濟(jì)南歷城山塑地塊住宅項(xiàng)目（高層+中高）投標(biāo)方案設(shè)計(jì)

大

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DAHUA項(xiàng)目概念方案第一事業(yè)部2022年2月對(duì)話基地濟(jì)南印象區(qū)位分析印象濟(jì)南濟(jì)南城市定位山東省省會(huì)、副省級(jí)市、濟(jì)南都市圈核心城市、環(huán)渤海地區(qū)南翼的中心。國家歷史文化名城、史前文化——龍山文化的發(fā)祥地之一，第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。被世界權(quán)威機(jī)構(gòu)GaWC評(píng)為世界二線城市。滄州石家莊德州交通便利淄博濰坊濟(jì)南與滄州、淄博、臨沂、濟(jì)寧距離一小時(shí)高鐵路程；與日照、煙臺(tái)等城市距離兩小時(shí)以內(nèi)高鐵路程。濟(jì)南JINAN邯鄲青島日照濟(jì)寧菏澤環(huán)渤海南翼中心

交通便利臨沂連云港開封歷城區(qū)區(qū)塊發(fā)展天橋區(qū)、歷城區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)為濟(jì)南市的中心城區(qū)，濟(jì)南整體形成“一體兩翼多點(diǎn)”的空間格局。

“一體”為泰山和黃河之間的濟(jì)南中心城區(qū)，由主城區(qū)、高新組團(tuán)、章丘組團(tuán)、臨空組團(tuán)、長清組團(tuán)構(gòu)成。天橋區(qū)槐蔭區(qū)歷下區(qū)市中區(qū)歷城區(qū)歷城區(qū)，位于濟(jì)南市區(qū)東、南部，南與泰安市泰山區(qū)、岱岳區(qū)。2019年，歷城區(qū)常住人口81.76萬人，下轄17個(gè)街道，歷城區(qū)是中國工業(yè)百強(qiáng)區(qū)

、國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)

、全國農(nóng)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)典型縣

、革命文物保護(hù)利用片區(qū)分縣。2019年，歷城區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%，固定資產(chǎn)投資增長20%。城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民人均可支配收入增長8%、8.5%。北翼發(fā)展軸

城市副中心新東站濟(jì)南遙墻機(jī)場濟(jì)陽區(qū)新東站片區(qū)新東站位于濟(jì)南市主城區(qū)東北部，距市中心區(qū)約15公里，距濟(jì)南遙墻機(jī)場8公里，為濟(jì)南鐵路樞紐“三主一輔”客運(yùn)站三主之一，集高速鐵路、城際鐵路、城際高鐵、城市軌道交通等多種交通方式于一體。新東站地區(qū)為城市副中心之一，將打造成“區(qū)域增長極、都市新引擎、低碳實(shí)踐區(qū)”。新東站區(qū)濟(jì)南東站天橋區(qū)濟(jì)南謝家屯汽車站1.6KM基地SITE伴隨著濟(jì)南城市進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，根據(jù)濟(jì)南市規(guī)劃局公布“攜河發(fā)展”及新東站核心區(qū)規(guī)劃進(jìn)展，新東站片區(qū)將成為濟(jì)南“北跨”的橋頭堡，致力發(fā)展為經(jīng)濟(jì)、教育、文化等多方面走在前列的現(xiàn)代化城區(qū)。可以預(yù)見，受益，于片區(qū)發(fā)展紅利，以及頗具競爭力的房價(jià)水平新東站片區(qū)未來將成為濟(jì)南安家置業(yè)的新熱土。黃河市中區(qū)濟(jì)南站歷城區(qū)城市副中心

北跨“橋頭堡”上位規(guī)劃SITE歷城區(qū)新東站片區(qū)，濟(jì)南“北跨”橋頭堡，致力發(fā)展為經(jīng)濟(jì)、教育、文化等多方面走在前列的現(xiàn)代化城區(qū)，受益于片區(qū)發(fā)展紅利，未來潛力較大。主干道（50~70m）快速路（50~70m）次干道（30~50m）支路（15~30m）規(guī)劃中道路交通體系地鐵線路鳳凰北路規(guī)劃地鐵6號(hào)線梁王東站毛莊站濟(jì)南東站裴家營站梁王站道路體系：SITE地塊緊鄰規(guī)劃地鐵6號(hào)線、9號(hào)線的梁王站和路家站，距離濟(jì)南東站1.6KM。地塊之間有待建道路通濟(jì)橋路穿過，沿項(xiàng)目周邊西側(cè)規(guī)劃路鏈接鳳蕭路可到達(dá)工業(yè)北路。王舍人北站路家站規(guī)劃地鐵9號(hào)線周邊道路主干道體系完整，較為寬敞，部分道路在建狀態(tài)。地鐵3號(hào)線王舍人站項(xiàng)目整體位置相對(duì)優(yōu)越，西北方距離濟(jì)南東站僅有1.6公里（此處有地鐵站），距離城市主干道望華北街和望華南街只有三百米左右。URBANTRANSPORTATION歷城區(qū)邢家中心小學(xué)配套資源周邊配套王舍人鎮(zhèn)沙河小學(xué)灘頭小學(xué)教育配套：歷城區(qū)董家鎮(zhèn)謝家小學(xué)東方藝術(shù)學(xué)校項(xiàng)目北側(cè)為梁王小學(xué)（安置小區(qū)小學(xué)），西側(cè)萬象新天2.3公里歷城二中分校，項(xiàng)目自身配建幼兒園，整體教育資源一般。白泉梁四小學(xué)歷城區(qū)邢家醫(yī)療配套：希望小學(xué)王舍人實(shí)驗(yàn)中學(xué)梁王小學(xué)濟(jì)南東站幼兒園王舍人第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)地塊周邊醫(yī)療配套較好，距離濟(jì)南市第七人民醫(yī)院2.6km，距離濟(jì)南市第三醫(yī)院2.7km，距離山東省胸科醫(yī)院4.5km。商業(yè)配套：SITE郭店醫(yī)院地塊周邊目前商業(yè)配套較差。周邊較近的為濟(jì)鋼森林公園地下商業(yè)，2022年12月竣工，靠近萬虹廣場、龍湖天街等商業(yè)繁歷城二中歷城二中華區(qū)約2.2公里。景觀資源：錦平小學(xué)王舍人實(shí)驗(yàn)小學(xué)

濟(jì)南市第三人民醫(yī)院歷程特殊教育學(xué)校龍湖天街項(xiàng)目東側(cè)靠近韓倉河，未來整治后環(huán)境較好，南側(cè)800米為占地674畝的濟(jì)鋼森林公園，計(jì)劃2021年6月份開放，（白泉濕地公園、韓倉河公園待建）中糧大悅城濟(jì)南市第七人民醫(yī)院恒大商業(yè)廣場東都國際廣萬虹廣場濟(jì)南信息

