09四季度合肥翡翠商城(商鋪)營銷報告

翡翠商城09年四季度營銷報告1從合肥市場及項目現(xiàn)有方案出發(fā)完成商業(yè)街的價值定位；從目標(biāo)客戶群定位出發(fā)制定銷售策略；從資源整合的視角提煉項目推廣方向；通過專業(yè)銷售隊伍的全過程把握實現(xiàn)銷售目標(biāo)；與后期運營的延伸對接。本案要旨2PART1項目解讀3片區(qū)競爭?政務(wù)區(qū)的成熟和高起點成為項目片區(qū)的主要競爭對手；?高新區(qū)利用自身優(yōu)勢不斷發(fā)展也成為項目的競爭片區(qū)；?濱湖新區(qū)的啟動給片區(qū)帶來了機遇也帶來了挑戰(zhàn)；片區(qū)客源?交通的便利導(dǎo)入了城市和郊區(qū)縣的客源；?片區(qū)的產(chǎn)業(yè)、會展、旅游、娛樂成為主要的客源導(dǎo)入動力，阻力為缺乏高檔消費場所和特色消費引擎；片區(qū)配套?配套已經(jīng)基本完善，包括醫(yī)療、學(xué)校、政府等；?居住氛圍較足，商業(yè)配套不完善，以低檔為主；?大學(xué)城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展給片區(qū)帶來了未來發(fā)展的動力；?會展業(yè)和旅游業(yè)也是片區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵；片區(qū)地位.?城市141發(fā)展戰(zhàn)略的4個副中心之一；?合肥工業(yè)興市奠定了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的地位和發(fā)展優(yōu)勢；?城市發(fā)展主要方向，北鄰政務(wù)區(qū)，東靠濱湖區(qū)，西連高新區(qū)評價優(yōu)勢?產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢靠；?配套基本完善，具有景觀、學(xué)校等優(yōu)質(zhì)資源；?交通相對便利；?產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型，對產(chǎn)業(yè)配套需求愈加強烈；?會展和旅游的特色優(yōu)勢劣勢?周邊區(qū)片的不斷競爭；?商務(wù)辦公氣氛不濃；?產(chǎn)業(yè)的支撐不足，居住人群多為原住居民；?商業(yè)配套不完善；?目前尚處于城市邊緣區(qū)[區(qū)域研究]4經(jīng)開區(qū)：北接政務(wù)文化新區(qū)，東臨濱湖新城，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展勢頭強勁。規(guī)劃面積66平方公里，目前已開發(fā)30萬平方米，分為東西兩大功能區(qū)域:東部以工業(yè)為主，設(shè)有中心工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)區(qū)；西部為商務(wù)文化區(qū)，建設(shè)合肥大學(xué)城、國際商務(wù)中心區(qū)、國際社區(qū)等。依靠大學(xué)城及園區(qū)入駐企業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展,但是由于入駐學(xué)校都以職業(yè)技術(shù)院校為主，消費力有限，加之企業(yè)真正進駐數(shù)量不足，區(qū)域總體發(fā)展只處于初級階段；區(qū)域配套設(shè)施尚待進一步完善及提升。[區(qū)域研究]5產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大學(xué)城及相關(guān)的流通行為將給該片區(qū)帶來大量的資源和人口合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前規(guī)劃66平方公里，常住人口22萬人，包括中心工業(yè)園區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、高新區(qū)，大學(xué)城和中心商務(wù)區(qū)。以制造業(yè)為主,規(guī)模以上企業(yè)130多個,世界500強企業(yè)9個，從業(yè)人數(shù)8.2萬人。大學(xué)城：規(guī)劃為11.4平方公里,合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西部功能區(qū),包括合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥財經(jīng)學(xué)院、安徽財貿(mào)學(xué)院學(xué)院，目前共有學(xué)生及教職員工約14.1萬余人。