電梯管理手冊

電梯管理手冊

電梯管理概述

電梯設(shè)備的技術(shù)含量較高，要搞好電梯設(shè)備的管理，首先要

了解電梯的基本結(jié)構(gòu)和使用性能，能依據(jù)電梯的性能確定出相宜

電梯的管理方案。

一、電梯設(shè)備概述

電梯設(shè)備是高層建筑中垂直方向的有效運(yùn)輸設(shè)備。電梯是靠

電力拖動的一個(gè)可以運(yùn)載人或物的轎廂，在建筑井道中的導(dǎo)軌上

作垂直的升降運(yùn)動的設(shè)備。電梯一般由五部分組成：井道和機(jī)房、

傳動部分、升降部分、安全裝置、掌握部分。

(1)井道和機(jī)房

井道和機(jī)房是電梯正常運(yùn)行所要求的房屋建筑部分。井道由

圍壁、頂板及底坑圍成一個(gè)容納電梯轎廂和對重的有限空間，在

每個(gè)層站開有出、入口。機(jī)房用來安裝曳引機(jī)、電控屏、限速器

等。機(jī)房可以設(shè)置在井道的頂部，也可設(shè)置在井道底部。設(shè)置在

井道底部時(shí)稱為曳引機(jī)下置式，該方式的電梯結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，對井

道尺寸要求大，所以只有在機(jī)房無法頂置時(shí)采用。機(jī)房必需有足

夠的面積、高度、承重能力及良好的通風(fēng)條件。頂板上是機(jī)房的

狀況下，它是值班工人工作的地方。所以頂板都是封閉型的，將井

道與機(jī)房完全隔離。底坑一般深入地面，用于安裝緩沖器、限速

器鋼絲繩張緊裝置。因?yàn)樯钊氲孛嬉笥信潘O(shè)施。

(2)傳動部分

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傳動部分即曳引機(jī)，主要由電動機(jī)和鋼索組成。一般安裝在

機(jī)房的頂部，它通過鋼絲繩牽引轎廂及對重。曳引機(jī)由蝸輪減速

箱、繩輪、電機(jī)、靠背輪、抱閘、底座等組成。高速無齒輪直流

電梯曳引機(jī)，由電機(jī)直接帶動繩輪,無減速箱裝置，其余部件相同。

(3)升降設(shè)備部分

升降設(shè)備部分包括轎廂、對重、門廳和導(dǎo)軌。轎廂是容納物

體和乘客的箱體，對重是用來平衡轎廂重量的。門廳是每一層樓

的電梯門口裝的門，門上有機(jī)械鎖和電氣接點(diǎn)?？吞荻嗖捎米詣?/p>

開關(guān)門，是由轎廂門上的開門刀帶動廳門上橡皮輪轆來完成的，

而轎廂門是由轎廂門二的開關(guān)門裝置驅(qū)動的。導(dǎo)軌是轎廂上下移

動所走的軌道。

(4)安全裝置

安全裝置由降速裝置和電氣安全設(shè)備組成。降速裝置主要有

限速器和緩沖器。限速器是掌握轎廂速度的設(shè)備。當(dāng)轎廂達(dá)到極

限速度時(shí)，轎廂限速器開頭動作，并作用于安全鉗上迫使它夾住

導(dǎo)軌，剎住轎廂。緩沖器是電梯的最終安全保護(hù)。它安裝在電梯

井道底坑內(nèi)，位于轎廂和對重的正下方。當(dāng)電梯向上或向下運(yùn)動

中，由于鋼絲斷裂、抱閘制動力不足或者掌握系統(tǒng)失靈而使轎廂

超越終端層站時(shí)，緩沖器則起到緩沖作用，避免電梯撞底或沖頂，

確保乘客的安全。電氣安全設(shè)備是指電梯掌握系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)安全保

護(hù)的電氣元件。依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)GB7588和GB10058中的規(guī)定，對電

梯供電電源、轎廂超速、轎廂上下端站及極限位置、廳門鎖與轎

廂門的電氣連鎖以及全部電氣設(shè)備外殼接地等方面必需實(shí)行電

氣保護(hù)。電氣安全裝置通常包括：

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①設(shè)置在機(jī)房內(nèi)的電梯主開關(guān)，可切斷驕廂照明及通風(fēng)、轎

