美國(guó)開樸顧問-惠州淡水半島灣項(xiàng)目定位及概念設(shè)計(jì)提示

惠州淡水半島灣

工程定位及概念設(shè)計(jì)提示2021-6-9目錄一、市場(chǎng)調(diào)研分析局部P2-9二、工程地塊價(jià)值分析P10-13三、產(chǎn)品定位概述P14-48四、工程規(guī)劃概念設(shè)計(jì)提示P五、工程銷售收入預(yù)測(cè)P01美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕1.惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析

1.1宏觀市場(chǎng)1.2微觀市場(chǎng)1.3綜合結(jié)論2.上述分析對(duì)本案的啟示02市場(chǎng)調(diào)研分析局部美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕03惠陽(yáng)區(qū)淡水鎮(zhèn)深圳龍崗區(qū)惠東縣惠城區(qū)中央列島SN58公里全程高速貫穿后只需1.5小時(shí)車程惠陽(yáng)城市規(guī)劃定位中海殼牌、南海石化工程生活后勤配套效勞基地。淡水于惠陽(yáng)的區(qū)位功能將建設(shè)以淡水為核心的

區(qū)域性商貿(mào)流通效勞中心美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕1.1惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境04美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕1.2惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境05美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕本案周邊高端工程產(chǎn)品分析06項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）容積率戶型（㎡）園林配套半島一號(hào)（一期）獨(dú)棟、雙拼、疊拼別墅、洋房、小高層41萬(wàn)共六期首期14萬(wàn)二期17萬(wàn)1.12別墅：210㎡左右洋房：70㎡兩房、120-130㎡三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、泳池等棕櫚島疊加別墅高檔公寓均價(jià)：18000元/㎡340000.83別墅：200㎡左右公寓：108-180㎡東南亞風(fēng)情，會(huì)所、27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂部等東方新城獨(dú)棟、合院、雙拼別墅、小高層、多層洋房、豪華公寓24萬(wàn)0.75獨(dú)立別墅320-470㎡雙拼別墅210-300㎡洋房：132㎡的三房170㎡的五房85.3-91.28㎡的兩房美式風(fēng)格，引入生態(tài)水系，社區(qū)規(guī)劃為“兩島、一洲、一灣”的獨(dú)特布局。1、產(chǎn)品以別墅為主，以公寓洋房為輔。2、大戶型面積是主流，中小戶型是補(bǔ)充。3、園林精致，配套完善，適合居家與度假等多方面需求。4、建筑風(fēng)格異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢(shì)明顯。5、客戶來(lái)源廣泛，外地客戶〔尤其深圳客戶〕較多聯(lián)排：7000元/㎡疊加：6000元/㎡小高層：4000-4500元/㎡美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕中心區(qū)物業(yè)市場(chǎng)分析07美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕1.3惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜合總結(jié)08美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2.上述分析對(duì)本案的啟示09美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕10工程地塊價(jià)值分析1.地塊區(qū)位價(jià)值2.地塊資源價(jià)值3.高容積率對(duì)工程定位的挑戰(zhàn)美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕

1.區(qū)位表達(dá)價(jià)值11工程地塊現(xiàn)狀周邊趨向成熟美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2.資源決定檔次該區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的河道資源從工程基地穿過，天然河流的灣道使得工程擁有最多的自然景色，具備了高檔次的濱水居住的根底條件。12工程地塊的河景資源、體育館、半島一號(hào)美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕3.高容積率對(duì)工程定位提出了挑戰(zhàn)13工程地塊與半島一號(hào)的空間關(guān)系美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕14產(chǎn)品定位概述1.工程檔次定位2.目標(biāo)客戶群定位3.規(guī)劃布局定位4.建筑風(fēng)格定位5.戶型面積定位6.園林景觀定位7.工程開發(fā)分期8.價(jià)格定位美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕1.工程檔次定位15美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕綠色住宅六條標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)，房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能快速散發(fā)；房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)；供熱、制冷等盡量利用清潔能源、自然能源或可再生能源，全年日照在2500小時(shí)以上的地區(qū)，普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備；飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，排水深度凈化，到達(dá)可循環(huán)利用標(biāo)準(zhǔn)，新建小區(qū)鋪設(shè)中水系統(tǒng)；室內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)；有足夠的戶外活動(dòng)空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40％，無(wú)裸露地面。16美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕消費(fèi)者喜愛的綠色節(jié)能房子是?17美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕消費(fèi)者喜愛的綠色節(jié)能房子是?美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕北京當(dāng)代MOMA18當(dāng)代MOMA也是當(dāng)代置業(yè)科技主題地產(chǎn)的延續(xù)與開展，在萬(wàn)國(guó)城Moma實(shí)現(xiàn)"高舒適度、低能耗"的根底上，將大規(guī)模使用可再生的綠色能源。從可持續(xù)開展的觀點(diǎn)出發(fā)，當(dāng)代MOMA適當(dāng)?shù)母呙芏取矎?qiáng)度〕開發(fā)利用土地與大規(guī)模使用可再生的綠色能源是大城市開展的方向，是真正"節(jié)能省地型"工程。美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕19美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2.目標(biāo)客戶群定位20美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕3.規(guī)劃布局定位社區(qū)開放組團(tuán)封閉/產(chǎn)品最大利用景觀通透軸線貫穿東西

