī)劃城市綠地現(xiàn)為艾溪湖森林濕地公園及魚尾洲公園，地塊周邊整體品質(zhì)較高。本案位置用地條件分析指標(biāo)輸入條件：F04-1地塊B02地塊總用地面積：28588.87㎡

總用地面積：37695.74㎡計(jì)容建筑面積≤42883.31㎡

計(jì)容建筑面積≤98008.92㎡容積率≤1.5綠化率≥30%覆蓋率≤32%限高≤80m容積率≤2.6綠化率≥35%覆蓋率≤22%限高≤80m1/2建筑間距CD303-B02、CD301-F04-1地塊可整體規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃景星路指標(biāo)統(tǒng)一平衡。建筑退線：建筑后退艾溪湖北路、艾湖路道路紅線不小于15米，退其他規(guī)劃道路紅線不小于8米。建筑物退讓用地邊界的距離不得小于規(guī)定間距的一半。地下室退地塊邊線5米以上。建筑退線空間形態(tài)：艾溪湖北路沿街建筑應(yīng)形成起伏變化，錯(cuò)落有致的天際線。建筑高度，H＜24米的建筑，面寬不超過80米；24米＜H＜54米的建筑，面寬不超過70米；H＞54米的建筑，面寬不超過50米，保證視線通透。住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)置底層架空，用作通道，架空總面積不應(yīng)小于居住建筑底層總面積的20%，單棟住宅底層架空面積應(yīng)大于該層建筑面積的50%。景星路建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格。地塊沿艾溪湖北路一側(cè)臨街居住建筑須進(jìn)行立面公建化處理。禁止機(jī)動車開口路段容量分析社區(qū)服務(wù)站：700㎡文化活動中心：500

㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：200

㎡老年人日間照料中心：450

㎡小超市:120㎡總計(jì)：133913.23㎡總計(jì)：66284.61㎡物業(yè)管理與服務(wù)333㎡便利店50

㎡燃?xì)庹{(diào)壓站：50㎡消控室及開閉所：300㎡項(xiàng)目總用地面積：66284.64㎡，其中F04-1地塊用地28588.87㎡，B02地塊用地37695.74㎡F04-1地塊配套6班幼兒園及3班托兒所，用地面積不少于4839㎡。兩個(gè)地塊可整體規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)一平衡,配套面積可以統(tǒng)一調(diào)配。近TOD+未來社區(qū)++地鐵站點(diǎn)

+

成熟片區(qū)、配套完善

教育資源未來居住地塊資源條件優(yōu)越，交通規(guī)劃便利，是片區(qū)內(nèi)較為優(yōu)質(zhì)的居住地塊，適宜打造中高端產(chǎn)品，客群定位首置和改善。02

