2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

第一章行業(yè)概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)，它以土地為基本要素，以企業(yè)為投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的主要主體。這種類(lèi)型的房地產(chǎn)以區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為核心，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和空間運(yùn)營(yíng)為主要盈利途徑。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要目標(biāo)是打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅包括傳統(tǒng)的制造業(yè)設(shè)施，如工廠和倉(cāng)庫(kù)，還包括科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設(shè)施。這些設(shè)施通常位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，以便于企業(yè)之間的協(xié)作和創(chuàng)新。在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，也需要充分考慮到環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展的從根本角度理解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)日益精細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化分工的自然結(jié)果，其主市場(chǎng)化運(yùn)作：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)者為具有市場(chǎng)定位的企業(yè)。相較于政府，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)市場(chǎng)化手段可以使園區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)作模式更為靈活、資金來(lái)源更為穩(wěn)健、招商團(tuán)隊(duì)更為專(zhuān)業(yè)，有效解決政府在運(yùn)營(yíng)園區(qū)過(guò)程中所遇到的資金、人力等瓶頸問(wèn)題。功能多元化：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作基于人本原則，構(gòu)建多元化的產(chǎn)城功能體系。與工業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)功能上更為高級(jí)，同時(shí)能夠填補(bǔ)城市功能的短板；與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)功能更為集運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)各方利益的共贏。首先，政府可以通過(guò)此方式獲取稅收、解決就業(yè)問(wèn)題；其次，入駐企業(yè)能夠享受便利、高質(zhì)量、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，助力其持續(xù)發(fā)展；最后，運(yùn)營(yíng)主體可以通過(guò)空間出租、增值服務(wù)、股權(quán)投資等方式獲取收益。中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史是一部與國(guó)家經(jīng)濟(jì)改革和開(kāi)放緊密相連的歷史。從1978年在改革開(kāi)放初期（1978年-1990年），中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要集中在一些沿海城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)，如深圳、上海等地。這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要形式為工業(yè)園區(qū)，這些園區(qū)吸引了大量的外資和內(nèi)資，推動(dòng)了中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程。然而，這個(gè)階段進(jìn)入快速發(fā)展階段（1990年-2000年），隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，外商投資大量涌入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)快速發(fā)展。這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式多樣化，除了工業(yè)園區(qū)，還有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等。這些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅提供了生產(chǎn)設(shè)施，還提供了研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等一體化的服務(wù)，大大提高了產(chǎn)業(yè)鏈的附加自2000年至今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了成熟階段。在這個(gè)階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始向更高端的方向發(fā)展，如科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設(shè)施開(kāi)始出現(xiàn)。這些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅滿足了新興產(chǎn)業(yè)的需求，也推動(dòng)了中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)也開(kāi)始注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，這不僅是對(duì)過(guò)去發(fā)展中環(huán)保問(wèn)題的反思，也是中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史是一部從初級(jí)到高級(jí)，從單一到多元，從忽視環(huán)保到注重可持續(xù)發(fā)展的歷史。這個(gè)歷史不僅反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，也預(yù)示了中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先，產(chǎn)業(yè)升級(jí)是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也在進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)。傳統(tǒng)的制造業(yè)設(shè)施，如工廠和倉(cāng)庫(kù)，正在向更高端的產(chǎn)業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)變。例如，科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設(shè)施的數(shù)量在不斷增加，這些設(shè)施為新興產(chǎn)業(yè)提供了必要的空間和設(shè)施支持，推動(dòng)了產(chǎn)其次，區(qū)域差異是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)重要特點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異，中國(guó)各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀存在顯著的差異。一般來(lái)說(shuō)，沿海地區(qū)和一些大城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，產(chǎn)業(yè)設(shè)施多樣化，服務(wù)完善。而內(nèi)陸地區(qū)和一些小第三，環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要考量因素。隨著環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展理念的普及，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)也開(kāi)始注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。