華聯(lián)超市工程學(xué)校場歷城區(qū)里仁學(xué)校鮑山公園商業(yè)資源學(xué)校資源醫(yī)院資源景觀資源臨近三條地鐵線及工業(yè)北高架，周邊有三公園、濟(jì)南三院，項(xiàng)目交通、環(huán)境、醫(yī)療配套較好。魯能泰山7號(hào)體育公園將山山東省胸科醫(yī)院通梁王新城青菱河路用梁王小學(xué)梁王濟(jì)南東站幼兒園西歷城區(qū)人民法院A-2路大A-1基地北側(cè)為梁王小學(xué)和安置房梁王新城小區(qū)，外立面效果一般，南側(cè)為濟(jì)鋼老廠區(qū)，東側(cè)為荒地?？傮w基地周邊環(huán)境品質(zhì)較低。StrengthsWeaknesses劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目純住宅無商業(yè)負(fù)擔(dān)；剛需熱點(diǎn)板塊，，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)1、地塊周邊現(xiàn)狀較差，處于待開發(fā)狀態(tài)，地塊通達(dá)性及展示面2、地塊方正，無不良附著物，滿足快速開工條件稍弱3、新東站為濟(jì)南“北跨”橋頭堡，攜河發(fā)展，濟(jì)鋼未來打造“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的三生融合新城，680畝濟(jì)鋼森林公園開放、臨近3條規(guī)劃地鐵線、靠近工業(yè)北高架及鳳凰路快速路，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?、周邊配套大多處于規(guī)劃狀態(tài)，除回遷房外無配套，短時(shí)間內(nèi)難以落地，目前交通通達(dá)性較差，影響居住舒適度。SWT

O1、板塊內(nèi)后續(xù)新增供應(yīng)較多，后期可能形成直接競爭2、周邊地緣性客戶較少，未來需重點(diǎn)對(duì)外拓客1、地塊該區(qū)域處于濟(jì)南熱點(diǎn)區(qū)，主城區(qū)待發(fā)展版塊，疊加發(fā)展主軸+新東站片區(qū)雙IP，未來發(fā)展?jié)摿o限2、東側(cè)靠近韓倉河治理，南側(cè)800米為占地674畝的濟(jì)鋼森林公3、板塊均以剛需型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，集中在95-120㎡和部分130㎡戶型，低密產(chǎn)品存有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。園。隨著地鐵開工商業(yè)配套逐步完善、周邊區(qū)域發(fā)展前景較好，3、隨著配套政策相繼落地，住宅升值空間較大挑戰(zhàn)Threats機(jī)會(huì)Opportunities快速打造呈現(xiàn)對(duì)應(yīng)售樓處示范區(qū)小面積剛需，高去化產(chǎn)品力最大化產(chǎn)品均好性，穩(wěn)健為主流速快高溢價(jià)快周轉(zhuǎn)低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間成本市場品質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)輸入條件解題思路總體方案規(guī)

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r注重規(guī)劃脈絡(luò)，極致強(qiáng)排產(chǎn)生最大貨值，并且滿足規(guī)劃邏輯創(chuàng)造良好規(guī)劃”增加溢價(jià)”土木鋪淘寶店：https://520/輸入條件輸入條件濟(jì)南東站幼兒園梁王小學(xué)A-1用地面積：

47798㎡容積率：1.5≤地上容積率≤2.7；地下容積率≤1.4梁王新城建筑密度：

≤20%規(guī)劃綠地率：

≥30%（暫定）A-2路規(guī)8M用地面積：29356

㎡容積率：1.0≤地上容積率≤1.67；地下容積率≤0.8415M通商業(yè)地塊B劃A-18M5M建筑密度：

≤28%濟(jì)綠地率：

≥30%（暫定）建筑紅線橋教育地塊X路5MA-2梁8M規(guī)18班幼兒園

用地面積：1.25公頃建筑退讓線路王5M規(guī)范要求：42M劃1）根據(jù)土地出讓條件要求，規(guī)劃布局應(yīng)與周邊建筑、城市道路等要素相協(xié)調(diào)，合理確定空間布局，言西側(cè)主干道構(gòu)建具有良好的空間尺度、層次分明的空間形態(tài)和景觀結(jié)構(gòu)。規(guī)劃建筑布置應(yīng)該樞密有致，高低穿插，形體組合富有變化；教育地塊X西路5M建筑紅線路2）根據(jù)土地出讓條件要求，規(guī)劃建筑后退現(xiàn)狀建筑、周邊道路及綠化帶距離須滿足《濟(jì)南市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求。日照間距、日照標(biāo)準(zhǔn)須符合《濟(jì)南市日照分析管理規(guī)定》。需細(xì)化交通組織，合理確定地塊出入口位置；建筑退讓線3）居住配套服務(wù)設(shè)施宜獨(dú)立集中設(shè)置，社區(qū)體育活動(dòng)場地可結(jié)合綠地復(fù)合設(shè)置。應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》配建居住街坊配套設(shè)施和集中綠地。4）地下空間優(yōu)先用于停車。地下建筑退距需滿足《濟(jì)南市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足水務(wù)局相關(guān)泉水保護(hù)要求（詳見附件2）和海綿城市、人防建設(shè)要求。5）各類市政、交通設(shè)施及景觀小品應(yīng)結(jié)合建筑與環(huán)境一體化設(shè)計(jì)；建筑附屬物應(yīng)當(dāng)與建筑立面統(tǒng)一設(shè)計(jì)。濟(jì)南東站幼兒園價(jià)值分析梁王小學(xué)梁王新城規(guī)劃路A-1商業(yè)地塊B商業(yè)價(jià)值高A-2居住價(jià)值中居住價(jià)值高梁規(guī)王劃西路路基地居住價(jià)值自四周向內(nèi)依次增加商業(yè)價(jià)值在東西兩側(cè)最高，與A-2號(hào)地塊商業(yè)形成商業(yè)街區(qū)綜合開發(fā)教育商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)兩塊定位互補(bǔ)雙盤拉通統(tǒng)籌韓住宅?

首開地塊A-1：品質(zhì)剛需,提升整盤流速，搶占板塊流量?？乜們r(jià)SITEA-2定位：品質(zhì)升級(jí)宜居舒適組團(tuán)商業(yè)A2A倉SITEA-1住宅3強(qiáng)產(chǎn)品樹口碑SITEX定位：品質(zhì)升級(jí)宜居舒適組團(tuán)?