中心商務(wù)配套區(qū)：功能規(guī)劃為商務(wù)辦公、居住配套和商業(yè)等功能，為整個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進行配套，正在啟動。[區(qū)域研究]6經(jīng)開區(qū)的中央商務(wù)區(qū)位置，周邊配套相對完善，人群的來源較多住宅較為集中，原來的拆遷居民和新建小區(qū)居民帶來了大量的客源，形成的居住氛圍，有利于本項目推進；學(xué)校資源較多，2家貴族學(xué)校，中銳和潤安中學(xué)，1家普通中學(xué)（68中），工大、安大、財貿(mào)、藝校、水電、電腦學(xué)校；商業(yè)配套較差，本案區(qū)域的配套主要以沿街底商解決，日常消費集中在1公里距離明珠廣場的易初蓮花，國耀廣場商業(yè)正在建設(shè)；公共配套基本完善，距離口腔醫(yī)院，三甲的醫(yī)科大附屬醫(yī)院較近，緊靠管委會、新華社、環(huán)保局等政府部門，區(qū)域的生活和工作便利性較強；擁有旅游游樂資源，徽園和歡樂島帶來了大量的旅游人群；會展業(yè)發(fā)達，但輻射本項目較弱，安徽最大的會展中心，但其主要配套將集中在明珠附近；區(qū)域高星級酒店帶來大量商務(wù)人口，2家5星，迎賓館和明珠酒店，1家4星，源牌商務(wù)酒店；景觀資源優(yōu)秀，項目附近的十字綠帶，翡翠湖風(fēng)景區(qū)，公園，環(huán)境較好，帶給項目利好；工業(yè)園區(qū)距離較近，帶來高檔商業(yè)消費。[區(qū)域研究]中環(huán)城7該片區(qū)內(nèi)道路的開通，特別是金寨路高架直接縮短了與城市的距離，高速雖然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也擴大片區(qū)的輻射力[區(qū)域研究]寨路高架：連接肥西和市區(qū)，城市合肥城市客源和肥西客源的主要導(dǎo)入通道；翡翠大道：連接本片區(qū)與合肥高新區(qū)的城市通路，可以吸引高新區(qū)和西片區(qū)的消費者。繁華大道：本區(qū)域通往高新區(qū)南片科技園的通路，但受到鐵路的阻隔；合寧高速：從合肥通往南京的高速公路，可輻射更大范圍的客流；。8該片區(qū)內(nèi)與城市中心和周邊的便利性不斷增強，擴大了客源的輻射范圍，同時分散了部分客源，如何留下客源成為片區(qū)的關(guān)鍵。[區(qū)域研究]分類來源導(dǎo)入方式驅(qū)動力阻礙力第一圈層片區(qū)居住人群生活距離與便利性快速交通分流，高檔缺乏產(chǎn)業(yè)人口與學(xué)生工作與學(xué)習(xí)工作和便利高檔及特色配套缺乏經(jīng)開區(qū)行政人員工作工作地便利性，高檔消費缺乏第二圈層肥西縣片區(qū)合安路交通交通便捷，距離優(yōu)勢快速交通和片區(qū)競爭分流高新東側(cè)科技園區(qū)繁華大道交通交通優(yōu)勢，會展酒店自身配套和片區(qū)競爭第三圈層政務(wù)區(qū)翡翠大道、懷寧路距離近，會展資源道路阻隔、自身配套，離城市中心近城市人群金寨路交通旅游、游樂、會展可選擇多，交通不便，缺乏特色配套9[區(qū)域商業(yè)布局]本案港澳廣場大學(xué)城商業(yè)中心國耀城市廣場金星商業(yè)城蓮花路社區(qū)商業(yè)街10經(jīng)開區(qū)目前商業(yè)體量總體較低；港澳廣場欲引入大型綜合超市作為主力店；國耀城市廣場將引入購物中心銅鑼灣百貨作為其主力店；大學(xué)生商業(yè)中心總體商業(yè)檔次較低，最主要的客戶群為周邊大學(xué)城大學(xué)生；金星商業(yè)城總體量較大，但市場定位模糊；無主力商戶，眾多小商鋪出售的模式不符合現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營理念；明珠廣場商圈：經(jīng)營檔次較低，桐山國際購物廣場空置率高；歐洲風(fēng)情街建筑質(zhì)量差、景觀好，經(jīng)營狀況一般，空置率高；蓮花路商業(yè)街為面向工業(yè)區(qū)職工的鄰里商業(yè)街，中低檔次。租金懸殊，最高懸殊達155元/平方米/月。地段人氣決定租金狀況明顯。[區(qū)域商業(yè)小結(jié)]11項目概況本項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)翡翠湖附近，緊鄰經(jīng)開區(qū)管委會與大學(xué)城。