保障性租賃住房項目可行性分析報告

泓域文案·高效的文案寫作服務(wù)平臺PAGE保障性租賃住房項目可行性分析報告目錄TOC\o"1-4"\z\u一、政府政策與市場需求的互動 4二、租賃市場面臨的挑戰(zhàn) 5三、建筑結(jié)構(gòu)與施工技術(shù) 6四、項目竣工與驗收 7五、政府主導(dǎo)的融資模式 8六、社會公平與包容性 9七、建筑外立面與公共空間設(shè)計 10八、社會資本的參與融資模式 11九、產(chǎn)業(yè)環(huán)境與投資環(huán)境 13十、租賃市場發(fā)展趨勢 13十一、土地資源的可用性分析 16十二、土地獲取與投資回報分析 17十三、運營管理分析 18十四、財務(wù)可行性分析 19

說明保障性租賃住房項目的實施不僅僅是短期內(nèi)的應(yīng)急措施，更應(yīng)該是一個長期可持續(xù)的發(fā)展項目。隨著城市化進程的推進和人口結(jié)構(gòu)的變化，保障性租賃住房需求將持續(xù)增長，因此，項目的長期規(guī)劃和可持續(xù)性成為關(guān)鍵。制定相應(yīng)的政策和機制，確保保障性租賃住房項目在未來能夠長期運行，并隨著社會需求變化不斷調(diào)整優(yōu)化。住房問題是社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性問題，保障性租賃住房的建設(shè)有助于激活社會經(jīng)濟的各個方面。租賃住房市場的成熟，不僅能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還能夠帶動建筑、裝修、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而促進經(jīng)濟增長。尤其是在經(jīng)濟相對薄弱地區(qū)，保障性租賃住房項目的實施能夠帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)機會，推動區(qū)域經(jīng)濟的多元化發(fā)展。在我國，保障性租賃住房的建設(shè)始于2000年代，并在近年來逐漸成為各地政府推動的重點項目。明確了支持保障性租賃住房發(fā)展的政策框架。強調(diào)了保障性租賃住房的建設(shè)。各級地方政府在政策層面也給予了保障性租賃住房項目稅收減免、土地供給等多方面的支持措施。隨著政策的不斷完善和社會需求的不斷增長，保障性租賃住房成為我國住房體系中的重要組成部分。本文僅供參考、學(xué)習(xí)、交流使用，對文中內(nèi)容的準確性不作任何保證，不構(gòu)成相關(guān)領(lǐng)域的建議和依據(jù)。

政府政策與市場需求的互動1、政策支持促進市場需求釋放政府通過出臺一系列的政策措施來刺激保障性租賃住房的供給，并通過補貼、稅收優(yōu)惠等手段降低租賃市場的運營成本，從而使低收入群體能夠享受到更加實惠、合適的租賃住房。同時，政府在土地供應(yīng)、資金支持等方面的政策保障，使得保障性租賃住房的建設(shè)更為順利，進一步滿足市場的需求。2、政策保障推動租賃市場規(guī)范化發(fā)展隨著保障性租賃住房政策的逐步落實，政府也在不斷加強對租賃市場的監(jiān)管力度，推動租賃市場健康、規(guī)范化發(fā)展。這包括租賃合同的管理、租賃價格的制定、房屋品質(zhì)的保障等方面。政府通過引導(dǎo)和監(jiān)管，確保保障性租賃住房市場供給充足，并且能夠滿足市場需求，避免出現(xiàn)市場亂象，維護租賃市場的穩(wěn)定性。3、政策完善提升居民的租住信心隨著保障性租賃住房政策的進一步完善，居民對于租賃市場的信心逐漸增強。政策的出臺不僅提供了更多的保障性租賃住房選項，也確保了租賃合同的穩(wěn)定性和透明度，降低了租戶的居住風(fēng)險。在政策的保障下，居民租住保障性住房的意愿逐步提升，市場需求呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。