二期地塊體育用地A-2:改善稀缺，主打品質(zhì)產(chǎn)品，填補(bǔ)市場空白，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。稀缺性高溢價(jià)住宅教育住宅河立標(biāo)桿商業(yè)設(shè)計(jì)條件A-1地塊營銷任務(wù)書任務(wù)書要求戶型配比：戶型比例戶型比例3房2廳1衛(wèi)（或3房2廳1衛(wèi)（或909035%綜合考慮，將A1和A2地塊配套用房建設(shè)在A1地塊，盡量地下布置更優(yōu)）T4(大高/中高)更優(yōu)）T4大高3房2廳2衛(wèi)（或3房2廳2衛(wèi)（或不設(shè)限，盡量多做18F1009510011012035%20%10%更優(yōu)）更優(yōu)）3房2廳2衛(wèi)（或更優(yōu)）3房2廳2衛(wèi)（或更優(yōu)）T4中高T2中高3房2廳2衛(wèi)（或更優(yōu)）4房2廳2衛(wèi)（或更優(yōu)）115方案三方案一方案二設(shè)計(jì)條件不同的產(chǎn)品模式?jīng)Q定不同的規(guī)劃模式商業(yè)18層高層T2T4T4營銷定價(jià)：面積段：14500元-15000元/㎡20000元/㎡15200元-15700元/㎡15000元-15500元/㎡主力40-60㎡100-120㎡95-115㎡90-100㎡◆

結(jié)論：中高T4產(chǎn)品與T2產(chǎn)品單價(jià)差額小，大高與中高差額僅為3%，溢價(jià)空間有限，成本控制至關(guān)重要高度限定面寬控制間距T2

110+110120+120四面寬26M52M三面寬T2中高四面寬雙拼極限21M63MT2中高三面寬三拼極限T4100+90+90+100

115+95+95+115三面寬40M80MT4全三面寬雙拼不能滿足規(guī)范要求端戶兩面寬用地紅線32M64M230MT4端戶兩面寬雙拼只能做到18F240M如何保證產(chǎn)品力，貨值最大？◆結(jié)論：33M＜H≤54M，連續(xù)面寬＜65M54M＜H≤80M，連續(xù)面寬＜60M◆結(jié)論：建筑大于12層且建筑高度小于80M規(guī)劃邏輯面寬方向排布強(qiáng)度測(cè)試進(jìn)深方向排布強(qiáng)度測(cè)試①面寬利用充足56M①進(jìn)深利用充足56M56M進(jìn)深利用不足②面寬利用不足②◆結(jié)論：場地南側(cè)僅能排布兩個(gè)T4，面寬利用不充足。排布一個(gè)T4兩個(gè)T2時(shí)面寬利用充足◆結(jié)論：場地西側(cè)僅能排布3個(gè)大高，進(jìn)深利用不充足.排布1個(gè)大高3個(gè)中高時(shí)，進(jìn)深利用較充足◆結(jié)論：場地北側(cè)排布5個(gè)T4或4個(gè)T6時(shí)，面寬利用充足◆結(jié)論：場地東側(cè)排布4個(gè)大高或1個(gè)大高4個(gè)中高時(shí)，進(jìn)深方向利用充足。37.8M③面寬利用充足③進(jìn)深利用充足37.8M37.8M27F

T627F

T418F

T418F

T227F

T627F

T418F

T4面寬利用較充足37.8M④④進(jìn)深利用較充足規(guī)劃邏輯根據(jù)規(guī)劃條件+不同產(chǎn)品形式推導(dǎo)切地模式模式A模式B模式C模式D模式E模式F大高中高大高中高大高大高中高大高中高中高全大高L型大高L型大高南中高北大高西大高東中高全中高規(guī)劃邏輯強(qiáng)排測(cè)算-切地模式可行性分析T4

27F四面寬產(chǎn)品T4

27F四面寬產(chǎn)品模式A模式B產(chǎn)品均為27F四面寬，為滿足容積率需增加3㎡戶均面積。東側(cè)排布高層，對(duì)于后續(xù)東側(cè)開發(fā)整體形態(tài)關(guān)系不利。大高全大高按照營銷提供戶配不滿足容積率按照營銷提供戶配不滿足容積率T4

27F三面寬產(chǎn)品T2

18F四面寬產(chǎn)品T6

27F中間戶三面寬端戶兩面寬產(chǎn)品T2

18F四面寬產(chǎn)品總圖成立，T2產(chǎn)品均為18F四面寬單點(diǎn)形式時(shí)，北側(cè)需排布T6

產(chǎn)品。東側(cè)排布大高，對(duì)于后續(xù)東側(cè)開發(fā)整體形態(tài)關(guān)系不利。中高大高L型大高T2單點(diǎn)四面寬，間距及日照不滿足

T2單點(diǎn)四面寬，總圖成立北側(cè)排布T6產(chǎn)品T4

27F三面寬產(chǎn)品T2

18F四面寬產(chǎn)品T6

27F中間戶三面寬端戶兩面寬產(chǎn)品T4

27F三面寬產(chǎn)品

T2

18F四面寬產(chǎn)品模式C總圖成立，

T2產(chǎn)品均為18F四面寬單點(diǎn)形式時(shí)，北側(cè)需排布T6

產(chǎn)品?？倛D極限，商業(yè)只能布置在西側(cè)，位置不佳。大高中高L型大高日照不滿足，西側(cè)排布大高不節(jié)地總圖成立，北側(cè)T6，商業(yè)位置不佳規(guī)劃邏輯強(qiáng)排測(cè)算-切地模式可行性分析T6

27F中間戶三面寬端戶兩面寬產(chǎn)品T2

18F三面寬產(chǎn)品

T2

18F四面寬產(chǎn)品T6

27F中間戶三面寬端戶兩面寬產(chǎn)品T2

18F三面寬產(chǎn)品

T2

18F四面寬產(chǎn)品大高中高模式E模式E模式ET2

110&120產(chǎn)品均為18F四面寬產(chǎn)品，部分100戶型為T218F產(chǎn)品。北側(cè)排布T6

大高產(chǎn)品。

18F

T2產(chǎn)品最大化。南中高北大高無法消化商業(yè)及配套，北側(cè)T6

產(chǎn)品

總圖成立，

產(chǎn)品比例增加T2T4

27F三面寬產(chǎn)品

T4

18F三面寬產(chǎn)品T2

18F三面寬產(chǎn)品T4

27F三面寬產(chǎn)品

T4

18F三面寬產(chǎn)品T2

18F三面寬產(chǎn)品

T2

18F四面寬產(chǎn)品方案二大高中高貨值：19.585億容積率：2.7密度：19.60%T2

120產(chǎn)品為18F四面寬單點(diǎn)產(chǎn)品，T2

110產(chǎn)品為18F三面寬產(chǎn)品，滿足營銷配比。南中高北大高T2單點(diǎn)，總圖不滿容總圖成立

，滿足營銷配比，18F最大化T4

27F三面寬產(chǎn)品T4

18F三面寬產(chǎn)品T4

27F三面寬產(chǎn)品T4

18F三面寬產(chǎn)品T4

27F三面寬產(chǎn)品T4

18F三面寬產(chǎn)品方案一大高中高貨值：19.628億容積率：2.7密度：19.25%北側(cè)為27FT4產(chǎn)品，南側(cè)均為18FT4產(chǎn)品，分區(qū)明確，空間形態(tài)優(yōu)。南中高北大高T4

18F產(chǎn)品最大化，日照不滿足總圖成立，方位優(yōu)，但示范區(qū)位置不佳總圖成立，示范區(qū)位于場地東側(cè)規(guī)劃邏輯強(qiáng)排測(cè)算-切地模式可行性分析T4

27F三面寬產(chǎn)品T4

18F三面寬產(chǎn)品模式D大高中高東西分區(qū)，大高位于西側(cè)時(shí)受用地條件的影響，不節(jié)地，無法滿容。西大高東中高中高總圖不成立

