《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題一

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題

一,房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析,房地產(chǎn)估價(jià)

師

第I題（分析題）（每題10.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的試題

（如真題模擬預(yù)測(cè)題）＞問(wèn)答〉某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前

抵押給銀行，獲得貸款700萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè),

用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)變現(xiàn)

方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方

法，并寫(xiě)出該大樓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。

第2題（分析題）（每題10.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的試題

（如真題模擬預(yù)測(cè)題）＞問(wèn)答＞某街道旁的一個(gè)商業(yè)門(mén)面房，建筑

面積148m2,現(xiàn)為餐飲門(mén)面，比較陳舊也無(wú)空調(diào)及包間。按成本法原

理測(cè)算得該餐飲門(mén)面當(dāng)前單價(jià)為3000元/m2,該街道上類(lèi)似規(guī)模的新

裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門(mén)面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/m2,現(xiàn)經(jīng)

測(cè)算知將該商業(yè)門(mén)面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修

水平、檔次門(mén)面房的裝修改造費(fèi)用為500元/m2,另需交納的裝修改

造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元。現(xiàn)有一個(gè)買(mǎi)家希望以3000元/m2的價(jià)格

購(gòu)下該門(mén)面，向估價(jià)師咨詢(xún)其出價(jià)是否合適，問(wèn)該門(mén)面房當(dāng)前交易的

合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少？為什么？

第3題（分析題）（每題10.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的試題

（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>問(wèn)答>甲公司在某市街道旁的一幢2層老

式自用辦公樓已停用，其用地與乙公司一塊倉(cāng)儲(chǔ)用地毗鄰。甲地塊面

積為1250nl2,乙地塊為3680nl2；經(jīng)分別采用市場(chǎng)法測(cè)算，甲、乙兩地

塊的單價(jià)分別為4500元加2和4100元/m2,現(xiàn)甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商,

確定將兩地塊合并后轉(zhuǎn)讓給某開(kāi)發(fā)商，某開(kāi)發(fā)商欲受讓該地塊后開(kāi)發(fā)

一綜合性商務(wù)寫(xiě)字樓。采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法原理測(cè)算得合并后地塊單價(jià)為

4800元/m2,土地合并、用途變更等轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備手續(xù)費(fèi)為120萬(wàn)元。作

為估價(jià)師你如何確定兩地塊合并后地價(jià)增值額及其轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備手續(xù)費(fèi)

用在甲、乙兩家間的分配額。

第4題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建

筑面積為250m2o空調(diào)主機(jī)于1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)的購(gòu)入價(jià)為500萬(wàn)

元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市價(jià)為458萬(wàn)元?，F(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊

225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元，拆除費(fèi)用5萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)

主機(jī)（其他配套設(shè)備不需改動(dòng)），則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房

改造費(fèi)用為700萬(wàn)元，新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2,節(jié)約的200m2

面積可以提供160nl2的管業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師提供

改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價(jià)師經(jīng)調(diào)查得

知，將部分空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出

租的年客觀凈收益為每lm2營(yíng)業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造

費(fèi)用由承租方自負(fù)。問(wèn)：若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折

舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為（）萬(wàn)元。

{A}.530

{B}.472

{C}.455

{D}.450

正確答案：C,

第5題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi)：未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建

筑面積為250m2o空調(diào)主機(jī)于1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)的購(gòu)入價(jià)為500萬(wàn)

元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市價(jià)為458萬(wàn)元?，F(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊

225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元，拆除費(fèi)用5萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)

主機(jī)（其他配套設(shè)備不需改動(dòng)），則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房

改造費(fèi)用為700萬(wàn)元，新式空調(diào)主機(jī)的占地面積501n2,節(jié)約的200nl2

面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師提供

改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價(jià)師經(jīng)調(diào)查得

知，將部分空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出

租的年客觀凈收益為每lm2營(yíng)業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造

費(fèi)用由承租方自負(fù)。問(wèn)：如報(bào)酬率為5.25%,則至少需簽訂（）

年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過(guò)置換空調(diào)機(jī)房回收改換空調(diào)

主機(jī)的凈支出。

{A}.7

{B}.8

{c}.9

{D}.10

正確答案：D,

第6題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>甲公司以每平方米建筑面積

8000元的價(jià)格從乙公司購(gòu)得一棟建筑面積為5000m2的寫(xiě)字樓，隨之

辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)10萬(wàn)元在該寫(xiě)字樓墻涂飾了本公司的

