會計經(jīng)驗：納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目如何繳納增值稅

納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目如何繳納增值稅

河北省國家稅務局關(guān)于發(fā)布《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）》的通知各市（含定州、辛集市）國家稅務局：

為確保我省營改增工作順利推進，我們對各市及納稅人反映的問題進行認真梳理研究，并充分征求基層稅務機關(guān)意見，形成《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）》，在財政部和國家稅務總局沒有發(fā)布正式文件以前，暫按此規(guī)定執(zhí)行。

營改增辦公室

2017年6月6日

河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）一、關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目繳納增值稅問題

單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不論是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應按以下方法繳納增值稅：

1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目繳納增值稅。

2.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納增值稅。

在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，已經(jīng)繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的，2017年1月1日后開具增值稅發(fā)票問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2017年1月1日以后需要補開發(fā)票的，按《國家稅務總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（2017年第11號）第七條規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。開具普通發(fā)票時須在發(fā)票備注欄注明已納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx字樣，并將繳納營業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳椤?/p>

三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》第十五條關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題的規(guī)定廢止。

四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款發(fā)票開具問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款需要開具發(fā)票的，如規(guī)格型號、數(shù)量、單價暫無法確定的，規(guī)格型號、單位、數(shù)量、單價欄可暫不填寫，其他項目應填寫齊全，商品名稱為房地產(chǎn)項目名稱-商品房預收款，備注欄注明預收款性質(zhì)（如：定金、30%首付款等）、預售不動產(chǎn)的詳細地址和商品房面積。

五、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)一次拿地、分次開發(fā)如何計算當期允許扣除的土地價款問題根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布的公告》(國家稅務總局2016年第18號公告)規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）x支付的土地價款房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當期允許扣除的土地價款：

（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應的土地價款：已開發(fā)項目所對應的土地價款=支付的土地總價款x（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷當期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）x已開發(fā)項目所對應的土地價款。

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

當期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指當期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

六、關(guān)于全面推開營改增后，納稅人代建房屋的行為如何征收增值稅問題納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按經(jīng)紀代理服務稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：

（一）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質(zhì)，應按規(guī)定預繳增值稅：

（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；（二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。

八、房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套建設(shè)的學校其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校無償移交給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉(zhuǎn)出處理？

房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套建設(shè)的學校其相應的進項稅額可以抵扣。若將學校無償移交給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，進項稅額也不需轉(zhuǎn)出。

九、關(guān)于農(nóng)村集體(如村委會)出讓土地所有權(quán)取得的補償收入和農(nóng)村以集體名義（如村委會）出租土地繳納增值稅問題《中華人民共和國憲法》第十條及《中華人民共和國土地法》第八條均規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，農(nóng)村集體（村委會）經(jīng)政府相關(guān)部門審批出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補償收入，按照土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅的規(guī)定執(zhí)行。

農(nóng)村以集體名義（如村委會）以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

十、關(guān)于2個以上自然人共同購買房產(chǎn)發(fā)票開具問題對于2個以上自然人共同購買房產(chǎn)時，發(fā)票購貨方名稱可以填寫共有人姓名，納稅識別號一欄可以不填寫，在備注欄填寫共有人姓名、身份證件號碼和房產(chǎn)地址等信息。

十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：

組成計稅價格=成本x（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

十二、關(guān)于一般納稅人跨地區(qū)提供建筑服務預繳稅款問題一般納稅人跨地級行政區(qū)提供建筑服務的，應向建筑服務發(fā)生地主管稅務機關(guān)提供該項目適用一般計稅方法還是適用簡易計稅方法的證明（如：納稅人向建筑服務方開具的增值稅發(fā)票）；無法提供證明的按照3%的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。

十三、關(guān)于納稅人對安裝運行后的電梯提供維護保養(yǎng)服務繳納增值稅問題納稅人對安裝運行后的電梯提供的維護保養(yǎng)服務，按照其他現(xiàn)代服務繳納增值稅。

《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之六）》第六條關(guān)于納稅人提供的電梯保養(yǎng)服務征收增值稅問題的規(guī)定廢止。

十四、關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者將承包的土地出租給電信、電力等單位建設(shè)塔基、塔臺等設(shè)施取得租金收入及青苗補償收入繳納增值稅問題農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者將承包的土地出租給電信、電力等單位建設(shè)塔基、塔臺等設(shè)施取得租金收入及青苗補償收入，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。同時，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者中的其他個人采用預收款形式取得的上述收入，可在預收款對應的出租期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

十五、一般納稅人對租入的不動產(chǎn)進行改建、修繕、裝修，其進項稅額是否需要分期抵扣？

一般納稅人對租入的不動產(chǎn)進行改建、修繕、裝飾，取得的增值稅進項稅額可一次性全額扣除。

十六、關(guān)于金融機構(gòu)自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應收未收利息繳納增值稅問題按照《財政部國家稅務總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）規(guī)定，證券公司、保險公司、金融租賃公司、證券基金管理公司、證券投資基金以及其他經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會批準成立且經(jīng)營金融保險業(yè)務的機構(gòu)發(fā)放貸款后,自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅，自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應收未收利息暫不繳納增值稅，待實際收到利息時按規(guī)定繳納增值稅。