不滿足容積率T6

27F中間戶三面寬端戶兩面寬產(chǎn)品T4

18F三面寬產(chǎn)品方案三貨值：19.845億容積率：2.7密度：19.94%模式F北側(cè)為18FT6產(chǎn)品，南側(cè)均為18FT4產(chǎn)品，僅T6端戶為兩面寬產(chǎn)品，其他均為三面寬產(chǎn)品。得房率高，總貨值高。全中高總圖成立，全部為中高產(chǎn)品，北側(cè)T6方案對(duì)比方案一（主推方案）方案二方案三T4

27F大高層

100+90+90+1005棟T6

18F中高層

100+90+100+90+90+100

4棟（T6貨值為折中單價(jià)）T4

27F大高層

100+90+90+100

5棟T4

18F中高層

115+95+95+115

10棟總樓棟數(shù)：15棟T4

18F中高層

100+90+90+100

4棟T2

18F中高層

110+110T2

18F中高層

120+1203棟5棟T4

18F中高層

115+95+95+115總樓棟數(shù)：15棟11棟總樓棟數(shù)：17棟貨值：19.628億貨值：19.585億貨值：19.845億方案一方案二方案三?

中央景觀資源?

基本遵守任務(wù)書產(chǎn)品配比?

規(guī)劃形態(tài)均質(zhì)?

部分產(chǎn)品面寬提升?

全18F產(chǎn)品，得房率較高?

貨值最大?

分區(qū)清晰?

規(guī)劃布局最優(yōu)，空間舒適度高?

充分理解規(guī)劃訴求，產(chǎn)品極致?

分區(qū)明晰，組團(tuán)花園容積率：2.7T6

27F大高層

100+90+90+100

4棟容積率：2.7T6

18F中高層

100+90+100+90+90+100

5密棟度：19.60%密度：19.22%T2

18F中高層

110+110（四面寬）4棟（T6貨值為折中單價(jià)）T4

18F中高層

115+95+95+115樓棟數(shù)：15棟T2

18F中高層

120+120（四面寬）3棟T2

18F中高層

100+100（三面寬）3棟110&120產(chǎn)品為四面寬中高產(chǎn)品，T2

產(chǎn)其他方案二其他方案一產(chǎn)品方位更優(yōu)，總圖形態(tài)更均質(zhì)，但示范區(qū)位置欠佳。10棟樓棟數(shù)：14棟品比例最高規(guī)劃方案一方案一總平面圖方案一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A-1地塊總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案一）報(bào)規(guī)版A-1地塊總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案一）銷售版數(shù)據(jù)

單位項(xiàng)目備注項(xiàng)目用地面積數(shù)據(jù)單位㎡備注-47798.00用地面積47798.00㎡-178600.8總建筑面積175220.32㎡總建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡2132420.82地上總建筑面積地下總建筑面積地上總建筑面積地下總建筑面積129040.3246180.00124788.00㎡㎡㎡46180.00128168.50①住宅建筑面積①住宅建筑面積27F大高層T4

52312.5018F中高層T4

75856.0027F大高層T4

50868.0018F中高層T4

73920.00㎡㎡其中可售住宅其中

可售住宅②配套建筑面積社區(qū)綜合文化服務(wù)中心物業(yè)管理用房社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施消防控制室生活垃圾收集站社區(qū)體育活動(dòng)場地非機(jī)動(dòng)車停車位③商業(yè)2660.00250.00350.001500.00470.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑≥250㎡＞總建筑面積的2‰≥1500㎡②配套建筑面積社區(qū)綜合文化服務(wù)中心物業(yè)管理用房社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施消防控制室生活垃圾收集站社區(qū)體育活動(dòng)場地非機(jī)動(dòng)車停車位③商業(yè)2660.00250.00350.001500.00470.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中≥250㎡＞總建筑面積的2‰≥1500㎡地上建筑其中≥470㎡30.00每百戶≥6㎡≥150㎡1.5㎡/輛≥470㎡150.00217.501592.32400-500㎡/千人非人防區(qū)31~32㎡/輛，人防區(qū)37~38㎡/輛30.00每百戶≥6㎡≥150㎡1.5㎡/輛地下建筑地下機(jī)動(dòng)車庫44100.002080.0011614.91㎡㎡㎡150.00217.501592.32其中地下非機(jī)動(dòng)車庫1.5㎡/輛400-500㎡/千人人防面積地上總建筑面積的9%非人防區(qū)31~32㎡/輛，人防區(qū)37~38㎡/輛1.5㎡/輛地上總建筑面積的9%1.5≤R≤2.7，地下≤1.4容積率占地面積建筑密度綠地率棟數(shù)2.7709200.0019.25%30.10%15/㎡/1.5≤R≤2.7，地下≤1.4㎡地下建筑地下機(jī)動(dòng)車庫44100.00㎡其中≤20%≥30%棟戶人地下非機(jī)動(dòng)車庫人防面積2080.0011614.912.7009200.0019.25%30.10%15㎡㎡/㎡//棟戶人容積率占地面積建筑密度綠地率棟數(shù)戶數(shù)人口12443981㎡≤20%≥30%棟戶人不少于1輛/戶；配套公服設(shè)施5輛/百平非機(jī)動(dòng)車合計(jì)地上非機(jī)動(dòng)車地下非機(jī)動(dòng)車機(jī)動(dòng)車合計(jì)地上機(jī)動(dòng)車地下機(jī)動(dòng)車1457輛/1451312輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛居住停車率不少于1.2輛/戶；配套公服設(shè)施0.45輛/百平不大于總車位數(shù)的10%單位:輛其中其中棟戶人停車1513輛戶數(shù)人口124439811511362輛輛不少于1輛/戶；配套公服設(shè)施5輛/百平非機(jī)動(dòng)車合計(jì)1457輛A-1地塊戶型配比表（方案一）業(yè)主要求面積區(qū)

實(shí)際設(shè)計(jì)面積區(qū)業(yè)主要求

實(shí)際設(shè)計(jì)套業(yè)主要求面積比例地上非機(jī)動(dòng)車地下非機(jī)動(dòng)車1451312輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛類型高層-戶型套數(shù)建筑面積實(shí)際設(shè)計(jì)面積比例其中其中間9095100115間套數(shù)比35.00%35.00%20.00%10.00%數(shù)比例21.70%28.30%21.70%28.30%90戶型95戶型100戶型115戶型88.4095.00100.00115.0027035227035223868.0033440.0027000.0040480.00----19.13%26.80%21.64%32.44%停車居住停車率不少于1.2輛/戶；配套公服設(shè)施0.45輛/百平機(jī)動(dòng)車合計(jì)1513輛地上機(jī)動(dòng)車地下機(jī)動(dòng)車1511362輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛合計(jì)1244100.00%100.00%1247880.00%100.00%方案一貨值計(jì)算貨值計(jì)算表（方案一）27F大高層T418F中高層T4商業(yè)T【100+90+90+100】