頂電源插座、火災(zāi)報(bào)警、機(jī)房和滑輪間照明以及井道照明等全部

供電電路。

②熔斷器和熱繼電器用作曳引電機(jī)的短路及過負(fù)荷保護(hù)。

③相序繼電器作斷相和錯(cuò)相保護(hù)。

④稱重裝置可作電梯的超重保護(hù)。

⑤行程開關(guān)是電梯運(yùn)行端站減速及端站限位保護(hù)。

⑥電梯門安全觸板帶動連鎖開關(guān)或光電傳感器、感應(yīng)式近門

傳感器，掌握開關(guān)門電機(jī)，防止電梯夾人、夾物。

⑦電梯全部金屬設(shè)備外殼接地，以防觸電事故。

(5)掌握部分

掌握部分主要指電氣掌握設(shè)備和必要的線路。電梯的操縱掌

握系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其掌握方式標(biāo)志著我國電梯的發(fā)展水平，我國目前

使用的電梯按其操縱方式分類有按鈕掌握電梯、信號掌握電梯、

集選掌握公司工程部的電梯管理員，依據(jù)電梯的性能和運(yùn)行狀

況制定出電梯巡察管理制度。并監(jiān)督機(jī)房值班人員執(zhí)行。

①值班人員每日對電梯的主要部位巡察一次。

②巡察時(shí)按要求的內(nèi)容專心巡察檢查。

③準(zhǔn)時(shí)處理巡察口的問題，并做好巡察記錄。

(2)巡察內(nèi)容

機(jī)房值班人員巡案應(yīng)留意：曳引機(jī)是否有噪聲、異味，是否燙

手；軸承螺栓是否松動;減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是

否牢固牢靠；指示儀表、指示燈、各繼電器動作是否正常；變壓器、

電抗器等是否過熱；制動器是否正常；曳引輪、曳引繩、限速器等

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是否正常；通訊設(shè)施、標(biāo)示牌、盤車手輪、開閘扳手等救援工具

是否放在指定位置；電梯運(yùn)行有無振動，開關(guān)門是否順暢；底坑限

速器是否正常。

(3)巡察中發(fā)覺不良狀況的處理

當(dāng)巡察中發(fā)覺不良狀態(tài)時(shí)，機(jī)房值班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)采取措施進(jìn)

行調(diào)整。假如問題嚴(yán)重則應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告公司工程部主管，協(xié)同主管

進(jìn)行解決。整修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。

二、異常狀況處置管理

當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常狀況時(shí)，司梯人員和乘梯人員都要冷

靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。

(1)發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置

①當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯的機(jī)房值班人員應(yīng)馬上設(shè)法按動

“消防開關(guān)”，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。電梯運(yùn)行到基站后,

疏導(dǎo)乘客快速離開轎廂。電話通知工程部并撥打119電話報(bào)警。

②井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，司機(jī)應(yīng)馬上停梯并疏導(dǎo)乘客離開,

切斷電源后用干粉滅X器或1211滅火器滅火。同時(shí)，電話通知工

程部。若火勢較猛就應(yīng)撥打119電話報(bào)警，以便保證高層建筑內(nèi)

的人員和財(cái)產(chǎn)安全。

(2)電梯遭到水浸時(shí)的處置

電梯的坑道遭水浸時(shí)，應(yīng)將電梯停于二層以上；當(dāng)樓層發(fā)生

水淹時(shí)，應(yīng)將電梯停于水淹的上一層，然后斷開電源總開關(guān)并馬

上組織人員堵水源，水源堵住后進(jìn)行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。用搖

表測試絕緣電阻，當(dāng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，即可試梯。試梯正常后，才可投

入使用。

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三、電梯機(jī)房的管理

電梯機(jī)房值班人員，在公司工程部電梯管理員的領(lǐng)導(dǎo)下工作。

電梯管理員負(fù)責(zé)制定電梯機(jī)房的管理制度。機(jī)房值班人員嚴(yán)格執(zhí)