北臨建成住宅區(qū)，西靠合安路，沿紫蓬路，建設(shè)用地東西走向，長400米。分項1-7號樓備注總建筑面積18392.1總用地面積24626.3建筑層數(shù)地上2或3層停車數(shù)量357輛地上：163輛地下：259輛（小區(qū)內(nèi)）12項目概況[現(xiàn)有規(guī)劃方案]樓棟建筑面積經(jīng)營業(yè)態(tài)建筑結(jié)構(gòu)備注1#3863.31381.3餐飲、銀行1F-2F連體、局部3F連體、3F連體規(guī)劃銀行，獨立三層由一樓電梯直達1441.6餐飲、銀行1F-2F連體1040.4茶樓、銀行3F獨立2#3824.81427.9餐飲、咖啡1F-2F連體3F依靠自動扶梯引導(dǎo)人流，規(guī)劃酒店式公寓1370.0餐飲、咖啡1F-2F連體1026.9咖啡、茶館3F獨立3#2125.81170.0未定獨立自動扶梯、存在內(nèi)街955.8未定獨立4#3950.01318.0超市及其他未定獨立3F居住辦公1332.4未定獨立1299.6快捷酒店獨立5#1491.1748.7未定1F-2F連體1F經(jīng)營、2F居住或儲藏742.4未定1F-2F連體6#990.5505.1未定1F-2F連體1F經(jīng)營、2F居住或儲藏485.4未定1F-2F連體7#2146.61087.5餐飲、茶座1F-2F連體1F經(jīng)營、2F居住或儲藏1059.1餐飲、茶座1F-2F連體13項目定位的提煉與深化翡翠商城：經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園一個休閑娛樂主題的時尚、休閑體驗商業(yè)中心；一個擁有30多萬人口龐大消費群的商業(yè)區(qū)；一個具有4萬平米規(guī)模的商業(yè)群；一條現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格的純街鋪商業(yè)區(qū)；新城目前唯一的美食廣場、娛樂廣場、休閑購物廣場、文化廣場......14PART2銷售執(zhí)行15私營個體經(jīng)營者：在區(qū)內(nèi)有較長期經(jīng)營意向的私營個體經(jīng)營者，有很多在租房經(jīng)營，在有一定資本積累后迫切希望擁有自己產(chǎn)權(quán)的商鋪來免去租金成本。原社區(qū)居民：社區(qū)居民為原失地農(nóng)民，在拆遷安置后雖擁有了自己的住房，但很大一部分還未能及時就業(yè)或?qū)ΜF(xiàn)工作不滿，可能有部分有相應(yīng)經(jīng)濟實力的居民有打算投資購買商鋪作為生意經(jīng)營。各類投資者：對商鋪面積不大，總價較低，好的地段升值潛力較大，可能會吸引一些區(qū)內(nèi)外各類長期投資意愿者。目標(biāo)客戶描述16整體營銷策略分區(qū)租售、以租帶售，互為基礎(chǔ)也就是說，一部分功能面積實行先租后售，另一部分面積先售后租，獨立操作，互為基礎(chǔ)，最終達到本項目租售雙贏的目標(biāo)。由于本項目各棟單體相對獨立，均為商業(yè)用途，原則上所有商業(yè)面積均可租可售，但不能把整體項目全部推出市場。且在實際操作上，每棟單體的租或售都不能同時進行，原因如下：1、如果在短時間內(nèi)將所有功能面積推出市場，同一時間內(nèi)推出面積太多，將向商戶和投資者提供了太大的市場空間和可選擇性，反而會導(dǎo)致客戶疑慮退縮。2、如本項目同一功能區(qū)同時招商和銷售，商家要求的租價低和投資者要求的回報率是不可調(diào)和的矛盾，租售同時進行，出租情況和銷售情況就會互相影響，使項目營銷環(huán)境復(fù)雜化。3、對本項目前期開業(yè)經(jīng)營而言，推出面積過多，租售面積過于分散，將會導(dǎo)致開業(yè)率和銷售率不足，商戶經(jīng)營困難，進而使投資者預(yù)期收益沒有保障，對本項目的租售造成影響。17整體營銷節(jié)奏安排結(jié)合項目自身優(yōu)勢與市場現(xiàn)階段競爭情況、商業(yè)銷售特點，并配合整體營銷策略，我司建議2009年10月中旬進場，項目開始登陸市場進行預(yù)熱，其中招商推介會至公開發(fā)售后二周為一期集中推廣期，項目整體銷售分為5大部分，具體安排如下：時間段工作目標(biāo)階段策略銷售準(zhǔn)備期2009年10月10日2009年12月16日啟動市場確定營銷思路、主力商家洽談開始10月15日--11月26日進行前期市場炒作11月26日創(chuàng)富會成立，積儲客戶一期認籌期2009年12月16日2009年12月25日積累客戶500批以上2009年12月16日招商推介會，一期公開認籌制造市場輿論話題、啟動實效型集中推廣一期強銷期2009年12月26日2010年3月17日