《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之五）》第五條關(guān)于金融機構(gòu)自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應收未收利息征收增值稅問題的規(guī)定廢止。

十七、關(guān)于餐飲業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品繳納增值稅問題按照《財政部國家稅務總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）規(guī)定，提供餐飲服務的納稅人銷售的外賣食品，按照餐飲服務繳納增值稅。以上外賣食品僅指提供餐飲服務的納稅人參與了生產(chǎn)、加工過程的食品。對于提供餐飲服務的納稅人將外購的酒水、農(nóng)產(chǎn)品等貨物，未進行后續(xù)加工而直接與外賣食品一同銷售的，應根據(jù)該貨物的適用稅率，按照兼營的有關(guān)規(guī)定計算繳納增值稅。

《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之一）》第十七條酒店餐飲外賣和現(xiàn)場消費的政策適用問題以及《河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之六）》第九條旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品征收增值稅的規(guī)定廢止。

十八、關(guān)于小規(guī)模納稅人提供人力資源外包服務計算繳納增值稅問題小規(guī)模納稅人提供人力資源外包服務，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。

十九、關(guān)于納稅人在游覽場所經(jīng)營觀光電梯，玻璃棧道取得收入繳納增值稅問題根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅【2016】140號）第十一條的規(guī)定，納稅人在游覽場所經(jīng)營觀光電梯，玻璃棧道取得收入按照文化體育服務繳納增值稅。

二十、關(guān)于企業(yè)統(tǒng)一購買的工作服增值稅進項稅額抵扣問題企業(yè)根據(jù)其工作性質(zhì)和特點，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾費用，取得增值稅專用發(fā)票的可以按規(guī)定抵扣增值稅進項稅額。但是，由個人支付的工作服飾費用部分不得作為進項稅額扣除。

二十一、關(guān)于母公司向金融機構(gòu)借款分撥給子公司使用并向子公司收取利息行為是否適用統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務問題財稅【2016】36號文件規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的主體是企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司?！镀髽I(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》（工商企字〔1998〕59號）規(guī)定，企業(yè)集團是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。企業(yè)集團經(jīng)登記主管機關(guān)核準登記，發(fā)給《企業(yè)集團登記證》，該企業(yè)集團即告成立。

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的主體為企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)，且該企業(yè)集團應當按規(guī)定到主管工商行政管理部門辦理《企業(yè)集團登記證》。因此，母公司向金融機構(gòu)借款分撥給子公司使用并向子公司收取利息是否適用統(tǒng)借統(tǒng)還，應以其取得《企業(yè)集團登記證》為前提。

二十二、關(guān)于保險代理行業(yè)納稅人增值稅納稅地點問題保險代理行業(yè)納稅人應當向其機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅。

按照《河北省國家稅務局河北省財政廳關(guān)于發(fā)布的公告》（2012年第5號）和《河北省國家稅務局河北省財政廳關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營納稅人增值稅征收管理有關(guān)事項的公告》（2015年第4號）規(guī)定要求，符合匯總納稅條件的可由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅。

二十三、關(guān)于試點納稅人提供會務及相關(guān)服務是否分項目開具增值稅專用發(fā)票問題《財政部國家稅務總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規(guī)定，賓館、旅館、旅社、度假村和其他經(jīng)營性住宿場所提供會議場地及配套服務的活動，按照會議展覽服務繳納增值稅。但是，該配套服務不包括餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務等。因此，試點納稅人提供會議場地及配套服務，且同時提供餐飲、娛樂等服務的，在開具增值稅發(fā)票時需據(jù)實分項目開具。

二十四、關(guān)于納稅人提供代駕服務繳納增值稅問題納稅人提供代駕服務按照其他生活服務繳納增值稅。

二十五、關(guān)于勞務派遣服務選擇差額繳納增值稅問題《財政部國家稅務總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規(guī)定，納稅人提供勞務派遣服務可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。試點納稅人選擇差額納稅做如下要求：

（一）納稅人選擇差額納稅應同時具備以下條件1、具備經(jīng)營勞務派遣的資質(zhì)。按照《勞務派遣行政許可實施辦法》（人力資源和社會保障部令第19號）第六條規(guī)定，經(jīng)營勞務派遣業(yè)務，應當向所在地有許可管轄權(quán)的人力資源社會保障行政部門依法申請行政許可。未經(jīng)許可，任何單位和個人不得經(jīng)營勞務派遣業(yè)務。

因此，納稅人需經(jīng)其主管人力資源社會保障行政部門許可并取得《勞務派遣經(jīng)營許可證》。

2、勞務派遣業(yè)務符合相關(guān)規(guī)定。《勞務派遣暫行規(guī)定》(人力資源和社會保障部令第22號)規(guī)定，提供勞務派遣服務需同時滿足以下條件：

（1）勞務派遣單位應當依法與被派遣勞動者訂立2年以上的固定期限書面勞動合同。

（2）勞務派遣單位應當依法與用工單位就派遣勞動者數(shù)量、勞動報酬、社會保險費數(shù)額等事項簽訂勞務派遣協(xié)議或合同。

（3）勞務派遣