標(biāo)志。至此為止，正常情況下，若設(shè)甲公司的實(shí)際花費(fèi)為C,貝（（）o

{A}.C小于4000萬(wàn)元

{B}.C等于4000萬(wàn)元

{C}.C等于4010萬(wàn)元

{D}.C大于4010萬(wàn)元

正確答案：D,

第7題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi)：未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>甲公司以每平方米建筑面積

8000元的價(jià)格從乙公司購(gòu)得一棟建筑面積為5000m2的寫(xiě)字樓，隨之

辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)10萬(wàn)元在該寫(xiě)字樓墻涂飾了本公司的

標(biāo)志。之后，上級(jí)令甲公司出售寫(xiě)字樓，這期間寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格未

發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫(xiě)字樓的售價(jià)為P,在正常的市場(chǎng)條件下，P

最可能的取值為（）o

{A}.P小于4000萬(wàn)元

{B}.P等于4000萬(wàn)元

（C）.P大于4000萬(wàn)元小于4010萬(wàn)元

{D}.P大于4010萬(wàn)元

正確答案：A,

第8題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi)：未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）＞單選＞2002年4月，某開(kāi)發(fā)商在從事

一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期征收工作中，要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面

積160in2的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償，經(jīng)評(píng)

估確認(rèn)補(bǔ)償單價(jià)為3200元/n）2；現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以附近小區(qū)一套156m2建筑

面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償，該房屋現(xiàn)行市價(jià)為3600元加2。

2002年8月雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差

價(jià)結(jié)算時(shí)，被征收人應(yīng)補(bǔ)交的房屋差價(jià)款為（）。

{A}.64000元

{B}.49600元

{C}.12800元

{D}.14400元

正確答案：B,

第9題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi)：未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）＞單選＞2002年4月，某開(kāi)發(fā)商在從事

一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期征收工作中，要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面

積160nl2的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償，經(jīng)評(píng)

估確認(rèn)補(bǔ)償單價(jià)為3200元加2；現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以附近小區(qū)一套156m2建筑

面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償，該房屋現(xiàn)行市價(jià)為3600元/叨。

2002年8月雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。開(kāi)發(fā)商因工作需要欲

繼續(xù)使用上述156m2房屋，遂與被征收人商議，被征收人同意將該產(chǎn)

權(quán)調(diào)換的房屋租用給開(kāi)發(fā)商使用，并以房租沖抵應(yīng)補(bǔ)交的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

屋差價(jià)款，雙方議定房租為2500元/月，租賃期間使用該房屋的其他

相關(guān)費(fèi)用均由使用人負(fù)擔(dān)，若雙方議定的收益率為6%,問(wèn)最少租用

（）個(gè)月后被征收入應(yīng)補(bǔ)交的差價(jià)款可以全部沖抵。

{A}.12

{B}.18

{C}.22

{D}.24

正確答案：C,

第10題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>某商品房交易估價(jià)，評(píng)估人員

采用比較法估價(jià)，收集了四個(gè)近期交易成交的案例資料如下。

編號(hào)

A

BC

D估價(jià)對(duì)象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結(jié)構(gòu)層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價(jià)格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/成

2400元/ni2

若從中選取3個(gè)案例作為可比實(shí)例，則下面四組中，第（）組可

以作為可比實(shí)例。

{A}.ABC

{B}.BCD

{C}.ACD

{D}.ABD

正確答案：B,

第11題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>某商品房交易估價(jià)，評(píng)估人員

采用比較法估價(jià)，收集了四個(gè)近期交易成交的案例資料如下。

編號(hào)

A

BC

D估價(jià)對(duì)象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結(jié)構(gòu)層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價(jià)格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按簡(jiǎn)單算術(shù)平均結(jié)果處理，則按

比較法評(píng)得的評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果為（）。

{A}.2457元/m2

{B}.2653元/m2

{C}.2822元/m2

{D}.2997元/m2

正確答案：B,

第12題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>某商品房交易估價(jià)，評(píng)估人員

采用比較法估價(jià)，收集了四個(gè)近期交易成交的案例資料如下。

編號(hào)

A

BC

D估價(jià)對(duì)象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結(jié)構(gòu)層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價(jià)格

2400元/m2

2700元/成

2600元/m2

2400元/m2

若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按加權(quán)算術(shù)平均結(jié)果處理，且案