規(guī)劃策略Planning

StrategyDemonstration

AreadesignProjectStudyPlanningProductStrategy產(chǎn)品策略FacadeIntention立面意向Technicaldrawing技術(shù)圖紙Strategy示范區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃策略項(xiàng)目背景定位分析客研報(bào)告本次投標(biāo)營銷輸入產(chǎn)品單價(jià)本次投標(biāo)營銷輸入條件大高層：18000中高層：19200洋房：20000矛盾按拿地方案，95戶型總價(jià)：171W；125戶型總價(jià)：240~250W；135戶型總價(jià)：270W；165戶型總價(jià)：330W；總價(jià)邏輯與客研報(bào)告矛盾。土地成本增高，需要設(shè)計(jì)提供高溢價(jià)方案，支持項(xiàng)目預(yù)期收益。產(chǎn)品定位搖擺，對市場信心不足。日照限制條件北地塊擬建建筑對已建建筑影響H≤33mH≤33m北地塊具有做低密度高品質(zhì)社區(qū)的先天條件，南地塊更適合高強(qiáng)度的開發(fā)。北地塊單薄，是否支持高品質(zhì)產(chǎn)品嗎？受西北側(cè)已建建筑日照影響，地塊建筑高度需控制在圖示高度。南地塊已建建筑對擬建建筑影響退紅線15M首層滿足日照建筑退界線首層架空滿足日照建筑退界線滿足首層日照可過，南面建筑最大需退界約18m。首層架空情況下日照可過，南面建筑最大需退界約15m。幼兒園位置分析選址1選址2選址3√占地情況：退界內(nèi)用地面積：2266㎡退界外用地面積：2258㎡占地情況：退界內(nèi)用地面積：3075㎡退界外用地面積：1764㎡占地情況：退界內(nèi)用地面積：2749㎡退界外用地面積：2090㎡缺點(diǎn)：由于艾溪湖北路為禁開口路段，幼兒園占據(jù)艾湖路進(jìn)一步壓縮車行開口選擇空間。缺點(diǎn)：地塊住宅分區(qū)被幼兒園打斷。缺點(diǎn)：削弱南北兩地塊沿艾溪湖北路城市界面的完整性。結(jié)論：幼兒園設(shè)置在東北側(cè)，對場地的應(yīng)用最充分；最大程度的削弱對住宅用地的影響價(jià)值分析科技城站住宅價(jià)值分析顏色越深價(jià)值越高2安居房城F04地塊市支路垃圾站1?2or12B02地塊143H=126m2城市支路H=84mH=78m住宅價(jià)值：H=54mH=54m現(xiàn)有高層建筑，視線受遮擋12≥

≥

≥總圖研究北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+11

北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18

北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18

北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18層洋房。層洋房。層四開間洋房。層四開間洋房。北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18

北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18

北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18

北側(cè)全洋房布置，南側(cè)高層+18層四開間洋房。

層3開間洋房。

層3開間洋房。

層3開間洋房。規(guī)劃提升存在問題：1、用地兩個(gè)地塊容積率可平衡，未有意識充分利用；是否可以形成兩個(gè)不同品質(zhì)的小區(qū)？2、好房子不在好位置。3、好戶型不在好房子里。4、場地的潛力需要更深的挖掘。如何破局？破局-（

北地塊）11F11F北地塊尊享社區(qū)地塊條件支持嗎？針對本地塊定制9M進(jìn)深的大開間小進(jìn)深戶型，可以爭取2排5~6層的多層住宅。共計(jì)洋房面積為：29370平方米，且產(chǎn)品干凈純粹。6層5層18~33m≥23m30m8m15m依據(jù)市場調(diào)研,片區(qū)內(nèi)約定的多層樓間距為：22~26M場地分析12現(xiàn)場行道樹高大，可以規(guī)避道路對多層洋房的噪音干擾及視線干擾6F住宅≥23M30M間距距離道路紅線30M，可以消除臨路的心理障礙輔道1-1場地?cái)嗝娣治?1F住宅現(xiàn)場行道樹高大，可以規(guī)避道路對多層洋房的噪音干擾及視線干擾2-2場地?cái)嗝娣治霰钡貕K南側(cè)現(xiàn)狀車速40~60公里/小時(shí)

車流噪音約58.5分貝30M款綠化帶可降低噪音10~15分貝，南側(cè)住宅實(shí)際噪音可達(dá)到45分貝以下，符合居住區(qū)舒適要求。艾溪湖北路對北側(cè)11層及以下建筑的噪音和視線基本無干擾，綠化帶及退線30M區(qū)域形成綠化公園，足以支持高品質(zhì)產(chǎn)品。總圖裝戶方案1提升價(jià)值：1、北地塊形成全洋房高品質(zhì)的尊享社區(qū)。2、產(chǎn)品分布與用地價(jià)值完全一致。11F11F3

、產(chǎn)品品質(zhì)與樓型完全一致4、充分利用以下設(shè)計(jì)條件：A、容積率平衡條件-低密高品質(zhì)小區(qū)95戶型B、場地尺度南北尺度小-大面寬高品質(zhì)115戶型125戶型135戶型C、30米綠帶公園-11F以下高品質(zhì)165戶型套數(shù)（戶）110165戶型占比：面積段戶型總面積（㎡）

