房地產(chǎn) -物業(yè)管理前期介入工作指引

2012年11月05日前期介入的目標與計劃物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。前期介入如何做好節(jié)能改造措施所謂技術(shù)節(jié)能，包括兩層含義：一、是運用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達到降低能耗的目的。二、是運用技術(shù)方法達到降低能耗的目的。對已經(jīng)投入使用的物業(yè)項目待物業(yè)管理能夠介入時，物業(yè)項目的工程建設(shè)均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時再想通過改變設(shè)計而達到節(jié)能目的，已經(jīng)為時已晚。做好項目節(jié)能工作，首先要在設(shè)計思想上有一定認識，其次在具體實施上有強有力的保障，加強完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費，以盡可能減少的資源消耗，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟社會效益。前期介入如何做好節(jié)能改造措施2、物業(yè)組成工作小組;4、計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。5、物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)6、對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。前期介入流程圖?房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)前介工作?物業(yè)前介工作小組構(gòu)架介入對照表前期介入領(lǐng)導小組前期介入領(lǐng)導小組前期介入售場小組信息采集前期介入售場小組信息采集前期介入前期介入前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工1、規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。2、營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。3、施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計評估準備1、規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。2、報批報建文件《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。3、企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。4、設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。5、地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。6、物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則（1）目的通過對項目信息采集工作的是規(guī)范管理，提升前期介入工作質(zhì)量，保證物業(yè)管理方案的符合性與有效性(2)適用范圍本規(guī)范適用于前期介入項目進駐現(xiàn)場后部門所有業(yè)務(wù)信息的管理.包括開發(fā)全面項目設(shè)計.工程.成本控制方面的信息收集1)項目信息采集工作由前期介入物業(yè)經(jīng)理指導，負責2)根據(jù)經(jīng)理工作安排，物業(yè)機構(gòu)籌備組人員應(yīng)追蹤開發(fā)商設(shè)計、工程部人員填寫《物業(yè)信息登記表》，遞交前期介入物業(yè)經(jīng)理3)現(xiàn)場的工程跟蹤，包括每周依據(jù)工程進度進行拍照留檔4)收集工程圖樣資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試5)在開發(fā)商允許的范圍內(nèi)參與各類設(shè)施、設(shè)備供應(yīng)商的評估與合同評審，就重要合同條款進行建議及信息歸集6)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量。7）全面收集戶型，并確定各類戶型的空調(diào)外掛機設(shè)置位置。8)就電梯、中水、水景觀、太陽能屋面、智能化、地下車庫等專項設(shè)備、設(shè)施，與施工方處理好接口.了解其使用性能與注意事項，避免入往前和入住后的人為損壞。9）追蹤各類物業(yè)用房的落實：辦公大廳、辦公室、員工宿舍及食堂等。10)聯(lián)合公司本部，建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，展開通郵、通電、通水、通氣、通電話申請、有線電視、地名申報等準備工作。11)依據(jù)小區(qū)的設(shè)施配備，制訂未來的能源損耗預(yù)估及節(jié)能計劃。3.采集信息的利用(1)方案制訂通過信息的系統(tǒng)整理，針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案，并以此為依據(jù)編制物業(yè)管理方案。(2)承接查驗充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著對業(yè)主負責的態(tài)度，在竣工后、交房前對物業(yè)管理項目進行嚴格、細致、全面的承接查驗，并指導質(zhì)量保修工作(3)其他事宜如印刷業(yè)主資料、聯(lián)系制作社區(qū)網(wǎng)站規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則物業(yè)項目信息采集實用表格實用表格：(1)項目基本資料信息表(2)完善性項目信息需求表(3)供配電系統(tǒng)信息表(4)給排水系統(tǒng)信息表(7)消防系統(tǒng)信息表(8)安防系統(tǒng)信息表(9)車庫系統(tǒng)信息表(10)采暖系統(tǒng)信息表(11)其他弱電系統(tǒng)信息表(12)會所設(shè)備信息表(13)其他設(shè)備信息表(14)圖樣與資料信息表規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則物業(yè)項目營銷策劃階段介入略規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則物業(yè)項目售場服務(wù)介入略規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則1、消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可2、消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。