會計實務(wù)：營改增后-個人轉(zhuǎn)讓或出租房屋個稅整體稅負下降

營改增后，個人轉(zhuǎn)讓或出租房屋個稅整體稅負下降隨著營改增后增值稅稅負下降，整體稅負下降。日前，記者請市地稅局工作人員就營改增后個人轉(zhuǎn)讓房屋個人所得稅和個人出租房屋個人所得稅計算等相關(guān)政策給予解答。

一、個人轉(zhuǎn)讓房屋個人所得稅計算問題

（一）查實征收

個人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－合理費用）×20%

1.營改增前：（1）轉(zhuǎn)讓收入：為個人轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格或稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入。（2）房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關(guān)稅費。（3）合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用。個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金是指實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。有關(guān)合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

2.營改增后：（1）轉(zhuǎn)讓收入：為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入。免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。（2）房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關(guān)稅費，包括購入房屋時支付的增值稅。（3）合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該房屋時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括本次房屋轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

（二）核定征收

個人所得稅＝轉(zhuǎn)讓收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）

1.營改增前：轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格或稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入。

2.營改增后：轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入。稅務(wù)機關(guān)核定計稅價格或收入的，核定的計稅價格或收入不含增值稅。免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

例王某銷售購買的普通住宅（不足2年），含稅銷售額100萬元，征收率5%，在核定征收情況下，應(yīng)繳納多少個人所得稅？

營改增前：

1000000×1%=10000元

營改增后：

不含增值稅收入=1000000/（1+5%）=952381元

應(yīng)納個人所得稅=952381×1%=9523.81元

營改增后減稅：10000-9523.81=476.19元

二、個人出租房屋個人所得稅計算問題

應(yīng)納個人所得稅＝（租金收入－可扣除費用）×適用稅率（10%或20%）

1.營改增前：（1）租金收入是指個人出租自有房屋實際取得的租金。（2）可扣除費用，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復》（國稅函[2002]146號）的規(guī)定，依次扣除以下費用：財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費，即納稅人實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅等稅金。由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；稅法規(guī)定的費用扣除標準。

2.營改增后：（1）租金收入：為不含增值稅收入，免征增值稅的，租金收入不扣減增值稅額。

（2）可扣除費用，仍應(yīng)按照國稅函[2002]146號規(guī)定的次序進行扣除。其中，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

例王某出租自有住房取得全年租金收入6萬元，當月應(yīng)繳納多少個人所得稅？

營改增前：

個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金未達3萬元的，可以免征營業(yè)稅及附加稅。

房產(chǎn)稅=60000×4%=2400

應(yīng)納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，再減除稅法規(guī)定的費用扣除標準，再乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個人所得稅。

應(yīng)納個人所得稅=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元

營改增后：

個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

不含增值稅收入=60000/（1+5%）=57143元

房產(chǎn)稅=57143×4%=2285元

應(yīng)納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，再減除稅法規(guī)定的費用扣除標準，再乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個人所得稅。

應(yīng)納個人所得稅=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元

營改增后減稅：4608-4389=219元

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習