面積占比套數(shù)占比

營銷建議戶配10.7%1351654房2衛(wèi)4房3衛(wèi)14850145202937011.0%10.7%21.73%9.6%7.7%15%5%88198洋房小計(jì)17.28%20.00%總圖裝戶方案211F11F調(diào)整裝戶，可不損容的情況下契合營銷輸入的戶型配比。95戶型總面積（㎡）23220660029820135087面積段戶型面積占比套數(shù)（戶）套數(shù)占比115戶型125戶型135戶型1351654房2衛(wèi)4房3衛(wèi)17.2%4.9%22.1%100.0%17240212110415.6%3.6%19.2%100.0%洋房小計(jì)商品住宅合計(jì)165戶型破局-（南地塊）擬建26層北已建建筑26層和6層均為小進(jìn)深大開間T2大戶型，容積率難以做足。擬建6層

擬建6層20.3M間距

19.2M間距

41M間距艾溪湖北路現(xiàn)狀道路北北擬建18層已建建筑擬建11層11層小高層戶型，不能雙排設(shè)置，單排間距有較大富余，土地浪費(fèi)。45.2M間距41M間距景觀庭院艾溪湖北路現(xiàn)狀道路擬建18層擬建18層已建建筑視野受限，且臨路18層小高層戶型，土地利用充分，庭院空間舒適。45M間距41M間距景觀庭院艾溪湖北路現(xiàn)狀道路18層小高層戶型，間距有富余已建建筑擬建27層擬建27層北視野受限，且臨路雙排27層高層戶型，間距滿足。47.5M間距52.5M間距景觀庭院艾溪湖北路現(xiàn)狀道路總圖方案提升價(jià)值：95戶型115戶型125戶型1、南地塊形成全中高層為主的優(yōu)選社區(qū)。135戶型

2、產(chǎn)品分布與用地價(jià)值完全一致。大高層面積為：19755.6395-27層大高，集約用地；165戶型115-18層中高層，提升品質(zhì)和溢價(jià)能力；125戶型-占據(jù)小區(qū)樓王位、18中高層；套數(shù)（戶）208面積段戶型總面積（㎡）

面積占比套數(shù)占比

營銷建議戶配951151253房2衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)19745.634554040500105785.6314.6%33.7%30.0%78.27%19.3%36.7%30.1%86.09%25%25%30%80%3963249283、產(chǎn)品品質(zhì)與樓型完全一致。高層小計(jì)4、南側(cè)18~27，空間尺度適宜，土地利用充分。貨值對比投拓方案優(yōu)化方案總貨值：

25.9480億總貨值：

25.2080

億結(jié)論：方案優(yōu)化后，貨值提升約7400W產(chǎn)品升級解析投拓方案優(yōu)化方案165戶型由11層洋房產(chǎn)品升級為5~6層洋房產(chǎn)品-移到花園中心，提升溢價(jià)。135戶型中高層產(chǎn)品升級為11層洋房產(chǎn)品，與165戶型形成高品質(zhì)社區(qū)，提升溢價(jià)。僅95戶型維持大高層產(chǎn)品，盡量減少背廊戶型，且調(diào)整為至土地價(jià)值較低位置125戶型調(diào)整產(chǎn)品定位，洋房/中高層統(tǒng)一為中高層產(chǎn)品，位于南地塊樓王位置，提升溢價(jià)。115戶型由原大高層產(chǎn)品升級為18層中高層產(chǎn)品，產(chǎn)品力上升,提升溢價(jià)。規(guī)劃總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)單位

備注用地面積總建筑面積地上計(jì)容總建筑面積＞18F住宅建筑面積66284.61187329.44140768.6319745.63㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-12F-18F住宅建筑面積