例如，一些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中會(huì)充分考慮到節(jié)能和環(huán)保的要求，實(shí)施綠色建筑最后，政策支持是推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＶ袊?guó)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了大力的支持。一方面，政府出臺(tái)了一系列的政策和措施來(lái)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如設(shè)立產(chǎn)業(yè)園區(qū)、提供金融支持等。另一方面，政府也在提供一些優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)總體上，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀是多元化和復(fù)雜化的，它反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二章商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)，上游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。上游產(chǎn)業(yè)由土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工三大環(huán)節(jié)組成，其中涉及了地方政府土地供應(yīng)、金融機(jī)構(gòu)提供融資、前期工程咨詢服務(wù)、建筑施工原材料和工程機(jī)械供應(yīng)，以及施工建設(shè)、園林工程、建筑裝飾等不資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行目前，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年來(lái)的高速增長(zhǎng)，上游產(chǎn)業(yè)鏈整體已相對(duì)成熟，各細(xì)分行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度較高。且每個(gè)行業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)至今，都已形成一批行業(yè)龍頭上市企業(yè)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)，主要是原材料供應(yīng)及工程建設(shè)行業(yè)的企業(yè)格局相對(duì)穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股份、華新水泥、金隅集團(tuán)、冀東水泥等企業(yè)集中度較高。東方資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行CRIC建材產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要是作為上游供應(yīng)企業(yè)為建筑施工提供主體建設(shè)所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥（商品混凝土）、防水/保溫材料、多年來(lái)隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，上游原材料供應(yīng)商的產(chǎn)能產(chǎn)值也不斷提升，各細(xì)分行業(yè)中都發(fā)展出一批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團(tuán)，建筑節(jié)能及功能性涂料行業(yè)的東方雨虹、三棵樹(shù)，以及管件管材行業(yè)的公元股份、偉星新材等等。整體來(lái)看，相比房地產(chǎn)上下游的各其他產(chǎn)業(yè)而言，建材產(chǎn)業(yè)基于原材料制造業(yè)但近年來(lái)受行業(yè)增速放緩、房企流動(dòng)性危機(jī)暴發(fā)、疊加疫情影響，對(duì)建筑原材料產(chǎn)業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)也造成了明顯的影響。具體來(lái)看，一方面，行業(yè)下行、部分規(guī)模房企暴雷、工程進(jìn)度停滯，建材供應(yīng)企業(yè)的結(jié)算回款周期變長(zhǎng)，部分企業(yè)應(yīng)收賬款存在減值風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，主要受?chē)?guó)內(nèi)疫情影響，建材產(chǎn)業(yè)上游的原材料價(jià)格提升并保持在高位，中游主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。就目前形勢(shì)來(lái)看，多元格局逐漸入局，民營(yíng)地產(chǎn)商前期扎堆進(jìn)入，2019年呈明顯放緩態(tài)勢(shì)，而政府平臺(tái)公司、央企或?qū)嶓w企業(yè)加快布局，成為新一輪主力。從企業(yè)端來(lái)看，民企投資力度大幅收縮，央國(guó)企逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，但多元玩家逐漸入局，包括制造業(yè)實(shí)體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭等六類(lèi)主體均將目光聚集到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)主體優(yōu)劣勢(shì)明顯。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式不清晰；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式分析，但面臨著資產(chǎn)化、運(yùn)營(yíng)模式等問(wèn)題；政資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行房企多數(shù)布局，頭部企業(yè)做產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，腰部企業(yè)做產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利和擴(kuò)張。2020年，百?gòu)?qiáng)房企涉足產(chǎn)業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)占比約80%，其中具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目企業(yè)占44%，僅涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源整合企業(yè)占比53%，其中頭部企業(yè)做產(chǎn)業(yè)，通過(guò)實(shí)體項(xiàng)目的投資及運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新賽道規(guī)模發(fā)展。腰部企業(yè)做產(chǎn)品，背靠集團(tuán)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所對(duì)應(yīng)的下游主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)用戶企業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的寵兒，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的核心。新興產(chǎn)業(yè)有：半導(dǎo)體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進(jìn)軌道交通裝備、煤機(jī)智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車(chē)、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點(diǎn)，新興的產(chǎn)業(yè)會(huì)獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青睞，預(yù)計(jì)下半年會(huì)形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)如蘇州工業(yè)園，建設(shè)國(guó)家生物藥技術(shù)創(chuàng)新中心、國(guó)家第三代半導(dǎo)體技術(shù)創(chuàng)新中心，同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)竣工周期利好顯現(xiàn)，也將帶動(dòng)家裝、家居、家電等消費(fèi)需求，行業(yè)景氣度較高，尤其那些在智慧互聯(lián)、科技實(shí)力方面過(guò)硬的企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。