1、尊重地域特色及城市環(huán)境規(guī)劃應(yīng)以尊重地塊特色為前提，充分考慮地塊及周邊環(huán)境的關(guān)系，與之相協(xié)調(diào)。對(duì)于本工程而言，首先應(yīng)充分考慮的濱水的自然環(huán)境，充分利用水資源，使工程和城市開展及即將開發(fā)的其它工程形成互融。2、充分利用地塊形狀規(guī)劃提升工程價(jià)值。在考慮地塊周邊環(huán)境的同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注地塊內(nèi)部地形地貌，并加以充分利用。對(duì)于本工程而言，我們應(yīng)當(dāng)利用地塊的特有的形狀與地勢(shì)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出層次豐富的建筑群落，打造理想的空間形式，以此提升工程價(jià)值。21本案規(guī)劃設(shè)計(jì)理念美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕3、注重與城市交通肌理的融合本工程臨水又臨路，周邊以大橋與外界聯(lián)通，建議地塊可采用社區(qū)開放，組團(tuán)封閉的布局形式，通過開放式的社區(qū)，與城市交通達(dá)成互融，形成便利。4、必須注重建筑、戶型及園林等細(xì)部的整體設(shè)計(jì)從建筑群體到建筑裝飾細(xì)部、從各功能空間的面積大小到室內(nèi)交通組織、從景觀等等，這些都需要設(shè)計(jì)者整體考慮。通過精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造從室內(nèi)到室外，從私人空間到開放空間、到城市公共空間這樣一系列舒適宜人的空間，提高整個(gè)社區(qū)居住品質(zhì)。22本案規(guī)劃設(shè)計(jì)理念美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕20方案一：容積率：2.523美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕惠州市淡水工程主要指標(biāo) 占地面積120330㎡容積率 2.5 總建筑面積 計(jì)入容積率建筑面積300825㎡配套設(shè)施 13500㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9000㎡會(huì)所 3000㎡ 地下停車庫(kù) 60000㎡住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比二房87272236648%13.63%三房12390811168438%45.51%四房1604507200024%22.56%五房2352706345022%13.53%頂層大復(fù)式2201226401%0.60%別墅25083207507%4.16%

總套數(shù)

1995100%100%總面積

294188

高層均價(jià)：4500元/m2高層小戶型均價(jià)：5000元/m2別墅均價(jià)：12000元/m2〔景觀朝向均優(yōu)于容

積率3.0的方案〕預(yù)計(jì)總銷售金額：約1491303000元24美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕方案二：容積率：3.025美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕惠州市淡水工程主要指標(biāo) 占地面積120330㎡容積率 3.0 總建筑面積 計(jì)入容積率建筑面積359556㎡配套設(shè)施 14000㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9500㎡會(huì)所 3000㎡ 地下停車庫(kù) 60000㎡

住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比公寓58322186765%11%二房903743366010%13%三房120136616392047%48%四房15569610788031%25%頂層空中別墅4101249201%0%別墅25066165005%2%總套數(shù)

2836

100%總面積(㎡)

345556100%

高層均價(jià)：4300元/m2高層小戶型均價(jià)：5000元/m2頂層空中別墅均價(jià)：4500元/m2別墅均價(jià)：10000元/m2預(yù)計(jì)總銷售金額：約1593998000元容積率3.0的方案比2.5的方案多賣102695000元26美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕4.建筑風(fēng)格定位新型現(xiàn)代中式元素的建筑風(fēng)格

由于本工程容積率決定主力產(chǎn)品為小高層和高層，但工程前期為了對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有更準(zhǔn)確的把握，為了以更獨(dú)特優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者，需要通過各種不同類型的物業(yè)去“試水〞。因此，工程首批推出的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)豐富。

