房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

劉中華潤(rùn)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1

2025/2/28|Shenzhen內(nèi)容安排第一局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)第二局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程2

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房地產(chǎn)根本概念地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)3

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)第一局部房地產(chǎn)根本概念地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)4

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)根本概念本節(jié)主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)5

2025/2/28|Shenzhen一、房地產(chǎn)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)6

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)——明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。地產(chǎn)包括地面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。其與土地的根本區(qū)別就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。房產(chǎn)——明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。【房地產(chǎn)】具體指土地、建筑物及其它地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)由于其固定不可移動(dòng)性又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)=地產(chǎn)+房產(chǎn)〔使用權(quán)〕〔所有權(quán)〕房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)的涵義7

2025/2/28|Shenzhen二、房地產(chǎn)業(yè)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)8

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)【房地產(chǎn)業(yè)】是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和效勞的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、根底性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)業(yè)的涵義及分類(lèi)房地產(chǎn)效勞業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行根底設(shè)施、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)工程或銷(xiāo)售、出租商品房的行為。指除了取得土地、建造房屋，然后預(yù)售或出售外，還包括購(gòu)置房屋后出租或出售。開(kāi)發(fā)也不僅僅是建造新房屋，還包括把土地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地后出售，對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，以及接手在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。房地產(chǎn)中介效勞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，按照國(guó)家法律法規(guī)，依據(jù)合同對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋及其附屬配套設(shè)施，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理。物業(yè)管理效勞9

2025/2/28|Shenzhen三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)10

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地

專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料

資金房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義及特點(diǎn)11

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與者12

2025/2/28|Shenzhen四、房地產(chǎn)市場(chǎng)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)13

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義14

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照開(kāi)發(fā)的不同階段可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是由指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供給方案，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式，以土地使用權(quán)出讓合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途以及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他土地使用者所形成的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)，然后將開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)出售給用地、用房的單位或個(gè)人。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，就是商品房的一手市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的根底上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)具有消費(fèi)性質(zhì)，此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)市場(chǎng)體系15

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)市場(chǎng)級(jí)別一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)主體國(guó)家和地方政府/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商/用戶用戶特點(diǎn)壟斷性競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)性主要內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，征地、招拍掛綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃方式協(xié)議或招拍掛出讓出賣(mài)、出租已開(kāi)發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓、出租地皮或連同其建筑物。房地產(chǎn)根本概念房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的比較16

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)第一局部房地產(chǎn)根本概念地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)17

2025/2/28|Shenzhen地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)本節(jié)主要內(nèi)容一、地產(chǎn)及土地產(chǎn)權(quán)二、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制三、國(guó)有土地使用權(quán)四、房企獲取土地使用權(quán)的方式第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)18

2025/2/28|Shenzhen一、地產(chǎn)及土地產(chǎn)權(quán)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)19

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)【地產(chǎn)】廣義而言，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。狹義上講，地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地，或者說(shuō)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其需要的土地資產(chǎn)。【土地產(chǎn)權(quán)】即地產(chǎn)的權(quán)利屬性，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)地產(chǎn)及土地產(chǎn)權(quán)的涵義20

2025/2/28|Shenzhen二、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)21

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)性質(zhì)社會(huì)主義公有制形式全民所有制勞動(dòng)群眾集體所有制具體形式國(guó)家所有制農(nóng)民集體所有制所有權(quán)主體及代表國(guó)家-國(guó)務(wù)院-地方政府一定范圍的農(nóng)民集體所有權(quán)客體及范圍國(guó)有土地（城市市區(qū)土地，農(nóng)村及城市郊區(qū)的一部分土地）集體土地（農(nóng)村和城市郊區(qū)的一部分土地）地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)我國(guó)現(xiàn)行土地所有制我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。具體而言，我國(guó)土地所有權(quán)可以分為國(guó)有土地和集體土地兩類(lèi)：【國(guó)有土地】指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地。國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)?！炯w土地】指數(shù)與農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。22

2025/2/28|Shenzhen三、國(guó)有土地使用權(quán)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)23

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)國(guó)有土地使用權(quán)的涵義【國(guó)有土地使用權(quán)】指國(guó)有土地使用權(quán)人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，包括占有、使用、收益和有限處分等權(quán)利。24