在這方面，海爾智家旗下集家裝、家居、家電、家生活于一體的場(chǎng)景品牌三翼鳥(niǎo)搶占先機(jī)，已經(jīng)與綠2.2服務(wù)模式資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行自主型服務(wù)模式，包括參會(huì)招商，即參加或舉辦各種招商推介會(huì)；以商招商，即借助企業(yè)的信息渠道、商務(wù)渠道、人脈資源進(jìn)行招商引資；定點(diǎn)招商，即設(shè)定定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，等企業(yè)找上門(mén)。居間型服務(wù)模式，包括以五大行為代表的全球范圍服務(wù)商，業(yè)務(wù)涵蓋全球范圍的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)和投資管理業(yè)務(wù)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面他們有供應(yīng)鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址、土地購(gòu)置和處置、定制開(kāi)發(fā)、設(shè)施管理以及投資買(mǎi)賣(mài)等各個(gè)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)。還包括有一定經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域型服務(wù)平臺(tái)型服務(wù)模式，包括專(zhuān)業(yè)類(lèi)園區(qū)/廠房選址平臺(tái)：近幾年發(fā)展起來(lái)的，探索中的選址類(lèi)平臺(tái)，如園區(qū)寶主打智慧招商平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)；集商大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)主打通過(guò)大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)為地方政府和園區(qū)提供智慧招商解決方案。綜合類(lèi)園區(qū)/廠房選址平臺(tái)：以58同城、趕集網(wǎng)等為代表的，住宅起家，兼顧園區(qū)、廠房等的交易平臺(tái)。2.3商業(yè)模式物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，與住宅和商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)模式大體相仿，依照拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售或租賃的流程進(jìn)行滾動(dòng)循環(huán)。而物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃主要有三種盈物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤(rùn)。物業(yè)租售比一般維持在2:8物業(yè)出租，即通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持的方式，對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租提供服務(wù)，即通過(guò)提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)，進(jìn)行盈利。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)之一，聯(lián)東集團(tuán)曾提口號(hào)：地產(chǎn)看萬(wàn)科，產(chǎn)業(yè)看聯(lián)東?？梢?jiàn)其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的信心與地位。從運(yùn)營(yíng)模式看，聯(lián)東是一個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體，再通過(guò)租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)聯(lián)東的主要盈利模式為物業(yè)租售與物業(yè)服務(wù)。聯(lián)東集團(tuán)主要采取“物業(yè)租售+增值服務(wù)”的業(yè)務(wù)模型來(lái)實(shí)現(xiàn)單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)部資?平衡。由于聯(lián)東?地儲(chǔ)備較少，不做?級(jí)開(kāi)發(fā)，聯(lián)東的盈利除了物業(yè)的租售以外，還通過(guò)政府的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼來(lái)獲得收?；同時(shí)，資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行這類(lèi)型的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要是通過(guò)尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來(lái)幫助政府實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再獲取廉價(jià)土地，實(shí)務(wù)價(jià)格、質(zhì)量實(shí)施監(jiān)管，并專(zhuān)門(mén)設(shè)立園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)接相關(guān)事務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資開(kāi)發(fā)主體，接受合作區(qū)域所在地方政府的委托，雙方簽訂長(zhǎng)期合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，設(shè)立項(xiàng)目公司，為區(qū)域提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)共六大類(lèi)、全流程的一體化運(yùn)作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)是核心，具體包括開(kāi)發(fā)商在委托區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引盈利模式主要為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利（包括土地出讓、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)的稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專(zhuān)項(xiàng)收入等在內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入來(lái)源）和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)盈利（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、招商引資、后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理等收入來(lái)源）。代表企業(yè)：華夏幸福基業(yè)圖：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)性PPP模式運(yùn)行機(jī)制資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行這類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式是由產(chǎn)業(yè)投資商向社會(huì)資本募集園區(qū)開(kāi)發(fā)基金。