例B的權(quán)重定為0.4,其他兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重均定為0.3時(shí)，則

按比較法評(píng)得的評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果為（）。

{A}.2433元/成

{B}.2638元/m2

{C}.2849元/m2

{D}.2861元/m2

正確答案：B,

第13題（單項(xiàng)選擇題）（每題2.00分）題目分類(lèi):未按章節(jié)分類(lèi)的

試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>單選>某商品房交易估價(jià)，評(píng)估人員

采用比較法估價(jià)，收集了四個(gè)近期交易成交的案例資料如下。

編號(hào)

A

BC

D估價(jià)對(duì)象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

四級(jí)

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結(jié)構(gòu)層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價(jià)格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

對(duì)于舊有房地產(chǎn)估價(jià)中確定建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊，遇到以下情況:

建筑物建成后10年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，其經(jīng)濟(jì)壽命早于土

地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按（）計(jì)算折舊。

{A}.土地使用權(quán)年限

{B}.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命

{C}.建筑物尚可使用年限

{D}.建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限

正確答案：B,

第14題（分析題）（每題40.00分）題目分類(lèi)：未按章節(jié)分類(lèi)的試

題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）>指錯(cuò)>

xx大酒店房地產(chǎn)法院委托估價(jià)報(bào)告

（封面、致估價(jià)

委托方函、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略）

估價(jià)假設(shè)和限制條件

一、估價(jià)假設(shè)

1.本次估價(jià)利用了委托方提供的《評(píng)估委托書(shū)》、《國(guó)有土地使用證》、

《土地出讓合同》及房屋建筑面積等資料。本次估價(jià)假設(shè)委托方提供

的以上資料客觀、真實(shí)、合法，本估價(jià)報(bào)告書(shū)不對(duì)因該資料全部或部

分內(nèi)容產(chǎn)生的或因依賴(lài)該資料測(cè)算的評(píng)估結(jié)果而引致的失誤承擔(dān)責(zé)

任。

2.估價(jià)對(duì)象中房地產(chǎn)（包括xx大酒店主樓及裙樓、綜合樓和鍋爐

房等）目前屬在建工程，未辦理《房屋所有權(quán)證》。本次估價(jià)時(shí)其建

筑面積以委托方提供的資料為準(zhǔn)，若該建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)確認(rèn)

的建筑面積不一致，本評(píng)估結(jié)論將不再適用，需相應(yīng)調(diào)整本評(píng)估結(jié)論，

如有必要，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行重新評(píng)估。

3.估價(jià)對(duì)象中房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)論的提出，是基于估價(jià)對(duì)象處于并保持

目前狀態(tài)為前提。如遇不可抗力或其他原因?qū)纼r(jià)對(duì)象房屋造成損壞,

將對(duì)評(píng)估價(jià)值造成影響，本估價(jià)結(jié)果不再適用。如有必要，應(yīng)對(duì)估價(jià)

對(duì)象進(jìn)行重新評(píng)估。

4.估價(jià)對(duì)象中房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)論的提出，是以估價(jià)對(duì)象可享有合理分

攤的公共配套設(shè)施如水、電、氣、通信、閉路電視及道路交通等使用

的權(quán)益為假設(shè)前提。

二、本報(bào)告使用的限制條件

1.根據(jù)XX大酒店工程建設(shè)情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象目前實(shí)際狀況，本

次估價(jià)時(shí)，對(duì)1號(hào)宗地（xxx區(qū)建材市場(chǎng)11號(hào)地塊，面積1258m2,

土地證號(hào)為x國(guó)用［2010］字第2147號(hào)）、2號(hào)宗地（xxx區(qū)九宮廟

新城41號(hào)地塊，面積13492.5m2,土地證號(hào)為x國(guó)用［2010］字第1843

號(hào)）和3號(hào)宗地（xxx區(qū)九宮廟新城41號(hào)地塊，面積4155m2,土

地證號(hào)為X國(guó)用［2010］字第2157號(hào)）均作為獨(dú)立空地，按土地單獨(dú)

進(jìn)行估價(jià)（因1號(hào)、2號(hào)地塊為空地，3號(hào)地塊上目前只有一臨時(shí)建

筑物）；對(duì)4號(hào)宗地（xxx區(qū)九宮廟九中路，面積3833m2,土地證

號(hào)為x國(guó)用［2010］字第2149號(hào)）和5號(hào)宗地（xxx區(qū)九宮廟新華三

社，面積16382.8m2,土地證號(hào)為x國(guó)用［2010］字第1842號(hào)）及地

上建筑物作為一個(gè)整體，按房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。特提請(qǐng)本報(bào)告書(shū)使用者