行電梯機(jī)房管理制度。

(1)電梯機(jī)房管理制度

①非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必需進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過公司工

程部經(jīng)理同意，在機(jī)房人員的伴隨下進(jìn)入。

②機(jī)房應(yīng)配足消防器材，免放易燃易爆物品。

③每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔。

④為防止不必要的麻煩，機(jī)房要隨時(shí)上鎖。

(2)交接班制度

①正常時(shí),按時(shí)交接班。交班人員應(yīng)向接班人員講清當(dāng)日電

梯的運(yùn)行狀況，接班人員應(yīng)查看《電梯設(shè)備巡察記錄》、工具等，

確認(rèn)無誤后在運(yùn)行巡察記錄上簽名。

②當(dāng)遇到接班人員未到崗時(shí)，交班人員不得離崗。應(yīng)請示工

程部電梯管理員尋求解決。③電梯發(fā)生事故后，未處理完時(shí)，應(yīng)

由交班人員連續(xù)負(fù)責(zé)事故的處理，接班人員協(xié)助處理。四、電梯

的檔案管理

為了解電梯的整體狀況，工程部以高層樓宇為單位建立電梯

檔案。電梯的檔案包括：電梯的原理圖、安裝圖、《電梯設(shè)備巡察

記錄》、《電梯設(shè)備修理記錄》等項(xiàng)內(nèi)容。檔案中的《電梯設(shè)備巡

察記錄》，由機(jī)房值班組長每月初整理成冊，交工程部電梯管理員

保管。

第四節(jié)電梯的修理管理

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電梯的使用為人們開發(fā)利用空間供應(yīng)了便利。電梯的普及,

又為城市的富強(qiáng)供應(yīng)了有利條件。但是電梯也會發(fā)生故障，故障

時(shí)又給人們帶來不便。加強(qiáng)電梯的修理管理，使電梯快速排解故

障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，是特別必要的。搞好電梯修理的管理就是

建立《電梯修理保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)》和相應(yīng)的電梯修理管理制度，確保

(電梯修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》的順暢實(shí)施。

一、電梯修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)的建立

物業(yè)公司工程部的電梯管理員，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和公司轄區(qū)內(nèi)

的電梯狀況制定《電梯修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。留意制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不要和

國家標(biāo)準(zhǔn)相抵觸。下面是某公司制定的《電梯修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。

(1)機(jī)房

①機(jī)房通風(fēng)良好,溫度在5~4(TC之間，相對濕度不大于85%,

保證沒有雨水浸入。

②機(jī)房的干粉滅X器應(yīng)保持正常壓力。

③機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、留意事項(xiàng)齊全，并掛在明顯處。

④轎廂平層標(biāo)志清楚可見。

⑤機(jī)房門鎖良好，告示牌清楚掛于惹眼處。

⑥機(jī)房電源、插座良好。

⑦機(jī)房不得住人,應(yīng)保持清潔。

⑧曳引輪對鉛垂線的偏差小于2.0mm,曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪

繩槽平行度偏差小于l.Ommo

⑨限速器調(diào)整部位應(yīng)有鉛封，非勞動局專業(yè)人員禁止調(diào)整。

⑩限速器繩槽、軸套等磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972—86)

運(yùn)行時(shí)無異常聲音。

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11限速器、安全開關(guān)敏捷牢靠。

12限速器-安全鉗-安全開關(guān)聯(lián)動牢靠。

13曳引輪標(biāo)出的運(yùn)行方向清晰。

14各軸承敏捷，運(yùn)行時(shí)無異常聲音，溫度不高于80℃,1

作250(f3000h后更換新油。

15導(dǎo)體各相間前相地之間絕緣良好，電氣設(shè)備外殼接地良

好。

16供電電壓波動在±7%范圍內(nèi)，頻率波動±2%范圍內(nèi)。

17制動裝置制動良好,轎廂以額定速度空載上行至行程上

部范圍內(nèi)斷電時(shí)，應(yīng)能完全停止。制停距離不大于250cm。

18電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應(yīng)齊全并掛

于墻上，不得他用。

19曳引輪繩槽磨損離V型槽底4~5nmi時(shí)，應(yīng)更換。

(2)井道與轎廂

①上下限位開關(guān)敏捷。

②彈性滑動導(dǎo)靴A、C尺寸為2mm,頂面間隙⑵5±1.5)mmo

③繩頭組合固定符合GB7588——87.923標(biāo)準(zhǔn)。

④各鋼絲的平均張力、轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差符合標(biāo)準(zhǔn)。