86040.005F-11F住宅建筑面積商業(yè)29370.000.005613.002910配套幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)綜合服務(wù)站文化活動站33370050045020012050300其中其中養(yǎng)老服務(wù)用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站其中小超市便利店消控室及開閉所燃?xì)庹{(diào)壓站50地上不計(jì)容面積1418.0045142.8133382.8111760.002.12地下建筑面積(含人防）地下車庫及設(shè)備用房人防面積36㎡/車位40㎡/車位容積率層數(shù)26-高度總戶數(shù)建筑占地面積建筑密度80.00112611073.0016.71%30.00%1611m戶㎡-綠地率-機(jī)動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛1601451其中空間意向圖03

產(chǎn)品策略ProductStrategyDemonstration

AreadesignProjectStudyProductPlanningStrategy規(guī)劃策略FacadeIntention立面意向Technicaldrawing技術(shù)圖紙Strategy示范區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略項(xiàng)目背景綠地玫瑰城本案位置SITE中海左岸瀾庭萬科海上傳奇萬科海上明月競品分析綠地玫瑰城89㎡91㎡110㎡樓品:T2/T4戶型面寬：2/3面寬房型配比：3房2廳面積：91-110㎡均價(jià)：17000元/㎡萬科海上傳奇96㎡110㎡141㎡樓品:T2/T4戶型面寬：3/4面寬房型配比：2/3/4/5/6房2廳面積：95-175㎡均價(jià)：22000元/㎡89㎡115㎡145㎡萬科海上明月167㎡樓品:T2/T4戶型面寬：3/4面寬房型配比：3/4房2廳面積：89-145㎡均價(jià)：16500元/㎡158㎡中海左岸瀾庭111㎡111㎡128㎡樓品:T2/T4戶型面寬：3/4面寬房型配比：3/4房2廳面積：111-158㎡均價(jià)：18200元/㎡總結(jié)：項(xiàng)目周邊競品主要為T2/T4樓型，市場戶型面積段為80-166㎡，居室數(shù)量以3房和4房為主，戶型面寬尺度主要為3-4開間。戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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PRODUCT

DESIGN競品對標(biāo)|

PRODUCT

COMPARISON95戶型多一衛(wèi)本案三房兩廳兩衛(wèi)萬科海上傳奇三房兩廳一衛(wèi)96㎡大高-小區(qū)最差位置大高-小區(qū)最差位置PK南北通透客餐廳陽臺一體化主臥套綠地玫瑰城萬科海上明月戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN競品對標(biāo)|

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COMPARISON115洋房戶型樓型更優(yōu)，使用率更高大高中高層本案三房兩廳兩衛(wèi)萬科海上明月三房兩廳兩衛(wèi)115㎡PK南北通透客餐廳陽臺一體化大面寬陽臺綠地玫瑰城萬科海上明月戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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COMPARISON各有優(yōu)劣且無其他公司同類競品125洋房戶型中高層+小區(qū)樓王位大高+四開間朝南本案四房兩廳兩衛(wèi)中海左岸瀾庭四房兩廳兩衛(wèi)128㎡PK客餐廳陽臺一體化大面寬陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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COMPARISON135洋房戶型樓型更優(yōu)，使用率更高，面積更小11層洋房18層中高層樓型本案四房兩廳兩衛(wèi)萬科海上傳奇四房兩廳兩衛(wèi)141㎡PK客餐廳陽臺一體化萬科海上明月四房兩廳兩衛(wèi)145㎡大面寬陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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COMPARISON165洋房戶型方廳樓型更優(yōu)，面寬更大，使用率更高5~6層洋房+5.5開間朝南+全明衛(wèi)18層高層+4.5開間朝南+暗衛(wèi)萬科海上明月四房兩廳三衛(wèi)167㎡本案四房兩廳三衛(wèi)LDKG客餐廳陽臺一體化PK主臥套次臥套大景觀陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN場景化展示|