3、消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。4、消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則），規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則），規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則），），規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則室內(nèi)配置1、室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。2、室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。3、室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利，距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開。4、套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。5、空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。6、室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位管中應(yīng)距地2.2米左右向外傾斜10度左右。7、當戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。8、如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位置。9、室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。10、電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。11、聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。12、高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則規(guī)劃設(shè)計階段介入—項目評估細則施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容(1)成立工程介入小組工程介入小組一般2--3人，要求人員專業(yè)、搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓。建議與開發(fā)商項目部設(shè)定的專人形成對接，要求及時回復(fù)物業(yè)前期介入項目部的建議。(2)現(xiàn)場跟進工程介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與開發(fā)商、施工方進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。(3)工作周報工程介入實行書面記錄，并將施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給開發(fā)商相關(guān)部門.跟進所呈報問題的解決情況(4)參與會議物業(yè)前期介入項目部定期參加入：發(fā)商組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會.及時溝通相關(guān)問題和進度(5)整改落實物業(yè)前期介入項目部對介入后發(fā)現(xiàn)的主要問題以書面報告的形式上報給開發(fā)商，并跟進問題整改落實情況。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容物業(yè)公司在項目施工階段介入注意要點施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容物業(yè)公司在項目施工階段介入注意要點地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：a、無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b、采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c、采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容物業(yè)公司在項目施工階段介入注意要點樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴格監(jiān)控。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容物業(yè)公司在項目施工階段介入注意要點施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容物業(yè)公司在項目施工階段介入注意要點砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與粱底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題的原因通常是墻體砌筑至底梁時的方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿，墻磚體的砌筑方式進行監(jiān)督，墻頂和梁底間砌磚時，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊和梁底，并保證砂漿飽滿。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶透常會出現(xiàn)窗框與墻體問滲水，這些都是施工常見問題，按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)督施工。