租賃市場面臨的挑戰(zhàn)1、市場供需矛盾依然突出盡管租賃市場在一定程度上得到了快速發(fā)展，但市場的供需矛盾仍然十分突出。特別是在一線和二線城市，租賃住房的供給遠遠無法滿足日益增長的需求，導(dǎo)致租金水平不斷攀升。對于低收入群體而言，高租金水平成為他們租房的一大負擔，進而影響社會穩(wěn)定和居民的生活質(zhì)量。2、租賃住房的管理和服務(wù)標準化不足目前，租賃市場中的管理和服務(wù)標準化仍顯不足，尤其是在傳統(tǒng)個人房東主導(dǎo)的市場中，房屋的質(zhì)量、租賃合同的規(guī)范性以及租賃過程中的服務(wù)質(zhì)量參差不齊，導(dǎo)致租客的居住體驗不佳。此外，長租公寓的管理雖然較為規(guī)范，但整體行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和標準化程度仍有提升空間。3、房地產(chǎn)市場的周期性波動房地產(chǎn)市場的周期性波動對租賃市場的穩(wěn)定性構(gòu)成了一定影響。房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系變化，直接影響租賃市場的住房供應(yīng)、租金水平及租賃需求。尤其是在房地產(chǎn)市場進入下行周期時，房屋價格的下跌可能導(dǎo)致部分投資者減少對租賃市場的投入，進而影響租賃住房的供給量。4、政策實施的復(fù)雜性與不確定性雖然政府已經(jīng)出臺了一系列政策以促進租賃市場的發(fā)展，但在實施過程中仍然存在一定的復(fù)雜性和不確定性。政策的變化和調(diào)整可能會對市場產(chǎn)生影響，尤其是地方政府在執(zhí)行過程中可能存在不同的理解和執(zhí)行力度，這為租賃市場的可持續(xù)發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。同時，租賃市場的政策監(jiān)督和執(zhí)行力度仍有待加強，以確保各項政策得以有效落實。租賃市場作為中國住房市場的重要組成部分，已經(jīng)進入了快速發(fā)展的階段，尤其是在保障性租賃住房、長租公寓等領(lǐng)域，市場潛力巨大。然而，市場仍然面臨著供需矛盾、管理服務(wù)標準化不足、房地產(chǎn)市場周期波動等多重挑戰(zhàn)。隨著政策的逐步優(yōu)化、科技創(chuàng)新的推動以及金融手段的引入，租賃市場有望朝著更加規(guī)范、穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。建筑結(jié)構(gòu)與施工技術(shù)1、建筑結(jié)構(gòu)類型的選擇在保障性租賃住房項目的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中，應(yīng)根據(jù)項目所在地的地質(zhì)條件、氣候條件以及預(yù)算等因素，合理選擇結(jié)構(gòu)類型。常見的結(jié)構(gòu)形式有鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。一般來說，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)具有較好的抗震性和穩(wěn)定性，適用于大多數(shù)城市的建筑需求。對于低層建筑或某些地質(zhì)條件較好的地區(qū)，可以選擇磚混結(jié)構(gòu)，具有更好的成本效益。2、施工工藝與技術(shù)的優(yōu)化保障性租賃住房項目的施工過程中，應(yīng)注重施工工藝與技術(shù)的優(yōu)化。首先，應(yīng)選擇合適的施工方法，盡可能提高施工效率，減少工期。例如，可采用預(yù)制構(gòu)件和模塊化施工技術(shù)，將傳統(tǒng)施工中大量現(xiàn)場操作轉(zhuǎn)變?yōu)楣S化生產(chǎn)，減少人工成本和施工周期。同時，應(yīng)充分考慮施工現(xiàn)場的環(huán)境因素，避免施工過程中產(chǎn)生過多噪音和廢棄物。