注意。

2.本估價(jià)報(bào)告書(shū)必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用其中部分內(nèi)容所

導(dǎo)致的可能損失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。

3.本估價(jià)結(jié)果中的市場(chǎng)價(jià)值僅限于為委托方進(jìn)行的司法判案提供價(jià)

值參考，若有其他用途，需根據(jù)指定目的另行評(píng)估。

4.本次評(píng)估是滿(mǎn)足全部假設(shè)與使用限制條件的前提下進(jìn)行的。這些

假設(shè)條件是由評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象實(shí)際并結(jié)合x(chóng)x市相應(yīng)的實(shí)際情

況而提出的，具有客觀性和合理性。若本次估價(jià)中的假設(shè)和限制條件

發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)重新調(diào)整。

5.本估價(jià)報(bào)告書(shū)有效使用期自報(bào)告提交之日起為壹年。同時(shí)，使用

者在有效期內(nèi)使用本報(bào)告書(shū)時(shí)，應(yīng)充分考慮房屋、土地和設(shè)備資產(chǎn)市

場(chǎng)變化情況及其未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r等影響，并隨時(shí)與本機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系，以

達(dá)到有效使用的目的。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)委托方

名稱(chēng)：XX市XXX區(qū)人民法院

聯(lián)系人：XX

聯(lián)系電話：XX

二、受理估價(jià)方

名稱(chēng)：XXXX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

地址：XX市XX區(qū)人民路7號(hào)4號(hào)樓6樓

法定代表人：XXX

估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)國(guó)家壹級(jí)

估價(jià)資質(zhì)證書(shū)：建房估證字[2011]xxx號(hào)

三、估價(jià)目的

確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，為對(duì)委托方進(jìn)行的司法判案提供價(jià)值參考。

四、估價(jià)對(duì)象與范圍

（一）估價(jià)對(duì)象界定

本次估價(jià)對(duì)象為XXXX（集團(tuán)）股份有限公司所有、位于XX市XXX

區(qū)的XX大酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目，具體包括XX大酒店主樓及裙樓（A棟，

建筑面積35805.09nl2）、辦公綜合樓（B棟，建筑面積16240.2nl2）、

鍋爐房（C棟，建筑面積261.49m2）和所占用4號(hào)、5號(hào)宗地以及1

號(hào)、2號(hào)、3號(hào)宗地。

（二）估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素

估價(jià)對(duì)象位于XX市XXX區(qū)。

xxx區(qū)位于xx市主城區(qū)西南部，轄區(qū)面積103km2,2012年末人

口約24萬(wàn)，轄四街三鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)有xx鋼鐵集團(tuán)有限公司等國(guó)有大中

型企業(yè)近20家，有全市乃至全國(guó)級(jí)的倉(cāng)儲(chǔ)基地和建材中心批發(fā)市場(chǎng),

形成了冶金、建材、機(jī)械、輕工四大支柱產(chǎn)業(yè)。

XX直轄前，xxx區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與主城區(qū)地位極不相稱(chēng)，以冶金工業(yè)

為支柱，結(jié)構(gòu)單一，輻射力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限。近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)府

實(shí)施城建帶動(dòng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)興區(qū)戰(zhàn)略及工業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略，取得了明顯成就。

目前，xxx區(qū)已有7個(gè)Xx市名牌產(chǎn)品，6個(gè)xx市著名商標(biāo)，成

為全市名牌產(chǎn)品最集中的區(qū)。2011年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值43.2

億元，比2007年增長(zhǎng)57.1%,年均增長(zhǎng)12%；地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值101.2

億元，比2007年增長(zhǎng)88.1%,年均增長(zhǎng)17.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

16.1億元，是2007年的5.2倍，年均增長(zhǎng)51%；各項(xiàng)稅收收入48762

萬(wàn)元，是2007年的1.6

倍，年均增長(zhǎng)12.1%；區(qū)級(jí)財(cái)政總收入17353萬(wàn)元，是2007年的1.78

倍，年均增長(zhǎng)15.5%；城市居民人均可支配收入6819元，是2007年

的1.6倍，年均增長(zhǎng)7.9%；農(nóng)民人均純收入3035元，是2007年的

1.2倍，年均增長(zhǎng)4.2%。

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造工業(yè)園區(qū)。xxx區(qū)是xx市一個(gè)傳統(tǒng)的冶金、