完成一期鋪位70%以上2009年12月26日一期公開發(fā)售針對二期商業(yè)自然認籌（包括一期客戶提前咨詢、老帶新等）二期認籌期20010年3月18日2010年5月4日積累客戶500批以上2010年3月18日二期公開認籌更換為二期推廣形象若一期銷售期間的二期自然認籌理想，那么二期認籌時間相應(yīng)縮短二期強銷售2010年5月5日2010年8月31日100%完成全面銷售5月5日二期公開發(fā)售若二期認籌不理想，二期將采取分兩次開盤銷售商場開業(yè)2010年10月1日------18項目組進場客戶梳理、拓展一期開始蓄客一期開盤客戶拓展、積累，篩選商鋪公開發(fā)售、簽約10.111.1612.2612.31實現(xiàn)開盤銷售目標(biāo)一期銷售節(jié)點安排一期認籌11.2619現(xiàn)階段應(yīng)采用“走出去，請進來”的客戶經(jīng)營策略,主動深入市場,地毯式挖掘潛在客戶,廣泛吸收,逐步篩選客戶資源?，F(xiàn)階段銷售渠道20走出去客戶積累策略前期成交客戶的維護周邊重點項目客戶的挖掘輝達與高瑞客戶平臺、商業(yè)客戶及高端客戶的挖掘小分隊針對周邊商業(yè)市場的一對一的上門積累客戶經(jīng)營策略21請進來促成客戶成交策略價值引導(dǎo)（廣告推廣）鋪面分割，適應(yīng)市場需要形象包裝（現(xiàn)場推廣）利用活動推廣實行商業(yè)營銷客戶經(jīng)營策略22時間：10.1-11.16營銷工作：項目組（輝達）進場及前期準(zhǔn)備價格的調(diào)整及確認翡翠花園成交客戶回訪公司客戶資源推介周邊重點樓盤重點目標(biāo)客戶的攔截（形式：客戶拓展、短信群發(fā)）拓展小分隊資料派發(fā)及推介老客戶營銷,通過激勵機制擴大營銷渠道,以老帶新。工作形式：電話推介、短信群發(fā)、直郵、組織拓展小分隊針對大學(xué)城、明珠廣場等集中商業(yè)區(qū)進行一對一上門派發(fā)折頁/單張，進行項目推介。客戶積累策略23客戶資源收集意向客戶梳理多渠道電話回訪跟進原有住宅成交客戶公司客戶資源商業(yè)市場客戶資源商會資源拓展現(xiàn)場逼定日?？蛻舴e累10.1-11.1611.16-12.2512.26——周邊項目客戶資源客戶積累策略24（1）、“帶租約發(fā)售”策略（先租后售）帶租約發(fā)售即先租后售，可將投資者的風(fēng)險降至最低，同時在商鋪的管理公約中列明每個商鋪的經(jīng)營范圍，規(guī)定經(jīng)營者不能超出此經(jīng)營范圍，由發(fā)展商或項目管理公司統(tǒng)一組織經(jīng)營管理，推出“返租、代收、代管”人性化售后服務(wù)。主要功能包括：超市、百貨、餐飲、娛樂等各式大面積商戶，以及銀行、電信、藥店等必要配套機構(gòu)。這部份功能雖然先進行招租，但其中大部份面積也是本項目銷售的目標(biāo)，成功租出后即可帶租約發(fā)售。（2）、售后包租策略（先售后租）主要單元結(jié)構(gòu)是商業(yè)街中小型獨立商鋪，經(jīng)重新劃分后單元面積減少的獨立商鋪等銷售總價較低的商鋪。銷售后發(fā)展商可根據(jù)投資者需要統(tǒng)一對該部分功能面積面對中小型經(jīng)營者進行招租。本項目的營銷劃分為先租面積和先售面積兩部分，而這兩部分營銷工作雖然是獨立進行，但實際上是相輔相成，互為基礎(chǔ)的。因為已出租的商鋪是項目持續(xù)進行銷售工作的基礎(chǔ)，也是吸聚中小型商戶的主要磁石。銷售策略25（3）降低門檻，控制總價策略本項目應(yīng)根據(jù)購買者的承受能力，將商鋪合理劃分為中小面積的獨立商鋪，將原規(guī)劃中面積過大的連體商鋪縮小，并有計劃地推出市場。（4）招商先行策略招商先行，帶動銷售。整體招商先行，發(fā)動次主力店戰(zhàn)略，在銷售過程中將有號召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動熱點。第一次簽約主要迎合招商，啟動市場，第二次簽約引發(fā)銷售認籌，第三次簽約與開盤一起整體將帶動銷售、推進招商。銷售策略26認籌前成立創(chuàng)富會，免費入會，會員享有購房優(yōu)惠權(quán)益；積累一定數(shù)量會員客戶、通過認籌客戶升級計劃篩選客戶、通過解籌集中銷售；為了促進早期就形成購卡狂潮，在認籌期不同時間段采取不同優(yōu)惠力度。開盤前實施客戶升級計劃，篩選客戶，繳納2萬元或5萬元誠意金，會員享有優(yōu)先選房權(quán)及相應(yīng)購房優(yōu)惠權(quán)益；一期開盤前誠意客戶積累500批以上。按照繳納誠意金次序確定選房順序，并派發(fā)選房次序卡，認籌期間按時間分段優(yōu)惠：2009年12月16日--2009年12月20日誠意認購客戶可享受3％額外優(yōu)惠折扣；2009年12月21日--2009年12月25日誠意認購客戶可享受2％額外優(yōu)惠折扣；2009年12月26日一期開盤（5）集中銷售策略銷售策略27銷售策略（6）分期銷售策略做為打造區(qū)域市場標(biāo)桿性商業(yè)、本項目進入市場需要形成搶購氛圍，有利于后期難點鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。本項目商業(yè)體量較大、考慮到市場消化能力，原則上建議分兩期推出，若二期認籌不理想則將二期分批開盤，有利于消化難點鋪位。