3、建筑質(zhì)量與安全管理保障性租賃住房項目的施工過程中，建筑質(zhì)量與安全管理是確保工程順利進行的關(guān)鍵。應(yīng)嚴格按照國家建筑標準和規(guī)范進行設(shè)計和施工，確保建筑結(jié)構(gòu)的安全性與可靠性。同時，要加強施工現(xiàn)場的安全管理，定期開展安全檢查，確保施工人員的生命安全，防止安全事故的發(fā)生。項目竣工與驗收1、竣工驗收標準保障性租賃住房項目竣工后，需要進行嚴格的竣工驗收工作。竣工驗收的標準應(yīng)遵循國家建筑工程驗收規(guī)范，并結(jié)合項目實際情況，檢查項目的建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境綠化等是否達到設(shè)計要求。驗收過程中，應(yīng)重點檢查房屋結(jié)構(gòu)、消防安全、電氣、給排水系統(tǒng)等是否符合標準，確保建筑物的安全性與使用功能。2、居民入住準備在保障性租賃住房項目竣工驗收合格后，還需要進行居民入住前的準備工作。這包括清理工地、檢查水電氣等公共設(shè)施的運行狀況、完成樓道和公共區(qū)域的設(shè)備安裝等，確保入住時居民能夠立即享受正常的生活服務(wù)。3、后期維護與管理項目竣工后，應(yīng)建立完善的物業(yè)管理機制，確保后期的維護和管理工作順利進行。物業(yè)管理單位應(yīng)定期對建筑物進行檢查和維修，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行，同時提供及時的維修服務(wù)。為了保障居民的長期居住質(zhì)量，建筑物的維護工作應(yīng)具有長期性和持續(xù)性，確保保障性租賃住房的使用壽命。政府主導(dǎo)的融資模式1、政府直接投資政府通過財政資金直接投資保障性租賃住房項目，是最直接、最傳統(tǒng)的融資模式。利用財政撥款或?qū)ｍ椯Y金，購買土地、建設(shè)住房，并承擔部分運營成本。這種模式的優(yōu)勢在于資金來源穩(wěn)定、風(fēng)險較低，但需要政府有較強的財政支持能力。政府直接投資的缺點在于財政壓力較大，尤其在國家經(jīng)濟壓力增大的情況下，可能會限制其資金分配。2、政府專項債務(wù)融資通過發(fā)行專項債務(wù)進行融資。專項債務(wù)指的是政府為特定項目融資而發(fā)行的債務(wù)工具，通常由政府承擔償還責任。這種模式能夠有效分散政府財務(wù)壓力，同時為保障性租賃住房項目提供必要的資金支持。專項債務(wù)融資的優(yōu)勢在于能夠為項目提供較長時間的資金支持，但其潛在的風(fēng)險在于，若項目回報不足，政府的償債壓力將增加。3、政府與社會資本合作（PPP模式）公私合營（PPP）模式是近年來政府與社會資本合作的一種重要方式。政府與社會資本共同出資，社會資本參與項目的建設(shè)、運營，并通過租金收入、物業(yè)增值等形式獲取回報。在PPP模式下，政府通常承擔項目的一部分風(fēng)險，特別是對社會弱勢群體的保障功能。社會資本通過這種模式能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，同時能夠在風(fēng)險可控的情況下參與到公共服務(wù)領(lǐng)域。社會公平與包容性1、適應(yīng)不同收入群體的需求保障性租賃住房項目的核心目標是為低收入群體提供基本的居住條件。因此，在規(guī)劃與設(shè)計時，必須充分考慮不同收入群體的需求，合理配置不同租金水平的住房單元。同時，還要保障住房的質(zhì)量與舒適度，避免因為低收入而造成居住條件的惡化，確保公平和社會的包容性。2、推動社區(qū)的社會融合在設(shè)計中要注重不同群體之間的融合與交流，避免由于收入差距產(chǎn)生的社會隔離。可以通過公共空間的設(shè)計，增強社區(qū)居民之間的互動和交流。例如，設(shè)計社區(qū)活動中心、老年活動室、共享空間等設(shè)施，增強居民的歸屬感與社區(qū)認同感。