建材工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，駐區(qū)企業(yè)眾多，但工業(yè)總量極小。區(qū)

委、區(qū)府十分重視工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提出“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)工業(yè)

強(qiáng)區(qū)”的思路，實(shí)施了“園區(qū)帶動(dòng)”、“品牌帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，先后建

立了雙山、八一、互助、四勝等多個(gè)工業(yè)園區(qū)。雙山工業(yè)園區(qū)已成為

全國(guó)東西部合作示范園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)科技園區(qū)，2011年擁有企業(yè)200

余家，總產(chǎn)值14億元。目前xxx區(qū)品牌帶動(dòng)戰(zhàn)略也初見(jiàn)成效，主

要品牌有科而士、夢(mèng)柯達(dá)皮鞋、南海水泥、山城石棉、白羽玻纖等。

加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)XX西南新城。從2006年底建設(shè)西南新城

以來(lái)，xxx區(qū)新城已完成征地近5000畝（1畝=666.7m2）,新建了x

xx區(qū)的水、電、氣供應(yīng)系統(tǒng)，新建了一批國(guó)家級(jí)的安居工程，2009

年西南新城投資20億元，有25個(gè)重大項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。xx陶瓷市場(chǎng)、

月光小區(qū)、三木花園、春暉花園已投入使用，行政中心、xx大廈、

陽(yáng)光小區(qū)、翠湖園安居小區(qū)等項(xiàng)目均已開(kāi)工建設(shè)。對(duì)新城建設(shè)具有戰(zhàn)

略意義的xx長(zhǎng)江大橋、xx馬術(shù)訓(xùn)練基地項(xiàng)目，已成功招商、即將

建設(shè)。在未來(lái)5年內(nèi)，西南新城將成為功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化

新城區(qū)，同時(shí)也是xxx區(qū)行政中心、經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐。待估

宗地及地上建筑物位于生機(jī)勃勃、大力發(fā)展的新城區(qū)內(nèi)，擁有廣闊的

發(fā)展空間。

（三）估價(jià)對(duì)象交通條件

XXx區(qū)交通便捷，Xx、XX鐵路在轄區(qū)內(nèi)交匯，有6個(gè)火車(chē)站，7

條鐵路專(zhuān)用線，并配有xx市最完善的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，有30km的長(zhǎng)江水岸

路，設(shè)有4個(gè)碼頭，xx新港是條件最好的貨運(yùn)碼頭。新城區(qū)內(nèi)交通

干道全部按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，各主干道寬闊平坦，縱橫交錯(cuò),

已形成網(wǎng)絡(luò)交通體系。目前，XX外環(huán)高速公路經(jīng)過(guò)XXX區(qū)，與XX、

XX、XX、XX高速公路相連；XX路快速干道穿過(guò)該區(qū)，路寬54m,

是本市主城區(qū)目前最寬的快速路，經(jīng)陳家坪把高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和西南

新城聯(lián)成一體。因此，估價(jià)對(duì)象交通條件較為優(yōu)越。

（四）估價(jià)對(duì)象環(huán)境狀況

在新城區(qū)建設(shè)時(shí)，XXX區(qū)就把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放到了第一位，新建了

XXX區(qū)水、電、氣供應(yīng)系統(tǒng)，完成了新城主排水管網(wǎng)工程，鋪設(shè)了

新城水、電、氣、通信、電視地下主管網(wǎng)，極大地改善了城市基礎(chǔ)設(shè)

施條件。在新城建設(shè)的同時(shí)，區(qū)政府對(duì)環(huán)境問(wèn)題也十分關(guān)注，嚴(yán)格控

制了新建項(xiàng)目的綠地比例，在公路兩側(cè)均設(shè)置了綠化帶，環(huán)境條件較

好。

（五）估價(jià)對(duì)象規(guī)劃限制

XXX新城區(qū)內(nèi)環(huán)境條件較好，區(qū)內(nèi)規(guī)劃以住宅小區(qū)、商住樓及無(wú)污

染高科技工業(yè)為主，估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)環(huán)境狀況較好，規(guī)劃符合城市