⑤對重塊壓板固定結(jié)實(shí)，不得有銹。

⑥轎頂照明、急停開關(guān)、檢修操縱開關(guān)正常。

⑦轎廂安全窗敏捷、開關(guān)動作牢靠。廳門機(jī)械電氣聯(lián)鎖牢靠。

⑧轎門的安全觸板及光電保護(hù)敏捷牢靠。

⑨告示牌明顯清潔、報(bào)警裝置正常。

⑩指令、呼喚、選層、定向等裝置精確無誤。

⑶底坑

保養(yǎng)參照GB7024.1—86。

二、電梯的修理保養(yǎng)制度

為使電梯安全運(yùn)行，需要對電梯進(jìn)行經(jīng)常性的維護(hù)、檢查和

修理。電梯管理員和電梯機(jī)房值班電工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊

急修理工作，公司工程部主管負(fù)責(zé)電梯故障修理的組織監(jiān)控工作,

并負(fù)責(zé)建立電梯修理管理制度。電梯修理管理制度主要包括：

(1)月修理保養(yǎng)制度

主要檢查各種按鈕是否敏捷，開關(guān)是否正常，有無噪聲和異

味，限速制動元件是否牢靠。檢修完成后填寫《電梯月修理保養(yǎng)

記錄》。

(2)季修理保養(yǎng)制度

 ；針對機(jī)房內(nèi)的主要設(shè)備進(jìn)行檢修。如檢查曳引電機(jī)

運(yùn)行時(shí)，有無異常噪聲；減速機(jī)是否漏油，減速機(jī)和曳引電機(jī)的溫

升是否超標(biāo)；曳引電機(jī)制動器是否牢靠；速度反饋裝置的反饋信

號有無變化，掌握柜的電氣元件動作是否牢靠；限位開關(guān)的動作

是否牢靠。檢修完成后填寫《電梯季度修理保養(yǎng)記錄》。

(3)年修理保養(yǎng)制度

每年對電梯的整機(jī)運(yùn)行性能和安全設(shè)施進(jìn)行一次檢查。整機(jī)

性能包括乘坐的舒適感、運(yùn)行的振動、噪聲、運(yùn)行速度和平層精

確度。安全設(shè)施包括超速保護(hù)，斷相、錯(cuò)相保護(hù)，撞底緩沖裝置，

超越上下限位置的保護(hù)，金屬外殼接地狀況，設(shè)備絕緣狀況。有條

件的物業(yè)公司可自行組織修理，也可托付獲得政府管理部門頒發(fā)

電梯修理許可證的單位進(jìn)行修理。整機(jī)檢修完成后應(yīng)填寫《電梯

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年修理保養(yǎng)記錄》。

(4)電梯故障處理制度

電梯管理員和電梯值班電工，接到電梯故障的通知后，在

.5min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。依據(jù)現(xiàn)場狀況作出正確推斷，并對電梯被困人

員進(jìn)行解救。查看故障現(xiàn)象、分析故障原因，依據(jù)狀況進(jìn)行故障

處理。對于一般故障，處理后填寫《電梯修理記錄》，如表4-7-5

所示。電梯的重大故障應(yīng)由公司工程部負(fù)責(zé)清電梯公司的技術(shù)人

員進(jìn)行修理，并經(jīng)勞動局專業(yè)人員檢驗(yàn)合格方可使用。

(5)不定期保養(yǎng)修理

物業(yè)管理公司不定期對電梯保養(yǎng)修理狀況進(jìn)行檢查,發(fā)覺問

題視其狀況蜴予責(zé)任人教育、批評或懲罰。

三、電梯常見故障的檢查和排解

電梯出現(xiàn)故障后，電梯修理人員應(yīng)能快速、精確的推斷故障

的所在，準(zhǔn)時(shí)排解故障。電梯的故障可分為磯械故障和電氣系統(tǒng)

