簡(jiǎn)述小區(qū)物業(yè)的成本管理方法

簡(jiǎn)述小區(qū)物業(yè)的成本管理方法在物價(jià)高昂的時(shí)代，小區(qū)物業(yè)管理怎樣獲得利潤？它的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。只有通過好的成本管理方法，才能讓小區(qū)物業(yè)長足健康發(fā)展。小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要購買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個(gè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過復(fù)雜的經(jīng)營核算才能反應(yīng)出來。而小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)不同，小區(qū)物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見效。節(jié)省一份人工費(fèi)（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬元的管理費(fèi)支出，就增加一萬元的毛利，效果十分明顯、直觀。筆者認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實(shí)行成本費(fèi)用管理，主要應(yīng)從以下四個(gè)方面入手：一、固定成本費(fèi)用管理。小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在固定成本費(fèi)用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬不可小視它的比重：一個(gè)管理層管理人員的工資，是基層服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來衡量，小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的全過程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。如何科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位？筆者認(rèn)為，以管理“幅度”來確立機(jī)構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，總經(jīng)理的管理幅度為4～6人（含副總經(jīng)理和主要職能部門經(jīng)理）；副總經(jīng)理的管理幅度為8～10人（含職能部門經(jīng)理和管理處主任）；職能部門經(jīng)理的管理幅度為10～15人（本職能部門和相關(guān)事業(yè)部門）。二、管理費(fèi)用。主要指的是招待費(fèi)和車輛使用費(fèi)。招待費(fèi)在許多公司占有相當(dāng)大的比例。大家總是說小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，賺錢不易，隨著行業(yè)運(yùn)作的進(jìn)一步規(guī)范，賺錢更加不易。如果一個(gè)企業(yè)僅公司每年的招待費(fèi)在30萬元左右，車輛使用費(fèi)在30萬元左右，這對(duì)一個(gè)中等規(guī)模的小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)該是一筆不小的成本費(fèi)用支出。對(duì)招待費(fèi)的支出要有的放矢，該花的錢一定要花到位，不該花的錢堅(jiān)決不花。車輛使用方面鼓勵(lì)個(gè)人買車，公司給予適當(dāng)補(bǔ)貼，工作時(shí)間外出辦事用個(gè)人的車，以達(dá)到降低公司管理成本的目的。三、變動(dòng)成本。在小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)成本核算中，變動(dòng)成本占的比例最大，主要是基層服務(wù)人員的工資。小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)，科學(xué)、合理地使用人力資本是小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)降低成本的上攻方向。如何控制好人力資本的成本費(fèi)用？可以從兩個(gè)方面入手：（一）科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)（大廈）的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如：管理面積比較大的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積3500～4000平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區(qū)，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū)，可按人均管理面積2000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大，可根據(jù)實(shí)際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以10～20％的系數(shù)。定編只是一個(gè)參考比較值，我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值，大于邊際值就會(huì)減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區(qū)管理面積20萬平方米，多層、封閉式、有兩個(gè)人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區(qū)管理需要人員60人，各項(xiàng)服務(wù)人員全部在內(nèi)。但是，由于小區(qū)管理處主任用人把關(guān)比較嚴(yán)，嚴(yán)格按工作量定崗，特別是管理處內(nèi)部管理人員，1人身兼數(shù)職，結(jié)果整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)用了52人，比定編人數(shù)少了8人，一年增加收入近14.4萬元，效益十分可觀?？梢妵?yán)格地控制變動(dòng)成本，是小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。減少了六分之一人力資本的投入，達(dá)到了減員增效目的。4、通過科技手段來降低人工成本。在道口增設(shè)電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng)，既安全可靠，又能增加收費(fèi)，同時(shí)達(dá)到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內(nèi)就可收回投資成本。四、節(jié)能降耗。節(jié)能降耗在小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1、公共用電。本人曾做過詳細(xì)的測(cè)算：高層樓宇每1萬個(gè)人米公共用電，電費(fèi)支出約1萬元左右（合電梯用電在內(nèi)），公共用電是高層樓宇管理成本費(fèi)用支出的大項(xiàng)。公共用電的節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)放在地下停車場(chǎng)、電梯間等24小時(shí)用電照明的地方，主要方法采用節(jié)能燈具降低能耗。我們?cè)秒姳韺?duì)節(jié)能燈具和普通燈具做過實(shí)際比較測(cè)量，40W的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能0.25度，年節(jié)約電費(fèi)支出66元，減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出，每年每盞燈可以增加效益收入62元，效果十分明顯。2、電梯用電。電梯是公共用電的耗電大戶，一部停站20層樓的電梯，每小時(shí)綜合耗電量約25KW左右。筆者現(xiàn)在要說的是一種反向能耗，我們現(xiàn)在很多高層為了節(jié)約清潔費(fèi)用的支出成本，在樓層內(nèi)個(gè)設(shè)垃圾箱。由于樓層內(nèi)不設(shè)垃圾箱給住戶帶來生活不便不說，也帶來了能耗的增加。如果一層樓有8戶住戶，每天平均倒垃圾最低次數(shù)為1.5次，樓高30層電梯平均運(yùn)行一次（一上一下）為60秒鐘，以耗電量每小時(shí)25KW的電梯計(jì)算，運(yùn)行一秒鐘耗電量0.007度電，60秒鐘耗電0.32元。一棟住戶240戶的高層住宅樓，按每2戶同一時(shí)間丟垃圾，電梯每天要為住戶丟垃圾多運(yùn)行耗電：240戶÷5.2×15次×0.32元×30天×12月=20736元，這是最保守的計(jì)算。而在每層樓設(shè)垃圾箱的成本是：每層樓2個(gè)密封垃圾箱，每個(gè)垃圾箱投資100元，垃圾清運(yùn)車1輛，一次性投資1000元，人垃圾袋每個(gè)0.22元，每天更換一次，第一年費(fèi)用支出為：2個(gè)×30層×100元＋（0.22元×2×30層×30天×12月）＋1000元=11752元，這是第一年費(fèi)用支出，垃圾箱、垃圾車一次性投入，至少可以使用3年以上，所以，第二年的費(fèi)用支出僅有4752元。第一年可節(jié)約費(fèi)用支出：20736元－11752元=8984元；第二年節(jié)約費(fèi)用支出：20736元－4752元=15984元，誰優(yōu)？誰劣？一目了然。另外樓層內(nèi)設(shè)垃圾箱還可以節(jié)約清潔工的人力資本支出。如果只在單元大門外設(shè)一個(gè)垃圾箱（樓層內(nèi)不設(shè)），清潔工平均每天1～2小時(shí)就要清運(yùn)一次垃圾，星期六、星期天高峰時(shí)平均每15分鐘就要清運(yùn)一次垃圾，同時(shí)，樓內(nèi)不設(shè)垃圾箱，夏