規(guī)劃要求。

（六）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況

L建筑物實(shí)體狀況

本次估價(jià)對(duì)象房屋由Xx大酒店主樓及裙樓、綜合樓和鍋爐房4部分

組成，其實(shí)體狀況分別為：

（1）xx大酒店主樓及裙樓（A棟）

xx大酒店裙樓與主樓連為一體，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共22層，

其中地下1層，地上21層。裙樓部分為負(fù)一層至六層，主樓部分為

七層至二十一層。該大廈于2010年停工，主體工程已封頂完工，外

墻裝飾也已基本完工（其中裙樓側(cè)面、背面未裝飾），外墻貼墻磚，

鋁合金窗，無(wú)門(mén)，清水房。該大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)5部電梯，但均未安裝,

給水排水管道已安裝，空調(diào)系統(tǒng)的部分風(fēng)機(jī)盤(pán)管、主管、支管已安裝。

該大廈通施工用水電，總建筑面積35805.09m2o

各樓層功能規(guī)劃及建筑面積詳見(jiàn)下表:

序號(hào)

樓層

建筑面積/m2

用途

1

負(fù)一層

1745.28

設(shè)備層、車(chē)庫(kù)

2

一層

2787.51

大堂、商場(chǎng)、燒烤餐廳、

咖啡廳

3

二層

2625.27

中餐廳、西餐廳

4

三層

2811.51

多功能廳、大、中、小

會(huì)議廳

5

四層

2715.34

夜總會(huì)

6

五層

2204.75

KTV包房

7

六一^t層

3579.04

桑拿、美容

8

八層

1212.35

辦公

9

九一十五層

8486.45

客房（普通標(biāo)準(zhǔn)間）

10

十六、十七層

2424.7

客房（豪華標(biāo)準(zhǔn)間）

11

十八、十九層

2424.7

商務(wù)服務(wù)

12

二十層

1212.35

客房（總統(tǒng)套房）

13

二H—層

1212.35

會(huì)所

14

屋頂

363.49

機(jī)房、水箱等

15

合計(jì)

35805.09

（2）辦公綜合樓（B棟）

該大樓為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共9層，其中地下1層，地上兩端部

分8層，中間部分6層。該大廈于2010年停工，主體工程已經(jīng)完工，

外墻貼墻磚，鋁合金窗（其中側(cè)面未安裝），無(wú)門(mén)，清水房。該大廈

規(guī)劃設(shè)計(jì)2部電梯，已安裝，該大樓通施工用水電，總建筑面積

16240.2m2o

（3）鍋爐房（C棟）

該房屋為框架結(jié)構(gòu)，目前僅修建框架柱，無(wú)外墻，建筑面積261.49成。

2.土地實(shí)體狀況

（1）土地狀況

本次待估宗地土地使用權(quán)屬XXXX（集團(tuán)）股份有限公司，位于X

X市XXX區(qū)九宮廟新城區(qū)，綜合用地4宗，商業(yè)用地1宗，編號(hào)分

別為1、2、3、4、5,待估5塊宗地相連成片，為“xx大酒店”及

配套設(shè)施建設(shè)用地。土地總面積3912L30m2,土地級(jí)別為xx市7

級(jí)地，建筑容積率1.35。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，待估宗地紅線外達(dá)到“五通”

（即通上水、下水、供電、通信、道路）開(kāi)發(fā)程度，宗地紅線內(nèi)達(dá)到

“五通一平”（即通上水、下水、供電、通信、道路及場(chǎng)地平整）開(kāi)

發(fā)程度。

項(xiàng)目名稱(chēng)

估價(jià)對(duì)象

1

號(hào)宗地

2號(hào)宗地

3號(hào)宗地

4號(hào)宗地

5號(hào)宗地

宗

地位置

XXX區(qū)建材市

場(chǎng)11號(hào)地塊

XXX區(qū)九宮廟

新城41號(hào)地塊XXX

區(qū)九宮廟

新城41號(hào)地塊

XXX區(qū)九宮廟

九中路

XXX區(qū)九宮廟新華三

社

土

地用途

綜合

綜合

綜合

商業(yè)

綜合

四

東

空地

松青路

松青路

XX公司

XX公司

西

XX公司

XX公司

春暉花園

XX公司

XX公司

南

XX公司

XX公司

春暉路

XX公司

春暉路

北

九中路

空地

XX公司

九中路

九中路

土

地面積/m2

1258

13492.5

4155

3833

16382.8

土

地等級(jí)

xx市7級(jí)

xx市7級(jí)

xx市7級(jí)

xx市7級(jí)

xx市7級(jí)