故障。

L機(jī)械系統(tǒng)的故障和排解

機(jī)械系統(tǒng)的故障比較少見，但機(jī)械系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，造成的

后果卻較嚴(yán)重。所以，作好日常的維護(hù)保養(yǎng)，削減機(jī)械系統(tǒng)故障是

電梯管理的主要任務(wù)之一。

(1)機(jī)械系統(tǒng)的常見故障

①潤滑系統(tǒng)的故障。由于潤滑不好或潤滑系統(tǒng)某個(gè)部件故障,

造成轉(zhuǎn)動部位發(fā)熱或抱軸現(xiàn)象，使?jié)L動和滑動部位的零件損壞。

②機(jī)件帶傷運(yùn)轉(zhuǎn)。忽視了日常的預(yù)檢修，未發(fā)覺機(jī)械零件的

轉(zhuǎn)動、滑動和滾動部件的磨損,使機(jī)械零件帶傷工作，造成電梯故

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障，被迫停機(jī)修理。

③連接部位松動。電梯的機(jī)械系統(tǒng)中，有很多部件是由螺栓

連接的，運(yùn)行過程中，日于振動等原因使螺栓松動、零部件移位造

成磨損或撞毀機(jī)械零件，被迫停機(jī)。

④平衡系統(tǒng)的故障。當(dāng)平衡系數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)要求相差較遠(yuǎn)時(shí)，會

造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動作，被迫停機(jī)。

(2)機(jī)械系統(tǒng)常見故障的預(yù)防與修理

加強(qiáng)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)是削減或避免電梯機(jī)械故障的關(guān)鍵，

對機(jī)械故障的出現(xiàn)起到預(yù)防作用。一是要準(zhǔn)時(shí)潤滑有關(guān)部件；二

是要緊固螺栓。做好這兩項(xiàng)工作，機(jī)械系統(tǒng)的故障就會大大削減。

發(fā)生故障后，修理人員要向司乘人員了解故障時(shí)的狀況和現(xiàn)

象。若電梯還能運(yùn)行,修理人員應(yīng)到轎廂內(nèi)親自掌握電梯上下運(yùn)

行數(shù)次，通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實(shí)地考察、分析和推斷，

找出故障部位，并進(jìn)行修理。修理時(shí),應(yīng)根據(jù)有關(guān)文件的技術(shù)要求

和修理步驟，專心地把故障部件進(jìn)行拆卸、清洗、檢查、測量。

符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部件一定要更換。

修理后的電梯，在投入使用前必需經(jīng)過專心的調(diào)試和試運(yùn)行后，

才能投入使用。

電梯轎廂被安全鉗卡在導(dǎo)軌上,使其不能上下移動是電梯的

一種特有故障。出現(xiàn)這種故障后，必需用承載能力大于轎廂重量，

掛在機(jī)房樓板上的手動葫蘆(導(dǎo)鏈)把轎廂上提150mm左右，一般

狀況下安全鉗可復(fù)位。然后，漸漸放下轎廂,撤去手動葫蘆，把上

梁的安全鉗開關(guān)復(fù)位，機(jī)房的限位開關(guān)復(fù)位。經(jīng)過這樣的處理，

一般電梯可恢復(fù)運(yùn)行。但是，必需查明故障原因，采取相應(yīng)的措施,

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并修復(fù)導(dǎo)軌卡痕后，才能交付使用。

2.電氣系統(tǒng)的故障和檢修

電梯出現(xiàn)的故障多為電氣系統(tǒng)故障，而且絕大多數(shù)是掌握系

統(tǒng)故障。造成電器系統(tǒng)故障的原因主要是早期生產(chǎn)的電梯配套元

器件如繼電器，基本上是一般機(jī)床電器元件，其技術(shù)指標(biāo)不適應(yīng)

電梯的要求；另外有些廠家對元器件篩選不