SCENE

DISPLAY95戶型場景化設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)：通廳設(shè)計(jì)，餐客廳一體化、南北通套，小面積段配置主臥套通廳意向臥室意向客餐廳陽臺一體化，南北通透酒店式主臥套意向景觀陽臺意向通廳設(shè)計(jì)酒店式主臥套設(shè)計(jì)景觀陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DISPLAY115小高洋房戶型場景化設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)：小高洋房設(shè)計(jì)、寬廳、大面寬景觀陽臺、洄游空間設(shè)計(jì)寬廳意向餐廚一體化意向餐廚一體，廚房可開敞，觀賞性廚房增加生活互動洄游空間設(shè)計(jì)景觀陽臺意向洄游空間意向?qū)拸d設(shè)計(jì)景觀陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DISPLAY125小高洋房戶型場景化設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)：小高洋房、大面寬景觀陽臺、客餐廳陽臺一體化設(shè)計(jì)寬廳意向景觀陽臺意向客餐廳陽臺一體化景觀陽臺意向餐廚一體化意向洄游空間設(shè)計(jì)景觀陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DISPLAY135洋房戶型場景化設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)：餐客廳陽臺一體化設(shè)計(jì)、大面寬景觀陽臺、大面寬兒童房設(shè)計(jì)餐客廳陽臺陽臺一體化設(shè)計(jì)意向大面寬兒童房設(shè)計(jì)、空間可變，滿足不同家庭需求洄游空間設(shè)計(jì)兒童房意向大面寬景觀陽臺意向餐客廳陽臺一體設(shè)計(jì)大面寬景觀陽臺戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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SCENE

DISPLAY169戶型南北通方廳場景化設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)：LDKG場景設(shè)計(jì)、大方廳、大面寬景觀陽臺、洄游空間設(shè)計(jì)南北通大方廳意向南北通透餐廚一體，廚房可開敞，觀賞性廚房增加生活互動大方廳設(shè)計(jì)洄游空間設(shè)計(jì)超大面寬景觀陽臺意向餐廚一體化意向景觀陽臺戶型級配表產(chǎn)品定位高層產(chǎn)品18F洋房

18F洋房11F洋房戶型區(qū)段（建面）95㎡115㎡125㎡135㎡豎南廳南向3面寬豎南廳南向3面寬豎南廳南向3面寬豎南廳南向4面寬橫廳南向5.5面寬戶型結(jié)構(gòu)房型3房2廳2衛(wèi)3.6m豎廳3房2廳2衛(wèi)3.75m豎廳4房2廳2衛(wèi)4.0m豎廳4房2廳2衛(wèi)4.2m豎廳4+1房2廳3衛(wèi)6.6m橫廳橫廳/縱廳主臥套3.2m套衛(wèi)生間2.8×3.3m3.3m套衛(wèi)生間2.8×3.75m3.7m套衛(wèi)生間2.9×3.7m3.7m套衛(wèi)生間3.0×3.2m3.8m套衛(wèi)生間3.3m套衛(wèi)生間次臥1（內(nèi)墻）次臥22.1×2.8m-2.6×3.2m-2.8×3.3m2.8×2.8m2.5×2.1m2.8×3.4m3.4x2.8m1.8×2.4m2.9×3.5m3.4x2.9m1.7×2.4m（內(nèi)墻）次臥3（內(nèi)墻中廚（內(nèi)墻）1.6×2.8m1.6×2.9m主陽臺3.4×1.6m6.05×1.6m6.4×1.6m7.4×1.6m6.6×1.6mT2

165+165

(主推)戶型平面圖T2

165+165

(備選1)戶型平面圖T2

165+165

(備選2)戶型平面圖T2

135+135戶型平面圖T2

125+125戶型平面圖T2

115+115

(主推)戶型平面圖T2

115+115

(備選)戶型平面圖T4

95+95+95+95戶型平面圖04

示范區(qū)設(shè)計(jì)Demonstration

AreadesignDemonstrationProjectStudyPlanningStrategy規(guī)劃策略ProductStrategy產(chǎn)品策略FacadeIntention立面意向Technicaldrawing技術(shù)圖紙Areadesign示范區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目背景售樓處+入口大門示范區(qū)選址主力客群：尊享類客群產(chǎn)品類型：135㎡/165㎡洋房產(chǎn)品整體形象：高端、低密大盤適合結(jié)合大門打造所見即所得展示區(qū)，強(qiáng)調(diào)尊貴感、儀式感A區(qū)主力客群：品居+優(yōu)選類客群產(chǎn)品類型：115㎡/125㎡小高層產(chǎn)品+95㎡大高產(chǎn)品整體大盤：品質(zhì)生活社區(qū)適合打造具有生活氣息的入口形象大門B區(qū)售樓處+入口大門A區(qū)示范區(qū)選址前期

