某地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究

龍湖項目運營分享xxxx缺乏有效的“分級計劃管控”體系；計劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項目的交付而搶工期；無法對項目經(jīng)理進(jìn)行量化的績效考核；跨項目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；行業(yè)項目運營現(xiàn)狀怎么辦？？行業(yè)現(xiàn)狀分析建設(shè)高效的運營管理體系！固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實本地發(fā)展基礎(chǔ)龍湖早期在本地發(fā)展的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司開發(fā)管理部設(shè)計管理部成本控制部總經(jīng)辦財務(wù)部A項目工程部B項目工程部C項目工程部土建組安裝組園建組后勤組人力資源部營銷部招投標(biāo)管理部工程經(jīng)理全國布局，三級管控運籌帷幄（集團(tuán)、公司、項目）龍湖在全國發(fā)展的項目運營管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系

集團(tuán)和項目公司的在運營管理方面職能定位管理部門(機構(gòu))職能集團(tuán)總部項目公司運營中心項目公司PMO

制度制定知識管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點管控一級進(jìn)度計劃管控階段性成果管控

項目預(yù)案的審核與控制項目進(jìn)度計劃的審核與控制項目目標(biāo)成本的審核與控制項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對PMO：ProjectManagementOffice項目管理辦公室PMO定位：分公司項目運營決策機構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運營專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運作形式：PMO會議項目運營管理體系目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險目的：知識積累、知識共享在項目運營中知累知識在項目運營中應(yīng)用知識項目運營管理體系精細(xì)化＝項目計劃越細(xì)越好計劃？計劃過細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響龍湖項目進(jìn)度計劃管理體系：——項目進(jìn)度計劃的分級編號分級/計劃類別相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃集團(tuán)層面能各項目的管控計劃，每個項目共有14個關(guān)鍵節(jié)點其中5個關(guān)鍵節(jié)點屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點，須集團(tuán)總經(jīng)理審批生效2項目主計劃地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項（或工作包），不允許減少工作項（或工作包）3項目專項計劃專項計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項目計劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團(tuán)備案4項目樓棟計劃二級計劃分解到個人或小組所負(fù)責(zé)的項目計劃，暫不定義統(tǒng)一模板項目計劃：新項目取得土地中標(biāo)通知書后7-14個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項目啟動會方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃”。分級計劃管理體系集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃定義集團(tuán)層面（管理層）對各個項目的管控計劃，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點關(guān)注的里程碑事件。目的實現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對計劃的分層級管理明確進(jìn)度計劃管理和控制的重點在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計劃達(dá)成情況的評判標(biāo)準(zhǔn)龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點14個關(guān)鍵節(jié)點：取得國土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計完成初步設(shè)計完成施工圖設(shè)計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進(jìn)場竣工備案交房交房完成率95％管控規(guī)則：不影響集團(tuán)管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運營中心影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團(tuán)運營中心審批集團(tuán)只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達(dá)成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點——進(jìn)度導(dǎo)向獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲取《國有土地使用證》獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項核準(zhǔn)獲取《建筑工程施工許可證》發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開盤獲取《竣工驗收備案表》業(yè)主收樓項目運營管理PMO管控流程實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復(fù)制分級計劃管理體系項目主項計劃定義區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板

要點項目全生命周期的計劃（從立項到交房）項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同

分級計劃管理體系項目專項計劃定義各職能部門在項目主計劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計劃，形成項目的專項計劃；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團(tuán)備案。要點對項目專項計劃細(xì)化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、工程計劃、營銷計劃；職能經(jīng)理負(fù)責(zé)營銷計劃（全生命周期）工程專項計劃（分區(qū)/標(biāo)段計劃、不到樓棟）設(shè)計專項計劃分級計劃管理體系樓棟施工計劃定義現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理計劃執(zhí)行量化的達(dá)成比率項目運營管理體系項目運營管理體系運營決策－－運營會議體系運營會議體系運營決策－－非運營會議體系非運營會議體系項目運營管理體系知識分類項目維度：集團(tuán)、公司、項目、開發(fā)階段專業(yè)維度：專業(yè)部門知識沉淀在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中產(chǎn)生與沉淀知識共享通過系統(tǒng)全文搜索，共享企業(yè)成果文檔知識應(yīng)用與創(chuàng)新管理的快速復(fù)制：模板、指引、案例庫、知識管理為工作項的責(zé)任人做好工作指引項目管理知識庫項目運營管理體系謝謝聆聽！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2025/3/22025/3/2Sunday,March2,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。2025/3/22025/3/22025/3/23/2/20256:34:33PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。2025/3/22025/3/22025/3/2Mar-2502-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。2025/3/22025/3/22025/3/2Sunday,March2,202513、志不立，天下無可成之事。2025/3/22025/3/22025/3/22025/3/23/2/202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。02三月20252025/3/22025/3/22025/3/215、會當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小。三月252025/3/22025/3/22025/3/