T【115+95+95+115】總貨值

:19.628億面積（平米）售價(jià)（萬元／平米）單項(xiàng)貨值（萬元）貨值小計(jì)（萬元）總貨值（億元）52312.501.45-1.5077240.2575856.001.50-1.55115856.401592.3223184.643184.64193096.6519.628總體分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案一）型號(hào)類型層數(shù)單元數(shù)戶型編號(hào)100戶型90戶型戶型描述套數(shù)135135135135176176176176套型建筑面積102.7591.00面積小計(jì)13871.2512285.0012285.0013871.2520724.0017204.0017204.0020724.00戶型套數(shù)比例

戶型面積比例套數(shù)合計(jì)套數(shù)比例面積合計(jì)面積比例單價(jià)/W1.501.451.451.501.551.501.501.55貨值小計(jì)/w

貨值總量/W10.85%10.85%10.85%10.85%14.15%14.15%14.15%14.15%10.82%9.59%20806.8817813.2577240.2517813.25T【100+90+90+100】大高層27554043.41%56.59%52312.5075856.0040.82%90戶型91.009.59%100戶型115戶型95戶型102.75117.7597.7510.82%16.17%13.42%13.42%16.17%20806.8832122.2025806.00115856.4025806.00T【115+95+95+115】中高層181070459.18%95戶型97.75115戶型117.7532122.20方案一鳥瞰圖設(shè)計(jì)理念從以下四個(gè)維度進(jìn)行品質(zhì)提升體驗(yàn)與觀賞并存的景觀空間兼具儀式感與參與性的用戶體驗(yàn)溢價(jià)與成本的張弛有度、進(jìn)退有序的空間界面適宜平衡城市維度用戶維度空間維度價(jià)值維度設(shè)計(jì)理念城市維度：與城市友好共處的社區(qū)界面街角綠化口袋公園小區(qū)步行主入口廣場商業(yè)街區(qū)入口空間設(shè)計(jì)理念空間維度：體驗(yàn)與觀賞并存的景觀空間生態(tài)公園親子花園寵物綠地活力社區(qū)健身步道都市慢生活商業(yè)街中心景觀設(shè)計(jì)理念用戶維度：既有儀式感又具便利性的歸家流線酒店化落客&五級(jí)歸家體系一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)酒店式落客大門社區(qū)大堂中心花園組團(tuán)花園入戶大堂設(shè)計(jì)理念景觀前場12社區(qū)大堂3中心花園組團(tuán)花園入戶大堂3414255設(shè)計(jì)理念價(jià)值維度：合理的設(shè)計(jì)考慮項(xiàng)目成本的分配?

限價(jià)模式下的成本優(yōu)化途徑策略——好刀用在剛?cè)猩?

控制樓棟數(shù)量，節(jié)約成本?

地庫規(guī)整經(jīng)濟(jì)，提高效率?

立面去風(fēng)格化/減少裝飾線條/材料使用合理性/重點(diǎn)部位刻畫?

平面體型系數(shù)減小/戶型空間合理/去走道提高空間利用率DESTRIBUTIONTYPE戶型分布90戶型（27F）100戶型（27F）95戶型

(中高)115戶型

(中高)SUPPORTING

ANALYSIS配建分布商業(yè)+配套前期為展示中心，后期為商業(yè)加配套TRAFFIC

ANALYSIS交通分析車行出入口地庫出入口地庫出入口坡道非機(jī)動(dòng)車出入口坡道非機(jī)動(dòng)車停車位機(jī)動(dòng)車停車位車行流線FIRESERVICEANALYSIS消防分析消防登高面消防回車場消防車道車行出入口PEDESTRIANTRAFFIC

ANALYSIS人行分析人行出入口主要人行道景觀人行道外部人行道SUNLIGHTANALYSIS日照分析說明：按天正日照軟件計(jì)算：大寒日以8:00-16:00計(jì)算冬至日以9:00-15:00計(jì)算網(wǎng)格大?。?m計(jì)算高度：0.9m（底層窗臺(tái)高度）計(jì)算結(jié)果：居住建筑滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)。日照0小時(shí)日照1小時(shí)日照2小時(shí)日照3小時(shí)日照4小時(shí)日照5小時(shí)日照6小時(shí)日照7小時(shí)日照8小時(shí)規(guī)劃方案二方案二總平面圖方案二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A-1地塊總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案二）規(guī)劃版A-1地塊總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案二）銷售版項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位備注項(xiàng)目數(shù)據(jù)47798.00179036.05單位㎡備注用地面積-用地面積47798.00㎡-總建筑面積㎡總建筑面積175722.25129035.3246686.93㎡132349.12地上總建筑面積地下總建筑面積㎡㎡㎡地上總建筑面積地下總建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡46686.93128102.40①住宅建筑面積27F大高層T4

52987.5018F中高層T4

28260.0018F中高層T2

46854.90㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中可售住宅①住宅建筑面積124788.60②配套建筑面積2680.00250.00370.001500.00470.0060.0027F大高層T4

51543.00地上建筑社區(qū)綜合文化服務(wù)中心物業(yè)管理用房≥250㎡＞總建筑面積的2‰≥1500㎡其中其中

可售住宅

18F中高層T4

27489.6018F中高層T2

45756.00社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施≥470㎡消防控制室地上建筑②配套建筑面積社區(qū)綜合文化服務(wù)中心物業(yè)管理用房社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施2680.00250.00370.001500.00470.0060.0030.00150.001566.72㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡生活垃圾收集站社區(qū)體育活動(dòng)場地③商業(yè)30.00每百戶≥6㎡其中≥250㎡＞總建筑面積的2‰≥1500㎡150.001566.72≥150㎡400-500㎡/千人非人防區(qū)31~32㎡/輛，人防區(qū)37~38㎡/輛地下建筑地下機(jī)動(dòng)車庫44745.93㎡其中≥470㎡地下非機(jī)動(dòng)車庫1941.0011614.912.7699370.0019.60%30.10%14㎡㎡/1.5㎡/輛消防控制室人防面積地上總建筑面積的9%生活垃圾收集站社區(qū)體育活動(dòng)場地③商業(yè)每百戶≥6㎡≥150㎡400-500㎡/千人非人防區(qū)31~32㎡/輛，人防區(qū)37~38㎡/輛1.5㎡/輛容積率占地面積建筑密度綠地率棟數(shù)1.5≤R≤2.7，地下≤1.4㎡/㎡≤20%≥30%/地下建筑地下機(jī)動(dòng)車庫44745.931941.00㎡㎡㎡棟戶人棟戶人其中戶數(shù)1224地下非機(jī)動(dòng)車庫人口3917人防面積11614.91地上總建筑面積的9%不少于1輛/戶；配套公服設(shè)施5輛/百平非機(jī)動(dòng)車合計(jì)地上非機(jī)動(dòng)車地下非機(jī)動(dòng)車1437輛容積率占地面積建筑密度綠地率棟數(shù)戶數(shù)人口2.7009370.0019.60%30.10%1412243917/㎡/1.5≤R≤2.7，地下≤1.4143輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛㎡≤20%≥30%棟戶人其中其中1294停車居住停車率不少于1.2輛/戶；配套公服設(shè)施0.45輛/百平機(jī)動(dòng)車合計(jì)1489輛/棟戶人地上機(jī)動(dòng)車地下機(jī)動(dòng)車148輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛1341A-1地塊戶型配比表（方案二）不少于1輛/戶；配套公服設(shè)施非機(jī)動(dòng)車合計(jì)1437輛業(yè)主要求面積區(qū)