使

用權(quán)類(lèi)型

出讓

出讓

出讓

無(wú)記載

出讓

終

止日期

2054年5月7日

2059年6月18日

2059年6月17日

無(wú)記載

2059年6月18日

土

地證號(hào)

x國(guó)用（2010）

字第2147號(hào)

x國(guó)用（2010）

字第1843號(hào)

x國(guó)用（2010）

字第2157號(hào)

x國(guó)用（2010）

字第2149號(hào)

x國(guó)用(2010)

字第1842號(hào)

地

籍圖號(hào)

無(wú)記載

無(wú)記載

無(wú)記載

無(wú)記載

無(wú)記載

宗

地號(hào)

無(wú)記載

無(wú)記載

無(wú)記載

無(wú)記載

無(wú)記載

(2)地塊狀況

1)地塊形狀：不規(guī)則多邊形。

2)地形條件：場(chǎng)地平整。

3)地質(zhì)條件：地質(zhì)條件較好，無(wú)不良地質(zhì)構(gòu)造。

(3)土地利用

待估宗地為“XX大酒店”及配套設(shè)施建設(shè)用地，其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如

下：

1）土地用途：綜合用地、商業(yè)用地。

2）建筑容積率：1.35o

3）建筑密度：13.55%。

4）建設(shè)規(guī)模：建筑面積52306.78m2。

5）綠地比例：35.3%o

（4）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件

待估宗地已達(dá)“五通一平”開(kāi)發(fā)程度，其中：

1）給水：接重鋼水廠，供水管徑130mm,供水保證率大于95%。

2）排水：建有污水處理池，納入市政排污系統(tǒng)。

3）供電：接重鋼供電所，自備變壓器250kVA,供電保證率大于95機(jī)

4）通信：納入市政通信網(wǎng)絡(luò)。

5）道路：三面臨路，東鄰松青路，南鄰春暉路，北鄰九中路。

（七）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況

1.建筑物權(quán)屬狀況

估價(jià)對(duì)象建筑物由XX大酒店主樓及裙樓、辦公綜合樓和鍋爐房三部

分組成，由XXXX（集團(tuán)）有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)、建造。

序號(hào)

名稱(chēng)

建筑面積/m2

批文

1

大酒店主樓、裙樓

35805.09

x發(fā)改委固（2008）1141

號(hào)

2

辦公綜合樓

16240.2

x規(guī)建證(2009)大字第

0034號(hào)

3

鍋爐房

261.49

x規(guī)建證(2009)大字第

0034號(hào)

4

合計(jì)

52306.78

2.土地權(quán)屬狀況

本次待估宗地共計(jì)5塊，其權(quán)利狀況分別如下：

1號(hào)宗地：所有權(quán)為國(guó)家所有，XXXX(集團(tuán))股份有限公司以出讓

方式取得該宗地土地使用權(quán)，土地批準(zhǔn)使用年限50年（至2054年5

月7日止），至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用8年，尚可使用年限為42年，估價(jià)年

限為42年。

4號(hào)宗地：所有權(quán)為國(guó)家所有，《國(guó)有土地使用證》未記載土地使用

權(quán)類(lèi)型，在本次評(píng)估中設(shè)定該宗地為XXXX（集團(tuán)）股份有限公司

以出讓方式取得，使用年限按綜合用地國(guó)家法定最高出讓年限50年

設(shè)定。

2、3、5號(hào)宗地：所有權(quán)為國(guó)家所有，xxxx（集團(tuán)）股份有限公司

以出讓方式取得該宗地土地使用權(quán)，土地批準(zhǔn)使用年限50年（至2059

年6月18日止），至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用3年，尚可使用年限為47年，

估價(jià)年限為47年。

待估宗地在批準(zhǔn)使用年期內(nèi)，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用

于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)，但估價(jià)對(duì)象的地下資

源，埋藏物和市政公用設(shè)施均不在出讓范圍內(nèi)。本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)

象無(wú)任何他項(xiàng)權(quán)利限制。

（八）估價(jià)緣由

Hxxxx（集團(tuán)）股份有限公司涉及司法糾紛，xx市第一中級(jí)人民

法院于2012年4月25日和xx市xxx區(qū)人民法院于2012年6月17

日分別委托我公司對(duì)位于xx市xxx區(qū)九宮廟新城41號(hào)地塊（占

地面積為13492.5m2,土地證編號(hào)為x國(guó)用［2010］字第1843號(hào),

即2號(hào)宗地）、xxx區(qū)九宮廟九中路地塊（占地面積為3833m2,土

地證編號(hào)為x國(guó)用［2010］字第2149號(hào)，即4號(hào)宗地）及地上建筑物、

xxx區(qū)九宮廟新華三社（與地面積為16382.8m2,土地證編號(hào)為x國(guó)