該基金不僅會(huì)投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)還將投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)盈利模式主要是園區(qū)業(yè)務(wù)收益，即通過(guò)出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；投資企業(yè)收益，即前期利用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式孵化、培育成長(zhǎng)型企業(yè)，待孵化企業(yè)被并購(gòu)或上市后，通過(guò)分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來(lái)獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的盈利模式；還有基金管理收益，即管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金在運(yùn)營(yíng)模式上，張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點(diǎn)聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無(wú)形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨(dú)特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤(rùn)點(diǎn)不在租售環(huán)節(jié)，而在資本這種類(lèi)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)入園企業(yè)搭建綜合服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供全方位產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售盈利，住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品直接銷(xiāo)售，總部樓、產(chǎn)物業(yè)租賃收益，持有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)，賺取租金，并在未來(lái)物業(yè)升值持有物業(yè)資本化收益，針對(duì)園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進(jìn)行股權(quán)投資。即，股權(quán)收益。多年以來(lái)，天安數(shù)碼已形成以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為核心，以智慧空間和金控平臺(tái)為兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，專(zhuān)注于為企業(yè)全生命周期孵化及培育，打造集科研、圖：天安數(shù)碼城的業(yè)務(wù)布局資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行2.4技術(shù)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的各個(gè)專(zhuān)利申請(qǐng)人的專(zhuān)利數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前三的公司資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行iFinD2.5政策監(jiān)管行業(yè)主管部門(mén)包括國(guó)家發(fā)改委，負(fù)責(zé)立項(xiàng)審核；規(guī)劃局，負(fù)責(zé)規(guī)劃條件的審核確行業(yè)自律協(xié)會(huì)為于1985年9月20日成立的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱中國(guó)房協(xié)是各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、經(jīng)紀(jì)中介、物業(yè)管理、裝修裝飾和房地產(chǎn)金融、法律等企事業(yè)單位及有關(guān)部門(mén)自愿參加組成的全國(guó)性行業(yè)組織，是在中華人民共和國(guó)民政部注冊(cè)登記的具有法人資格的社會(huì)團(tuán)體，業(yè)務(wù)主管部門(mén)是中華人民共2021年11月29日，四川省政府正式印發(fā)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》這是繼南京都市圈、福州都市圈以后，國(guó)家層面批復(fù)的第三個(gè)都市圈規(guī)劃。2021年以來(lái)，南京、福州、成都三大都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，都市圈建設(shè)按下"快進(jìn)鍵"。大城市是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要的驅(qū)動(dòng)力，以大城市為中心的都市圈將促進(jìn)城市功能互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位布局，推動(dòng)公共服務(wù)共建共享和政2021年2月26日國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》。其中提出，引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)，將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，為促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)發(fā)揮積極作用。管理辦法明確重點(diǎn)支持領(lǐng)域，包括盤(pán)活存量難度大、對(duì)形成投資良性循環(huán)示范性強(qiáng)的交通、市政、環(huán)保、水利、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)2021年作為"十四五"開(kāi)局之年，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革正在深入發(fā)展，各地政以上海為例，在強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)功能方面，上海將推動(dòng)集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模倍增，加快發(fā)展電子信息、汽車(chē)、高端裝備、先進(jìn)材料、生命健康、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高端產(chǎn)業(yè)集群，推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚的中心，將持續(xù)在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展上發(fā)揮自身作用，在除此之外，北京、廣東等一線城市也紛紛推進(jìn)"主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)"建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正從規(guī)劃圈層得到進(jìn)一步強(qiáng)化，并明確引入企業(yè)、教育、醫(yī)療配套的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)中，第一、二圈層要重點(diǎn)引進(jìn)新一代信息技術(shù)、數(shù)字新基建、生物醫(yī)藥、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、金融保險(xiǎn)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，或者屬于開(kāi)發(fā)商的融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，而居住部分占比為40%。在第二圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40%，住改造或有升級(jí)改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房開(kāi)展評(píng)估。建立臺(tái)賬，制定年度計(jì)劃，到2025年，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)"騰籠換鳥(niǎo)"?！