實(shí)際設(shè)計(jì)面積區(qū)業(yè)主要求

實(shí)際設(shè)計(jì)套業(yè)主要求面積比例類型高層-戶型套數(shù)建筑面積實(shí)際設(shè)計(jì)面積比例5輛/百平間間套數(shù)比數(shù)比例地上非機(jī)動(dòng)車地下非機(jī)動(dòng)車1431294輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛居住停車率不少于1.2輛/戶；配套公服設(shè)施0.45輛/百平90戶型100戶型110戶型120戶型9089.90101.00111.00121.0041441421618035.00%35.00%20.00%10.00%33.82%33.82%17.65%14.71%37218.6041814.0023976.0021780.00----29.83%33.51%19.21%17.45%其中其中100110120停車機(jī)動(dòng)車合計(jì)1489輛地上機(jī)動(dòng)車地下機(jī)動(dòng)車1481341輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛合計(jì)1224100.00%100.00%124788.60.00%100.00%方案二貨值計(jì)算貨值計(jì)算表（方案二）27F大高層T4T【100+90+90+100】18F中高層T4T【100+90+90+100】18F中高層T2T【110+110】18F中高層T2商業(yè)T【120+120】總貨值

:19.585億面積（平米）售價(jià)（萬元／平米）單項(xiàng)貨值（萬元）貨值小計(jì)（萬元）總貨值（億元）52987.501.45-1.5078232.5028260.001.50-1.5542147.90192712.4724602.401.5237395.6522252.501.5734936.431566.722.003133.443133.4419.585總體分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案二）型號(hào)類型層數(shù)單元數(shù)戶型編號(hào)100戶型90戶型戶型描述套數(shù)135135135135727272729090套型建筑面積103.7592.50面積小計(jì)14006.2512487.5012487.5014006.257470.006660.006660.00戶型套數(shù)比例11.03%11.03%11.03%11.03%5.88%戶型面積比例10.93%9.75%9.75%10.93%5.83%套數(shù)合計(jì)套數(shù)比例面積合計(jì)面積比例單價(jià)/W1.501.451.451.501.521.471.47貨值小計(jì)/w

貨值總量/W21009.3818106.8878232.5018106.8821009.3811317.059756.9042147.909756.90T【100+90+90+100】大高層27554044.12%52987.5041.36%90戶型92.50100戶型100戶型90戶型103.75103.7592.505.88%5.88%5.88%7.35%7.35%5.20%5.20%5.83%8.69%8.69%T【100+90+90+100】T【120+120】中高層中高層中高層18181845628818021623.53%14.71%17.65%28260.0022252.5024602.4022.06%17.37%19.21%90戶型92.50100戶型120戶型120戶型103.75123.63123.637470.0011126.2511126.251.521.571.5711317.0517468.2117468.2134936.43110戶型110戶型108108113.90113.9012301.2012301.208.82%8.82%9.60%9.60%1.521.5218697.8218697.82T【110+110】37395.65方案二鳥瞰圖DESTRIBUTIONTYPE戶型分布90

戶型（27F）100戶型（27F）90

戶型（18F）100戶型（18F）110戶型

(18F)120戶型

(18F)SUPPORTING

ANALYSIS配建分布商業(yè)+配套前期為展示中心，后期為商業(yè)+配套TRAFFIC

ANALYSIS交通分析車行出入口地庫出入口地庫出入口坡道非機(jī)動(dòng)車停車位機(jī)動(dòng)車停車位車行流線FIRESERVICEANALYSIS消防分析消防登高面消防回車場消防車道車行出入口PEDESTRIANTRAFFIC

ANALYSIS人行分析人行出入口主要人行道景觀人行道外部人行道SUNLIGHTANALYSIS日照分析說明：按天正日照軟件計(jì)算：大寒日以8:00-16:00計(jì)算冬至日以9:00-15:00計(jì)算網(wǎng)格大?。?m計(jì)算高度：0.9m（底層窗臺(tái)高度）計(jì)算結(jié)果：居住建筑滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)。日照0小時(shí)日照1小時(shí)日照2小時(shí)日照3小時(shí)日照4小時(shí)日照5小時(shí)日照6小時(shí)日照7小時(shí)日照8小時(shí)規(guī)劃方案三方案三總平面圖方案三經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A-1地塊總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案三)規(guī)劃版A-1地塊總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案三）銷售版數(shù)據(jù)47798.00項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位備注項(xiàng)目用地面積單位㎡備注-用地面積47798.00㎡-總建筑面積178715.03㎡總建筑面積175381.43129075.9246305.51㎡㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積地下總建筑面積132409.5246305.51128872.80㎡㎡㎡地上總建筑面積地下總建筑面積①住宅建筑面積18F大高層T618F大高層T442346.8086526.001970.00250.00500.001500.00470.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中可售住宅①住宅建筑面積125539.20②配套建筑面積社區(qū)綜合文化服務(wù)中心物業(yè)管理用房（A1+A2）社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施≥250㎡＞總建筑面積的2‰≥1500㎡18F大高層T6

41191.20其中

可售住宅≥470㎡18F大高層T4

84348.00㎡地上建筑消防控制室其中②配套建筑面積社區(qū)綜合文化服務(wù)中心物業(yè)管理用房（A1+A2）社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施1970.00250.00500.001500.00470.0060.001000.00300.00800.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施（A2）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（A2）副食品市場（A2）1000.00300.00800.00≥1000㎡（含警務(wù)）≥300㎡≥800㎡≥250㎡＞總建筑面積的2‰≥1500㎡6㎡≤S≤10㎡,1000人-3000人設(shè)置1處30-50㎡再生資源回收點(diǎn)10.00㎡地上建筑≥470㎡其中變電室生活垃圾收集站社區(qū)體育活動(dòng)場地③商業(yè)30.0030.00150.001566.72㎡㎡㎡㎡消防控制室每百戶≥6㎡≥150㎡400-500㎡/千人非人防區(qū)31~32㎡/輛，人防區(qū)37~38㎡/輛1.5㎡/輛地上總建筑面積的8‰1.5≤R≤2.7，地下≤1.4㎡社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施（A2）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（A2）副食品市場（A2）≥1000㎡（含警務(wù)）≥300㎡≥800㎡地下建筑地下機(jī)動(dòng)車庫44414.16㎡其中6㎡≤S≤10㎡,1000人-3000人設(shè)置1處再生資源回收點(diǎn)10.00㎡地下非機(jī)動(dòng)車庫1891.3510324.372.7709530.0019.94%30.10%15㎡㎡/㎡/人防面積變電室生活垃圾收集站社區(qū)體育活動(dòng)場地③商業(yè)30.0030.00150.001566.72㎡㎡㎡㎡30-50㎡容積率占地面積建筑密度綠地率棟數(shù)每百戶≥6㎡≥150㎡≤20%≥30%400-500㎡/千人非人防區(qū)31~32㎡/輛，人防區(qū)37~38㎡/輛1.5㎡/輛/棟戶人棟戶地下建筑地下機(jī)動(dòng)車庫44414.161891.35㎡㎡㎡戶數(shù)人口12243917其中人不少于1輛/戶；配套公服設(shè)施5輛/百平地下非機(jī)動(dòng)車庫非機(jī)動(dòng)車合計(jì)地上非機(jī)動(dòng)車地下非機(jī)動(dòng)車機(jī)動(dòng)車合計(jì)地上機(jī)動(dòng)車地下機(jī)動(dòng)車1401輛人防面積10324.37地上總建筑面積的8‰1401261輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛居住停車率不少于1.2輛/戶；配套公服設(shè)施0.45輛/百平不大于總車位數(shù)的10%單位:輛其中其中容積率占地面積建筑密度綠地率棟數(shù)戶數(shù)人口2.7009530.0019.94%30.10%1512243917/1.5≤R≤2.7，地下≤1.4停車㎡/㎡1485輛≤20%/≥30%1481337輛輛棟戶人棟戶人A-1地塊戶型配比表（方案三）業(yè)主要求面積區(qū)