用［2010］字第1842號(hào)，即5號(hào)宗地）及地上建筑物、xxx區(qū)建材市

場(chǎng)11號(hào)地塊（占地面積%1258m2,土地證編號(hào)為x國(guó)用［2010］字第

2147號(hào)，即1號(hào)宗地）、xxx區(qū)九宮廟新城41號(hào)地塊（占地面積為

4155m2,土地證編號(hào)為x國(guó)用［2010］字第2157號(hào)，即3號(hào)宗地）進(jìn)

行評(píng)估。經(jīng)實(shí)地查勘，XX市第一中級(jí)人民法院和XX市XXX區(qū)人

民法院所委托評(píng)估的標(biāo)的物現(xiàn)已聯(lián)為一整體，為客觀、全面地反映估

價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值，經(jīng)XX市第一中級(jí)人民法院和XX市XXX區(qū)人民

法院同意，將兩院的委托合二為一進(jìn)行整體評(píng)估。XX市第一中級(jí)人

民法院指定由XX市XXX區(qū)人民法院為委托人，將估價(jià)對(duì)象作為整

體委托我公司進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

2012年7月10日。

六、價(jià)值類(lèi)型

1.本次估價(jià)結(jié)果界定為公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下的客觀合理的價(jià)值（以

人民幣計(jì)價(jià)）。

2.根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估土地價(jià)格

是指估價(jià)對(duì)象在2012年7月10日，綜合用地，土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為

宗地紅線外“五通”（即通上水、下水、供電、通信、道路）和宗地

紅線內(nèi)“五通一平”（即通上水、下水、供電、通信、道路及場(chǎng)地平

整）條件下的價(jià)格。其中，1號(hào)宗地尚可使用年限為42年，2號(hào)、3

號(hào)、5號(hào)地塊尚可使用年限為47年，4號(hào)宗地設(shè)定使用年限為50年。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

九、估價(jià)方法

（一）本次估價(jià)所采用方法

根據(jù)估價(jià)方法的適用條件、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)以及估價(jià)目的，估價(jià)人員

對(duì)4、5號(hào)地塊岌地上建筑物（即房地產(chǎn)）采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

進(jìn)行估價(jià)；對(duì)1、2、3號(hào)地塊（即空地）采用成本逼近法和比較法進(jìn)

行估價(jià)。

（二）方法思路及公式

1.XX大酒店房地產(chǎn)估價(jià)采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)

（1）成本法原理：是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房屋或類(lèi)似房屋所需的各

項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象

房屋價(jià)格。其計(jì)算公式為

房地產(chǎn)價(jià)值二土地價(jià)值+前期及配套設(shè)施費(fèi)用+建筑、設(shè)備、安裝費(fèi)用+

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+管理賽用+利息+稅金+利潤(rùn)

（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法原理：是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去

未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)

值的一種方法。其計(jì)算公式為

在建工程價(jià)值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資

利息-續(xù)建投資利潤(rùn)

2.土地估價(jià)采用比較法和成本逼近法進(jìn)行估價(jià)

（1）比較法原理：比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條

件類(lèi)似或使用價(jià)值相同的土地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，就

兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等的差別

進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估期日地價(jià)的方法。其計(jì)算公式為

PD=PBABCDE

式中PD一—待估宗地價(jià)格；

PB——比較實(shí)例宗地價(jià)格；

A——待估宗地情況修正指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況修正指數(shù)；

B——待估宗地估價(jià)期日地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地產(chǎn)價(jià)

格指數(shù)；

C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);

D-—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；

E一待估宗地土地使用年限指數(shù)/比較實(shí)例土地使用年限指數(shù)。

(2)成本逼近法原理：是以土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)

用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)及應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地

增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其計(jì)算公式為

熟地價(jià)格(P)二土地取得費(fèi)(C1)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(C2)+稅費(fèi)(C3)+投

資利息(R)+投資利潤(rùn)(T)+土地增值收益(G)

宗地地價(jià)二熟地價(jià)格x