此外，設(shè)計中還應(yīng)考慮無障礙設(shè)計，為老年人和殘障人士提供便利的生活環(huán)境，推動社區(qū)的公平與包容。3、文化與社區(qū)認同感保障性租賃住房的設(shè)計應(yīng)注重文化的傳承與社區(qū)的認同感。在項目中可以融入當?shù)氐奈幕兀缃ㄖL(fēng)格、景觀設(shè)計等，增強居民對社區(qū)的認同感和歸屬感。同時，設(shè)計應(yīng)關(guān)注社區(qū)歷史背景和傳統(tǒng)，避免過于統(tǒng)一化和標準化的設(shè)計，保持地方特色和文化內(nèi)涵。建筑外立面與公共空間設(shè)計1、建筑外立面設(shè)計保障性租賃住房的外立面設(shè)計應(yīng)注重美觀、實用和經(jīng)濟性。在保證建筑功能和安全的基礎(chǔ)上，外立面的設(shè)計應(yīng)盡量體現(xiàn)簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格，避免過于復(fù)雜和昂貴的裝飾材料，以降低建設(shè)成本。同時，外立面設(shè)計應(yīng)融入周圍城市環(huán)境，采用適當?shù)纳{(diào)和材料，使建筑與周邊景觀和諧融合，提升小區(qū)整體形象。2、公共空間設(shè)計公共空間的設(shè)計對于提升居民的生活質(zhì)量至關(guān)重要。保障性租賃住房項目應(yīng)合理規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和公共空間，如健身區(qū)、兒童游樂區(qū)、休閑綠地等，創(chuàng)造適宜的社交環(huán)境。公共空間應(yīng)盡量寬敞明亮，布局合理，確保居民日?；顒拥谋憷褪孢m。此外，公共區(qū)域的設(shè)計要注意功能性與安全性，設(shè)計要符合無障礙通行的要求，確保各類群體的使用需求。3、景觀與綠化設(shè)計景觀綠化設(shè)計是提升項目居住環(huán)境質(zhì)量的重要組成部分。保障性租賃住房項目的綠化設(shè)計應(yīng)注重生態(tài)性與美觀性相結(jié)合，合理布置綠化帶、庭院景觀等。綠化植被的選擇應(yīng)考慮當?shù)氐臍夂驐l件，盡量采用本地耐旱、耐寒的植物，減少后期養(yǎng)護成本。同時，應(yīng)盡量利用現(xiàn)有自然景觀資源，增加植被的多樣性，提高小區(qū)的生態(tài)品質(zhì)。社會資本的參與融資模式1、私募股權(quán)投資私募股權(quán)投資是指社會資本通過投資基金等形式參與保障性租賃住房項目的建設(shè)與運營。這種方式通過社會資本的注入，能夠幫助項目方獲得資金支持，并通過項目收益進行回報。私募股權(quán)投資能夠提供較為靈活的資金支持，并能夠有效分散項目風(fēng)險。然而，私募股權(quán)投資的參與者通常要求較高的回報率，且項目需具備較強的盈利能力和長期發(fā)展?jié)摿Α?、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是通過證券市場向投資者募集資金，投資于保障性租賃住房項目的融資模式。這種模式能夠通過資本市場募集大量資金，并將這些資金投入到房地產(chǎn)項目中，尤其是在租賃收入穩(wěn)定、前景良好的項目中。REITs的優(yōu)勢在于資金的流動性較強，且融資成本較低。對投資者來說，通過REITs可以獲得長期穩(wěn)定的租金收入回報，但由于REITs對項目的要求較為嚴格，因此不適用于所有保障性租賃住房項目。3、綠色債券隨著環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展理念的普及，綠色債券作為一種創(chuàng)新的融資工具，逐漸在保障性租賃住房項目中得到應(yīng)用。綠色債券指的是為支持環(huán)境保護和節(jié)能減排項目而發(fā)行的債券。保障性租賃住房項目通過綠色債券進行融資，不僅能夠獲得資金支持，還能提升項目的社會責任感和可持續(xù)發(fā)展形象。