實(shí)際設(shè)計(jì)面積區(qū)業(yè)主要求套數(shù)比實(shí)際設(shè)計(jì)套數(shù)比例業(yè)主要求面積不少于1輛/戶；配套公服設(shè)施5輛/百平類型高層-戶型套數(shù)建筑面積實(shí)際設(shè)計(jì)面積比例間間比例非機(jī)動(dòng)車合計(jì)1401輛90戶型95戶型100戶型115戶型909510011589.90100.80100.80117.0021639621639635.00%35.00%20.00%10.00%17.65%32.35%17.65%32.35%19418.4038016.0021772.8046332.00----15.47%30.28%17.34%36.91%地上非機(jī)動(dòng)車地下非機(jī)動(dòng)車1401261輛輛不大于總車位數(shù)的10%單位:輛居住停車率不少于1.2輛/戶；配套公服設(shè)施0.45輛/百平不大于總車位數(shù)的10%單位:輛其中其中停車機(jī)動(dòng)車合計(jì)1485輛地上機(jī)動(dòng)車地下機(jī)動(dòng)車1481337輛輛合計(jì)1224100.00%100.00%125539.20.00%100.00%方案三貨值計(jì)算貨值計(jì)算表（方案三）18F中高層T618F中高層T4商業(yè)T【100+90+100+90+90+100】

T【115+95+95+115】總貨值

:19.845億面積（平米）售價(jià)（萬元／平米）單項(xiàng)貨值（萬元）貨值小計(jì)（萬元）總貨值（億元）42346.801.5-1.5563156.4086526.001.5-1.55132160.051566.722.003133.443133.44195316.4519.845總體分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案三）型號(hào)類型層數(shù)

單元數(shù)戶型編號(hào)100戶型100戶型90戶型90戶型90戶型100戶型115戶型95戶型95戶型115戶型套數(shù)72727272套型建筑面積103.55103.5592.5092.5092.50103.55119.7598.75面積小計(jì)7455.607455.606660.006660.006660.007455.6023710.5019552.5019552.5023710.50戶型套數(shù)比例5.88%戶型面積比例5.79%套數(shù)合計(jì)套數(shù)比例面積合計(jì)面積比例單價(jià)/W1.521.521.471.471.471.521.551.501.501.55貨值小計(jì)/w11295.2311295.239756.909756.909756.9011295.2336751.2829328.7529328.7536751.28貨值總量/W5.88%5.88%5.88%5.88%5.79%5.17%5.17%5.17%T【100+90+100+90+90+100】中高層1818443235.29%64.71%42346.8032.86%67.14%63156.4072725.88%5.79%19819819819816.18%16.18%16.18%16.18%18.40%15.17%15.17%18.40%T【115+95+95+115】中高層1179286526.00132160.0598.75119.75方案三鳥瞰圖DESTRIBUTIONTYPE戶型分布90

戶型（18F）100戶型（18F）95戶型

(18F)115戶型

(18F)商業(yè)+配套前期為展示中心，后期為商業(yè)+配套SUNLIGHTANALYSIS日照分析說明：按天正日照軟件計(jì)算：大寒日以8:00-16:00計(jì)算冬至日以9:00-15:00計(jì)算網(wǎng)格大?。?m計(jì)算高度：0.9m（底層窗臺(tái)高度）計(jì)算結(jié)果：居住建筑滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)。日照0小時(shí)日照1小時(shí)日照2小時(shí)日照3小時(shí)日照4小時(shí)日照5小時(shí)日照6小時(shí)日照7小時(shí)日照8小時(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)競品分析戶型展示戶型對(duì)標(biāo)產(chǎn)

品

策

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y尊重每一寸土地，量身定制最優(yōu)方案。通過總圖規(guī)劃邏輯最大化的產(chǎn)生面寬資源給到產(chǎn)品，以此形成很好的資源優(yōu)勢(shì)，在市場上取勝.競品概況中糧祥云本案2.5KM中糧祥云主力戶型物業(yè)類型：小高、高層容積率：2.40建筑面積：143000㎡110平米三室兩廳兩衛(wèi)100平米三室兩廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：

戶型方正，雙飄窗贈(zèng)送，U型廚房設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：主臥套房設(shè)計(jì)，270°觀景飄窗，U型廚房設(shè)計(jì)劣勢(shì)：餐廳緊湊，衛(wèi)生間未干濕分離劣勢(shì)：衛(wèi)生間未干濕分離天鴻·萬象東方產(chǎn)品高層戶型99㎡三居套數(shù)49198180538套數(shù)占比12.0%24.0%19.7%1.0%100㎡三居102/103/107㎡三居94㎡三居112㎡三居127㎡三居134㎡四居149㎡四居合計(jì)58858310114.4%14.2%2.5%小高層本案2726.7%4136100%3.2KM主力戶型天鴻萬象東方物業(yè)類型：小高、高層容積率：2.70100平米

三室兩廳兩衛(wèi)127平米

三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：512800㎡優(yōu)勢(shì)：

主臥套房設(shè)計(jì)，雙飄窗贈(zèng)送，戶型方正，南北通透優(yōu)勢(shì)：主臥套房設(shè)計(jì)，U型廚房設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間干濕分離，室內(nèi)帶有儲(chǔ)物間劣勢(shì)：入戶玄關(guān)狹長劣勢(shì)：衛(wèi)生間未干濕分離競品主力戶型分析面積區(qū)間中糧祥云天鴻·萬象東方競品總結(jié)90-10085㎡99㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)傳統(tǒng)主打3面寬產(chǎn)品100-110110-120舒適性適中，產(chǎn)品力適中100㎡110㎡125㎡100㎡110㎡112㎡124㎡戶型策略周邊競品本項(xiàng)目產(chǎn)品營銷策略產(chǎn)品面積功能配置面寬產(chǎn)品面積90㎡功能配置面寬3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3+1室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)三面寬三面寬三面寬三面寬三面寬四面寬保證居住功能的基礎(chǔ)上，加一房靈活處理90㎡2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)三面寬95㎡100㎡110㎡120㎡三面寬三面寬四面寬100㎡相同面積段產(chǎn)品，尺度更舒適，面寬優(yōu)化。110㎡115㎡功能升級(jí)，保證四房的基礎(chǔ)上做寬廳功能120㎡我們的目標(biāo)：同等面積，產(chǎn)品力更高。同等配置，面積更低，主力產(chǎn)品均為三面寬以上如何提升我們的產(chǎn)品力？布局構(gòu)想空間智能只為最合適產(chǎn)品可能性私人定制化零接觸控制除此以外，我們還能提供什么