1#2#3#4#5#6#7#建議一期：1#、5#、6#；二期：2#、3#、4#、7#.28價格策略（1）、“低開高走”的整體價格策略。A、以具誘惑力的低價進行認購及開盤，聚集人氣；B、在銷售控制上先推綜合素質(zhì)低的單位，價格逐步攀升，再推優(yōu)良單位；C、據(jù)交通位置、人流密度、朝向、樓層以相應(yīng)指數(shù)進行價格測算調(diào)整。（2）、競爭性定價策略。A、根據(jù)市場競爭結(jié)合銷售狀況，實施競爭性定價策略，面對激烈競爭時憑借比較優(yōu)勢制勝市場；B、結(jié)合市場競爭需要結(jié)合銷售進度安排進行價格炒作。（3）、持續(xù)上調(diào)策略價格應(yīng)持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成該案升值潛力無限的感覺。（4）、組團式定價策略根據(jù)工程進度，我們建議以業(yè)態(tài)規(guī)劃與位置為標(biāo)準(zhǔn)，分為幾個組團定價。組團間的定價策略遵循自東向西（自紫蓬路向西）逐漸遞增的原則。銷售策略29價格策略認籌階段不公布價格，僅提供價格區(qū)間，做認籌登記最終價格根據(jù)誠意客戶積累情況與客戶反饋信息做調(diào)整，在開盤前確定最終價格。階段預(yù)知11.26-12.15,創(chuàng)富會階段分組團均價預(yù)知12.16-12.25，認籌期階段分層各區(qū)域價格區(qū)間預(yù)知12.26,解籌當(dāng)天鋪位具體價格銷售策略30市場比較法一層外街均價一層內(nèi)街均價二層/三層均價銷售策略定價方法31比較項目項目名稱位置概況商鋪面積租金售價商業(yè)現(xiàn)狀多倫多花園金寨路與錦繡大道交口總建面積210000M2，目前一期售罄，二期尚未啟動