綠色債券的投資者通常是對環(huán)境友好型項目有較高認同的資金方，融資成本相對較低，但項目必須符合綠色建設(shè)標準。產(chǎn)業(yè)環(huán)境與投資環(huán)境1、建筑產(chǎn)業(yè)與材料成本保障性租賃住房項目涉及大規(guī)模的建筑施工和材料采購。近年來，建筑行業(yè)的成本逐年上升，尤其是建筑材料和人工費用的上漲對項目的整體投資回報產(chǎn)生影響。如何合理控制建設(shè)成本，提高施工效率，選擇性價比高的建筑材料，成為確保項目可行性的重要因素。2、金融支持與投資環(huán)境為了保障性租賃住房項目的順利實施，金融機構(gòu)需要提供相應(yīng)的資金支持。近年來，政府和金融機構(gòu)對保障性住房項目的融資支持逐漸增強，尤其是在利率優(yōu)惠、貸款額度和風(fēng)險分擔等方面。投資者對保障性租賃住房的前景信心逐步增強，金融支持為項目提供了充足的資金保障。3、技術(shù)創(chuàng)新與建筑質(zhì)量隨著科技的進步，建筑行業(yè)也在不斷創(chuàng)新。新型建筑材料、綠色節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，使得保障性租賃住房項目的建設(shè)成本得以有效控制，同時改善了建筑的質(zhì)量和居住舒適度。通過技術(shù)創(chuàng)新提高項目的整體水平，不僅能夠降低建設(shè)成本，還能夠提高居民的生活質(zhì)量，進一步促進項目的成功實施。租賃市場發(fā)展趨勢1、保障性租賃住房需求的上升隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，住房市場的供需矛盾愈加突出。特別是在大城市，隨著房價的不斷攀升，購房難度增加，保障性租賃住房的需求日益增加。政府加大對保障性租賃住房的政策扶持力度，并出臺一系列旨在增加住房供應(yīng)的政策，如土地政策、稅收政策和租賃市場監(jiān)管等。此外，保障性租賃住房還在優(yōu)化租金補貼、完善租賃合同管理等方面進行了改革，使其逐步成為保障中低收入群體住房需求的重要途徑。2、長租公寓的快速發(fā)展長租公寓作為租賃市場的重要組成部分，近年來得到了迅猛發(fā)展。特別是在一線和二線城市，長租公寓以其靈活的租期、多樣的租金支付方式、配套的服務(wù)設(shè)施以及標準化的管理模式受到了廣大租客的青睞。隨著市場需求的不斷增長，長租公寓的市場份額持續(xù)擴大，相關(guān)企業(yè)紛紛加大投資建設(shè)長租公寓項目。此外，隨著租賃市場的成熟和政策的支持，長租公寓行業(yè)的盈利模式也日益多樣化，包括房屋增值、租金收入以及增值服務(wù)的收入等。3、租賃市場的金融創(chuàng)新隨著租賃市場的快速發(fā)展，金融創(chuàng)新成為推動租賃市場健康發(fā)展的重要力量。金融機構(gòu)結(jié)合租賃行業(yè)的特點，推出了多種租賃相關(guān)的金融產(chǎn)品，如租賃住房貸款、租金分期支付、租賃債券等。這些創(chuàng)新產(chǎn)品不僅為租賃市場的參與者提供了更多的融資渠道，也為租賃市場的穩(wěn)定性和長期發(fā)展提供了保障。同時，隨著信用體系的不斷完善，金融機構(gòu)對租客的信用評估將更加精準，進而提升租賃市場的透明度與效率。4、科技賦能租賃市場隨著信息技術(shù)的不斷進步，尤其是大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的應(yīng)用，租賃市場的管理、交易和服務(wù)效率得到了顯著提升。各大租賃平臺通過科技手段優(yōu)化租賃過程，從房源發(fā)布、合同簽訂到租金支付等環(huán)節(jié)實現(xiàn)線上化、智能化。智能家居的引入，使租賃住房的生活質(zhì)量大幅提升。與此同時，通過數(shù)據(jù)分析，租賃平臺能夠精準地掌握租賃市場的動態(tài)和消費者需求，進而為用戶提供個性化的租賃服務(wù)，進一步推動租賃市場的發(fā)展。