缎袆?dòng)計(jì)劃》提出，積極支持既有低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設(shè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單制度，疏解非首都功能，發(fā)展新產(chǎn)2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，《控制指標(biāo)》是在（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）文件基礎(chǔ)上進(jìn)行了修訂，其目的是進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)國(guó)家對(duì)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的限制主要體現(xiàn)在容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)關(guān)于分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)犊刂浦笜?biāo)》提到：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)粏误w大型工業(yè)項(xiàng)目，按照工業(yè)用地落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)本次修訂進(jìn)一步完善了工業(yè)用地準(zhǔn)入要求標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)工業(yè)企業(yè)集約化、精確"標(biāo)準(zhǔn)地"模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了"標(biāo)準(zhǔn)2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法。其中，在第十條——?jiǎng)澏?區(qū)塊線"，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，提出要推"工業(yè)上樓"是指不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進(jìn)行生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)為在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。工業(yè)上樓極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時(shí)也受限于高層樓宇的承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過(guò)程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)隨著城市不斷聚集發(fā)展，在集約有限的城市空間內(nèi)，土地資源變得越來(lái)越緊張，而隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量的高精尖產(chǎn)業(yè)可以適配創(chuàng)新的生產(chǎn)空間，"工業(yè)上樓"作為上海印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容2020年7月31日，國(guó)家發(fā)改委公布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（586號(hào)文），明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域及試點(diǎn)行業(yè)。2021年7月2日，國(guó)家發(fā)改委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)新政策放寬了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件限制。對(duì)比586號(hào)文，"958號(hào)文"中將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域從"聚焦重點(diǎn)區(qū)域"擴(kuò)大至"全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)"，且在"國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域"中新增黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。在新規(guī)則國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的支持政策持續(xù)加碼，2021年12月31日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，通知提出，全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)要堅(jiān)持統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)和協(xié)調(diào)服務(wù)的功能定位，做到項(xiàng)目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，不得以任何理由拒絕項(xiàng)目入庫(kù)。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分第三章行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)市值和估值方法產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)分析方法是評(píng)估和決策投資項(xiàng)目的重要工具。以下是幾種常見(jiàn)的財(cái)首先，凈現(xiàn)值分析（NetPresentValue,NPV）是一估方法。它將未來(lái)的現(xiàn)金流按照一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到現(xiàn)在，然后減去初始投資，得到的結(jié)果就是NPV。如果NPV為正，那么項(xiàng)目就是值得投資的，因?yàn)樗A(yù)期會(huì)帶來(lái)超過(guò)投資成本的回報(bào)；如果NPV為負(fù)，那么項(xiàng)目就不值得投資，因?yàn)樗A(yù)期的回報(bào)不足以覆蓋投其次，內(nèi)部回報(bào)率分析（InternalRateofReturn,IRR）是一種評(píng)估投資項(xiàng)目的盈利能力的方法。IRR是使NPV等于零的折現(xiàn)率，它反映了投資項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)率。如果IRR高于投資者的期望回報(bào)率，那么項(xiàng)目就是值得投資的，因?yàn)樗A(yù)期的回報(bào)超過(guò)了投資再次，資本化率分析（CapitalizationRate）是一種評(píng)估產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的方法。資本化率是年凈收入和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的比率，它反映了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率。通過(guò)比較此外，財(cái)務(wù)比率分析是一種評(píng)估產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)健康狀況的方法。這包括一系列的財(cái)務(wù)比率，如債務(wù)服務(wù)覆蓋比率（DebtServiceCoverageRatio,DSCR）、負(fù)債率最后，敏感性分析是一種評(píng)估投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法。它通過(guò)改變關(guān)鍵變量（如利率、租金、空置率等）來(lái)觀察投資回報(bào)的變化，從而評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)敏感性分以上這些方法都是評(píng)估產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的重要工具，但它們都有自己的局限性，因此資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行iFinD行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷(xiāo)率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、3.2行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)因子我國(guó)傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)模式急需向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與以出售、出租低價(jià)物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式不同，新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式一方面與新型發(fā)展道路有密切的聯(lián)系（