廣西壯族自治區(qū)〈住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則

——PAGE10—附件2廣西壯族自治區(qū)《住宅專項維修資金管理辦法》實施細則（修訂公開征求意見稿）第一條為規(guī)范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本自治區(qū)實際，制定本實施細則。第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的居民住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本細則。第三條自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責指導(dǎo)、監(jiān)督本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的管理工作?？h級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助做好住宅專項維修資金使用有關(guān)工作。財政、審計、紀檢監(jiān)察部門按照各自職責做好住宅專項維修資金監(jiān)督工作。第四條縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當通過招投標等公開競爭性方式，以當?shù)亟?jīng)濟支持力度、利率水平、經(jīng)營狀況、服務(wù)效能、協(xié)管能力等為綜合評價指標，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，建立信息化管理系統(tǒng)，對住宅專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一管理?？h級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要建立健全對專戶管理銀行的考核管理辦法和退出機制，定期對專戶管理銀行服務(wù)效能、協(xié)管能力等進行考核。第五條縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以設(shè)立或指定一個住宅專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱管理機構(gòu)），承辦住宅專項維修資金的歸集、使用、核算、監(jiān)管等工作。市、縣人民政府財政部門應(yīng)當對管理機構(gòu)的管理經(jīng)費予以保障。第六條住宅專項維修資金的交存標準由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和住宅結(jié)構(gòu)、電梯配備等情況確定和公布，并適時調(diào)整。住宅專項維修資金交存標準確定前，應(yīng)當公布草案、召開座談會和論證會，廣泛征求住宅業(yè)主、價格主管部門、建筑工程造價機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的意見。第七條首期住宅專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前預(yù)交。買受人在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)當向開發(fā)建設(shè)單位支付其代墊的住宅專項維修資金。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在商品房買賣合同中以專門條款與購房人約定住宅專項維修資金有關(guān)事項。條款內(nèi)容應(yīng)包括住宅專項維修資金的交存數(shù)額、交納方式等。第八條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。在辦理不動產(chǎn)變更登記時，出讓人應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存情況。不動產(chǎn)變更登記后，受讓人應(yīng)當及時到管理機構(gòu)辦理維修資金信息變更手續(xù)。第九條業(yè)主交存的住宅專項維修資金的存儲利息應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用，轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用的資金應(yīng)當分配并記賬到戶。第十條住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及共用設(shè)施設(shè)備報廢的殘值收益，應(yīng)當作為住宅專項維修資金滾存使用，可以納入全體業(yè)主的分戶賬，也可以單獨設(shè)賬，按照業(yè)主大會的決定，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。第十一條收取住宅專項維修資金應(yīng)開具由自治區(qū)財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。第十二條住宅專項維修資金專用票據(jù)的領(lǐng)用、使用、保管、核銷管理，應(yīng)當按照國家財政部和自治區(qū)財政廳的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。第十三條縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立健全住宅專項維修資金檔案資料管理制度。第十四條業(yè)主大會成立后，決定不再委托管理機構(gòu)代管住宅專項維修資金的，應(yīng)當參照管理機構(gòu)代管的有關(guān)規(guī)定，就自行管理住宅專項維修資金的決議、住宅專項維修資金籌集（續(xù)籌）、存儲方案和專戶管理銀行（選擇的專戶銀行應(yīng)當與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的專戶銀行范圍一致）、住宅專項維修資金賬目管理辦法和管理責任人、住宅專項維修資金的使用辦法、住宅專項維修資金的第三方服務(wù)等事項進行表決，經(jīng)達到符合法律法規(guī)表決比例的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會報管理機構(gòu)備案。第十五條業(yè)主大會決定自行管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當持管理機構(gòu)備案證明與業(yè)主大會決定的專戶管理銀行簽訂住宅專項維修資金委托管理協(xié)議，委托管理協(xié)議應(yīng)當加蓋業(yè)主大會印章，開戶主體應(yīng)當明確為物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會。業(yè)主大會開立銀行專戶后，業(yè)主委員會應(yīng)當持住宅專項維修資金委托管理協(xié)議和開戶信息到管理機構(gòu)辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。管理機構(gòu)應(yīng)當自受理之日起10個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會維修資金專戶，并將維修資金有關(guān)收支情況賬目等移交業(yè)主委員會。第十六條各設(shè)區(qū)市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以通過招投標方式采購第三方服務(wù)，公示本地各項維修費用參考價格并定期更新。各設(shè)區(qū)市可以根據(jù)實際情況確定需進行審價、工程監(jiān)理的項目價格區(qū)間。有關(guān)的項目審價、監(jiān)理、招投標等費用，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以在專項維修資金中列支。第十七條除本細則規(guī)定的緊急情況外，使用住宅專項維修資金應(yīng)當由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人或相關(guān)業(yè)主提出使用方案。使用方案需達到符合法律規(guī)定表決比例的業(yè)主同意。方案應(yīng)當包括需維修、更新、改造的項目名稱、費用預(yù)算、工藝和質(zhì)量要求、驗收條件、維修時間（含工期）、費用分攤等主要內(nèi)容。使用方案應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。第十八條通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會行使一定額度內(nèi)住宅專項維修資金使用決策權(quán)力的，符合條件的使用方案視為已經(jīng)前置表決同意。大額住宅專項維修資金的使用，申請方應(yīng)當引入具有資質(zhì)的第三方機構(gòu)評審，評審費用可以從住宅專項維修資金或者公共收益中列支，并在使用方案中明確是否聘用第三方機構(gòu)評審。大額標準由各設(shè)區(qū)市根據(jù)實際情況進行明確。