產(chǎn)品亮點(diǎn)

？獨(dú)梯入戶衣帽間完整玄關(guān)寬陽臺(tái)U形廚房寬廳多向連續(xù)視野地下大堂泛會(huì)所入戶大堂地下地庫戶型展示戶型設(shè)計(jì)100+90+90+100套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）75.02套型面積（計(jì)容面積）住宅公攤面積戶型編號(hào)戶型描述陽臺(tái)面積套內(nèi)面積（含陽臺(tái)）

戶公攤面積戶型套數(shù)住宅套內(nèi)面積得房率樓棟總套數(shù)樓幢面積ABBA10090902.852.702.702.8577.8767.8267.8277.8725.3922.1122.1125.39103.2689.9389.932727272765.1265.1275.027867.262564.8375.41%10810432.09100103.2627F

T4

中間戶三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：89.93㎡得房率：75.41%方案一方案二獨(dú)立玄關(guān)U型廚房中西廚設(shè)計(jì)，空間靈活，開闊書房可變空間27F

T4

端戶三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：103.26㎡得房率：75.41%方案一方案二獨(dú)立玄關(guān)U型廚房主臥套間設(shè)計(jì)大面寬陽臺(tái)戶型設(shè)計(jì)115+95+95+115套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）套型面積（計(jì)容面積）住宅公攤面積戶型編號(hào)戶型描述陽臺(tái)面積套內(nèi)面積（含陽臺(tái)）戶公攤面積戶型套數(shù)住宅套內(nèi)面積得房率樓棟總套數(shù)樓幢面積ABBA11595952.782.452.452.7892.4576.5876.5892.4595.2379.0379.0395.2320.0016.6016.6020.00115.2395.6395.63181818186273.361317.8482.64%727591.20115115.2318F

T4

中間戶3房2廳2衛(wèi)建筑面積：95.63㎡得房率：82.64%獨(dú)立玄關(guān)U型廚房兒童臥室全功能布置主臥豪華套間公區(qū)視野開闊土木鋪淘寶店：https://520/18F

T4

端戶3+1房2廳2衛(wèi)建筑面積：115.23㎡得房率：82.64%U型廚房書房可變空間公衛(wèi)干濕分離豪華主臥套間L型公區(qū)，視野開闊18F

T4

端戶3+1房2廳2衛(wèi)建筑面積：115.23㎡得房率：82.64%115戶型書房可變空間設(shè)計(jì)，讓室內(nèi)空間靈活多變，創(chuàng)造無限可能戶型設(shè)計(jì)110+110住宅套內(nèi)

住宅公攤面

得房

樓棟總套

樓幢面戶型編號(hào)

戶型描述

陽臺(tái)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）套內(nèi)面積（含陽臺(tái)）戶公攤面積套型面積（計(jì)容面積）戶型套數(shù)面積積率數(shù)積AA1101105.855.8578.2578.2584.1084.1026.0126.01110.11110.11181876.38%3027.60936.32363963.9218F

T23房2廳2衛(wèi)建筑面積：110.11㎡得房率：76.38%公衛(wèi)干濕分離U型廚房公共區(qū)域開闊主臥套間設(shè)計(jì)大面寬陽臺(tái)，視線開闊戶型設(shè)計(jì)120+120方案一住宅套內(nèi)面積戶型編號(hào)戶型描述陽臺(tái)面積

套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）

套內(nèi)面積（含陽臺(tái)）

戶公攤面積套型面積（計(jì)容面積）

戶型套數(shù)住宅公攤面積得房率

樓棟總套數(shù)

樓幢面積AA1201205.255.2590.2090.2095.4595.4526.7726.77122.22122.2218183436.20963.8178.10%364400.01戶型設(shè)計(jì)120+120方案二住宅套內(nèi)面積戶型編號(hào)戶型描述陽臺(tái)面積

套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）

套內(nèi)面積（含陽臺(tái)）

戶公攤面積套型面積（計(jì)容面積）

戶型套數(shù)住宅公攤面積得房率

樓棟總套數(shù)

樓幢面積AA1201205.255.2590.2090.2095.4595.4526.7726.77122.22122.2218183436.20963.8178.10%364400.01戶型設(shè)計(jì)120+120書房結(jié)合客廳布局靈活，空間視野明亮，點(diǎn)燃生活激情寬廳設(shè)計(jì)

·公區(qū)享受更寬敞視野18F

T24房2廳2衛(wèi)建筑面積：122.22㎡得房率：78.10%方案一方案二公衛(wèi)干濕分離U型廚房，中西廚設(shè)計(jì)南北通廳，視野開敞書房可變空間主臥豪華套間大面寬景觀陽臺(tái)戶型對(duì)標(biāo)競品分析——90㎡-100㎡PK90㎡95㎡本案完勝！競品85㎡競品99㎡本案90戶型做到三面寬三房。95平三房兩衛(wèi)配置。U型寬敞廚房，同面積段產(chǎn)品配置更高。90㎡競品分析——100㎡-110㎡PK競品100㎡競品110㎡100㎡110㎡本案完勝！本案相同面積段，房間尺度更舒適，相同配置下，面積更小。競品100㎡100㎡競品分析——110㎡-120㎡PK競品110㎡競品125㎡115㎡120㎡本案完勝！本案115面積段做到了3+1房兩廳兩衛(wèi)，120面積段產(chǎn)品房間尺度優(yōu)于同面積段的競品。競品112㎡競品124㎡120㎡品質(zhì)形象打造策略立面展示立

面

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y通過匠心立面設(shè)計(jì)，形成社區(qū)獨(dú)有的氣

質(zhì)形象，提升品牌和差異化符號(hào)特征。都市經(jīng)典的縮影現(xiàn)代美學(xué)的體現(xiàn)設(shè)計(jì)原則重構(gòu)城市形象Rebuild我們希望將古典的華美和現(xiàn)代的簡約相融合，形成獨(dú)屬于濟(jì)南的東方摩登城市社區(qū)典范。經(jīng)典雅致現(xiàn)代簡約傳統(tǒng)匠心當(dāng)代技藝DESIGN

RENDERING南側(cè)沿街透視DESIGN

RENDERING南側(cè)次入口透視DESIGN

RENDERING沿街商業(yè)透視DESIGN

RENDERING主入口透視DESIGN

RENDERING風(fēng)雨連廊意向DESIGN

RENDERING中心景觀意