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、IT行業(yè)等作為自己的服務(wù)對(duì)象）；另是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)跨行業(yè)和跨領(lǐng)域的結(jié)合，目的在于形成一個(gè)有效的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必須尋求可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新空間，在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑將會(huì)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要戰(zhàn)略方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與純粹消費(fèi)型地產(chǎn)不同，它的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其他各種資源進(jìn)行全面整合，通過(guò)對(duì)土地與房產(chǎn)持續(xù)性的二次、三次的深度開(kāi)發(fā)與利用，把土地開(kāi)發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育，真正使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，將極大地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)已是大勢(shì)所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對(duì)于能夠提供完善的產(chǎn)品功能、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，對(duì)于能夠降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本、為入駐企業(yè)構(gòu)建高效聚合平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就北京市而言，北京四環(huán)內(nèi)除了保留清潔型高新技術(shù)企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團(tuán)總部外，大部分企業(yè)不得不順勢(shì)搬遷，從而為北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，以順義區(qū)的MAX空港企業(yè)園、海淀區(qū)的中關(guān)村科技園為代表的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，借此3.3行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理表：常見(jiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因子資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行峻，國(guó)內(nèi)疫情多發(fā)散發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍面臨不少挑戰(zhàn)。疫情爆發(fā)以來(lái)，全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈?zhǔn)茏?，俄烏沖突加重供應(yīng)端緊張，小微企業(yè)生存面臨挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從“增量開(kāi)發(fā)”時(shí)代走向“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)資源等方面同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，均面臨著日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級(jí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸活躍，各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，人才、土地、客戶成為各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，前期投入資金大，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)需要一定的時(shí)間，使得產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在一定的不確定性。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要制定了較為嚴(yán)格的管理和控制流程，但仍需要綜合分析外部宏觀、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及行業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況，提升應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，確保行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。若在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，可能會(huì)影響資金周轉(zhuǎn)速的力度，推動(dòng)收入利潤(rùn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。目前，行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型初期的積累階段，投資項(xiàng)目自初始投資至達(dá)到成熟盈利狀態(tài)需要一定的培育期，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展環(huán)境、項(xiàng)目投資管理等因素影響，可能存在投資決策風(fēng)險(xiǎn)以及投資退出風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致投資收益的不確定性。因此，公司需要不斷優(yōu)化投資項(xiàng)目管理體系，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗(yàn)，擁有較為成熟的商業(yè)模式。多年發(fā)展體系成熟，國(guó)家政策支持；擁有良好的產(chǎn)業(yè)鏈資源，比較貼近制造實(shí)體企業(yè)自身發(fā)展需求，也部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)中受制于長(zhǎng)期的住宅開(kāi)發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰；異地復(fù)制能力比較低，在開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面經(jīng)驗(yàn)不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益專(zhuān)業(yè)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托地產(chǎn)為載體構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，園區(qū)是專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，分工明確、協(xié)作配套緊密、集群效應(yīng)明顯，尤其是近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、“大數(shù)據(jù)”、“人工智能”等概念的提出及具體應(yīng)用，園區(qū)發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)疫情后在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最大熱點(diǎn)。2021年1-9月，中國(guó)包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過(guò)340億元，創(chuàng)歷史新高。未來(lái)5-10年將進(jìn)入中國(guó)產(chǎn)首先地產(chǎn)行業(yè)如何融資就是很大的一個(gè)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是靠地產(chǎn)項(xiàng)目為生，屬于復(fù)合項(xiàng)目，商業(yè)模式的不明晰將