中國東莞國際五金采購整體銷售策劃

中國（東莞）國際五金采購博覽城整體銷售策劃一、入市時機

根據(jù)項目前期停工等具體情況，我們認為不一宜草草入市，調(diào)證部署蓄力而發(fā)。

5月中旬，以不動產(chǎn)證劵化融資進行內(nèi)部認購。爭取銷售4000－5000萬元。6月底，在基本完成項目戶外形象和項目推廣展開的前提下，進行會員登記認購。9月中旬，通過前期近3個月的集中推廣和市場反饋，及時修正營銷方案，隆重整體推出，爭取以一個月時間回籠資金5000－10000萬元。用半年銷售40000－50000萬元二、入市條件三、銷售價格定位

賺錢的根本：開一個好價！

本項目成敗的關(guān)鍵是資金的良性滾動發(fā)展，而良性的資金滾動必須確立一個可用于實際操作的營銷體系，營銷體系的建立必須首先有一套可推廣的價格定位策略。我們以下價格定位策略中的所有具體量化數(shù)字，僅對我們的實際銷售價格起指導標竿作用，我們必須隨時敏感察覺市場變化，及時調(diào)整我們的銷售價格，以順應市場的變化。價格定位原則：

營造升值現(xiàn)象，價格“只升不降”，并且貫徹到整個銷售過程，否則將影響投資者的投資信心，起到不良的連鎖反映：1、兵敗如山倒（賣不出去）2、力竭而衰、回生難旺（勉強售出、經(jīng)營艱難)幾種基本定價策略：成本導向定價策略市場導向定價策略客戶導向定價策略競爭導向定價策略限量銷售定價策略會員優(yōu)惠定價策略內(nèi)部認購定價策略

所有定價策略又可選擇：低開高走、低開平走、高開高走、高開平走的具體手法。成本是價格定位的關(guān)鍵！通過成本核算、市場比較進行綜合分析，兼顧競爭對手的價格策略，更把握市場變化、客戶需求等因子制定切實可行的價格策略。五金采購博覽城成本核算成本構(gòu)成：

土地成本、工程成本、營銷成本、管理成本、各種稅收等。以下我們所有成本核算，是針對我們4個億目標銷售額的成本分攤。五金采購博覽城成本核算1、土地成本：本項目為租地開發(fā)項目，雖然初期開發(fā)成本低，但20年累計地租(按12萬m2計算)高達1.68億元人民幣。我們按20年30%提取保值風險基金計算。每平方米（按12.9萬M2計算總建筑面積）分攤土地成本：1.68×108×

30％÷12.9×104＝391.00元/m2

本項目保值風險基金的提去只是依經(jīng)驗估算，具體確切數(shù)額以和相關(guān)風險擔保公司談判而定。五金采購博覽城成本核算2、工程成本：主體建筑：（主體、外裝飾、水電前端安裝、消防設(shè)施、報建費、未可預見費等):1280.00元/m2

區(qū)間道路:115.00元/m2(共計約45000m2)每平方米建筑分攤：115.00×45000÷129000=40.12元/m2公共排污:3400.00元/m(共計約850m)

每平方米建筑分攤：3400.00×850÷129000=22.40元/m2環(huán)境綠化:17.00元/m2(共計約60000m2)

每平方米建筑分攤：17.00×60000÷129000=7.9元/m2工程成本：1350.00元/m2

五金采購博覽城成本核算3、營銷成本：營銷的整個作業(yè)環(huán)節(jié)所形成的費用構(gòu)成營銷成本。它包括：前期策劃成本（項目可行性分析、項目整體策劃方案）、推廣成本（廣告推廣、活動推廣）、銷售代理成本等。我們暫定目標銷售額4個億。前期策劃成本按項目投資的5‰計算：75萬元推廣成本按目標銷售額的3-5％計算：1200－2000萬元銷售代理成本按目標銷售額的3-5％計算：1200－2000萬元營銷成本合計：192－316元/m2五金采購博覽城成本核算4、管理成本:項目公司人員工資、辦公開支、場地租金等構(gòu)成管理成本。約計1000萬元。（開發(fā)期以2年計算）管理成本約計：78.00元/m2五金采購博覽城成本核算5、稅收成本：按4個億銷售額的6.68%計算。稅收成本：207.00元/m2五金采購博覽城成本核算項目總成本估算：1951.00元/m2項目總成本估算就高不就低五金采購博覽城市場分析市場前景分析東莞現(xiàn)有22000多家工業(yè)企業(yè)，經(jīng)濟連年保持25％