__住宅：3300元/M2為底商，暫未售幸福大街翡翠路與湯口路交匯處總建面積108081M2，住宅一期已入住，二期2010年交房__住宅：3600元/M2商業(yè)暫未出售，但招商工作10月底會展開紫蓬路南桃花農(nóng)貿(mào)市場紫蓬路南沿路兩側(cè)門面，產(chǎn)權(quán)歸當(dāng)?shù)卮逦瘯?0M2居多10-20元/M2-全部為租客，以小飯店為主桃花農(nóng)貿(mào)市場南桃花農(nóng)貿(mào)市場南沿路兩側(cè)門面，產(chǎn)權(quán)歸私人老板所有30-80M220-40元/M2-全部為租客，以小飯店、旅社、網(wǎng)吧為主宏偉大廈沿金寨路翡翠花園大門對面沿金寨路獨棟寫字樓70-80M2-12000元/M2沿金寨路十幾套一二層聯(lián)體，目前已售完，暫未交房32項目名稱位置概況商鋪面積租金售價商業(yè)現(xiàn)狀薩爾斯堡紫云路與青龍?zhí)堵方徊婵诳偨娣e240000M2，目前二期住宅均價：3300元/M240M240-50元/M29000元/M2單層底商，目前門面銷售過半華宇未來城沿丹霞路合工大東門總建面積62000m2，成熟小區(qū)，目前租客居多20-160M220-40元/M2-沿街上下聯(lián)體門面，以小飯店、旅社、網(wǎng)吧、超市為主，目前有部分門面在轉(zhuǎn)讓藍色河畔沿丹霞路合工大東門，華宇未來城旁成熟小區(qū)，目前租客居多20-160M220-50元/M2-沿街上下聯(lián)體門面，以小飯店、旅社、網(wǎng)吧、超市為主大學(xué)城商業(yè)街大學(xué)城純商業(yè)單層、上下聯(lián)體、三層聯(lián)體均有10-300M2一層：12-100元/M2；二層：9-15元/M2二層以上目前為：2000-4000元/M2目前一層已全部售完，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、小飯店、小吃、網(wǎng)吧、旅社、影吧、KTV、超市為主學(xué)林雅苑沿翡翠大道，翡翠花園西南總建面積220000M2，已銷售完30-100M220-40元/M2-沿街上下聯(lián)體及小區(qū)內(nèi)部單層門面33根據(jù)市場比較法，一層外街比準(zhǔn)均價為8500元/平米一層外街均價銷售策略重點比準(zhǔn)項目選取：長安薩爾斯堡、大學(xué)城商業(yè)街比較內(nèi)容：地理位置與人流量、規(guī)模、臨街面與昭示性、檔次與配置、地塊升值潛力、商業(yè)定位34內(nèi)街均價=外街均價*80%根據(jù)市場經(jīng)驗，合理內(nèi)街價格一般是外街價格的70%—80%左右。一層內(nèi)街均價初步確定為6800元/平米銷售策略一層內(nèi)街均價35銷售策略二層均價=內(nèi)街均價*55%三層均價=內(nèi)街均價*40%根據(jù)市場經(jīng)驗，合理二層、三層價格一般是一層價格的40%—50%左右二層均價初步確定為3740元/平米三層均價初步確定為2720元/平米二層均價36銷售策略經(jīng)討論后建議，各類型商鋪均價初定為：說明：銷售過程中，可根據(jù)各類型商鋪的具體銷售情況進行價格提升。均價建議外街均價：8500元/平米內(nèi)街均價：6800元/平米二層均價：3740元/平米三層均價：2720元/平米37PART3推廣執(zhí)行38推廣策略項目宣傳主題翡翠商城經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園——CRD純街鋪美食休閑娛樂購物