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容物業(yè)公司在項目施工階段介入注意要點理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容前介工程質(zhì)量檢查考核制度：施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容前介施工單位管理作業(yè)制度：u施工單位管理作業(yè)指引u在建工程施工單位工作質(zhì)量評u在建工程施工單位工作質(zhì)量評u在建工程施工單位工作質(zhì)量評u在建工程施工單位工作質(zhì)量評施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容前介施工管理質(zhì)量安全獎懲制度： 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入物業(yè)公司對竣工驗收階段介入物業(yè)公司對竣工驗收階段介入建設(shè)項目進入安裝施工階段，由于不同的協(xié)作單位交叉施工頻率增加，成品保護至關(guān)重墓。為微敵杜漸，特制訂本制度。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入物業(yè)公司對竣工驗收階段介入3.禁止行為和注意事項1)禁止在巳驗收區(qū)域和設(shè)備房.機房內(nèi)吸煙。2)禁止擅自動用業(yè)主室內(nèi)己安裝的衛(wèi)生活具，3)禁止在石材地坪上拖曳雜物，防止表面受損。4)禁止在已經(jīng)完工的地面上動火及電焊作業(yè)，如確實需要，需事先通知相關(guān)人員，并做好防護措施5)開啟檢修孔時，操作人員必須戴上清潔的手套，不得將污物、污跡抹上墻面：6)在墻邊進行整改維修時，必須在堵上貼有保護膠紙7)對鐵藝等進行油漆工作時，應(yīng)事先在地面鋪好報紙，油漆滴落形成污染的清潔成本，由責任人承擔。8)對安裝上的門窗，禁止隨意用物品卡在門角，以免形成變形破壞。9)施工單位和裝修裝飾單位嚴禁破壞防水層、保溫層，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按損失10倍罰款。10)電梯保護專章：不得隨意撕去轎廂內(nèi)飾的保護貼膜，禁止裝運散裝的建筑材料及濕貨，驗收后在轎廂內(nèi)需設(shè)置保護板。11)進入木地板區(qū)域必須穿上鞋套12)墻、地面管道區(qū)在水泥抹平后，及時指派專人就管道區(qū)劃線，注意打洞，敲釘時勿損壞暗埋的管線。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入4.成品分項管理要求(1)玻璃幕墻、鋁合金成品保護1)幕墻、窗框四周嵌打防水密封膠時，操作應(yīng)仔細，不得污染幕墻、窗框。2)拆搭腳手架、跳板，其材料對鋁框要有相應(yīng)的保護措施，否則不許在門窗框上報披，安裝管線，設(shè)備應(yīng)防止撞壞幕墻3)不許在幕墻、窗框上撞擊、釘釘或刻畫，幕墻、窗玻璃安裝后成立即貼上“小心(2)電訊通信成品保護面板、模塊、配線架、機柜、控制箱、控制柜、攝像頭和報警器的安裝必須在內(nèi)裝修工程基本完成后進行，其他安裝與相關(guān)工序配合進行。1)木門窗、框及貼臉線和筒子板等進入施工現(xiàn)場，必須將材料放置在通風良好、防同防潮的地方，并沒專人管理。2)油漆、膠等易燃材料必須放置在遠離火種和易燃品處，并放進專用房間加以保管3)產(chǎn)品在油漆和安裝后，用塑料布將油漆好的產(chǎn)品全部遮蓋起來，以免其他雜質(zhì)對產(chǎn)品的污染。4)施工中做好對工人的技術(shù)交底，嚴禁撞擊門框窗及貼臉,物業(yè)公司對竣工驗收階段介入(4)地面、墻面成品保護1)地面抹好后，進行灑水養(yǎng)護的一周內(nèi)不得進行下一道工序操作2）運輸通道處的地面，養(yǎng)護完畢后應(yīng)鋪設(shè)專門的保護層保護地面。3)做好的地面，不允許有污染物落灑在地面，如全損耗系統(tǒng)油、油漆、油污、膠或粘結(jié)劑，更不能在水泥地面上拌拌砂漿。4)其他工種的操作工具，如高凳、梯子及小車腿等用膠皮包好，以防磕碰施工好的地5)在水泥地面上堆放金屬或其他重物時，應(yīng)墊木板以免劃傷地面。6)做好的地磚五天后方能上人.7)新鋪花崗巖地面的房間應(yīng)進行臨時封閉，操作人員和檢查人員進入房間踩踏時，一定要穿軟底8)花崗巖地面完工后，房間應(yīng)封閉，粘貼完水泥砂漿或其他粘結(jié)劑達到強度后，如需其他工種作業(yè)，應(yīng)在表面加覆蓋保護措施9)墻面剔鑿應(yīng)在抹水泥墻面之前進行，以防剔鑿導致墻面空鼓。輕質(zhì)墻體必須經(jīng)甲方確認同意后，方可用切割機切割、剔改。10)瓷磚貼完后應(yīng)加強保護和養(yǎng)護，墻角和門窗處應(yīng)加木板防護以防碰撞。11)墻面貼好后，嚴禁在墻上或附近剔鑿，防止破壞瓷磚與墻面的粘接。12)瓷磚貼好后，應(yīng)進行養(yǎng)護，嚴禁用色筆在墻面上亂畫或用硬質(zhì)物品敲擊'13)其他工種插入施工時，任何人不得污染和損壞瓷磚，特別是瓷磚的陽角，不得有金屬物體和其他材料堆積在屋面瓷磚上。14)刷涂料墻面不得雨淋、水泡，其他工種施工時不得碰撞陽角和墻面。15)嚴禁有一切污染物污染涂料墻面，嚴禁在刮白的涂料墻面上亂寫亂畫。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入(4)地面、墻面成品保護1)地面抹好后，進行灑水養(yǎng)護的一周內(nèi)不得進行下一道工序操作2）運輸通道處的地面，養(yǎng)護完畢后應(yīng)鋪設(shè)專門的保護層保護地面。3)做好的地面，不允許有污染物落灑在地面，如全損耗系統(tǒng)油、油漆、油污、膠或粘結(jié)劑，更不能在水泥地面上拌拌砂漿。4)其他工種的操作工具，如高凳、梯子及小車腿等用膠皮包好，以防磕碰施工好的地5)在水泥地面上堆放金屬或其他重物時，應(yīng)墊木板以免劃傷地面。6)做好的地磚五天后方能上人.7)新鋪花崗巖地面的房間應(yīng)進行臨時封閉，操作人員和檢查人員進入房間踩踏時，一定要穿軟底8)花崗巖地面完工后，房間應(yīng)封閉，粘貼完水泥砂漿或其他粘結(jié)劑達到強度后，如需其他工種作業(yè)，應(yīng)在表面加覆蓋保護措施9)墻面剔鑿應(yīng)在抹水泥墻面之前進行，以防剔鑿導致墻面空鼓。輕質(zhì)墻體必須經(jīng)甲方確認同意后，方可用切割機切割、剔