以上的增長，足以支撐本項目的可持續(xù)發(fā)展；市長聯(lián)系會明確將本項目列入東莞未來發(fā)展的重要

戰(zhàn)略步驟；本項目符合大南城的中央商貿(mào)區(qū)構(gòu)想；東莞迫切需要一個有一定規(guī)模的五金供需交易平臺；現(xiàn)有的八達路和東城五金一條街隨著城市升級勢必

難以生存，無疑是給本項目最大的支持。五金采購博覽城市場分析同類項目商鋪租賃價格比較：五金采購博覽城市場分析八達路五金街歷年月租增長情況元/月·

m2年份五金采購博覽城市場分析東莞市商業(yè)廣場商鋪價格比較：序號項目名城項目原始價格（元/m2)1雍華庭266002盈峰廣場190003宏景美食廣場180504金域名苑127115美地芳齡123506大金鼓廣場237507怡豐都市廣場內(nèi)功190008石竹新花園159609金澤花園19000五金采購博覽城市場分析東莞市商業(yè)廣場商鋪價格比較：序號項目名城項目原始價格（元/m2)10愉景新時代2375011時富花園875012金月灣1900013中惠華庭902514都會廣場1425015經(jīng)貿(mào)廣場1425016時代廣場1900017學院路1425018創(chuàng)業(yè)路15200五金采購博覽城市場分析結(jié)論：綜上對本項目的各項市場分析，可得知本項目的市場升值空間宏大。本項目前十年平均月租金定可突破：

100元/m2

（全場平均月租金）五金采購博覽城價格定位以不動產(chǎn)投資目標回報的慣例，十年收回初期投資。根據(jù)以上原則，我們以前10年鋪租累計（不計利息）作為制定本項目40年經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的根本：本項目40年經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售價格：100×12×10＝12000元/m2

（全場平均標竿銷售價）五金采購博覽城價格定位價格分攤：底層商鋪價格：暫定底層商鋪前十年平均月租金：120元/m2120×12×10＝14400元/m2二層商鋪價格：暫定二層商鋪前十年平均月租金：50元/m250×12×10=6000元/m2（以上價格只對實際銷售價格起指導標竿作用，具體銷售價格以市場的變化為主。）五金采購博覽城價格定位根據(jù)我們的市場分析，綜合成本導向定價策略、市場導向定價策略、客戶導向定價策略、競爭導向定價策略進一步論證本項目20年經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓價格12000元/m2是符合市場規(guī)律的。概念：前十年，坐享低于市場價格的租金，后十年，白賺無限市場升值的利潤。五金采購博覽城目標銷售額Y=aX（Y：銷售額，X：銷售面積，a：銷售平均價格，暫定為12000元/m2）因本項目直接投資估算約1.35億元，因此本項目盈虧平衡點為1.35億元，銷售面積約為1.125萬m2，本項目的目標銷售額為4億元，目標銷售面積為3.3萬m2。銷售價格定位策略結(jié)論綜上所有分析本項目前景可觀，以12000元/m2售出，實現(xiàn)4個億目標，銷售面積3.3萬平方米，只占整個建筑面積的25％。四、銷售產(chǎn)品定位9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Wednesday,March5,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。17:10:0217:10:0217:103/5/20255:10:02PM11、夫?qū)W須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。3月-2517:10:0217:10Mar-2505-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。17:10:0217:10:0217:10Wednesday,March5,202513、志不立，天下無可成之事。3月-253月-2517:10:0217:10:02March5,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。05三月20255:10:02下午17:10:023月-2515、會當凌絕頂，