經(jīng)開區(qū)最大的主題商業(yè)步行街南城最大、娛樂功能至齊全的“休閑之都”徽派文化、都市時尚風(fēng)情格調(diào)之休閑生活購物場所我司謹(jǐn)提議本項目主題應(yīng)圍繞上述賣點作宣傳主題，突出項目“唯一性”、“排它性”、及“獨創(chuàng)性”。3910月1月4月2月12月3月11月關(guān)鍵活動節(jié)點安排招商推介會認購登記主力店簽約儀式巡展產(chǎn)品說明會二期開盤大事件VIP認籌客戶升級計劃/客戶鎖定客戶積累計劃關(guān)鍵節(jié)點分展場\拓展二期客戶摸底二期認籌老帶新活動主動吸引客戶客戶嵌入計劃客戶篩選計劃客戶維系計劃推廣立勢樹立客戶信心信息發(fā)布一期開盤成立創(chuàng)富會/發(fā)放VIP卡促進客戶成交40活動推廣——搭臺唱大戲廣告推廣——直效客戶資源事件推廣——引領(lǐng)銷售高潮現(xiàn)場推廣——完全展示攻略1234體驗營銷事件營銷活動營銷渠道營銷在整個廣告推廣期中，通過系列廣告推廣活動、平面廣告、電視廣告、戶外廣告以及各種軟性新聞的報道，力求在短時間內(nèi)擴大市場影響力，迅速樹立項目形象及提升項目的知名度，令項目鮮明而富特色的功能，灌輸?shù)綇V大客戶的腦海中，為本項目順利打開市場，被市場所接受、認同乃至追捧打好基礎(chǔ)。推廣攻略41達成目標(biāo)：翡翠商城獲得廣泛認知，并對意向客戶進行認購登記，主力店洽談開始推廣主題：翡翠商城，永動的城市旋律翡翠商城，啟動城市新生活翡翠商城――新城市，新生活，新聚點推廣目標(biāo)：確立翡翠商城之整體形象