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)【國(guó)有土地使用權(quán)的出讓】指國(guó)家將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！緡?guó)有土地使用權(quán)的出讓年限】指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年限。凡與國(guó)土資源局簽訂?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)?的用地，其使用年限如下：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或其他用地50年。地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓25

2025/2/28|Shenzhen四、房企獲取土地使用權(quán)的方式第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)26

2025/2/28|Shenzhen在現(xiàn)階段，根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?〔2007年修正〕的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式有如下三種：一是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得；二是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作及土地或房地產(chǎn)租賃等方式獲得。土地獲取的方式地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)27

2025/2/28|Shenzhen

辦理土地登記核發(fā)?建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)?交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案公布出讓方案確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣(mài)掛牌協(xié)議

出讓實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)28

2025/2/28|Shenzhen招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)【招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)】指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。其流程如下：

評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)29

2025/2/28|Shenzhen拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)【拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)】指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。其流程如下：〔一〕主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；

〔二〕主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；〔三〕主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)那么及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

〔四〕主持人報(bào)出起叫價(jià)；

〔五〕競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

〔六〕主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

〔七〕主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交；

〔八〕主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者或報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)30

2025/2/28|Shenzhen掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)【掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)】指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。其流程如下：接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日在掛牌期限截止時(shí)仍有現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)人要求繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。假設(shè)無(wú)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)人要求繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照以下規(guī)定確定是否成交：

〔一〕在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

〔二〕在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

〔三〕在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)31

2025/2/28|Shenzhen招拍掛出讓國(guó)有土地使用權(quán)的比較第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)

招標(biāo)

拍賣(mài)

掛牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣(mài)行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)競(jìng)投者數(shù)量至少三名至少三名一名符合條件即可復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書(shū)

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)綜合價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)高者得價(jià)高者得適用范圍除要求出價(jià)較高外，還需具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件；對(duì)土地用途或使用者有限制和特殊要求的。對(duì)土地使用者或土地用途無(wú)特別限制及要求。對(duì)土地使用者或土地用途無(wú)特別限制及要求。32

2025/2/28|Shenzhen協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)【協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)】指政府作為土地所有者〔出讓方〕與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。實(shí)踐中，協(xié)議出讓的方式容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而土地出讓金差異較大的情形，因此?招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?〔2007年修訂〕已明確規(guī)定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)。?協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)?〔2006年〕規(guī)定以下5種情形可以納入?yún)f(xié)議出讓的范圍：1、供給商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地方案公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；2、原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)的；3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)的；4、出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的；5、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)33

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)34

2025/2/28|Shenzhen1.生地完成土地征用，未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地，即待開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地。2.熟地已經(jīng)完成市政根底設(shè)施建設(shè)的土地，到達(dá)“三通一平〞或“七通一平〞的施工條件的土地。3.三通一平指水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。4.七通一平指給水通，排水通、電力通、通信通、燃?xì)馔?、路通、供熱通和?chǎng)地平整。第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)35

2025/2/28|Shenzhen5.毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。6.凈地指國(guó)家在土地出讓時(shí)，已經(jīng)完成撤除平整，不存在需要進(jìn)一步撤除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)36

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)37

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)第一局部房地產(chǎn)根本概念地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)38

2025/2/28|Shenzhen房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)本節(jié)主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)劃分第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)39

2025/2/28|Shenzhen一、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)劃分第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)40

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，也是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的依托，按照房產(chǎn)的用途不同，可以對(duì)房地產(chǎn)作以下圖的業(yè)態(tài)劃分：房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)劃分41

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)42

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)43

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)44

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底知識(shí)1.建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。2.公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門(mén)廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。3.套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)45

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段46

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為五個(gè)階段進(jìn)行:工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段注意：

每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接。

上述階段劃分并非絕對(duì)一成不變的，而是交替進(jìn)行的，某些工作內(nèi)容會(huì)貫穿幾個(gè)階段。工程收尾階段47

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段資金融通土地獲取開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理工程報(bào)建建設(shè)工程招投標(biāo)施工許可證辦理開(kāi)發(fā)建設(shè)工程預(yù)售竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案入伙通告房屋交付房地產(chǎn)證辦理物業(yè)管理各階段涉及的關(guān)鍵環(huán)節(jié)48