我們建議：多層、小高層、高層選用清新簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格，花園洋房和疊拼別墅選用經(jīng)典雅致的歐陸風(fēng)格。27美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕〔一〕現(xiàn)代風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)建議1、總體設(shè)計(jì)要求現(xiàn)代風(fēng)格建筑應(yīng)健康、時(shí)尚、清新、明快，表達(dá)積極向上的精神風(fēng)貌。強(qiáng)調(diào)建筑的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性。堅(jiān)決擺脫過時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格。通過簡(jiǎn)潔的處理手法和純潔的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果，而這也恰好符合我們對(duì)于本工程的整體形象定位。在設(shè)計(jì)時(shí)我們建議：崇尚采用靈活均衡的非對(duì)稱構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔的處理手法和純潔的體型，在建筑外觀上獲得新的視覺效果。并以不對(duì)稱構(gòu)圖手法突出建筑風(fēng)格，強(qiáng)化高層差異。崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果。多層、小高層建筑可盡量采用一梯2-3戶的板式設(shè)計(jì)，但后期為了提高容積率，小高層、高層單體也可以設(shè)計(jì)成蝶形。28美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2、建筑要素設(shè)計(jì)29美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2、建筑要素設(shè)計(jì)天際線：在小區(qū)內(nèi)部，利用各種類型建筑的高差，形成具有一定節(jié)奏韻律的豐富的天際線走勢(shì)，彰顯本工程的遠(yuǎn)觀形象；建筑高度由小區(qū)中心向外圍逐漸升高，這樣一方面可以充分保證中心園林的景觀視線，二那么可以在內(nèi)部保持一個(gè)開敞的共享空間；沿小區(qū)的主景觀軸線上布置上下錯(cuò)落、起伏有序的建筑層高，營(yíng)造空間視覺感官的收縮和膨脹；在立面上構(gòu)成跌宕起伏的建筑天際線。30美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2、建筑要素設(shè)計(jì)底層：局部住宅底層架空——與組團(tuán)中心園林相鄰建筑局部底層架空，以通透的架空綠化實(shí)現(xiàn)景觀的延伸。利用道路的迂回曲折，營(yíng)造“曲徑通幽〞的意境?；蛘呖梢岳媒ㄖ牡讓蛹芸赵O(shè)置成活動(dòng)場(chǎng)所，形本錢工程獨(dú)具特色的泛會(huì)所。局部住宅底層設(shè)置私家花園——花園洋房和疊拼別墅的底層應(yīng)考慮業(yè)主入住后會(huì)進(jìn)行自我家園的美化綠化，適當(dāng)留出一局部空地，滿足這局部購(gòu)房者的需求。沿街商鋪——在開展大道沿線，多層和小高層住宅的底層設(shè)置成沿街商鋪，打造風(fēng)情商業(yè)街。31美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2732美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕26底層架空長(zhǎng)廊32美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕5.戶型面積定位

創(chuàng)新寬景舒適的中大戶型我司分別以容積率3.0和容積率2.5計(jì)算了兩種戶型需求配比1、容積率：3.033產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）戶型分級(jí)比例（%）兩房85-9010%10%三房經(jīng)濟(jì)型105-11518%43%舒適型125-13525%四房經(jīng)濟(jì)型140-14320%35%舒適型160-18015%五房舒適型190-2006%10%(樓王或sky-house)高尚型210-2404%Townhouse230-2502%2%美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕2、容積率：2.534產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）兩房85-9010%三房105-11515%125-13525%四房140-14320%160-18015%五房190-2006%210-2404%Townhouse230-2505%商業(yè)

配套休閑商業(yè)與知名品牌的特色餐飲結(jié)合，商業(yè)與會(huì)所形成展現(xiàn)生活方式的情景體驗(yàn)區(qū)。占總面積3—5%特點(diǎn)：定位中高端，同時(shí)有多種產(chǎn)品結(jié)合/規(guī)劃濱水別墅，提升工程品位美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕35別墅戶型美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕36一梯二戶型美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕一梯三折角戶型37美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕一梯三戶型38美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕一梯三四戶型39美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕

工程戶型配比補(bǔ)充說明1、戶型平均面積綜合考慮各在售樓盤的戶型設(shè)計(jì)、銷售情況以及消費(fèi)者實(shí)際的居住需求，結(jié)合工程地塊價(jià)值的判斷，認(rèn)為本工程的平均戶型面積應(yīng)定為140㎡左右。2、整體戶型配比建議從統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果來(lái)看120㎡—140㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為絕對(duì)主力戶型，第二主力戶型是90㎡左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。這兩種戶型目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為暢銷，并且依然有較大的市場(chǎng)空間。此外，局部樓盤設(shè)置了四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積在170㎡—190㎡之間，但設(shè)置數(shù)量不多，僅為滿足少數(shù)消費(fèi)者的需求。而復(fù)式住宅設(shè)置在每個(gè)單元的頂部，面積集中在200㎡，并附送大露臺(tái)。40美國(guó)開樸建筑設(shè)計(jì)參謀〔深圳〕3、本工程戶型設(shè)計(jì)建議〔1〕本工程總體設(shè)計(jì)要求以滿足居住舒適度為根本打造綠色節(jié)能居住社區(qū)舒適的居住環(huán)境會(huì)使人神清氣爽、精神愉悅。不合理的居住結(jié)構(gòu)往往會(huì)讓人心存不滿，長(zhǎng)此以往將會(huì)對(duì)人的生活產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。打造舒適合理、科學(xué)的人居環(huán)境，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：“四大光明〞所謂“四大光明〞即：廳、臥、廚、廁四大功能空間一定要有明窗采光通風(fēng)。良好的采光通風(fēng)不僅有利于人的身體健康，同時(shí)也可以使人保持良好的心情?！捌叽蠓謪^(qū)〞所謂“七大分區(qū)〞是