表明物業(yè)區(qū)域之未來發(fā)展?jié)摿?/p>

促使社會影響力形成和階段目標(biāo)客戶認知達成推廣手法：1、工地現(xiàn)場及周邊包裝；2、售樓中心包裝展示；3、折頁創(chuàng)作媒介物料：主流：戶外廣告牌；輔助：報紙（軟文），高瑞公司商業(yè)資源第一階段：準(zhǔn)備期（市場形象導(dǎo)入）時間：2009

.10.15—2009

.11.442第二階段：一期系列廣告活動（營銷展開）達成目標(biāo)：迅速深化街區(qū)形象、聚焦市場關(guān)注、積累目標(biāo)客戶（爭取12月份開盤前登記客戶積累達150組），主力店意向確定推廣主題：翡翠商城――創(chuàng)新財富之門

中產(chǎn)投資熱點，翡翠商城引領(lǐng)創(chuàng)富潮流翡翠商城引爆城市投資新熱點推廣目標(biāo)：進入產(chǎn)品溝通階段，與目標(biāo)客戶對接

網(wǎng)羅潛力投資客戶，激發(fā)投資欲望

推動認購成交SP活動配合：VIP卡認籌與升級、招商推介會、開盤慶典及迎新年推廣手法：1、媒介炒作；2、戶外更換；3、DM派發(fā)資料；4、周末活動媒介物料：主流：戶外廣告、報紙、電視、車身；輔助：網(wǎng)絡(luò)時間：2009.11.5—2009.12.3043展場的標(biāo)準(zhǔn)化展示售樓處門前廣場導(dǎo)示商業(yè)沙盤12345形象墻門頭招牌及立柱售樓處頂部及展板2009年11月初完工2009年11月初完工2009年10月底完工2009年11月初完工2009年10月底完工銷售折頁62009年11月處完工售樓部是項目對外形象的縮影，必須體現(xiàn)商業(yè)旺銷氛圍，因此在售樓部外形表現(xiàn)旺市的同時，在售樓內(nèi)設(shè)置商業(yè)模型展示區(qū)，配合其他現(xiàn)場包裝形成整套的展示系統(tǒng)。44事件營銷1：翡翠商城“創(chuàng)富會”成立2009.11.26（商鋪VIP會員卡發(fā)放）目的：提升項目市場認知度、知名度，為后期積累商業(yè)客戶地點：明珠國際大酒店權(quán)益內(nèi)容：1、主動發(fā)放VIP卡，成為創(chuàng)富會會員，參與項目后期所有活動2、會員卡客戶認籌時享受優(yōu)先參與客戶升級計劃3、選鋪當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠4、積分增值優(yōu)惠（創(chuàng)富會成員購買）5、領(lǐng)取精美禮品一份

45事件營銷2：商鋪VIP認籌2009.12.16（商鋪VIP認籌/招商會）目的：積累并鎖定商業(yè)客戶地點：明珠國際大酒店權(quán)益內(nèi)容：1、商鋪VIP卡客戶參與客戶升級計劃，20000元定金升級2、升級后，交定順序=選鋪順序號(升級客戶選完，其他認籌客戶再選）3、選鋪當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠4、享受老帶新優(yōu)惠46事件營銷3：一期開盤慶典（商鋪解籌）2009.12.26開盤慶典（商鋪解籌）關(guān)鍵條件：預(yù)售許可證/按揭銀行價目表整個選房流程安排認購書、合同等相關(guān)銷售資料到位人員到位選房須知/選房通知函（提前投遞）媒體全面覆蓋（提前一星期）現(xiàn)場氛圍營造銷控板茶點、樂隊等準(zhǔn)備充足幸運大抽獎，凡成功認購者即可參加47媒體時間規(guī)格/數(shù)量訴求主題備注/預(yù)算餐飲網(wǎng)09.10.5一年翡翠商城經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園20，000元增加戶外09.111-2塊，半年翡翠商城經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園南七或明珠廣場附近100，000元第一階段原有戶外部分完成2塊翡翠商城即將全城公開約4，000元車身11.5--翡翠商城經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園未知樓書11.54折8開，5000份項目全面展示8，000元商業(yè)沙盤11.53.5*1.8展示商業(yè)街具體形象約20，000元圍墻已完成--翡翠商城即將全城公開約3，000元售樓部包裝11.5背景墻、門頭、門柱、內(nèi)頂、門前導(dǎo)示等約15，000元安徽商報合肥晚報09.10.30軟文翡翠商城經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園協(xié)商可免費09.10.30軟文翡翠商城經(jīng)開區(qū)首席體驗式主題購物公園協(xié)商可免費第一階段：2009

.10.15—2009

.11.5廣告計劃48第二階段：2009.11.6—2009.12.30媒體時間規(guī)格及數(shù)量訴求主題備注/預(yù)算第二階段短信11.15100000條翡翠商城――體驗式主題購物公園5，500元DM11.202開對折，5000份體驗式主題購物公園—全城公開5，000元電視11.15滾動字幕翡翠商城，體驗式主題購物公園約40，000元戶外11.20-翡翠商城――創(chuàng)新財富之門約4，000元圍墻11.20-翡翠商城――創(chuàng)新財富之門約3，000元安徽商報合肥晚報新安晚報半版或整翡翠商城系列活動信息發(fā)布計劃總10個整版，約230，000元系列廣告推廣11、12月份認籌、開盤等活動，場地租用布置、禮品、貴賓卡、車輛租用、明星邀請、戶外布置、宣傳片等費用，約100000元廣告計劃以上廣告費用估算：553500元（不含公交車體費用）49系列平面廣告示意翡翠商城餐飲休閑娛樂廣場全城火熱招商中50PART4招商執(zhí)行51攻略一：先租后售——放水養(yǎng)魚招商攻略回歸商業(yè)價值本源；全新形象設(shè)計的差異化；項目后期媒體投放中給進駐商家一定的免費品牌宣傳。攻略二：免租期