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段各階段涉及的文件或證書(shū)?施工許可證??預(yù)售許可證??房地產(chǎn)預(yù)售合同??竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)??房地產(chǎn)證??土地出讓合同??建設(shè)用地規(guī)劃許可證??國(guó)有土地使用權(quán)證??建設(shè)工程規(guī)劃許可證??工程建議書(shū)??工程可行性研究報(bào)告?49

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程詳細(xì)流程圖50

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程詳細(xì)流程圖51

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程詳細(xì)流程圖52

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程第二局部工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段53

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段本階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)二、工程立項(xiàng)54

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程55

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段56

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段57

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程二、工程立項(xiàng)58

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段59

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程

工程確立階段立項(xiàng)流程60

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段立項(xiàng)時(shí)的工作61

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程【工程建議書(shū)】是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在根本條件確定后向國(guó)家、地區(qū)工程主管部門(mén)推薦的建設(shè)性材料。建議書(shū)的形成，是根本建設(shè)程序中最初的階段，是工程工程準(zhǔn)備階段的開(kāi)始，工程建議書(shū)不僅是確定工程建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。在工程建議書(shū)被相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究。工程確立階段工程建議書(shū)62

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程確立階段工程可行性研究63

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程可行性研究的主要內(nèi)容有：1.工程概況；2.開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定；4.規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);5.資源供給及資本運(yùn)作方案；6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；7.工程開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；8.開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)方案；9.工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；10.結(jié)論及建議?！究尚行匝芯繄?bào)告】作為可行性研究的成果，批準(zhǔn)的可行性報(bào)告是工程最終的決策文件和設(shè)計(jì)依據(jù)。工程確立階段工程可行性研究報(bào)告64

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程第二局部工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段65

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段本階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)二、資金融通三、土地獲取四、規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理一、房地產(chǎn)工程公司設(shè)立66

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程一、房地產(chǎn)工程公司設(shè)立67

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段工程公司的設(shè)立68

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程依據(jù)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?〔2000年〕，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。工程前期準(zhǔn)備階段工程公司的設(shè)立資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本/萬(wàn)元從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間/年近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工/萬(wàn)平方米建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%的連續(xù)年限/年上一年房屋建筑施工面積/萬(wàn)平方米專(zhuān)業(yè)管理人員人數(shù)/人總計(jì)其中：中級(jí)以上管理人員持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員一級(jí)≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級(jí)≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級(jí)≥800≥2≥52－≥10≥5≥2四級(jí)≥100≥1－－－≥5－≥269

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程二、資金融通70

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段71

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融。——格林斯潘〔美聯(lián)儲(chǔ)前主席〕工程前期準(zhǔn)備階段資金和土地是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命門(mén)?！苄〈ā仓袊?guó)人民銀行行長(zhǎng)〕72

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程1.實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和企業(yè)開(kāi)展目標(biāo)；2.利用財(cái)務(wù)杠桿，提高工程盈利能力；3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。工程前期準(zhǔn)備階段73

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段74

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段即通過(guò)舉債的方式融資，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款等。即通過(guò)公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等方式融資。權(quán)益性融資債務(wù)性融資1.權(quán)益性融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；2.傳統(tǒng)上主要是在私人市場(chǎng)融通，隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開(kāi)市場(chǎng)融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。1.資金供給方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。75

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段76

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段77

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程2.預(yù)售回款：當(dāng)滿足一定條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房人，并由購(gòu)房人支付定金或者房?jī)r(jià)款。工程前期準(zhǔn)備階段78

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段79

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段80

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段81

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段82

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程三、土地獲取83

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。成交確認(rèn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書(shū)對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書(shū)后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?。土地出讓成交確認(rèn)書(shū)84

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段

土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。

出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開(kāi)竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。

受讓人在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，即可申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同85

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的辦理的第一個(gè)證，此證關(guān)系著后期諸多工作的開(kāi)展。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，作為建設(shè)單位向土地主管部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證86

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。工程前期準(zhǔn)備階段建設(shè)用地規(guī)劃許可證87

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段此證為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的辦理的第二個(gè)證，以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

申領(lǐng)條件：付清全部土地款。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。國(guó)有土地使用證88

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程四、規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理89