1F售樓中心2F樣板房后期

配套入口大門B區(qū)售樓處+入口大門A區(qū)示范區(qū)意向售樓處+入口大門A區(qū)示范區(qū)意向售樓處+入口大門A區(qū)示范區(qū)意向售樓處+入口大門要素總結(jié)一階展示：售樓處+入口大門關(guān)鍵詞：禮儀歸家前場、所見即所得售樓處一階展示二階展示：內(nèi)部花園\實(shí)體樣板房關(guān)鍵詞：禮儀歸家、軸線空間、品牌實(shí)力、交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房二階展示售樓處+入口大門售樓處流線規(guī)劃臨時(shí)停車區(qū)車行出入口前場景觀洽談區(qū)前往二樓樣板房沙盤區(qū)人行出入口入口大門車行流線人行流線一階展示面積:約3300㎡售樓中心：約840㎡入口大門：約110㎡售樓處+入口大門售樓處平面首層平面圖二層平面圖樣板房1樣板房2合計(jì)：精裝面積：650㎡簡裝面積：240㎡樣板間面積：195㎡入口大門南區(qū)大門設(shè)計(jì)B區(qū)平面意向圖售樓處+入口大門南區(qū)大門意向售樓處+入口大門南區(qū)大門意向售樓處+入口大門南區(qū)大門意向05

立面意向FacadeIntentionDemonstration

AreadesignProjectStudyFacadePlanningStrategy規(guī)劃策略ProductStrategy產(chǎn)品策略Technicaldrawing技術(shù)圖紙Intention示范區(qū)設(shè)計(jì)立面意向項(xiàng)目背景選型A

現(xiàn)代簡約都市風(fēng)格立面參考方向一：現(xiàn)代簡約都市風(fēng)格（1）立面參考方向一：現(xiàn)代簡約都市風(fēng)格（1）選型B

中海華南區(qū)立面標(biāo)準(zhǔn)化選型C

經(jīng)典比例風(fēng)格立面參考方向二：經(jīng)典比例學(xué)院風(fēng)格（1）立面參考方向二：經(jīng)典比例學(xué)院風(fēng)格（2）立面參考方向二：經(jīng)典比例學(xué)院風(fēng)格（3）成本與品質(zhì)立面參考陽臺細(xì)節(jié)處理效果參考金屬和真石漆材料是兩種，價(jià)格有高低怎么用涂料表現(xiàn)金屬的效果？?

陽臺線腳重點(diǎn)處理，中間位置用真石漆，下口位置用香檳色鋁板收邊細(xì)化立面效果立面參考線腳細(xì)節(jié)處理如果成本超標(biāo)，鋁板也可以用分色的方式和金屬漆替代飄窗節(jié)點(diǎn)100mm土建土建加鋁板200mm50mm土建土建鋁板交接面鋁板鋁板陽臺節(jié)點(diǎn)?

陽臺與飄窗按寬度刻劃一道200mm鋁板土建鋁板交接面20mm寬（5mm深）的縫，代替金屬凹槽，既節(jié)約了一定的成本，有保證了最后的效果,兩側(cè)飄窗鋁板500mm土建土建鋁板底部增加鋁板線條，陽臺上部與底部增加鋁板線條。土建鋁板交接面鋁板50mm立面參考如果成本超標(biāo)，鋁板也可以用分色的方式和金屬漆替代材料交接處理平面局部涂料+金屬漆鋁板陽臺節(jié)點(diǎn)?

一二層近人尺度采用金屬雨棚過渡首層(石材和金屬）和鋁板標(biāo)準(zhǔn)層（涂料）交接關(guān)系。?