5、政策環(huán)境的逐步優(yōu)化政策環(huán)境的逐步優(yōu)化對租賃市場的健康發(fā)展起到了重要作用。政府通過加強對租賃市場的規(guī)范管理、推進租賃法規(guī)的完善以及加大對保障性租賃住房項目的支持，助力租賃市場向更高質(zhì)量、更穩(wěn)定的方向發(fā)展。特別是在保障性租賃住房領(lǐng)域，政策的傾斜使得住房租賃不僅僅是市場化的行為，更是社會公共政策的體現(xiàn)。同時，租賃市場的立法也逐步完善，租賃合同的規(guī)范化管理、租賃糾紛的處理機制逐漸明確，為市場提供了更加公平、公正的交易環(huán)境。土地資源的可用性分析1、土地資源的稀缺性保障性租賃住房項目的順利推進離不開合適的土地資源。隨著城市化進程的加快，城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)愈加緊張，尤其是中心城區(qū)。土地資源的稀缺性對保障性租賃住房項目的規(guī)劃和建設(shè)構(gòu)成了巨大挑戰(zhàn)。在此背景下，地方積極出臺相關(guān)政策，加強對土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃，尤其是鼓勵開發(fā)郊區(qū)或近郊區(qū)的土地，增加保障性租賃住房的供應(yīng)量。2、土地性質(zhì)的影響保障性租賃住房項目的選址需要特別關(guān)注土地性質(zhì)。不同性質(zhì)的土地（如住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等）對項目的開發(fā)會產(chǎn)生不同的影響。住宅用地和混合用地是建設(shè)保障性租賃住房的理想選擇，而商業(yè)用地、工業(yè)用地等則需要進一步轉(zhuǎn)變?yōu)榉献≌ㄔO(shè)條件的用地。開發(fā)過程中，需確保土地的用途轉(zhuǎn)變合法合規(guī)，避免因土地性質(zhì)不符而影響項目的開發(fā)進度。3、土地開發(fā)潛力土地開發(fā)潛力是衡量土地資源價值的重要指標。保障性租賃住房項目需要在土地開發(fā)潛力較高的區(qū)域選址，這不僅有助于提升項目的建設(shè)效率，還能確保未來使用的可持續(xù)性。例如，某些舊城區(qū)或廢棄工廠用地的開發(fā)潛力較大，既能夠有效利用土地資源，又能通過改造提升區(qū)域的整體價值。此外，土地的交通便利性、配套設(shè)施的完善度等也是衡量土地開發(fā)潛力的重要因素。土地獲取與投資回報分析1、土地獲取方式保障性租賃住房項目的土地獲取方式多種多樣，常見的方式包括拍賣、劃撥、協(xié)議出讓等。在不同的獲取方式下，土地價格、開發(fā)周期和投資風(fēng)險等也會有所不同。通過公開競拍獲得土地的價格較高，但往往能夠獲得優(yōu)質(zhì)土地資源；而通過政府劃撥的方式，土地價格較低，但往往會有更多的政策限制。項目開發(fā)方需要根據(jù)具體情況選擇合適的土地獲取方式，以最大化降低投資風(fēng)險并提高項目的可行性。2、土地投資回報率分析土地投資回報率是衡量保障性租賃住房項目土地投資價值的重要指標。對于保障性租賃住房項目來說，土地的投資回報率受到許多因素的影響，包括土地價格、開發(fā)成本、政府補貼以及項目的租金收入等。通過對不同選址方案的投資回報率進行詳細分析，開發(fā)方可以評估各個選址方案的經(jīng)濟效益，從而選擇最具潛力的土地進行開發(fā)。合理的土地投資回報率能夠確保項目在長期運營中保持穩(wěn)定的財務(wù)表現(xiàn)。3、土地市場動態(tài)與價格波動土地市場的動態(tài)變化對保障性租賃住房項目的選址產(chǎn)生重要影響。土地市場的價格波動、政策調(diào)整和供需變化等因素都會直接影響土地的價格和可得性。在選址時，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注土地市場的最新動態(tài)，做好土地價格的預(yù)測，