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程房地產(chǎn)工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)直接決定了產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也決定了產(chǎn)品給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的收入，因此是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。工程前期準(zhǔn)備階段工程規(guī)劃設(shè)計(jì)90

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段工程規(guī)劃設(shè)計(jì)包括規(guī)劃和設(shè)計(jì)兩個(gè)方面：規(guī)劃包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。控制性詳細(xì)規(guī)劃一般由政府規(guī)劃主管部門(mén)組織編制，其以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃；修建性詳細(xì)規(guī)劃一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)主管部門(mén)(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén))提出的規(guī)劃條件，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院按照編制。設(shè)計(jì)分為方案設(shè)計(jì)、中間設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段〔詳見(jiàn)以下圖〕。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)91

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段工程規(guī)劃設(shè)計(jì)92

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的輸出成果為方案報(bào)建文本和設(shè)計(jì)文件，成果報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)后，方可獲得建筑工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中辦理的第三個(gè)證，此證辦理最為麻煩，核心任務(wù)最多。93

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程第二局部工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段94

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段本階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)二、建設(shè)工程招標(biāo)三、施工許可證辦理四、商品房預(yù)售一、工程報(bào)建95

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程一、工程報(bào)建96

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建設(shè)工程工程報(bào)建97

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建設(shè)工程工程報(bào)建98

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建設(shè)工程工程報(bào)建程序99

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程二、建設(shè)工程招標(biāo)100

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程【建設(shè)工程招標(biāo)】是指建設(shè)單位就擬建的工程發(fā)布通告，用法定方式吸引建設(shè)工程的承包單位參加競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而通過(guò)法定程序從中選擇條件優(yōu)越者來(lái)完成工程建設(shè)任務(wù)的法律行為。工程實(shí)施階段建設(shè)工程招標(biāo)101

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建設(shè)工程招標(biāo)102

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段根據(jù)其招標(biāo)任務(wù)內(nèi)容不同通常有以下幾種種類(lèi)：1.建設(shè)工程工程總承包招標(biāo)；2.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)；3.建設(shè)工程材料和設(shè)備供給招標(biāo)；4.建設(shè)工程施工招標(biāo)；5.建設(shè)工程監(jiān)理招標(biāo)。建設(shè)工程招標(biāo)的分類(lèi)103

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建設(shè)工程招標(biāo)的分類(lèi)104

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建設(shè)工程招標(biāo)流程105

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程三、施工許可證辦理106

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建筑工程施工許可管理107

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段申領(lǐng)建筑工程施工許可證,是在辦理?建筑工程規(guī)劃許可證?后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開(kāi)工要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。建筑工程施工許可證由建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)。建筑工程施工許可證108

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建筑工程施工許可證申領(lǐng)條件109

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段建筑工程施工許可證的延期?建筑法?〔2021年修正〕第9條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止。110

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程四、商品房預(yù)售111

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段【商品房預(yù)售】是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為?！病百u(mài)樓花〞、“炒樓花〞〕商品房預(yù)售我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得?商品房預(yù)售許可證?。112

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段預(yù)售許可證申領(lǐng)條件113

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知?〔2021年〕：完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管方法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房工程工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。商品房預(yù)售資金監(jiān)管114

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程實(shí)施階段預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓115

2025/2/28|Shenzhen房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程第二局部工程確立階段工程前期準(zhǔn)備階段工程實(shí)施階段工程驗(yàn)收交付階段工程收尾階段116

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程驗(yàn)收交付階段本階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)一、竣工驗(yàn)收二、房屋交付117

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程一、竣工驗(yàn)收118

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)的最后階段。它是全面考核工程建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、實(shí)施建設(shè)過(guò)程事后控制的重要步驟。同時(shí)，也是確認(rèn)建設(shè)工程能否啟用的關(guān)鍵步驟。工程驗(yàn)收交付階段竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、城建檔案、燃?xì)夂头抗艿扔嘘P(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，并按專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件后，可以組織設(shè)計(jì)、施工、和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。119

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程驗(yàn)收交付階段竣工驗(yàn)收備案流程圖120

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程二、房屋交付121

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程驗(yàn)收交付階段房屋交付122

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程1.房屋交付需滿足法定的交付條件：竣工驗(yàn)收合格