金屬鋁板外框采用倒“凹”形,確定立面主體層次土建鋁板?

在施工中，先將涂料上完，再固定金屬鋁板，做到完美交接立面參考山墻分縫轉(zhuǎn)角400

1200400300400

300

12002600900分縫層次設(shè)計(jì)，打造類幕墻效果200層高縫、結(jié)構(gòu)縫：每隔兩層在層高線下400mm/600mm的位置劃縫,橫向拉通。?400300400160030018008002100?

裝飾縫：劃縫根據(jù)美觀，感性有組合性劃分各處墻面?

橫縫20mm，豎縫10mm，膩?zhàn)庸纯p縫深5mm580020006

技術(shù)圖紙Technical

drawingDemonstration

AreadesignProjectStudyPlanningStrategy規(guī)劃策略ProductStrategy產(chǎn)品策略FacadeIntention立面意向示范區(qū)設(shè)計(jì)技術(shù)圖紙項(xiàng)目背景彩色總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)單位

備注用地面積總建筑面積地上計(jì)容總建筑面積＞18F住宅建筑面積66284.61187329.44140768.6319745.63㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡12F-18F住宅建筑面積

86040.005F-11F住宅建筑面積商業(yè)29370.000.005613.002910配套幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)綜合服務(wù)站文化活動站33370050045020012050300其中其中養(yǎng)老服務(wù)用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站其中小超市便利店消控室及開閉所燃?xì)庹{(diào)壓站50地上不計(jì)容面積1418.0045142.8133382.8111760.002.12地下建筑面積(含人防）地下車庫及設(shè)備用房人防面積㎡㎡-36㎡/車位40㎡/車位容積率層數(shù)26-高度總戶數(shù)建筑占地面積建筑密度80.00112611073.0016.71%30.00%1611m戶㎡-綠地率-機(jī)動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛1601451其中技術(shù)總圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)北地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)南地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-備注指標(biāo)37695.74140571.01106248.63105785.63463.00213單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-備注用地面積總建筑面積28588.8746758.4334520.0029370.000.00用地面積總建筑面積地上計(jì)容總建筑面積住宅建筑面積地上計(jì)容總建筑面積住宅建筑面積商業(yè)配套配套5150.002910物業(yè)管理用房消控室及開閉所燃?xì)庹{(diào)壓站便利店其中幼兒園150其中物業(yè)管理用房社區(qū)綜合服務(wù)文化活動站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)用房小超市120700500200450120其中50其中50地上不計(jì)容面積1018.0033304.3824422.388882.002.82其中其中地下建筑面積(含人防）地下車庫及設(shè)備用房人防面積36㎡/車位40㎡/車位消控室開閉所150容積率層數(shù)地上不計(jì)容面積400.0011838.438960.432878.001.2118-地下建筑面積(含人防）地下車庫及設(shè)備用房人防面積高度80.00m戶㎡-總戶數(shù)928建筑占地面積建筑密度綠地率6003.0015.92%30.00%1229容積率層數(shù)高度1130.001985070.0017.73%30.00%382--m戶㎡-機(jī)動車停車位輛輛輛輛輛輛總戶數(shù)地面停車位地下停車位非機(jī)動車停車位122建筑占地面積建筑密度綠地率機(jī)動車停車位其中其中1107-地面停車位地下停車位輛輛輛地面停車位地下停車位38344其中空間意向圖艾溪湖北路北側(cè)城市天際線艾溪湖北路南側(cè)城市天際線戶型分布95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型交通流線分析圖例禁開口路段入庫動線幼兒園流線人行流線地庫入口消防流線分析圖例消防流線消防登高場地日照分析圖·日照結(jié)果：住宅本地塊滿足各樓棟大寒日2小時(shí)日照，未改變周邊已建建筑的日照時(shí)數(shù)。日照計(jì)算參數(shù)：（一）位置：南昌（二）有效日照時(shí)間帶：大寒日為真太陽時(shí)8時(shí)~16時(shí)（三）計(jì)算時(shí)間間隔：5分鐘（四）有