第十九條經(jīng)業(yè)主共同決定，住宅專項維修資金可以用于購買消防設(shè)施以及保修期滿后的電梯等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括維修安全責任的相關(guān)商業(yè)保險。第二十條委托管理機構(gòu)代管住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或受業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委托的物業(yè)服務(wù)人持住宅專項維修資金使用申請表、相關(guān)業(yè)主簽字同意的書面材料、使用方案、維修合同等材料向管理機構(gòu)申請使用住宅專項維修資金。材料齊全的，管理機構(gòu)應(yīng)當于7個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。沒有成立業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會以及沒有物業(yè)服務(wù)人的，由相關(guān)業(yè)主或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請。住宅專項維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，按十四條所明確的經(jīng)達到符合法律法規(guī)表決比例的業(yè)主同意后的住宅專項維修資金的使用辦法執(zhí)行。第二十一條發(fā)生下列嚴重影響物業(yè)正常使用的緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行緊急維修、更新、改造的，應(yīng)當及時制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：（一）水泵、水箱（池）發(fā)生故障，影響正常使用的。（二）電梯發(fā)生故障，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的。（三）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具鑒定文件的。（四）屋頂或者外墻滲漏，嚴重影響房屋使用，有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具鑒定文件的。（五）專用給排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的。（六）消防設(shè)施和消防器材缺失、破損嚴重，危及公共安全，消防救援機構(gòu)出具整改通知書的。（七）其他緊急情況。前款規(guī)定的維修、更新、改造事項不屬于工程質(zhì)量保修范圍，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：（一）業(yè)主大會成立前，物業(yè)管理委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下提出使用方案，并持有關(guān)材料向住宅專項維修資金管理機構(gòu)申報。管理機構(gòu)收到申報后5個工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送?，在住宅專項維修資金中直接列支。（二）業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定住宅專項維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人持有關(guān)材料向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會提出列支專項維修資金的申請，并在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會審核同意后，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會向管理機構(gòu)申報，管理機構(gòu)收到申報后5個工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送?，在住宅專項維修資金中直接列支。（三）業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)，在住宅專項維修資金中列支。（四）業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會未在7日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者人身財產(chǎn)安全情形的，縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織代為維修，管理機構(gòu)按照相關(guān)程序?qū)徍送夂?，在住宅專項維修資金中直接列支。（五）因特殊情況需物業(yè)服務(wù)人先行墊付用于緊急維修、更新、改造費用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告，征得其同意后可以先行組織施工并在竣工驗收合格后，按規(guī)定辦理核銷手續(xù)。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)對特殊情況進行綜合評估，并及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和管理機構(gòu)進行書面報告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當落實物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，會同相關(guān)部門加強對住宅專項維修資金使用的監(jiān)督。第二十二條維修、更新、改造項目的竣工決算，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日，方可辦理結(jié)算。維修、更新、改造項目竣工決算超過費用預(yù)算20%或超出金額1萬元以上的，超出部分應(yīng)當重新申報。第二十三條管理機構(gòu)應(yīng)當通過住宅專項維修資金信息管理系統(tǒng)適時與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并每年定期向業(yè)主公布下列事項：（一）住宅專項維修資金交存、收益、使用和結(jié)存情況。（二）列支的項目、費用和分攤情況。（三）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。第二十四條挪用、侵占住宅專項維修資金的，由物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期歸還，沒收違法所得，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。已經(jīng)實行城市管理綜合行政執(zhí)法體制改革的設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府對有關(guān)主管部門職責分工另有調(diào)整的，從其規(guī)定。第二十五條行政主管部門、管理機構(gòu)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人及相關(guān)業(yè)主違反本細則規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)機關(guān)對相關(guān)責任人依法處理：（一）未及時核準、撥付住宅專項維修資金。（二）未履行管理職責，造成住宅專項維修資金流失。（三）截留、挪用、侵占住宅專項維修資金。（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。第二十六條物業(yè)所在地的縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)聯(lián)合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立并完善相關(guān)審計監(jiān)督制度，對轄區(qū)范圍內(nèi)年度申請使用住宅專項維修資金的項目實行審計。如有違反本細則規(guī)定的或采取虛增工程量等方式變相套取住宅專項維修資金的，由物業(yè)所在地的縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令相關(guān)責任人退回；涉嫌犯罪的，依法追究其刑事責任。第二十七條本細則下列用語的含義是：（一）住宅專項維修資金，是指業(yè)主交存的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后物業(yè)服務(wù)合同約定以外的維修、更新、改造的資金。（二）住宅共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的部位以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務(wù)的部位，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（三）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買